VB.2016.00535

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00535

29. März 2017Deutsch25 min

(URT.2017.18834)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 26. Januar 2016 erteilte die

Bausektion der Stadt Zürich der G AG die baurechtliche Bewilligung (mit

Auflagen bzw. Bedingungen) für den Neubau von drei Mehrfamilienhäusern samt

Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, I-Strasse 02, 03, 04 und

05 in J.

Erwägungen

II.

Am 4. März 2016 rekurrierten K und L, A und B, C, D

und E hiergegen an das Baurekursgericht des Kantons Zürich.

Das Baurekursgericht führte daraufhin am 4. Juli 2016

einen Augenschein durch.

Mit Entscheid vom 12. August 2016 wies das

Baurekursgericht das Rechtsmittel ab (Dispositiv-Ziff. I). Die Kosten des

Verfahrens wurden K und L sowie A und B zu je 1/10 und C, D und E zu je 1/5

auferlegt (Dispositiv-Ziff. II) und in Dispositiv-Ziff. III alle verpflichtet,

der G AG eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 2'500.- zu bezahlen.

III.

Am 14. September 2016 liessen A und B, C, D und E Beschwerde

beim Verwaltungsgericht führen mit folgenden Anträgen:

" 1. Es seien der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts

[…] vom 12.08.2016 sowie die ihm zugrunde liegende Baubewilligung […] vom

26.01.2016

der Bausektion Zürich aufzuheben.

2.

Eventualantrag

sei der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts […] vom 12.08.2016

aufzuheben und das Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen zur Prüfung der

(im Rekursverfahren nicht geprüften) Rüge der Verletzung der Drittelsregelung

betreffend Öffnung des Vorgartengebiets.

3.

Eventualantrag

a) Es sei die Bauherrschaft zu verpflichten, die Öffnung der denkmalgeschützten

Mauer auf eine Breite von höchstens 14 m zu beschränken.

b) Es sei die Bauherrschaft zu verpflichten, die Parkplatzzahl auf das

gemäss Parkplatzverordnung erforderliche Minimum zu reduzieren.

c) Es seien die Verfahrenskosten sowie die Umtriebsentschädigung gemäss

Dispositiv

Dispositiv Ziffern II und III des angefochtenen Entscheides aufzuheben und neu

im dem Sinne festzulegen, dass die Verfahrenskosten zumindest teilweise den

(damaligen) Rekursgegnerinnen auferlegt werden und auf die Zusprechung einer

Umtriebsentschädigung zu Gunsten der Rekursgegnerinnen verzichtet wird.

4. Es sei ein

Augenschein vor Ort durchzuführen.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegnerschaft auch für das vorinstanzliche Verfahren."

Das Baurekursgericht holte mit Vernehmlassung vom

3. Oktober 2016 Ausführungen zur geltend gemachten, im angefochtenen

Entscheid unterbliebenen Rüge der Verletzung der Drittelsregel in Bezug auf die

Vorgartenöffnung nach und schloss – unter Verweis im Übrigen auf die Begründung

des angefochtenen Entscheids – auf Abweisung der Beschwerde. Die G AG

beantragte am 5. Oktober 2016 die Abweisung der Beschwerde unter Entschädigungsfolge

zulasten A und Bs, Cs, Ds und Es. Die Baudirektion des Kantons Zürich als

Mitbeteiligte verzichtete am 14. Oktober 2016 auf eine Stellungnahme. Die

Bausektion beantragte am 19. Oktober 2016 ihrerseits die Abweisung der Beschwerde.

A und B, C, D und E verzichteten am 1. November 2016 auf die Einreichung

einer Replik.

Die Kammer erwägt:

1.1 Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2 Wie die

Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht ausführen, rügen sie nurmehr noch

die ungenügende Erschliessung des Baugrundstücks sowie den aus ihrer Sicht unzulässigen

Durchbruch der im Osten des Grundstücks, parallel zur I-Strasse verlaufenden

denkmalgeschützten Feldsteinmauer. Schliesslich machen sie eine Verletzung

ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör geltend, insofern die Vorinstanz ihre

Rüge der Verletzung der Drittelsregel betreffend Vorgartengebiet nicht geprüft

habe.

2.1 In

prozessualer Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden die Durchführung eines

Augenscheins. Der Entscheid darüber, ob ein solcher angeordnet wird, steht im Ermessen

der anordnenden Behörde. Es besteht nur dann eine Pflicht zur Durchführung eines

Augenscheins, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht

abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010, 1C_192, E. 3.3; BGr,

10. August 2010,5C_512/2009, E. 2.3; VGr, 19. April 2012,

VB.2011.00612, E. 1.3). Es ist zulässig, dass sich eine

Rechtsmittelinstanz, insbesondere das Verwaltungsgericht, auf das Ergebnis des

vorinstanzlichen Augenscheins abstützt bzw. auf die Durchführung eines eigenen

verzichtet, vorausgesetzt, dass sich der massgebliche Sachverhalt aus dem

vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit

ausreichender Deutlichkeit ergibt (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,

Zürich 2014, § 7 N. 81).

2.2 Im

vorliegenden Fall liegen verschiedene Pläne und Skizzen des Bauprojekts sowie

anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins aufgenommene Fotografien der

infrage stehenden Mauer sowie der (Beschaffenheit bzw. Breite der) I-Strasse

bei den Akten. Der Sachverhalt ergibt sich somit in hinreichender Deutlichkeit

aus diesen, sodass auf die Durchführung eines Augenscheins verzichtet werden

kann.

Das Baugrundstück liegt in der Wohnzone W3, an der im

Osten angrenzenden I-Strasse. In der nordöstlichen Ecke ist es mit einem

Doppelwohnhaus überstellt; der I-Strasse entlang verläuft eine Feldsteinmauer.

Mit Verfügung des Zürcher Stadtrats vom 15. Dezember 2010 wurden das

Doppelwohnhaus sowie die Mauern an der M- und an der I-Strasse nach § 203

Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975 (PBG, LS 700.1) unter Schutz gestellt; der unmittelbar über der Mauer

entlang der I-Strasse liegende Grün- bzw. Wiesenstreifen wurde als freizuhaltender

Perimeter definiert. In einem die Schutzverfügung betreffenden Rekursverfahren

vor der Vorinstanz wurde mit Entscheid vom 10. Juni 2011 von der

Zusicherung des Stadtrats Vormerk genommen, im Rahmen eines konkreten

Baubewilligungsverfahrens, bei welchem die Denkmalpflege einzubeziehen sei, sei

zwecks Zufahrt zu einer auf dem Grundstück zu erstellenden Überbauung ein mit

dem Schutzzweck verträglicher Durchbruch der geschützten Feldsteinmauer (samt

Wiesenstreifen) an noch zu bestimmender Stelle zulässig.

Die private Beschwerdegegnerin plant auf dem nicht unter

Schutz stehenden Teil des Grundstücks den Bau von drei Mehrfamilienhäusern mit

insgesamt 29 Wohneinheiten und einer Tiefgarage mit 32 Autoabstellplätzen.

Die Erschliessung ist über die I-Strasse geplant. Die unter Schutz stehende

Feldsteinmauer sowie der Wiesenstreifen sollen hierfür auf einer Länge von rund

20 Metern durchbrochen werden.

Das Projekt – samt der Parzellierung des Grundstücks

Kat.-Nr. 01, wie sie von der privaten Beschwerdegegnerin verlangt worden war –

wurde von der Bausektion wie erwähnt mit Beschluss vom 26. Januar 2016

(unter "Bedingungen und Auflagen") bewilligt.

Die Beschwerdeführenden rügen, für das Baugrundstück

bestehe keine verkehrssichere Erschliessung. Die I-Strasse würde bei einer

Realisierung des Bauprojekts den Anforderungen an einen entsprechenden Zugang

nicht genügen: Sie sei zu schmal und weise daher keinen genügenden

Ausbaustandard auf.

4.1 Eine

genügende Erschliessung im Sinn von Art. 19 Abs. 1 und Art. 22

Abs. 2 lit. b RPG und §§ 234–236 PBG eines Grundstücks besteht

unter anderem, wenn es selber und die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen

genügend zugänglich sind. In tatsächlicher Hinsicht bedingt die genügende

Zugänglichkeit eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen

entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer

(§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann

verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Gestützt auf

§ 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237 Abs. 1

Satz 2 PBG erliess der Regierungsrat die Zugangsnormalien vom

9. Dezember 1987 (ZN, LS 700.5), in deren Anhang er die technischen

Anforderungen umschrieb, denen ein Zugang zu genügen hat (zum Ganzen Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2,

5. A., Zürich 2011, N. 12.3.1). Je nachdem, ob ein Gebiet dicht

überbaut und mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen ist oder nicht,

gelten dabei weniger strenge Anforderungen an die Zufahrten (vgl. § 6

Abs. 2 ZN).

Nach § 360 Abs. 3 PBG darf aus wichtigen Gründen

von Richtlinien und Normalien abgewichen werden. In diesem Sinn können gemäss

§ 11 ZN im Einzelfall geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt

werden, wenn wichtige Gründe dafür bestehen. Die Zugangsnormalien sind also

nicht mechanisch anzuwenden. Sie sind aber richtunggebend, indem sie zeigen, was

Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen halten

(VGr, 15. Juni 2011, VB.2011.00031, E. 5.1.2; RB 1984

Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen). Bei der Beurteilung

der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulässig ist oder nicht, hat sich

die Bewilligungsbehörde neben den in § 11 ZN exemplarisch

umschriebenen Tatbeständen (dazu unten E. 4.4.2) vor allem am bereits

erwähnten § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren, wonach

die Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein müssen. Bei der Beurteilung der

Verkehrssicherheit ist insbesondere der Strassenausbaustandard, das

Verkehrsaufkommen (Zubringer- und Durchgangsverkehr) sowie die

Übersichtlichkeit der Streckenführung zu berücksichtigen (vgl. VGr,

9. Februar 2017, VB.2016.00525, E. 2.4 mit weiteren Hinweisen).

Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen

Erschliessung und insbesondere der Gewährung von Erleichterungen von den

technischen Anordnungen der Zugangsnormalien steht der zuständigen kommunalen

Behörde eine von der Rekursinstanz zu beachtende Entscheidungs- und

Ermessensfreiheit zu (vgl. RB 1986 Nr. 13; 17. November 2010,

VB.2010.00184, E. 3.3, 29. Oktober 2008, VB.2008.00286/VB.2008.287,

E. 4.2; 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64).

Geprüft wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen und

vollständigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die

bewilligte Erschliessungslösung verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der

Zweckmässigkeit vertretbar erscheint (Fritzsche/Bösch/Wipf, N. 12.3.1.4).

Vor Verwaltungsgericht können gemäss § 50 in Verbindung mit § 20

Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn

dieser Bestimmungen geltend gemacht werden (zum Ganzen VGr, 9. April 2015,

VB.2014.00510, E. 6.3).

4.2 Gemäss

Plan der ÖV-Güteklassen im geografischen Informationssystem des Kantons Zürich

(www.maps.zh.ch) liegt das Baugrundstück in der ÖV-Güteklasse B, der zweithöchsten

von sechs Güteklassen. Das Gebiet ist folglich im Sinn von § 6 Abs. 2

ZN gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln erschlossen (vgl. für einen ähnlichen

Fall VGr, 9. Februar 2017, VB.2016.000525, E. 2.3.2). Hiervon und

dass sich das Baugrundstück in einem Gebiet mit dichter Bebauung im Sinn

derselben Bestimmung befindet, gehen im Übrigen auch die Beschwerdeführenden

aus.

Im Gebiet des Baugrundstücks bedarf es somit gemäss

§ 6 Abs. 1 und 2 ZN in Verbindung mit deren Anhang für die

Erschliessung von bis zu 60 Wohneinheiten einer Zufahrtsstrasse von 4,00

bis 4,75 Metern Breite mit beidseitigen Banketten von je 0,30 Metern

bzw. für die Erschliessung von mehr als 60 Wohneinheiten einer Zufahrtsstrasse

von 4,50 bis 5,00 Metern Breite sowie eines Trottoirs.

Die Beschwerdeführenden machen geltend, im ersten

Teilstück weise die I-Strasse eine Breite von lediglich 3,5 bis 3,8 Metern

auf. In diesem Zusammenhang werfen sie der Vorinstanz eine fehlerhafte

Sachverhaltsfeststellung vor. Im zweiten Teilstück (ab dem Beginn der

Begegnungszone) sei sie maximal 4 Meter breit, sie verenge sich aber stellenweise

auf 3,2 bzw. – an der schmalsten Stelle, vor der Hausnummer 9 – 2,95 Meter.

Ab der Einfahrt von der M-Strasse her bis zu jener Hausnummer existierten zudem

weder Trottoirs noch Bankette. Gemäss den Beschwerdeführenden ist weiter unklar,

ob bei einer Realisierung des Bauprojekts nicht gar eine 60 übersteigende

Anzahl Wohneinheiten zu erschliessen wäre, sodass der Zugang entsprechend

höhere Anforderungen zu erfüllen hätte.

Auch die Vorinstanz ging davon aus, die I-Strasse genüge

den technischen Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im unteren

Anwendungsbereich gemäss Anhang zu den Zugangsnormalien nicht. Umso weniger

würde sie damit gegebenenfalls den Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im

oberen Anwendungsbereich genügen. Sodann steht ungeachtet dessen, ob nach der

Realisierung des Bauprojekts bis zu 60 oder allenfalls (wenig) mehr

Wohneinheiten über die I-Strasse erschlossen würden, die Frage im Vordergrund,

ob vorliegend von den Zugangsnormalien abgewichen werden kann.

4.3

4.3.1

Wichtige Gründe im Sinn von § 11 ZN, welche es rechtfertigen,

geringere Anforderungen an die Erschliessung zu stellen (vgl. dazu bereits oben

E. 4.1 Abs. 2 f.), stellen unter anderem eine

Siedlungsentwicklung nach innen in bereits überwiegend überbautem Siedlungsgebiet

(lit. f) sowie das Bestehen von Fussgänger-, Begegnungs- sowie Tempo-30-Zonen

(lit. g) dar.

4.3.2

Davon, dass vorliegend lit. f erfüllt ist, dürften nach dem Gesagten (E. 4.2

Abs. 1 gegen Ende) auch die Beschwerdeführenden ausgehen.

4.3.3

Die Einfahrt zur Tiefgarage soll von der M-Strasse her über die I-Strasse

in Richtung Süden, die Wegfahrt wiederum in derselben Richtung über die N-Strasse

erfolgen. Beim ersten, nördlichen Teil der Strasse, bis auf die Höhe des

Grundstücks 06 (Haus M-Strasse 07), handelt es sich um eine Strecke mit

Einbahnverkehr und gleichzeitig um eine Tempo-30-Zone. Gemäss Art. 22a der

Signalisationsverordnung vom 5. September 1979 (SSV, SR 741.21) muss

in solchen Zonen besonders vorsichtig und rücksichtsvoll gefahren werden

(Satz 1); die Höchstgeschwindigkeit beträgt 30 km/h (Satz 2). Im

zweiten Strassenabschnitt (bis zur Höhe der Hausnummer 08) ist eine Begegnungszone

ausgeschieden. Gemäss Art. 22b SSV dürfen die Fussgängerinnen und Fussgänger

in solchen Zonen die ganze Verkehrsfläche benutzen, wobei sie gegenüber Führerinnen

und Führern von Fahrzeugen und dergleichen vortrittsberechtigt sind

(Abs. 1); die Höchstgeschwindigkeit beträgt dort 20 km/h

(Abs. 2).

4.3.4

Die I-Strasse ist zudem eine wohnorientierte Strasse. Durchgangsverkehr

dürfte es daher kaum geben, zumal aufgrund der Ausscheidung der erwähnten Zonen

(Tempo 30 und Begegnungszone), welche insofern für Automobilisten abschreckend

wirken dürften, und da diese die seeseitig parallel verlaufende M-Strasse

nutzen dürften. Dies führt zu einem geringeren Verkehrsaufkommen in der I-Strasse,

insbesondere im hier interessierenden Bereich. Auf der Höhe des Hauses Nummer 08

– beim südlichen Ende der Begegnungszone – befindet sich überdies ein

Kehrplatz. Nach den schlüssigen und nachvollziehbaren vorinstanzlichen

Erwägungen dürfte sich – aufgrund des im oberen Bereich geltenden

Einbahnverkehrs – die Zunahme der Fahrten auch von Anwohnerinnen und Anwohnern

bei der Realisierung des Bauprojekts in Grenzen halten.

Die I-Strasse weist im nördlichen Bereich einen geraden Verlauf

auf und ist dort auch weitgehend übersichtlich. Aufgrund der bestehenden

Geschwindigkeitsbegrenzungen haben Fahrzeuglenkende gleichzeitig langsam zu

fahren. Im zweiten Teilstück, in der Begegnungszone, gilt dies umso mehr, als

die Fahrzeuglenker nach dem Gesagten jederzeit mit die Fahrbahn querenden oder

dort verweilenden Fussgängerinnen und Fussgängern rechnen und ihre Fahrweise

entsprechend noch rücksichtsvoller gestalten müssen. Tempo-30-Zonen dienen

allgemein – zufolge verbesserten Verkehrsverhaltens

und einer Abnahme der durchschnittlichen Geschwindigkeit – der

Verkehrssicherheit und insbesondere dem Fussgängerschutz. Die Anordnung von

Begegnungszonen und der damit einhergehende Vortritt von Fussgängerinnen

und Fussgängern hat grundsätzlich zum Zweck, die Verkehrssicherheit und den

Fussgängerschutz zu erhöhen, und ist dazu auch grundsätzlich geeignet (vgl. VGr, 9. April 2015, VB.2014.00510, E. 7.4).

Die Beschwerdeführenden verkennen, dass die Pfosten, die die Strasse,

wie sie rügen, an vereinzelten Stellen noch schmaler machten, in diesem Zusammenhang angebracht wurden. Die Verschmälerung der Fahrbahn für Motorfahrzeuge führt zu einer

erhöhten Aufmerksamkeit der Lenkenden und einem reduzierten Fahrtempo. Dass

auf der Höhe des Hauses Nummer 9 öffentliche Parkplätze bestehen, schränkt

zwar die Übersichtlichkeit an dieser Stelle etwas ein, zwingt damit aber die

Lenkerinnen und Lenker gleichzeitig zu einer vorsichtigeren Fahrweise und dient

damit im Ergebnis ebenfalls der Verkehrssicherheit.

4.4 Es liegen

demnach mehrere wichtige Gründe im Sinn von § 11 ZN vor, welche es

rechtfertigen, hier geringe Anforderungen an die Erschliessung zu stellen. Das

Bauprojekt weist demnach eine genügende Erschliessung auf.

Die Erschliessung des Grundstücks über die I-Strasse macht

einen Durchbruch bzw. eine Öffnung der unter Schutz stehenden Mauer sowie des

darüber liegenden, gemäss der Schutzverfügung vom 15. Dezember 2010

freizuhaltenden Wiesenstreifens erforderlich.

Die Beschwerdeführenden machen im Zusammenhang mit dieser

Öffnung zunächst eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör durch

die Vorinstanz geltend, insofern sich diese im Rekursentscheid nicht mit der

von ihnen gerügten Verletzung der von der Bausektion praxisgemäss angewandten

Drittelsregel betreffend die Öffnung des Vorgartens auseinandergesetzt habe.

5.1

5.1.1

Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV, SR 101) fliesst unter

anderem ein Anspruch der Betroffenen, sich vor Erlass eines in ihre

Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern und ihren

Standpunkt zu allen relevanten Fragen wirksam zur Geltung zu bringen. Ebenso müssen

die Behörden die Vorbringen der Parteien entgegennehmen, prüfen und in ihrer

Entscheidung berücksichtigen (Bernhard Waldmann, Basler Kommentar, 2015,

Art. 29 BV N. 45 mit Hinweisen; BGE 127 I 54 E. 2b, 124 I 241

E. 2). Daraus folgt die Verpflichtung der (Rekurs-)Behörde, ihren

Entscheid zu begründen. Dabei ist nicht erforderlich, dass sie sich mit allen

Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen

ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid

wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass

sich die betroffene Person über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben

und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann.

In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von

denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt

(BGE 136 I 229 E. 5.2 mit Hinweisen).

5.1.2

Im Zusammenhang mit der Frage der Einordnung (vgl. § 238 [Abs. 1]

PBG) bei einer Öffnung von Vorgärten zu Parkzwecken wendet die Bausektion

praxisgemäss die sogenannte Drittelsregel an: In der Regel, im Sinn einer

Leitlinie für die Ermessensausübung, lässt sie eine Öffnung der Vorgärten nur

bis zu einem Drittel der Strassen- bzw. Weganstosslänge zu. Die Öffnung soll

damit grundsätzlich einen Drittel dieser Länge nicht überschreiten. Diese

Regelung wurde vom Verwaltungsgericht mehrfach als nicht rechtsverletzend

qualifiziert (vgl. insbesondere VGr, 30. Juni 2015, VB.2014.00649,

E. 6.2 Abs. 3 f., und 11. August 2010, VB.2010.00272,

E. 3.6; vgl. auch RB 1989 Nr. 73; VGr, 5. Juli 1991,

VB.90.00071; VGr, 5. September 1991, VB.91.00067; VGr, 17. Dezember

1993, VB.93.00167; VGr, 10. Mai 1994, VB.94.00034; VGr, 24. Januar

1997, VB.96.00195, alle nicht publiziert; vgl. auch Fritzsche/Bösch/Wipf, N. 13.1.5.2

[S. 686]). Entscheidend ist in diesem Zusammenhang nicht allein das

Ausmass der begrünten Fläche, sondern insbesondere die Durchbrechung der

unmittelbar an den öffentlichen Grund anstossenden Begrünung. Davon hängt es

massgeblich ab, ob der Vorgartenbereich noch als solcher erkannt wird. Entsprechend

ist jegliche Befestigung zu berücksichtigen, welche eine Öffnung des Vorgartens

zur Folge hat.

Liegen im Einzelfall allerdings besondere Umstände vor, so

ist von dieser Regel, sei es im Interesse erhöhter Gestaltungsanforderungen,

sei es im Interesse besonderer Parkierungsbedürfnisse, abzuweichen. Dabei ist

insbesondere auch die Vorgartengestaltung bei den benachbarten Grundstücken

mitzuberücksichtigen (VGr, 30. Juni 2015, VB.2014.00649, E. 6.2

Abs. 3 f., und 11. August 2010, VB.2010.00272, E. 3.6,

beide mit weiteren Hinweisen).

5.1.3

Die Vorinstanz ist vorliegend ihrer Begründungspflicht in hinreichender

Weise nachgekommen: Sie setzt sich im Rekursentscheid grundsätzlich ausführlich

mit den seitens der Beschwerdeführenden vorgebrachten Argumenten auseinander

und legt nachvollziehbar dar, warum sie den Entscheid der Bausektion für

richtig hält. Eine Anfechtung war den Beschwerdeführenden denn auch

offensichtlich ohne Weiteres möglich.

Die Frage einer allfälligen Verletzung der Drittelsregel

hat sie vorliegend zwar tatsächlich nicht eingehend und auch nicht explizit

unter diesem Titel geprüft. Jedoch ist festzuhalten, dass sie sich im

Rekursentscheid in der Sache kurz auch mit dieser Frage befasst hat: Im

Zusammenhang mit der Breite der Öffnung bzw. des Durchbruchs der Mauer und des

Wiesenstreifens hat sie nämlich festgehalten, diese seien bereits auf das Minimum

bzw. das unter den gegebenen Umständen zur Beibehaltung der Verkehrssicherheit

Erforderliche reduziert worden und eine weitere Verkleinerung führte zu

ungenügenden Sichtweiten und damit zu einer Gefährdung der

Verkehrsteilnehmenden. Die Interessenabwägung falle klar zugunsten der

Verkehrssicherheit aus.

Der Vorinstanz ist mithin keine Verletzung des rechtlichen

Gehörs der Beschwerdeführenden vorzuwerfen.

5.2 In materieller

Hinsicht ist – der Vollständigkeit halber – Folgendes festzuhalten, wobei

diesbezüglich zunächst auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz in

ihrer Vernehmlassung vom 3. Oktober 2016 verwiesen werden kann:

Zunächst erscheint fraglich, ob die Drittelsregel mit der

durch das streitbetroffene Projekt vorgesehenen Öffnung überhaupt verletzt

werden würde: Die Strassenanstosslänge des Vorgartens beträgt mindestens

76 Meter und die Mauer soll auf einer Länge von etwa 20,70 Metern durchbrochen

werden. Dass das zum – noch abzuparzellierenden – Grundstück, auf welchem sich

das Wohnhaus M-Strasse 09 befindet, gehörende Teilstück der Mauer nicht zur

Anstosslänge hinzugerechnet werden soll, wie die Beschwerdeführenden fordern,

überzeugt nicht. Zunächst ist die Abparzellierung noch nicht erfolgt, sodass

gegenwärtig noch nicht einmal klar ist, wo dereinst die Grundstücksgrenze

verlaufen wird bzw. welcher Teil der Mauer somit zum Wohnhaus M-Strasse 09

und welcher zum Baugrundstück gehören wird. Im Übrigen ist davon auszugehen,

dass das Grundstück mit dem Wohnhaus M-Strasse 09 – den Verhältnissen entsprechend

– wohl eher kleinflächig ausfallen wird. So heisst es bereits in der Unterschutzstellungsverfügung

des Stadtrats vom 15. Dezember 2010, das Wohnhaus M-Strasse 09 solle

durch Abparzellierung "einen neuen, kleinen Garten zugewiesen"

bekommen; auf der restlichen Grundstücksfläche sei eine Wohnüberbauung mit rund

30 Wohnungen geplant.

Schliesslich fällt in Betracht, dass die Mauer bzw. der

dahinterliegende Vorgarten optisch eine Einheit darstellt; eine insofern

lediglich rechnerische Unterteilung der Anstosslänge bzw. Mauer findet somit

keine Stütze im Erscheinungsbild. Der Bausektion soll daher vorliegend die

Möglichkeit zukommen, die von ihr aufgestellte und praxisgemäss angewandte

Regel aufgrund der speziellen örtlichen Gegebenheiten entsprechend anzupassen.

Dies drängt sich umso mehr auf, als die Grösse der Öffnung vorliegend durch

verkehrssicherheitstechnische Gründe – Sichtdistanzen bzw. -winkel – bedingt

ist. In diesem Zusammenhang ist auf die (oben E. 5.1.3 Abs. 2)

erwähnten Ausführungen der Vorinstanz im Rekursentscheid zu verweisen, wonach die

Öffnung bereits auf das Minimum bzw. das unter den gegebenen Umständen zur

Beibehaltung der Verkehrssicherheit Erforderliche reduziert worden sei und eine

weitere Verkleinerung zu ungenügenden Sichtweiten und damit zu einer Gefährdung

der Verkehrsteilnehmenden führen würde. Wie erwähnt ist ein Abweichen von der

Drittelsregel wegen Berücksichtigung besonderer Parkierungsbedürfnisse zulässig

(vgl. oben E. 5.1.2 Abs. 2); umso mehr muss dies vorliegend gelten,

wo diese in Anforderungen der Verkehrssicherheit gründen.

6.1 Die

Beschwerdeführenden stellen sich schliesslich auf den Standpunkt, eine Öffnung

bzw. Durchbrechung der denkmalgeschützten Mauer sowie des an diese angrenzenden

bzw. über dieser liegenden, gemäss Verfügung vom 15. Dezember 2010

freizuhaltenden Wiesenstreifens sei unzulässig.

6.2

6.2.1

Die Beschwerdeführenden rügen, sie hätten keine Kenntnis von der im Rahmen

des Entscheids des Baurekursgerichts vom 10. Juni 2011 erfolgten Änderung

des Schutzumfangs betreffend die Mauer und den Wiesenstreifen gehabt. Sie

argumentieren, zuständig für den Erlass von Schutzmassnahmen sowie die Bestimmung

des Schutzumfangs für Objekte von kommunaler Bedeutung sei nach § 211

Abs. 2 PBG der Gemeinderat, in der Stadt Zürich mithin der Stadtrat.

Dementsprechend dürfe eine "Änderung des Schutzumfanges – so wie er

vorliegend durch den Teilabbruch eines Drittels der Mauer erfolgen soll" –

nicht durch die dafür unzuständige Baubehörde im Baubewilligungsverfahren

entschieden werden. Eine Änderung des Schutzumfangs hätte formell durch den

Stadtrat verfügt und öffentlich publiziert werden müssen.

6.2.2

Entgegen von den Beschwerdeführenden vertretener Auffassung hat die

Baubehörde vorliegend nicht im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens eine

Änderung des Schutzumfangs vorgenommen: Der geplante und bewilligte

"Teilabbruch eines Drittels der Mauer" stellt keine solche dar.

Tatsächlich hat vielmehr der auch nach ihrem Dafürhalten für eine Änderung

zuständige Zürcher Stadtrat im Rahmen des auf die Unterschutzstellungsverfügung

vom 15. Dezember 2010 hin von der betroffenen Grundeigentümerin

angestrengten Rekursverfahrens bzw. in seiner Vernehmlassung vom 18. März

2011 den Schutzumfang präzisiert. Der Stadtrat hatte, wie sowohl aus der

Verfügung vom 15. Dezember 2010 selbst wie auch aus der erwähnten

Vernehmlassung eindeutig hervorgeht, offenkundig nicht die Absicht gehabt, mit

der Unterschutzstellung die Überbauung des Grundstücks zu verunmöglichen. In

jener Verfügung ist von einer Überbauung des "südlich anschliessenden"

bzw. "obere[n]" Grundstücks[teils] die Rede sowie davon, dass die

Überbaubarkeit des Grundstücks durch den freizuhaltenden Grünstreifen entlang

der I-Strasse von der südlichen Grundstücksgrenze bis zur Südfassade des Wohnhauses

(zwar eingeschränkt, jedoch) nicht verunmöglicht werde; oberhalb des

Grünstreifens bleibe "genügend Platz für eine grosszügige

Wohnüberbauung". In der Vernehmlassung vom 18. März 2011 führte er

aus, es bleibe trotz der Einschränkung durch den Schutz des Wiesenstreifens

eine grosse überbaubare Fläche auf dieser Parzelle bestehen. Eine

wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks sei nach wie vor gegeben. Der Schutz von

Mauer und Wiesenstreifen solle also nicht die Konsequenz haben, dass im restlichen

Bereich des Grundstücks keine Überbauung realisiert werden könne, weil die Möglichkeit

einer Erschliessung fehle. Aus denkmalpflegerischer Sicht sei festzuhalten,

dass die geschützte Mauer an einer noch zu bestimmenden Stelle für eine Zufahrt

durchbrochen und der entsprechende Teil des Wiesenstreifens dafür verwendet

werden könne. Der Grundeigentümerin könne zugesichert werden, dass ein

Mauerdurchbruch für die erforderliche Zufahrt an noch zu bestimmender Stelle

zulässig sei und der dahinterliegende geschützte Wiesenstreifen in Anspruch

genommen werden könne.

Hiervon nahm die Vorinstanz im Rahmen ihres – in

Rechtskraft erwachsenen – Entscheids vom 10. Juni 2011 Vormerk. Dessen

Dispositiv-Ziff. III lautet daher: "Es wird davon Vormerk genommen,

dass in Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege und im Rahmen eines konkreten

Baubewilligungsverfahrens (…) ein mit dem Schutzzweck verträglicher Durchbruch

der geschützten Feldsteinmauer und des geschützten Landstreifens entlang der I-Strasse

zwecks Zufahrt auf das Grundstück Kat.-Nr. 01 möglich sein soll".

Die Bausektion ihrerseits hat im vorliegenden

Baubewilligungsverfahren genau das getan, was auch die Beschwerdeführenden für

zulässig respektive für deren Aufgabe halten, nämlich die Frage beurteilt, ob

die im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens geplanten baulichen Veränderungen

am geschützten Objekt mit dem festgelegten Umfang vereinbar seien.

6.3

6.3.1

In materieller Hinsicht rügen die Beschwerdeführenden, die geplante Öffnung

der unter Schutz stehenden Feldsteinmauer stelle einen mit dem Schutzzweck

nicht mehr verträglichen Durchbruch dar. Die geplante Öffnung der Mauer von

ungefähr 21 Metern (und des geschützten Landstreifens von ungefähr 25 Metern)

sei enorm. Sie sprenge bei Weitem das Ausmass dessen, was man im früheren

Rekursverfahren bei der Vormerknahme als mit dem Schutzzweck verträglichen

Durchbruch im Auge gehabt habe. Die hohe Qualität des Strassenraums sowie die

räumliche Einheit würden durch die vorgesehene (breite) Öffnung der geschützten

Mauer zerstört. Der vorgesehene Durchbruch sei derart massiv, dass einerseits

das Schutzobjekt (die Mauer und der Wiesenstreifen) "mehr als nötig

zerstört" würden und andererseits die Wirkung auf den verbleibenden Teil

und insbesondere auf die geschützten Gärten und Häuser der unmittelbaren

Umgebung (M-Strasse 10 und 09, I-Strasse 11 und Kernzone I) deutlich

herabgesetzt würde. Der ländliche und verbindende Charakter der historischen

Feldsteinmauer ginge weitgehend verloren, weshalb der vorgesehene Eingriff in

das Schutzobjekt nicht mehr mit dem Schutzzweck verträglich sei.

6.3.2

Gemäss Schutzverfügung vom 15. Dezember 2010 sollen (unter anderem)

die Mauern entlang der I- und der M-Strasse inklusive der Zäune auf den Kronen

geschützt werden. Dies solle dem Ziel dienen, den (im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. c PBG schutzwürdig erscheinenden) Gartenraum zu erhalten,

der den ländlichen Charakter der Gebäude (M-Strasse 10 und 09)

"weiterträgt und den Gebäudekomplex von der M- und I-Strasse aus

vorteilhaft rahmt". Schutzziel beim Garten sei die Beibehaltung der

ländlichen Umgebung als Reminiszenz der geschichtlichen Entwicklung [...]

Wichtig sei hierbei, die Verbindung des Grundstücks M-Strasse 09 mit dem

Nachbargrundstück I-Strasse 11 "so weit wie möglich offenzuhalten".

Unter anderem durch die Freihaltung eines Wiesenstreifens oberhalb der

Stützmauer entlang der I-Strasse bleibe das Schutzobjekt M-Strasse 10/09

mit der bereits seit Jahren geschützten Häusergruppe I-Strasse 11 bzw. O-Weg12in

der Kernzone I "verbunden und räumlich erlebbar, auch wenn der obere Grundstücksteil

bebaut" werde.

Schutzziel der Mauer ist somit die Erhaltung der

Verbindung zwischen den Wohnhäusern M-Strasse 10/09 und der Kernzone I bzw. der

geschützten Häusergruppe an der I-Strasse 11. Aufgrund des durch die

Breite der I-Strasse bedingten spitzen Sichtwinkels, wenn man von Norden oder

von Süden her die Strasse entlang schaut, sticht die geplante Öffnung in der

Mauer optisch nicht besonders hervor; diese wirkt vielmehr auch weiterhin als

Einheit bzw. Kontinuum und verbindendes Element zwischen den Komplexen M-Strasse 10/09

und I-Strasse 11 (vgl. in diesem Zusammenhang die anlässlich des

Augenscheins vom 4. Juli 2016 aufgenommenen Fotos der Mauer mit der

Markierung der projektierten Öffnung. Der freizuhaltende Wiesenstreifen

oberhalb der Mauer soll auf der Höhe des geplanten Durchbruchs gemäss dem Plan

"Freiraumgestaltung" der privaten Beschwerdegegnerin mit einem

Metallgitter überdacht bzw. -spannt werden, welches seinerseits begrünt bzw.

"berankt" werden soll. Auch die insofern weiterhin durchgehende

Begrünung dürfte dazu beitragen, dass die Mauer wie bis anhin als verbindendes

Element wahrgenommen wird.

Die Mauer vermag damit trotz des geplanten Durchbruchs

weiterhin den mit ihrer Unterschutzstellung beabsichtigten Zweck zu erfüllen.

Die projektierte Öffnung von 20,70 Metern stellt etwa ein Viertel der

Strassenanstosslänge von gegen 80 Metern dar. Dass diese Öffnung durchaus

breit wirken dürfte, wenn man auf der Höhe der geplanten Überbauung frontal

davorsteht bzw. sie von dort betrachtet, ändert daran nichts.

Mit der Vorinstanz ist die projektierte Öffnung daher als

mit dem Schutzzweck vereinbar zu qualifizieren.

Die Beschwerdeführenden beanstanden schliesslich die

vollumfängliche Auferlegung der Verfahrenskosten sowie, dass sie zur Bezahlung

einer Umtriebsentschädigung an die private Beschwerdegegnerin verpflichtet

worden seien. Sie seien aufgrund grober Fehler der Gemeinde zur Rekurserhebung

geradezu gezwungen gewesen: Zum einen habe der Stadtrat pflichtwidrig die

Änderung des Schutzumfangs betreffend die Mauer nicht formell verfügt und

öffentlich bekannt gemacht, zum andern habe sich die Bausektion im Beschluss

vom 26. Januar 2016 mit keinem Wort zur Erschliessung geäussert. Dies

hätte bei der Kostenverlegung sowie bei der Zusprechung der Umtriebsentschädigung

zwingend berücksichtigt werden müssen.

Die Vorinstanz hat die Kosten gemäss dem in § 13

Abs. 2 Satz 1 VRG verankerten Unterliegerprinzip verlegt (vgl. Kaspar

Plüss, Kommentar VRG, § 13 N. 41 ff. sowie 50 ff.). Dass

sich die Bausektion mit der Erschliessung nicht befasst hätte, ist

unzutreffend, hält sie doch im Beschluss vom 26. Januar 2016 fest, diese

erfolge den Anforderungen entsprechend über die I-Strasse. Bezüglich der

denkmalgeschützten Mauer wandten sich die Beschwerdeführenden bereits vor

Vorinstanz in erster Linie gegen die Breite der projektierten Öffnung, die so

nicht mehr mit dem Schutzzweck vereinbar sei. Es ist somit nicht zutreffend,

dass sie durch die angebliche, nicht korrekt erfolgte Anpassung des

Schutzumfangs durch den Stadtrat zum Rekurs motiviert worden wären. Die

Bausektion hat somit die Rechtsmittelerhebung nicht etwa verursacht (Plüss,

§ 13 N. 54 und 59).

Der Rekursentscheid ist folglich auch in diesem Punkt

nicht zu beanstanden.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den

Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung zu je 1/4 aufzuerlegen

(§ 13 Abs. 2 sowie § 14 in Verbindung mit § 65a Abs. 1

VRG; vgl. Plüss, § 14 N. 6, 11 und 16). Eine Parteienschädigung steht

ihnen gemäss § 17 Abs. 2 VRG nicht zu; vielmehr haben sie danach,

wiederum unter solidarischer Haftung, der anwaltlich vertretenen privaten

Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.-

auszurichten (vgl. Plüss, § 17 N. 93 ff.).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 15'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 260.-- Zustellkosten,

Fr. 15'260.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung zu je

1/4 auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführenden 1–4 werden im gleichen Verhältnis und solidarisch

verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1 für das Beschwerdeverfahren

eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.- zu bezahlen, zahlbar innert

30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110) erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an …