VB.2016.00565

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00565

22. Juni 2017Deutsch18 min

(URT.2017.19035)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 3. Februar 2016 verzichtete der

Stadtrat Winterthur auf die Unterschutzstellung der Liegenschaft Salstrasse 20,

Kat.-Nr. 02, Assek.-Nr. 03, in Winterthur.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH

mit Eingabe vom 17. März 2016 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte

die Aufhebung des Entscheids und die definitive Unterschutzstellung des

streitbetroffenen Gebäudes. Mit Entscheid vom 18. August 2016 wies das

Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.

Dagegen erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH am 19. September

2016.

Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragte, der Entscheid des

Baurekursgerichts sei aufzuheben und das Mehrfamilienhaus Salstrasse 20

sei in angemessenem Umfang definitiv unter Schutz zu stellen, eventualiter sei

die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter

Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte am 3. Oktober 2016

die Abweisung der Beschwerde. Die F AG beantragte als Mitbeteiligte am 19. Oktober

2016.

die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werde, unter Entschädigungsfolgen.

Mit Beschwerdeantwort vom 24. Oktober 2016 beantragte der Stadtrat

Winterthur auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie

abzuweisen, unter Entschädigungsfolgen.

Mit Replik vom 17. November 2016 hielt der Zürcher

Heimatschutz ZVH an seinen Anträgen fest. Am 9. Dezember 2016 verzichtete

der Stadtrat Winterthur ausdrücklich auf eine begründete Duplik und bestreitet

die Replik unter Verweis auf seine Beschwerdeantwort als unzutreffend und hält

an den darin gestellten Anträgen fest. Die F AG nahm am 12. Dezember

2016.

zur Replik Stellung und hielt an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der

Beschwerde zuständig, und der Beschwerdeführer ist als durch den Entscheid der

Vorinstanz beschwerte Partei zur Erhebung des Rechtsmittels ohne Weiteres

legitimiert.

Die Vorinstanz bejahte die Legitimation des Zürcher

Heimatschutzes ZVH. Der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte machen geltend,

der Zürcher Heimatschutz ZVH sei gestützt auf die Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts nicht zur Beschwerde legitimiert.

1.2

Gemäss dem

Wortlaut von § 338b des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) sind gesamtkantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn

Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten,

rein ideellen Zielen widmen, zum Rekurs oder zur Beschwerde legitimiert gegen

Anordnungen und Erlasse, soweit sie sich auf den III. Titel oder § 238

Abs. 2 stützen (lit. a) oder hätten stützen sollen (RB 1990

Nr. 11; VGr, 20. Dezember 2001, VB.2001.00351, E. 1b). Der

Beschwerdegegner hat mit dem Beschluss, auf eine Unterschutzstellung der

streitbetroffenen Baute zu verzichten, eine Anordnung getroffen, die sich auf

den III. Titel des Planungs- und Baugesetzes stützt, womit die

Legitimation des Beschwerdeführers zu bejahen ist. Was der Beschwerdegegner

bzw. die Mitbeteiligte dagegen vorbringen, verfängt nicht: Nach der

Rechtsprechung hängt zwar die Rekurs- und Beschwerdelegitimation von Natur- und

Heimatschutzverbänden in der Regel davon ab, ob das betreffende Objekt

inventarisiert wurde oder bei pflichtgemässem Handeln der zuständigen Behörden

hätte inventarisiert sein müssen. In Ausnahmefällen wird die Legitimation auch

bei nicht inventarisierten Objekten bejaht (vgl. Martin Bertschi, in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 166

mit Hinweisen; VGr, 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1). Diese Einschränkung hat die Rechtsprechung für das

Beschwerderecht der Verbände entwickelt, da diese andernfalls mit der

behaupteten Missachtung der Bestimmungen über den Natur- und Heimatschutz oder

von § 238 Abs. 2 PBG praktisch gegen jede Anordnung hätten rekurrieren

können, was nicht der Absicht des Gesetzgebers entsprochen hätte. Wie

die Vorinstanz jedoch zutreffend ausgeführt hat, stellt sich die Frage nach der

weitergehenden Legitimationsumschreibung nur bei Anordnungen, die (potenzielle)

Schutzobjekte tangieren, sich aber nicht auf den III. Titel des Gesetzes

stützen, wie etwa Baubewilligungen. Es besteht kein Anlass, vorliegend vom

klaren Wortlaut des Gesetzes abzuweichen.

Die angefochtene Anordnung beinhaltet ausschliesslich einen

negativen Schutzentscheid, eine Materie, die mit den Interessen des Natur- und

Heimatschutzes in unmittelbarem Zusammenhang steht. Es liegt gerade nicht die

Situation vor, dass ein Verband eine Schutzwürdigkeit bloss behauptet. Fällt

eine Behörde in Anwendung ihres (Auswahl-)Ermessens einen solchen Entscheid, so

ist die Legitimation von Natur- und Heimatschutzverbänden zu bejahen (vgl. Jürg

Bosshart/Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 19 N. 28 mit Hinweisen). Vorliegend

attestierte – im Unterschied zu dem vom Beschwerdegegner zitierten Entscheid

VB.2013.00411 – ein Gutachten aus dem Jahr 1993 dem streitbetroffenen Gebäude

eine wichtige Zeugenschaft. Dieses Gutachten veranlasste den Beschwerdegegner,

die Schutzwürdigkeit näher abzuklären. Dass der Beschwerdegegner unter diesen

Umständen trotz fehlendem Inventareintrag eine Schutzabklärung vornahm, liegt

in seinem pflichtgemässen Ermessen. Die Rechtmässigkeit des negativen

Schutzentscheids ist eine materielle Frage; sie vermag an der Legitimation des

Beschwerdeführers nichts zu ändern.

1.3

Da auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten bzw. ist die Vorinstanz zu Recht auf den Rekurs eingetreten.

2.

2.1

Einleitend

ist festzustellen, dass sich ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht

aufgrund der vorhandenen Akten und dem Umstand, dass die Vorinstanz einen

Augenschein durchgeführt und ausführlich dokumentiert hat, bei dieser

Ausgangslage erübrigt.

2.2

Die

Mitbeteiligte ist Grundeigentümerin der an der Salstrasse 20 in Winterthur

gelegenen Parzelle Kat.-Nr. 02. Auf diesem Grundstück steht ein

Mehrfamilienhaus, welches der Winterthurer Architekt Hermann Siegrist der

Ältere 1896/97 errichtete. Es ist nicht im Inventar der schutzwürdigen

Baudenkmäler von kommunaler Bedeutung der Stadt Winterthur aufgeführt. Die

Gründeigentümerin möchte das bestehende Gebäude abbrechen und durch einen

grösseren Neubau ersetzen. Da ein denkmalpflegerisches Gutachten aus dem Jahr

1993.

vorlag, welches dem Gebäude eine wichtige Zeugeneigenschaft attestierte,

wurde nach Eingang des Baugesuchs eine Schutzabklärung in die Wege geleitet.

2.3

Gemäss

§ 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem

Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als

wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder

baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder

Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen

Umgebung. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als

Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das

Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Bei

der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde die darin enthaltenen

unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und es obliegt ihr als Teil der

Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des

betroffenen Objekts. Bei der Prüfung der Frage, ob ein Denkmal Schutz verdient,

hat eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte

Gesamtbeurteilung Platz zu greifen, welche den kulturellen, geschichtlichen,

künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks

mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; VGr, 9. Juli 2015,

VB.2014.00603, E. 3.1; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 206). Dabei kommt

allfällig vorhandenen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu. Das

Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von

Fachleuten und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei

(§ 7 Abs. 4 VRG). Allerdings geniesst ein vollständiges,

nachvollziehbares und schlüssiges Gutachten einen hohen Beweiswert. Aus diesem

Grund darf das Gericht von einem solchen Gutachten nicht ohne triftige Gründe

abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann vor, wenn das

Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die

Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (BGE

136.

II 539 E. 3.2; VGr, 3. November 2014, VB.2014.00445, E. 6.2;

Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 146 und 147; Regina

Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. A.,

Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775).

2.4

Eine Baute

soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen,

wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben. Eine Abwägung

zwischen öffentlichen Interessen an der Erhaltung eines Schutzobjekts und den

privaten Interessen an einer möglichst freien Nutzung des Grundstücks kann nur

vorgenommen werden, wenn die Qualität des Objekts als wichtiger Zeuge bekannt

ist (VGr, 5. Februar 2014, VB.2013.00476, E. 4). Da

Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen

verbunden sind, dürfen sie aber nicht lediglich im Interesse eines begrenzten

Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen breiter, d. h. auf objektive und

grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und von einem grösseren Teil der

Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit

erheben zu können (BGE 120 Ia 270 E. 4a; 118 Ia 384 E. 5a, mit

Hinweisen).

3.

3.1

Zunächst

gilt es zu prüfen, ob es sich beim streitbetroffenen Gebäude um ein

schutzwürdiges Objekt handelt. Falls die Schutzwürdigkeit des Objekts dem

Grundsatz nach zu bejahen sein sollte, würde sich im Hinblick auf die

Verhältnismässigkeitsprüfung ausserdem die Frage nach dem Grad der

Schutzwürdigkeit stellen.

3.1.1

Das Gutachten von 1993 kam zum Schluss, die Liegenschaft Salstrasse 20

sei ein wichtiger städtebaulicher Zeuge. Das Gebäude sei ein typischer

Vertreter des mittelständischen Zeilenhauses und stehe mit der ihm

gegenüberliegenden Eglise Française exponiert an der Kreuzung

Neuwiesen-/Salstrasse. In der Formensprache sei das Gebäude im Zuge der Quartierentwicklung

als markantes, dreiseitig freistehendes Eckhaus des Historismus erbaut worden.

Die architektonische/baukünstlerische Qualität liege in der sorgfältigen

Gestaltung der Fassaden, aber auch in der Situierung des Hauses auf der

Parzelle und der Konzeption des Grundrisses begründet. Die hier gefundenen

Lösungen – Zurücksetzung des Gebäudes hinter die Baulinie und Ausrichtung der

Räume – bedeute eine Optimierung der Wohnqualität hinsichtlich Luft- und

Lichtzufuhr. Aber auch die Innenausstattung sei in fast einmaliger Intaktheit

gewahrt geblieben.

3.1.2

Die Denkmalpflege der Stadt Winterthur beauftragte 2015 die K AG mit

der Ausarbeitung eines Gutachtens zwecks Klärung der Plausibilität des

Gutachtens aus dem Jahre 1993. Ausserdem sollte das Gutachten auf die

Aktualität hinsichtlich des baulichen Zustands und der aktuellen Praxis beim

Denkmalschutz überprüft werden. Darüber hinaus sei die Frage nach der

Einmaligkeit des Objektes zu beantworten, unter Nennung allfälliger gleichwertiger

Beispiele.

Vorab wurde im Gutachten der K AG festgehalten,

anlässlich der Überarbeitung des städtischen Inventars 2004 habe die mit der

Überarbeitung beauftragte K AG nach rein äusserlichem Augenschein des

streitbetroffenen Objekts Antrag auf Nichtaufnahme in das Inventar gestellt. Es

seien gegen 2'500 Objekte überprüft worden. Eine Archivarbeit im engeren Sinn

habe nicht geleistet werden können. Die Detaildokumentation (Gutachten) der

Salstrasse 20 aus dem Jahr 1993 habe nicht vorgelegen.

Das Gutachten der K AG zog betreffend die wichtige

Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG folgende

Schlüsse: Eine siedlungsgeschichtlich wichtige Zeugeneigenschaft für das

Neuwiesenquartier lasse sich nicht nachweisen. Dem Dreifamilienhaus komme

jedoch eine wichtige architekturhistorische Zeugeneigenschaft hinsichtlich der

Beachtung von wohnhygienischen Anliegen zu. Es besitze mit 161 m2 grossen

Etagenwohnungen und weitestgehend intakten Ausstattungen aus der Bauzeit von

1897.

eine wichtige sozialhistorische Zeugenschaft. Im Inventar von 2006

befänden sich Vergleichsbeispiele mit kleineren Wohnungen sowie weniger

aufwändigen und intakter Ausstattung. Zusammen mit der

Reiheneinfamilienhauszeile Neuwiesenstrasse 49–59 und ihrem westlichen

Mehrfamilienhauskopfbau dokumentiere das Ensemble die Wohnsituation des

mittleren und höheren Kaders der Firma Gebrüder Sulzer im letzten Viertel des

19.

Jahrhunderts. Auch mit Bezug auf das Ortsbild komme dem Eckhaus eine

hohe Bedeutung zu. Es bilde mit der vorgenannten Einfamilienhauszeile ein

intaktes, einzigartiges Wohnhausensemble.

3.1.3

Dem Protokoll der Sitzung der Fachgruppe Denkmalpflege der Stadt Winterthur

vom 3. November 2015 zufolge war das Gebäude von 1981 bis 2006 auf

internen Inventarlisten aufgeführt. Damals sei eine Schutzabklärung im

Einvernehmen mit der damaligen Eigentümerin unter dem Vorbehalt gestoppt

worden, dass die Schutzwürdigkeit zu einem späteren Zeitpunkt geklärt werden

sollte. Zuhanden des Stadtrates bestätigte die Fachgruppe das Gutachten der K

und erachtete das Gebäude aussen wie innen samt Ausstattung als schutzwürdig.

3.2

Der Beschwerdegegner

war in seinem Entscheid zum Schluss gekommen, das Gebäude Salstrasse 20

stelle für die Stadt Winterthur einen wichtigen und authentisch erhaltenen

Zeugen einer wirtschaftlichen, sozialen und baukünstlerischen Epoche dar. In

der Rekursantwort stellte der Beschwerdegegner das Gutachten K infrage. Es

stehe im Widerspruch zum Antrag des Gutachters im Inventarisierungsverfahren

und sei nicht schlüssig. In der Detaildokumentation von 1993 fehle zudem eine

hinreichende denkmalpflegerische Bewertung.

3.3

Die

Vorinstanz erachtete die Kritik an den Gutachten als nicht gerechtfertigt und

kam zu Recht zum Schluss, dass es sich beim streitbetroffenen Gebäude um ein

Schutzobjekt handle. Auf die zutreffenden Ausführungen kann verwiesen werden (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).

3.3.1

Die vom Beschwerdegegner gerügte Widersprüchlichkeit in der

Detaildokumentation von 1993 ist nicht nachvollziehbar: Die Feststellung, das

damals fast unverbaute "Neuwiesen" sei das erste einheitlich geplante

Neuquartier der Stadt, bezog sich gemäss Detaildokumentation insbesondere auf

die Quartierplanung und eine moderne Strassenplanung. Dass das Gebäude

Salstrasse 20 als Kopfbau einer sechsteiligen Häuserzeile an der Salstrasse

gegenüber der Flucht des später erbauten Doppelhauses Salstrasse 24/Tellstrasse 28

zurücktritt, ist noch kein Widerspruch zu einer einheitlichen Strassen- und

Quartierplanung.

3.3.2

Dem Beschwerdegegner ist zwar zuzustimmen, dass die fehlende

Inventarisierung grundsätzlich ein Indiz dafür ist, dass dem Gebäude anlässlich

der Überarbeitung der Inventare keine herausragende Zeugenschaft anerkannt

wurde. Nur die Gebäude Neuwiesenstrasse 49–59 wurden zur Aufnahme ins Inventar

empfohlen. Die Begründung, weshalb die Salstrasse 20 nicht zur Aufnahme

ins Inventar empfohlen wurde, ist indes nachvollziehbar. So wurden aufgrund der

Rahmenbedingungen des Auftrags keine Archivarbeiten vorgenommen; auch das

Gutachten von 1993 lag nicht vor. Sodann wurde nur ein äusserer Augenschein

vorgenommen und eine Auswahl aus den Mehrfamilienhausbauten der Zeit zwischen

1975.

und 1914 getroffen. Ob der vom Beschwerdegegner geltend gemachte schlechte

Zustand der Fassade zusammen mit der Beeinträchtigung durch die direkt

anschliessende Fassade der Gebäude Neuwiesenstrasse 49–59 Grund für die

Nichtempfehlung war, kann offenbleiben. Dass eine vertiefte Schutzabklärung des

Gebäudes (insbesondere auch zum Innenausbau) zu einem anderen Resultat kommt

als die Prüfung der Inventarisierung von 2'500 Objekten, vermag das

Gutachten K noch nicht in Zweifel zu ziehen. Die Kritik des Beschwerdegegners

am Gutachten K ist unter diesen Umständen unbegründet.

3.3.3

Anzumerken ist sodann, dass das Baurekursgericht als Fachgericht über die

nötigen Fachkenntnisse verfügt, um denkmalpflegerische Fragestellungen

sachkompetent zu beurteilen (vgl. VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00380, E. 4.5.2

mit Hinweisen). Die Beurteilung des Baurekursgerichts, die sich auf die

genannten Gutachten und die Eindrücke anlässlich des Augenscheins vom

15.

Juli 2016 stützt, sind vollständig, klar, wohlerwogen und

nachvollziehbar. Es besteht deshalb kein Anlass, die Schutzwürdigkeit anders zu

beurteilen als die Vorinstanz.

3.4

Was den

Grad der Schutzwürdigkeit betrifft, geht die Vorinstanz von einem höchstens mittleren

Grad aus. Sie legte überzeugend dar, wie sie zu dieser Beurteilung gekommen ist.

Der Einwand des Beschwerdeführers, die Vorinstanz erfinde mit der Bedeutung der

fraglichen Epoche für die Stadt Winterthur ein neues Kriterium, ist nicht zutreffend

und gibt die Erwägungen der Vorinstanz verkürzt wieder. Neben den abstrakten

Ausführungen beurteilt die Vorinstanz die Wichtigkeit des Zeugen unter anderem

aus der Bedeutung dessen, für das er mit Bezug auf die Stadt steht. Eine

rechtsfehlerhafte Beurteilung ist darin nicht zu sehen, verlangt § 203

Abs. 1 lit. c PBG doch ausdrücklich, dass ein wichtiger Zeuge

erhaltenswürdig sein muss als Zeuge einer bestimmten Epoche. Eine Verknüpfung

mit der Sozial- und Wirtschaftsgeschichte der konkreten örtlichen Verhältnisse

drängt sich bei der Beantwortung dieser Frage geradezu auf. Die Vorinstanz hat

sodann ausführlich Vergleichsobjekte beurteilt, was zu einer Relativierung des

mittleren Grades der Schutzwürdigkeit führte. Diese Feststellung kann nur so

verstanden werden, dass die Vorinstanz den Grad der Schutzwürdigkeit tiefer als

bei einer mittleren Schutzwürdigkeit qualifiziert. Die Ausführungen der

Vorinstanz zum Grad der Schutzwürdigkeit sind mit Blick auf ihre Kognition

nicht zu beanstanden.

4.

4.1

Die Qualifikation

eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich

mitprägendes Element" für die Umgebung führt nicht zwingend zur Anordnung

von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur,

wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu

werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992

Nr. 62; eingehend auch VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3).

Eine solche Interessenabwägung ist zwar ebenfalls grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht

überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden

Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume,

welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind. Sie müssen unter mehreren infrage kommenden Objekten eine

Auswahl treffen und diejenigen selektionieren, welche sie in Beachtung aller

Umstände als für die Unterschutzstellung am geeignetsten halten (RB 1989

Nr. 67; zum Ganzen auch Jürg Hess, Der Denkmalschutz im zürcherischen

Planungs- und Baugesetz, Zürich 1986, S. 76 ff.).

4.2

Im Fall eines

Verzichts auf die Unterschutzstellung eines wichtigen Zeugen hat die Gemeinde

ihre Denkmalpflegestrategie unter Verweis auf vergleichbare, bereits unter

Schutz gestellte Objekte darzulegen sowie unter Verhältnismässigkeitsgesichtspunkten

unterschiedlich weitreichende Schutzanordnungen (z. B. eine teilweise Unterschutzstellung, Ergänzungsbauten

sowie allfällige Nutzungskonzepte) vertieft zu prüfen und schlussendlich die

erforderliche Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller übrigen

einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen (VGr, 9. Juli 2015,

VB.2014.00603, E. 3.1). Die Vorinstanz führt sodann gestützt auf die

Rechtsprechung aus, wie die wirtschaftlichen Interessen bei der

Interessenabwägung zu gewichten sind, darauf kann verwiesen werden (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).

4.3

Die beiden

Gutachten aus den Jahren 1993 und 2005 äussern sich nicht zur Frage der

Verhältnismässigkeit. Einzig die Fachgruppe Denkmalschutz hielt in ihrem

Sitzungsprotokoll vom 3. November 2015 fest, das Gebäude sei in einem

guten baulichen Zustand. Es seien in den letzten 50 Jahren keine

Investitionen mehr getätigt worden. Das Gebäude habe ein intaktes Potenzial und

sei nach der Sanierung marktfähig. Mit einem zusätzlichen Gebäude auf der

Westseite der Parzelle erscheine die gemäss Bauordnung maximale Ausnutzung als

realisierbar, ohne Übertragung der Ausnützung von der Hofparzelle, sodass eine

Unterschutzstellung verhältnismässig erscheine. Diese Ausführungen werden nicht

näher begründet, weshalb sie von der Vorinstanz zu Recht nicht entscheidend

berücksichtigt wurden. Auch der Entscheid des Beschwerdegegners äussert sich

nur sehr knapp zur Verhältnismässigkeit.

4.4

Das

Baurekursgericht hat seinen Entscheid in Ausschöpfung seiner Kognition

eingehend begründet. Eine Ermessensüberschreitung ist nicht ersichtlich. Zur

Rüge des Beschwerdeführers die Schutzqualität sei der Mitbeteiligten bekannt

und vorhersehbar gewesen, was die Vorinstanz nicht gewürdigt habe, ist

Folgendes anzuführen: Die vorsorgliche Unterschutzstellung gemäss § 210

PBG aus dem Jahre 1993 kann nicht als Beweis dafür dienen, dass die

Mitbeteiligte nicht in ihrem Vertrauen zu schützen ist bzw. die fehlende

Inventarisierung in der Interessenabwägung nicht zu berücksichtigen ist. Das

Veränderungsverbot fiel innert Jahresfrist dahin, weil keine dauernde Anordnung

getroffen wurde (vgl. § 210 in Verbindung mit § 209 Abs. 3 PBG).

Ein Nutzungskonzept aus dem Jahr 1995 wurde ebenso wenig umgesetzt. Die

Mitbeteiligte durfte unter diesen Umständen die fehlende Inventarisierung als

Indiz dafür werten, dass es der streitbetroffenen Baute an Schutzwürdigkeit

fehlt und nicht mit einer Schutzanordnung zu rechnen ist. Dass sie nach Erwerb

der Liegenschaft verschiedene Nutzungsvarianten prüfen liess, ist üblich und

kann ebenso wenig dazu führen, dass die Vorinstanz das Gebot der

Rechtssicherheit vorliegend bei der Interessenabwägung nicht berücksichtigen

durfte. Die Vereinbarung zwischen den Stadtwerken Winterthur und der

Mitbeteiligten wurde sodann nach dem Erwerb des Grundstücks und nach der

Projektstudie der Isler Architekten geschlossen. Dass in dieser Vereinbarung

"allfällige Begehren der Denkmalpflege" erwähnt werden, ändert

nichts.

4.5

Angesichts

der bei den Akten liegenden Schätzungen und Studien ist davon auszugehen, dass

die integrale Unterschutzstellung für die Grundeigentümer grosse finanzielle

Nachteile zur Folge hätte. Die Projektierungskosten sind jedoch, wie der

Beschwerdeführer rügt, nicht zu berücksichtigen, da dieses Risiko der Bauherr

zu tragen hat. Ansonsten ist es nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz die

Kostenschätzungen der Mitbeteiligten dahingehend prüfte, ob sie plausibel sind.

Sodann hat sich die Vorinstanz auch mit den möglichen Varianten

auseinandergesetzt.

4.6

Hinsichtlich

der weiteren Aspekte der Verhältnismässigkeitsprüfung kann auf die

entsprechenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Es sind vorliegend

nicht allein finanzielle Interessen, die gegen einen weitergehenden

Schutzumfang sprechen, sondern ebenso das öffentlichen Interesse an einem

haushälterischen Umgang mit dem Boden (Art. 1 Abs. 1 des

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979). Insgesamt erweist sich die

vorinstanzliche Interessenabwägung namentlich angesichts des vergleichsweise

tiefen Grades der Schutzwürdigkeit noch nicht als rechtsverletzend.

4.7

Dies führt

zusammengefasst zur Abweisung der Beschwerde.

5.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer

aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Er ist

zudem zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen privaten Mitbeteiligten eine

angemessene Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 2'000.- zu bezahlen

(§ 17 Abs. 3 VRG); auf dieser Entschädigung ist keine Mehrwertsteuer

zuzusprechen, weil davon auszugehen, dass die private Beschwerdegegnerin vorsteuerabzugsberechtigt

ist Der unterliegende Beschwerdeführer hat keinen Anspruch auf eine

Parteientschädigung. Die lokale Baubehörde hat sodann im Streit zwischen zwei

privaten Parteien praxisgemäss ebenfalls keinen Anspruch auf eine

Parteientschädigung (vgl. Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 93

ff.).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 170.-- Zustellkosten,

Fr. 7'170.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Mitbeteiligten

eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu entrichten, zahlbar innert

30.

Tagen nach Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …