VB.2016.00343

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00343

27. Oktober 2016Deutsch12 min

(URT.2016.18443)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 17. August 2015 verweigerte die

Erwägungen

Bau- und Planungskommission Niederhasli der C AG die nachträgliche

baurechtliche Bewilligung für die Nutzung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse

bei 02 in Niederhasli mit 500 Parkplätzen für den Flughafen Zürich (Valet-Parking-Anlage;

Dispositiv

Dispositiv-Ziffer 1). Zugleich ordnete die Behörde unter Androhung der

Ersatzvornahme und Ausschluss jeder Fristverlängerung an, das Grundstück bis

zum 10. Oktober 2015 zu räumen (Dispositiv-Ziffer 3).

II.

Hiergegen gelangte die C AG mit Rekursschrift vom 24. September

2015 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung

des Beschlusses sowie sinngemäss die Einladung der Vorinstanz, die nachgesuchte

Baubewilligung zu erteilen sowie eine Parteientschädigung. Mit Rekursschrift

vom 28. September 2015 gelangte auch die A GmbH an das Baurekursgericht

und stellte im Wesentlichen denselben Antrag wie die C AG. Mit Entscheid vom 12. Mai

2016 wurde der Rekurs der C AG abgewiesen und auf den Rekurs der A GmbH nicht

eingetreten.

III.

Mit Eingabe vom 13. Juni

2016 erhob die C AG Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, den

Rekursentscheid aufzuheben und ihr die Baubewilligung für die Nutzungsänderung

ihres Grundstückes zu erteilen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich

8 % MWST, zulasten der Bau- und Planungskommission Niederhasli, auch für

das Rekursverfahren. Das Baurekursgericht beantragte am 20. Juni 2016, die

Beschwerde abzuweisen. Mit Schreiben vom 5. Juli 2016 zog die C AG ihre

Beschwerde zurück (VB.2016.00336).

Ebenfalls Beschwerde am Verwaltungsgericht erhob die A

GmbH am 13. Juni 2016 und beantragte, den Entscheid des Baurekursgerichts

vom 12. Mai 2015 aufzuhe-ben; der A GmbH die Baubewilligung für eine

Parkplatzbewirtschaftung von 500 Parkplätzen mit Park-and-ride-Service für

den Flughafen Zürich zu erteilen; eventualiter der A GmbH vorsorglich zu

gestatten, ein Valet-Parking bis Vorliegen einer rechtskräftigen Anordnung zu

betreiben respektive der C AG das Grundstück mit Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02

in Niederhasli an die A GmbH zu diesem Zweck zu vermieten; subeventualiter der

Bau- und Planungskommission Niederhasli vorsorglich zu verbieten, bis zum

rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens Ziffer 3 ihres Beschlusses vom 17. August

2015 zu vollstrecken, sowie eine Parteientschädigung.

Mit Präsidialverfügung vom 17. Juni 2016 wies das

Verwaltungsgericht das Gesuch um vorsorgliche Massnahmen ab. Das

Baurekursgericht beantragte am 1. Juli 2016 ohne weitere Bemerkungen die

Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 21. Juli 2016

beantragte die Bau- und Planungskommission Niederhasli, auf die Beschwerde

nicht einzutreten, sie eventualiter abzuweisen, der Beschwerde die

aufschiebende Wirkung zu entziehen sowie eine Parteientschädigung. Mit

Stellungnahme vom 25. August 2016 hielt die A GmbH an ihren Anträgen fest.

Die Bau- und Planungskommission Niederhasli zog in ihrer Duplik vom 26. September

2016 den Antrag auf Entzug der aufschiebenden Wirkung zurück und beantragte

stattdessen neu, der Beschwerdeführerin eine Frist von einem Monat für Räumung

des Grundstücks und Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzusetzen.

Die A GmbH hielt in ihrer Stellungnahme zur Duplik vom 6. Oktober 2016 an

ihren Ausführungen fest.

Die Kammer erwägt:

1.1 Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2 Die

Beschwerdegegnerin macht geltend, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, da

das aktuelle Rechtsschutzinteresse der Beschwerdeführerin dahingefallen sei.

Die C AG habe sich mit der Beschwerdeführerin auf eine Erstreckung des

Mietverhältnisses bis zum 30. Juni 2016 geeinigt. Das Mietverhältnis sei

zu diesem Zeitpunkt geendet und die C AG wolle keine weitere Erstreckung. Sie

habe gegen die Beschwerdeführerin bei der Schlichtungsbehörde in Miet- und

Pachtsachen Dielsdorf am 7. September 2016 ein Ausweisungsbegehren

gestellt. Somit könne die Beschwerdeführerin gar nicht mehr am Ausgang des die C

AG betreffenden Baubewilligungsverfahrens interessiert sein, da sie ohnehin

nicht mehr zur Nutzung des streitbetroffenen Grundstücks berechtigt sei.

1.3 Die C AG

ist Eigentümerin des streitbetroffenen Baugrundstücks. Die Beschwerdeführerin

ist Mieterin des Grundstücks und betreibt darauf die streitbetroffene

Valet-Parking-Anlage. Am 26. Mai 2014 kündigte die C AG der

Beschwerdeführerin auf 30. November 2014. Am 3. Oktober 2014 einigten

sich die damaligen Parteien vor der Schlichtungsstelle des Bezirkes Dielsdorf

darauf, das Mietverhältnis bis zum 30. Juni 2016 zu verlängern. Nach Ablauf

dieses Datums stellte die C AG am 7. September 2016 ein Ausweisungsbegehren

gegen die Beschwerdeführerin.

1.4 Gemäss § 49

in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG ist zur Beschwerde berechtigt, wer

durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein aktuelles, schutzwürdiges

Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Das geltend gemachte Interesse

muss dabei grundsätzlich aktuell sein bzw. darf bei Beschwerdeerhebung nicht

bereits hinfällig sein (Martin Bertschi in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 24 f.).

1.5 Aus den

vorliegenden Akten ergibt sich, dass die C AG sich mit der Beschwerdeführerin

vor der Schlichtungsstelle des Bezirks Dielsdorf am 3. Oktober 2014 darauf

geeinigt hatte, das Mietverhältnis bis zum 30. Juni 2016 zu verlängern.

Ebenso ergibt sich, dass die C AG am 7. September 2016 ein Ausweisungsbegehren

gegen die Beschwerdeführerin gestellt hat. Jedoch ist dem Verwaltungsgericht

darüber hinaus kein endgültiger Entscheid bezüglich des Mietverhältnisses

bekannt. Es ist nicht am Verwaltungsgericht, die zivilrechtlichen

mietrechtlichen Verhältnisse im baurechtlichen Beschwerdeverfahren zu berücksichtigen,

sofern diese sich nicht eindeutig aus den Akten ergeben (vgl. § 1 VRG;

Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 1 N. 4 ff.).

Da die Mietverhältnisse angesichts der vorliegenden Akten nicht abschliessend

geklärt sind, ist ein aktuelles Rechtsschutzinteresse der Beschwerdeführerin an

der Beurteilung des Rekursentscheids der Vorinstanz hinsichtlich ihrer

Rekurslegitimation als Mieterin nicht ausgeschlossen und auf die Beschwerde

einzutreten.

2.1 Die

Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht auf ihren

Rekurs nicht eingetreten. Als Mieterin habe sie ein Interesse an der Erteilung

der Baubewilligung. Die Begründung der Vorinstanz, dass die Mieterin lediglich

aufgrund einer reflexweise wirkenden Nähe zum Streitgegenstand nicht als unmittelbar

betroffen gelten könne, halte den Kriterien der im Bauverfahren zuerkannten

Rechtmittelbefugnis von Mietern nicht stand.

2.2 Zum Rekurs

ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein

schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat (§ 21

Abs. 1 VRG, § 338a PBG). Mit dieser Umschreibung verlangt das Gesetz

zunächst eine besondere, beachtenswerte, nahe Beziehung zum Streitgegenstand,

kraft derer die Rekurrentin stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit

von der angefochtenen Verfügung betroffen ist. Das vom Gesetz alsdann verlangte

schutzwürdige Interesse der Rekurrentin besteht in der Abwendung eines

Nachteils bzw. in der Erlangung eines Nutzens im Falle des erfolgreichen Rekurrierens

bzw. Beschwerdeführens. Das Interesse der Rekurrentin kann rechtlicher,

tatsächlicher, wirtschaftlicher, ideeller oder anderer Natur sein.

Des Weiteren ist erforderlich, dass die Rekurrentin in

erster Linie eigene und nicht öffentliche oder Drittinteressen wahrnimmt. Die

Rekurrentin bzw. Beschwerdeführerin muss ferner vom angefochtenen Beschluss in

ihren Interessen unmittelbar betroffen sein. Dieses Erfordernis darf

nicht so verstanden werden, als ob eine "Reflexwirkung" in keinem

Fall genügen könnte; vielmehr stellt sich die Frage, ob eine Gutheissung des

Rechtsmittels für sich allein überhaupt ausreicht, um den von der

rekurrierenden Person gewünschten Erfolg zu zeitigen. Laut Lehre und Praxis

muss sich der geltend gemachte Nachteil unmittelbar für die anfechtende

Drittperson ergeben, darf also nicht bloss Folge des dem Adressaten durch die

Verfügung gebotenen Handelns sein. Könnte der Dritte einen für ihn günstigen Entscheid

gegenüber dem Adressaten überhaupt nicht durchsetzen, ist seine Legitimation zu

verneinen (Bertschi, § 21 N. 17).

Nach der Rechtsprechung, die im Zusammenhang mit der

Anfechtung von Bauvorhaben durch Nachbarn entwickelt worden ist, kann die

Rekurslegitimation nicht nur dem Grundeigentümer, sondern auch am

Nachbargrundstück anderweitig Berechtigten, insbesondere Mietern, zukommen.

Dabei gelten allerdings zusätzliche Voraussetzungen. Wird der Wohnwert der

Liegenschaft beeinträchtigt, ist der Mieter (als Nachbar) dann legitimiert,

wenn das Mietverhältnis unbefristet, auf genügend lange Dauer angelegt und

nicht gekündigt ist und er eine Beeinträchtigung des Wohnwertes geltend macht

(BGr, 15. November 2012,1C_307/2012, E. 3.3; VGr, 25. April

2012, VB.2012.00025, E. 2.1; 15. Juni 2006, VB.2006.00096, E. 3.1.1;

RB 1981 Nr. 13, 1986 Nr. 10 und 1988 Nr. 6). Der Mieter

darf den öffentlich-rechtlichen Rechtsweg jedoch nicht dazu nutzen, um seine

privatrechtlichen Interessen gegenüber dem Grundeigentümer durchzusetzen

(beispielsweise zur Wahrung eines Mietverhältnisses; vgl. zum Beispiel VGr, 10. März

2004, VB.2003.00320, E. 1.1; 10. Mai 2000, VB.2000.00040, E. 2b–c).

Im Baubewilligungsverfahren können Dritte mangels eines

aktuellen, praktischen Interesses grundsätzlich nicht gegen die Verweigerung

einer Baubewilligung vorgehen, mit welcher der Adressat sich abgefunden hat,

und an seiner Stelle (also nicht parallel, sondern anstatt diesem) den Prozess

führen. Unter Vorbehalt einer direkten Betroffenheit gilt dies beispielsweise

für Grundeigentümer, die nicht Baugesuchsteller sind oder für Mieter, welche

sich gegen eine Landabtretung für ein Strassenprojekt zur Wehr setzen wollen,

wenn die Eigentümerin der Abtretung zugestimmt hat (VB.2006.00096, geschützt

durch BGr, 4. Dezember 2006,1P.579/2006; Bertschi, § 21 N. 78, 84).

2.3 Nach voran

Gesagtem ist der Vorinstanz beizupflichten, dass die Beschwerdeführerin nicht

rekurslegitimiert war.

Zunächst war die Beschwerdeführerin nicht direkte Adressatin

der Bauverweigerung bzw. des Räumungsbefehls vom 17. August 2015. Im

Baugesuch vom April 2015 ist sie eindeutig nicht als Baugesuchstellerin

aufgeführt, sondern nur die C AG. Auch hat die Beschwerdeführerin entgegen

ihren Ausführungen das Baugesuch nicht mitunterzeichnet. Zum Ende des

Baugesuchs finden sich unter der Sparte "Bauherrschaft" und

"Grundeigentümer" jeweils dieselben Unterschriften. Hätte die

Beschwerdeführerin das Gesuch mitunterzeichnet, wären diese Unterschriften

nicht identisch, da sie eben nicht Grundeigentümerin des streitbetroffenen

Grundstückes ist. Die von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Unterschrift auf

dem Zusatzformular unter der Rubrik "Betrieb/Nutzer" reicht nicht

aus, um als Bauherrin zu gelten.

Auch ist § 10 Abs. 3 lit. a VRG in

vorliegendem Fall nicht anwendbar, da die Beschwerdeführerin zum Zeitpunkt des

Baugesuchs eben gerade nicht Verfahrensbeteiligte war (vgl. Plüss, § 10 N. 65). Anwendbar wäre vielmehr § 10

Abs. 3 lit. b VRG, wonach die Beschwerdeführerin selbst ein Gesuch

hätte stellen müssen, um ihr schutzwürdiges Interesse geltend zu machen und

allenfalls (bei Bejahung dieses Interesses durch die Beschwerdegegnerin) eine

Mitteilung des strittigen Entscheids zu erhalten.

Genauso wenig war die Beschwerdeführerin Adressatin des

Räumungsbefehls. Somit bleibt insgesamt nur eine Drittbetroffenheit zu prüfen.

2.4 Zwar erscheint

die Begründung der Vorinstanz, die reflexweise Betroffenheit der Beschwerdeführerin

schliesse ihre Legitimation bereits aus, da diese somit nicht unmittelbar sei,

etwas verkürzt; wie oben dargetan lässt die Rechtsprechung eine Reflexwirkung

je nach Einzelfall auch als Legitimationsgrundlage zu (Bertschi, § 21

N. 17). Jedoch ergibt sich vorliegend dennoch eine Verneinung der

Rekurslegitimation. Das Mietverhältnis der Beschwerdeführerin war zum Zeitpunkt

des Rekurses nicht mehr unbefristet und auf Dauer angelegt (vgl. VGr,

25. April 2012, VB.2012.00025, E. 2.1; 15. Juni 2006,

VB.2006.00096, E. 3.1.1). Die C AG hatte das Mietverhältnis zum

Zeitpunkt der Rekurseinreichung bereits gekündigt. Vor der Schlichtungsstelle

des Bezirkes Dielsdorf einigten sich die damaligen Parteien am 3. Oktober

2014 darauf, dass das Mietverhältnis bis zum 30. Juni 2016 verlängert wird.

Dieser Umstand war bereits im Rekursverfahren bekannt. Inzwischen hat die C AG

gegen die Beschwerdeführerin die Betreibung für Mietzinsausstände eingeleitet

und bei der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen Dielsdorf ein

Ausweisungsbegehren gestellt; sie gedenkt somit nicht, das Mietverhältnis

fortzuführen.

Des Weiteren hat die C AG als Grundeigentümerin ihre

Beschwerde vor dem Verwaltungsgericht mit Schreiben vom 5. Juli 2016

zurückgezogen und somit die von der Beschwerdegegnerin erfolgte Verweigerung

der Baubewilligung akzeptiert. Gemäss Lehre und Rechtsprechung entfällt somit

in der Regel auch die Legitimation eines allfälligen Drittbetroffenen, sofern

er nicht selbst als Verfügungsadressat direkt betroffen ist (Bertschi, § 21

N. 78, 84), was vorliegend wie bereits erwähnt nicht der Fall ist.

2.5 Abschliessend

ist der Vorinstanz insofern beizupflichten, als dass der öffentlich-rechtliche

Beschwerdeweg im Baubewilligungsverfahren in der Regel nicht dazu dienen soll,

ein wirtschaftliches Interesse an Geschäftsbeziehungen bzw. an der

Weiterführung eines zivilrechtlichen Vertragsverhältnisses durchzusetzen (vgl.

auch Bertschi, § 21 N. 79, mit weiteren Hinweisen; siehe auch

N. 20). Dieses möchte die Grundeigentümerin C AG ja gerade nicht weiterführen.

Rechtsmittel des Mieters im Baubewilligungsverfahren dienen grundsätzlich zur

Geltendmachung einer Beeinträchtigung des Wohnwerts durch eine erteilte bzw.

nicht erteilte Baubewilligung und nicht zur Durchsetzung des Mietverhältnisses

(vgl. auch Bertschi, § 21 N. 68).

2.6 Insgesamt

ergibt sich, dass die Vorinstanz die Rekurslegitimation der Beschwerdeführerin

zu Recht verneint und richtigerweise auf den Rekurs nicht eingetreten ist.

Damit ist die vorliegende Beschwerde abzuweisen.

Was die von der Beschwerdegegnerin angesprochene Frist in

Dispositiv-Ziffer III des Beschlusses vom 17. August 2015 betrifft,

so spricht nichts gegen den Entscheid der Vorinstanz, diese Frist auf drei

Monate ab Rechtskraft des vorinstanzlichen Entscheids festzusetzen (Dispositiv-Ziffer IV

des Entscheids der Vorinstanz vom 12. Mai 2016). Für die mit der Duplik

beantragte Festsetzung der Frist auf einen Monat besteht mangels einer besonderen

Dringlichkeit kein Raum.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens

der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13

Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht ihr keine

Parteientschädigung zu. Vielmehr ist sie gemäss § 17 Abs. 2 VRG zu verpflichten,

der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu bezahlen, wobei sich

Fr. 2'500.- als angemessen erweisen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 5'150.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren

eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert

30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …