VB.2016.00629

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00629

8. Februar 2017Deutsch11 min

(URT.2017.18704)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. A erwarb

mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 20. Dezember 2011 das

Grundstück Kat.-Nr. 01 in C im Halt von 836 m2 samt im Jahr 1906 erstelltem Wohnhaus mit

Nebengebäude zum Preis von Fr. 475'000.-. Wohnhaus und Nebengebäude waren

zu diesem Zeitpunkt bei der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich (GVZ) gestützt

auf eine Schätzung aus dem Jahr 2007 zu einem Neuwert von Fr. 1'195'800.-

versichert.

Am 11. Oktober 2014 verursachte ein Brand erhebliche

Schäden am Wohnhaus. Mit Verfügung vom 16. Dezember 2014 anerkannte die

GVZ das Schätzungsergebnis der Schätzungskommission, welche die Entschädigung

für einen veränderten Wiederaufbau pauschal auf Fr. 675'000.- festgesetzt

hatte; diese Verfügung blieb unangefochten.

B. Mit

Verfügung vom 11. Juni 2015 widerrief die GVZ die Verfügung vom

16. Dezember 2014 und anerkannte neu nur noch eine Ersatzpflicht für einen

Schaden im Betrag von Fr. 65'000.-. Zur Begründung führte sie aus, sie

habe im Januar 2015 bei der Kantonspolizei Zürich Akteneinsicht erhalten und

dabei festgestellt, dass zum Zeitpunkt des Brands bereits ein Neubauprojekt

bestanden habe; im April 2015 habe sie zudem um Einsicht in den Kaufvertrag

ersucht, aus dem ebenfalls hervorgehe, dass das Grundstück gekauft worden sei,

um darauf einen Neubau zu erstellen. Damit habe es sich zum Zeitpunkt des

Brands um ein Abbruchprojekt gehandelt, welches nur zum Abbruchwert versichert

werden könne.

Eine dagegen erhobene Einsprache wies die GVZ mit

Verfügung vom 7. März 2016 ab.

Erwägungen

II.

A liess am 5. April 2016 beim Baurekursgericht

rekurrieren und beantragen, unter Entschädigungsfolge seien die Verfügung vom

11.

Juni 2015 und der Einspracheentscheid vom 7. März 2016 aufzuheben

und die Verfügung vom 16. Dezember 2014 zu bestätigen. In Gutheissung des

Rekurses hob das Baurekursgericht den Einspracheentscheid mit Entscheid vom

15.

September 2016 auf, auferlegte die Rekurskosten von insgesamt

Fr. 16'100.- der GVZ und verpflichtete diese, A eine Parteientschädigung

von Fr. 1'500.- zu bezahlen.

III.

Die GVZ führte am 13. Oktober 2016 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Rekursentscheids. Das

Baurekursgericht mit Vernehmlassung vom 27. Oktober 2016 und A mit

Beschwerdeantwort vom 22. November 2016 schlossen je auf Abweisung der

Beschwerde; Letzterer beantragte zudem eine Parteientschädigung. Mit weiteren

Stellungnahmen der GVZ vom 2. Dezember 2016 und 3. Januar 2017 sowie von

A vom 8. Dezember 2016 wurde an den jeweiligen Anträgen festgehalten.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für Beschwerden gegen erstinstanzliche Rekursentscheide

des Baurekursgerichts über Einspracheentscheide der GVZ betreffend eine

Schadenvergütung nach § 41 in Verbindung mit §§ 19 Abs. 1

lit. a und Abs. 3 Satz 1, 19a sowie §§ 42–44

e contrario des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959

(VRG, LS 175.2) und § 76 des Gesetzes über die Gebäudeversicherung

vom 2. März 1975 (GebVG, LS 862.1) zuständig.

1.2

Die

Beschwerdeführerin ist vom Rekursentscheid gleich wie eine private Versicherungsgesellschaft

betroffen, die zur Vergütung eines Schadens verpflichtet wurde, und damit

gestützt auf § 21 Abs. 2 lit. a VRG zur Beschwerde legitimiert.

Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,

ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Strittig

ist hier, ob die Schadensschätzung für das zum Neuwert versicherte Gebäude nach

dem Versicherungswert oder nach dem Abbruchwert der Liegenschaft zu erfolgen

habe. Die Vorinstanz kommt zusammengefasst zum Schluss, dass einerseits die

Beschwerdeführerin sich die Versicherung der Liegenschaft zum Neuwert

entgegenhalten lassen müsse – weshalb sie hier nicht plötzlich vom Abbruchwert

ausgehen dürfe – und anderseits ohnehin nicht von einem Abbruchobjekt

auszugehen sei.

2.2

Gemäss

§ 34 GebVG werden Gebäude in der Regel zum Neuwert versichert. Gebäude,

welche zum Abbruch bestimmt oder wegen Zerfalls nicht mehr benützbar sind,

werden demgegenüber nach § 36 GebVG nur noch zum Abbruchwert versichert.

Diese Bestimmung steht einerseits in direktem Zusammenhang mit § 59

Abs. 4 GebVG, wonach der versicherten Person aus der ausgerichteten

Vergütung kein Gewinn erwachsen darf (vgl. Andreas Rüegg in: Urs Glaus/Heinrich

Honsell [Hrsg.], Gebäudeversicherung, Basel 2009 S. 160 N. 51);

anderseits enthält sie ein Recht der Versicherungsnehmenden, ein Gebäude,

dessen Abbruch sie beabsichtigen, unabhängig von seinem Zustand nur noch zum Abbruchwert

versichern zu lassen.

In diesem Sinn tritt bei einem Gebäude, das wegen Zerfalls

nicht mehr zweckbestimmt nutzbar ist, von Gesetzes wegen eine Reduktion des

Versicherungswerts ein, und zwar unabhängig davon, ob weiterhin eine den

Neuwert zugrundeliegende Schätzungsverfügung vorliegt (so auch Rüegg,

S. 160 N. 51 und 54). In diesen Fällen liegt es an der Gebäudeeigentümerschaft,

im Sinn von § 23 Abs. 1 und 3 GebVG eine neue Schätzung zu verlangen, um

die Bezahlung zu hoher Prämien zu vermeiden.

Anders ist die Situation indes zu beurteilen, wenn es um

die Frage geht, ob ein Gebäude zum Abbruch bestimmt sei. Ist das fragliche

Gebäude weiterhin für den vorgesehenen Zweck nutzbar, ändert die Absicht, es

abzubrechen, vorderhand nichts an seinem objektiven Wert. In diesem

Zusammenhang ist zudem zu berücksichtigen, dass eine Gebäudeeigentümerschaft,

die den Abbruch eines Gebäudes plant, auf diesen Entscheid bis zum Beginn des

Abbruchs jederzeit zurückkommen kann. Insofern kann für den Versicherungswert

eines Gebäudes jedenfalls nicht entscheidend sein, ob der Abbruch

zwischenzeitlich beabsichtigt war. Solange die Eigentümerschaft nicht von sich

aus eine Anpassung des Versicherungswerts wegen des beabsichtigten Abbruchs

verlangt, bleibt in diesen Fällen deshalb der bisherige Versicherungswert für

das Gebäude bestehen. Da das Gebäude nach wie vor nutzbar ist, unterscheidet

sich dessen objektiver Wert nicht von demjenigen von Gebäuden, deren Abbruch

bis anhin nicht in Erwägung gezogen wurde.

Dass dies bei Gebäuden, die einen Sanierungsbedarf

aufweisen, zu einer gewissen Bereicherung der Gebäudeeigentümerschaft führen

kann, weil sie den beschädigten Gebäudeteil neuwertig wiederherstellen kann,

ist das Wesensmerkmal einer Neuwertversicherung und kann deshalb für sich

allein nicht dazu führen, dass nur noch vom Abbruchwert auszugehen wäre.

2.3

Hier geht

aus den Feststellungen der Schätzungskommission hervor, dass das streitgegenständliche

Gebäude zum Zeitpunkt des Brands nicht im Sinn von § 36 GebVG wegen

Zerfalls nicht mehr benützbar gewesen wäre. Da der Beschwerdegegner sodann auch

keine auf den Abbruchwert beschränkte Versicherung beantragt hatte, war das Gebäude

nach wie vor zum Neuwert versichert und sind allfällige Versicherungsleistungen

nach den entsprechenden Bestimmungen auszurichten. Der Einspracheentscheid

erweist sich damit insofern als rechtswidrig, als das anerkannte

Schätzungsergebnis neu auf der Grundlage des Abbruchwerts des Gebäudes festgelegt

wurde.

3.

3.1

Der

Beschwerdegegner scheint der Auffassung zu sein, dass die Beschwerdeführerin

Leistungen in der Höhe des ursprünglich anerkannten Abschätzungsergebnisses

auch dann ausrichten müsse, wenn er nicht das teilweise beschädigte bisherige

Gebäude wiederherstelle, sondern einen Neubau erstelle.

3.2

Gemäss

§ 52 GebVG sind bei Teilschäden die Wiederherstellungskosten zu ermitteln.

Dabei ist der Schaden nach dem Verhältnis des tatsächlichen Versicherungswerts

des beschädigten Gebäudeteils zur Versicherungssumme des ganzen Gebäudes zu

ermitteln (§ 53 GebVG).

In diesem Sinn schätzte die Schätzungskommission die

(pauschalierten) Wiederherstellungskosten mit Schadenabschätzungsbericht vom

11.

Dezember 2014 auf Fr. 675'000.- und anerkannte die

Beschwerdeführerin dieses Abschätzungsergebnis im Sinn von § 56

Abs. 2 GebVG mit Verfügung vom 16. Dezember 2014. Damit ist indes

erst festgestellt, wie hoch der von der Beschwerdeführerin anerkannte Schaden

an den streitgegenständlichen Gebäuden ist.

3.3

Ist ein

total zerstörtes Gebäude nicht binnen zweier Jahre nach Eintritt des Schadens

ungefähr am gleichen Standort und mit derselben Zweckbestimmung mindestens im

Rohbau wiederhergestellt worden, so wird nach § 61 Abs. 1 GebVG nur

der Verkehrswert vergütet; wird die Wiederherstellung aus

öffentlich-rechtlichen Gründen verzögert, beginnt die Frist mit deren Wegfall

zu laufen (§ 61 Abs. 2 GebVG). Eine Wiederherstellung im Sinn von

§ 61 Abs. 1 GebVG liegt vor, wenn ein Gebäude von gleicher Art,

gleichem Umfang und gleicher Zweckbestimmung erstellt wird. Dabei wird nicht

eine genaue Wiederherstellung des Zustands verlangt und ist etwa eine

unumgängliche Sanierung und Modernisierung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse

zulässig; bei solchen zeitbedingten Anpassungen muss es indes sein Bewenden

haben, weil andernfalls der Zweck der Neuwertversicherung – die

Wiederherstellung des beschädigten Gebäudes – unterlaufen würde. Eine

Neuwertvergütung ist deshalb nur geschuldet, wenn das wiederaufgebaute Gebäude

eine ähnliche Grösse und Raumeinteilung aufweist wie das zerstörte und es dem

gleichen Zweck dient (zum Ganzen RB 1972 Nr. 112; zur Weitergeltung dieser

Praxis unter dem neuen Gesetz ABl 1974, 937 ff., 967 f.). Wird das

Gebäude in diesem Sinn wiederhergestellt und im Rahmen des Zulässigen modernisiert,

liegt ein veränderter Wiederaufbau vor und wird die Abschätzung gemäss

§ 28 Abs. 1 der Vollzugsbestimmungen für die Gebäudeversicherung vom

1.

Oktober 1999 (VGebVG, LS 862.11) pauschal festgelegt.

Die Entschädigung wird bei einer Wiederherstellung nach

§ 32 Abs. 1 VGebVG erst ausbezahlt, wenn der Schaden behoben und der

Kostennachweis geleistet ist. Zu diesem Zweck ist der GVZ ein Antrag auf

Schadenabrechnung zusammen mit einer Kostenaufstellung sowie Kopien aller die

Wiederherstellung betreffenden Rechnungen einzureichen (§ 31 Abs. 1

VGebVG). Bei Nichtwiederherstellung wird die Zahlung geleistet, wenn der

Schadenplatz geräumt ist (§ 32 Abs. 4 VGebVG).

3.4

Gemäss

§ 63 Abs. 1 GebVG gelten die Vorschriften über Totalschäden bei

Teilschäden sinngemäss. Ein Gebäude gilt dabei als wiederhergestellt, wenn alle

Schäden behoben sind (§ 63 Abs. 2 GebVG). Auch diesbezüglich gilt

jedoch, dass im oben beschriebenen Rahmen Modernisierungen zulässig sind (RB

1999.

Nr. 94 E. 3b). Mithin liegt eine Wiederherstellung und kein

(teilweiser) Neubau vor, wenn der wiederaufgebaute Gebäudeteil eine ähnliche

Grösse und Raumeinteilung aufweist sowie dem gleichen Zweck dient wie der

zerstörte Gebäudeteil. Zudem gilt auch hier, dass die Wiederherstellung innert

zweier Jahre nach dem Schadenfall mindestens im Rohbau erfolgt sein muss.

3.5

Nach dem

Gesagten schuldet die Beschwerdeführerin die gemäss Verfügung vom

16.

Dezember 2014 anerkannte pauschalierte Schadenssumme nur, wenn der

Beschwerdegegner die durch den Brand vom 11. Oktober 2014 zerstörten

Gebäudeteile innert zweier Jahre mit ähnlicher Grösse und Raumeinteilung

wiederhergestellt hat und seine Kosten mit Rechnungen belegt. Bis zum heutigen

Zeitpunkt hat der Beschwerdegegner keine Anstalten getroffen, einen derartigen

Wiederaufbau vorzunehmen. Allerdings ist zu beachten, dass aufgrund der

Ausgangsverfügung eine rechtliche Unsicherheit darüber bestand, ob der

Beschwerdegegner überhaupt eine Entschädigung für den Wiederaufbau erhalte.

Weil ihm nicht zumutbar ist, den Wiederaufbau ohne Sicherheit über die

Schadensvergütung vorzunehmen, entsprach seine Situation damit faktisch

derjenigen eines Gebäudeeigentümers, dessen Wiederaufbau aus

öffentlichrechtlichen Gründen verzögert wird. Entsprechend muss auch hier die

zweijährige Frist vom Zeitpunkt der Ausgangsverfügung bis zur rechtskräftigen

Erledigung des Rechtsmittelverfahrens stillstehen. Keine Auswirkungen auf den

Fristenlauf hat demgegenüber das pendente Baubewilligungsverfahren für einen

Neubau, der nicht als Wiederherstellung angesehen werden könnte und deshalb nur

einen Anspruch auf Entschädigung des Verkehrswerts der beschädigten

Gebäudeteile begründete.

Damit ist zum heutigen Zeitpunkt noch unklar, ob der

Beschwerdegegner Anspruch auf eine Entschädigung für den Wiederaufbau der

zerstörten Gebäudeteile haben wird.

3.6

Sollte der

Beschwerdegegner auf einen Wiederaufbau im vorgenannten Sinn verzichten, so

bemisst sich die Entschädigung im Sinn von § 63 in Verbindung mit

§ 61 Abs. 1 GebVG nach dem Verkehrswert der zerstörten Gebäudeteile,

welcher im Sinn von § 53 GebVG gemäss dem Anteil der zerstörten Teile am

Verkehrswert des gesamten Gebäudes zu bestimmen ist. Da bis anhin keine

Schätzung über den Verkehrswert der beschädigten Gebäudeteile vorliegt, wird

die Beschwerdeführerin dies noch nachzuholen haben. Dabei ist mit Blick auf §

59.

Abs. 4 GebVG insbesondere dem vom Beschwerdegegner für das Land mit

Gebäude bezahlten Kaufpreis von Fr. 475'000.- angemessen Rechnung zu

tragen.

Anzumerken bleibt in diesem Zusammenhang, dass § 51

Abs. 2 GebVG zwar nur bei Totalschäden eine Abschätzung des Verkehrswerts

verlangt, die Beschwerdeführerin jedoch gehalten ist, bei Teilschäden

jedenfalls dann auch eine Verkehrswertschätzung vorzunehmen, wenn unklar ist,

ob ein Wiederaufbau im Sinn des vorgängig Ausgeführten erfolgen werde. In

solchen Fällen muss den Versicherungsnehmenden die Möglichkeit offenstehen,

anhand der vorliegenden Schadenabschätzung sowie einer von der

Beschwerdeführerin anerkannten Verkehrswertschätzung zu entscheiden, ob sie den

zerstörten Gebäudeteil wiederaufbauen oder unter Auszahlung des anteilsmässigen

Verkehrswerts einen (teilweisen) Neubau erstellen wollen.

4.

Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz den

Einspracheentscheid vom 7. März 2016 im Ergebnis zu Recht aufgehoben; die

Beschwerde ist deshalb im Sinn der vorgängigen Erwägungen abzuweisen.

5.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin

aufzuerlegen und ist diese zu verpflichten, dem Beschwerdegegner eine

angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird im Sinn der Erwägungen abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 16'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 220.-- Zustellkosten,

Fr. 16'220.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung

von Fr. 2'000.- zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…