VB.2016.00566

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00566

8. Juni 2017Deutsch21 min

(URT.2017.18994)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 24. November 2015 erteilte die Baubehörde

Meilen der einfachen Baugesellschaft I (bestehend aus J, K AG, L und M) die

Baubewilligung für den Abbruch eines bestehenden Wohnhauses und den Neubau

eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der O-Strasse 02

in Meilen.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierten die Erbengemeinschaft A

(bestehend aus B, C und D), E und F am 17. Dezember 2015 an das

Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses wies ihr Rechtsmittel mit Entscheid

vom 16. August 2016 ab.

III.

Am 19. September 2016 führten die Erbengemeinschaft A,

E und F Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten, den Entscheid des

Baurekursgerichts sowie den Beschluss der Baubehörde aufzuheben, unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Am

12.

Oktober 2016 beantragte die Einfache Baugesellschaft I auf die

Beschwerde nicht einzutreten bzw. diese abzuweisen, alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten der

Beschwerdeführenden. Das Baurekursgericht liess sich am 18. Oktober 2016 mit

dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die Baubehörde Meilen beantragte

gleichentags, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich

Mehrwertsteuer) zulasten der Beschwerdeführenden abzuweisen, soweit darauf

einzutreten sei. Die Erbengemeinschaft A, E und F nahmen hierzu am

11.

November 2016 Stellung. Die Baubehörde Meilen hielt mit Schreiben vom

18.

November 2016 an ihren Anträgen fest. Die Einfache

Baugesellschaft I reichte am 30. November 2016 ihre Duplik ein,

woraufhin die Erbengemeinschaft A, E und F am 12. Dezember 2016 an

ihren Anträgen festhielten. Dazu nahm die Einfache Baugesellschaft I am

10.

Januar 2017 Stellung. Am 30. Januar 2017 reichten die

Erbengemeinschaft A, E und F ihre Stellungnahme zur Quadruplik ein. Die

Einfache Baugesellschaft I verzichtete schliesslich am 15. Februar

2017.

auf eine weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

Die private Beschwerdegegnerin plant, das auf dem

Baugrundstück bestehende Einfamilienhaus abzubrechen und durch ein

Mehrfamilienhaus mit sieben Wohneinheiten und einer Unterniveaugarage zu

ersetzen. Die Bauparzelle liegt an der Stichstrasse Kat.-Nr. 03

(nachfolgend Stichstrasse). Diese mündet im Nordosten in die Strassenparzelle

Kat.-Nr. 04 (nachfolgend Strassenparzelle), welche ihrerseits nördlich in

der O-Strasse endet. Die geplante Erschliessung des Baugrundstücks erfolgt von

der grundstücksinternen Tiefgarage aus über die Stichstrasse und die

Strassenparzelle hin zur O-Strasse.

2.

2.1

Bausachen ist ein Nachbar zur Erhebung von Rechtsmitteln legitimiert, wenn er

über eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück

verfügt, er durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die

Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen)

Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit

zu beseitigen vermag (Martin Bertschi, in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegesetz des Kantons Zürich

(VRG), 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 55 ff.; VGr, 25. Januar 2012,

VB.2011.00559, E. 2). Die besondere Betroffenheit

muss erst näher erörtert werden, wenn die Distanz zum Baugrundstück mehr als

100.

m beträgt (BGr, 1. Februar 2012,1C_346/2011, E. 2.5;

Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 56). Gemäss der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung wird das Beschwerderecht in der Regel anerkannt, wenn die

Liegenschaft des Nachbarn unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt (BGr,

16.

Juli 2010,1C_236/2010, E. 1.4).

2.2

Die

Grundstücke der Beschwerdeführenden 1.1–1.3 (Kat.-Nr. 05) und 3

(Kat.-Nr. 06) grenzen unmittelbar an das Baugrundstück an, womit die

erforderliche enge nachbarliche Raumbeziehung zur Bauparzelle zweifellos

gegeben ist. Die Beschwerdeführerschaft rügt sowohl vor Vorinstanz wie auch vor

Verwaltungsgericht in erster Linie die mangelnde Erschliessung des Baugrundstücks.

Im Rekursverfahren führte sie zu ihrer Legitimation zudem aus, sie sei durch

die zusätzliche Beanspruchung der Wegparzellen (Kat.-Nr. 03 und 04), die

auch ihr zur Erschliessung dienten, mehr als Dritte vom Bauvorhaben betroffen.

Aus den Akten ergibt sich sodann, dass die Beschwerdeführenden 1.1–1.3 und

3.

(mit weiteren Personen zusammen) Miteigentümer der Strassenparzelle

Kat.-Nr. 04 sind. Die Beschwerdeführenden 1.1–1.3 verfügen zudem über

einen Miteigentumsanteil an der Stichstrasse Kat.-Nr. 03. Der Ersatz des

Einfamilienhauses durch ein Mehrfamilienhaus würde unstreitig zu einer

Mehrbelastung dieser Strassenparzellen führen. Als durch diese Mehrbelastung

direkt in ihrem Eigentum betroffene Miteigentümer sind die

Beschwerdeführenden 1.1–1.3 und 3 ohne Weiteres zur Erhebung von

Rechtsmitteln legitimiert (vgl. VGr, 10. Juni 2015,

VB.2014.00555, E. 3.2). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen gegeben

sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.3

Die

Beschwerdeführerschaft äussert vor Verwaltungsgericht unter dem Titel

"Anliegen der Beschwerdeführenden" die Befürchtung, dass ihr bei

einer späteren Realisierung ihrer eigenen Bauabsichten ein fehlender Wendeplatz

entgegengehalten werden könnte und sie dann in ein Quartierplanverfahren

gezwungen werden würde, das bereits im heutigen Zeitpunkt angezeigt wäre. Die

private Beschwerdegegnerin rügt gestützt hierauf, die Beschwerdeführerschaft

mache unbestimmte zukünftige Interessen geltend und es fehle ihr daher an einem

aktuellen Rechtsschutzinteresse. Sie verkennt dabei, dass die

Beschwerdeführerschaft im hier interessierenden Abschnitt nicht ihre

Legitimation begründet, dies tut sie im Absatz davor, sondern sie beschreibt

darin die inneren Beweggründe für ihre Beschwerde. Solche haben aber in

der Regel keinen Einfluss auf die Frage der Legitimation, muss doch zwischen

den Beweggründen und dem geltend gemachten Interesse ohnehin kein Zusammenhang

bestehen (Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 21). Eine Grenze bildet

jedoch die zweckwidrige bzw. rechtsmissbräuchliche Erhebung eines

Rechtsmittels. Aufgrund des verfassungsrechtlich garantierten

Rechtsverweigerungsverbots sowie der Rechtsweggarantie wird eine solche

Rechtsmissbräuchlichkeit allerdings nur mit grosser Zurückhaltung angenommen.

So ist es namentlich nicht grundsätzlich rechtsmissbräuchlich, wenn ein Nachbar

ein nicht aussichtsloses Rechtsmittel erhebt, um vom Bauherrn eine

Entschädigung zu erhalten (Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 21). Vor dem

Hintergrund dieser Rechtsprechung rechtfertigt es sich vorliegend nicht, der

Beschwerdeführerschaft ihre – gemäss obigen Ausführungen bestehende –

Legitimation einzig aufgrund der von ihr (zusätzlich) vorgebrachten inneren

Beweggründe abzusprechen. Entgegen der privaten Beschwerdegegnerin könnte die

Beschwerdeführerschaft ihr Anliegen bei einer Gutheissung der Beschwerde denn

auch durchaus erreichen, würde doch die Verneinung der genügenden Erschliessung

des Baugrundstücks mit grösster Wahrscheinlichkeit zur Durchführung eines

Quartierplanverfahrens führen. Von einem sachfremden Ziel kann unter diesen

Umständen keine Rede sein.

3.

3.1

Zwischen

den Parteien ist in der Hauptsache strittig, ob das Baugrundstück genügend

erschlossen ist. Die Beschwerdeführerschaft bringt dazu insbesondere vor, die

Strassenparzelle und die Stichstrasse seien in Bezug auf die

erschliessungstechnischen Anforderungen als Einheit zu betrachten. Darüber

hinaus sei auch die zukünftige bauliche Entwicklung auf den Grundstücken

Kat.-Nrn. 05 und 07 der Beschwerdeführenden 1.1–1.3 und 2 in die

Betrachtung miteinzubeziehen. Zudem erfülle die Ausweitung der Strassenparzelle

die Anforderungen an einen Kehrplatz nicht.

3.2

Bei der

genügenden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine

Grundanforderung, welcher alle Bauvorhaben zu genügen haben. Erschlossen ist

ein Grundstück unter anderem dann, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten

und Anlagen genügend zugänglich ist (§ 236 Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG, LS 700.1]). Genügende

Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und

Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge

der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1

Satz 1 PBG). Zufahrten müssen für jedermann verkehrssicher sein

(§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Gestützt auf § 360 Abs. 1

in Verbindung mit § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG erliess der

Regierungsrat Normalien über die Anforderungen an Zugänge (Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 [ZN, LS 700.5]).

3.3

Wie

erwähnt soll das Baugrundstück über die Stichstrasse und die Strassenparzelle

sowie die O-Strasse erschlossen werden. Direkt an der rund 54 m langen

Stichstrasse liegen die Häuser O-Strasse 08, 02, 09 und 10. Gegenwärtig

entspricht dies 7 Wohneinheiten. Nach Vollendung des

streitgegenständlichen Bauvorhabens wären es deren 13. Die in die O-Strasse

mündende Strassenparzelle ist etwa 35 m lang und verfügt über einen nach

Osten führenden, mehr als 10 m langen Seitenarm bzw. Fortsatz. Dieser

Fortsatz der Strassenparzelle dient den Anwohnern, Besuchern und öffentlichen

Diensten als Wendeplatz. Direkt über die Strassenparzelle wird das Gebäude an

der O-Strasse 11 (1 Wohneinheit) und über deren östlichen Seitenarm

die O-Strasse 12 bis 13a (4 Wohneinheiten) und 14 bis 15

(7 Wohneinheiten) erschlossen.

3.4

Gemäss der

verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist es grundsätzlich zulässig, Strassen für die Festlegung der Zugangsart in mehrere

funktionelle Abschnitte zu unterteilen. Dies entspricht auch § 6

Abs. 1 ZN, wonach die erforderliche Zufahrtsart nach dem voraussichtlichen

Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten zu bestimmen ist (VGr,

23.

März 2011, VB.2010.00669, E. 5.2.3; vgl. VGr, 30. Juni 2015,

VB.2015.00010, E. 3.1 f.).

3.5

Die

Vorinstanz kam vorliegend zum Schluss, dass die erschliessungstechnischen

Anforderungen an die Stichstrasse separat von denjenigen an die

Strassenparzelle zu beurteilen seien, da die Strassenparzelle klarerweise einen

eigenen Strassenabschnitt darstelle. Diese Würdigung ist nicht zu beanstanden

und es kann grundsätzlich auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz

verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit

§ 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959

[VRG]). So legt bereits die Position des Wendeplatzes an der Grenze

zwischen der Strassenparzelle und der Stichstrasse eine Unterteilung in

verschiedene Abschnitte nahe. Wie die Vorinstanz zudem zutreffend ausführte,

besteht aufgrund der Lage des Wendeplatzes am Ende der Strassenparzelle für die

an diese angrenzenden Grundstücke keinerlei Anlass, die Stichstrasse zu

befahren. Sie wären hierzu auch aus sachenrechtlicher Sicht nicht berechtigt,

da es ihnen an den entsprechenden Dienstbarkeiten fehlt. Das voraussichtliche

Verkehrsaufkommen auf der Stichstrasse beschränkt sich damit auf die Bewohner

und Besucher der an dieser liegenden Grundstücke. Unter diesen Umständen ist es

nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz bei der erschliessungstechnischen

Beurteilung der Stichstrasse einzig auf die direkt über diese erschlossenen

Wohneinheiten abgestellt hat. Eine Rechtsverletzung ist darin jedenfalls nicht

zu erkennen und eine Angemessenheitsprüfung steht dem Verwaltungsgericht

ohnehin nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Nachfolgend ist somit zu prüfen,

ob die beiden Strassenabschnitte (je einzeln) die Zugangsnormalien erfüllen.

4.

4.1

Unter

Einbezug des Bauvorhabens der privaten Beschwerdegegnerin werden über die

Stichstrasse 13 Wohneinheiten erschlossen. Die Stichstrasse ist daher als

Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich einzustufen (§ 6 Abs. 1

ZN in Verbindung mit Anhang zu den Zugangsnormalien), welche sich zur

Erschliessung von bis zu 30 Wohneinheiten eignet. Da die Grenze von

30.

Wohneinheiten selbst unter Berücksichtigung der von der

Beschwerdeführerschaft geltend gemachten zukünftigen Überbauungsmöglichkeiten

auf ihren Grundstücken (die Beschwerdeführerschaft behauptet 10 zusätzliche

Wohneinheiten) nicht überschritten würde, kann offenbleiben, ob diese

Bauabsichten im Sinne der einschlägigen Rechtsprechung bereits genügend

konkretisiert sind.

4.2

Für

Zufahrtsstrassen im unteren Anwendungsbereich sind gemäss Anhang zu den

Zugangsnormalien eine mindestens 4 m breite Fahrbahn und beidseitige

Bankette von je 0,3 m bzw. eine Fahrbahnbreite von mindestens 4,6 m

vorgeschrieben. Ist die Zufahrtsstrasse als Stichstrasse ausgebildet, ist zudem

eine "Kehrmöglichkeit" notwendig. Demgegenüber wird bei

Zufahrtsstrassen im oberen Anwendungsbereich ein "Kehrplatz"

verlangt. Sowohl die Kehrmöglichkeit als auch der Kehrplatz müssen allen

Anstössern, die auf die Erschliessung durch die Stichstrasse angewiesen sind, und

den öffentlichen Diensten zur Verfügung stehen (Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,

S. 578). Eine Kehrmöglichkeit kann auch auf Privatgrund errichtet werden,

sofern die Benutzbarkeit durch den Anrainer- und Zubringerverkehr rechtlich

gesichert ist (VGr, 2. November 2005, VB.2005.00263, E. 4.1.2).

Von Normalien soll nur aus wichtigen Gründen abgewichen

werden (§ 360 Abs. 3 PBG). Gemäss § 11 Abs. 1 ZN

können im Einzelfall geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden,

wenn dies aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse unerlässlich erscheint. Bei

der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulässig ist oder

nicht, hat sich die Bewilligungsbehörde neben den in § 11 ZN exemplarisch

umschriebenen Tatbeständen vor allem an § 237 Abs. 2

Satz 1 PBG zu orientieren, wonach Zufahrten für jedermann

verkehrssicher sein müssen. Bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit ist

insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer- und

Durchgangsverkehr) sowie die Übersichtlichkeit der Streckenführung zu

berücksichtigen (VGr, 30. Juni 2015, VB.2015.00010, E. 2.3).

4.2.1

Die Stichstrasse ist auf einigen Metern nur 4,5 m breit, was einer

Unterschreitung der Normalien um 0,1 m entspricht. Diese Abweichung ist

aber – wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat – vorliegend unproblematisch.

Die 54 m lange Stichstrasse verläuft gerade und ist übersichtlich. Auch

fällt mit Blick auf die Verkehrssicherheit – entgegen der Beschwerdeführerschaft

– nicht negativ ins Gewicht, dass die Stichstrasse mit einem Belag aus Kies und

Gras eher rudimentär ausgebaut ist. Vielmehr führt dieser Belag vorliegend

dazu, dass auf der Stichstrasse kaum je mehr als 30 km/h gefahren wird.

Somit vermag auch die geringfügige Unterschreitung der notwendigen

Fahrbahnbreite nichts daran zu ändern, dass die Stichstrasse für den wenigen

darauf stattfindenden Verkehr sicher ist. Die diesbezügliche Beurteilung durch

die Vorinstanz ist daher nicht zu beanstanden.

4.2.2

Die Beschwerdeführerschaft anerkennt selbst, dass sich aus den Normalien

keine konkreten Anforderungen an den Strassenbelag ableiten lassen.

Gleichzeitig macht sie jedoch geltend, dass der privaten Beschwerdegegnerin an

der Stichstrasse bloss ein Fuss- und Fahrwegrecht zustehe und diese sich daher

am – ihrer Ansicht nach notwendigen – Ausbau der Stichstrasse finanziell zu

beteiligen habe. Damit macht die Beschwerdeführerschaft sinngemäss

dienstbarkeitsrechtliche und damit zivilrechtliche Ansprüche geltend, für deren

Beurteilung das Verwaltungsgericht nicht zuständig ist (§ 1 VRG), weshalb

hierauf nicht weiter einzugehen ist.

4.2.3

Am Ende der Stichstrasse besteht unstreitig weder ein Kehrplatz noch eine

separate Kehrmöglichkeit. Andererseits ist jedoch zu beachten, dass über die

Stichstrasse nur drei Grundstücke, nämlich das Baugrundstück und sowie die

beiden Grundstücke der Beschwerdeführenden 1.1–1.3 und 2, erschlossen

werden. Auf allen drei Grundstücken besteht für die jeweiligen Anwohner und

Besucher je eine eigene Kehrmöglichkeit. Es ist der Beschwerdeführerschaft

insofern zuzustimmen, als dass auf der Stichstrasse für die grösseren Fahrzeuge

der öffentlichen Dienste (wie etwa die Kehrichtabfuhr) keine Kehrmöglichkeit

besteht. Allerdings wird die Stichstrasse nach übereinstimmenden Vorbringen der

Parteien gar nicht durch Kehrichtfahrzeuge befahren, da die Anwohner der

Stichstrasse ihren Abfall zum Wendeplatz der Strassenparzelle bringen. Aufgrund

der Position der Abfallcontainer am Rande des Baugrundstücks wird die Kehrichtabfuhr

die Stichstrasse sodann auch nach Realisierung des Bauvorhabens nicht befahren

müssen. Weiter besteht auf der Strassenparzelle, nur gerade 4 m von Ende

der Stichstrasse entfernt, ein selbst für das Wenden der Fahrzeuge des

öffentlichen Dienstes ausreichender Wendeplatz (vgl. hierzu E. 5).

Zusammengefasst erscheint es bei diesen örtlichen Begebenheiten zur Wahrung der

Verkehrssicherheit nicht notwendig, dass auf der Stichstrasse eine weitere

Kehrmöglichkeit erstellt wird.

4.2.4

Die Beschwerdeführerschaft bringt in diesem Zusammenhang vor, dass auf

ihren Grundstücken hochwertiger Wohnraum entstehen werde. Die zukünftigen

Bewohner dieses Wohnraums würden dann nicht mehr dazu bereit sein, ihren Abfall

über eine Distanz von 80 m Meter zu einem Sammelplatz zu bringen. Mithin

befinde sich der Containerabstellplatz an einer ungeeigneten Lage und

widerspreche daher § 239 Abs. 1 PBG. Damit macht die

Beschwerdeführerschaft sinngemäss geltend, ihre eigenen Grundstücke seien

(zumindest in Zukunft) nicht genügend erschlossen. Hierzu ist Folgendes

auszuführen: Soll – wie vorliegend – eine bestehende Strasse ohne bauliche

Veränderungen als Zufahrt genutzt werden, darf der Bauherrschaft eine

hinsichtlich der Nachbargrundstücke baurechtswidrige Erschliessungssituation nicht

zum Nachteil gereichen, wenn das Baugrundstück selbst in tatsächlicher und

rechtlicher Hinsicht erschlossen ist und das Vorhaben in Bezug auf die

Anstösser zu keiner Verschlechterung der Erschliessung führt (vgl. VGr,

11.

Juli 2012, VB.2012.00018, E. 2.2.2). Dies muss umso mehr in der

vorliegenden Konstellation gelten, in der die ungenügende Erschliessung der

Nachbargrundstücke eine höchstens zukünftige ist.

4.3

Die

Beschwerdeführenden rügen weiter, die Zufahrt zum Baugrundstück sei rechtlich

nicht gesichert, da die öffentlichen Dienste nicht berechtigt seien, die

Zufahrt zu befahren. Diese seien insbesondere nicht befugt, bis zum Kehrplatz

am Ende der Stichstrasse zu fahren, falls dieser am Ende der

Stichstrasse erstellt werde [Hervorhebung durch das Gericht]. Die

Beschwerdeführerschaft hat diese Rüge bereits im Rekursverfahren vorgebracht,

weshalb sie – entgegen der Beschwerdegegnerin 1 – nicht als verspätet im

Sinn von § 52 VRG gilt.

4.3.1

Zufahrten müssen für den bestimmungsgemässen Gebrauch rechtlich gesichert sein

(RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Die rechtliche

Sicherung umfasst in erster Linie den Nachweis, dass die Bauherrschaft über die

dauernden und für die vorgesehene Zweckbestimmung der Baute oder Anlage

ausreichenden Benützungsrechte an der Zufahrt verfügt. Die Bauherrschaft

braucht dabei nicht Eigentümerin der Zufahrtsparzelle zu sein. Vielmehr genügt

es, wenn auf dem fremden Zufahrtsgrundstück zugunsten des Baugrundstücks eine

Dienstbarkeit lastet (VGr, 11. Juli 2012, VB.2012.00018, E. 2.2.2;

Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 592).

4.3.2

Auf der Stichstrasse besteht zugunsten der Bauparzelle ein Fuss- und

Fahrwegrecht, welches bis zur Höhe der südwestlichen Grenze des Baugrundstücks

reicht. Somit ist die Zufahrt bis zum Baugrundstück für die öffentlichen

Dienste ohne Weiteres rechtlich gesichert (vgl. BGr, 2. November 2010,

1C_30/2010). Da vorliegend, wie oben ausgeführt, am Ende der Stichstrasse kein

zusätzlicher Kehrplatz erstellt werden muss, kann es für das Bauvorhaben der

privaten Beschwerdegegnerin keine Rolle spielen, ob die öffentlichen Dienste

berechtigt wären, bis an diese Stelle zu fahren.

4.4

Zusammengefasst

ist es damit nicht rechtsverletzend, dass die Vorinstanz die Stichstrasse

(Kat.-Nr. 03) als verkehrssicher beurteilt hat. Der Vollständigkeit halber

ist anzumerken, dass im vorliegenden Verfahren einzig über die genügende

Erschliessung des Baugrundstücks zu entscheiden ist. Die Frage, was die

Beschwerdeführerschaft aus der Bewilligung des streitgegenständlichen

Baugesuches zugunsten ihrer eigenen, zukünftigen Baugesuche ableiten kann,

bildet dagegen nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.

5.

5.1

Weiter

rügt die Beschwerdeführerschaft, der Fortsatz der Strassenparzelle sei

ungenügend dimensioniert und erfülle die Anforderungen an einen Kehrplatz

nicht. Insbesondere sei die Kehrichtabfuhr dazu gezwungen, auf der O-Strasse

anzuhalten, um rückwärts in die Strassenparzelle hineinzufahren, wodurch die die

Verkehrssicherheit gefährdet werde.

5.2

Die

Beschwerdeführerschaft bringt im Beschwerdeverfahren vor, der Kehrplatz halte

die VSS-Norm/SN 640 052 "Wendeanlagen" nicht ein. Entgegen

der Beschwerdegegnerin 2 ist dieses Vorbringen nicht verspätet, rügte die

Beschwerdeführerschaft doch bereits in ihrer Rekursschrift die aus ihrer Sicht

ungenügende Dimensionierung des Kehrplatzes. Das Argument betreffend Einhaltung

der VSS-Norm/SN 640 052 "Wendeanlagen" stellt damit bloss

eine zusätzliche rechtliche Begründung eines bereits im Rekursverfahren

vorgebrachten Bauhinderungsgrundes dar. Es ist für das Folgende allerdings zu beachten,

dass es sich bei VSS-Normen lediglich um Richtlinien handelt, deren Anwendung

im Einzelfall vor den allgemeinen Rechtsgrundsätzen, insbesondere vor dem

Grundsatz der Verhältnismässigkeit, standhalten muss. Sie dürfen daher nicht

unbesehen der konkreten Verhältnisse der Entscheidung zugrunde gelegt werden (BGr,

1.

Februar 2010,1C_08/2009, E. 4.1 mit Hinweisen).

5.3

Da auch

die Anwohner der Stichstrasse über die Strassenparzelle zur O-Strasse gelangen,

werden über die Strassenparzelle (unter Berücksichtigung des Bauvorhabens)

insgesamt 25 Wohneinheiten erschlossen. Rechnet man die von der

Beschwerdeführerschaft geltend gemachten zukünftigen Bauabsichten mit ein,

würde sich die Zahl der Wohneinheiten auf 35 erhöhen. In diesem Fall müsste die

Strassenparzelle die Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im oberen

Anwendungsbereich erfüllen und damit insbesondere über einen Kehrplatz

verfügen. Da – wie sogleich zu zeigen ist – die Ausweitung der Strassenparzelle

auch den Anforderungen an einen Kehrplatz genügen würde, muss auch an dieser

Stelle nicht entschieden werden, ob die Bauabsichten der Beschwerdeführerschaft

genügend konkret und damit bereits im heutigen Zeitpunkt zu berücksichtigen

sind.

5.4

Die

Strassenparzelle teilt sich an ihrem südlichen Ende in zwei Strassenarme auf.

Der linke, nach Südwesten reichende Arm ist rund 9 m lang und über

5.

m breit. Der nach Südosten greifende Seitenarm hat eine Länge von etwa

10,7 m und eine Breite von circa 5,3 m bis 8,4 m (Werkzeug

"Distanz messen" des GIS-Browsers des Kantons Zürich, http://maps.zh.ch/).

Der Wendeplatz kann daher in Übereinstimmung mit der Vorinstanz durchaus als

grosszügig bezeichnet werden. Offenbar erachtet sodann auch das zuständige

Kehrichtunternehmen Wendemanöver auf der Strassenparzelle als möglich: Gemäss

der von der Beschwerdegegnerin 1 eingeholten Auskunft des zuständigen

Kehrichtunternehmens wird die Strassenparzelle mit einem 9,5 m langen

Kehrichtlastwagen von der O-Strasse her vorwärts angefahren, bevor dann am Ende

des Kehrplatzes ein einfaches Wendemanöver (vorwärts – rückwärts – vorwärts)

vorgenommen wird. Gestützt hierauf sowie auf einen Augenschein, an welchem die

Parteien die Problematik der Wendemöglichkeiten der Kehrichtfahrzeuge auf der

Strassenparzelle explizit thematisiert haben, kam die Vorinstanz zum Schluss,

dass die Kehrichtfahrzeuge auf der Strassenparzelle eine ausreichende

Wendemöglichkeit hätten. Diese Schlussfolgerung erscheint mit Blick auf die

Dimensionierung der Strassenparzelle nachvollziehbar und ist damit nicht zu

beanstanden. Eine Anpassung an die angeführte VSS-Norm ist damit vorliegend

weder angezeigt noch verhältnismässig. Daran ändern auch die von der

Beschwerdeführerschaft im Rekursverfahren eingereichten Fotografien, welche

zeigen, wie ein Kehrichtfahrzeug rückwärts in die Strassenparzelle einfährt,

nichts. Entscheidend kann vorliegend einzig sein, ob die öffentliche Dienste

auf dem Kehrplatz sicher wenden können und nicht, ob sie es auch tun.

5.5

Insgesamt

hat die Vorinstanz die Strassenparzelle (Kat.-Nr. 04) damit zu Recht als

verkehrssicher beurteilt.

6.

6.1

Sodann

bringt die Beschwerdeführerschaft unter dem Titel

"Verkehrssicherheit" vor, bei der Ausfahrt der Tiefgarage werde der

Sichtbereich nach rechts durch die beiden Besucherparkplätze unzulässig

eingeschränkt. Zwischen den Parteien ist umstritten, ob die

Beschwerdeführerschaft diese Rüge bereits im Rekursverfahren vorgebracht hat

oder ob es sich hierbei um einen unzulässigen neuen Bauhinderungsgrund handelt

(VGr, 23. März 2011, VB.2010.00479, E. 3.1). In der Rekurrschrift der

Beschwerdeführerschaft war die betreffende Rüge wie folgt formuliert: "[…] Gemäss dem Anhang VSiV betragen die

Sichtbereiche für den Ausfahrtstyp "A" 40 bis 70 m. Sie werden

von den projektierten Parkplätzen entlang der Wegparzelle nicht eingehalten.

Diese sind demnach zu verweigern." Nach Auffassung der Vorinstanz machte

die Beschwerdeführerschaft damit geltend, die Ausfahrt aus den

Besucherparkplätzen sei nicht verkehrssicher, da die Sichtverhältnisse nicht

eingehalten würden. Die Beschwerdeführerschaft bringt hingegen vor, sie habe

die Sichtweiten bei der Ausfahrt als mangelhaft gerügt.

Ist der Wortlaut einer Rechtsschrift unklar, muss eine vertrauenstheoretische Auslegung vorgenommen werden. Massgebend

ist demnach, wie die zur Diskussion Anlass gebenden Vorbringen nach Treu und

Glauben verstanden werden mussten (BGr, 8. August 2011,9C_324/2011,

E. 2.3.1). Vorliegend durfte die Vorinstanz aufgrund der gewählten

Formulierung ("Die Sichtbereiche für den Ausfahrtstyp "A" werden

[…] von den projektierten Parkplätzen entlang der Wegparzelle nicht

eingehalten.") in guten Treuen davon ausgehen, die Beschwerdeführerschaft

mache mangelnde Sichtverhältnisse bei den Parkplätzen geltend. Zudem wird auch

aus der Rekursantwort der Beschwerdegegnerin 1 ersichtlich, dass diese das

Vorbringen der Beschwerdeführerschaft in Sinn der Vorinstanz verstanden hat. Es

wäre somit an der Beschwerdeführerschaft gelegen, die offensichtlich

bestehenden Unklarheiten bereits im Rekursverfahren aufzuklären. Die

Beschwerdeführerschaft muss sich damit die von der Vorinstanz vorgenommene

vertrauenstheoretische Auslegung ihres Vorbringens entgegenhalten lassen. Die

Rüge betreffend Sichtverhältnisse bei der Ausfahrt ist damit verspätet und

deshalb unbeachtlich.

Im Übrigen würde die Verweigerung der Bewilligung für die

Besucherparkplätze die Erteilung der Baubewilligung ohnehin nicht verhindern:

Die Verweigerung des Besucherparkplatzes könnte vielmehr auflageweise mittels

einer Nebenbestimmung erfolgen, welche für die Beschwerdeführerschaft ohne

Relevanz wäre. Infolgedessen besteht kein schutzwürdiges Interesse an der

Beurteilung der Rüge (vgl. VGr, 16. Januar 2013, VB.2012.00310,

E. 6.2; RB 1987 Nr. 3).

6.2

Weiter

rügt die Beschwerdeführerschaft, die Zu- und Wegfahrt zu den Besucherparkplätzen

sei ohne verkehrsbehindernde Rückfahrten nicht möglich. Diese Rüge findet sich

in der Rekurseingabe der Beschwerdeführerschaft nicht und ist daher verspätet.

6.3

Schliesslich

macht die Beschwerdeführerschaft geltend, die Baubehörde habe die sich

aufdrängende Erweiterung der Stichstrasse nicht in Erwägung gezogen und daher

zu Unrecht auf den gebotenen Anpassungs-/Beseitigungs- und Verlegungsrevers im

Sinn von § 244 Abs. 2 PBG verzichtet. Da die Stichstrasse – wie

ausgeführt – selbst unter Berücksichtigung der beschwerdeführerischen

Bauabsichten noch als Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich zu

qualifizieren wäre, erübrigt sich die Anordnung eines Revers.

7.

Zusammengefasst ist das Baugrundstück damit genügend

erschlossen. Demnach ist die Beschwerde abzuweisen.

8.

Ausgangsgemäss sind die Kosten zu je 1/9 den

Beschwerdeführenden 1.1–1.3 sowie zu je 1/3 dem Beschwerdeführer 2

und dem Beschwerdeführer 3 unter solidarischer Haftung füreinander

aufzuerlegen. Die Beschwerdeführerschaft ist antragsgemäss zu verpflichten, der

Beschwerdegegnerschaft 2.1–2.4 eine Parteientschädigung zu bezahlen. Als

angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 5'000.- (zuzügl.

8.

% Mehrwertsteuer). Demgegenüber ist der Beschwerdegegnerin 1 keine

Parteientschädigung zuzusprechen. Der lokalen

Baubehörde steht in dieser Konstellation, in der sich zwei private

Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine

Parteientschädigung zu (VGr, 11. April 2017, VB.2016.00676, E. 6, mit

Hinweisen; Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 100).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 11'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 15.-- Zustellkosten,

Fr. 11'15.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten werden zu je 1/9 den Beschwerdeführenden

1.

–1.3 sowie zu je 1/3 dem Beschwerdeführer 2 und dem

Beschwerdeführer 3 solidarisch auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführenden werden im gleichen

Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der

Beschwerdegegnerschaft 2.1–2.4 eine Parteientschädigung

von insgesamt Fr. 5'000.- (zuzüglich 8 %

Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5.

Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …