Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00525

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2016.00525

Urteil

der 1. Kammer

vom 9. Februar 2017

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiber Reto Häggi Furrer.

In Sachen

1. A,

2. B,

3. C,

alle vertreten durch RA D,

Beschwerdeführende,

gegen

1. E AG, vertreten durch RA F,

2. Baukommission Rüschlikon, vertreten durch RA G,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend

Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 27. Januar 2016 erteilte die

Baukommission der Gemeinde Rüschlikon der E AG die baurechtliche

Bewilligung für den Bau eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohnungen auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02 in Rüschlikon unter

Auflagen und Bedingungen.

Erwägungen

II.

A, B, C und J liessen dagegen am 4. März 2016 beim

Baurekursgericht rekurrieren. Dieses hiess den Rekurs mit Beschluss vom 19. Juli

2016.

teilweise gut und ergänzte die baurechtliche Bewilligung mit einer

Nebenbestimmung, wonach auf den südöstlichen Fassadenrücksprung im Obergeschoss

zu verzichten sei; im Übrigen wies es den Rekurs ab.

III.

A, B und C liessen am 9. September 2016 Beschwerde

beim Verwaltungsgericht führen und beantragen, unter Entschädigungsfolge seien

der Rekursentscheid, soweit damit der Rekurs abgewiesen worden sei, und der Beschluss

der Baukommission Rüschlikon ganz aufzuheben sowie die Baubewilligung zu

verweigern, eventualiter sei die Angelegenheit an die Baukommission Rüschlikon

zurückzuweisen. Das Baurekursgericht verzichtete am 27. September 2016 auf

eine Vernehmlassung. Die E AG und die Baukommission Rüschlikon schlossen

mit Beschwerdeantworten vom 7. bzw. 12. Oktober 2016 je auf Abweisung der

Beschwerde unter Entschädigungsfolge. Hierzu liessen A, B und C am 14. November

2016.

Stellung nehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Streitgegenstand bildet der

Neubau eines Mehrfamilienhauses auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 in

Rüschlikon anstelle des bisherigen Wohnhauses mit separater Garage. Die Parzelle

liegt in der Wohnzone W2B, in der maximal ein anrechenbares Untergeschoss, zwei

Vollgeschosse und zwei Dachgeschosse zulässig sind (Art. 18 Abs. 1

der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rüschlikon vom 28. September 1993

[BZO]).

Der Neubau soll ein anrechenbares Untergeschoss, zwei

Vollgeschosse und ein Dachgeschoss umfassen. Das Dachgeschoss soll mit einem

Satteldach überdeckt sein, welches strassenseitig eine Neigung von 45 ° und seeseitig eine

Neigung von 25 ° aufweist.

Strassenseitig wird das Dach auf einem Drittel durch eine Dachaufbaute mit

Flachdach durchbrochen. Seeseitig wird das Dach auf 1/3 der Fassadenlänge durch

einen Dacherker mit Flachdach durchbrochen; auf der übrigen Fassadenlänge fällt

das Dach nur bis zur Raumhöhe des Dachgeschosses ab; die damit verbleibende

Fläche mit einer Tiefe von 2,47 m bis zur Gebäudefassade ist als begehbare

Terrasse ausgestaltet.

2.

2.1

Die

Beschwerdeführenden rügen, für das Baugrundstück bestehe keine verkehrssichere

Erschliessung. Bei einer Realisierung des Bauprojekts würde die H-Strasse neu

69.

Wohneinheiten erschliessen, sie weise gemäss den Zugangsnormalien vom 9. Dezember

1987.

(ZN, LS 700.5) indes nur den Ausbaustandard für 30 Wohneinheiten auf.

2.2

Bei der

genügenden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine Grundanforderung,

welcher alle Bauvorhaben zu genügen haben. Erschlossen ist ein Grundstück unter

anderem dann, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich

ist (§ 236 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

[PBG, LS 700.1]). Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher

Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen

entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der

Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Gestützt auf § 360

Abs. 1 in Verbindung mit § 237 Abs. 1 Satz 2 PBG

erliess der Regierungsrat die Zugangsnormalien, in deren Anhang er die

technischen Anforderungen umschrieb, denen ein Zugang zu genügen hat. Je

nachdem, ob ein Gebiet dicht überbaut und mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut

erschlossen ist oder nicht, gelten dabei weniger strenge Anforderungen an die

Zufahrten.

2.3

2.3.1

Das Baugrundstück wird über die H-Strasse erschlossen, welche eine Breite

von 4,96 bis 5,20 m aufweist. Auf ihrer gesamten Länge würde die H-Strasse

neu 69 Wohneinheiten erschliessen. Aufgrund ihrer Dimensionen erfüllt die H-Strasse

gemäss Anhang der Zugangsnormalien die technischen Anforderungen an eine

Zufahrtsstrasse für bis zu 30 Wohneinheiten; bei dichter Bebauung genügt sie für

60.

Wohneinheiten, sofern das Gebiet mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut

erschlossen ist (§ 6 Abs. 2 ZN). Daran ändert im Übrigen auch der

Umstand nichts, dass die Strasse keine Bankette aufweist, denn sie

überschreitet die für solche Strassen notwendige Breite an der schmalsten

Stelle um fast einen Meter; der auf solchen Strassen für Fussgänger vorzusehende

Raum ist demnach vorhanden und könnte, falls aus Gründen der Verkehrssicherheit

notwendig, auch noch farblich hervorgehoben werden.

2.3.2

Gemäss Plan der ÖV-Güteklassen im geografischen Informationssystem des

Kantons Zürich (www.maps.zh.ch) liegt das Baugrundstück in der ÖV-Güteklasse B,

der zweithöchsten von sechs Güteklassen; der südliche Teil der H-Strasse liegt

in der Güteklasse C. Der Bahnhof Rüschlikon liegt in Luftdistanz rund

200.

m vom Baugrundstück entfernt, die nächste Bushaltestelle mit direkter

Busverbindung ins Zentrum der Stadt Zürich rund 50 m. Insgesamt ist das

Gebiet damit im vorgenannten Sinn gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln

erschlossen.

2.3.3

Ohne nähere Begründung führt die Vorinstanz aus, das Kriterium der dichten

Bebauung habe keine eigenständige Bedeutung mehr. Sie verweist diesbezüglich

auf einen eigenen Entscheid vom 22. Oktober 2010, der indes nicht im

Internet publiziert wurde. Das Kriterium der dichten Bebauung ist gemäss Anhang

zu den Zugangsnormalien das Hauptkriterium für eine Erhöhung der zulässigen

Wohneinheiten, die gute Erschliessung mit öffentlichem Verkehr eine

Zusatzbedingung. Der Wortlaut der Zugangsnormalien lässt deshalb keinen Raum,

auf das Kriterium der dichten Bebauung zu verzichten. Auch sind keine anderen

Gründe ersichtlich, welche dieses Kriterium als nicht mehr einschlägig erscheinen

liessen.

Nach bisheriger Praxis stellte die Kammer bei der Prüfung,

ob eine dichte Bebauung vorliegt, im Wesentlichen darauf ab, welche Ausnützung

im fraglichen Gebiet zulässig ist (allgemein hierzu Fritzsche/Bösch/Wipf,

S. 578 f. mit Hinweisen); eine dichte Bebauung lag etwa vor in einer

Wohnzone für dreigeschossige Bauten mit einer maximal zulässigen Ausnützung von

60.

% (VGr, 24. März 2010, VB.2009.00507, E. 4.3 Abs. 2)

sowie in einer Wohnzone für zweigeschossige Bauten mit einer maximal zulässigen

Ausnützung von 40 %, wobei das Baugrundstück an eine Wohnzone für

dreigeschossige Bauten mit einer maximal zulässigen Ausnützung von 90 %

grenzte (VGr, 19. August 2015, VB.2015.00001, E. 4.3.1). Begründet

wurde diese Praxis damit, dass der Sinn des Kriteriums der dichten Bebauung nur

darin gesehen werden könne, dass bei dichter Bebauung der Grenzwert an

Wohneinheiten in der Regel bereits bei einem vergleichsweise kurzen Zugang

erreicht und damit die Zahl von Kreuzungsmanövern, welche für die Dimensionierung

der Zugänge ausschlaggebend sind, naturgemäss geringer ist (VGr, 18. Dezember

2001, VB.2001.00292, E. 2 Ingress [= BEZ 2002 Nr. 5]). Diese

Rechtsprechung ist dahingehend zu präzisieren, dass für die Beurteilung, ob

eine dichte Bebauung vorliegt, nicht allein die Bebauungsmöglichkeit, sondern

auch die bisherige Bebauung berücksichtigt werden kann. Würde allein auf das

Kriterium der planungsrechtlich zulässigen Bebauung abgestellt, könnte die

Situation entstehen, dass eine Zufahrtsstrasse in einer Wohnzone mit geringer

Ausnützungsmöglichkeit, die bisher nur den Ausbaustandard für die Erschliessung

von 30 Wohneinheiten aufwies, allein durch eine Erhöhung der Ausnützungsmöglichkeit

neu 60 Wohneinheiten erschliessen dürfte. Das überzeugt nicht. Massgebend muss

vielmehr sein, ob das von einer Strasse erschlossene Gebiet bei

Berücksichtigung der Gesamtumstände eine hohe Baudichte aufweist, was

einerseits aufgrund hoher Ausnützungsmöglichkeiten, anderseits aber auch

aufgrund weitgehender Überbauung des Gebiets mit einer zumindest üblichen

Ausnützung vorliegen kann. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass eine

lange vor Inkrafttreten der Zugangsnormalien gebaute Strasse zwar nach heutigem

Standard nicht die nötigen Abmessungen aufweist, indes aufgrund der gewachsenen

Struktur des Quartiers nicht realistisch erscheint, dass die Strasse in

absehbarer Zeit ausgebaut werden wird. Würde in diesen Fällen auf die tiefere,

allenfalls klar überschrittene Erschliessungszahl abgestellt, wäre eine

Neubebauung der Baugrundstücke kaum mehr denkbar. Das Kriterium der dichten

Bebauung ist in diesem Sinn im Zusammenhang mit § 11 lit. f. ZN

auszulegen, welche Bestimmung ein Abweichen von den Zugangsnormalien bei einer

Siedlungsentwicklung nach innen in einem bereits überwiegend überbauten

Siedlungsgebiet erlaubt.

Die H-Strasse erschliesst ein Gebiet, das weitgehend der

Wohnzone W2B zugeordnet ist, in der zweigeschossige Wohnbauten mit einer

Überbauungsziffer von 20 % für Haupt- und 5 % für Nebengebäude

zulässig sind; im Bereich der Gemeindegrenze zu X sind einige Parzellen der

Wohnzone W2A zugeordnet, in der für Hauptgebäude eine Überbauungsziffer von

25.

% vorgesehen ist. Damit liegt jedenfalls mindestens eine übliche Ausnützungsmöglichkeit

für solche Quartiere vor. Entlang der gesamten H-Strasse weist sodann eine

einzige, kleinere Parzelle kein Gebäude auf; das Gebiet ist demnach praktisch

vollständig überbaut. Im Sinn des vorgängig Ausgeführten liegt damit eine

dichte Bebauung im Sinn von § 6 Abs. 2 ZN vor.

Demnach genügt die H-Strasse für die Erschliessung von 60

Wohneinheiten. Hier soll sie indes nach der Realisierung des Bauprojekts 69

Wohneinheiten erschliessen.

2.4

Von

Normalien soll nur aus wichtigen Gründen abgewichen werden (§ 360

Abs. 3 PBG). In diesem Sinn können gemäss § 11 Abs. 1 ZN im

Einzelfall geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden, wenn wichtige

Gründe dafür bestehen. Die Zugangsnormalien sind also nicht mechanisch

anzuwenden. Sie sind aber richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei

durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen halten (VGr, 15. Juni

2011, VB.2011.00031, E. 5.1.2; RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985

Nr. 5, mit Hinweisen). Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von

den Normalien zulässig ist oder nicht, hat sich die Bewilligungsbehörde neben

den in § 11 ZN exemplarisch umschriebenen Tatbeständen vor allem an § 237

Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren: Nach dieser Bestimmung müssen

Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein. Bei der Beurteilung der

Verkehrssicherheit ist insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen

(Zubringer- und Durchgangsverkehr) sowie die Übersichtlichkeit der Streckenführung

zu berücksichtigen. Die Beschwerdeführenden beantragen in diesem Zusammenhang

einen Augenschein. Die Vorinstanz hat einen Augenschein vorgenommen und diesen

ausführlich dokumentiert. Wie sich sogleich zeigt, ist der massgebende

Sachverhalt damit genügend erstellt, weshalb auf einen erneuten Augenschein

verzichtet werden kann.

In die H-Strasse münden insgesamt fünf mit Fahrzeugen

befahrbare Querstrassen, wobei von der L-Strasse her auf einer Strasse mit Einbahnverkehr

nur zugefahren werden kann und der M-Weg zwischen L- und H-Strasse nur für

Zubringerdienste benutzt werden darf. Zur seeseitig parallel verlaufenden N-Strasse

bestehen drei Verbindungen, die im Gegenverkehr befahren werden können. Ein

wesentlicher Teil der Zu- und Wegfahrten für die zwischen dem O-Weg und der P-Strasse

liegenden Liegenschaften dürfte über diese Querstrassen erfolgen, was zu einem

geringeren Verkehrsaufkommen auf der H-Strasse führt. Im Bereich zwischen der K-Strasse

und dem O-Weg befinden sich nur 40 Wohneinheiten, weshalb der Ausbaustandard

der H-Strasse für diesen Abschnitt ohne Weiteres genügt. Selbst wenn man davon

ausgeht, dass die Hälfte des von den Liegenschaften zwischen dem O-Weg und der P-Strasse

verursachten Verkehrs diesen Teil der H-Strasse ebenfalls benützt, entspricht

dies einer Belastung von weniger als 60 Wohneinheiten. Die H-Strasse hat sodann

einen geraden Verlauf und erscheint auch sonst übersichtlich; dass auf der

Strasse an verschiedenen Stellen parkiert werden darf, mag zwar die

Übersichtlichkeit etwas einschränken, zwingt die Lenker aber gleichzeitig zu

einer vorsichtigeren Fahrweise und dient damit im Ergebnis ebenfalls der

Verkehrssicherheit. Schliesslich ist hier zu beachten, dass die geplante

Zufahrt nur rund 80 m von der Einfahrt in die K-Strasse entfernt liegt und

die zusätzliche Belastung der H-Strasse durch das Bauprojekt dadurch ohnehin

nur gering ausfällt.

Demnach liegen hier wichtige Gründe im Sinn von § 11

ZN vor, welche es rechtfertigen, geringere Anforderungen an die Erschliessung

zu stellen. Das Bauprojekt weist damit eine genügende Erschliessung auf.

3.

3.1

Weiter ist

zwischen den Parteien strittig, ob ein Schrägdach in Verbindung mit einer Terrasse,

wie sie für Attikageschosse typisch ist, zulässig ist. Die Vorinstanz

bezeichnet die gewählte Dachform als Hybriddach. Sie kommt zum Schluss, das

kommunale Baurecht verbiete eine solche Dachform nicht, es müsse aber auf der

Strassenseite die Vorgaben für ein Dachgeschoss unter einem Schrägdach und auf der

Seeseite die Vorgaben für ein Attikageschoss einhalten; dies sei hier der Fall.

Die Baukommission qualifizierte die Dachform demgegenüber sinngemäss als

Schrägdach und betrachtete dieses ohne weitere Prüfung als bewilligungsfähig.

3.2

Wie die

Vorinstanz zutreffend festhält, weist das Dachgeschoss hier einerseits Elemente

eines Dachgeschosses unter einem Schrägdach, mit Blick auf die seeseitige

Terrasse aber auch Elemente eines Attikageschosses auf. Solche Mischformen aus

verschiedenen Dachgeschosstypen sind weder nach kantonalem noch nach kommunalem

Recht per se unzulässig.

Nicht zu überzeugen vermag jedoch die Auffassung der

Vorinstanz, wonach der strassenseitige Teil nach den Bestimmungen für

Dachgeschosse unter einem Schrägdach und der seeseitige Teil nach den

Bestimmungen für Attikageschosse zu beurteilen wären. Die vor­instanzliche

Auffassung führte dazu, dass die Bauherrschaft die Vorteile beider Dachgeschossformen

kombinieren, sich die jeweiligen Nachteile aber nicht entgegenhalten lassen müsste.

Dies führte zu einer nicht schützenswerten Gesetzesumgehung. Eine solche Dachgeschossgestaltung

ist deshalb nur zulässig, wenn die Vorschriften betreffend Höchstmass und

Gestaltung zumindest für eine Dachgeschossart vollständig eingehalten wurden.

Im Folgenden ist demnach zu prüfen, ob die gewählte Dachgeschossform mindestens

entweder die Vorschriften für Attikageschosse oder die Vorschriften für

Dachgeschosse unter einem Schrägdach einhält.

3.3

Nach § 292

lit. b in Verbindung mit § 275 Abs. 2 PBG dürfen Attikageschosse

auf einem Flachdach das hypothetische Profil eines Schrägdachs auf nicht mehr

als einem Drittel der Fassadenlänge durchstossen. Nach ständiger Praxis ist das

Schrägdach am tatsächlichen Schnittpunkt zwischen Fassade und Flachdach

anzusetzen (vgl. § 281 Abs. 1 lit. a PBG), wobei der bei

Schrägdächern zulässige Kniestock von maximal 0,9 m nicht in Anschlag

gebracht werden darf (RB 1993 Nr. 42 E. c; zuletzt bestätigt in VGr,

21.

April 2016, VB.2015.00382, E. 4.3, und 6. November 2014,

VB.2014.00206, E. 4.1). Vorliegend wurde strassenseitig ein Kniestock von

0,9 m angesetzt, was zur Folge hat, dass das Schrägdach die für

Attikageschosse zulässige Profillinie auf der gesamten Fassadenlänge durchstösst.

Demnach ist das Dachgeschoss als Attikageschoss nicht bewilligungsfähig.

3.4

Die für

ein Schrägdach zulässige Profillinie wird hier auf beiden Traufseiten nicht

über das nach § 292 PBG sowie Art. 20 Abs. 4 BZO zulässige

Drittel durchstossen; hinsichtlich der Höchstmasse sind die Vorschriften für

ein Schrägdach demnach eingehalten. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass

seeseitig kein Kniestock in Anschlag gebracht wurde, denn die Bauherrschaft ist

nur berechtigt, jedoch nicht verpflichtet, bei Dachgeschossen einen Kniestock

vorzusehen.

In gestalterischer Hinsicht ist jedoch zu beachten, dass

Art. 20 Abs. 4 BZO neben Dachaufbauten auch für Dacheinschnitte ein

Höchstmass von einem Drittel der Fassadenlänge vorsieht. Wird die gewählte

Dachform als Schrägdach qualifiziert, stellt sich die Frage, ob die seeseitig

vorgesehene Terrasse als Dacheinschnitt im Sinn dieser Bestimmung zu qualifizieren

und deshalb zufolge Überschreitung des Höchstmasses nicht bewilligungsfähig

ist. Ob eine Gestaltungsform als Dacheinschnitt zu qualifizieren ist, ist eine

Frage des kommunalen Rechts, bei dessen Auslegung und Anwendung den kommunalen

Behörden ein grosser Ermessensspielraum zusteht (Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Auflage, Zürich

2011, S. 954). Diesen Ermessensspielraum haben die Rechtsmittelbehörden zu

beachten (Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich

etc. 2014, § 20 N. 59). Hier hat die Baubehörde sich mit der

Frage, ob die Terrasse als Dacheinschnitt im Sinn von Art. 20 Abs. 4

BZO zu qualifizieren sei, bis anhin nicht auseinandergesetzt und demnach ihr

Ermessen noch nicht ausgeübt. Dies ist nachzuholen, weshalb die Angelegenheit

an die kommunale Baubehörde zurückzuweisen ist.

Diese wird sodann weiter zu prüfen haben, ob die gewählten

Dachaufbauten die Anforderungen gemäss Art. 20 Abs. 4 Satz 2 BZO

einhalten, wonach Dachaufbauten als Lukarnen oder Schleppgauben auszubilden

sind.

4.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise

gutzuheissen. Dispositiv-Ziff. I, soweit der Rekurs damit abgewiesen

wurde, und Dispositiv-Ziff. III des Rekursentscheids – soweit nicht J

betreffend (dazu sogleich) – sowie der Beschluss der Baukommission Rüschlikon

vom 27. Januar 2016 sind aufzuheben.

Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem

Ausgang ist in Bezug auf die Regelung der Nebenfolgen als Obsiegen zu

behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch

entscheiden kann (BGr, 28. April 2014,2C_846/2013, E. 3.2 f.

mit Hinweisen; Donatsch, § 64 N. 5). In diesen Sinn sind die Kosten

des Rekursverfahrens in Abänderung von Dispositiv-Ziff. II des

Rekursentscheids der Baukommission Rüschlikon und der privaten

Beschwerdegegnerin je zu 2/5 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1

VRG); da J keine Beschwerde erhob, ist der sie treffende Anteil an den

Rekurskosten von 1/5 ebenso wie die sie treffende Pflicht, der privaten Beschwerdegegnerin

eine Parteientschädigung von Fr. 225.- zu zahlen, rechtskräftig und nicht

zu korrigieren, hingegen sind die Beschwerdeführenden dafür nicht solidarisch

haftbar.

5.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der privaten

Beschwerdegegnerin und der Baukommission Rüschlikon je zur Hälfte aufzuerlegen

(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1

VRG). Die private Beschwerdegegnerin ist sodann zu verpflichten, den Beschwerdeführenden

für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren insgesamt je eine Parteientschädigung

von Fr. 2'000.- (total Fr. 6'000.-) zu bezahlen.

6.

Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide sind

als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom

17.

Juni 2005 (BGG, SR 173.110) zu qualifizieren (BGE

138.

I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2). Sie sind

daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht

wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die Gutheissung

der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen

bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren

ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

In

teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden Dispositiv-Ziff. I, soweit

der Rekurs damit abgewiesen wurde, und Dispositiv-Ziff. III (soweit nicht J

betreffend) des Entscheids des Baurekursgerichts vom 19. Juli 2016 sowie

der Beschluss der Baukommission Rüschlikon vom 27. Januar 2016 aufgehoben

und die Angelegenheit im Sinn der Erwägungen an die Baukommission Rüschlikon

zurückgewiesen.

In

Abänderung von Dispositiv-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts

vom 19. Juli 2016 werden die Rekurskosten (total Fr. 6'090.-) der

privaten Beschwerdegegnerin und der Baukommission Rüschlikon je zu 2/5 auferlegt;

1/5 der Rekurskosten verbleiben zulasten von J.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 210.-- Zustellkosten,

Fr. 10'210.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der privaten Beschwerdegegnerin und der Baukommission

Rüschlikon je zur Hälfte auferlegt

4.

Die

private Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Rekurs-

und Beschwerdeverfahren insgesamt je eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-

(total Fr. 6'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …