VB.2016.00217

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00217

15. September 2016Deutsch12 min

(URT.2016.18347)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 27. Februar 2014 erteilte die

Planungs- und Baukommission Thalwil der A AG die Bewilligung für den Bau

eines Mehrfamilienhauses mit 32 Wohnungen auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 6355 an der Gartenstrasse 11 und 13 in Thalwil.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierten am 7. April 2014 C und D ans

Baurekursgericht. Gleichentags erhoben auch F, G und H Rekurs beim

Baurekursgericht. Dieses vereinigte mit Entscheid vom 22. März 2016 die

beiden Verfahren, hiess die Rekurse gut und hob den Beschluss der Planungs- und

Baukommission Thalwil auf.

III.

Am 28. April 2016 führte die A AG Beschwerde

beim Verwaltungsgericht und stellte folgende Anträge:

"1. Der angefochtene Rekursentscheid sei aufzuheben und die

kommunale Baubewilligung vollumfänglich zu bestätigen.

2.

Eventualiter sei der angefochtene Rekursentscheid aufzuheben und

die Sache zur Prüfung der noch nicht behandelten Rügen an die Vorinstanz

zurückzuweisen.

3.

Unabhängig vom Ausgang des Beschwerdeverfahrens seien die

Rekurskosten auf Fr. 8'600.- zu reduzieren.

4.

Es sei ein Augenschein vor Ort durchzuführen.

5.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich 8 %

Mehrwertsteuer zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft."

Das Baurekursgericht beantragte am 30. Mai 2016, die

Beschwerde abzuweisen. C und D verzichteten am 6. Juni 2016 auf eine

Beschwerdeantwort. Die Planungs- und Baukommission Thalwil beantragte am

21.

Juni 2016 die Gutheissung der Beschwerde

unter Kostenfolge zulasten von C und D sowie F, G und H. F, G und H liessen

sich am 22. Juni 2016 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zu Lasten der A AG,

vernehmen. Die A AG hielt in ihrer Replik vom 4. Juli 2016 an ihren Anträgen

fest.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Die

Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Parzellen Kat.-Nrn. 6355, 8795 und

9245, welche in der Wohnzone W3 liegen. Auf dem Grundstück Kat.-Nr. 6355

steht das in den 1950er Jahren errichtete Mehrfamilienhaus Gartenstrasse 11/13.

Das Grundstück Kat.-Nr. 8795 ist unbebaut. Auf dem Grundstück 9245

stehen die beiden Mehrfamilienhäuser Gartenstrasse 1/3/5 und 7/9. Die

Grundstücke Kat.-Nr. 6355, 8795 und 9245 grenzen an die Parzellen

Kat.-Nrn. 9237–9244 an. Diese Parzellen sind mit den Reihenhäusern Neutannstein 6–13

überstellt, welche nicht der Beschwerdeführerin gehören. Die vorerwähnten vier

länglichen Gebäude Gartenstrasse 11/13, 1/3/5, 7/9 sowie Neutannstein 6–13

sind rechtwinklig zueinander angeordnet. Auf diese Weise bilden sie einen innenhofartigen

Bereich, welcher als Pflanzgarten genutzt wird.

1.2

Die

Beschwerdeführerin möchte das bestehende Mehrfamilienhaus

Gartenstrasse 11/13 abbrechen und durch einen Neubau mit 32 Wohnungen

ersetzen. Um anstelle der in der Zone W3 regulär erlaubten drei Vollgeschosse

deren fünf bauen zu können, will die Beschwerdeführerin das Projekt gestützt

auf die Arealüberbauungsvorschriften verwirklichen (Art. 21 in Verbindung

mit Art. 3 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung vom 7. November

2012/16. Oktober 2013 [BZO]). Zum Arealüberbauungsperimeter sollen dabei

die drei Parzellen Kat.-Nr. 6355 mit 2'423 m2 Fläche,

Kat.-Nr. 8795 mit 860 m2 Fläche sowie Kat.-Nr. 9245

mit 3'951 m2 Fläche zählen. Nicht in den Arealüberbauungsperimeter

einbezogen werden demgegenüber die Parzellen Kat.-Nrn. 9237–9244.

2.

2.1

Zwischen

den Parteien ist strittig, ob die Voraussetzungen für eine Arealüberbauung

erfüllt sind; die Vorinstanz verneinte dies.

2.2

Die Bau-

und Zonenordnung kann in den Bauzonen allgemein, zonen- oder gebietsweise

Arealüberbauungen zulassen. Dabei sind Mindestarealflächen festzulegen

(§ 69 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Die

Bau- und Zonenordnung von Thalwil erlaubt in Art. 21 Abs. 1 BZO

Arealüberbauungen. Nach dieser Bestimmung sind Arealüberbauungen in allen

Wohnzonen und Wohn-/Gewerbezonen zulässig (Abs. 1). Die Mindestarealfläche

muss dabei 4'000 m2 betragen (Abs. 2). Die in den

Arealperimeter einbezogenen drei Grundstücke weisen eine Fläche von insgesamt

7'234 m2 auf (2'423 m2 + 860 m2 +

3'951 m2). Mit dieser Ausdehnung übersteigt der vorliegende

Perimeter die nach Art. 21 Abs. 2 BZO vorgeschriebene Mindestfläche.

3.

3.1

Die

Vorinstanz verneinte die Voraussetzungen für eine Arealüberbauung mit folgender

Begründung: Das dreigeschossige Mehrfamilienhaus Gartenstrasse 11/13 aus

den 1950er Jahren weise keine besonderen Qualitäten auf. Entsprechend könne es

abgebrochen und durch den strittigen Neubau ersetzt werden. Demgegenüber

bildeten die um den Pflanzgarten angeordneten Gebäude Gartenstrasse 1/3/5

und 7/9 sowie Neutannstein 6–13 ein einheitliches Kleinquartier. Trotz der

Betonung des Ensembles würden nur zwei der drei zugehörigen baulichen Elemente,

nämlich die Gebäude Gartenstrasse 1/3/5 und 7/9, sowie der Garten, nicht

aber die Gebäude Neutannstein 6–13 in die Arealüberbauung integriert. Dadurch

werde das Ensemble gleichsam amputiert. Aufgrund der Bedeutung des Gebäudes Neutannstein 6–13

für die Gesamtwirkung müsse indessen vorliegend das Ensemble mit dem

Arealüberbauungsperimeter deckungsgleich sein. Da das Projekt diese Voraussetzungen

nicht erfülle, sei ein Bauen gestützt auf die Arealbauvorschriften unzulässig.

3.2

Nach

§ 72 Abs. 1 PBG kann die Bau- und Zonenordnung Bauvorschriften

enthalten, die von den Bestimmungen für die Regelbauweise und von den

kantonalen Mindestabständen abweichen. Art. 22 BZO macht von dieser Möglichkeit

Gebrauch und sieht für Arealüberbauungen verschieden Erleichterungen vor,

namentlich eine Erhöhung der Geschosszahl, keine Beschränkung der Gebäudelänge

sowie unter bestimmten Voraussetzungen ein Ausnützungszuschlag. Um die für

Arealüberbauungen vorgesehenen Privilegierungen beanspruchen zu können, muss

das Bauprojekt den in § 71 PBG genannten Anforderungen genügen: Seine

Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung müssen besonders gut gestaltet sowie

zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein (§ 71 Abs. 1 PBG).

Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung

zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische

Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung,

Umfang und Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene;

Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung (§ 71

Abs. 2 PBG). Weiter können Arealüberbauungen nach § 71

Abs. 3 PBG auch bereits überbaute Grundstücke umfassen, wenn die

Überbauung als Ganzes den Anforderungen von § 71

Abs. 1 f. PBG genügt. Als Sondervorschrift für Arealüberbauungen

geht § 71 PBG der allgemeinen Gestaltungsnorm von § 238 PBG

vor (VGr, 30. Januar 2013, VB.2012.00557, E. 3.2).

3.3

Bei

§ 71 Abs. 3 PBG handelt es sich um eine Kann-Bestimmung. Sie

begründet folglich keine Pflicht, bestimmte, bereits überbaute Grundstücke in

den Arealüberbauungsperimeter einzubeziehen. Der Gesetzgeber überlässt es

vielmehr der Bauherrschaft, ob – und wenn ja, in welchem Umfang – sie diese

Möglichkeit nutzen möchte. Dies gilt unabhängig davon, ob die einbezogenen und

die nichteinbezogenen Bauten Teile eines Gebäudeensembles bilden oder nicht.

Der Mindestumfang eines Arealüberbauungsperimeters wird einzig durch § 69

Satz 2 PBG in Verbindung mit der kommunalen Bau- und Zonenordnung,

vorliegend Art. 21 Abs. 2 BZO, auf die erwähnten 4'000 m2

festgesetzt.

3.4

Vom Umfang

des Arealperimeters ist die Frage der Einordnung zu unterscheiden. Nur in

diesem Zusammenhang ist relevant, in welcher Beziehung das Projekt zum Ortsbild

sowie zu seiner baulichen und landschaftlichen Umgebung steht. Die Vorinstanz

verkennt dies, wenn sie fordert, in die Arealüberbauung müssten neben den

Mehrfamilienhäuser Gartenstrasse 1/3/5, 7/9 zusätzlich das Gebäude

Neutannstein 6–13 integriert werden. Ob ein Projekt besonders gut

gestaltet ist und sich damit in qualifizierter Weise in seine landschaftliche

Umgebung einordnet, hat nichts mit dem Eigentum an den angrenzenden Parzellen

zu tun. Die gegenteilige Auffassung hätte zur Folge, dass Arealüberbauungen in

der Nähe von schützenswerten Einzelbauten oder Ortsbildern nur noch dann realisiert

werden könnten, wenn diese Objekte der Bauherrschaft gehörten. Dafür gibt es

keine Rechtsgrundlage. Denkmalpflegerische Anliegen begründen keine Pflicht zur

Ausdehnung des Arealperimeters. Zusammenfassend ist im vorliegenden Fall

unabhängig von den Parzellen Kat.-Nrn. 9237–9244 eine für eine

Arealüberbauung ausreichende Fläche vorhanden.

4.

4.1

Wie oben

dargestellt, müssen Arealüberbauungen erhöhten gestalterischen Anforderungen

genügen. Dabei reichen eine wohlproportionierte kubische Gliederung und ein besonderer

architektonischer Ausdruck für sich alleine noch nicht aus. Vielmehr muss auch

die Beziehung des Projekts zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen

Umgebung überzeugen (§ 71 Abs. 2 PBG). Was die gestalterische

Beurteilung betrifft, lässt es der vorinstanzliche Entscheid bei der

Feststellung bewenden, die geplante Wohnbaute müsse mit ihrem Bauvolumen von

rund 17'000 m3 als monumental bezeichnet werden. Fast zwei

Fünftel der anrechenbaren Geschossflächen bzw. zwei der fünf anrechenbaren

Geschosse würden erst aufgrund von Ausnützungsübertragungen auf dem

eigentlichen Baugrundstück realisierbar. Der Baukörper mit Attikageschoss sei

zwar für sich gesehen gut gestaltet und gegliedert; auch sei er im Grundsatz

treffend auf das Ensemble abgestimmt. Sodann befänden sich im näheren Umfeld ausschliesslich

grössere zwei- bis dreigeschossige Wohnbauten unter Satteldächern. Gleichwohl

ergebe sich eine Dominanz, die sich auch mit dem allgegenwärtigen Credo der

Verdichtung nicht rechtfertigen lasse. Als Folge von Unterschutzstellungen von

Gebäuden sei es vielfach unumgänglich, dass die zulässige Ausnützung nicht

vollständig konsumiert oder auf benachbarte Grundstücke übertragen werden

könne.

4.2

Das

geplante Gebäude soll deutlich höher als die angrenzenden Gebäude werden.

Art. 3 BZO bildet die gesetzliche Grundlage für diesen

Höhenunterschied: Danach dürfen bei Arealüberbauungen in der Wohnzone W3 zwei

zusätzliche Vollgeschosse errichtet werden. Indem der kommunale Gesetzgeber

diese Privilegierung vorsah, nahm er einen optischen Kontrast zwischen der

Arealüberbauung und der angrenzenden, in Regelbauweise errichteten Gebäuden in

Kauf. Ein solcher Entscheid ist zu respektieren. Nach der verwaltungsgerichtlichen

Rechtsprechung besteht ein Anspruch auf Ausschöpfung der Verdichtungsmöglichkeiten

(VGr, 12. Mai 2016, VB.2015.00677,

E. 4.3). Entgegen der Vorinstanz handelt es sich hierbei nicht nur

um ein Credo, mithin einen mehr oder weniger verbindlichen Glaubenssatz.

Vielmehr kommt der haushälterischen Nutzung des Bodens Verfassungsrang zu

(Art. 75 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999). Die

daraus resultierende Pflicht zur Verdichtung bildet denn auch einen

wesentlichen Grundsatz der letzten Revision des Raumplanungsgesetzes

(Art. 3 Abs. 3 lit. abis des Raumplanungsgesetzes vom

22.

Juni 1979 [RPG]). Nur in Ausnahmefällen, nämlich dann, wenn der Widerspruch

zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung

des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens durchgesetzt werden (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 660).

4.3

Der

angefochtene Entscheid geht nicht näher auf die Beziehung zwischen dem Neubauvorhaben

und den vorbestehenden Bauten ein. Er lässt es diesbezüglich bei der blossen

Feststellung bewenden, das Projekt müsse mit ihrem Bauvolumen von rund

17'000 m3 als "monumental" bezeichnet werden und es

entwickle eine "Dominanz". Aufgrund dieser (zu) knappen Begründung

bleibt unklar, weshalb die Vorinstanz einen Verzicht auf ein Geschoss für

angezeigt hält. Dies muss vor allem auch deshalb gelten, weil sie an anderer

Stelle lobende Worte für das Bauvorhaben findet. So betont sie, der Baukörper

mit Attikageschoss sei für sich gesehen gut gestaltet und gegliedert; auch sei

er im Grundsatz treffend auf das Ensemble abgestimmt worden. Wie oben

dargelegt, rechtfertigt nur ein krasser und klarer Widerspruch zur baulichen

Umgebung eine Volumenreduktion. Ob ein solcher Widerspruch vorliegt, erscheint

zumindest zweifelhaft, zumal der angefochtene Entscheid selbst festhält, dass

die vorbestehenden Gebäude des Ensembles "sehr stattlich sind und sich

auch im Übrigen näheren Umfeld ausschliesslich grössere zwei- bis dreigeschossige

Wohnbauten unter Satteldächern finden". Bei dieser Ausgangslage hätte die

Vorinstanz detaillierter begründen müssen, weshalb sie trotzdem von einem zu

grossen Kontrast ausgeht. Hierfür hätte sie auf die einzelnen in § 71

Abs. 1 f. PBG genannten ästhetischen Beurteilungskriterien

eingehen müssen. Angesichts der eingeschränkten Kognition des

Verwaltungsgerichts wäre es nicht sachgerecht, wenn es selbst die fehlende Beurteilung

vornähme. Dadurch ginge den Parteien eine Instanz verloren. Zudem ist in diesem

Zusammenhang zu beachten, dass die Bauherrschaft einen Studienauftrag an verschiedene

Architekturbüros vergab, deren Lösungsvorschläge durch eine Fachjury beurteilen

und das Siegerprojekt schliesslich überarbeiten liess. In solchen Fällen muss

sich eine gerichtliche Instanz in qualifizierter Form mit dem Ergebnis dieses

Studienauftrags auseinandersetzen und darf dem Siegerprojekt nicht leichthin

die gute Einordnung absprechen.

4.4

Entsprechend

ist das Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen. Gegebenenfalls wird diese

sich dann auch mit den weiteren von der Beschwerdegegnerschaft im Rekursverfahren

vorgebrachten Rügen zu befassen haben. Da das Verfahren aufgrund der (zu)

knappen Begründung an die Vorinstanz zurückzuweisen ist, besteht kein Anlass,

den beantragten Augenschein durchzuführen.

5.

Kann eine Rückweisung zu einer

vollständigen Gutheissung des Antrags führen, gilt – besondere Umstände vorbehalten

– die beschwerdeführende Person mit Blick auf die Kosten- und

Entschädigungsfolgen als obsiegend (BGr, 28. April 2014,2C_846/2013,

E. 3.2 f.). Ausgangsgemäss sind somit die Kosten des

Beschwerdeverfahrens unter solidarischer Haftung der Beschwerdegegnerschaft

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a

Abs. 2 VRG). Die Beschwerdegegnerschaft ist überdies unter solidarischer

Haftung zu einer Parteientschädigung an die Beschwerdeführerin zu verpflichten

(§ 17 Abs. 2 VRG). Die lokale Baubehörde hat in der vorliegenden

Konstellation, wo sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen,

praxisgemäss keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (VGr, 27. März

2013, VB.2012.00571, E. 11; 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).

6.

Es liegt ein

Rückweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide

sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes

vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren (BGE 138 I 143

E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2). Die vorliegende Rückweisung ist

daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht

wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die

Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit

einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges

Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, und der

Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. März 2016 wird aufgehoben. Die

Sache wird im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 15'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 160.-- Zustellkosten,

Fr. 15'160.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden unter solidarischer Haftung für einen Viertel der Beschwerdegegnerschaft 1.1

und 1.2 je zu einem Achtel und den Beschwerdegegnern 2, 3 und 4 ebenfalls

unter solidarischer Haftung für drei Viertel je zu einem Viertel auferlegt.

4.

Die

Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 wird verpflichtet, der

Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von je Fr. 450.- zu bezahlen,

wobei sie für Fr. 900.- solidarisch haften. Die Beschwerdegegner 2, 3

und 4 haben der Beschwerdeführerin Parteientschädigung von je Fr. 900.- zu

bezahlen; sie haften für Fr. 2'700.- solidarisch.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …