Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00552

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2016.00552

Urteil

der 1. Kammer

vom 8. Juni 2017

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Alexandra Altherr Müller.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1. C AG, vertreten durch RA D,

2. Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 24. November 2015

erteilte die Bausektion der Stadt Zürich der C AG eine Baubewilligung für

zwei Mehrfamilienhäuser auf den Grundstücken Kat.-Nr. 01 und 02 an der E-Strasse

03, 04 und 05 in I.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierte A sowie drei weitere

Nachbarn an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Mit Entscheid vom 12. August

2016.

vereinigte das Baurekursgericht die vier Rechtsmittel und wies sie ab,

soweit darauf eingetreten wurde und sie nicht als durch Projektänderung

gegenstandslos geworden abgeschrieben wurden.

III.

Am 15. September 2016 liess A

Beschwerde beim Verwaltungsgericht führen und folgende Anträge stellen:

"1. Der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. August

2016.

(und der Beschluss der Beschwerdegegnerin 1 [recte 2] vom

24.

November 2015) sei aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern.

2.

Eventualiter sei der angefochtene Entscheid vom 12. August

2016.

aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz

zurückzuweisen.

3.

Subeventualiter sei der angefochtene Entscheid vom 12. August

2016.

(und der Beschluss der Beschwerdegegnerin 1 [rechte 2] vom

24.

November 2015) teilweise aufzuheben und anzuordnen, dass eine hellere

und lichtreflektierende Hausfarbe gewählt und grau und dunkle Farben vermieden

werden.

4.

Subsubeventualiter sei der angefochtene Entscheid vom 12. August

2016.

(und der Beschluss der Beschwerdegegnerin 1 [recte 2] vom

24.

November 2015) teilweise aufzuheben und anzuordnen, dass von der

Pflanzung hochwachsender Bäume und Nadelgehölze im Ost-West-Korridor auf der

Nordseite abgesehen, hingegen die bestehende schlanke Föhre als Solitär

belassen wird.

5.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt) auch betreffend

das Verfahren vor Baurekursgericht."

Die C AG beantragte mit Beschwerdeantwort vom 6. Oktober

2016.

die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten

sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten As. Das Baurekursgericht

liess sich am 17./18. Oktober 2016 ebenfalls mit dem Schluss auf Abweisung

der Beschwerde vernehmen. Die Bausektion der Stadt Zürich stellte am 19. Oktober

2016.

den Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Am 9. November 2016 machte A

eine weitere Eingabe. Am 28. November 2016 nahm die C AG dazu

Stellung; A äusserte sich wiederum daraufhin mit Eingabe vom 5. Januar

2017.

Schliesslich machte die C AG am 16. Januar 2017 eine Eingabe.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht

ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

Der

Beschwerdeführer ist Eigentümer des unmittelbar an das Baugrundstück angrenzenden

Grundstücks Kat.-Nr. 06 (E-Strasse 07). Soweit er im Rekursverfahren

unterlegen ist, ist er daher ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert (vgl.

§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG; Martin Bertschi in:

Alain Griffel (Hrsg.), Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21

N. 29+53 ff.). Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist

einzutreten.

2.

Auf den Parzellen Kat.-Nr. 01 und 02 in I sollen zwei

Wohngebäude mit Garagenbaute abgebrochen werden. Die Parzellen liegen gemäss

Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) in der

dreigeschossigen Wohnzone W3. Die Baugrundstücke sollen zu einem Grundstück

zusammengeführt und darauf ein Gebäudekomplex aus zwei Kuben erstellt werden.

Die Kuben sind derart zueinander versetzt, dass sie sich jeweils auf einem

Drittel der entsprechenden Fassade berühren und im nordöstlichen bzw.

südwestlichen Teil des zusammenzulegenden Baugrundstücks zu liegen kommen. Die

Baute weist zudem einen vertikalen Versatz auf, wobei der hangseitige,

südwestlich gelegene Kubus den talseitigen, nordöstlich gelegenen optisch

überragt.

3.

3.1

Der

Beschwerdeführer macht zunächst geltend, das Bauvorhaben verstosse gegen

§ 238 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG). Nach dieser Bestimmung sind Bauten,

Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu

gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese

Anforderung gilt auch für Materialien und Farben (Abs. 1). Weiter ist auf

Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen

(Abs. 2).

In diesem Zusammenhang bringt der Beschwerdeführer im

Wesentlichen vor, die Vorinstanz habe es unterlassen, die Einordnung nach § 238

PBG umfassend und auf den konkreten Fall bezogen zu prüfen. Hingegen habe sie

massgebend darauf abgestellt, ob triftige Gründe für eine Reduktion des

Gebäudevolumens vorliegen würden. Es treffe zwar zu, dass eine Behörde nach

herrschender Lehre und Rechtsprechung durch die Anwendung der

Gestaltungsbestimmungen die zonengemässen Baumöglichkeiten nicht generell

reduzieren dürfe. Dies bedeute jedoch nicht, dass es im konkreten Einzelfall

nicht möglich sein solle, ein Bauprojekt wegen mangelhafter Einordnung zu

untersagen. Indem die Vorinstanz für die Interessenabwägung nur "besonders

triftige Gründe" berücksichtigt habe, habe sie die Interessenabwägung

unzureichend und rechtsfehlerhaft vorgenommen und den Sachverhalt unrichtig

festgestellt. Das streitbetroffene Bauprojekt sei voluminös und hebe sich von

seiner Umgebung ab. Es treffe zwar zu, dass sich in der Umgebung auch andere

grössere Bauvolumina finden liessen, indessen seien diese (viel) besser

gestaltet. Die Gliederung in zwei Kuben ziehe das Gesamtvolumen diagonal

erheblich sowohl in die Länge wie auch in die Breite, wie es sonst nirgends im

Quartier angetroffen werden könne.

3.2

Zur

Beurteilung der ortsbaulichen Eingliederung und Gesamtwirkung reicht der

Beschwerdeführer sodann erstmals ein Gutachten ein.

3.2.1

Gemäss diesem werde die im ortsbaulichen Kontext massgebliche

Bebauungsstruktur weitgehend durch die Parzellarstruktur bestimmt; das nähere

Umfeld des Wohnquartiers weise überwiegend linear angeordnete Einzelbauten im

Sinn von solitären Stadtvillen auf. Häufig werde mit dem Typus der Stadtvilla

im Park in bestehenden Wohnquartieren mit grosszügigen Freiräumen eine

angemessene Verdichtung unter Wahrung von Quartierstruktur und ausgeprägter Durchgrünung

erreicht. Auch das Neubau-Projekt wähle den quartierüblichen Typus des

Solitärs, setze diesen jedoch in einer untypischen und quartierfremden Weise

ein. Dadurch, dass die Einzelbauten über Eck zusammengebaut seien, würde die

Quartierüblichkeit sowohl in Bezug auf den Gebäudetypus als auch hinsichtlich

der (linearen) Anordnung durchbrochen. Die einzelnen Baukörper seien im

Quartier, welches den Charakter mit grösseren Punktbauten weitgehend erhalten

habe, grundsätzlich denkbar. Mit dem Zusammenbau entstehe jedoch ein

quartierfremdes Bauvolumen, das den Rahmen der umgebenden Baukuben deutlich

sprenge. Die beiden als Einzelbauten ortsuntypischen Villen würden schliesslich

de facto für die Wirkung im Park vor allem die Grünräume der Nachbarliegenschaften

beanspruchen.

3.2.2

Parteigutachten bzw. Gutachten, die von Parteien eingereicht werden, kommt nach

ständiger Rechtsprechung nur die beschränkte Aussagekraft von Parteivorbringen

zu (VGr, 22. Oktober 2015, VB.2015.00343, E. 6.3). Expertisen,

die von einer Partei eingeholt und in das Verfahren als Beweismittel

eingebracht werden, darf der Beweiswert aber nicht schon aus dem Grund

abgesprochen werden, weil sie von einer Partei stammen (BGE 137 II 266

E. 3.2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 148; VGr, 9.

Februar 2017, VB.2016.00600, E. 3.2). Werden sie jedoch erst im Beschwerdeverfahren

eingereicht, unterstehen sie als Tatsachenbehauptungen der Einschränkung von

§ 52 Abs. 2 VRG, wonach Noven nur so weit zulässig sind, als es durch

die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist (VGr, 22. Februar 2012,

VB.2011.00672, E. 4.2). Der Beschwerdeführer beanstandete indes schon im

Rekursverfahren die mangelnde Einordnung gemäss § 238 Abs. 1 PBG,

weshalb es sich nicht um eine neue Tatsachenbehauptung handelt.

3.3

Neu ist hingegen

die Tatsachenbehauptung, das Bauprojekt nehme keine besondere Rücksicht auf das

inventarisierte Gebäude und den Garagenvorbau auf der Nachbarparzelle Nr. 10

sowie auf die Moränenwälle F, weshalb § 238 Abs. 2 PBG verletzt sei.

Da es sich um eine nach § 52 Abs. 2 VRG unzulässige neue

Tatsachenbehauptung handelt, bräuchte darauf nicht näher eingegangen zu werden.

Ohnehin erfüllt jedoch das Bauvorhaben auch die Vorgaben von § 238 Abs. 2

PBG, wie nachfolgend ersichtlich wird.

4.

4.1

Ob das

Bauvorhaben die Voraussetzungen von § 238 PBG erfüllt, beurteilt sich nach

seiner Grösse, architektonischen Ausgestaltung und Beziehung, namentlich aus

seiner Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung. Bei dieser Beurteilung ist eine umfassende Würdigung

aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 21. Januar 2016,

VB.2015.00290, E. 5.1; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 652).

Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG

verfügt die kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den

ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der

Begründung ihres Entscheids berücksichtigt die Baubehörde die für die

Beurteilung relevante bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen

sie die Einordnung misst. Das Baurekursgericht seinerseits ist in seiner

Angemessenheitskontrolle bloss insofern eingeschränkt, als es die Einordnung

des Bauvorhabens nicht völlig frei und unbesehen des angefochtenen

Bauentscheids würdigen darf. Vielmehr muss es diesen Entscheid unter

gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe überprüfen. Dabei hat es sich

mit den Kriterien auseinanderzusetzen, wie sie von der lokalen Baubehörde im

Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt

wurden. Eine weiter gehende Einschränkung der baurekursgerichtlichen

Prüfungsbefugnis besteht demgegenüber nicht. Beim Baurekursgericht handelt es

sich um ein Fachgericht, welches aufgrund seiner Zusammensetzung ohne Weiteres

in der Lage ist, die Gestaltung eines Bauvorhabens fachmännisch zu beurteilen;

die für die Beurteilung der Gesamtwirkung erforderlichen Ortskenntnisse können

sich seine Mitglieder mittels eines Augenscheins beschaffen. Das

Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf

Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich

Ermessensmissbrauch, -überschreitung und -unter­schreitung hin überprüfen

(§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen

VGr, 19. November 2015, VB.2015.532, E. 3.3 – 6. November 2014,

VB.2014.00206, E. 4.3 – 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,

E. 4.2 f.).

4.2

Dem

Beschwerdeführer ist insofern Recht zu geben, als Bauten nicht nur die

geltenden Baunormen einzuhalten haben, sondern auch allfällige strengere

ästhetische Schutzvorschriften (vgl. BGE 115 Ia 370 E. 5; BGr, 15. April

2005,1P.709/2004, E. 2.3, beides auch zum Folgenden). Denn

Ästhetikvorschriften haben eine eigenständige Bedeutung. Sie sind nicht

vorneweg eingehalten, sofern die Bauvorschriften respektiert sind, da sich die

Schutzbereiche der Ästhetik- bzw. der Bauvorschriften nicht zwingend decken.

Die Anwendung einer Ästhetikklausel kann daher im Einzelfall zu einer Reduktion

des nach der Zonenordnung zulässigen Bauens führen (nicht aber zu einer

generellen Reduktion, was jedoch vorliegend ohnehin nicht infrage steht).

Wie die Vorinstanz jedoch zu Recht erwogen hat, kann nach

ständiger Rechtsprechung allein gestützt auf § 238 PBG – auch im Einzelfall

– ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden Grundstück

zulässigen Volumens nur aufgrund ausserordentlicher Umstände durchgesetzt

werden. Infolge des in Art. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni

1979.

(RPG) verankerten Grundsatzes der haushälterischen Bodennutzung besteht

ein öffentliches Interesse daran, dass der Grundeigentümer die ihm von der

Rechtsordnung zugestandenen Baumöglichkeiten tatsächlich ausschöpft. Im

Widerspruch zu diesem privaten wie raumplanerischen Interesse an einer

konzentrierten Bodennutzung kann das Einordnungsgebot eine zurückhaltende

Bauweise nahelegen. Hierfür sind jedoch besonders triftige Gründe erforderlich,

wie eine überdurchschnittliche Qualität der bestehenden Überbauung, eine

weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte

landschaftliche Empfindlichkeit (zum Ganzen RB 1990 Nr. 78; VGr,

28.

März 2007, VB.2007.00036, E. 3.3 und 5. Dezember 2013, VB.2013.00598

E. 9.2; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 660). Sind diese Voraussetzungen nicht

gegeben, so verlangt § 238 PBG gleichwohl, dass ein Gebäude, das sich

durch sein Volumen aus seiner baulichen Umgebung heraushebt, diesem

Spannungsverhältnis in geeigneter Weise Rechnung trägt. Nebst einer besonders

sorgfältigen Gestaltung fallen Massnahmen wie beispielsweise eine auf die

bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulässigen Bauvolumens in Betracht

(VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18).

Diese Rechtsprechung gilt unabhängig davon, ob aufgrund der

Rüge mangelhafter Einordnung eine (auflageweise) Reduktion des Gebäudevolumens

oder eine Verweigerung der Baubewilligung (weil die auflageweise Behebung nicht

möglich ist) beantragt wird. Da der Beschwerdeführer geltend macht, das

Bauvorhaben sei zu voluminös bzw. überdimensioniert und ordne sich deshalb

nicht ein, hat die Vorinstanz zu Recht geprüft, ob triftige Gründe für eine

Reduktion des Gebäudevolumens vorliegen. Darüber hinaus hat sie jedoch auch

ganz grundsätzlich geprüft, ob sich das Bauvorhaben befriedigend einordnen

lässt und hat dies bejaht.

4.3

Dem

Bauentscheid lässt sich entnehmen, dass sich der Baukörper durch seine

Verformung auf dem Grundstück verankere. Die additive Setzung von zwei

versetzten Körpern, die sich wieder zu einem Körper verschmelzen, könne sich in

der Körnigkeit den Anforderungen entsprechend befriedigend in den Kontext

einfügen. Die Fassadengestaltung übernehme den Ausdruck der umliegenden Bauten

und stehe in einem ausgewogenen Verhältnis zwischen geschlossenen und offenen

Teilen der Fassade. Eine horizontale wie auch vertikale Gliederung strukturiere

den Baukörper. Zudem nehme der Baukörper südseitig Rücksicht auf den

bestehenden Baumbestand. Die gestalterischen Anforderungen von § 238 PBG

seien somit erfüllt. Die Fassade bestehe aus einem grobkörnigen grauen Putz, die

Fensterbänke wie auch der Dachrand würden in einem grauen Aluminium

materialisiert und den Farbton der Fassade übernehmen. Die Fenster würden in

einem bronzenen Farbton ausgeführt; die Staketengeländer in einem dunkelbraunen

Ton. Die Fallarm-Markisen könnten sich in einem violetten Farbton, aber auch in

einem ans Materialisierungskonzept angepassten bronzenen Ton befriedigend

einfügen. Gesamthaft gesehen erzeuge die im eingereichten Konzept vorgesehene

Materialisierung ein stimmiges Projekt.

Im Rekursverfahren führte die Beschwerdegegnerin 2

zudem an, dass sich das Bauvorhaben im durchgrünten Stadtgebiet I befinde,

welches von unterschiedlich grossen Punktbauten geprägt werde. In der

Nachbarschaft seien das Wohnhaus E-Strasse 11, das Gewerbegebäude E-Strasse 08/G-Strasse 09

und die vier- bis fünfgeschossige Wohnüberbauung H als grössere

Bauvolumina zu nennen. In diesem baulichen Umfeld wirke die Dimensionierung

nicht störend. Mit der Gliederung in zwei versetzt aneinandergebaute und dem

Terrainverlauf folgende, abgestufte Kuben werde das Gesamtvolumen

heruntergebrochen und passe sich der Masstäblichkeit der Umgebung an. Damit

nehme das Bauvorhaben auch die gebotene Rücksicht auf das benachbarte

Inventarobjekt E-Strasse 11. Das bauliche Umfeld des Projekts sei von

Gebäuden mit muralem Ausdruck geprägt. Die geplante Fassadengestaltung

übernehme dieses Merkmal und weise dabei ein ausgewogenes Verhältnis von

geschlossenen und offenen Fassadenteilen auf. Der Baukörper werde durch eine

horizontale und auch vertikale Gliederung strukturiert. Bei den Gebäuden in der

Umgebung des Bauvorhabens würden erdige Farbtöne vorherrschen. Die beim

streitigen Projekt vorgesehene graue Farbgebung für das Gebäudeäussere sei

zurückhaltend und füge sich deshalb gut in die Tonalität der Fassaden in der

Nachbarschaft ein. Beispielsweise verfüge auch das in der Nähe gelegene Gebäude

E-Strasse 12 über eine graue Fassadengestaltung und wirke deswegen nicht

fremd. Das Farb- und Materialkonzept sei sorgfältig ausgearbeitet und stimmig.

4.4

Das

Baurekursgericht setzt sich in seinem Entscheid eingehend mit den Ausführungen

der Baubehörde sowie den hiergegen vorgebrachten Rügen des Beschwerdeführers

auseinander und gelangt nach Durchführung eines Augenscheins zum Schluss, dass

die gestalterischen Anforderungen von § 238 Abs. 1 und 2 PBG erfüllt

seien. Indem das Bauvolumen von unten nach oben gestuft werde und die beiden

Baukörper auch horizontal versetzt seien, verfüge es nicht über eine wuchtige

Erscheinung. In der bestehenden baulichen Umgebung seien auch grössere

Bauvolumina anzutreffen. Trotz seines Volumens trete das Bauvorhaben durch den

zweifachen Versatz bedingt nicht dominierend oder störend in Erscheinung. Die

nähere bauliche Umgebung zeichne sich zudem nicht durch eine besondere Qualität

aus. Auch könne nicht von einer weitherum zurückhaltend ausgeschöpften

Ausnützung oder von einer qualifizierten landschaftlichen Empfindlichkeit

gesprochen werden. Auch bezüglich der Farbgebung sei nichts ersichtlich, das

gegen eine rechtsgenügende Einordnung und Gestaltung sprechen würde. Die

geplante Baute ordne sich ohne Weiteres in der Umgebung, in welcher die Farben

Weiss, Beige und Grau dominierten, ein.

4.5

Entgegen

der Rüge des Beschwerdeführers hat das Baurekursgericht die Einordnung nach

allen massgeblichen Kriterien und auf den konkreten Fall bezogen geprüft. Eine

rechtsfehlerhafte Interessenabwägung oder eine unrichtige

Sachverhaltsfeststellung liegen nicht vor. Die Würdigung der Einordnung des

Bauprojekts ist nachvollziehbar und nicht zu beanstanden.

Das Bauvorhaben, welches in zwei Baukörper gegliedert ist,

übernimmt bezüglich Körnigkeit den Massstab der umliegenden Gebäude. Die

Baukörper heben sich nicht durch ihr Volumen aus der baulichen Umgebung heraus.

Dass alle anderen sich in der Umgebung befindenden voluminösen Bauten besser

gestaltet worden sind, ist nicht ersichtlich. Die Baukörper treten nicht

dominierend oder störend in Erscheinung. Sie lassen zudem zum Inventarobjekt an

der E-Strasse 11 einen hinreichenden Abstand, welcher stark begrünt ist.

Das Bauvorhaben beeinträchtigt damit nicht die Wahrnehmung des Inventarobjekts.

Es ist zudem dem Geländeverlauf folgend abgestuft und nimmt damit auch die

gebotene Rücksicht auf die Moränenwelle F. Das ins Recht gelegte

Gutachten, welchem nur die beschränkte Aussagekraft eines Parteivorbringens

zukommt, vermag die Würdigung der Einordnung durch die Beschwerdegegnerin 2

und die Vorinstanz nicht zu entkräften. Wie aus verschiedenen Bildern

ersichtlich ist, überwiegen in der Umgebung des Bauvorhabens zwar die

Solitärbauten, dennoch gibt es – wie die Beschwerdegegnerin 2 zu Recht

vorbringt – diverse zusammengebaute oder abgewinkelte Gebäude. Ein

Bebauungsmuster, zu welchem das Bauvorhaben in Widerspruch steht, ist nicht

ersichtlich. In Bezug auf die Gestaltung der Umgebung bzw. des Vorgartengebiets

ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin 2 der Bauherrschaft im

Bauentscheid einige Auflagen machte, um insbesondere dem Charakter des stark

durchgrünten Quartiers Rechnung zu tragen. Auch bezüglich der Farbgebung ist

nicht ersichtlich, dass sich das Bauprojekt nicht rechtsgenügend einordnen

liesse. Für die Frage der befriedigenden Einordnung ist schliesslich nicht

wesentlich, ob ein anderes Bauvorhaben realisiert werden könnte, welches die

Nachbarn weniger beeinträchtigen würde. Der Beschwerdeführer vermag nicht

darzulegen, dass die Beurteilung der Einordnung nach § 238 Abs. 1 und

2.

PBG durch das Baurekursgericht als Fachgericht rechtsverletzend ist. Entsprechend

gibt es auch keinen Anlass, dem Beschwerdegegner 2 vorzuschreiben, eine

hellere und lichtreflektierende Hausfarbe zu wählen.

5.

5.1

Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung der Eigentumsgarantie gemäss

Art. 26 BV wegen übermässiger Beschattung seines Grundstücks durch die

projektierten Gebäude und reicht dazu neu auch ein Privatgutachten ein.

5.2

Nach

§ 284 Abs. 4 PBG in Verbindung mit § 30 der Allgemeinen

Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) darf die Nachbarschaft nicht

wesentlich durch Schattenwurf beeinträchtigt werden. Diese Bestimmungen

beziehen sich nach ihrem klaren Wortlaut lediglich auf den Spezialfall der

Hochhäuser. Unter den Begriff des Hochhauses fallen gemäss § 282 PBG

Gebäude, die höher als 25 m sind. Das projektierte Bauvorhaben

überschreitet an keiner Stelle die Grenze von 25 m und ist folglich nicht

als Hochhaus zu qualifizieren.

Bei allen anderen Gebäuden bestimmen die Abstandsvorschriften und weiteren Baubegrenzungsnormen

abschliessend, welche Auswirkungen durch Lichtentzug und Schattenwurf

auf ein Nachbargrundstück zulässig sind. Für die Anwendung der allgemeinen

Immissionsschutzbestimmung von § 226 Abs. 1 PBG, wonach jedermann

verpflichtet ist, bei der Eigentums- und Besitzausübung alle zumutbaren

baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die

Umgebung möglichst gering zu halten, bleibt kein Raum (VGr, 19. August

2005, VB.2005.00321, E. 2.2; VGr, 2. Juni 2010, VB.2010.00001,

E. 6.2). Gebäude, welche die Abstandsvorschriften und die weiteren

Baubegrenzungsnormen einhalten, können daher durch Lichtentzug oder Schattenwurf

zum vornherein nicht dergestalt auf Nachbargrundstücke einwirken, dass ihre

Erstellung gestützt auf § 226 PBG verhindert werden könnte (RB 1990

Nr. 75 [Leitsatz] = BEZ 1990 Nr. 28). Der Schattenwurf und die

geltend gemachte Wertverminderung sind daher hinzunehmen.

6.

6.1

Der

Beschwerdeführer macht schliesslich geltend, dass es auf dem Baugrundstück ein

Servitut gebe, keine hochwachsenden Bäume zu pflanzen. Dieses Servitut habe

teils grundbuchlichen Niederschlag gefunden. Ausser den "bestehenden

Obstbäumen" dürften auf dem Grundstück nur Sträucher gepflanzt werden. Die

von der Bausektion angeordneten Ersatzpflanzungen seien deshalb gar nicht

möglich.

6.2

Im

Baubewilligungsverfahren wird abgeklärt, ob einem Bauvorhaben keine

öffentlich-rechtlichen Bestimmungen, namentlich keine solchen aus dem

Planungs-, Bau- und Umweltschutzrecht, entgegenstehen. Demgegenüber obliegt die

Überprüfung auf Übereinstimmung mit privatrechtlichen Vorschriften oder

Vereinbarungen den Privaten, denen im Streitfall das zivilgerichtliche

Verfahren zur Verfügung steht (§ 1 VRG; § 317 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]; VGr,

30.

September 2014, VB.2014.00314, E. 2.2, nicht auf

www.vgrzh.ch veröffentlicht). Privatrechtliche Institute sind im

Baubewilligungsverfahren nur dann zu prüfen, wenn sie baupolizeilich relevant

sind, wie zum Beispiel die (privatrechtliche) Sicherung der dauernden und

jederzeitigen Benützung einer Zufahrt oder die Parzellanordnung (VGr, 11. Januar

2006, VB.2005.00464, E. 3.2). Die Pflanzendienstbarkeit ist vorliegend

jedoch nicht baupolizeilich relevant: Im Unterschied etwa zu einem Wegrecht

hängt vorliegend die Überbauung (bzw. deren Einordnung) nicht vom Bestand oder

Nichtbestand der Dienstbarkeit ab. Der Beseitigung der drei Birken wurde stattgegeben,

weil diese Bäume aufgrund schlechter Vitalität und Bruchgefahr als nicht bzw.

nur bedingt erhaltenswürdig eingestuft wurden. Eine langfristige Entwicklung

dieser Bäume in Zusammenhang mit dem Bauvorhaben sei deshalb unrealistisch. Die

Beseitigung der Föhre werde erlaubt, weil aufgrund der geplanten Gebäudesetzung

der markante Baumbestand im Süden der Parzelle erhalten werden könne. Hingegen

wurde die Bewilligung zur Beseitigung der vier Bäume nicht an Ersatzpflanzungen

gebunden. Der Bauentscheid hält zwar fest, dass solche vorgesehen sind, macht

die Erteilung der Baubewilligung bzw. den Entscheid über die befriedigende

Einordnung jedoch nicht davon abhängig. Entsprechend ist eine Überprüfung der

fraglichen Dienstbarkeit durch das Verwaltungsgericht nicht angezeigt.

7.

Die Beschwerde ist nach dem Gesagten vollumfänglich

abzuweisen.

8.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm nicht

zu. Er ist zudem zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine

angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als

angemessen erscheint eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.-

(Mehrwertsteuer eingeschlossen). Demgegenüber ist der lokalen Baubehörde in der

vorliegenden Konstellation, wo sich auf beiden Seiten private Parteien

gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung zuzusprechen (vgl.

Plüss, § 17 N. 100).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird

abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 13'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 480.-- Zustellkosten,

Fr. 13'480.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine

Parteientschädigung von Fr. 5'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an

…