VB.2016.00219

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00219

29. März 2017Deutsch17 min

(URT.2017.18838)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 16. Juni 2016 erteilte der

Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach E und D die Baubewilligung für

die Erstellung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am I-Weg

in Bülach.

Erwägungen

II.

Hiergegen liess A am 16. Juli 2015 beim

Baurekursgericht rekurrieren, welches das Rechtsmittel mit Entscheid vom

17.

März 2016 teilweise guthiess und den Beschluss des Ausschusses Bau und

Infrastruktur der Stadt Bülach vom 16. Juni 2015 aufhob, soweit er die

Wendeltreppe auf die Dachterrasse betraf. Im Übrigen wurde der Rekurs

abgewiesen.

III.

A liess am 29. April 2016 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht führen und im Wesentlichen beantragen, unter

Entschädigungsfolge zu Lasten von E und D sei die Baubewilligung gänzlich zu

verweigern. Das Baurekursgericht schloss am 12. Mai 2016 ohne weitere

Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. E und D liessen mit Beschwerdeantwort

vom 17. Mai 2016 beantragen, das Rechtsmittel unter Entschädigungsfolge

abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; in prozessualer Hinsicht verlangten

sie, "bei Bedarf" sei ein Augenschein durchzuführen. Am 2. Juni

2016.

beantragte der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach die

Abweisung der Beschwerde unter Entschädigungsfolge. A äusserte sich in der

Folge am 11. Juli 2016 und am 27. September 2016; E und D liessen

sich am 14. September 2016 vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a VRG

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2)

zuständig.

1.2

Der

Beschwerdeführer ist Eigentümer des unmittelbar an das Baugrundstück angrenzenden

Grundstücks Kat.-Nr. 05. Soweit er vor Baurekursgericht unterlegen ist,

ist er grundsätzlich zur Beschwerde legitimiert (vgl. VGr, 15. September

2016, VB.2016.00183, E. 1.2); auf die frist- und formgerecht erhobene

Beschwerde ist einzutreten.

2.

Da sich der massgebliche Sachverhalt mit hinreichender

Deutlichkeit aus den Akten ergibt, kann auf die Durchführung eines Augenscheins

verzichtet werden (zur Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins vgl. VGr,

21.

Januar 2016, VB.2015.00290, E. 1.2 mit Hinweisen).

3.

Das von Nordosten (…) nach Südwesten (…) abfallende Baugrundstück

ist der Wohnzone W1.6 nach der Bau- und Zonenordnung der Stadt Bülach vom

8.

Juli 1996 (BZO) zugewiesen. Im Nordwesten grenzt es an dasjenige des

Beschwerdeführers an. Südwestlich sowie nordöstlich liegen ebenfalls

Baugrundstücke, hinter denen die J-Strasse bzw. die H-Strasse verlaufen; im

Südosten grenzt es an den I-Weg und wird dort von einer sechs Meter tiefen

Verkehrsbaulinie angeschnitten. Das streitbetroffene Bauprojekt sieht den

Neubau eines Einfamilienhauses mit einem Untergeschoss, zwei Vollgeschossen und

einem Attikageschoss vor und soll über den I-Weg erschlossen werden.

4.

4.1

Der

Beschwerdeführer macht zunächst geltend, das Baugrundstück weise eine ungenügende

Zugänglichkeit auf, weshalb es der Erschliessung und somit der Baureife

ermangle.

4.2

Bei der

genügenden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine Grundanforderung,

welcher alle Bauvorhaben zu genügen haben. Erschlossen ist ein Grundstück unter

anderem dann, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich

ist (§ 236 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

[PBG, LS 700.1]). Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher

Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen

entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer

(§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Gestützt auf § 360 Abs. 1

in Verbindung mit § 237 Abs. 1 Satz 2 PBG erliess der

Regierungsrat die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (ZN, LS 700.5),

in deren Anhang er die technischen Anforderungen umschrieb, denen ein Zugang zu

genügen hat. Je nachdem, ob ein Gebiet dicht überbaut und mit öffentlichen

Verkehrsmitteln gut erschlossen ist oder nicht, gelten dabei unterschiedliche

Anforderungen an die Zufahrten. Die Normalien sind richtungsgebend, indem sie

zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für

angemessen halten (VGr, 12. Juni 2013, VB.2013.00050 und VB.2013.00067,

E. 6.4 mit Hinweisen).

4.3

4.3.1

Der I-Weg erschliesst heute lediglich die Grundstücke Kat. Nrn. 02

und 03 bzw. die darauf liegenden Einfamilienhäuser; das strittige Bauprojekt

sieht die Erstellung einer weiteren Wohneinheit vor. Sollen – wie im

vorliegenden Fall – bis zu zehn Wohneinheiten erschlossen werden, so ist gemäss

den hier schon infolge zu verneinender dichter Bebauung anwendbaren strengeren

Basisanforderungen der Zugangsnormalien ein sogenannter Zufahrtsweg mit einer

Breite von mindestens 3,60 Metern (3,00 Meter zuzüglich zweier Bankette à

0,30 Metern) erforderlich; weiter bedarf es einer Kehrmöglichkeit, wenn

der Zufahrtsweg als Stichstrasse ausgebildet ist. Während der I-Weg eine Breite

von drei Metern aufweist, wurden (noch) keine Bankette erstellt, diese aber

durch Dienstbarkeiten gesichert. Auf dem I-Weg selbst besteht eine

Wendemöglichkeit im Grenzbereich der Grundstücke Kat.-Nrn. 04 und 02. Auf

der Höhe des Baugrundstücks verfügt der I-Weg nicht über eine Wendemöglichkeit,

indes besteht dort eine Kehrmöglichkeit auf dem Privatgrund der Bauherrschaft.

Nach dem Gesagten erfüllt der I-Weg die Anforderungen der

Zugangsnormalien an einen auf die Erschliessung von bis zu zehn Wohneinheiten

ausgerichteten Zufahrtsweg nicht vollständig. Zu prüfen ist somit, ob die

Baubewilligung gleichwohl erteilt werden durfte.

4.3.2

Von den Zugangsnormalien soll nur aus wichtigen Gründen abgewichen werden

(vgl. § 360 Abs. 3 PBG). Gemäss § 11 Abs. 1 ZN (in der bis

31.

Juli 2015 gültigen Fassung; OS 47, 218) können im Einzelfall

geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden, wenn dies aufgrund der

tatsächlichen Verhältnisse unerlässlich erscheint. Bei der Beurteilung der

Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulässig ist oder nicht, hat sich die

Bewilligungsbehörde neben den in § 11 ZN exemplarisch umschriebenen

Tatbeständen – wie dem hier einschlägigen der steilen Hanglage – vor allem

an § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren: Nach dieser

Bestimmung müssen Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein. Bei der

Beurteilung der Verkehrssicherheit sind insbesondere der Strassenausbaustandard,

das Verkehrsaufkommen (Zubringer- und Durchgangsverkehr) sowie die Übersichtlichkeit

der Streckenführung zu berücksichtigen.

Die Erschliessung des Baugrundstücks über den I-Weg beruht

auf dem im Jahr 1998 von der Baudirektion des Kantons Zürich genehmigten

Quartierplan "J-Strasse". Der I-Weg zweigt im rechten Winkel von der J-Strasse

ab und endet nach rund 80 Metern bei einem Sperrpfosten; ab dort ist er

nur noch für Fussgänger begehbar. Er weist eine Steigung von bis zu knapp

20.

% auf. Beim streitgegenständlichen Zufahrtsweg handelt es sich mithin

um eine Stichstrasse mit sehr geringem Verkehrsaufkommen. Die Zufahrt ist zwar

steil, verläuft aber gradlinig und übersichtlich. Angesichts dieser

Verhältnisse erweist sich der Schluss der Vorinstanz, vorliegend rechtfertige

sich ein Abweichen von den Anforderungen der Normalien, nicht als

rechtsverletzend.

4.3.3

Das Baugrundstück ist nach dem Gesagten strassenmässig hinreichend

erschlossen.

4.4

4.4.1

Der Beschwerdeführer wendet sodann sinngemäss ein, bei einem Abweichen von

den Mindestanforderungen der Zugangsnormalien fehle es an einer Notzufahrt,

weil diese einzig über den I-Weg erfolgen könne, welcher als Notzufahrt nicht

genüge.

4.4.2

Nach § 3 ZN ist jeder Zugang mindestens als Notzufahrt auszugestalten,

die den Notfalleinsatz öffentlicher Dienste jederzeit gewährleistet

(Abs. 1); die Notzufahrt besteht in einem Zufahrtsweg oder einer

entsprechend ausgestalteten tragfähigen Fahrspur (Abs. 2). Unter dem Titel

"Erreichbarkeit" hält § 4 Abs. 1 ZN fest, Zugänge seien so

nahe an die zu erschliessenden Grundstücke bzw. Bauten und Anlagen

heranzuführen, dass ein wirksamer Einsatz der öffentlichen Dienste möglich ist.

Im Anhang wird zur Erreichbarkeit festgehalten, dieses Erfordernis sei bei

Gebäuden mit einer Höhe von weniger als 13 Metern erfüllt, wenn die

abgewickelte Distanz vom Zugang bis zum Gebäudeeingang nicht mehr als

80.

Meter betrage. Soweit die Erreichbarkeit bzw. ein wirksamer Einsatz der

öffentlichen Dienste bereits auf diese Weise sichergestellt sind, kann auf eine

Notzufahrt verzichtet werden (§ 4 Abs. 2 ZN).

4.4.3

Entgegen der Beschwerde beträgt die Distanz zwischen der J-Strasse und dem

Eingang des projektierten Einfamilienhauses weniger als 80 Meter; noch

kürzer nimmt sich die Abwicklungsdistanz zur Strasse "H" aus. Die

Vorinstanz erwägt daher zu Recht, die Erreichbarkeit des streitbetroffenen

Gebäudes für die öffentlichen Dienste sei bereits durch die J-Strasse

sichergestellt. Damit kann angesichts der genügenden Erreichbarkeit des

strittigen Bauvorhabens sowohl von der J-Strasse als auch von der Strasse

"H" aus auf eine an das Baugrundstück geführte Notzufahrt verzichtet

werden (§ 4 Abs. 2 ZN) und braucht folglich über die Eignung des I-Wegs

als Notzufahrt im Sinn des § 3 ZN nicht befunden zu werden.

5.

5.1

Weiter rügt

der Beschwerdeführer eine Verletzung des grossen Grundabstands: Die Vorinstanzen

hätten in rechtsverletzender Anwendung von Ziff. 4.1.1 in Verbindung mit

Ziff. 11.2 Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Bülach vom

8.

Juli 1996 (BZO) die Südostfassade des Streitobjekts als Hauptfassade

qualifiziert. Bei willkürfreier Betrachtung könne jedoch nicht die

Südostfassade, sondern lediglich die Südwest- oder Nordwestseite des Gebäudes

als Hauptwohnseite gelten, weshalb der grosse Grundabstand von dort zu messen

sei bzw. vorliegend nicht eingehalten werde.

5.2

Gemäss

Ziff. 11.2 BZO gelten unter anderem in den Wohnzonen kleine und grosse

Grundabstände (Abs. 1); der grosse Grundabstand gilt vor der

Hauptwohnseite, in der Regel vor der längeren, am meisten nach Süden

gerichteten Gebäudeseite (Abs. 2). Der grosse Grundabstand beträgt in der

hier interessierenden Wohnzone acht Meter, der kleine Grundabstand wurde auf

vier Meter festgesetzt (Ziff. 4.1.1 BZO). Muss oder kann der grosse

Grundabstand aufgrund der kommunalen Bauvorschriften gegenüber der

Strassenseite gewählt werden, tritt der Strassenabstand an dessen Stelle, was

zur Folge hat, dass ein Abstand im Ausmass des grossen Grundabstands auf keiner

Gebäudeseite einzuhalten ist. (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 844; auch zum

Folgenden); will eine Gemeinde solches verhindern, kann bzw. muss sie gestützt

auf § 265 Abs. 1 PBG eine – hier fehlende – anderslautende Anordnung

treffen (VGr, 14. Juli 2004, VB.2004.00145, E. 5).

5.3

Die lokale

Baubehörde führte in der Baubewilligung aus, in Anbetracht der Ausrichtung des

Gebäudes, der Dominanz der Gestaltung der Fassade sowie der Anordnung des

Aussenbereichs sei die südöstlich ausgerichtete Fassade als für den grossen

Grundabstand massgeblich Gebäudeseite zu deklarieren, in welchem Bereich die

Baulinien am I-Weg die Abstandsvorschriften ersetzten. In ihrer Rekursantwort

vom 17. September 2015 hielt sie an ihrer Einschätzung fest und erklärte

ergänzend, für die Festlegung der Hauptwohnseite in erster Linie die

Ausrichtung der Hauptwohnbereiche, genauer des Wohn-, Ess- und Küchenbereichs

beachtet zu haben, während "[a]ndere Nutzungsarten" wie Büro,

Schlafzimmer, TV- und Party-Raum nicht massgebend gewesen seien. Der Ess- und

Küchenbereich orientiere sich gegen Südosten, während der Wohnbereich gegen

Südwesten zeige. Die Ausrichtung nach Südosten erhalte durch die Möglichkeit,

den Ess- und Küchenbereich mittels grosszügiger Schiebetürelemente zum

Aussenraum hin zu öffnen, für welchen eine Nutzung mit Pergola und Feuerstelle

vorgesehen sei, zusätzlich Gewicht. Allein die grossflächige Verglasung der

Südwestfassade könne nicht dazu führen, dass diese als massgebliche

Hauptwohnseite bestimmt werde. Auch sei die Südostfassade deutlich länger als

die Südwestfassade.

Die Vorinstanz, welche sich angesichts der plausiblen und

stichhaltigen Begründung der Baubewilligung bzw. deren Ergänzung in der

Rekursvernehmlassung hinsichtlich der Überprüfung der Anwendung der kommunalen

Abstandsvorschriften durch die Gemeindebehörde zu Recht Zurückhaltung

auferlegte (vgl. VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290, E. 4.2;

27.

März 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3.2 f.),

erwägt zutreffend, der grosse Grenzabstand diene einer optimalen Belichtung und

Besonnung derjenigen Gebäudeseite, auf welche die Wohnungen hauptsächlich orientierten.

Die Nordwestfassade könne aufgrund ihrer Orientierung von vornherein nicht als

Hauptwohnfassade qualifiziert werden. Die Südostseite sei leicht stärker nach

Süden orientiert als die Südwestfassade und zudem deutlich länger (nämlich 16,80 Meter)

als die Südwestseite (7,35 Meter). Zwar sei das Längenverhältnis der Fassaden

ebenso wenig wie der Fensteranteil allein ausschlaggebend. Vielmehr komme es

darauf an, auf welche Seite der Hauptwohnraum "Wohnen/Essen" exponiert

sei. Die im Ober- und Dachgeschoss angeordneten Schlafräume seien in diesem

Zusammenhang wenig relevant. Hauptwohnebene sei das offen konzipierte

Erdgeschoss. Dort befänden sich die Küche, der Essraum sowie das Wohnzimmer,

welches vom übrigen Bereich durch eine Schiebetüre abgetrennt werden könne. Der

Lichteinfall erfolge für den gesamten Wohnraum sowohl durch die grossflächige

Verglasung auf der Südwestseite als auch durch die südostseitigen verglasten

Türen, welche den grosszügigen Sitzplatz erschlössen. Damit seien im

Erdgeschoss sowohl auf der Südwest- als auch auf der Südostseite Wohnräume

angeordnet. Primärer Aufenthaltsort sei heutzutage mehrheitlich die Wohnküche

mit Essbereich. Diese sei aufgrund der Befensterung eindeutig gegen Südosten

orientiert, wo sich im Freien zudem eine grosse Gartenterrasse mit Pergola und

Cheminée befände. Entfalteten sich die Aktivitäten der Bewohner somit

mehrheitlich in der gegen Südosten exponierten Wohnküche sowie draussen auf der

südöstlichen Gebäudeseite, sei die Bezeichnung dieser Fassade als

Hauptwohnseite nicht zu beanstanden. Dass die nach Südosten gewandte Fassade

weniger Fenster aufweise als die vollständig verglaste Südwestfassade, vermöge

daran nichts zu ändern, erscheine die Südostseite doch aufgrund ihrer Länge und

ihrer Aussenraumgestaltung mindestens ebenso eindrücklich wie die Südwestseite.

5.4

Die

Vorbringen des Beschwerdeführers genügen nicht, um die Qualifikation der

Südostfassade als Hauptwohnseite als rechtsverletzend erscheinen zu lassen:

Zunächst verkennt der Beschwerdeführer Sinn und Zweck der kommunalen Bestimmung

über den grossen Grundabstand. Wie sich aus dem Wortlaut von Ziff. 11.2

Abs. 3 BZO ergibt, ist diese Bestimmung wohnhygienisch motiviert und will

für das betreffende Wohnhaus – und nicht für nachbarliche

Bauten – die Besonnungs- und Belichtungsverhältnisse verbessern,

dient hingegen nicht dem Aussichtsschutz (weder des betreffenden noch des

Nachbargebäudes). Dabei soll diejenige Gebäudeseite vom grossen Grundabstand

profitieren, welche im Zentrum der (Wohn-)Nutzung steht. Wenn die Vorinstanz

annimmt, heutzutage sei die Wohnküche mit Essbereich der Hauptwohnbereich eines

Einfamilienhauses mit offen konzipierter Küche und kombiniertem Ess-/Wohnraum,

ist dies nicht zu beanstanden. Entsprechend durften die Vorinstanzen bei der

Bestimmung der Hauptwohnseite massgeblich auf die Lage und Ausrichtung dieses

Bereichs abstellen. Wie sich den in den Akten befindlichen Bauplänen entnehmen lässt,

orientieren sich Küche und Essbereich vorliegend zweifelsfrei nach Südosten. Es

kann daher nicht die Rede davon sein, dass die Qualifikation der Südost- als

Hauptwohnseite "offensichtlich konstruiert" sei oder "einem

Rechtsmissbrauch" gleichkomme. Daran ändert auch die Hangneigung oder ein

allfälliger Schattenwurf der Bäume auf dem Grundstück Kat. Nr. 02 (I-Weg 14)

nichts; ohnehin dürfte dieser die Lichtverhältnisse im nicht unmittelbar

gegenüber-, sondern weiter oben am Hang liegenden Hauptwohnbereich des

streitbetroffenen Gebäudes kaum beeinflussen. Auch ist es einer Bauherrschaft

nicht verwehrt, ihr Gebäude so zu planen, dass die Hauptwohnseite gegen eine

Strasse zu liegen kommt. Schliesslich kann es entgegen der Beschwerde nicht

darauf ankommen, welches die Hauptwohnseite weiterer Gebäude in der

Nachbarschaft ist.

Die kommunale Bauordnung sieht

sodann vor, dass hilfsweise an der längeren und am meisten nach Süden

gerichteten Gebäudeseite angeknüpft werden soll. Vorliegend ist die

Südostfassade klar länger als die Südwestfassade, welche nach Ansicht des

Beschwerdeführers als Hauptwohnseite betrachtet werden müsste. Auch ist sie –

wenn auch nur unwesentlich – stärker nach Süden ausgerichtet als die

Südwestfassade. Zwar trifft es zu, dass Ziff. 11.2 Abs. 3 BZO die

Qualifikation einer kürzeren oder weniger nach Süden gewandten Fassade als

Hauptwohnseite nicht ausschliesst bzw. eine solche Annahme je nach den

Verhältnissen des Einzelfalls sogar geboten sein mag. Allerdings bedingt

solches eine entsprechende Ausrichtung der (Haupt-)Wohnräume und ist vorliegend

angesichts der klaren Ausrichtung des Hauptwohnbereichs nach Südosten nicht

angezeigt. Schliesslich scheint der Beschwerdeführer zu verkennen, dass nicht

die Aussenraumgestaltung, sondern die Ausrichtung des aus Wohnküche und

Essbereich bestehenden (inneren) Wohnbereichs für die Festlegung der

Hauptfassade durch die Vorinstanzen ausschlaggebend war; die geplante Aussenraumgestaltung

auf der Südostseite bildete nur eines von mehreren weiteren Elementen. Dass die

Vorinstanzen in Zusammenhang mit einer gerügten unzulässigen Beanspruchung des

Baulinienbereichs davon ausgingen, die auf Südostseite des Gebäudes geplante

Terrasse mit Pergola und Aussencheminée lasse sich nötigenfalls ohne

unverhältnismässigen baulichen Aufwand entfernen, führt nicht dazu, dass deren

Qualifikation der Südostfassade als Hauptwohnseite unzulässig bzw. willkürlich

wäre; angesichts der weiteren zu berücksichtigenden Kriterien erschiene es

vielmehr selbst unter der Annahme, die Terrasse dürfe nicht wie geplant gebaut

werden, vertretbar, die Südostseite als Hauptwohnseite zu betrachten. Daran

ändert auch die zweite ebenerdige Terrasse auf der Nordwestseite des Gebäudes

nichts.

5.5

Nach dem Gesagten erweist sich der Schluss der

Vorinstanzen, als Hauptwohnseite sei die Südostfassade des projektierten

Einfamilienhauses zu betrachten, nicht als rechtsverletzend. Da das

Baugrundstück im Südosten an den I-Weg angrenzt, ist vorliegend – mangels

einer anderslautenden Bestimmung der BZO – nicht der grosse Grundabstand,

sondern lediglich der Strassenabstand einzuhalten.

6.

6.1

Schliesslich

macht der Beschwerdeführer geltend, das umstrittene Bauprojekt beanspruche den

Baulinienbereich in übermässiger bzw. unzulässiger Weise, was auch gestützt auf

§ 100 Abs. 3 PBG nicht hätte gestattet werden dürfen. Die Beschwerdegegner

bringen vor, es sei nicht einzusehen, inwiefern der Beschwerdeführer durch die

Inanspruchnahme des von seinem Grundstück abgewendeten Baulinienbereichs

tangiert sein sollte; der gerügte Mangel wäre auflageweise heilbar, weshalb dem

Beschwerdeführer aus einer Gutheissung seiner Rüge kein Vorteil erwüchse und er

damit nicht zu hören sei. Dem widerspricht der Beschwerdeführer nur insofern,

als er vorbringt, die Vorinstanz habe sich inhaltlich mit seiner Rüge

auseinandergesetzt, wiewohl die Beschwerdegegner schon im Rekursverfahren

geltend gemacht hätten, er sei zu deren Erhebung nicht legitimiert. Dies trifft

zu; die Vorinstanz hat die gerügte übermässige Beanspruchung des

Baulinienbereichs geprüft, freilich ohne sich ausdrücklich mit der Frage zu

befassen, ob der Beschwerdeführer den behaupteten Mangel überhaupt rügen durfte.

Aus dem Umstand, dass sich die Vorinstanz mit einer Rüge materiell befasst hat,

folgt sodann nicht, dass das Verwaltungsgericht dies auch tun müsste.

6.2

Vorliegend

sollen Teile des Vordachs vor dem Haupteingang ins Erdgeschoss, der nach

Südosten gerichteten Terrasse mit verglaster Pergola, des Aussencheminées sowie

der Aussentreppe in den Baulinienbereich zu liegen kommen. Vom Grundstück des

Beschwerdeführers aus wird der beanspruchte Bereich nach Erstellung des

streitigen Bauvorhabens nicht einsehbar sein. Würde der Beschwerdeführer mit

seiner Rüge durchdringen, müssten das Vordach, die Terrasse sowie die darauf

geplante Pergola verkleinert und das Aussencheminée sowie die Aussentreppe

versetzt werden. Solches könnte mit einer Nebenbestimmung genügend konkret

angeordnet werden. Auch wäre der Einfluss der Mängelbehebung auf das

Erscheinungsbild des Bauvorhabens entgegen der Beschwerde von untergeordneter

Bedeutung und erforderten die ästhetischen Auswirkungen der Mängelbehebung

vorliegend keine (erneute) umfassende Würdigung der örtlichen Baubehörden bzw.

der Rechtsmittelinstanzen, weshalb der gerügte Mangel die Baubewilligung nicht

in Frage zu stellen vermöchte, sondern sich mittels einer für den

Beschwerdeführer bedeutungslosen Nebenbestimmung heilen liesse (vgl. dazu VGr,

29.

Januar 2015, VB.2014.00454, E. 4.1).

Erwiese sich die Rüge des Beschwerdeführers als materiell

begründet, so würde dies nach dem Gesagten weder zu einer (teilweisen)

Gutheissung des auf Beseitigung der Baubewilligung gerichteten

Beschwerdeantrags führen, noch könnte er daraus einen anderweitigen Vorteil

gewinnen. Der Beschwerdeführer ist deshalb nicht zu hören, soweit er eine

übermässige Beanspruchung des Baulinienbereichs moniert; diese Rüge erweist

sich als unbehilflich.

7.

Die Beschwerde ist abzuweisen.

8.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 VRG). Dieser ist zu verpflichten, den privaten

Beschwerdegegnern eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17

Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine Parteientschädigung von

insgesamt Fr. 2'500.-- (Mehrwertsteuer eingeschlossen). Demgegenüber ist

der lokalen Baubehörde in der vorliegenden Konstellation, wo sich auf beiden

Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung

zuzusprechen (vgl. Plüss, § 17 N. 100).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 270.-- Zustellkosten,

Fr. 7'270.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-

(Mehrwertsteuer eingeschlossen) zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …