VB.2016.00493

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00493

2. März 2017Deutsch9 min

(URT.2017.18769)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 30. September 2015 erteilte der

Bauausschuss Gossau D, E, F und G die Baubewilligung für die Erstellung eines

Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in Grüt.

Erwägungen

II.

Den dagegen erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht des

Kantons Zürich mit Entscheid vom 22. Juni 2016 ab.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob A am 31. August 2016

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte die

Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie des Beschlusses des Bauausschusses

Gossau vom 30. September 2015, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

(zuzügl. Mehrwertsteuer) zulasten der Beschwerdegegnerschaft. In formeller

Hinsicht beantragte sie die Durchführung eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht.

Mit Eingabe vom 21. September 2016 beantragte das

Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die

Bauherrschaft stellte in ihrer Beschwerdeantwort vom 3. Oktober 2016 den

Antrag, es sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolge (zuzügl. Mehrwertsteuer) zulasten der Beschwerdeführerin.

Der Bauausschuss Gossau schloss am 5. Oktober 2016 ebenfalls auf Abweisung

der Beschwerde, unter Kostenfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. Mit Replik

vom 23. Januar 2017 hielt die Beschwerdeführerin an ihren Anträgen fest,

ebenso die Bauherrschaft sowie der Bauausschuss Gossau mit Dupliken vom 6. Februar

2017.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt gemäss der geltenden Zonenordnung der Gemeinde

Gossau in der Zone W 1.7. Die bisher unüberbaute Parzelle soll mit einem

Mehrfamilienhaus mit drei Vollgeschossen und einem Attikageschoss überbaut

werden. Ausserdem sollen acht Abstellplätze erstellt werden (davon sieben

Pflichtparkplätze), wovon vier in Garagen und weitere vier entlang der

nordöstlichen Grundstücksgrenze. Dem Bauvorhaben liegt eine Nutzungsübertragung

zugrunde, die zulasten der im Südwesten angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 02

erfolgt.

1.2

Die

Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 03, welches

im Südosten an das Baugrundstück anstösst. Wie bereits im Rekursverfahren

beanstandet sie die fehlende Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche und

landschaftliche Umgebung und macht insbesondere geltend, die gestalterische

Frage sei entgegen der Auffassung der Vorinstanzen nicht nur nach Absatz 1

von § 238 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu

beurteilen. Vielmehr sei der an die überkommunale Landschaftsschutzzone (Drumlinlandschaft

Zürcher Oberland) angrenzende Neubau an den Anforderungen von Absatz 2 von

§ 238 PBG zu messen. Die Vorinstanz stelle rechtsverletzend und

willkürlich darauf ab, dass der Siedlungsrand für das Schutzobjekt unbedeutend

sei, und beurteile den gerügten Einordnungsmangel einzig aus dem

Siedlungsgebiet heraus und unter Beschränkung auf den geringeren

Qualitätsmassstab von § 238 Abs. 1 PBG. Ausserdem habe sie die

Zulässigkeit der für das geplante Vorhaben erforderlichen

Ausnützungsübertragung, welche einen erheblichen Umfang aufweise und ein

übergrosses Volumen ermögliche, nicht geprüft.

2.

2.1

Das

Baugrundstück liegt am Siedlungsrand und wird von der Landwirtschaftszone nur

durch den Fussweg Kat.-Nr. 04 getrennt. Die anschliessende

Landwirtschaftszone ist Teil der Drumlinlandschaft Zürcher Oberland, welche mit

kantonaler Schutzverordnung vom 13. März 1998 unter Schutz gestellt wurde.

Schutzziel der Verordnung ist die umfassende und ungeschmälerte Erhaltung der

Landschaft. Es kann diesbezüglich auf die zutreffenden Erwägungen des

Baurekursgerichts im angefochtenen Entscheid verwiesen werden. Bei der

genannten Drumlinlandschaft handelt es sich unbestrittenermassen um ein

Schutzobjekt im Sinn von § 203 lit. a PBG; die angeführte Verordnung

stützt sich auf § 205 lit. b PBG.

2.2

Gemäss § 238

Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird. Gemäss Absatz 2 von § 238 PBG ist auf Objekte des

Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Diese Bestimmung wird

anwendbar, sofern zwischen der projektierten Baute oder Anlage und dem

Schutzobjekt aufgrund der örtlichen Verhältnisse überhaupt ein optischer Bezug

gegeben ist, wenn also die beiden Objekte für einen neutralen Beobachter im

Zusammenhang gesehen werden. Es genügt nicht, dass Sichtdistanz besteht. Geschützt

sind Schutzobjekte im Sinn der abschliessenden Aufzählung von § 203 PBG,

wobei die Anwendbarkeit von § 238 Abs. 2 PBG keine formelle

Unterschutzstellung erfordert (vgl. Christoph Fritzsche, Peter Bösch, Thomas

Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 662 f.

mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).

Während der Bauausschuss Gossau das geplante Vorhaben

lediglich auf Übereinstimmung mit Absatz 1 von § 238 PBG prüfte,

äusserte sich die Vorinstanz auch zur Anwendbarkeit von Absatz 2 von § 238

PBG. Sie erwog diesbezüglich, die fragliche Landschaftsschutzzone diene dem

umfassenden Schutz der weitläufigen Drumlinlandschaft. Darüber hinaus verfolge

sie – auch entlang der Bauzonen – keinen speziellen Zweck. Es sei deshalb

nahezu ausgeschlossen, dass diese Zone durch einen Neubau ausserhalb des

Schutzgebiets beeinträchtigt werden könne. Eine solche Beeinträchtigung setze

eine ausserordentliche Dimensionierung und/oder eine ausgefallende Form und Ausdrucksweise

eines Bauvorhabens voraus, die sich auf Teile der geschützten Drumlinlandschaft

störend auswirkten. Davon könne beim geplanten Neubau keine Rede sein, zumal

dieser die Bestimmungen über die zulässige Gebäudelänge und -höhe samt

Firsthöhe durchwegs einhalte und seine Gestaltung nicht störend ins Auge

springe. Das streitbetroffene Bauvorhaben sei daher lediglich in

Übereinstimmung mit Absatz 1 von § 238 PBG zu beurteilen.

2.3

Das

Baurekursgericht verneinte damit aufgrund eines fehlenden optischen Bezugs zwischen

dem Bauvorhaben und der geschützten Landschaft die Anwendbarkeit von

Absatz 2 von § 238 PBG. Diese Auffassung ist verfehlt. Das

Baugrundstück befindet sich am Siedlungsrand und wird von der geschützten

Drumlinlandschaft nur gerade durch einen schmalen Fussweg getrennt. Es befindet

sich damit klarerweise in unmittelbarer Nachbarschaft des Schutzobjekts.

Angesichts dieser unmittelbaren nachbarlichen Beziehungsnähe kann der optische

Bezug zum Schutzobjekt nicht verneint werden. Daran nichts zu ändern vermag der

Umstand, dass die geplante Neubaute nicht innerhalb des Schutzperimeters, sondern

in der angrenzenden Wohnzone erstellt werden soll. Andernfalls müsste diese

Auffassung auch für unter Schutz gestellte Gebäude gelten, sodass nur bauliche

Veränderungen dieser Baukörper selber, nicht aber Bauvorhaben auf benachbarten

Grundstücken den erhöhten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG genügen

müssten. Dies widerspricht offensichtlich dem gesetzgeberischen Willen und der

diesbezüglichen gefestigten Rechtsprechung. Die Bestimmung von § 238

Abs. 2 PBG richtet sich immer auf Vorhaben ausserhalb des geschützten

Objekts, denn dieses selber wird durch die Schutzmassnahmen geschützt. Die

Vorinstanz relativiert ihre eigene Rechtsauffassung denn auch mit der Aussage,

es sei nahezu ausgeschlossen, dass die Schutzzone durch einen Neubau

ausserhalb derselben beeinträchtigt werden könne. Selbst wenn diese

Feststellung aufgrund der konkreten Örtlichkeiten zutreffen sollte, vermöchte

sie den grundsätzlichen optischen Bezug und damit die Anwendbarkeit von Absatz 2

von § 238 PBG nicht infrage zu stellen. Ob das Bauvorhaben im Einzelfall

zu einer Beeinträchtigung des Schutzobjekts führt, ist eine Frage der

materiellen Beurteilung nach § 238 Abs. 2 PBG.

Das Baurekursgericht fordert für

die Anwendbarkeit von Absatz 2 von § 238 PBG "eine

ausserordentliche Dimensionierung und/oder eine ausgefallende Form und Ausdrucksweise

eines Bauvorhabens", "die sich auf Teile der geschützten

Drumlinlandschaft störend" auswirken könnten. Die zusätzliche Statuierung

von Voraussetzungen für die Anwendbarkeit von Absatz 2 von § 238 PBG

stellt eine gesetzwidrige Einschränkung der Anwendung dieser Bestimmung dar und

ist rechtswidrig, auch wenn die Vorinstanz diese generell abstrakten

Voraussetzungen nur im Zusammenhang mit einem Landschaftsschutzgebiet verstanden

haben will. Ausserdem könnte gerade im vorliegenden Fall von einer

ausserordentlichen Dimensionierung des Bauvorhabens gesprochen werden, weist

dieses doch gegenüber der Regelüberbauung eine durch eine

Ausnützungsübertragung erhöhte Baumasse auf, welche die Vorinstanz als

"durchaus erheblich" beurteilt.

2.4

Zusammenfassend

ist das streitbetroffene Neubauvorhaben daher entgegen der Auffassung der

Vorinstanzen unter den erhöhten gestalterischen Voraussetzungen von Absatz 2

von § 238 PBG zu beurteilen. Ausserdem ist die Zulässigkeit der

Ausnützungsübertragung zu prüfen. Auch dies hat unter gestalterischen Aspekten

zu erfolgen. Nach der Rechtsprechung darf eine

Ausnützungsübertragung nicht zu einer die gestalterischen Anforderungen

verletzenden Konzentration der Bausubstanz führen (VGr, 31. Mai 1994,

BEZ 1994 Nr. 15; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 661). Dabei ist im

jeweiligen Einzelfall zu prüfen, ob die Ausnützungsübertragung zu Baukörpern

führt, welche den Rahmen der zonengemässen, durch Bauvorschriften und

Parzellenanordnung geprägten Überbauungsstruktur sprengen und sich deshalb

nicht mehr rechtsgenügend in die bauliche Umgebung einordnen (VGr, 25. Oktober

2006, BEZ 2006 Nr. 54). Schliesslich ist auch zu beurteilen, ob die

geplanten oberirdischen Abstellplätze den gestalterischen Anforderungen von § 238

Abs. 2 PBG genügen. In diesem Zusammenhang wird dann auch § 244

Abs. 3 PBG zu berücksichtigen sein, wonach die nicht für Besucher

vorgesehenen Parkplätze unterirdisch angelegt oder überdeckt werden müssen,

wenn dadurch die Nachbarschaft wesentlich geschont werden kann, die Verhältnisse

es gestatten und die Kosten zumutbar sind.

3.

3.1

Zusammenfassend

ist der Rekursentscheid in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben. Die

Angelegenheit ist zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an das

Baurekursgericht zurückzuweisen, welches über eine weitergehende Kognition

verfügt als das Verwaltungsgericht.

3.2

Kann eine

Rückweisung zu einer vollständigen Gutheissung des Antrags führen, gilt –

besondere Umstände vorbehalten – die beschwerdeführende Partei mit Blick auf

die Kosten- und Entschädigungsfolgen als obsiegend (BGr, 28. April 2014,

2C_846/2013, E. 3.2 f.). Ausgangsgemäss sind die Kosten des

Beschwerdeverfahrens daher der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 13

Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Die Beschwerdegegner

1.1

bis 1.4 sind ausserdem zu einer angemessenen Parteientschädigung an die

Beschwerdeführerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).

3.3

Über die

Verlegung der Rekurskosten und die Zusprechung einer Parteientschädigung für

das Rekursverfahren wird das Baurekursgericht im zweiten Rechtsgang zu

entscheiden haben.

4.

Mit dem

vorliegenden Urteil erfolgt eine Rückweisung an die Vorinstanz. Hinsichtlich

der Rechtsmittelbelehrung ist deshalb darauf hinzuweisen, dass Rückweisungsentscheide

grundsätzlich als Zwischenentscheide qualifiziert werden und nur unter den in

Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005

(BGG) genannten Voraussetzungen selbständig anfechtbar sind.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. Juni

2016.

wird aufgehoben. Die Angelegenheit wird zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen

an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 5'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden zu je 1/8 den solidarisch haftenden Beschwerdegegnern Nrn. 1.1

bis 1.4 und zur Hälfte dem Beschwerdegegner Nr. 2 auferlegt.

4.

Die

solidarisch haftenden Beschwerdegegner Nrn. 1.1 bis 1.4 werden

verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'600.-

(zzgl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft

des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …