VB.2016.00215

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00215

12. Oktober 2016Deutsch14 min

(URT.2016.18411)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 30. März 2015 erteilte der

Bauausschuss Hinwil K und J die Baubewilligung für den Umbau des

Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, L-Strasse 02 in Hinwil.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierten A und B, C und D, E und G sowie F und

H mit gemeinsamer Eingabe vom 7. Mai 2015 an das Baurekursgericht.

Dieses führte am 10. Dezember 2015 einen Augenschein

durch. Mit Entscheid vom 30. März 2016 wies es das Rechtsmittel ab, soweit

es darauf eintrat.

III.

Am 28. April 2016 liessen A und B, C und D, E und G

sowie F und H Beschwerde beim Verwaltungsgericht führen und beantragen, unter

Entschädigungsfolge sei der Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben.

Das Baurekursgericht schloss am

31.

Mai 2016 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der

Bauausschuss beantragte am 8. Juni 2016 die Abweisung der Beschwerde

ebenso wie selbentags – unter Entschädigungsfolge zulasten A und Bs, C

und Ds, E und Gs sowie F und Hs – K und J.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) zur Behandlung der vorliegenden

Beschwerde zuständig.

2.

2.1

Das

streitbetroffene Gebäude liegt in der Wohnzone W/1.6 gemäss Bau- und Zonenordnung

der Gemeinde Hinwil vom 19. September 2013 (BZO; online unter www.hinwil.ch

> Verwaltung > Dienstleistungen > Reglemente). Im Nordosten grenzt es

an die L-Strasse, über die es auch erschlossen ist. Mit einem Abstand von lediglich

rund 4,4 Metern zu dieser Strasse hält es den in § 265 Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG, LS 700.1)

vorgesehenen Strassenabstand von sechs Metern nicht ein. Zudem stellt

diese Strasse mit einer Breite von lediglich 3,8 Metern vor dem

Hintergrund des Umstands, dass durch sie mehr als zehn Wohneinheiten

erschlossen werden, eine ungenügende Erschliessung dar.

Das streitbetroffene Gebäude ist damit als

vorschriftswidrig zu betrachten.

2.2

Vorliegend

gibt es keine Baulinie, weshalb die für baulinienwidrige Bauten geltende

Sondernorm von § 101 PBG nicht direkt zur Anwendung kommt. Der

Strassenabstand gemäss § 265 Abs. 1 PBG wird zwar wie erwähnt nicht

eingehalten. Dennoch kann – entgegen der Auffassung der Vorinstanz und

entsprechend den übereinstimmenden Auffassungen der Parteien – offenbleiben, ob

bzw. inwiefern die Sondernorm von § 101 Abs. 1 PBG (über den

subsidiären § 265 Abs. 1 PBG) dennoch auch hier zur Anwendung käme;

dies zumal bei der Auslegung jener Bestimmung und der Prüfung der

Bewilligungsfähigkeit baulinienwidriger Bauten – bzw. der Frage, ob eingreifendere

bauliche Veränderungen baulinienwidriger Bauten als neubauähnlich zu betrachten

sind – regelmässig auf die Rechtsprechung zu § 357 Abs. 1 PBG

zurückgegriffen wird (vgl. VGr, 1. September 2015, VB.2015.00032,

E. 1.2 – 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.2 – 2. Juni

2010, VB.2010.00001, E. 8 f. – 14. März 2007, VB.2006.00512,

E. 2.2.1).

3.

3.1

Die

Beschwerdegegner planen insbesondere den Rückbau und die Neuaufstockung des

Dachgeschosses ihres Hauses. Die Firstrichtung soll dabei gedreht werden, der

First somit inskünftig nicht mehr parallel, sondern quer zur L-Strasse

verlaufen. Auf der Ostseite des Hauses ist zudem der Anbau einer unterkellerten

Doppelgarage geplant.

Die Vorinstanz erwog, die geplanten Änderungen in den

unter dem Dachgeschoss liegenden Geschossen seien nur sehr untergeordneter

Natur: Es würden zusätzliche Trennwände eingezogen und neue Badezimmer

eingebaut. Auch wenn die Änderungen am Dachgeschoss an sich einer Neuerstellung

gleichkämen, seien die Veränderungen am ganzen Einfamilienhaus angesichts der

Beibehaltung der unteren Geschosse nicht als neubauähnlich einzustufen. Die

Erhaltung der ursprünglich in die Baute getätigten Investition stehe noch im

Vordergrund. Den baulichen Änderungen stünden auch keine überwiegenden öffentlichen

oder privaten Interessen gegenüber. Von den Beschwerdeführenden war im Rekursverfahren

vornehmlich die Dienstbarkeit 03 betreffend Bau-, Pflanzungs- und Gewerbebeschränkung

vom 4. Mai 1962 ins Feld geführt worden, mit welcher die Baumöglichkeiten auf

den Grundstücken entlang der L-Strasse eingeschränkt worden waren: Nach Ansicht

der Beschwerdeführenden widersprach das streitgegenständliche Bauvorhaben klar

dieser Dienstbarkeit. Die Vorinstanz erwog diesbezüglich, dies sei eine

dinglich gesicherte privatrechtliche Vereinbarung mit ausschliesslich

zivilrechtlicher Verbindlichkeit, welche deshalb im Baubewilligungsverfahren

(somit im Fall eines Um- wie eines Neubaus) nicht zu beachten sei. In Anbetracht

dessen, dass das Baugrundstück gross genug sei, um darauf einen Neubau mit

denselben Dimensionen zu erstellen, und dass aufgrund der primären

Baubeschränkungsnormen gar ein grösserer und insbesondere höherer Neubau

zulässig wäre, erweise sich der Vorteil, welcher die Nachbarn aus einem

Abrücken des Neubaus um 1,6 Meter von der Strasse zu ziehen vermöchten,

als von sehr untergeordneter Natur. Er vermöge das Interesse der Bauherrschaft

am Umbau des bestehenden Einfamilienhauses offensichtlich nicht zu überwiegen.

Die Beschwerdeführenden rügen, mit dem Bauprojekt solle

nicht ein Umbau, sondern eine unzulässige neubauartige Umgestaltung erfolgen:

Aufstockungen bei baurechtswidrigen Bauten seien im Rahmen von § 101 bzw.

§ 357 PBG nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nur dann

zulässig, wenn die Geschosse, auf welche aufgestockt werden solle, weitgehend

unberührt blieben, was vorliegend nicht der Fall sei: Dem Projekt zufolge

sollten Fussböden höher bzw. tiefer gesetzt, Zwischenwände entfernt und die

Anordnung des Treppenhauses wie auch die Raumeinteilung in allen drei Geschossen

verändert werden. Das Gebäude solle mithin vollständig ausgehöhlt werden und

eine vollkommen andere Erscheinung erhalten. Den Beschwerdegegnern gehe es

lediglich darum, weiterhin vom ungenügenden Strassenabstand profitieren zu

können.

3.2

Folgenden ist somit zu prüfen, ob eine neubauähnliche Umgestaltung vorliegt und

damit die geltenden Neubauvorschriften zur Anwendung gebracht werden müssen:

3.2.1

Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten, die den

Bauvorschriften widersprechen, unter anderem umgebaut und erweitert werden,

wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen dem entgegenstehen.

Für neue oder weitergehende Abweichungen von Bauvorschriften bleiben laut

§ 357 Abs. 2 PBG die erforderlichen Ausnahmebewilligungen

vorbehalten. Diese sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (zum Begriff

vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen

innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen

Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen

auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich

beschränkt würde (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00810. E. 4.3 = BEZ

2013.

Nr. 21; vgl. zu den zulässigen Massnahmen im Allgemeinen Willi,

S. 93 ff.). Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung stets verlangt,

dass bauliche Änderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen

Bausubstanz hinauslaufen dürfen. Neubauähnliche Umgestaltungen sprengten

den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und

müssten die für Neubauten geltenden Vorschriften einhalten (eingehend VGr,

30.

Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.1).

Von neubauähnlichen Umgestaltungen ist nur dann

auszugehen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen,

also die fragliche Bestimmung ihrem Wortlaut nach zwar einhalten, ohne aber

zugleich ihren Sinn und Zweck zu beachten (VGr, 19. Oktober 2005,

VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32; zum Begriff der Gesetzesumgehung

BGE 132 III 212 E. 4.1; 114 Ib 11 E. 3a). Bei Änderungen an

vorschriftswidrigen Bauten trifft dies zu, wenn bei objektivierter

Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht

darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es dem

Grundeigentümer ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der

für einen Neubau geltenden Bestimmungen – vorliegend insbesondere die Einhaltung

des Strassenabstands von sechs Metern gemäss § 265 Abs. 1 PBG –

zu verhindern (VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.00467, E. 3.1). Ob eine

solche Umgehung vorliegt, lässt sich nicht allein nach quantitativen Kriterien

beurteilen, sondern hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Die von der bisherigen Rechtsprechung entwickelten

Abgrenzungskriterien, wonach eine neubauähnliche Umgestaltung dann anzunehmen

ist, wenn die neue Organisation und Konstruktion des Gebäudes nicht mehr bloss

als Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen gelten können und/oder die

baulichen Änderungen die bisherige Gestalt des Gebäudes nicht mehr erkennen

lassen (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5; Willi,

S. 100 ff., mit Hinweisen auf die Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen), stellen Indizien für eine

Umgehung bzw. für das Vorliegen einer neubauähnlichen Umbaute dar. Selbst bei

weitgehenden baulichen Änderungen ist es aber nicht ausgeschlossen, dass der

Schutz der bestehenden Investitionen und nicht die Umgehung der Neubauvorschriften

im Vordergrund steht. Daher ist grosse Zurückhaltung bei der Annahme

neubauähnlicher Umgestaltungen geboten, die sich auch deshalb rechtfertigt,

weil die Bewilligung von Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten laut

§ 357 Abs. 1 PBG jedenfalls unter dem Vorbehalt steht, dass dem

Bauvorhaben keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen

entgegenstehen dürfen (vgl. dazu die – auch von den Beschwerdeführenden

angeführten – Urteile VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.1, sowie

zum Ganzen VGr, 1. September 2015, VB.2015.00032, E. 2).

3.2.2

Das Verwaltungsgericht erwog in einem der von den Beschwerdeführenden angeführten

Urteilen, zum Zweck der weiteren wirtschaftlich sinnvollen Nutzung eines bestehenden

Gebäudes liessen sich auch weitgehende Eingriffe in die innere Gebäudesubstanz

rechtfertigen. Entsprechend erschiene beispielsweise auch der Einbau eines

Lifts nicht als von vornherein unzulässig (vgl. VGr, 28. März 2008,

VB.2007.00280, E. 2.5 Abs. 3, auch zum Folgenden). Auch die äussere

Gestalt eines Gebäudes dürfe insofern verändert werden, als dies zur Anbringung

der Aussenisolation und für eine der neuen Raumeinteilung entsprechende

Befensterung erforderlich sei.

3.3

3.3.1

Die bestehende Liegenschaft umfasst ein älteres, über ein Unter-, ein Voll-

und ein Dachgeschoss verfügendes (vgl. § 275 PBG) gedrungenes

Einfamilienhaus mit entsprechend niedrigen Räumen und einem besonders im Dachgeschoss

verwinkelten Grundriss. Letzteres ist zudem aufgrund der geringen Raumhöhe

lediglich sehr beschränkt zu Wohnzwecken nutzbar.

Gemäss Baueingabe soll die heute nicht mehr zeitgemässe

Baute innen (teilweise) wie aussen umgebaut bzw. energetisch saniert sowie

durch die Anhebung des Dachs bzw. Aufstockung des Dachgeschosses erweitert

werden. Bezüglich des letzten Punkts wurde mit revidierter Baueingabe vom

19.

März 2015 eine Anpassung gegenüber dem ursprünglichen Projekt vorgenommen:

So wurde insbesondere die geplante Dachneigung (wie auch die Neigung der beiden

– ost- und westseitig geplanten – Lukarnen) von 45 Grad auf 35 Grad

und die Firsthöhe um 1,40 Meter (diejenige der Gauben um 0,60 Meter)

reduziert; die Gesamthöhe des Hauses (Gebäude- plus Firsthöhe) soll danach

11,27 (statt 12,67) Metern betragen.

3.3.2

Gemäss den der Baueingabe beiliegenden Plänen sollen das Aussenmauerwerk

und der grösste Teil der die Raumeinteilung bildenden Wände im Unter- wie im

Erdgeschoss bestehen bleiben, ebenso die Decke des Untergeschosses. Das

Aussenmauerwerk erhält im Rahmen der geplanten energetischen Sanierung wohl

lediglich eine Dämmung. Einzig im Dachgeschoss mit dem erwähnten verwinkelten

Grundriss soll die bisherige Raumeinteilung grösstenteils wegfallen, was wohl

angesichts der Aufstockung samt Änderung der Firstrichtung unumgänglich ist.

Den wohl grössten Eingriff im Gebäudeinnern stellt die geplante Verlegung des

Treppenhauses dar. Diese dürfte womöglich ebenfalls mit der Drehung des Firsts

zusammenhängen. Der Eingriff erscheint jedenfalls ohnehin nicht massiv.

Bezüglich der Böden bzw. Decken erweist sich die Aufdoppelung bzw. Anhebung angesichts

zeitgemässer Ansprüche an die Raumhöhen einerseits sowie aus den von den Beschwerdegegnern

angeführten bautechnischen Gründen andererseits als nachvollziehbar und nicht

übermässiger Eingriff in die Bausubstanz.

3.3.3

Vorliegend findet auch keine Nutzungsänderung bzw. -intensivierung statt.

Namentlich soll die Liegenschaft nach wie vor von einer (einzigen) Familie zu

Wohnzwecken genutzt werden und nicht etwa eine zweite Wohneinheit gebildet

werden. Der vorliegende Fall ist auch aus diesem Grund nicht mit dem dem von

den Beschwerdeführenden angeführten Urteil VGr, 26. März 2008,

VB.2007.00280, zugrunde liegenden Fall (vgl. dortige E. 2.5

Abs. 2 f.) zu vergleichen: Dort hatten die geplanten erheblichen

Veränderungen just die Ermöglichung einer solchen Nutzungsänderung, nämlich die

Schaffung einer zweiten Wohneinheit, zum Ziel.

3.3.4

Zusammenfassend bleiben somit die Aussenmauern, der weit überwiegende Teil

des inneren Mauerwerks und mithin der Raumeinteilung und ein Teil der Deckenkonstruktion

bestehen. Die Baute erfährt somit keine grundlegende Veränderung im oben

dargelegten Sinn.

Folglich handelt es sich vorliegend in erster Linie um

eine Nutzung der bestehenden Bausubstanz, steht mithin der Schutz bestehender

Investitionen im Vordergrund. Von einem weitgehenden Ersatz der bisherigen

Bausubstanz bzw. einer neubauähnlichen Umgestaltung kann nicht gesprochen

werden.

Im Übrigen wird von den Beschwerdeführenden auch nicht

substanziiert dargetan und ist auch nicht ersichtlich, welcher relevante Vorteil

den Beschwerdegegnern aus der Verletzung des Strassenabstands konkret erwachsen

soll, den sie sich angeblich mit einem Um- statt eines Neubaus erhalten können

wollten.

In diesem Zusammenhang ist mit Blick auf die zulässige

Ausnützung des Grundstücks Folgendes zu ergänzen bzw. in Betracht zu ziehen:

Aufgrund der Parzellenfläche von 612 Quadratmetern und der Baumassenziffer

von 1.6 gemäss Bau- und Zonenordnung beläuft sich die zulässige Baumasse auf

979.

Kubikmeter. Das projektierte Hauptgebäude weist ein Volumen von 866,84

Kubikmetern auf. Die zulässige Baumasse wird damit auch durch das infrage

stehende Projekt bei Weitem nicht ausgenützt.

Der Grenzabstand, welcher insbesondere dem Schutz

nachbarlicher Interessen dient, wird mit dem vorliegenden Projekt eingehalten.

Über die erwähnte Unterschreitung des Strassenabstands hinaus ist zudem nicht

ersichtlich, dass (massgebliche) öffentliche Interessen verletzt würden. Dem

geplanten Umbau stehen folglich keine überwiegenden nachbarlichen oder öffentlichen

Interessen entgegen.

4.

Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend, mit den

geplanten Giebellukarnen würde zudem die zulässige Gebäudehöhe überschritten.

Gemäss § 280 Abs. 1 Satz 1 PBG wird die

zulässige Gebäudehöhe von der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf

den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen.

Gemäss der Skizze der in der kommunalen Bau- und

Zonenordnung enthaltenen Wegleitung setzt sich die Gesamthöhe aus der

Gebäudehöhe plus der Firsthöhe zusammen; die Gebäudehöhe bemisst sich

demnach ab dem gewachsenen Terrain (lediglich) bis zur Unterkante der

Dachfläche (vgl. auch die Skizze zu § 281 Abs. 1 PBG in der Allgemeinen

Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [LS 700.2]).

Bei Dachaufbauten ist naturgemäss keine Gebäudehöhe zu messen.

Der obere Messpunkt der Gebäudehöhe eines Hauses ist die Schnittlinie zwischen

traufseitiger Fassade und Dachfläche, wobei als solche jene des obersten Vollgeschosses

zu verstehen ist. Der Schnittpunkt Fassade/Dachfläche im Sinn von § 280

Abs. 1 PBG und damit die Gebäudehöhe ändern sich durch Dachaufbauten

nicht, auch wenn diese – wie vorliegend – zulässigerweise bündig mit der

traufseitigen Fassade erstellt werden. Als massgebliche Dachfläche gilt auch im

Bereich solcher Aufbauten die Dachfläche des obersten Vollgeschosses (Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,

Zürich 2011, S. 917 ff. und insbesondere S. 920). Auch vorliegend

ist dementsprechend – entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdeführenden – die

Gebäudehöhe entsprechend der kantonal- wie kommunalrechtlich vorgeschriebenen

Messweise und nicht bis zum Dachansatz der Lukarne zu messen.

Folglich wird die maximale Gebäudehöhe von 7,5 Metern

gemäss Ziff. 6.1.1 BZO (wie auch die maximale Firsthöhe von sieben Metern)

mit dem Projekt eingehalten, wie dies auch die Baubewilligungsbehörde und die

Vorinstanz festgehalten haben. Damit liegt auch keine neue Abweichung von den

Bauvorschriften vor.

5.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.

Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten den

Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung füreinander zu je einem Achtel

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Überdies

haben die Beschwerdeführenden, wiederum unter solidarischer Haftung, den

anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung von

Fr. 3'000.- auszurichten (§ 17 Abs. 1 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 360.-- Zustellkosten,

Fr. 5'360.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung

füreinander zu je 1/8 auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und solidarisch verpflichtet,

der Beschwerdegegnerschaft 1 für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung

von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110) erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,

beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …