VB.2016.00238

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00238

4. Mai 2017Deutsch19 min

(URT.2016.18387)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 18. August

2015 erteilte die Baukommission Küsnacht C die Baubewilligung für die

Anbringung neuer Balkone und die Sanierung der Küchen und Badezimmer am bzw. im

bestehenden Gebäude Assek.-Nr. 1090 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an

der E-Strasse 02 in Küsnacht.

Erwägungen

II.

Den dagegen von A erhobenen

Rekurs wies das Baurekursgericht des Kantons Zürich mit Entscheid vom 22

März 2016 ab.

III.

Dagegen erhob A mit Eingabe vom

3.

Mai 2016 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und stellte den Antrag,

es seien der angefochtene Entscheid und damit die Baubewilligung vom

18.

August 2015 aufzuheben; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu

Lasten der Beschwerdegegnerinnen.

Mit Vernehmlassung vom 30. Mai 2016 beantragte das

Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde unter den üblichen Kostenfolgen.

Auch die Baukommission Küsnacht stellte am 30. Mai 2016 den Antrag, es sei

die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des

Beschwerdeführers. Schliesslich liess auch die Bauherrin, C, die Abweisung der

Beschwerde beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8 %

Mehrwertsteuer). Mit Eingabe vom 14. Juli 2016 hielt der Beschwerdeführer

an seinen Beschwerdeanträgen fest. Mit Duplik vom 23. bzw. 24. August 2016

hielten auch die Beschwerdegegnerinnen an ihren Anträgen fest. Dazu nahm der

Beschwerdeführer am 22. September 2016 Stellung.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Bei dem vom

Umbauvorhaben erfassten Gebäude handelt es sich um ein rund 100 Jahre

altes Wohnhaus, welches in geschlossener Bauweise mit dem benachbarten Gebäude

des Beschwerdeführers erstellt wurde. Die Strassenfassaden der beiden Häuser

befinden sich auf einer Flucht. Das Gebäude des Beschwerdeführers ist

rückwärtig deutlich tiefer als dasjenige der Bauherrschaft, welches seinerseits

einen Fassadenvorsprung mit einer Länge von ca. 4,8 m aufweist. An diesem

Fassadenvorsprung sollen rückwärtig in den beiden Vollgeschossen sowie im

Dachgeschoss 3,9 m lange und 2,1 m tiefe Balkone angebracht werden,

welche die heute im Obergeschoss und im Dachgeschoss bestehenden Balkone

ersetzen. Vorgesehen ist ein an der Fassade befestigter Balkonturm in leichter

Metallkonstruktion mit Betonplattenböden und Staketengeländer, welcher einen

Abstand von rund 2,5 m zur seitlichen Fassade des Nachbargebäudes aufweist.

1.2

Das

Baurekursgericht beurteilte die geplanten Balkone als rechtskonform. Es

verneinte in Anwendung von § 260 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) einerseits eine seitliche Abstandspflicht für Balkone und setzte

sich bezüglich dieser Frage mit der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung

auseinander. Anderseits erachtete es die Vorschrift von § 357 Abs. 1

PBG als anwendbar und beurteilte die Balkone auch unter diesem Titel als

bewilligungsfähig. Schliesslich überprüfte das Gericht das Bauvorhaben unter

dem gestalterischen Aspekt im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG.

Der Beschwerdeführer vertritt die Auffassung, der geplante

Balkonturm verletzte die Vorschrift von § 260 Abs. 3 PBG. Ausserdem

beanstandet er die von der Vorinstanz vorgenommene Interessenabwägung im Sinn

von § 357 Abs. 1 PBG und wirft dem Baurekursgericht in diesem

Zusammenhang eine Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes gemäss § 7 Abs. 1

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) vor, da das

Gericht die Interessenabwägung ohne Durchführung eines Augenscheins vorgenommen

habe.

2.

2.1

Vorab zu

bestätigen ist die Auffassung der Vorinstanz, wonach das vorliegende

Bauvorhaben im Licht der Vorschrift von § 357 Abs. 1 PBG zu

beurteilen ist. Gemäss dieser Bestimmung dürfen bestehende Bauten und Anlagen,

die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut und erweitert werden, wenn keine

überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für

neue oder weitergehende Abweichung von Vorschriften bleiben die erforderlichen

Ausnahmebewilligungen vorbehalten.

2.2

Wie die

Vorinstanz zutreffend festhält, sind die beiden streitbetroffenen Gebäude in

geschlossener Bauweise erstellt worden, was auch nach der heute geltenden

Bauordnung von Küsnacht zulässig wäre (vgl. Art. 32 der Bau- und

Zonenordnung [BZO]). Nicht bewilligungsfähig wäre indessen in der Tat die

Staffelung der rückwärtigen Fassaden in einer Art und Weise, dass zwischen der

Südostfassade des Nachbargebäudes und der Seitenfassade des rückwärtigen

Vorbaus der Liegenschaft der Bauherrin ein Gebäudeabstand von lediglich 2 m

resultiert. Gemäss § 271 PBG hat der Abstand zwischen zwei Gebäuden, die

Grenzabstände einhalten müssen, ohne Rücksicht auf Grundstücksgrenzen der Summe

der beidseitig nötigen Grenzabstände zu entsprechen. In der fraglichen

dreigeschossigen Wohnzone beträgt der Grundgrenzabstand nach der geltenden

Bauordnung 6 m, was einen Gebäudeabstand von 12 m bedeutet (vgl. Art. 19

BZO). Selbst wenn ein Gebäude näher an der Grenze steht, als es nach den

Bauvorschriften zulässig ist, hätte ein Neubauvorhaben als Abstand die Summe

aus dem Grenzabstand, den das neue Bauvorhaben benötigt und dem kantonalrechtlichen

Mindestgrenzabstand von 3,5 m (vgl. § 270 Abs. 1 PBG)

einzuhalten (§ 274 Abs. 1 PBG). Ausserdem sind auch zwischen blossen

Gebäudeteilen Abstände zu messen, abgesehen von einzelnen Ausnahmetatbeständen,

welche im vorliegenden Fall offensichtlich nicht gegeben sind (vgl. Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,

S. 867). Im Licht dieser Vorschriften handelt es sich bei den

streitbetroffenen Wohnhäusern klarerweise um vorschriftswidrige Gebäude im Sinn

von § 357 PBG. Nichts daran zu ändern vermag der von der Baubehörde

geltend gemachte Umstand, dass implizit vom Vorliegen eines gegenseitigen

Näherbaurechts ausgegangen werden könne, da die beiden Gebäude in den Jahren

1911.

bis 1913 gleichzeitig erstellt und zusammengebaut worden seien. Die

Bestimmung von § 270 Abs. 3 PBG, welche die Möglichkeit der

Begründung eines Näherbaurechts durch nachbarliche Vereinbarung vorsieht, ist

erst seit 1992 in Kraft. Selbst wenn die beiden Nachbarbauherren im damaligen

Zeitpunkt einvernehmlich von allenfalls erforderlichen Grenz- oder

Gebäudeabständen abgewichen wären, genügte dies nicht ohne Weiteres für die

Annahme des Vorliegens einer nach heutigem Recht gültigen

Näherbaurechtsvereinbarung bezüglich der strittigen Balkone. Im Übrigen beruft

sich niemand auf eine Näherbaurechtsvereinbarung.

3.

3.1

Da es sich

nach dem Gesagten um einen Anwendungsfall von § 357 PBG handelt, ist zu

prüfen, ob das streitbetroffene Bauvorhaben zu neuen oder weitergehenden

Abweichungen von Bauvorschriften führt.

Der Beschwerdeführer macht eine Verletzung der Bestimmung von

§ 260 Abs. 3 PBG geltend. Er führt diesbezüglich aus, die vom

Baurekursgericht angerufene Bestimmung von § 22 ABV regle nur die

Messweise des Grundabstands. § 260 Abs. 3 PBG definiere demgegenüber,

wieweit Vorsprünge in den Abstandsbereich hineinragen dürften – und zwar sowohl

in den Grenz- wie auch in den Gebäudeabstandsbereich. Die Bestimmung betreffe

demnach die zulässige Beanspruchung des Abstandsbereichs. In welchem Winkel der

Vorsprung in diesem Abstandsbereich zur Grenze hineinrage, werde im Gesetz

nicht definiert. Wie das Verwaltungsgericht in seinem Entscheid VB.2014.00232

zutreffend ausgeführt habe, sei kein vernünftiger Grund ersichtlich, weshalb

ein Nachbar einen Balkon in einem Abstand hinzunehmen habe, welcher – wäre der

Balkon einer Fassade vorgelagert – nicht zulässig wäre. Hinsichtlich der

Immissionen, des Lichtentzugs, der Beeinträchtigung der Privatsphäre etc. sei

es nämlich einerlei, woher der Balkon in den Abstandsbereich hineinrage. Nach

der Konzeption des Gesetzes sei letztlich nicht das Mass der Ausladung eines

Balkons relevant, sondern der Umfang der Beanspruchung des Abstandsbereichs, in

welchem keine oberirdischen Bauten erstellt werden dürften. Diese gesetzliche

Konzeption verbiete die Erstellung eines Balkonturms, wie er vorliegend geplant

sei, weil dieser klarerweise weit mehr als zwei Meter im Abstandsbereich stehe.

Dadurch würden die mit den Abstandsvorschriften verfolgten Ziele klarerweise verletzt.

3.2

Sowohl die

kommunale Baubehörde als auch die Bauherrschaft vertreten die Auffassung, der

seitliche Abstand eines Balkons dürfe nicht mit dem vertikal auf die Fassade

eines Gebäudes zu messenden Grenzabstand verwechselt werden. Eine seitliche

Abstandspflicht bestehe nicht. Die Bauherrschaft macht geltend, das PBG

verlange – im Gegensatz zum alten Baugesetz, welches eine seitliche

Abstandspflicht ausdrücklich normiert habe, − keine Einhaltung eines

seitlichen Abstands. Auch der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht lasse

sich keine seitliche Abstandspflicht entnehmen. Der Gesetzgeber habe bewusst

auf die Einführung einer seitlichen Abstandspflicht verzichtet. Der Balkon

halte ausserdem einen Grenzabstand von 1,5 m ein, sodass offenbleiben

könne, ob der Balkonturm grenzbündig und grenznah erstellt werden dürfe oder

aber wenigstens einen seitlichen Abstand von 1,5 m einzuhalten habe. Der

kommunale Grenzabstand spiele keine Rolle, da dieser rechtwinklig zur Fassade

gemessen werde. Da die Balkone ausserdem offen seien und keine geschlossene

Höhe von mehr als 1,3 m aufweisen würden, seien sie nicht fassadenbildend.

Das Baurekursgericht legt seinem Entscheid die Überlegung

zugrunde, dass in dem vom Beschwerdeführer angeführten VB.2014.00232 keine

massgebende Praxisänderung erblickt werden könne. Der Entscheid des

Verwaltungsgerichts nehme keinen Bezug auf die frühere eigene Rechtsprechung

oder diejenige der Rekursinstanz und deklariere auch keine Praxisänderung.

Ausserdem könne dem Entscheid nicht entnommen werden, weshalb die bisherige

Rechtsprechung nicht mehr gelten sollte.

3.3

Gemäss § 260

Abs. 1 PBG bestimmt der Grenzabstand die nötige Entfernung zwischen

Fassade und Grenzlinie, der Gebäudeabstand diejenige zwischen zwei Gebäuden.

Die Abstände der Bau- und Zonenordnung sind gemäss Absatz 2 von § 260

PBG bei seitlich gegliederten Gebäuden für jeden Teil getrennt zu messen.

Einzelne Vorsprünge dürfen höchstens 2 m in den Abstandsbereich

hineinragen, Erker, Balkone und dergleichen jedoch höchstens auf einem Drittel

der betreffenden Fassadenlänge (vgl. Absatz 3 von § 260 PBG). Gemäss

§ 22 Abs. 1 der Verordnung über die nähere Umschreibung der Begriffe

und Inhalte der baurechtlichen Institute sowie über die Mess- und

Berechnungsweisen vom 22. Juni 1977 (Allgemeine Bauverordnung, ABV) ist

der Grundabstand der kleinste erforderliche Grenzabstand ohne Mehrlängen- und

Mehrhöhenzuschlag; er wird rechtwinklig zu den Fassaden und radial über die

Gebäudeecken gemessen.

3.4

In seiner

bisherigen Rechtsprechung hielt das Verwaltungsgericht fest, die Bestimmung von

§ 260 Abs. 3 PBG bestimme ausschliesslich, wie weit Balkone und

andere Gebäudevorsprünge in den für Gebäude geltenden, senkrecht zur Fassade zu

messenden Grenzabstand hineinragen dürften. Eine seitliche Abstandspflicht

lasse sich aus dieser Bestimmung nicht ableiten (RB 1991 Nr. 65 sowie 1997

Nr. 99). Zur Begründung führte das Gericht aus, das Planungs- und Baugesetz

sehe im Gegensatz zum alten Baugesetz vom 23. April 1893 für Ortschaften

mit städtischen Verhältnissen, welches in § 110 [im 7. Abschnitt:

"Privatrechtliche Bestimmungen"] für Balkone und Erker einen

seitlichen Abstand von mindestens einem Meter von der Grenze des

Nachbargrundstücks vorgeschrieben habe, die Einhaltung eines seitlichen

Abstands zwischen Balkon und nachbarlicher Grundstücksgrenze nicht vor. Im

Übrigen gälten Balkone untereinander zu Recht als von den Gebäudeabständen

neuen Rechts befreit, denn sowohl der Begriff des Gebäudeabstands als auch Sinn

und Zweck der Vorschriften über den Gebäudeabstand legten es nahe, diesen nur

zwischen Gebäuden oder selbständigen Gebäudeteilen zu messen (vgl. VGr, 16. Mai

1991, VB 90/0209 in RB 1991 Nr. 65). Diese Rechtsprechung wurde durch die

Vorinstanz dahingehend präzisiert, dass zugunsten des seitlich anstossenden

Grundstücks ein einzelner Vorsprung nur bis zu einer Ausladung von 2 m

grenzbündig oder grenznah erstellt werden dürfe; weiter reiche das seitliche

Abstandsprivileg nicht (vgl. BRKE II Nr. 239/1997 vom 21. Oktober

1997.

in BEZ 2003 Nr. 30).

3.5

An der

bisherigen Rechtsprechung zum seitlichen Abstandsprivileg von einzelnen

Vorsprüngen im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG ist aus nachfolgenden

Überlegungen festzuhalten:

Unbestritten ist, dass die anwendbare gesetzliche Regelung

über einen klaren und eindeutigen Wortlaut verfügt. Dies sieht auch das

Verwaltungsgericht in seinem jüngsten, vom Beschwerdeführer angeführten

Entscheid so: Die Regelung von § 260 Abs. 3 PBG sieht nur einen Abstand

von Erkern, Balkonen und dergleichen zum Nachbargrundstück in jener Richtung

vor, in welcher sie der betreffenden Fassade vorgelagert sind (vgl. VGr, 27. März

2015, VB.2014.00232 und VB.2014. 00248 in BEZ 2015 Nr. 29, E. 5.2).

Eine Auslegung dieser Bestimmung und deren analoge Anwendung über den Wortlaut

hinaus erweist sich also nur dann als geboten und gerechtfertigt, wenn Zweifel

bestehen, ob der scheinbar klare Wortlaut den wahren Sinn der Norm wiedergibt.

3.6

Gemäss der

gesetzlichen Regelung des PBG unterstehen Gebäude, Teile von Gebäuden und

Gebäudebestandteile grundsätzlich der Abstandspflicht, soweit sie nicht wegen

ihrer unterirdischen oder das gewachsene Terrain nicht mehr als 0,5 m

überragenden Lage von den Abstandsvorschriften befreit sind (§§ 260 ff.

PBG). Nicht abstandspflichtig sind vorspringende Gebäudebestandteile, welche

für den Bestand des Gebäudes und die Funktion im Gebäudeinnern notwendig sind

und insofern keine selbständige Funktion erfüllen (z.B. Dachtraufen oder

Fensterläden; vgl. VB 95/0074). Eine selbständige Funktion erfüllen

demgegenüber Gebäude(bestand)teile wie Balkone, Erker, Vordächer oder auch

Aussentreppen; sie sind grundsätzlich abstandspflichtig. Soweit indessen solche

Gebäudebestandteile mit selbständiger Funktion als einzelne Vorsprünge im Sinne

von § 260 Abs. 3 BPG qualifiziert werden können, dürfen sie höchstens

2.

m in den Abstandsbereich hineinragen, wobei Erker, Balkone und dergleichen

nur im Umfang eines Drittels der betreffenden Fassadenlänge privilegiert sind.

Grenz- und Gebäudeabstände liegen im gesundheits- und feuerpolizeilichen sowie

ortsplanerischen Interesse und haben eine nachbarschützende Funktion (BGE 119

Ia 113, E. 3b). Bei Unterschreitung der ordentlichen Grenz- und

Gebäudeabstände werden die benachbarten Anstösser benachteiligt, indem sich

deren wohnhygienische Bedingungen verschlechtern, die Wohnimmissionen zunehmen

und über dies das feuerpolizeiliche Gefahrenpotenzial wächst (vgl. VGr, 12. Juli

2006, VB.2006.00150, E. 3.1).

Der Gesetzgeber, welcher einzelne Vorsprünge im Sinn von § 260

Abs. 3 PBG privilegiert hat, war offensichtlich der Auffassung, dass diese

die Interessenlage der anstossenden Nachbarn weniger tangieren bzw. hat in

diesem beschränkten Umfang eine Interessenabwägung zugunsten der Bauherrschaft

vorgenommen. Da von Erkern und Balkonen – abgesehen vom Entzug von Licht und

Sonne – auch Lärmimmissionen ausgehen können und diese zu verstärkter Einsicht

auf das Nachbargrundstück führen, hat er eine Einschränkung statuiert und diese

auf einen Drittel der betreffenden Fassadenlänge beschränkt. Der Umstand, dass

im alten Baugesetz 1893 noch eine seitliche Abstandspflicht für Balkone und

Erker vorgesehen war (vgl. § 110 aBauG), während eine solche im Planungs-

und Baugesetz vom 7. September 1975 nicht mehr aufgenommen wurde, legt den

Schluss nahe, dass der Gesetzgeber keine seitliche Abstandspflicht für Balkone

und Erker vorsehen wollte, auch wenn den Materialien diesbezüglich nichts

entnommen werden kann.

3.7

Den

verwaltungsgerichtlichen Erwägungen im angeführten Entscheid ist darin

beizupflichten, dass sich die von Balkonen zu erwartenden Immissionen auf

benachbarte Grundstücke in ihrer Richtung nicht unterscheiden und demzufolge

auch im seitlichen Verhältnis dieselben sind (VGr, 27. März 2015,

VB.2014.00232 und VB.2014.00248 in BEZ 2015 Nr. 29 E. 5.2). Dieser

Umstand kann in der Tat Zweifel am Wortlaut der gesetzlichen Regelung wecken.

Es darf allerdings nicht ausser Acht gelassen werden, dass sich die Frage des

seitlichen Grenzabstands von Erkern und Balkonen in der Praxis regelmässig nur

dann stellt, wenn das Hauptgebäude seinerseits den gesetzlich geforderten

Grenzabstand gegenüber dem seitlich benachbarten Grundstück unterschreitet.

Dies ist der Fall, wenn zwei oder mehrere Gebäude in

geschlossener Bauweise als Grenzbauten erstellt wurden oder als Neubauvorhaben

erstellt werden (vgl. dazu das Beispiel in Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 856).

In diesen Fällen geschlossener Bauweise erscheint eine seitliche

Abstandspflicht schon deshalb nicht geboten, weil die Statuierung der

Möglichkeit der Erstellung von Grenzbauten bereits eine Wertung des

Gesetzgebers zugunsten einer baulichen Verdichtung unter Inkaufnahme einer

gewissen Beeinträchtigung des Nachbarschutzes beinhaltet. Ausserdem profitieren

benachbarte Grundstücke gegenseitig in demselben Masse von der

Grenzbaumöglichkeit und der damit verbundenen Möglichkeit der grenznahen

Erstellung von Balkonen oder Erkern.

Die Situation kann ferner dann eintreten, wenn ein oder zwei

Bauten unter Unterschreitung des geltenden gesetzlichen Minimal(grenz)abstandes

erstellt wurden, sei dies aufgrund eines Näherbaurechts oder aufgrund

altrechtlicher Abstandsregelungen. Es resultieren in diesen Fällen häufig

baurechtswidrige Verhältnisse. Bauliche Änderungen solcher Gebäude sind – wie

im vorliegenden Fall auch − nach der Vorschrift von § 357 PBG zu

beurteilen. Diese Beurteilung setzt stets die Vornahme einer Interessenabwägung

voraus, dürfen doch solchen Bauvorhaben keine überwiegenden öffentlichen oder

nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Dem Nachbarschutz wird im Rahmen

dieser Interessenabwägung Rechnung getragen.

Schliesslich sind Anwendungsfälle in Kern- oder

Quartiererhaltungszonen denkbar. Die Bausubstanz in diesen Zonen ist

regelmässig durch ihre historische Qualität geprägt, welche häufig mit

engräumigen Verhältnissen verbunden ist. Die Bautätigkeit wird durch spezielle

Vorschriften geregelt, bei deren Statuierung der Schutz der historisch

wertvollen Bausubstanz im Vordergrund steht und insofern bereits eine Abwägung

zugunsten des öffentlichen Interessens am Ortsbildschutz erfolgte. Die

nachbarlichen Interessen an Licht und Sonne sowie Privatsphäre sind in diesen

Zonen regelmässig relativiert.

3.8

Diese

Ausführungen zeigen auf, dass es sich bei den Fällen, in welchen sich die Frage

eines reduzierten seitlichen Grenzabstands von Erkern oder Balkonen stellt, um

Einzelsachverhalte handelt, welche regelmässig nach besonderen Bestimmungen und

Vorschriften beurteilt werden. Den nachbarlichen Interessen wird entweder bei

einer in jedem Einzelfall geforderten Interessenabwägung Rechnung getragen

(§ 357 PBG), oder die gesetzlichen Bestimmungen beinhalten aufgrund

besonderer ortsbaulicher Verhältnisse oder planerischer Bedürfnisse bereits

eine Wertung zugunsten bestimmter Möglichkeiten der baulichen Verdichtung.

Dieser Umstand lässt den Schluss, die in ihrem Wortlaut klare Regelung von § 260

Abs. 3 PBG trage dem wahren Sinn der Norm nicht Rechnung, nicht zu bzw.

rechtfertigt eine analoge Anwendung der Vorschrift von § 260 Abs. 3

PBG zugunsten des seitlich angrenzenden Grundstücks über den Wortlaut hinaus

nicht. Für eine diesbezügliche Praxisänderung ist kein ausreichender sachlicher

Grund ersichtlich.

Nichts daran zu ändern vermag die vom Beschwerdeführer

angeführte Praxis des Verwaltungsgerichts, wonach die Abstandsprivilegierung

von § 260 Abs. 3 PBG restriktiv auszulegen und eine Ausdehnung der

gemäss dieser Bestimmung abstandsprivilegierten Vorsprünge auf den Bereich des

Dachgeschosses abzulehnen sei (vgl. VGr, 12. Juli 2006, VB.2006.00150 in

BEZ 2006 Nr. 43). Diese Rechtsprechung äussert sich zur Frage der

Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs "einzelne Vorsprünge" im

Sinn von § 260 Abs. 3 PGB.

3.9

Zusammenfassend

ist an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten, wonach Balkone und andere

Gebäudevorsprünge – vorbehältlich einer abweichenden Regelung des kommunalen

Rechts – keiner seitlichen Abstandspflicht unterliegen. Da die kommunale

Bauordnung im vorliegenden Fall diesbezüglich keine Vorschrift enthält, führt das

streitbetroffene Bauvorhaben demzufolge nicht zu einer neuen oder

weitergehenden Abweichung von Vorschriften im Sinn von § 357 Abs. 1

PBG.

4.

4.1

Der

Beschwerdeführer beanstandet die vom Baurekursgericht in Anwendung von § 357

Abs. 1 PBG vorgenommene Interessenabwägung. Er macht diesbezüglich

geltend, die Vorinstanz habe den Sachverhalt ohne Durchführung eines

Augenscheins in völlig einseitiger Weise und die Interessen der Bauherrschaft

zu Unrecht als überwiegend beurteilt. Dies sei nicht nachvollziehbar und stelle

eine Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes dar. Das Interesse der privaten

Beschwerdegegnerin an einer Vergrösserung der Balkone müsse vor dem Interesse

des Beschwerdeführers an einer dauernden und einschneidenden Reduktion der

Lebensqualität in den betroffenen Wohnräumen auf der Südseite der Liegenschaft

zurücktreten.

Gemäss § 7 Abs. 1 VRG untersuchen die Verwaltungs-

und die Rechtsmittelbehörden den Sachverhalt von Amtes wegen durch Befragen der

Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug von Amtsberichten, Urkunden

und Sachverständigen, durch Augenschein oder auf andere Weise. Dem

Beschwerdeführer ist darin beizupflichten, dass die Durchführung eines

Augenscheins nicht von der Stellung eines entsprechenden Antrags durch eine

Verfahrenspartei abhängt. Vielmehr prüft die Rechtsmittelbehörde in Ausübung

pflichtgemässen Ermessens, ob ein Augenschein zur Sachverhaltsermittlung

erforderlich ist. Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die

tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien

vermöchten durch ihre Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung

der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beitragen. Der Verzicht auf

Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende

Entscheidgrundlage darstellen (vgl. Kaspar Plüss in: Kommentar VRG, § 7 N. 79).

Wie das Baurekursgericht in seiner Vernehmlassung zutreffend ausführt, ergeben

sich im vorliegenden Fall die entscheidrelevanten tatsächlichen Umstände aus

den zur Verfügung stehenden Akten. Aus den Planunterlagen und der umfangreichen

Fotodokumentation sind die massgebenden Verhältnisse im Äusseren und

insbesondere Zahl und Anordnung der Fensteröffnungen in der Südostfassade des

beschwerdeführerischen Gebäudes ohne weiteres erkennbar. Auch ein

Gebäudegrundriss, welchem die Raumeinteilung im Gebäudeinnern des

Nachbargebäudes zu entnehmen ist, befindet sich bei den Akten. Es ist nicht

ersichtlich und wird vom Beschwerdeführer auch nicht geltend gemacht, welche

tatsächlichen Gegebenheiten, welche für die im Rahmen von § 357 Abs. 1

PBG vorzunehmende Interessenabwägung massgeblich wären, den Akten nicht

entnommen werden können. Der Vorwurf der Verletzung des in § 7 Abs. 1

VRG statuierten Untersuchungsgrundsatzes durch die Rekursinstanz erweist sich

demzufolge als unberechtigt.

4.2

Von dieser

Frage zu unterscheiden ist der Vorwurf der Unausgewogenheit der

Interessenabwägung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG. Diese Abwägung der

gegenläufigen Interessen durch die Rekursinstanz ist nicht zu beanstanden:

Betroffen vom Bauvorhaben im beschwerdeführerischen Gebäude sind zum vornherein

pro Geschoss nur zwei Räume: die Küchen sowie je ein Eckwohnraum.

Beizupflichten ist der Feststellung des Baurekursgerichts, dass nicht von einer

ins Gewicht fallenden Verschlechterung der Situation der Küchen in belichtungs-

und belüftungsmässiger Hinsicht durch die neuen Balkone auszugehen ist. Das

Küchenfenster befindet sich im hinteren Bereich des Fassadeneinschnitts. Der

Lichteinfall wird in diesem Bereich in einem gewissen Masse beeinträchtigt, was

aber eine Folge der rückwärtigen Fassadenstaffelung ist und bei der Erstellung

der beiden Wohnhäuser in Kauf genommen wurde. Einer allfälligen

Verschlechterung der Belichtung des Eckwohnraums wird durch eine filigrane Gestaltung

der Balkone begegnet (horizontale Balkonplatte mit Stakettengeländer), sodass

auch diesbezüglich nicht von einer massgeblichen Verschlechterung der

Verhältnisse auszugehen ist. Zu rechnen ist aufgrund der vergrösserten

Balkonfläche wohl mit einer gewissen Zunahme des mit der Balkonnutzung

verbundenen Wohnlärms, welcher allerdings aufgrund der heute bestehenden

Balkone in einem gewissen Umfang bereits vorhanden ist und auch mit einer

intensiveren Nutzung des rückwärtigen Gartens, welche der Beschwerdeführer zu

favorisieren scheint, verbunden wäre. Demgegenüber stark ins Gewicht fällt das

Interesse der Bauherrschaft an einer Vergrösserung der Balkone im von der

Strasse abgewandten, rückwärtigen Bereich des Wohnhauses. Dies stellt eine

wesentliche Verbesserung der Wohnqualität dar und wiegt deutlich schwerer, als

die relativ geringfügige Zunahme der Wohnimmissionen auf das Nachbargrundstück,

welches selber im Übrigen ebenfalls über relativ grosse rückwärtige Balkone in den

zwei Vollgeschossen verfügt.

5.

Zusammenfassend ist die

Beschwerde abzuweisen und der Entscheid des Baurekursgerichts zu bestätigen.

Ausgangsgemäss wird der

Beschwerdeführer kostenpflichtig. Eine Parteientschädigung steht ihm bei diesem

Verfahrensausgang nicht zu. Hingegen ist er zu verpflichten, der privaten

Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen. Der

Baubewilligungsbehörde steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf

beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine

Parteientschädigung zu (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00571, E. 11; 14. Juni

2006, VB.2006.00062, E. 4).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 170.-- Zustellkosten,

Fr. 2'170.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine

Parteientschädigung von Fr. 2'000.- (zuzügl. MwSt) zu bezahlen, zahlbar

innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …