VB.2016.00542

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00542

26. Januar 2017Deutsch17 min

(URT.2017.18678)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A ist Eigentümer eines Grundstücks an der C-Strasse 01

in Zürich (Kat.-Nr. 03), das mit einem Wohn- und Gewerbehaus überbaut ist.

Mit Beschluss vom 16. Dezember 2015 erteilte die Bausektion der Stadt

Zürich A unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen die baurechtliche

Bewilligung für die Nutzungsänderung der Wohnung im Dachgeschoss in einen

sexgewerblichen Salon.

Am 8. Januar 2016 versandte die Bausektion der Stadt

Zürich eine korrigierte Fassung des angefochtenen Beschlusses.

Erwägungen

II.

A, vertreten durch RA B, focht die Baubewilligung vom

16.

Dezember 2015 mit Rekurs vom 22. Januar 2016 beim

Baurekursgericht an und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids

hinsichtlich sämtlicher Bedingungen und Auflagen betreffend Lärm- und Schallschutz.

Gegen die korrigierte Fassung des Beschlusses liess A mit

Eingabe vom 15. Februar 2016 Rekurs erheben und die Aufhebung des

angefochtenen Entscheids bezüglich der korrigierten Dispositivziffern

beantragen. Mit Entscheid vom 8. Juli 2016 vereinigte das Baurekursgericht

die beiden Rekursverfahren und wies die Rekurse ab.

III.

Dagegen gelangte A, wiederum vertreten durch RA B, mit

Beschwerde vom 12. September 2016 an das Verwaltungsgericht und

beantragte, der "Entscheid vom 8. Juli 2016 sei aufzuheben und damit

seien der Bauentscheid 02 hinsichtlich sämtlicher Bedingungen/Auflagen

betreffend Lärm- und Schallschutz gemäss Ziff. I.1.a), 6., 7. und 8. aufzuheben

sowie der Bauentscheid 02 hinsichtlich sämtlicher Bedingungen/Auflagen

betreffend Feuerpolizei Disp. I.1.b), I.14 und I.15", unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zulasten des Staates.

Die Gebäudeversicherung Kanton Zürich beantragte mit der

Beschwerde-Mitbeantwortung vom 3. Oktober 2016 die vollumfängliche

Abweisung der Beschwerde. Das Baurekursgericht beantragte mit Eingabe vom

10.

Oktober 2016 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde und

übermittelte die vorinstanzlichen Akten. Die Bausektion der Stadt Zürich

beantragte mit Beschwerdeantwort vom 19. Oktober 2016 die Abweisung der Beschwerde,

soweit darauf einzutreten sei, und die Zusprache einer angemessenen Parteientschädigung.

A liess sich hierzu mit Eingabe vom 7. November 2016

vernehmen. Die Bausektion der Stadt Zürich sowie die Gebäudeversicherung Kanton

Zürich verzichteten in der Folge auf eine weitere Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Zum

Entscheid berufen ist die Kammer (§ 38 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 38b Abs. 1 VRG). Der Beschwerdeführer ist als Bauherr und Grundeigentümer

gestützt auf § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) bzw. § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG ohne

Weiteres zur Beschwerde legitimiert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen

erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.2

Streitgegenstand

bildet die Umnutzung im Dachgeschoss des Gebäudes an der C-Strasse 01 auf der

Parzelle Kat.-Nr. 03 in Zürich. Die Parzelle liegt in der Freihaltezone F

mit Empfindlichkeitsstufe III. Der Beschwerdeführer beabsichtigt, das

Dachgeschoss, in welchem bisher eine Wohnung untergebracht war, neu

sexgewerblich zu nutzen. Nachdem die Nutzungsänderung bewilligt wurde, bilden

lediglich die lärmschutzrechtlichen (hinten E. 3) sowie die

feuerpolizeilichen (hinten E. 4) Auflagen den Streitgegenstand.

2.

Soweit der Beschwerdeführer einen Augenschein beantragt, ist

festzuhalten, dass ein solcher nur dann geboten wäre, wenn die tatsächlichen

Verhältnisse unklar wären und anzunehmen wäre, die Parteien vermöchten aufgrund

ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen

Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (VGr, 10. Juni 2015, VB.2015.00093,

E. 3; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7

N. 79). Im vorliegenden Fall ist der entscheidrelevante Sachverhalt aus

den Akten hinreichend deutlich ersichtlich, weshalb sich die Durchführung eines

Augenscheins erübrigt.

3.

3.1

Die

Beschwerdegegnerin verpflichtete den Beschwerdeführer im Bauentscheid zur

Einreichung eines Schallschutznachweises betreffend Innenlärm.

3.1.1

Die Vorinstanz erwog diesbezüglich, die Umnutzung einer Wohnung in einen sexgewerblichen

Salon in Verbindung mit Wohnen sei lärmschutzrechtlich relevant. Die Erteilung

einer Ausnahmebewilligung scheitere bereits daran, dass keine besonderen Verhältnisse

vorlägen. Die Tatsache, dass ein Gebäude nicht den Anforderungen entspreche, mache

die Einhaltung von anderen Vorschriften nicht unverhältnismässig. Im Übrigen

sei die Beurteilung des Innenlärms vom Gesetzgeber bewusst von jener des

Aussenlärms getrennt worden.

3.1.2

Der Beschwerdeführer rügt, Innen- und Aussenlärm könnten bereits aus

faktischen Gründen nicht unabhängig voneinander beurteilt werden. Der

Aussenlärm beeinflusse den Innenlärm, denn an einer vielbefahrenen Strasse

seien Strassenlärmimmissionen stets zu hören. Dies gelte umso mehr, als eine

überaus alte und dementsprechend schlecht isolierte Aussenfassade bestehe. Dass

ihm die Wahl gelassen worden sei, er habe entweder den Schallschutznachweis zu

erbringen oder zu bestätigen, dass kein dauernder Aufenthalt von Personen in

den sexgewerblichen Salons stattfinde, habe nötigenden Charakter. Ihm werde ein

unverhältnismässiger Lärmschutzaufwand abgenötigt, welcher unter

Berücksichtigung sämtlicher Umstände nicht notwendig sei, zumal in Bezug auf

die danebenliegende Wohnnutzung der Aussenlärm erheblich mehr Immissionen verursache

als die sexgewerbliche Nutzung im Innern an Emissionen.

3.1.3

Dagegen wendet die Beschwerdegegnerin ein, die gesetzlichen Regelungen

würden nicht vorsehen, dass Massnahmen zur Eindämmung der Schallausbreitung

innerhalb eines Gebäudes nicht getroffen werden müssten, nur weil gleichzeitig

Lärmimmissionen von aussen auf den Raum einwirken. Die Lärmschutzbestimmungen

würden vielmehr von einer unabhängigen Betrachtungsweise ausgehen. Eine

Verrechnung der unterschiedlichen Lärmeinwirkungen wäre sachfremd und würde

der Zielsetzung des Umweltschutzrechts zuwiderlaufen. Zudem übersehe der

Beschwerdeführer, dass das betreffende Gebäude nicht allseitig dem Strassenlärm

ausgesetzt sei, sondern auch über lärmabgewandte Seiten verfüge. Dies spreche

ebenfalls für eine unabhängige Betrachtungsweise. Dass dem Beschwerdeführer die

Wahl gelassen worden sei, er habe entweder den Schallschutznachweis zu

erbringen oder zu bestätigen, dass kein dauernder Aufenthalt von Personen in

den sexgewerblichen Salons stattfinde, sei keine Nötigung, sondern Ausfluss des

Legalitätsprinzips.

3.2

Wer ein

Gebäude erstellen will, das dem längeren Aufenthalt von Personen dienen soll,

muss gemäss Art. 21 Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes vom

7.

Oktober 1983 (USG) einen angemessenen baulichen Schutz gegen Aussen-

und Innenlärm sowie gegen Erschütterungen vorsehen. Zum Schutz vor Aussenlärm

bedarf es einer ausreichenden Schalldämmung der Aussenbauteile, während zum

Schutz gegen Innenlärm die Trennbauteile innerhalb des Gebäudes (z. B. Innenwände, Decken,

Türen) so beschaffen sein müssen, dass sie die Übertragung von Luft- und Trittschall

zwischen benachbarten bzw. übereinander liegenden Räumen ausreichend

unterbinden. Als Massstab für einen angemessenen baulichen Schutz gilt in

sinngemässer Anwendung von Art. 15 USG, dass die verbleibende Lärmbelastung

die Bewohner bzw. Benützer des Gebäudes in ihrem Wohlbefinden nicht erheblich

stören darf. Der Bundesrat bestimmt durch Verordnung den Mindestschutz

(Art. 21 Abs. 2 USG).

Gemäss Art. 32 Abs. 1 der Lärmschutz-Verordnung vom

15.

Dezember 1986 (LSV) muss der Bauherr eines neuen Gebäudes, dazu zählt

gemäss Art. 2 Abs. 2 LSV auch eine vollständige Zweckänderung, dafür

sorgen, dass der Schallschutz bei Aussenbauteilen und Trennbauteilen

lärmempfindlicher Räume sowie bei Treppen und haustechnischen Anlagen den

anerkannten Regeln der Baukunde entspricht. Als solche gelten die Mindestanforderungen

nach der SIA-Norm 181 des Schweizerischen Ingenieur- und

Architekten-Vereins. Wo der Aufwand für den zu erstellenden Schallschutz

unverhältnismässig wäre, gewährt die Vollzugsbehörde auf Gesuch hin

Erleichterungen (Art. 32 Abs. 3 LSV).

3.3

vorliegenden Beschwerdeverfahren blieb unbestritten, dass für den durch die sexgewerbliche

Nutzung verursachten Innenlärm die SIA-Norm 181 massgeblich ist. Bei den

Räumen für Wohnen und Schlafen ist von einer mittleren Lärmempfindlichkeit

auszugehen (SIA-Norm 181 Ziff. 2.3 Tabelle 1). Gemäss der

Beschwerdegegnerin sei nach der SIA-Norm 181 bei einer gewöhnlichen

Wohnnutzung von einer mässigen Lärmbelastung auszugehen, weshalb bei einer

sexgewerblichen Nutzung von der nächsthöheren Stufe, also einem Störungsgrad

"stark", auszugehen sei. Dies erfordere einen entsprechenden Schallschutz

gegenüber betroffenen Nutzungseinheiten. Der Beschwerdeführer bestritt weder im

Rekurs- noch im Beschwerdeverfahren, dass die sexgewerbliche Nutzung

"stark störend" sei. Es ist deshalb mit der Vorinstanz von einem

starken Störungsgrad auszugehen.

3.4

Entgegen

der Behauptung des Beschwerdeführers kann der Innenlärm durchaus unabhängig vom

Aussenlärm beurteilt werden. So wird beispielsweise der Trittschall anhand des

von einem normierten Hammerwerk erzeugten, im darunter liegenden Raum gemessenen

Schallpegels definiert (Baurekursgericht, 16. Dezember 2005,

0370-0371/2005). Dahingegen werden die Aussenlärmimmissionen grundsätzlich in der Mitte der offenen Fenster lärmempfindlicher Räume ermittelt

(Art. 39 Abs. 1 LSV). Auch aus dem Formular S (Schallschutznachweis

Aussenlärm Innenlärm) des Kantons Zürich sowie aus der SIA-Norm 181

(Ziff. 2.1.1, 2.1.4 und 4.2.2) ergibt sich, dass der Innenlärm unabhängig

vom Aussenlärm zu messen und zu beurteilen ist. Dem Beschwerdeführer ist

zwar zuzustimmen, dass bei einer alten, schlecht isolierten Aussenfassade der

Strassenlärm auch im Innern des Gebäudes stets zu hören sein dürfte. Wie die

Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin jedoch richtig ausführten, kann die

Tatsache, dass die Liegenschaft aufgrund der Lage und der schlechten Dämmung

erheblich von Aussenlärmimmissionen betroffen ist, nicht dazu führen, dass die

Lärmschutzvorschriften gegen Innenlärm nicht eingehalten werden müssen. Durch

einen Schallschutz gegen den Innenlärm werden die Wohn- und Schlafräume

immerhin von den Lärmimmissionen der angrenzenden sexgewerblichen Salons geschützt,

wenn auch nicht vom Strassenlärm. Hinzu kommt, dass die betreffende

Liegenschaft unbestrittenermassen auch über strassenabgewandte Seiten verfügt,

die entsprechend weniger vom Strassenlärm betroffen sind. Der Luft- und

Trittschall dürfte – vor allem in den von der Strasse abgewandten Räumen –

durch den Aussenlärm nicht in besonderem Mass beeinflusst werden, weshalb ein

Schallschutz gegen den Innenlärm auch unter diesem Gesichtspunkt verhältnismässig

ist.

3.5

Es ist der

Vorinstanz schliesslich zuzustimmen, dass die Voraussetzungen für die Erteilung

einer Ausnahmebewilligung nicht gegeben sind. Für die rechtlichen Grundlagen

hierzu kann auf deren zutreffende Ausführungen verwiesen werden. Weder ist die

Lage eines Wohn- und Gewerbehauses an einer viel befahrenen Strasse selten,

noch sind alte Gebäude mit mangelhaftem Schallschutz gegen den Aussenlärm eine

Besonderheit. Die Vorinstanz kam deshalb zu Recht zum Schluss, dass es bereits

an den besonderen Verhältnissen mangele, die für eine Ausnahmebewilligung

notwendig sind. Der Beschwerdeführer bringt dagegen denn auch keine substanziierten

Einwände vor.

3.6

Dem

Beschwerdeführer kann nicht zugestimmt werden, wenn er geltend macht, die

Wahlmöglichkeit, entweder den Schallschutznachweis zu erbringen oder zu

bestätigen, dass kein dauernder Aufenthalt von Personen (d. h. keine Übernachtungen)

in den sexgewerblichen Salons stattfindet, habe nötigenden Charakter. Es ist

mit der Beschwerdegegnerin einigzugehen, dass bei einer gleichartigen

gewerblichen Nutzung innerhalb einer Liegenschaft auf Schallschutzmassnahmen

verzichtet werden kann, da die Räumlichkeiten in diesem Fall alle dieselbe

Lärmempfindlichkeit und Lärmbelastung haben. Dient die Liegenschaft aber sowohl

der Wohn- und Schlafnutzung als auch einer sexgewerblichen Nutzung, sind

aufgrund der unterschiedlichen Schutzniveaus (vgl. vorn E. 3.3)

Schallschutzmassnahmen notwendig. Dass der Beschwerdeführer die

lärmschutzrechtlichen Auflagen einzuhalten hat, ist folglich weder nötigend,

noch begründet es eine Voreingenommenheit der Vorinstanz.

3.7

Nach dem

Gesagten sind die lärmschutzrechtlichen Auflagen in der Baubewilligung nicht zu

beanstanden. Soweit der Beschwerdeführer die Aufhebung der Dispositivziffern I.1.a),

I.6., I.7. und I.8. des Bauentscheids beantragt, ist die Beschwerde abzuweisen.

4.

4.1

Die

Beschwerdegegnerin verpflichtete den Beschwerdeführer, es sei eine Qualitätssicherung

der QSS 1 gemäss der VKF-Brandschutzrichtlinie 'Qualitätssicherung im Brandschutz'

zu erbringen. Türen in Fluchtwegen (inkl. Hauseingangstüren) seien in

Fluchtrichtung öffnend anzuschlagen. Sie müssten jederzeit von innen ohne

Hilfsmittel und von aussen von den Einsatzkräften geöffnet werden können. Türen

(inkl. Hauseingangstüren), welche abgeschlossen werden, seien mit Notausgangsverschlüssen

nach SN EN 179 auszurüsten.

4.1.1

Hinsichtlich der feuerpolizeilichen Auflagen erwog die Vorinstanz, dass

sich Türen in Fluchtwegen gemäss Ziff. 2.5.5 Abs. 2 der

Brandschutzrichtlinie 16-15 (BSRL 16-15) in Fluchtrichtung jederzeit

ohne Hilfsmittel rasch öffnen lassen müssen. Das Argument des

Beschwerdeführers, es befänden sich nie mehr als 20 Personen in einem der

umgenutzten Räume, bleibe wirkungslos, da bei Türen in Fluchtwegen – im

Unterschied zu Türen, welche Räume abschliessen – keine Unterschiede bezüglich

Personenbelegung gemacht würden. Bezüglich der Hauseingangstüre erwog die

Vorinstanz, dass nicht nur teilweise als Wohnung genutzte Räume, sondern auch

gewerblich genutzte Räume über die Hauseingangstüre erschlossen würden, womit

keine Erleichterung gemäss Ziff. 3.2.3 Abs. 3 BSRL 16-15 gewährt

werden könne.

4.1.2

Der Beschwerdeführer rügt zusammengefasst, in den vom Bauvorhaben betroffenen

Räumen würden sich nie mehr als 20 Personen aufhalten, weshalb

Ziff. 2.5.5 Abs. 1 sowie Ziff. 3.2.3 Abs. 3 BSRL 16-15

anzuwenden seien. Daran änderten auch die Ausführungen im vorinstanzlichen

Entscheid nichts, zumal nicht nur auf den Wortlaut der Bestimmung abzustellen

sei, sondern insbesondere (umso mehr bei Schutzrichtlinien) auf die Teleologie

der schutzbetroffenen Bestimmung. Die Durchsetzung der im angefochtenen Entscheid

geschützten Verfügung wäre unverhältnismässig. Im Rahmen der Replik machte der

Beschwerdeführer zudem geltend, die sexgewerbliche Nutzung sei nicht

vergleichbar mit anderen gewerblichen Nutzungen, sodass auch die einschlägigen

Gesetzesbestimmungen dementsprechend auszulegen seien, dass letzten Endes ein

angemessenes Ergebnis resultiere. Inwiefern die sexgewerbliche Nutzung eine

andere Situation hervorrufe als die reine Wohnnutzung, sei nicht ersichtlich.

4.1.3

Die Mitbeteiligte wendet ein, der Gesetzgeber gehe bei Ziff. 2.5.5

Abs. 1 BSRL 16-15 davon aus, dass bei Vollbelegung eines Raumes bis

maximal 20 Personen die entsprechende Türe auch gegen die Fluchtrichtung

geöffnet werden könne. Bei grösserer Personenbelegung dürfe dies aufgrund der

entstehenden Stausituation nicht mehr angenommen werden. Ziff. 3.2.3

Abs. 3 BSRL 16-15 akzeptiere ausschliesslich in Wohnhäusern bis maximal

zehn Wohneinheiten eine gegen die Fluchtrichtung öffnende Hauseingangstüre,

weil bei einer reinen Wohnnutzung nicht alle Personen gleichzeitig über diese

Tür flüchten wollten. Für alle übrigen Nutzungen müssten Hauseingangstüren –

unabhängig von der Personenbelegung – immer in Fluchtrichtung öffnen. Türen in

Fluchtwegen hätten unabhängig von der Nutzung des Gebäudes in Fluchtrichtung zu

öffnen. Die in Ziff. 2.5.5 BSRL 16-15 definierten Anforderungen an

Türen in Fluchtwegen würden – mit Ausnahme der Hauseingangstüren bei reiner

Wohnnutzung – nicht zu Erleichterungen führen.

4.1.4

Die Beschwerdegegnerin führt zwar aus, dass sich im Idealfall sämtliche

Türen in einem Brandfall in Fluchtrichtung öffnen würden. In Notfällen

entspreche es dem normalen Reflex von Menschen, Türen aufzustossen und nicht

aufzuziehen. Das Drängeln nachfolgender Personen erschwere das Öffnen von Türen

gegen das Raum- bzw. Gebäudeinnere. Je grösser die Personenbelegung, desto

grösser die Schwierigkeit, die Türe gegen innen zu öffnen. Im Gebäude des

Beschwerdeführers würden nebst den diversen sexgewerblichen Salons aber auch

diverse zum Restaurant im Erdgeschoss gehörende Räume (Küche, Büro/Lager, Damen-

und Herren-WC) über die Haustüre erschlossen. Zu Recht sei deshalb verlangt

worden, dass die Haustüre in Fluchtrichtung öffnen müsse.

4.2

Vorab ist

anzumerken, dass der Beschwerdeführer im Rahmen des Beschwerdeverfahrens zwar

nicht mehr rügt, die feuerpolizeilichen Auflagen im Bauentscheid seien nicht

begründet worden. Der Vollständigkeit halber soll diesbezüglich aber kurz

festgehalten werden, dass die Beschwerdegegnerin mit der fehlenden Begründung

zwar das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers verletzt hat. Allerdings holte sie

im Rahmen der Rekursvernehmlassung vom 5. April 2016 eine ausführliche

Begründung für die Anordnung der feuerpolizeilichen Auflagen nach. Der Beschwerdeführer

konnte dazu mit Eingabe vom 11. Mai 2016 Stellung nehmen. Vor diesem

Hintergrund und unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Beschwerdeführer

die Gehörsverletzung im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht mehr rügt, wurde

der Mangel der ungenügenden Begründung geheilt (vgl. Kaspar Plüss, Kommentar

VRG, § 10 N. 36).

4.3

Gemäss

§ 1 der Verordnung über den vorbeugenden Brandschutz vom 8. Dezember

2004.

(VVB) finden im Bereich des vorbeugenden Brandschutzes die Brandschutznorm 1-15

sowie die Brandschutzrichtlinien 10-15 bis 28-15 Anwendung. Die

Brandschutzrichtlinie 16-15 regelt die Flucht- und Rettungswege. Als

Fluchtweg gilt der kürzeste zur Verfügung stehende Weg, um von einer beliebigen

Stelle im betreffenden Gebäude an einen sicheren Ort im Freien oder im Gebäude

zu gelangen (Art. 35 Abs. 1 Brandschutznorm 1-15). Türen müssen nach

Ziff. 2.5.5 Abs. 1 BSRL 16-15 grundsätzlich in Fluchtrichtung geöffnet

werden können. Ausgenommen sind Türen zu Räumen, welche mit nicht mehr als

20.

Personen belegt werden (Ziff. 2.5.5 Abs. 1 Satz 2

BSRL 16-15). Dagegen müssen sich Türen in Fluchtwegen gemäss

Ziff. 2.5.5 Abs. 2 BSRL 16-15 in Fluchtrichtung jederzeit ohne

Hilfsmittel rasch öffnen lassen. Die Ausnahme in Ziff. 2.5.5 Abs. 1 Satz 2

BSRL 16-15 bezieht sich nach der Systematik des Gesetzes nur auf

Abs. 1 und damit eben gerade nicht auf Türen in Fluchtwegen. Aus dem

Wortlaut sowie der Systematik des Gesetzes ergibt sich, dass Ziff. 2.5.5

Abs. 1 BSRL 16-15 grundsätzlich für sämtliche Türen gilt, wohingegen

Abs. 2 nur für Türen in Fluchtwegen gilt. Dies entspricht denn auch

dem Sinn und Zweck der Bestimmung, müssen doch Türen in Fluchtwegen schnell und

ohne Staugefahr durchlaufen werden können, um einen geeigneten Schutz für Leib

und Leben zu bieten. Dies im Gegensatz zu Türen, die lediglich dazu dienen,

einen Raum abzuschliessen. Ziff. 3.2.3 Abs. 3 BSRL 16-15 hält

für die Wohnnutzung fest, dass Hauseingangstüren nicht in Fluchtrichtung geöffnet

werden müssen, sofern sie nicht mehr als zehn Wohneinheiten erschliessen.

4.4

vorliegenden Fall führt der Flucht- und Rettungsweg unbestrittenermassen über

die ausserhalb der sexgewerblichen Nutzungseinheiten liegenden Korridore, das

Treppenhaus und schliesslich durch die Haustüre. Wie die Vorinstanz richtig

festgestellt hat, bezieht sich die Ausnahmebestimmung von Ziff. 3.2.3

Abs. 3 BSRL 16-15 aber lediglich auf Liegenschaften mit reiner

Wohnnutzung. Demgegenüber werden in der streitgegenständlichen Liegenschaft

nicht nur Wohn- sondern hauptsächlich Gewerberäume über die Hauseingangstüre erschlossen.

Daran ändert auch die Behauptung des Beschwerdeführers, die sexgewerbliche

Nutzung führe nicht zu einer anderen Situation als die reine Wohnnutzung,

nichts. Immerhin handelt es sich bei der sexgewerblichen Nutzung des Dachgeschosses

um eine Mischung von Gewerbe- und Wohnnutzung. Ausserdem befinden sich neben

den diversen sexgewerblichen Salons noch andere Gewerberäume in der

Liegenschaft, namentlich das Büro/Lager sowie das Restaurant im Erdgeschoss.

Der Fluchtweg sämtlicher Räume führt am Ende über die Hauseingangstüre.

Unbehelflich ist dabei der Einwand des Beschwerdeführers, in den betroffenen

Räumen würden sich nie mehr als 20 Personen aufhalten, gilt doch die

Ausnahme in Ziff. 2.5.5 Abs. 1 Satz 2 BSRL 16-15 für Türen

in Fluchtwegen eben gerade nicht. Die Vorinstanz kam zu Recht zum Schluss, dass

die Ausnahme gemäss Ziff. 3.2.3 Abs. 3 BSRL 16-15 vorliegend

nicht anzuwenden ist und damit sämtliche Türen in Fluchtwegen inklusive die

Hauseingangstüre in Fluchtrichtung zu öffnen sind.

Dass die Türen jederzeit von innen ohne Hilfsmittel und

von aussen von den Einsatzkräften geöffnet werden können müssen und diejenigen

Türen (inkl. Hauseingangstüren), welche abgeschlossen werden, mit Notausgangsverschlüssen

nach SN EN 179 auszurüsten sind, ist im vorliegenden Beschwerdeverfahren

nicht streitig. Der Beschwerdeführer bringt dagegen zumindest keine substanziierten

Einwände vor. Es ist denn auch nicht ersichtlich, inwiefern diese Auflage

rechtsverletzend sein könnte, entspricht sie doch den Bestimmungen der

Brandschutzrichtlinie 16-15 (vgl. Ziff. 2.5.5 Abs. 2 und 3 sowie

Anhang zu Ziff. 2.5.5 BSRL 16-15).

Die Bestimmungen zu den Flucht- und Rettungswegen dienen

dem Schutz von Leib und Leben der sich im betreffenden Gebäude aufhaltenden

Personen. Es kann daher nicht die Rede davon sein, die verfügte Auflage oder

deren Durchsetzung sei unverhältnismässig, zumal die Auflage lediglich die

Türen betrifft und ansonsten keine baulichen Anpassungen notwendig sind. Der

Beschwerdeführer legt denn auch nicht in substanziierter Weise dar, inwiefern

die Durchsetzung der verfügten Auflagen unverhältnismässig sein soll.

Nach dem Gesagten ist die feuerpolizeiliche Auflage in

Dispositiv

Dispositivziffer I.15 des Bauentscheids nicht zu beanstanden, weshalb die

Beschwerde diesbezüglich abzuweisen ist.

4.5 Der

Beschwerdeführer beantragt schliesslich, die Dispositivziffer I.14 des

Bauentscheids aufzuheben, wonach für das Bauvorhaben eine Qualitätssicherung

der QSS 1 zu erbringen sei. Er legt aber weder in der Beschwerdeschrift

noch in der Replik dar, weshalb er mit dieser Auflage nicht einverstanden ist.

Es ist denn auch nicht ersichtlich, inwiefern die Auflage zur

Qualitätssicherung rechtsverletzend sein könnte. Im Rekursverfahren hielt der Beschwerdeführer

in der Vernehmlassung sodann selber fest, dass das betroffene Gebäude unter die

QSS 1 fällt. Vor diesem Hintergrund ist auf den Antrag um Aufhebung von

Dispositivziffer I.14 des Bauentscheids nicht einzutreten.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten

dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 VRG). Angesichts seines Unterliegens ist ihm keine

Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). Auch die Beschwerdegegnerin

ersuchte um eine Parteientschädigung. Allerdings erscheinen der Sachverhalt und

die sich stellenden Rechtsfragen nicht derart kompliziert, als dass die Zusprache

einer Parteientschädigung angezeigt wäre. Vielmehr gehörte die Beantwortung der

Beschwerde zur üblichen Amtstätigkeit der Beschwerdegegnerin, weshalb ihr

praxisgemäss keine Parteientschädigung zusteht (Plüss, § 17 N. 51).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 190.-- Zustellkosten,

Fr. 3'190.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4. Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …