Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00333

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2016.00333

Urteil

der 1. Kammer

vom 19. Januar 2017

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin

Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin

Daniela Kühne.

In Sachen

1.1 A,

1.2 B,

beide vertreten

durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

1. D, vertreten durch RA E,

2. F, vertreten durch RA G,

Beschwerdegegner,

und

Stadt Uster, Abteilung Bau,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Abteilungsvorsteher Bau der Stadt Uster erteilte mit

Verfügung vom 5. Oktober 2015 A und B die Baubewilligung für den Neubau

eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Gasse 02 in

Oberuster.

Erwägungen

II.

Hiergegen gelangten D (Beschwerdegegner 1) und F (Beschwerdegegner 2)

mit separaten Rekurseingaben vom 13. November 2015 an das Baurekursgericht

des Kantons Zürich und beantragten hauptsächlich die Aufhebung der

Baubewilligung sowie eine Parteientschädigung. Mit Entscheid vom 11. Mai

2016.

wurden die Rekurse gutgeheissen.

III.

Gegen den Entscheid vom 11. Mai 2016 erhoben A und B

am 13. Juni 2016 Beschwerde am Verwaltungsgericht und beantragten, Disp.-Ziff. II.,

III. und IV. des Entscheids aufzuheben und zu neuer Beurteilung an die

Vorinstanz zurückzuweisen sowie eine Parteientschädigung. Am 7. Juli 2016 verzichtete

die Stadt Uster auf eine Mitbeantwortung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 28. Juli 2016 beantragte F die Abweisung der Beschwerde sowie eine

Parteientschädigung. Mit Schreiben vom 10. August 2016 beantragte das

Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. D beantragte

mit Beschwerdeantwort vom 6. September 2016 die Abweisung der Beschwerde,

soweit überhaupt darauf einzutreten sei sowie eine Parteientschädigung.

Mit Replik vom 26. September 2016 hielten A und B an

ihren Anträgen fest, ebenso F in seiner freigestellten Vernehmlassung vom 24. Ok­tober

2016.

D verzichtete am 7. Oktober 2016 auf eine Duplik. A und B liessen

sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die übrigen

Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.

2.1

Die

Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung des Grundsatzes des Vertrauensschutzes.

Aufgrund der Auskunft des Bauinspektors I gegenüber ihrem federführenden

Architekten J, was die zulässige Überstellung der Baulinie anbelangt, hätten

die Beschwerdeführenden Dispositionen getroffen, welche nicht ohne Nachteil

wieder rückgängig gemacht werden könnten. Beide Beschwerdegegner halten

dagegen fest, dass keine Verletzung des Vertrauensschutzes vorliege, da

ausserhalb des Vorentscheidverfahrens erteilte Auskünfte zu materiellen

baurechtlichen Fragen kaum je als Vertrauensgrundlage anerkannt würden und der

erfahrene Architekt J darüber hinaus den Mangel der streitbetroffenen Auskunft

durch I hätte erkennen müssen. Der Beschwerdegegner 2 macht des Weiteren

geltend, die Rüge des Vertrauensschutzes sei gar nicht erst zu prüfen, da die Beschwerdeführenden

die damit zusammenhängenden Tatsachen im vorinstanzlichen Verfahren nicht vorgebracht

hätten.

2.2

Eine (rechtswidrige)

Baute bzw. Anlage kann ausnahmsweise aufgrund des Grundsatzes des

Vertrauensschutzes gemäss Art. 9 BV geschützt werden. Der aus Art. 9

BV fliessende Grundsatz des Vertrauensschutzes bedeutet, dass der Private

Anspruch darauf hat, in seinem berechtigten Vertrauen in behördliche

Zusicherungen oder in anderes, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der

Behörden geschützt zu werden.

Der Schutz bei unrichtigen Auskünften von Behörden greift nur

dann, wenn verschiedene Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind. Die Auskunft

muss eine genügende inhaltliche Bestimmtheit aufweisen und vorbehaltlos erteilt

worden sein. Alsdann gilt die Auskunft nur mit Bezug auf den Sachverhalt, wie

er der Behörde zur Kenntnis gebracht wurde, und steht immer unter dem stillschweigenden

Vorbehalt einer Rechtsänderung. Geschützt wird nur der gutgläubige Private; wer

die Unrichtigkeit einer behördlichen Auskunft erkannte oder hätte erkennen

können, kann sich nicht auf Vertrauen berufen. Ferner muss die Behörde, welche

die Auskunft erteilt hat, hierfür zuständig gewesen sein. Dabei genügt es, dass

der Private in guten Treuen annehmen durfte, die Behörde bzw. die betreffende

Person sei zur Erteilung der Auskunft befugt gewesen. Schliesslich muss der

Adressat im Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft eine für ihn nachteilige

Disposition getroffen haben, die nicht oder jedenfalls nicht ohne Schaden

rückgängig gemacht werden kann. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, ist das

Vertrauen des Privaten in eine unrichtige Auskunft zu schützen. Dies allerdings

mit der Einschränkung, dass das öffentliche Interesse an der richtigen

Rechtsanwendung dem Vertrauensschutz ausnahmsweise vorgehen kann. Ob dies

zutrifft, ist im Einzelfall durch Interessenabwägung zu ermitteln. Das

öffentliche Interesse an der Durchsetzung von Planungs- und Bauvorschriften hat

dabei regelmässig Vorrang vor dem Vertrauensschutz (vgl. zum Ganzen z. B. Ulrich Häfelin/Georg

Müller/Felix Uhl­mann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich 2016,

N. 686 f.).

Anwendungsfälle des Vertrauensschutzes, die dazu führen, dass

behördliches Handeln, Dulden oder Unterlassen den Anspruch auf Erteilung einer

gegen objektives Recht verstossenden Baubewilligung auslöste, sind nur selten

anzunehmen, weil baurechtswidrige Bauten die Betroffenen auf lange Zeit

beeinträchtigen können (VGr, 4. April 2012, VB.2011.00616, E. 5.8;

Häfelin/Müller/Uhlmann, N. 652). Ein solcher Ausnahmefall kann dann

vorliegen, wenn die zuständige Behörde die Meinung aufkommen lässt, der betroffene

Bauherr handle rechtmässig, es also nicht beim blossen Nichtstun der Behörde

geblieben ist. Ansonsten ist grosse Zurückhaltung geboten (vgl. VGr, 12. Juni

1987, ZBl 89 [1988], S. 261 ff.; Beatrice Weber-Dürler,

Vertrauensschutz im öffentlichen Recht, Basel und Frankfurt am Main 1983,

S. 122, S. 228).

Im Kanton Zürich besteht mit Bezug auf behördliche Auskünfte,

welche die künftige Erteilung einer Baubewilligung zum Gegenstand haben,

insofern eine besondere Rechtslage, als zur Klärung von Fragen hinsichtlich der

Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens von Gesetzes wegen die Möglichkeit

eines Vorentscheids zur Verfügung steht (§§ 323 f. PBG). Ausserhalb

des Vorentscheidverfahrens erteilte Auskünfte zu materiellen baurechtlichen

Fragen werden daher kaum je als Vertrauensgrundlage anerkannt (vgl. VGr, 4. April

2012, VB.2011.0061, E. 5.4; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,

Zürich 1991, N. 341, mit weiteren Hinweisen).

2.3

Streitbetroffen

ist das Baugrundstück Kat.-Nr. 01. Dieses ist mit einem Einfamilienhaus

überbaut. Projektiert ist ein Neubau eines weiteren Einfamilienhauses auf der

nordöstlichen Hälfte des Grundstückes. Entlang der nordöstlichen Grenze des

Grundstücks verläuft, in einem Abstand von 8 m zur Strasse (H-Gasse), eine

Baulinie. Die Nordostfassade des Einfamilienhauses ragt 1 m in den

Baulinienbereich hinein.

2.4

Nach voran

Gesagtem ist zunächst einmal zu prüfen, ob auf die Rüge der Verletzung des

Vertrauensschutzes überhaupt einzutreten ist. Es trifft zu, dass die

Beschwerdeführenden die Rüge der Verletzung des Vertrauensschutzes im

vorinstanzlichen Verfahren nicht vorgebracht haben. Die Beschwerdeführenden

befanden sich im vorinstanzlichen Verfahren jedoch nicht in der Rolle der

Rekurrenten. Sie sahen sich erst mit dem Entscheid des Baurekursgerichts zur Beschwerde

veranlasst. An die aus § 52 Abs. 2 VRG folgende Obliegenheit der

beschwerdeführenden Partei, tatsächliche Behauptungen vor einer als gerichtliche

Instanz geltenden Rekursbehörde schon im Rekursverfahren vorzubringen, sind in

Fällen, in denen nach Gutheissung des Rekurses der frühere Rekursgegner

Beschwerde erhebt, nicht die gleichen strengen Massstäbe anzusetzen wie in

Fällen, in denen ein erfolglos gebliebener Rekurrent Beschwerde führt (vgl. z. B. VGr, 23. September

2009, VB.2009.00091, E. 1; Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,

Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 52 N. 22). Zudem hat das

Baurekursgericht einen "Neuentscheid" getroffen; in diesen Fällen

werden neue Tatsachenbehauptungen regelmässig zugelassen (Donatsch, Kommentar

VRG, § 52 N. 22). Dem Antrag des Beschwerdegegners 2, auf die

Vorbringen der Beschwerdeführerin sei nicht einzutreten, ist nicht zu entsprechen.

2.5

Allerdings

ergibt sich im konkreten Fall keine materielle Verletzung des Vertrauensschutzes

nach Art. 9 BV; dies aus mehreren Gründen.

2.5.1

Gemäss Angaben der Beschwerdeführenden hat ihr

projektführender Architekt J zu einem Zeitpunkt der ersten Jahreshälfte 2015

vom Bauinspektor der Stadt Uster, nämlich I, die Auskunft erhalten, das

geplante Einfamilienhaus so zu verkürzen, dass es lediglich noch 1 m in

die Baulinie hineinrage (Beschwerde, Ziff. A.4). Es lässt sich aufgrund

der Akten nicht nachvollziehen, ob diese Auskunft schriftlich oder mündlich

erfolgte; ebenfalls lässt sich nicht nachvollziehen, ob die Auskunft mit oder

ohne Vorbehalt erteilt wurde. Somit erscheint bereits die Vorbehaltlosigkeit

der Auskunft zweifelhaft. Nach allgemeiner Erfahrung neigen Amtsstellen bei der

Beantwortung von Fragen, zu deren Entscheid sie nicht abschliessend zuständig

sind und deren rechtliche Tragweite noch wenig geklärt ist, berechtigterweise

dazu, sich entsprechend vorsichtig zu äussern. Diese Punkte könnten (eventuell)

mittels einer Einvernahme der beteiligten Personen näher geklärt werden.

Nachdem jedoch die Voraussetzungen eines berechtigten Vertrauens in die

Auskunft bereits in anderer Hinsicht nicht erfüllt sind, kann auf die

Beweisabnahme verzichtet werden (vgl. ähnlich auch VGr, 4. April 2012,

VB.2011.0061, E. 5.7).

2.5.2

Es ist im Übrigen davon auszugehen, dass dem die

Aussage empfangenden J als erfahrenem Architekten bewusst war, dass die

Verkehrsbaulinie grundsätzlich nicht wie beabsichtigt mit einem Teil des

Wohnhauses überstellt werden darf. Es ist davon auszugehen, dass ein erfahrener

Architekt mit den Grundsätzen der Rechtsprechung zu § 99 und § 100

PBG (vgl. sogleich E. 3) bezüglich der Überstellung von Baulinien vertraut

ist. (Wie die Beschwerdeführenden selbst angeben, wusste J um die Existenz der

Baulinie.

2.5.3

Abgesehen davon werden ausserhalb des

Vorentscheidverfahrens erteilte Auskünfte zu materiellen baurechtlichen Fragen

kaum je als Vertrauensgrundlage anerkannt (VGr, 4. April 2012,

VB.2011.0061, E. 5.4). Auch sind Fälle, in denen behördliches Handeln den

Anspruch auf Erteilung einer gegen objektives Recht verstossenden

Baubewilligung auslöste, nur selten anzunehmen, weil baurechtswidrige Bauten

die Betroffenen auf lange Zeit beeinträchtigen können (VGr, 4. April 2012,

VB.2011.00616, E. 5.8). Es sind im konkreten Fall keine besonderen Gründe

ersichtlich, eine Ausnahme von dieser etablierten Praxis zu machen. Ein

überwiegendes Interesse der Beschwerdeführenden gegenüber dem objektiven

Interesse an der Durchsetzung von Planungs- und Bauvorschriften ist nicht

ersichtlich. Natürlich besteht ihrerseits ein gewisses Interesse an der

Realisierung des Bauprojektes; jedoch ist es den Beschwerdeführenden möglich,

ihr Bauprojekt ohne unzulässige Überstellung der Baulinie dennoch zu

realisieren, indem sie ihr Projekt hinter die Baulinie versetzen. Die Durchsetzung

der etablierten Rechtspraxis zur Überstellung von Baulinien nach § 99 und § 100

PBG überwiegt das private Interesse an Überstellung der Baulinie eindeutig.

Insgesamt ergibt sich somit jedenfalls keine Verletzung

des Vertrauensschutzes nach Art. 9 BV.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführenden bringen des Weiteren vor, im vorliegenden Fall sei eine

Bewilligung nach § 99 Abs. 1 PBG, § 100 Abs. 1 oder 3 PBG

für das geplante Einfamilienhaus zu erteilen. Zwar existiere im projektierten

Bereich eine Baulinie. Diese habe aber an Bedeutung verloren und diene nicht

mehr der Sicherstellung eines allfälligen Ausbaus der Strasse, wie die

Mitbeteiligte im Rekursverfahren selbst bestätigt habe. Das geplante

Einfamilienhaus widerspreche somit nicht dem Zweck der Baulinie. Des Weiteren

könne eine Baulinie auch mit einzelnen Gebäudevorsprüngen nach § 100

Abs. 1 PBG überstellt werden.

3.2

Baulinien

dienen der Sicherung bestehender und geplanter Anlagen und Flächen (§ 96

Abs. 1 PBG). Für die Sicherstellung baufreien Raumes entlang von Wegen,

Strassen, Plätzen und Eisenbahnen, gegebenenfalls samt begleitenden Vorgärten,

Lärmschutzanlagen, Grünzügen und Fahrzeugabstellplätzen, gelangen hauptsächlich

Verkehrsbaulinien zur Anwendung (§ 96 Abs. 2 lit. a PBG). Sie

stellen in erster Linie die für den Strassenbau benötigten Flächen sicher und

schaffen zudem die für die Verkehrssicherheit erforderliche Sichtfreiheit;

darüber hinaus gewährleisten sie den an der Strasse liegenden Gebäuden ausreichende

Belichtung und Besonnung. Weiter vermindern sie auch die Einwirkungen, welche

mit dem Strassenverkehr verbunden sind und sorgen für Schaffung oder Erhalt von

Grünflächen in den Siedlungsgebieten, womit ihnen auch ästhetische Funktionen

beizu­messen sind.

Innerhalb von Baulinien dürfen grundsätzlich nur Bauten und

Anlagen erstellt werden, die dem Zweck der Baulinien nicht widersprechen (§ 99

Abs. 1 PBG). Ansonsten besteht ein Bauverbot. Gewisse Ausnahmen sind

allerdings zulässig: So dürfen gemäss § 100 Abs. 1 PBG einzelne

oberirdische Gebäudevorsprünge bis zu 1,5 m über Verkehrsbaulinien und

Baulinien für Versorgungsleitungen und Industriegleise hinausragen, müssen

jedoch entschädigungslos beseitigt werden, sobald die Ausführung des Werks oder

der Anlage, wofür die Baulinie festgesetzt worden ist, dies erfordert.

Das Gesetz definiert im Unterschied zu § 260

Abs. 3 PBG – welche Bestimmung die Zulässigkeit von einzelnen Vorsprüngen

im Abstandsbereich regelt – nicht, welche Gebäudeteile als "einzelne

oberirdische Vorsprünge" zu qualifizieren sind. Die

"Unterordnung" von einzelnen Vorsprüngen im Sinn von § 100

Abs. 1 PBG dürfte in Analogie zu § 260 Abs. 3 PBG sicher dann zu

bejahen sein, wenn sie auf jedem Geschoss nicht mehr als einen Drittel der

betreffenden Fassadenlänge einnehmen. Im Unterschied

zu § 260 Abs. 3 PBG dürften einzelne Vorsprünge nach § 100

Abs. 1 PBG aber auch mehr als einen Drittel im Verhältnis zur

Fassadenlänge betragen (vgl. ChristophFritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,

Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2, Bau- und Umweltrecht, 5. Auflage,

Zürich 2011, S. 816). Gleichwohl müssen die Vorsprünge im Verhältnis zur

Fassade untergeordnet sein, weil sonst nicht mehr von "einzelnen"

Vorsprüngen gesprochen werden kann. Andernfalls käme ihnen nicht Vorsprungscharakter

zu, sondern würden Vergrösserungen der Gebäudehülle vorliegen, welche zur Respektierung

der Baulinie verpflichtete Fassaden darstellen (BRKE I, 20. Oktober 2006,

0260/2006 und 0261/2006, E. 5 = BEZ 2006 Nr. 65, E. 5).

Nach § 100 Abs. 3 PBG können weitergehende und

andersartige Beanspruchungen des Baulinienbereichs mit der baurechtlichen

Bewilligung, nötigenfalls unter sichernden Nebenbestimmungen, gestattet werden.

Hierbei hat die zuständige Baubehörde im Einzelfall abzuwägen zwischen den mit

der Baulinienfestsetzung verfolgten öffentlichen Interessen auf der einen und

den privaten Interessen des Grundeigentümers an einer zweckmässigen Nutzung

seines Grundstücks auf der anderen Seite sowie den Interessen allfälliger

Drittbetroffener (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 818).

Entscheidend in der Beurteilung nach § 100 Abs. 3

PBG ist zunächst, dass die Beanspruchungen des Baulinienbereichs bei

allfälliger Realisierung der Baulinie ohne Weiteres beseitigt werden können,

zum Beispiel durch einen Beseitigungsrevers (VGr, 19. August 2015,

VB.2015.00124, E. 3.4; 14. März 2007, VB.2006.00348, E. 3.3.).

Darüber hinaus dient § 100 Abs. 3 PBG dazu, Bauten und Anlagen zu

ermöglichen, die aufgrund ihrer Funktion notwendigerweise auf einen Standort im

Baulinienbereich angewiesen sind oder anderswo nur unzweckmässig lokalisiert

werden können (VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.577, E. 4.3; BEZ 2009

Nr. 60, E. 6.2). Insgesamt werden somit als Bauten und Anlagen im

Sinn von § 100 Abs. 3 PBG zum Beispiel Stützmauern, Garageneinfahrten,

Abfahrtsrampen und Besucherparkplätze qualifiziert (Fritzsche/ Bösch/Wipf,

S. 819 f.). Daneben werden in der Praxis oft Pergolen,

Gartensitzplätze, Gartenhäuser und Schöpfe als nach § 100 Abs. 3 PBG

zulässige Beanspruchungen eingestuft (VGr, 19. August 2015, VB.2015.00124,

E. 3.4; 14. März 2007, VB.2006.00348 = BEZ 2007 Nr. 17).

Somit sind insgesamt von der Interessenabwägung nach § 100

Abs. 3 PBG Bauten und Anlagen ausgenommen, die nicht notwendigerweise auf

den Standort im Baulinienbereich angewiesen sind und nicht ohne Weiteres

beseitigt werden können, sei dies aus technischen oder rechtlichen Gründen,

oder weil die Beseitigung angesichts der investierten Mittel unverhältnismässig

wäre (VGr, 14. März 2007, VB.2006.00348, E. 2.3).

3.3

Das

streitbetroffene Einfamilienhaus gehört im konkreten Fall offensichtlich nicht

zur Strassenanlage und widerspricht somit grundsätzlich den oben ausgeführten

Zwecken der Baulinie. Es kann nicht argumentiert werden, die Baulinie habe im

konkreten Fall ihre Bedeutung verloren. Zwar hat die Mitbeteiligte im

Rekursverfahren ausgeführt, ein Ausbau der H-Gasse werde nicht mehr erfolgen

und die Baulinie habe keine gestalterische Funktion. In der angefochtenen

Verfügung hat die Vorinstanz die Bewilligung für einen ebenfalls geplanten

Schopf und zwei oberirdische Abstellplätze allerdings lediglich unter Statuierung

eines Beseitigungs- resp. Anpassungsreverses im Sinn von § 100 Abs. 3

PBG erteilt. Damit gibt die Mitbeteiligte indirekt selbst zu verstehen, dass

die Baulinie nach wie vor Gültigkeit hat und zu einem späteren Zeitpunkt

allenfalls doch noch ausgebaut werden könnte. Dies bestätigt auch die

vorherrschende Situation an der H-Gasse, wonach im Abschnitt der H-Gasse bis

zum K-Weg kein weiteres Wohngebäude die Baulinie beanspruchen, sondern nur

Garagenvorplätze und Garagenboxen, welche nach § 100 Abs. 3 PBG als

ohne unverhältnismässigen Aufwand wieder entfernbare Bauten (im Gegensatz zu Einfamilienhäusern)

ausnahmsweise bewilligt werden können (vgl. sogleich unten).

3.4

Befindet

sich das geplante Einfamilienhaus aber im grundsätzlichen Widerspruch zu den

Zwecken der Baulinie, so wäre eine Bewilligung nach § 100 Abs. 1 oder

3.

PBG einzuholen. Jedoch handelt es sich bei der Baute – entgegen der

Ausführungen der Beschwerdeführenden – klar nicht um einen

"einzelnen" oberirdischen Gebäudevorsprung im Sinn der oben

dargestellten Rechtspraxis zu § 100 Abs. 1 PBG. Zu prüfen bleibt

deshalb einzig eine Bewilligung nach § 100 Abs. 3 PBG.

Ein Anpassungs- und Beseitigungsrevers kann nur statuiert

werden, wenn bei einer allfälligen Inanspruchnahme des Vorgartenbereiches der

in den Baulinienbereich ragende Gebäudeteil ohne Weiteres beseitigt werden

könnte. Dies kann im vorliegenden Fall nicht gesagt werden. Wie die Vorinstanz

richtig festhält, wären im Erdgeschoss vom Rückbau der Eingangsbereich sowie

der Toilettenraum und im Obergeschoss ein Teil eines Zimmer betroffen (dies ist

aus den Bauplänen eindeutig ersichtlich). Dies würde einen massiven Eingriff in

die Grundrissstruktur und die Statik des Gebäudes darstellen und wäre offensichtlich

nur mit erheblichem Aufwand möglich. Auch die Kosten für einen solchen Eingriff

würden sich in einem unverhältnismässigen Bereich bewegen. Eine Bewilligung

nach § 100 Abs. 3 PBG ist für das geplante Einfamilienhaus somit

gemäss herrschender Rechtspraxis klar nicht möglich; deshalb muss grundsätzlich

auch keine Interessenabwägung vorgenommen werden. Dies bestätigt sich auch

durch einen Blick auf die Bauten an der H-Gasse, wonach im Abschnitt der H-Gasse

bis zum K-Weg kein weiteres Wohngebäude die Baulinie beansprucht, sondern nur

Garagenvorplätze und Garagen­boxen. Entgegen der Ausführungen der

Beschwerdeführenden sind somit die vorinstanzlichen Erwägungen nicht verfehlt

(Beschwerde), sondern entsprechen gerade vorherrschender Praxis.

Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass selbst bei einer

nach § 100 Abs. 3 PBG vorgenommenen Interessenabwägung keine

Interessen der Beschwerdeführenden ersichtlich wären, welche das öffentliche

Interesse an der Durchsetzung der Rechtspraxis zur Überstellung von Baulinien

und an der Sicherung des Zwecks der konkreten Baulinie überwiegen würden.

Natürlich sind die Rechte von Grundeigentümern zu berücksichtigen und werden

inskünftig allenfalls auch verbessert, wie die Beschwerdeführenden darlegen.

Dies bedeutet jedoch umgekehrt nicht, dass inskünftig ganze Einfamilienhäuser

in den Baulinienbereich gebaut werden dürfen. Das öffentliche Interesse an der

Freihaltung von Baulinien zwecks späterer Ausbaubarkeit, Verkehrssicherheit,

Ästhetik, Belichtung und Besonnung ist demnach nach wie vor als schwergewichtig

zu erachten.

Insgesamt ergibt sich somit, dass die Bewilligung des

geplanten Einfamilienhauses in Widerspruch zu § 99 und § 100

Abs. 1 und 3 PBG steht.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführenden bringen vor, die Vorinstanz habe einen Ermessensmissbrauch

begangen. Die Erteilung einer auf § 100 Abs. 3 PBG gestützten

Ausnahmebewilligung, mit oder ohne Revers, stehe im Ermessen der

Mitbeteiligten. Die Vorinstanz habe durch ihren Entscheid in dieses Ermessen

eingegriffen. Ihre Aussage, im Falle einer Beseitigung des die Baulinie

überragenden Gebäudeteils wäre ein massiver Eingriff in die Grundrissstruktur

und die Statik des Gebäudes notwendig, welcher auch mit unverhältnismässigen

Kosten verbunden sei, stelle eine unzulässige Anmassung dar. Dieses Risiko

liege bei den Beschwerdeführenden und sei ein "Nichtargument zwecks

Bauverhinderung".

4.2

Den

Ausführungen der Beschwerdeführenden ist nicht beizupflichten. Zwar liegt die

Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach § 100 Abs. 3 PBG und die

dabei vorgenommene Interessenabwägung grundsätzlich im Ermessen der

Mitbeteiligten. Die Vorinstanz ist jedoch berechtigt, das ausgeübte Ermessen in

einem erhobenen Verfahren zu überprüfen (vgl. § 20 Abs. 1 VRG).

Indem die Vorinstanz in ihrer Überprüfung die etablierte

Rechtsprechung zu § 100 Abs. 3 PBG angewendet hat, hat sie ihrerseits

keinen Ermessensmissbrauch begangen. Die Notwendigkeit der vorinstanzlichen

Untersuchung der Massivität des Eingriffs in das Einfamilienhaus bei einem

allfälligen Rückbau ergibt sich aus der Anwendung von § 100 Abs. 3

PBG. Aus den Bauplänen geht eindeutig hervor, dass von einem allfälligen

Rückbau im Erdgeschoss der Eingangsbereich sowie der Toilettenraum und im

Obergeschoss ein Teil eines Zimmers betroffen wären. Es ist nicht unsachlich

bzw. missbräuchlich, festzustellen, dass ein Rückbau eines Zimmers, eines

Toilettenraums sowie eines Eingangsbereichs mit einem massiven Eingriff in den

Grundriss und die Statik eines Gebäudes verbunden wäre, der wohl auch hohe Kosten

verursachen würde. Dies führt aber dazu, dass der Rückbau des Einfamilienhauses

im Sinn von § 100 Abs. 3 PBG nicht ohne Weiteres stattfinden könnte.

Des Weiteren fliesst diese Feststellung auch in eine allfällig nach § 100

Abs. 3 PBG vorzunehmende Interessenabwägung mit ein. Die Vorinstanz hat

somit eine Rechtsprüfung der Sachlage vorgenommen und ihr Ermessen bzw. ihre

Kognitionsbefugnis nicht missbraucht.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführenden machen des Weiteren eine unrichtige bzw. unvollständige

Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz geltend. Die Vorinstanz

unterstelle der Mitbeteiligten Absichten, welche diese im Rekursverfahren

mehrfach in Abrede gestellt habe. Nicht die ganze Fassade des geplanten

Einfamilienhauses komme im Baulinienbereich zu stehen, sondern nur der

Eingangsbereich. Und schliesslich sei auch die Feststellung nicht

nachvollziehbar, dass an der H-Gasse bis zum K-Weg kein weiteres Wohngebäude

die Baulinie beanspruche; dies spiele keine Rolle. Es sei jedenfalls Tatsache,

dass an der H-Gasse zahlreiche Bauten stünden, welche in die Verkehrsbaulinie

hineinragten. Deshalb sei eine Baubewilligung nach § 100 Abs. 3 PBG

zu erteilen.

5.2

Den

Ausführungen der Beschwerdeführenden ist nicht beizupflichten. Zunächst einmal

sind die Absichten der Mitbeteiligten für die Überprüfung des vorliegenden Falls

nicht entscheidend, unabhängig davon, wie sie interpretiert werden. Des

Weiteren ist es ebenfalls nicht entscheidend, ob die ganze Fassade oder nur der

Eingangsbereich des geplanten Einfamilienhauses im Baulinienbereich zu stehen

kommt. Ausschlaggebend für eine Bewilligung nach § 100 Abs. 3 PBG ist

einzig, ob die streitbetroffene Baute ohne Weiteres wieder entfernt werden

kann, was für den Eingangsbereich eines Einfamilienhauses inklusive Toilettenraum

und Zimmer im Obergeschoss definitiv nicht gesagt werden kann. Und schliesslich

spielt es gemäss Rechtsprechung zu § 100 Abs. 3 PBG eine Rolle, ob

eine Baute, die in den Baulinienbereich ragt, eine Baute wie ein Wohngebäude

oder eine Baute wie Stützmauern, Garageneinfahrten, Abfahrtsrampen und

Besucherparkplätze ist (Fritzsche/ Bösch/Wipf, S. 819 f.). Wie oben

ausgeführt wurde, werden Bauten wie Wohngebäude nicht als Bauten im Sinn von § 100

Abs. 3 PBG qualifiziert, andere Bauten wie Garagen, Schöpfe, Pergolen,

Gartensitzplätze und Gartenhäuser jedoch schon. Deshalb sind die Ausführungen

der Vorinstanz, dass an der H-Gasse ansonsten keine Wohnbauten, sondern nur

andere Bauten in den Baulinienbereich ragen, richtig und entscheidrelevant.

Eine entscheidrelevante unrichtige Feststellung des Sachverhalts ist damit

nicht ersichtlich.

6.

Die Beschwerdeführenden machen an verschiedenen Stellen in

ihren Rechtsschriften Ausführungen zu Ausstandsgründen im Rekursverfahren und

zur Gleichbehandlung im Unrecht, welche sie aber explizit nicht als Beschwerdegründe

verstanden haben wollen. Auf diese Ausführungen braucht deshalb nicht weiter

eingegangen werden.

Somit ergibt sich, dass die Beschwerde insgesamt

abzuweisen ist.

7.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens

den Beschwerdeführenden je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht ihnen keine

Parteientschädigung zu. Hingegen sind die Beschwerdeführenden solidarisch zur

Bezahlung einer Parteientschädigung an die Beschwerdegegner 1 und 2 zu

verpflichten; als angemessene Parteientschädigung erscheint ein Betrag von insgesamt

Fr. 3'000.-.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 270.-- Zustellkosten,

Fr. 4'270.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerenden werden solidarisch verpflichtet, den Beschwerdegegnern 1

und 2 eine Parteientschädigung von je Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-)

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …