Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00551

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2016.00551

Urteil

der 1. Kammer

vom 25. Januar 2017

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Maya Beeler.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1.1 C,

1.2 D,

beide vertreten durch RA E,

2. Bauvorstand der Gemeinde Buchs, vertreten durch RA F,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Verfügung vom 18. Dezember 2015 erteilte der Bauvorstand

der Gemeinde Buchs D und C die Bewilligung für den Bau eines Einfamilienhauses

mit Schwimmbad und zwei Doppelgaragen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, G-Strasse 02

in Buchs unter Bedingungen und Auflagen.

Erwägungen

II.

Dagegen erhob A Rekurs an das Baurekursgericht des

Kantons Zürich, welches den Rekurs mit Entscheid vom 4. August 2016

abwies, soweit es darauf eintrat.

III.

Hiergegen erhob A am 14. September 2016 Beschwerde an das

Verwaltungsgericht und beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdegegnerschaft die Aufhebung des angefochtenen Entscheids

des Baurekursgerichts vom 4. August 2016 sowie der Verfügung des

Bauvorstands vom 18. Dezember 2016 und die Rückweisung an diese zur

Durchführung weiterer Sachverhaltsermittlung und Neubeurteilung.

Am 23. September 2016 beantragte das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom

17.

Oktober 2016 bzw. vom 21. Oktober 2016 beantragten der

Bauvorstand der Gemeinde Buchs bzw. D und C unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin die Abweisung der Beschwerde,

soweit darauf einzutreten sei.

Am 16. November 2016 reichte A eine Replik ein und hielt

an ihren Anträgen fest. Mit Eingabe vom 2. Dezember 2016 bzw. vom

12.

Dezember 2016 hielten D und C bzw. der Bauvorstand der Gemeinde Buchs

an ihren Anträgen fest.

Am 17. Januar 2017 reichte A eine weitere

Stellungnahme ein und hielt an ihren Anträgen vollumfänglich fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig.

2.

Die private Beschwerdegegnerschaft beabsichtigt auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in Buchs ein

Einfamilienhaus mit Schwimmbad und zwei Doppelgaragen zu bauen. Das

Baugrundstück befindet sich an einer Hanglage mit schwierigen geologischen

Verhältnissen bezüglich Stabilität. Die Bauherrschaft beauftragte daher die H AG

mit der Vornahme von geologisch-geotechnischen Abklärungen und der Erstellung

eines Berichts, welcher Teil der Baugesuchsunterlagen bildet. Am

18.

Dezember 2015 erteilte der Bauvorstand der privaten Beschwerdegegnerschaft

die Baubewilligung mit der Auflage, vor Baufreigabe ein Hangsicherungsprojekt,

die Nutzungsvereinbarung (Nutzungs- und Sicherheitsplan) sowie ein

Hangsicherungskonzept vorzulegen und genehmigen zu lassen. Im erwähnten Konzept

seien zumindest die Vorgehensweise, das Überwachungs- und Kontrollkonzept,

allfällige Risiken und vorgesehene Gegenmassnahmen sowie die Sofortmassnahmen

im allfälligen Ereignisfall (Hang-/

Felsrutsch) detailliert zu beschreiben. Das Hangsicherungsprojekt/-konzept werde

im Auftrag der Gemeinde Buchs vor Baubeginn extern bzw. durch eine

spezialisierte Fachperson kontrolliert, wobei allfällige Mängel vor Baubeginn

bereinigt und der Gemeinde zur Nachkontrolle eingereicht werden müssen. Gegen

die Bewilligung reichte die Beschwerdeführerin, welche Eigentümerin des

unmittelbar an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 03 an

der G-Strasse 04 in Buchs ist, Rekurs ein. Diesen wies das Baurekursgericht

ab, soweit es darauf eintrat. Hiergegen richtet sich die vorliegende Beschwerde.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführerin rügt die falsche Anwendung von § 239 Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sowie eine

Verletzung von § 321 Abs. 1 PBG und eine ungenügende

Sachverhaltsermittlung. Sie macht namentlich geltend, dass aufgrund der

besonderen geologischen Verhältnisse im Gebiet des Baugrundstücks das

Hangsicherungskonzept schon bei der Erteilung der Baubewilligung und nicht erst

vor Erteilung der Baufreigabe hätte geprüft werden müssen. Zudem würde sie

durch dieses Vorgehen ihre Mitwirkungsrechte verlieren.

3.2

Bauten und

Anlagen müssen nach Fundation, Konstruktion und Material den anerkannten Regeln

der Baukunde entsprechen. Sie dürfen weder bei ihrer Erstellung noch durch

ihren Bestand Personen oder Sachen gefährden (§ 239 Abs. 1 PBG). Die

Einhaltung der Regeln der Baukunde, insbesondere die Vermeidung von

Gefährdungen von Nachbargrundstücken durch Bauarbeiten ist, soweit technisch

möglich, bereits bei Erteilung der Baubewilligung zu erfüllen oder zumindest

auf den Baubeginn hin sicherzustellen (BEZ 1982 Nr. 32). Gestützt auf

die gemäss § 3 der Bauverfahrensordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV)

einzureichenden Baueingabepläne im Massstab 1:100 lassen sich aber diese

technischen Fragen nicht abschliessend beurteilen. In der Regel genügt es deshalb,

dass die Baubehörde die Einhaltung von § 239 Abs. 1 PBG bei der

Kontrolle der Bauausführung (§ 327 PBG) überwacht. Anders ist die

Situation jedoch zu beurteilen, wenn sich bereits aus den Baueingabeplänen

ergibt, dass die geplante Baute nicht den anerkannten Regeln der Baukunde

entspricht oder die geplanten Bauarbeiten die Umgebung des Baugrundstücks zu

gefährden drohen. In diesem Fall hat die Baubewilligungsbehörde bereits im

Bewilligungsverfahren die notwendigen Anordnungen zu treffen, um zu verhindern,

dass durch Erstellung oder Bestand der Baute Personen oder Sachen gefährdet werden.

Dabei hat die Baubehörde gestützt auf § 3 Abs. 2 BVV von der

Bauherrschaft in erster Linie jene Angaben einzufordern, welche für eine

abschliessende Beurteilung der Beschaffenheit der Baute gemäss den

Anforderungen von § 239 Abs. 1 PBG notwendig sind (VGr, 14. Juli

2004, VB.2004.00012, E. 5). Der Bauherrschaft darf zugebilligt werden, dass sie

bei der Bauausführung die gebotene Sorgfalt walten lässt. Anders verhält es

sich jedoch, wenn bereits konkrete Anhaltspunkte vorliegen, die auf eine ganz

besondere Gefährdung hindeuten und nahelegen, von der Bauherrschaft einen

speziellen Nachweis oder bestimmte Vorkehren zu verlangen; dies namentlich

dann, wenn nicht ohne Weiteres damit gerechnet werden kann, dass die

Bauherrschaft die gebotene Sorgfalt walten lässt (BEZ 2008 Nr. 42 E. 7).

In dem zitierten Fall lagen – im Gegensatz zum vorliegenden Fall – keine besonderen

Verhältnisse etwa hinsichtlich der Beschaffenheit des Baugrundes oder des

Verlaufs des Terrains vor. Als Gefährdung wurden einzig die durch den Abbruch

und die Bauarbeiten entstehenden Erschütterungen bezeichnet, wobei

diesbezüglich keine schützenden Massnahmen angeordnet worden waren. Das Baurekursgericht

wies den dagegen erhobenen Rekurs ab (BEZ 2008 Nr. 42 E. 8 und 13). Falls

nach rechtskräftig erteilter Baubewilligung Mängel zutage treten, die einen

bedeutenden polizeilichen Missstand darstellen, darf bzw. muss die Baubehörde

gestützt auf § 358 PBG jederzeit (von Amtes wegen) die geeigneten Massnahmen

treffen (RB 1993 Nr. 43). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts

gehören die Sicherheitsvorkehrungen, einschliesslich derjenigen für die

Baugrube, zur Bauausführung und werden deshalb von der – präventiven – Baube­willigung

nicht erfasst. Die Bauarbeiten sind lediglich meldepflichtig, und sie unterstehen

– unabhängig von den zivilrechtlichen Rechtsbehelfen des Nachbarn – einer repressiven

Kontrolle gemäss §§ 326 ff. PBG (RB 1993 Nr. 43) (VGr,

22.

Oktober 2015, VB.2015.00046, E. 7.2).

3.3

Wie der Bauvorstand erkannt hat, liegen in

Hanglagen der Gemeinde Buchs stellenweise schwierige geologische Verhältnisse

vor. Die schwierigen Untergrundverhältnisse sind auch der Bauherrschaft bekannt,

welche die Firma H AG am 25. September 2015 mit geologisch-geotechnischen

Abklärungen beauftragte. Der diesbezügliche Bericht der H AG vom

5.

November 2015 enthält Folgerungen betreffend die Fundation, die Baugrube,

die Wasserhaltung, die Versickerung von Meteorwasser, die Wiederverwendbarkeit

des Aushubmaterials, die Baugrundklasse bezüglich Erdbebeneinwirkung und betreffend

vorsorgliche Beweisaufnahmen. Der Bericht ist gemäss Vorinstanz zwar etwas

knapp ausgefallen, die durchgeführten Untersuchungen und die daraus gezogenen

Schlüsse seien jedoch in fachtechnischer Hinsicht plausibel und nachvollziehbar

und der Bericht nicht zu beanstanden. Aufgrund der geologisch-geotechnischen

Abklärungen ist davon auszugehen, dass das Bauvorhaben grundsätzlich realisiert

bzw. der gesetzmässige Zustand erreicht werden kann und technische Möglichkeiten

zur Hangsicherung bestehen. Diesbezüglich ist auch zu berücksichtigen, dass die

Parzellen rund um das Baugrundstück bereits überbaut sind. Zwar kam es bei

Bauarbeiten in der unmittelbaren bzw. nahen Umgebung zum Baugrundstück zu

Hanginstabilitäten (vgl. Geologisch-geotechnische Abklärungen der H AG,

5.

November 2015, S. 6; Geologische Baugrunduntersuchungen, I AG,

30.11

, S. 12 ff., act. 5/5.5; Geologisch-geotechnischer Bericht,

I AG, 24. Januar 2013, S. 14), daraus kann jedoch nicht

abgeleitet werden, dass das vorliegende Bauvorhaben nicht gemäss den

baurechtlichen Vorgaben realisierbar wäre. Vielmehr kann den geologischen

Verhältnissen mit einem Hangsicherungsprojekt/-konzept begegnet werden. Diese

Beurteilung teilt auch der von der Beschwerdeführerin beigezogene Geologe J

(vgl. Schreiben J vom 7. November 2016, S. 3, "Aus unserer Sicht

kann dem § 239 Abs. 1 PBG daher einzig mit einer umfangreichen

Bausicherung und einem Überwachungskonzept inkl. Bestandsaufnahme begegnet werden").

Daran ändert auch der Umstand, dass das Baugrundstück gemäss der am

9.

August 2016 erlassenen Gefahrenkarte des Kantons Zürich in einem Gebiet

mit geringer Gefährdung (gelb) liegt, nichts. Die Gefahrenkarte untermauert

höchstens die vom Bauvorstand festgestellten stellenweise schwierigen

geologischen Verhältnisse an der Hanglage. Angesichts dieser geologischen

Verhältnisse wurden zu Recht ein Hangsicherungsprojekt/-konzept sowie eine Nutzungsvereinbarung

gefordert. Es stellt sich allerdings die Frage, ob die auflageweise Anordnung

zulässig war oder ob die Unterlagen bereits mit dem Baugesuch vorzulegen und im

Rahmen der Stammbaubewilligung zu genehmigen gewesen wären. Im vorliegenden

Fall, in dem sowohl eine Gefährdung bei der Erstellung als auch durch den

Bestand der Baute gegeben ist, wäre letztere Variante zwar zweckmässiger

gewesen. Da eine klare Abgrenzung von Bauausführung und Bestand vorliegend jedoch

schwierig ist und der Beschwerdeführerin aus der nachträglichen Bewilligung

kein Nachteil erwächst (siehe E. 3.5 unten), liegt mit der auflageweisen

Anordnung noch keine Rechtsverletzung vor. Die Rüge der Verletzung von

§ 239 Abs. 1 PBG ist folglich unbegründet.

3.4

Die Rügen

der Verletzung von § 321 Abs. 1 PBG sowie einer ungenügenden Sachverhaltsermittlung

erweisen sich ebenfalls als unbegründet. Dem Bauvorstand sind die stellenweise

schwierigen geologischen Verhältnisse bekannt und er hat die Bauherrschaft entsprechend

verpflichtet, vor Baufreigabe ein Hangsicherungsprojekt/-konzept sowie eine

Nutzungsvereinbarung vorzulegen und genehmigen zu lassen. Diese Auflage bedingt

nicht solch einschneidende Veränderungen, dass das Bauvorhaben seine Identität

völlig verlieren würde. Es ist folglich nicht zu beanstanden, dass der

Bauvorstand das Bauvorhaben mit der betreffenden Auflage bewilligte; auch wenn

die Vorlage der Unterlagen mit dem Baugesuch und ihre Genehmigung im Rahmen der

Stammbaubewilligung zweckmässiger gewesen wären (vgl. E. 3.3 oben). Ob

sich das Hangsicherungsprojekt/-konzept als genügend erweist, wird im Verfahren

betreffend dessen Genehmigung zu prüfen sein. Zu diesem Zeitpunkt werden auch

diesbezüglich erforderliche Sachverhaltselemente zu ermitteln bzw. Unterlagen

einzuholen sein.

3.5

Schliesslich hat der Bauvorstand die Genehmigung

des Hangsicherungsprojekts, der Nutzungsvereinbarung (Nutzungs- und

Sicherheitsplan) sowie des Hangsicherungskonzepts ausdrücklich vorbehalten.

Durch den Vorbehalt der nachträglichen Bewilligung des Hangsicherungsprojekts/-konzepts

und der Nutzungsvereinbarung ist ausreichend sichergestellt, dass gegen ein

nicht den Anforderungen von § 239 Abs. 1 PBG genügendes Hangsicherungsprojekt/-konzept

und eine ungenügende Nutzungsvereinbarung eingeschritten werden kann. Die nachträgliche

Bewilligung des Hangsicherungsprojekts/-konzepts und der Nutzungsvereinbarung ist

den rechtsmittelbefugten Nachbarn in Anwendung von § 316 Abs. 2 PBG

zuzustellen, sodass ihnen aus der nachträglichen Bewilligung keine Nachteile

erwachsen (vgl. VGr, 28. November 2013, VB.2013.00253, E. 6.1.3

betreffend nachträgliche Bewilligung der Umgebungsgestaltung). Die

rechtskräftige Bewilligung des Hangsicherungsprojekts/-konzepts und der

Nutzungsvereinbarung wird sodann Voraussetzung für den Baufreigabeentscheid

sein (vgl. § 326 PBG), welcher – wie die Beschwerdeführenden richtig

einwenden – keinen Entscheid im Sinn von § 316 Abs. 2 PBG darstellt

(BEZ 1996 Nr. 32).

4.

4.1

Die

Beschwerdeführerin macht weiter geltend, das Bauvorhaben sehe einen Eingriff in

den Grundwasserträger vor, weshalb gemäss Ziff. 1.5.3. des Anhangs zur BVV zwingend die Zustimmung der Baudirektion notwendig

gewesen wäre. Sie brachte diese Rüge im vorinstanzlichen Verfahren erstmals in

ihrer Replik vom 21. April 2016 und damit nach Ablauf der Rekursfrist vor.

4.2

Diesbezüglich

wendet der Beschwerdegegner 2 zu Recht ein, die Vorbringen seien erst mit

der Rekursreplik und damit verspätet erfolgt. Wie der Antrag kann auch die Begründung

nach Ablauf der Rekursfrist grundsätzlich nicht mehr erweitert werden

(§ 23 Abs. 1 VRG). Im Rahmen eines weiteren Schriftenwechsels darf

die Rekursbegründung nur hinsichtlich des von der Rekursgegnerschaft oder von

den Mitbeteiligten neu Vorgebrachten erweitert werden, ferner in Bezug auf

Akten oder Aktenstücke, die innert der Rekursfrist aus objektiven Gründen nicht

eingesehen werden konnten. Zwar steht es im Ermessen der Rekursinstanz, auch

verspätete Parteivorbringen zu berücksichtigen (Alain Griffel, in: Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],

§ 23 N. 23, mit Hinweisen). Indes ist die Rekursinstanz nicht

verpflichtet, die angefochtene Baubewilligung über die in der Rekursschrift

gerügten Punkte hinaus auf Mängel zu untersuchen. Insofern wird der verwaltungsrechtliche

Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen – insbesondere in baurechtlichen

Verfahren – durch das Rügeprinzip erheblich relativiert (VGr, 31. Mai

2016, VB.2015.00765, E. 4.3.2; 2. März 2016, VB.2016.00002, E. 2.3;

16.

April 2015, VB.2014.00611, E. 6.2,; 4. Dezember 2014,

VB.2014.00245, E. 3.3, je mit weiteren Hinweisen).

4.3

Es ist

deshalb nicht zu beanstanden, dass sich das Baurekursgericht mit der entsprechenden

Rüge nicht auseinandergesetzt hat. Erweist sich eine Rüge im Rekursverfahren

als verspätet, so kann diese auch im Beschwerdeverfahren nicht mehr vorgebracht

werden, andernfalls das Rügeprinzip vor Baurekursgericht faktisch ausgehöhlt

würde.

Im Übrigen vermag die Rüge, wie die nachfolgenden

Erwägungen zeigen, ohnehin nicht durchzudringen.

4.4

Nach

Ziffer 1.5.3 des Anhangs zur BVV bedürfen Bauten unter dem höchsten Grundwasserspiegel

im Gewässerschutzbereich Au (einschliesslich diesbezügliche temporäre

Grundwasserabsenkungen) einer Beurteilung durch das AWEL. Das Baugrundstück

liegt im Gewässerschutzbereich Au sowie südlich eines grösseren

Grundwasservorkommens. Zudem befinden sich an verschiedenen Stellen

Quellfassungen (vgl. Gewässerschutzkarte und Grundwasserkarte der Kantons

Zürich, GIS-Browser). Weiter wurde bei Rammsondierungen ein Hangwasserspiegel

in einer Tiefe von 3–3,5 m unter Terrain beobachtet. Die geplanten

Einschnitte in den Hang (Baugrube) betragen ca. 3–4 m (Geologisch-geo­technische

Abklärungen der H AG, 5. November 2015, S. 5 f., S. 8). Der

Bauvorstand macht geltend, das Bauvorhaben reiche nicht unter den

Grundwasserspiegel. Gesamthaft ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin

auch nicht substanziiert dargetan, dass die geplante Baute unter den höchsten

Grundwasserspiegel im Gewässerschutzbereich Au reichen würde.

5.

Nach dem Gesagten ist die

Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der

Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr

nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie als unterliegende Partei

zu verpflichten, der obsiegenden Beschwerdegegnerschaft eine

Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 f. VRG). Dabei

erscheint eine Entschädigung von Fr. 3'000.- als angemessen. Die

Voraussetzungen für eine Entschädigung der Gemeinde sind im vorliegenden Fall

nicht erfüllt (vgl. Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 47 ff.

und 50 ff. mit Hinweisen).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 170.- Zustellkosten,

Fr. 6'170.- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine

Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert

30.

Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …