Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00248

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

4.

Abteilung

VB.2016.00248

Urteil

der 4. Kammer

vom 18. Mai 2016

Mitwirkend: Abteilungspräsident Jso Schumacher (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Tamara Nüssle, Verwaltungsrichter

André Moser, Gerichtsschreiber

Reto Häggi Furrer.

In Sachen

A,

vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

Gemeinde C,

vertreten durch den Gemeinderat C,

Beschwerdegegnerin,

betreffend

Pachtlandvergabe,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Zwischen A und der Gemeinde C bestand ein bis

31. März 2016 laufender Pachtvertrag über das in der Landwirtschafszone

liegende Grundstück Kat.-Nr. 01 in C. Mit Schreiben vom 27. Februar

2015 kündigte der Gemeinderat C diesen Vertrag und teilte A zugleich mit, er

könne sich um einen neuen bewerben; dies tat A am 15. August 2015. Mit

Schreiben vom 29. Oktober 2015 teilte der Gemeinderat C dem A mit, das

Grundstück Kat.-Nr. 01 werde ihm, befristet bis ins Jahr 2018, weiterhin

verpachtet.

Erwägungen

II.

Am 20. November 2015 rekurrierte A beim Bezirksrat D

und beantragte sinngemäss, die Gemeinde C sei zu verpflichten, ihm einen

Pachtvertrag mit längerer Vertragsdauer anzubieten. Der Bezirksrat wies den

Rekurs mit Beschluss vom 16. März 2016 ab, soweit er darauf eintrat.

III.

A liess dagegen am 3. Mai 2016 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht führen und Folgendes beantragen:

"1. Es sei die einseitige Befristung der Pachtdauer gemäss

Gemeinderatsbeschluss des Beschwerdegegners, Mitteilung vom 29. Oktober

2015, aufzuheben.

2.

Es sei

festzustellen, dass der Beschwerdeführer die Voraussetzungen für eine

Verlängerung der Pacht grundsätzlich erfüllt.

3.

Es sei

festzustellen, das[s] eine Verkürzung der Pachtdauer gemäss Art. 8 LPG [Bundesgesetz

über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985, SR 221.213.2] nur

in gegenseitigem Einverständnis erfolgen kann.

4.

Es sei

festzustellen, dass der Beschwerdeführer mangels anderweitiger Abrede

grundsätzlich Anspruch auf Verlängerung der Pacht für die Dauer von 6 Jahren

hat, wobei der Beschwerdegegner zu verpflichten sei, dem Beschwerdeführer einen

Pachtvertrag über das Grundstück Kat.-Nr. 01 […] in C für eine Dauer von

mindestens 4 Jahren beginnend ab 1. April 2016 anzubieten.

5.

Alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWSt zulasten des

Beschwerdegegners".

Das Verwaltungsgericht zog in der Folge die Akten des

Rekursverfahrens bei; Vernehmlassungen wurden nicht eingeholt.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht prüft seine eigene Zuständigkeit

ebenso wie diejenige der Vorinstanz von Amtes wegen (§ 70 in Verbindung

mit § 5 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

[VRG, LS 175.2]; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich

etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 57, auch zum Folgenden).

Soweit die Vorinstanz nicht zuständig war, gilt es die vorliegende Beschwerde

im Sinn der Erwägungen abzuweisen (VGr, 21. September 2011, VB.2011.00496,

E. 2.1).

2.

Gemäss § 1 VRG werden öffentlichrechtliche Angelegenheiten

von den Verwaltungsbehörden und vom Verwaltungsgericht entschieden;

privatrechtliche Ansprüche sind demgegenüber vor den Zivilgerichten geltend zu

machen.

Streitgegenstand bildet die Verpachtung von Landwirtschaftsland,

Dispositiv

das im Eigentum der Beschwerdegegnerin ist. Diese hat beschlossen, das fragliche

Grundstück weiterhin an den Beschwerdeführer zu verpachten, jedoch nur noch mit

einem bis 2018 befristeten Vertrag. Kontrovers ist einzig diese Befristung.

Die Verpachtung von Land erfolgt mittels zivilrechtlichen

Vertrags (vgl. Art. 1 Abs. 4 und Art. 4 LPG; ferner

Art. 275 ff. des Obligationenrechts [SR 220]); dies gilt auch für die

Verpachtung von Landwirtschaftsland durch eine Gemeinde (BGE 112 II 35

E. 2; BGr, 19. März 2014,2C_314/2013, E. 1.1.1). Streitigkeiten,

welche den Pachtvertrag als solchen betreffen, sind deshalb grundsätzlich durch

die Zivilgerichte und nicht in einem Verwaltungsverfahren zu beurteilen. Soweit

der Beschwerdeführer einen (zivilrechtlichen) Anspruch auf Abschluss eines

Pachtvertrags von bestimmter Dauer behauptet, muss er dies demnach vor einem

Zivilgericht geltend machen. Anders verhielte es sich nur bei Streitigkeiten

bezüglich der zulässigen Höhe des Pachtzinses (Art. 35a ff. LPG; vgl.

etwa BGr, 11. Juni 2008,2C_552/2007); darum geht es hier indes nicht.

Eine öffentlichrechtliche Streitigkeit läge demgegenüber

vor, wenn es sich beim von der Beschwerdegegnerin verpachteten Land um eine

öffentliche Sache im Gemeingebrauch oder um Verwaltungsvermögen handelte. Um

eine öffentliche Sache im Gemeingebrauch oder um Verwaltungsvermögen handelt es

sich indes nur, wenn die fragliche Sache unmittelbar der Erfüllung öffentlicher

Aufgaben dient bzw. im Rahmen ihrer Zweckbestimmung der Allgemeinheit zur

Benützung offensteht (§ 11 Abs. 3 des Finanzhaushaltsgesetzes vom

2. September 1979 [GS IV 193 ff.]; André Moser, Der öffentliche Grund

und seine Benützung, Bern 2011, S. 18 ff. und 34 ff.; Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus Müller, Allgemeines

Verwaltungsrecht, 4. A., Bern 2014, § 48 Rz. 13 f.; Ulrich

Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A.,

Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 2205 ff. und 2226 f.);

das streitgegenständliche Landwirtschaftsland dient nicht unmittelbar einer

öffentlichen Aufgabe, sondern dem Beschwerdeführer als Kulturland für seine Zwecke

und steht damit auch nicht der Allgemeinheit zur Benützung offen.

Schliesslich könnte es sich allenfalls insofern um eine

öffentlichrechtliche Streitigkeit handeln, als der Beschluss des Gemeinderats,

das streitgegenständliche Grundstück dem Beschwerdeführer und nicht einem

Mitbewerber zu verpachten, angefochten wäre (vgl. BGr, 19. März 2014,

2C_314/2013, E. 1.1.2). Der Beschwerdeführer – der vom entsprechenden

Beschluss ohnehin begünstigt ist – ficht indes nicht den Entscheid an, das Land

ihm zu verpachten, sondern ist mit den Vertragsbedingungen nicht einverstanden;

dabei handelt es sich – wie dargelegt – um eine zivilrechtliche Streitigkeit.

Da die Beschwerdegegnerin im vorliegenden Fall als Subjekt

des Privatrechts und nicht in hoheitlicher Funktion tätig wurde, konnte der

Gemeinderat über die Verlängerung bzw. den Neuabschluss des Pachtvertrags und

insbesondere über dessen Inhalt gegenüber dem Beschwerdeführer nicht im Rahmen

einer Verfügung befinden. Das Schreiben vom 29. Oktober 2015 ist deshalb

als Angebot zum Vertragsschluss zu qualifizieren und stellt keine Anordnung im

Sinn von § 19 Abs. 1 lit. a VRG dar. Entsprechend fehlte es im Rekursverfahren

auch an einem Anfechtungsobjekt.

3.

Nach Art. 8 Abs. 2 Satz 1 LPG ist die

Vereinbarung einer Fortsetzung des Pachtvertrags auf kürzere Frist nur gültig,

wenn die Behörde sie bewilligt hat. Bei dieser Bewilligung der Behörde bzw.

deren Verweigerung handelt es sich um eine Anordnung im Sinn von § 19

Abs. 1 lit. a VRG; wird dagegen ein Rechtsmittel erhoben, sind für

dessen Beurteilung die Verwaltungs(justiz)behörden zuständig (vgl. auch

Art. 47 ff. LPG).

Die entsprechende Bewilligung des Amts für Land und

Naturschutz des Kantons Zürich (ALN) vom 11. Februar 2016 bzw. die diese

ersetzende Verfügung vom 10. März 2016 wurden indes erst nach Einreichung

des Rekurses erlassen, weshalb im Zeitpunkt der Rekurserhebung auch

diesbezüglich ein Anfechtungsobjekt fehlte. Im Übrigen wäre die Vorinstanz zur

Beurteilung dieser Verfügungen ohnehin nicht zuständig: Gemäss § 19b

Abs. 2 lit. b Ziff. 2 VRG ist die übergeordnete Direktion

Rekursinstanz für Anordnungen eines Amts; gegen Verfügungen des ALN ist

entsprechend Rekurs bei der Baudirektion und nicht bei der Vorinstanz zu

erheben.

4.

Nach dem Gesagten hätte die Vorinstanz auf den Rekurs

nicht eintreten dürfen; die Beschwerde ist insofern im Sinn der Erwägungen

abzuweisen.

5.

Die Vorinstanz hat die Rekurskosten von insgesamt

Fr. 600.- dem Beschwerdeführer auferlegt. Nach § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten in der Regel

entsprechend ihrem Unterliegen. Die Kosten können indes ausnahmsweise auch nach

Ermessen, das heisst nach Billigkeitserwägungen verteilt und in diesem Rahmen

insbesondere auf die Kasse der Entscheidinstanz genommen werden (Kaspar Plüss,

Kommentar VRG, § 13 N. 48 und 63 f.). Letzteres drängt sich etwa

auf, wenn eine (nicht anwaltlich vertretene) Partei aufgrund einer unrichtigen

Rechtsmittelbelehrung ein unzulässiges Rechtsmittel erhoben hat (VGr,

20. Juni 2012, VB.2012.00356, E. 4.1).

Weil der – im Rekursverfahren nicht anwaltlich vertretene

– Beschwerdeführer auf die (falsche) Rechtsmittelbelehrung im Schreiben vom 29.

Oktober 2015 vertrauen durfte und die Unrichtigkeit derselben auch dem Gemeinderat

nicht vorgeworfen werden kann, sind die Kosten des Rekursverfahrens in

Abänderung von Dispositiv-Ziff. III im Rekursentscheid auf die Staatskasse zu

nehmen.

6.

6.1 Aus den

vorgängig ausgeführten Gründen sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens auf die

Gerichtskasse zu nehmen.

6.2 Ausgangsgemäss

ist dem Beschwerdeführer keine Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17

Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt

die Kammer:

1. In

Abänderung der Dispositiv-Ziff. III im Beschluss des Bezirksrats D vom

16. März 2016 werden die Rekurskosten auf die Staatskasse genommen. Im

Übrigen wird die Beschwerde im Sinn der Erwägungen abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellkosten,

Fr. 2'060.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden auf die Gerichtskasse genommen.

4. Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an…