VB.2016.00592

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00592

29. März 2017Deutsch19 min

(URT.2017.18837)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Baukommission der Gemeinde Küsnacht bewilligte F und

der E AG mit Beschluss vom 10. November 2015 unter Nebenbestimmungen die

Erstellung von drei Mehrfamilienhäusern (Haus A, B und C) auf den

Grundstücken Kat.-Nr. 01 und 02 an der H-Gasse 03, 04 und 05 in

Küsnacht.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben C und D am 22. Dezember

2015.

Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten, den Beschluss aufzuheben. Am

Folgetag gelangte A mit demselben Begehren ebenfalls ans Baurekursgericht.

Letzteres vereinigte mit Entscheid vom 30. August 2016 die beiden

Verfahren, hiess die Rekurse teilweise gut und ergänzte den Beschluss in Dispositivziffer II

wie folgt:

"Die

Baumasse ist im Sinne der Erwägungen zu reduzieren (kein Abzug von

Witterungsbereichen in allen Erdgeschossen und im 1. Obergeschoss von

Haus B und C [je südwestseitig] sowie Berücksichtigung des Raums unter dem

Schiebedach im 2. Obergeschoss von Haus B). Vor Baubeginn sind der

Baukommission Abänderungspläne zur Bewilligung einzureichen."

Im Übrigen wies es die Rekurse ab.

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob A mit

Eingabe vom 30. September 2016 Beschwerde beim Verwaltungsgericht (=

VB.2016.00592) und beantragte, diesen aufzuheben und die mit dem angefochtenen

Beschluss bewilligten baulichen Massnahmen zu verweigern. Ferner beantragte er

eine Parteientschädigung zzgl. MWSt. von 8 %. Am 3. Oktober 2016

gelangten C und D ebenfalls ans Verwaltungsgericht (= VB.2016.00598) mit dem

Antrag, den Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben soweit ihr Rekurs abgewiesen

worden sei und die Baubewilligung entsprechend aufzuheben. Sodann verlangten

sie eine Parteientschädigung für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren.

Mit Beschwerdeantworten vom 28. Oktober 2016 bzw. 17. November

2016.

beantragte die Baukommission der Gemeinde Küsnacht die Abweisung der

Beschwerden sowie die Zusprechung einer Parteientschädigung. F und die E AG beantragten

in ihrer Beschwerdeantwort vom 1. November 2016 die Abweisung der Beschwerde

soweit darauf eingetreten werden könne sowie eine Parteientschädigung. Das

Baurekursgericht schloss am Tag darauf ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung

der Beschwerde.

Mit Replik vom 15. November 2016 hielt A an seinen

Anträgen fest. C und D verzichteten stillschweigend auf eine Replik. Die

Baukommission der Gemeinde Küsnacht verzichtete im Verfahren VB.2016.00592

unter Festhalten an den gestellten Anträgen am 29. November 2016 ebenfalls

auf eine weitere Vernehmlassung. Am 22. Dezember 2016 reichten F und die E

AG eine Duplik ein und hielten ebenfalls ihre Begehren aufrecht.

Die nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders

vermerkt, auf die Akten im Verfahren VB.2016.00598.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die

weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

1.2

Das

Baurekursgericht hat die beiden separat geführten Rekurse in seinem Entscheid

vereinigt. Dazu führte es in Erwägung 1 zutreffend aus, dass sich diese

gegen das nämliche Bauvorhaben richten und die gleichen Rechtsfragen aufwerfen.

Auf die entsprechenden Ausführungen kann verwiesen werden (§ 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Das streitbetroffene Bauvorhaben

betrifft im Übrigen dieselben Parteien, weshalb die beiden vorerst ebenfalls

separaten geführten Beschwerdeverfahren mit diesem Entscheid zu vereinigen und

gemeinsam zu behandeln sind.

2.

2.1

Die

streitbetroffenen Baugrundstücke liegen in der Wohnzone W2/1.40 und stossen im

Nordwesten an die H-Gasse und im Südwesten an den I-Weg. Geplant ist, die

bestehenden Bauten abzubrechen und an deren Stelle drei freistehende

Mehrfamilienhäuser mit Flachdach zu erstellen, welche je ein anrechenbares

Untergeschoss sowie zwei Vollgeschosse mit insgesamt 15 Wohnungen und

einer gemeinsamen Tiefgarage umfassen.

2.2

vorliegenden Beschwerdeverfahren ist strittig, ob mit den geplanten Abgrabungen

das gemäss Art. 37 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht (BZO)

zulässige Mass eingehalten wird. Danach sind

geringfügige Abgrabungen bei Hauptbauten und besonderen Gebäuden zulässig,

sofern sie eine natürlich erscheinende Terraingestaltung zulassen

(Abs. 1). In zweigeschossigen Wohnzonen sind solche geringfügigen

Abgrabungen allerdings nur so weit zugelassen, als dadurch die maximal

zulässige Gebäudehöhe sichtbar wird (Abs. 2).

2.3

Bei Art. 37 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss –

hier gestützt auf § 293 Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 – erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung in

erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt. Stellen sich

bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung

durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und

nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dürfen daher von den

kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw. unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der

Bau(bewilligungs)behörde überprüft werden (vgl. zum Ganzen VGr,

27.

März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.1). Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung

des Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und

4.

; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, auch zum Folgenden).

Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen

Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit

steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

2.4

Gesetzliche

Bestimmungen müssen in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem

Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihnen zugrundeliegenden Wertungen auf der

Basis einer teleologischen Verständnismethode ausgelegt werden. Die

Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der

Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und

konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im

normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis der ratio

legis. Die neuere bundesgerichtliche Praxis favorisiert einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es namentlich ab, die

einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139

II 173 E. 2.1 mit Hinweisen). Auslegungselemente sind insbesondere der Wortlaut

der Norm, ihr Sinn und Zweck, ihre Entstehungsgeschichte sowie die Bedeutung,

die der Norm im Zusammenhang mit anderen Bestimmungen zukommt. Die Auslegung

ist daher auf die sachlich richtige Anwendung der betreffenden Norm (BGE 140 V

8.

E. 2.2.1, mit Hinweisen) sowie auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers

und die damit erkennbar getroffenen Wertentscheidungen ausgerichtet (BGE 128 I

34.

E. 3b).

3.

3.1

In einem ersten

Schritt ist zu überprüfen, ob die Baukommission und das Baurekursgericht die

auf allen Seiten der drei Gebäude geplanten Abgrabungen zu Recht als geringfügig

im Sinn von Art. 37 Abs. 1 BZO beurteilt haben.

3.2

Das

Verwaltungsgericht hat sich bereits in früheren Entscheiden mit der

Zulässigkeit von Abgrabungen gemäss Art. 37 BZO auseinandergesetzt (VG,

13.

April 2000, VB.2000.00042, 7. Mai 2003, VB.2002.00149 und 30. Mai

2012, VB.2012.00012). Dabei zog es für die Beantwortung der Frage der

Geringfügigkeit jeweils die Wegleitung zur Bau- und Zonenordnung 1994 mit

Teilrevision 2004 (Fassung gemäss Beschluss der Baukommission vom 14. Juni

2005) als Auslegungshilfe heran. Diese hält zu Art. 37 BZO fest, als

"geringfügig" gälten Abgrabungen von nicht mehr als 1 m Tiefe,

wobei (kumulativ) eine natürlich erscheinende Terraingestaltung gewährleistet

bleiben müsse.

3.3

Die

geplanten Abgrabungen halten das zulässige Mass von 1 m – entgegen dem

Baurekursgericht – lediglich bei Haus A ein. Es ist nicht ersichtlich,

dass bei dessen Südostseite darüberhinausgehende Abgrabungen geplant wären, wie

die Beschwerdeführenden vorbringen. Aus den eingereichten Bauplänen geht jedoch

hervor, dass diese bei der südlichen Gebäudeecke von Haus B (P10) einen

Meter um 5 cm überschreiten. Dieser Mangel könnte ohne

Weiteres mittels einer – für die Nachbarn jedoch bedeutungslose – Nebenbestimmung

im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG geheilt werden. Damit ist der gerügte

Mangel nicht geeignet, zur beantragten Aufhebung der Bewilligung für das

gesamte Bauvorhaben zu führen.

3.4

Bei

Haus C ist im Speziellen umstritten, ob die in den Bauplänen als

"Lichthöfe" bezeichneten Lichtschächte unzulässige Abgrabungen

darstellen würden.

3.4.1

Obwohl bereits vor Baurekursgericht gerügt, lässt sich zu dieser Frage

weder den beschwerdegegnerischen Rekurseingaben noch dem vorinstanzlichen Entscheid

etwas entnehmen. Die Wegleitung enthält lediglich Ausnahmen für Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und

Ausfahrten zu Garagen. Inwiefern Lichtschächte zu berücksichtigen sind,

wird darin nicht erläutert. In ihrer Beschwerdeantwort führt die Baukommission

unter Ziff. B.8 zu ihrer Praxis aus, Lichtschächte seien für die sichtbare

Gebäudehöhe nicht massgebend und würden daher von den Abgrabungsregelungen

nicht erfasst soweit keine wohnhygienisch unabdingbaren Fenster betroffen

seien. Relevant seien lediglich die Abgrabungen um die Lichtschächte herum.

3.4.2

Bei der Auslegung ist zu berücksichtigen, dass Art. 37 BZO angesichts

der in Art. 19 BZO enthaltenen Geschosszahlbeschränkung ausschliesslich

gestalterische Zielsetzungen und keine nutzungsplanerische Funktion hat (vgl.

dazu VGr, 13. April 2000, VB.2000.00042, E. 5c). Nach der Wegleitung soll

mit Art. 37 BZO ein überhöhtes Erscheinungsbild von Gebäuden verhindert

werden, indem die Abgrabungen begrenzt werden, sodass Fassaden an Hanglagen

nicht zu hoch erscheinen. Zudem zeigt bereits Art. 37

Abs. 1 BZO selber mit dem Erfordernis einer natürlich erscheinenden

Terraingestaltung die ästhetische Motivation der Bestimmung.

3.4.3

Dieser Zweck wird durch die Ausnahme von Lichtschächten bei der Beurteilung

der Zulässigkeit von Abgrabungen nicht unterlaufen, da diese optisch keinen

Einfluss auf die wahrnehmbare Fassade haben. Sichtbar ist lediglich der

Fassadenteil ab der Oberkante des jeweiligen Lichtschachtes, wo gleichzeitig

das gestaltete Terrain zu liegen kommt. Ebenso wenig steht der Wortlaut von

Art. 37 Abs. 1 BZO dieser Praxis entgegen. Zudem sind auch Haus-,

Keller- Garten- und Garagenzugänge nach der Wegleitung zur BZO von der

Abgrabungsbeschränkung ausgenommen, welche sichtbare zusätzliche Abgrabungen

zur Folge haben. Damit erweist sich die Auslegung der Gemeinde insgesamt als zulässig

und in deren Ermessen liegend.

3.5

Beurteilt

man anhand dieser Praxis die Abgrabungen bei den Lichtschächten, wie diese in

den zum Zeitpunkt der Bewilligung massgeblichen Plänen dargestellt werden, ist

ersichtlich, dass diese ab der Oberkante des Lichtschachtes an der Südostfassade

von Haus C gemessen 1 m deutlich übersteigen. Bei den Eckpunkten des

betreffenden Lichtschachtes wird noch genau 1 m abgegraben. Doch im

dazwischenliegenden Bereich, wo das gewachsene Terrain entlang der geplanten

Fassade aufgrund einer bestehenden Aufschüttung hinter der heutigen Garage

wesentlich höher liegt, wird die zulässige Differenz von 1 m erheblich

überschritten. Es kann hier daher nicht mehr nur von einer geringfügigen Abgrabung

gesprochen werden.

Zwar ist der Mangel nicht

geeignet, zur beantragten Aufhebung der Bewilligung für das gesamte Bauvorhaben

zu führen. Doch sind die Abgrabungen für den Nachbarn aus Verfahren

VB.2015.00592 einsehbar und damit nicht von vornherein bedeutungslos. Der

gestützt auf Ziff. 2.4 der Baubewilligung in diesem Zusammenhang

verlangten und beim vorinstanzlichen Augenschein eingereichte Plan zeigt, dass einer

Erhöhung der Oberkante des Lichtschachtes auf der Südostseite weder besondere Schwierigkeiten entgegenstehen noch eine

wesentliche Projektänderung bedingt. Sodann ist nicht ersichtlich und wurde

auch nicht substanziiert dargetan, dass die Beschränkung der Abgrabungen zu

einer unzureichenden Belichtung im zu Wohnzwecken vorgesehenen Untergeschoss

führen würde. Der Mangel lässt sich daher mittels Nebenbestimmung

im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG heilen (vgl. dazu VGr, 4. April

2012, VB.2011.00589, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). Da bereits ein

neuer Plan vorliegt, welcher auf das zulässige Mass reduzierte Abgrabungen

vorsieht, erübrigt sich die Ergänzung der angefochtenen Baubewilligung um eine

entsprechende Nebenbestimmung. Damit erweist sich die Rüge hinsichtlich der

Lichtschächte als unbegründet.

4.

4.1

In einem

weiteren Schritt ist zu klären, ob sich die Messweise im Hinblick auf die zulässige

Gebäudehöhe rechtmässig ist. Nach Art. 37 Abs. 2 BZO sind in

zweigeschossigen Wohnzonen selbst geringfügige Abgrabungen nur so weit

zugelassen, als dadurch die maximal zulässige Gebäudehöhe sichtbar wird.

Letztere wird durch Art. 19 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 19

Abs. 1a lit. b BZO geregelt und beträgt beim Bau von – wie vorliegend

– zwei Vollgeschossen sowie einem anrechenbaren Untergeschoss 8,1 m

(Art. 19 Abs. 1a lit. b Variante 2 BZO).

4.2

Die

Baukommission beurteilte diese Vorschrift im Bewilligungsverfahren als eingehalten.

Im Rekursverfahren führte sie aus, bei der Bemessung von Gebäudehöhen, die innerhalb

der Gebäudegrundfläche liegen und nicht zu denjenigen Fassadenebenen gehörten,

die das gewachsene Terrain tatsächlich berühren, werde gemäss ständiger

kommunaler Praxis lotrecht auf das gewachsene oder interpolierte Terrain

gemessen. Es werde nicht Rückgriff auf abgegrabene Punkte an der äusseren

Fassadenebene genommen, soweit Fassaden vorliegen würden, die im Sinn von

§ 280 Abs. 1 PBG mehr als 1,5 m hinter den erdberührenden Fassadenebenen

lägen und somit eine eigene Fassadenebene bildeten. Das gestaltete bzw.

abgegrabene Terrain gelange bei allen Fassadenpunkten zur Anwendung, welche

das Terrain berührten oder nur als Rücksprünge zu betrachten seien. Die

Baukommission gelangte zum Schluss, Art. 37 Abs. 2 werde eingehalten,

da die Höhe der obersten Dachfläche durch die Staffelung und Bildung

unabhängiger Fassadenebenen nicht auf die Abgrabung, sondern das senkrecht

darunterliegende gewachsene oder interpolierte Terrain zu messen sei.

4.3

Vorab ist

festzuhalten, dass die Beschwerdeführenden diese Praxis lediglich unsubstanziiert

als unbelegt gerügt haben. Sie führten weder aus, inwiefern keine oder eine

andere Praxis bestehen würde noch brachten sie entgegenstehende Beispiele vor.

4.3.1

Die Praxis der Baukommission ist auch hier vor dem Hintergrund zu

beurteilen, dass mit der Beschränkung der Abgrabungen in Art. 37 BZO

ausschliesslich gestalterische Ziele verfolgt werden: Es gilt zu vermeiden,

dass die Fassaden zu hoch erscheinen. Demzufolge ist die Bestimmung der

Gebäudehöhe im Sinn von Art. 37 Abs. 2 BZO nicht identisch derjenigen

von § 280 Abs. 1 PBG, sondern eröffnet der Baukommission im Rahmen

der optischen Beurteilung einen Ermessensspielraum. Dies zeigt sich auch daran,

dass nach der Skizze zu Art. 37 in der Wegleitung zur BZO die Gebäudehöhe

bei der Vornahme von Abgrabungen entlang der Fassade ab dem gestalteten bzw.

abgegrabenen Terrain zu messen ist. Es geht um das Erscheinungsbild. Dagegen

stellt die (technische) Bestimmung von § 280 PBG auf das gewachsene

Terrain ab. Auch wenn die Baukommission in den Ausführungen zu ihrer Praxis auf

den Begriff der Rücksprünge im Sinn von § 280 PBG Rückgriff nimmt, ist

diese (gleichzeitig einzuhaltende) kantonale Bestimmung strikt von Art. 37

Abs. 2 BZO zu unterscheiden.

4.3.2

Bestimmt daher die Baukommission nicht wie bei § 280 PBG erforderlich

(vgl. VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290, E. 3.4) eine

Fassadenlinie als die massgebende, sondern prüft die Gebäudehöhe bei allen

Fassadenpunkten, welche das Terrain berühren oder nur als Rücksprünge zu

betrachten sind, so handelt es sich um eine vertretbare Anwendung von

Art. 37 Abs. 2 BZO. Wenn sie mit anderen Worten mehr als 1,5 m

zurückversetzte Fassadenteile als für die Bemessung der Gebäudehöhe im Sinn von

Art. 37 Abs. 2 BZO als für die optische Erscheinung irrelevant und

damit nicht massgebend betrachtet, ist dies nicht zu beanstanden. Zwar ist ein

solch systematisches Vorgehen für die erforderliche individuelle Beurteilung

von ästhetisch motivierten Bestimmungen nicht optimal, doch ist nicht

vorstellbar, dass über 1,5 m rückversetzte Fassaden derart hoch ausfielen,

dass sie die Gesamterscheinung dominieren würden. Zudem wird die Einhaltung der

(allgemeinen) Gebäudehöhe nach § 280 Abs. 1 PBG mit der Bemessung ab

dem gewachsenen bzw. interpolierten Terrain nach dieser Praxis sichergestellt. Der

Einwand, es sei unzutreffend, dass ab der Dachkante der zurückversetzten

Vollgeschosse keine Gebäudehöhe zu messen sei, läuft daher ins Leere.

4.3.3

Es liegen nach dem Gesagten keine stichhaltigen Gründe vor, um vom

Auslegungsentscheid der Gemeinde abzuweichen. Demzufolge wurde die Praxis der

Baukommission von der Vorinstanz zu Recht nicht beanstandet und als in deren

Ermessen liegend beurteilt.

4.4

Die

Beschwerdeführenden monieren, dass die Geschossversätze nicht überall

1,5 m überschreiten würden und daher nach der kommunalen Praxis nicht zu berücksichtigen

seien. Bei den talseitigen Fassaden der Häuser A und B sowie der Südostseite

von Haus C werde daher deutlich mehr als die zulässige Gebäudehöhe

sichtbar.

4.4.1

Auf der Südostseite von Haus A ist die Fassade des

Dachgeschosses um 2,5 m und damit über 1,5 m zurückversetzt. In

Anwendung der Praxis der Baukommission und entgegen der Ansicht der

Beschwerdeführenden ist daher bei der südöstlichen Gebäudeecke die Einhaltung

der Gebäudehöhe im Sinn von § 280 PBG zu überprüfen und fällt

hinsichtlich Art. 37 Abs. 2 BZO ausser Betracht. Erstere bemisst sich

bei der vorliegenden Flachdachbaute von der Schnittlinie zwischen Fassade und

Dachfläche senkrecht im Lot auf das gewachsene (interpolierte) Terrain und ist

mit 8,1 m genau eingehalten. Bei den das Erscheinungsbild dominierenden

Fassaden des Unter- und des 1. Obergeschosses wird das Mass von 8,1 m

– gemessen bis auf das gestaltete Terrain, also inklusive Abgrabungen –

ebenfalls eingehalten. Das Gleiche gilt für die südöstliche Fassade von

Haus B, welche dieselbe Gestaltung aufweist.

4.4.2

Anders präsentiert sich die Situation indessen bei der nordöstlichen

Fassade der Gebäude A und B: Hier ist das zweite gegenüber dem ersten

Obergeschoss lediglich um 1,25 m zurückversetzt und befindet sich damit

auf einer Linie mit der Fassade des Untergeschosses. Entsprechend tritt sie

auch optisch viel stärker in Erscheinung. Die Beschwerdeführenden rügen daher

zu Recht die zulässige Gebäudehöhe bei der nordöstlichen Ecke von Haus A

als überschritten. Von der Dachfläche bis zum gestalteten Terrain dürfte das

Terrain lediglich bis auf 559,0 m. ü. M

abgegraben werden. Die geplanten Abgrabungen überschreiten daher das zulässige

Mass um 0,3 m. Das Gleiche gilt bezüglich Haus B, soweit der Fassade

keine Terrasse vorgelagert ist. Beim in der Mitte der Fassade liegenden

Eckpunkt beträgt die Fassadenhöhe ab dem gestalteten Terrain gar 8,7 m.

Damit erweisen sich die Abgrabungen an dieser Stelle um 0,6 m zu gross.

Diese beiden Mängel lassen sich jedoch ohne Weiteres durch

eine Reduktion auf das zulässige Mass mittels Nebenbestimmung

im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG heilen. Eine Beschränkung der

Abgrabungen auf das zulässige Mass tangiert aufgrund des Gefälles die geplanten

Fenster des Untergeschosses nicht. Die Baubewilligung ist mit einer entsprechenden

Nebenbestimmung zu ergänzen. Insgesamt sind folglich auch hier die zu grossen

Abgrabungen nicht geeignet, zur beantragten Aufhebung der Bewilligung für das

gesamte Bauvorhaben zu führen.

4.4.3

Bei Haus C springt die Fassade des obersten Geschosses auf der

Südostseite zwar ebenfalls lediglich um 1,25 m zurück und muss daher die

Gebäudehöhe eingehalten werden. Doch wird hier das zulässige Mass eingehalten.

Hinsichtlich der nordwestlichen Fassade ergibt die Gestaltung das gleiche Bild

wie bei der Südostfassade der Häuser A und B, weshalb dazu auf

E. 4.4.1 verwiesen werden kann. Damit wird bei Haus C die zulässige

Gebäudehöhe eingehalten.

5.

5.1

Schliesslich

sind die geplanten Abgrabungen hinsichtlich der erforderlichen natürlich

erscheinenden Terraingestaltung zu überprüfen. Bauten, Anlagen und Umschwung

sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen

Umgebung in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende

Gesamtwirkung erreicht wird (§ 238 Abs. 1 PBG). Art. 37

Abs. 1 BZO lässt Abgrabungen nur soweit zu, als sie eine natürlich

erscheinende Terraingestaltung noch gewährleisten. Letzterer Bestimmung liegen,

wie bereits mehrfach erwähnt, ästhetische Überlegungen zugrunde. § 238

Abs. 1 PBG kommt daher – ähnlich wie bei § 71 PBG bei

Arealüberbauungen (vgl. VGr, 15. September 2016, VB.2016.00217,

E. 3.2) – hinsichtlich Abgrabungen keine darüberhinausgehende Bedeutung

zu.

5.2

Die

Beschwerdeführenden monieren lediglich pauschal, von einem natürlichen

Terrainverlauf und einer befriedigenden Einordnung der Baute in die

landschaftliche Umgebung im Sinn von Art. 37 Abs. 1 BZO und

§ 238 Abs. 1 PBG könne nicht die Rede sein. Es ist denn auch nicht

ersichtlich, inwiefern der natürliche Terrainverlauf entlang der Gebäude A

und B beeinträchtigt wäre. Bezüglich Haus C hält die Baukommission der

entsprechenden Rüge zutreffend entgegen, dass sich die vorliegend strittigen

Lichtschächte von denjenigen im zitierten Entscheid VB.2002.00149, welche in

ebenem Gelände eine Zugangstreppe zum 2. UG umfassten, wesentlich

unterscheiden. Mit einer Breite von 1 m bewirken sie auch im geneigten

Gelände – anders als die in VB.2000.00042 zu beurteilenden – kein

grabenähnliches Erscheinungsbild. Trotz gerader verlaufender Oberkante entlang

mehr als der Hälfte der seitlichen Fassaden führen sie nicht zu einer unnatürlich erscheinenden Terraingestaltung. Das

Baurekursgericht gelangte daher zu Recht zum Schluss, dass die geplanten

Abgrabungen eine gute Einpassung der Gebäude in das geneigte Gelände

ermöglichen. Daher erweist sich die Rüge hinsichtlich der natürlich

erscheinenden Terraingestaltung als unbegründet.

6.

6.1

Zusammengefasst

erweist sich die Beschwerde hinsichtlich der gerügten

Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe hinsichtlich der Gebäude A und B

als begründet. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde und teilweiser

Aufhebung des Rekursentscheids ist daher der Beschluss der Baukommission

der Gemeinde Küsnacht vom 10. November 2015 in Disp.-Ziff. 2 mit einer entsprechenden Auflage zu ergänzen (vgl.

vorstehend, E. 4.4.2).

6.2

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten dem

Beschwerdeführer aus dem Verfahren VB.2016.00592 zu 7/16, den Beschwerdeführenden 2.1

und 2.2 aus dem Verfahren VB.2016.00598 je zu 7/32 unter solidarischer Haftung

für 7/16 sowie der Beschwerdegegnerin 1 und dem Beschwerdegegner 2 zu

je 1/32, unter solidarischer Haftung für 1/16 und der Beschwerdegegnerin 3

zu 1/16 aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und

§ 14 VRG).

Eine Parteientschädigung steht den Beschwerdeführenden nicht

zu; hingegen ist eine solche Entschädigung antragsgemäss der Beschwerdegegnerin 1

und dem Beschwerdegegner 2 zuzusprechen. Als angemessen erscheint für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- (§ 17

Abs. 2 f. VRG). Sodann hat die lokale Baubehörde im Streit

zwischen zwei privaten Parteien praxisgemäss keinen Anspruch auf eine

Parteientschädigung (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014, § 17 N. 93 ff.).

Eine Neuregelung der vorinstanzlichen Kosten- und

Entschädigungsfolgen, die ohnehin im Rahmen eines breiten Ermessensspielraumes

getroffen wurde, ist angesichts der geringfügigen Abweichung nicht angezeigt.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Verfahren VB.2016.00592 und VB.2016.00598 werden vereinigt.

2.

Die

Beschwerden werden teilweise gutgeheissen.

In teilweiser Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts

vom 30. August 2016 wird Disp.-Ziff. 2 des Beschlusses der

Baukommission der Gemeinde Küsnacht vom 10. November 2015 mit folgender

vor Baubeginn zu erfüllenden Auflage ergänzt:

"Bei der Nordostfassade der

projektierten Häuser A und B sind die Abgrabungen soweit zu beschränken,

dass das zulässige Mass von 1 m eingehalten wird. Die entsprechenden Pläne

sind der Baubehörde vor Baubeginn zur Bewilligung einzureichen."

Im Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 280.-- Zustellkosten,

Fr. 8'280.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer aus dem Verfahren VB.2016.00592 zu 7/16,

den Beschwerdeführenden 2.1 und 2.2 aus dem Verfahren VB.2016.00598 je zu 7/32

unter solidarischer Haftung für 7/16 sowie der Beschwerdegegnerin 1 und

dem Beschwerdegegner 2 zu je 1/32, unter solidarischer Haftung für 1/16

und der Beschwerdegegnerin 3 zu 1/16 auferlegt.

5.

Der

Beschwerdeführer aus dem Verfahren VB.2016.00592 wird zur Hälfte sowie die

Beschwerdeführenden 2.1 und 2.2 aus dem Verfahren VB.2016.00598 je zu

einem Viertel unter solidarischer Haftung für die Hälfte verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1

und dem Beschwerdegegner 2 eine Parteientschädigung von je

Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-) zu entrichten, bezahlbar innert

30.

Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung an …