Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00676

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2016.00676

Urteil

der 1. Kammer

vom 11. April 2017

Mitwirkend: Abteilungspräsident

Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter

Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin

Jsabelle Mayer.

In Sachen

1. A,

2.1 B,

2.2 C,

3. D,

4. E,

5. F,

6. G,

alle vertreten durch RA H,

Beschwerdeführende,

gegen

1. I, vertreten durch RA J,

2. Baukommission Wädenswil,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 22. März 2016 erteilte die

Baukommission der Stadt Wädenswil I unter Auflagen

und Bedingungen die Baubewilligung für die Erstellung eines

Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse 02

in 8820 Wädenswil.

Erwägungen

II.

Hiergegen rekurrierten A sowie die Nachbarn B und C, D, E,

F sowie G an das Baurekursgericht. Dieses hiess den Rekurs mit Entscheid vom

27.

September 2016 teilweise gut und hob den Beschluss der Baukommission

vom 22. März 2016 insoweit auf, als der Balkon im Attikageschoss bewilligt

wurde. Zudem forderte es die Bauherrschaft auf, der Baukommission vor Baubeginn

Abänderungspläne für das Dachgeschoss zur Prüfung und zur Bewilligung

einzureichen. Im Übrigen wies es den Rekurs ab.

III.

Dagegen erhoben A, B und C, D, E, F sowie G am

31.

Oktober 2016 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und stellten folgende

Anträge:

"1. Der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons Zürich,

2.

Abteilung, vom 27. September 2016 (G.-Nr. R2.2016.00065) sei aufzuheben,

und die Baubewilligung der Baukommission Wädenswil vom 22. März 2016 sei

zu verweigern;

2.

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. gesetzliche

Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beschwerdegegner."

Ferner beantragten sie, es sei zur Feststellung der

örtlichen Verhältnisse ein Augenschein vor Ort durchzuführen.

Die Vorinstanz schloss am 15. November 2016 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission der Stadt

Wädenswil (nachfolgend: die Beschwerdegegnerin 2) beantragte am

28.

November 2016 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde; unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Mit

Beschwerdeantwort vom 5. Dezember 2016 liess I (nachfolgend: die

Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde beantragen und

verlangte die Zusprechung einer angemessenen Umtriebsentschädigung. Am

13.

Januar 2016 (recte: 2017) erstatteten die Beschwerdeführenden im

Rahmen einer freigestellten Vernehmlassung eine Replik. Mit Eingaben vom

19.

Januar 2017 bzw. vom 6. Februar 2017 hielten die

Beschwerdegegnerinnen an ihren Anträgen fest. Hierauf teilten die

Beschwerdeführenden am 17. Februar 2017 mit, dass die Darlegungen der

Beschwerdegegnerinnen vollumfänglich bestritten würden und im Übrigen an den eigenen

Darlegungen und Anträgen vollumfänglich festgehalten werde.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Die

Beschwerdeführenden 4–6 sind Eigentümer der Parzellen Kat.-Nr. 03, 04

und 05 (K-Strasse 06, 07 und 08), welche auf der gegenüberliegenden

Strassenseite des Bauprojekts liegen. An das Baugrundstück grenzen sodann die

Parzellen Kat.-Nr. 09 (K-Strasse 10) und 11 (L-Strasse 12) an.

Erstere steht im Eigentum des Beschwerdeführers 3; Letztere steht im

Eigentum der Beschwerdeführerin 1 und wird von den

Beschwerdeführenden 2.1 und 2.2 als Mietern bewohnt. Soweit die

Beschwerdeführenden im Rekursverfahren unterlegen sind, sind sie ohne Weiteres

zur Beschwerde legitimiert (vgl. § 49 in Verbindung mit § 21

Abs. 1 VRG; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], § 21 N. 29 und 53 ff.). Auf die frist- und

formgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.

2.

Die Beschwerdegegnerin 1 ist Eigentümerin der

Grundstücke Kat.-Nr. 13 und 01 an der K-Strasse in Wädenswil. Diese liegen

gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil vom 17. Januar 1994 (BZO)

in der Wohnzone W2, für welche eine maximale Ausnützungsziffer von 40 %

vorgesehen ist (Art. 3 BZO Wädenswil). Auf dem noch unbebauten Grundstück

Kat.-Nr. 01 (K-Strasse 02) soll ein Mehrfamilienhaus (bestehend aus

einem Untergeschoss, zwei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss) mit acht

Wohnungen entstehen. Über die zulässige Ausnützung hinaus soll die

Bruttogeschossfläche um rund 116 m2 bzw. ca. 25 % erhöht

werden, indem zulasten des rund 60 m entfernten Grundstücks Kat.-Nr. 13

ein Ausnützungstransfer stattfinden soll. So würde die Ausnützungsziffer von

0,4 auf ca. 0,5 erhöht.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführenden bringen vor, das Bauvorhaben ordne sich nicht befriedigend

in das Quartier ein und rügen in diesem Zusammenhang eine unrichtige bzw.

ungenügende Feststellung des Sachverhalts. Zur Beurteilung der baulichen

Umgebung habe das Baurekursgericht das projektierte Mehrfamilienhaus zu Unrecht

mit den Gebäuden auf den Nachbargrundstücken L-Strasse 12

(Kat.-Nr. 11) und K-Strasse 10 (Kat.-Nr. 09) verglichen. Zudem

habe es übersehen, dass in der massgeblichen Umgebung derart markante und

grossvolumige Baukörper, wie das auf einer der kleinsten Parzellen im Quartier

geplante Wohnhaus, nicht existieren und den tatsächlichen Quartiercharakter als

Villenquartier verkannt. Mit den kleinvolumigen Ein- und Zweifamilienhäusern

sowie Doppeleinfamilienhäusern mit schöner Durchgrünung vertrage sich das

geplante grossvolumige Mehrfamilienhaus offensichtlich nicht.

3.2

Gemäss § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; in

der bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung; vgl. Abs. 2 der

Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015 [OS 72, 52]) sind

Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der

baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen

so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese

Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Die Beurteilung, ob das

Bauvorhaben diese Voraussetzungen erfüllt, hat dabei nicht nach subjektivem

Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer

Begründung zu erfolgen. Vorzunehmen ist eine umfassende Würdigung aller

massgebenden Gesichtspunkte wie etwa der Beziehung der geplanten Baute zu

bereits vorhandenen Bauten sowie zur bau- und landschaftlichen Umgebung (vgl.

zum Ganzen VGr, 19. April 2016, VB.2015.00575, E. 4.1 mit weiteren

Hinweisen; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und

Baurecht, Bd. 2, Bau- und Umweltrecht, 5. A., Zürich 2011, S. 652).

Das als Bezugspunkt dienende Orts- und Landschaftsbild kann unterschiedliche

Merkmale aufweisen, die je nach ihrer Eigenart ein Bauvorhaben strenger oder

milder zu beurteilen gebieten. So sind an die Ausgestaltung einer Baute in

einem Ortsbild von besonderer Schönheit oder besonderer architektonischer

Qualität höhere Anforderungen zu stellen (vgl. VGr, 30. Juni 2010,

VB.2010.00127, E. 4.4.1 = BEZ 2010 Nr. 28 auch zum Folgenden; RB 1982

Nr. 144 = BEZ 1983 Nr. 5; RB 1980 Nr. 122). Indessen kann mit

der Einordnungsbestimmung in der Regel nicht die Übernahme der in der Umgebung

vorherrschenden Baumaterialien, Formen und Farben durchgesetzt werden (RB 1980

Nr. 120; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 655 f.). Die durch § 238

Abs. 1 PBG geforderte Rücksichtnahme verlangt eine auf die bauliche

Umgebung abgestimmte Gliederung des zulässigen Bauvolumens und es ist ein

Gebäude, dessen Volumen sich aus der Umgebung heraushebt, besonders sorgfältig

zu gestalten (zum Ganzen VGr, 24. November 2015, VB.2015.00065, E. 5.3;

VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.4.2 = BEZ 2010 Nr. 28;

Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 660).

3.3

Die K-Strasse

ist an erhöhter Hanglage in Wädenswil gelegen und mündet in eine Sackgasse.

Primär dominieren freistehende Einfamilien- und Doppeleinfamilienhäuser das

Quartier, welches aufgrund der lockeren Bebauung von viel Grünfläche geprägt

ist. Von den bestehenden Häusern ist die Flachdachbaute an der K-Strasse 10

mit 20 m das längste Gebäude im Quartier; rund 20 m lang ist auch das

Gebäude an der K-Strasse 14. Die übrigen Häuser weisen Gebäudelängen von

rund 10 m bis 15 m auf. Damit finden sich in der näheren baulichen

Umgebung ähnlich lange Gebäude wie das geplante Wohnhaus mit einer Länge von

24,65 m (nordseitig) bzw. 24 m (südseitig). Die bisher grösste

Volumetrie in der näheren Umgebung weist das Mehrfamilienhaus an der L-Strasse 12

mit zwei Vollgeschossen, einem Dachgeschoss und einem nordseitig sichtbaren

Untergeschoss auf. An der Nordfassade dieses Gebäudes ist längsseitig eine

Dreifachgarage angebaut, welche somit parallel zur K-Strasse verläuft und das

Gebäude optisch verbreitert. Das voluminöse Mehrfamilienhaus tritt aufgrund der

Topografie gegenüber dem tiefer gelegenen Baugrundstück und dem Satteldach

zusätzlich prominent in Erscheinung. Mit einem Untergeschoss, zwei

Vollgeschossen und einem Dachgeschoss kann das geplante Mehrfamilienhaus

durchaus mit dem Gebäude L-Strasse 12 verglichen werden. In Kombination

mit der grössten Gebäudelänge würde der Neubau allerdings auch die im Quartier

höchste Volumetrie aufweisen. Zu Recht wies das Baurekursgericht indessen

darauf hin, dass das Wohnhaus erkennbar tiefer zu liegen komme, als das

dominante Gebäude L-Strasse 12. Entscheidend ist auch die Ausrichtung des

Neubaus: Wie das Gebäude K-Strasse 10 ist das Gebäude längsseitig nach

Süden ausgerichtet und grenzt stirnseitig an die K-Strasse. Aus diesen Gründen

wird das Gebäude von der K-Strasse her weniger dominant wahrgenommen. Einzig

gegenüber dem noch tiefer liegenden Grundstück des Beschwerdeführers 3 (K-Strasse 10)

kommt das geplante Wohnhaus dominanter zur Geltung. Insgesamt durfte die

Vorinstanz jedoch ohne Rechtsverletzung zum Schluss kommen, dass sich das

projektierte Mehrfamilienhaus befriedigend in die bauliche Nachbarschaft

einordnet. Eine besondere Qualität im Sinn eines Villenquartiers, die erhöhte

Anforderungen an die Einordnung rechtfertigen würde, kommt dem Quartier

entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführenden nicht zu. Insgesamt fügt sich

das Bauprojekt befriedigend in das Wohnquartier ein; dies unter dem Vorbehalt,

dass die allfällige Bewilligung der Ausnützungsübertragung nicht eine gegen

§ 238 Abs. 1 PBG verstossende Konzentration der Bausubstanz bewirkt

(dazu sogleich unter E. 4.4).

4.

4.1

Hinsichtlich

des geplanten Ausnützungstransfers stellen die Beschwerdeführenden die

rechtliche Zulässigkeit infrage. Die Übertragung erfolge von einem anderen

Grundstück der Bauherrschaft praktisch über den ganzen Strassenverlauf (K-Strasse)

hinweg und sodann über zwei weitere Drittgrundstücke (Kat.-Nr. 15 und 05).

Zum andern führe der Transfer aufgrund des – gegenüber der Regelbauweise um 25 %

erhöhten – Bauvolumens zu einer gegen § 238 PBG verstossenden,

unerwünschten Konzentrierung der Bausubstanz.

4.2

Gemäss

§ 259 Abs. 1 PBG (in der bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung;

vgl. Abs. 2 der Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September

2015.

[OS 72, 52]) bildet die massgebliche Grundfläche die von der Baueingabe

erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder

Grundstückteile der Bauzone. Aus dieser Bestimmung leiten Lehre und Praxis ab,

dass Ausnützungsübertragungen zwischen verschiedenen, der nämlichen Bauzone

zugehörigen Parzellen grundsätzlich zulässig sind (BGr, 27. Juni 2013,

1C_52/2013, E. 5.2 und 5.3; 6. Mai 2011,1C_576/2010, E. 2.6;

5.

Sep­tember 1997,1P.193/1997 =

ZBl 100/1999, S. 218 E. 2c; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 732).

Zoneninterne Ausnützungsübertragungen dürfen sich indessen nicht über eine

beliebige Entfernung und über verschiedene Zonentypen hinweg erstrecken (vgl.

auch VGr, 12. Januar 2011, VB.2010.00574, E. 3.3.5 = BEZ 2011

Nr. 7). Als zulässig erachtet wird eine Ausnützungsübertragung innerhalb

der nämlichen Zone über ein oder mehrere Drittgrundstücke, wobei der Transfer

auch über (öffentliche) Strassen erfolgen darf (RB 1997 Nr. 91). Über

welche maximale Distanz hinweg ein zoneninterner Ausnützungstransfer zulässig

ist, ist jedoch nicht festgelegt. Liegen die transferbetroffenen Grundstücke an­nähernd

einen Kilometer voneinander entfernt und erstreckt sich der Transfer über

zahlreiche Grundstücke, die unterschiedlichen Zonenarten zugewiesen sind, ist

der Ausnützungstransfer mangels jeglicher räumlichen Einheit unzulässig (VGr,

14.

März 2007, VB.2006.00322, E. 3.3.3 = BEZ 2007 Nr. 20).

Zwischen dem Grundstück

Kat.-Nr. 13, von welchem eine Bruttogeschossfläche von 116 m2

übertragen werden soll, und dem Baugrundstück (Kat.-Nr. 01), liegen die

Grundstücke Kat.-Nr. 05 und 15 sowie die öffentliche Strasse (K-Strasse).

Sowohl das Baugrundstück als auch das Grundstück Kat.-Nr. 13 sind der Zone

W2/40 % zugewiesen und lediglich 60 m voneinander entfernt. Eine

solche – über kurze Distanz erfolgende – zoneninterne Ausnützungsübertragung

über zwei Drittgrundstücke und eine Quartierstrasse hinweg sprengt den durch

§ 259 Abs. 1 PBG vorgegebenen Rahmen offensichtlich nicht. Auch wird

der für die Übertragung erforderliche räumliche Zusammenhang der massgeblichen

Grundflächen gewahrt. Die Ausnützungsübertragung rechtfertigt sich umso mehr,

als sich beide Grundstücke im Eigentum derselben Person befinden (vgl. BEZ 1998

Nr. 19 E. 8f).

4.3

Eine quantitative

Begrenzung für Ausnützungsübertragungen innerhalb der nämlichen Bauzone kennt

das Gesetz nicht. Eine Einschränkung kann sich dagegen insofern ergeben, als

die Ausnützungsübertragung nicht zu einer § 238 Abs. 1 PBG verletzenden

Konzentration der Bausubstanz führen darf. Aus dieser Bestimmung lässt sich

eine allgemein geltende quantitative Grenze für Ausnützungsübertragungen jedoch

nicht herleiten. Solange das Baupolizeirecht keine Regelung zur maximal

übertragbaren Fläche enthält, findet diese ihre Grenze primär an der Einhaltung

der übrigen Baupolizei- und Zonenvorschriften (BGr, 16. Oktober 2014,

1C_228/2014, E. 2.5 mit Hinweis auf BGr, 19. Mai 2005,1P.134/2005,

E. 3.1 und 3.4; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 733). Die Ausnützungsziffer

gewährleistet gerade nicht eine einheitliche Überbauung einer Zone mit gleich

grossen Bauten, sondern kann nur erreichen, dass in der Bauzone gesamthaft

gesehen eine gewisse Baudichte nicht überschritten wird (BGr, 16. Oktober

2014,1C_228/2014, E. 2.5 mit Hinweis auf BGr, 9. Februar 2005,

1P.459/2004, E. 4.2.3). Um jedoch den Vorgaben von § 238 Abs. 1

PBG, wonach Bauten "im ganzen und in ihren einzelnen Teilen" so zu

gestalten sind, dass sie sich befriedigend in ihre bauliche und landschaftliche

Umgebung einordnen, gerecht zu werden, ist im Einzelfall zu prüfen, ob die

Ausnützungsübertragung zu Baukörpern führt, welche den Rahmen der

zonengemässen, durch Bauvorschriften und Parzellenanordnung geprägten

Überbauungsstruktur sprengen und sich deshalb nicht mehr befriedigend in die

bauliche Umgebung einordnen (VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.4.2

= BEZ 2010 Nr. 28; 25. Oktober 2006, VB.2006.00272, E. 3.3 = BEZ

2006.

Nr. 54; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 661).

4.4

Vorliegend

würde der Ausnützungstransfer die Bruttogeschossfläche auf dem Baugrundstück um

25.

% steigern. Das geplante Gebäude weist eine maximale Gesamthöhe von

10,10 m und eine Gebäudelänge von 24,65 m (Nordseite) bzw. 24 m

(Südseite) auf und hält somit sowohl die gesetzlich maximale Gesamthöhe von

13.

m (Gebäudehöhe von 7,50 m und Firsthöhe von 5,50 m) als auch

die gesetzlich maximale Gebäudelänge von 30 m ein. Auch die maximale

Geschossanzahl wird nicht überschritten (vgl. Art. 3 BZO Wädenswil). Somit

bewegt sich die vorgesehene Ausnützungsübertragung in dem von den übrigen Bau-

und Zonenvorschriften vorgegebenen Rahmen. Die Beschwerdeführenden vertreten

mit Verweis auf das Urteil 1P.459/2004 den Standpunkt, eine

Ausnützungsübertragung von ca. 29 % sei vom Bundesgericht nicht mehr als

massvoll erachtet worden, da dadurch der Zonencharakter verletzt würde.

Gleiches gelte für die vorliegend massive Steigerung um rund 25 %, welche

den Quartiercharakter zerstöre. Aus dem vom Bundesgericht entschiedenen Fall

lässt sich eine – analog anwendbare – feste quantitative Grenze indessen nicht

ableiten. Stets einzelfallbezogen hat dieses im Übrigen etwa bereits eine

Erhöhung der Ausnützungsziffer von 0,45 auf 0,79 (BGr, 19. Mai 2005,

1P.134/2005) oder (im Ergebnis) eine Ausnützungsübertragung von 25 % (BGr,

12.

Februar 2013,1C_351/2012) geschützt. Entscheidend ist im Sinn der

verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung vielmehr, ob sich das projektierte

Mehrfamilienhaus mit dem erhöhten Volumen so in die bauliche und

landschaftliche Umgebung einpasst, dass trotz dieses volumetrischen

Spannungsverhältnisses und des vergleichsweise geringeren Umschwungs eine

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird.

In Bezug auf die Einbettung in das bauliche und landschaftliche

Gesamtumfeld ist dies trotz des erhöhten Volumens zu bejahen: Mit seiner

längsseitig südlichen Ausrichtung und seiner topografischen Anpassung an das

leicht abfallende Gelände fügt sich das Gebäude zumindest befriedigend in das

bauliche Umfeld ein. Die durch die Ausnützungsübertragung bewirkte

Volumensteigerung wirkt sich einzig aus Sicht des tiefer gelegenen

Nachbargrundstücks des Beschwerdeführers 3 nachteilig aus. Was die

Gestaltung des Gebäudes im Einzelnen betrifft, so kritisieren die Beschwerdeführenden,

dass sich ein solch langer und hoher Gebäudekörper mit einem sowohl in der

Längen- als auch Höhenentwicklung konzeptlosen und unruhigen Erscheinungsbild,

das auf einer unverständlichen Kombination einer Flachdach- und Steildachbaute

beruhe und durch die zahlreichen Balkonauskragungen, Erker, Dach- und

Fassadeneinschnitte sowie den unterschiedlichsten Fensterflächen zusätzlich

zergliedert werde, in der Umgebung nirgends finde und dieser in seiner

Gestaltung offenkundig nicht zu überzeugen vermöge. Tatsächlich fällt das

Gebäude durch unterschiedliche Gestaltung der Längsfassaden auf. Von einer

konzeptlosen Gestaltung kann jedoch nicht die Rede sein: Die Südfassade

kennzeichnet sich aus durch eine ruhig wirkende, gleichmässige Anordnung von

sieben gleich grossen Fenstern im Untergeschoss und sechs ebenso grossen

Fenstern im Obergeschoss, welche auf die Balkone führen. Im Obergeschoss findet

sich zusätzlich ein kleineres Fenster. Demgegenüber wirkt die Nordfassade mit

dem offenen Treppenhaus, dem geschossübergreifenden Erker und den vielen

Fenstern in sechs verschiedenen Grössen eindeutig lebhafter. Indem im Ober- und

Untergeschoss jeweils gleich grosse Fenster paarweise übereinander geordnet

sind, ergibt sich gleichwohl kein konzeptloses Bild und wirkt auch die

Nordfassade in sich stimmig. Die Kombination aus Flachdach und Schrägdach ist

dank Weglassung des Giebels optisch unauffälliger. Insgesamt kann dem Wohnhaus

eine positive Gesamtwirkung attestiert werden.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich das

projektierte Mehrfamilienhaus auch mit der durch die Ausnützungsübertragung von

25.

% zusätzlich geschaffenen Bruttogeschossfläche befriedigend in das Quartier

einzuordnen vermag. Eine Verletzung von § 238 Abs. 1 PBG liegt somit

nicht vor.

5.

5.1

Die Beschwerdeführenden

rügen weiter, die von der Baukommission verfügte Auflage, wonach das

abgekröpfte Schrägdach im Bereich des vorspringenden Flachdachanbaus

weiterzuführen sei, könne gar nicht eingehalten werden: Werde das Schrägdach

verlängert, werde nordseitig die maximale Gebäudehöhe von 7,5 m gemäss

Art. 3 BZO Wädenswil überschritten. Dennoch habe das Baurekursgericht die

rechtmässige Umsetzung der Auflage nicht von vornherein ausgeschlossen, da bei

der geforderten Überarbeitung des Dachs ein grosser architektonischer Spielraum

bestehe. Der Bauherrschaft stünde es auch frei, den Vorbau anders zu

konzipieren oder auf diesen ganz zu verzichten, womit eine Anpassung des Dachs

ohnehin entfiele. Diese Erwägungen des Baurekursgerichts würden jedoch gegen

§ 321 Abs. 1 PBG verstossen, da die Verlängerung des Schrägdachs

konkret verfügt worden sei. Ferner könne das gemäss § 292 PBG zulässige

Drittel der Dachaufbauten nach aktueller Projektierung nur mit der konkret

verfügten Auflage eingehalten werden. Dadurch würde aber die zulässige

Gebäudehöhe unstrittig verletzt.

5.2

Werden das

Schrägdach und die Fassade längsseitig der projektierten Terrassenüberdachung

um 2,5 m (Länge der projektierten Überdachung) verlängert, hat dies

nordseitig unbestrittenermassen eine Gebäudehöhenüberschreitung von 0,1 m

(7,6 m statt 7,5 m) zur Folge. Die Baukommission verfügte die

Schrägdachverlängerung einerseits aus ästhetischen Gründen (Ziff. 2 des

Beschlusses vom 22. März 2016), andererseits erachtete sie die

Verlängerung als zwingend, da ansonsten das zulässige Mass für Dachaufbauten

auf der Südseite von 8,00 m überschritten werde (Ziff. 3 des

Beschlusses vom 22. März 2016). Das zulässige Mass für Dachaufbauten

richtet sich nach § 292 PBG (in der bis 28. Februar 2017 gültigen

Fassung; vgl. Abs. 2 der Übergangsbestimmungen zur Änderung vom

14.

September 2015 [OS 72, 52]): Wo nichts anderes bestimmt ist, dürfen

gemäss § 292 PBG Dachaufbauen, ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung von

Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten, insgesamt nicht

breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie bei

Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen (lit. a) bzw.

bei Flachdächern, die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen

durchstossen (lit. b). Für die Berechnung des zulässigen Drittels auf der

Südseite berücksichtigte die Baukommission die Dachgaube mit 5,24 m und die

Terrassenüberdachung mit 3,00–3,20 m Länge. Bei dieser Berechnung würde

der zulässige Drittel nur mit der Verlängerung des Steildachs eingehalten, da

die Terrassenüberdachung auf der Westseite zum Dachbestandteil würde. Während

die Lukarne als typische Dachaufbaute zu Recht in die Drittelsberechnung miteinbezogen

wurde, qualifizierte die Baukommission die Terrassenüberdachung auf der

Westseite zu Unrecht als Dachaufbaute. Denn die blosse Weiterführung des

Flachdachs, ohne dass dieses verbreitert würde, bewirkt keinen Durchstoss der

für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen. Ebenfalls nicht um eine

Dachaufbaute handelt es sich bei der Überdachung der ostseitigen

Fassadenausbuchtung mit Blick auf die Südfassade. Denn diese sitzt nicht auf

dem Dach des Hauptkubus (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 952), sondern führt

das Dach an der längeren Nordfassade weiter und ist Dachbestandteil. Auch

diese, von der Baukommission miteinbezogenen 0,7 m bzw. 0,5 m sind

somit von der Drittelsberechnung auszunehmen. Mit der einzig als Dachaufbaute

zu qualifizierenden Lukarne (5,24 m) ist das zulässige Drittel auch ohne

die verfügte Schrägdachverlängerung eingehalten; eine Verletzung von § 292

PBG liegt nicht vor. Der Umsetzung der als rechtswidrig gerügten Auflage steht

einzig noch die geringfügige Gebäudehöhenüberschreitung von 0,1 m entgegen.

Aus ästhetischen Gründen erweist sich die Dachverlängerung nicht als zwingend.

Wie bereits die Vorinstanz erkannte, ist auch denkbar, dass der Vorbau anders

konzipiert wird oder ganz auf diesen verzichtet wird, womit eine Anpassung des

Dachs entfiele. Eine weitere Option wäre, die geplante Terrassenüberdachung

(2,5 m) auf 2 m zu reduzieren, womit die maximale Gebäudehöhe auf der

Nordseite ebenfalls eingehalten würde. Nach dem Gesagten erweist sich der

Schluss der Vor­instanz, die rechtmässige Umsetzung der Auflage sei nicht von

vornherein ausgeschlossen, als zutreffend. Da bei der geforderten Überarbeitung

des Dachs ein architektonischer Spielraum besteht, kann (bzw. muss) die Auflage

so erfüllt werden, dass auch den Vorgaben an die Gebäudehöhe entsprochen wird. Um

dies sicherzustellen, forderte die Vorinstanz die Beschwerdegegnerin 1 auf, der

Baukommission vor Baubeginn Abänderungspläne für das Dachgeschoss zur Prüfung

und Bewilligung einzureichen.

Bei dieser Sachlage erübrigt sich der beantragte Augenschein

vor Ort, zumal der Sachverhalt rechtsgenüglich aus den Akten hervorgeht (vgl. RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit

Hinweisen; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).

Demzufolge ist die Beschwerde

abzuweisen.

6.

Ausgangsgemäss sind die

Gerichtskosten den Beschwerdeführenden 1–6 zu je 1/6 aufzuerlegen, unter

solidarischer Haftung für die gesamten Kosten (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Eine

Parteientschädigung steht den unterliegenden Beschwerdeführenden nicht zu.

Hingegen sind sie zu verpflichten, der Bauherrschaft eine Parteientschädigung

zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG). Der

Baubewilligungsbehörde steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf

beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine

Parteientschädigung zu (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00571, E. 11;

14.

Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 400.-- Zustellkosten,

Fr. 8'400.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden

den Beschwerdeführenden 1–6 je zu 1/6 auferlegt, unter solidarischer

Haftung für die gesamten Kosten.

4.

Die Beschwerdeführenden 1–6

werden solidarisch verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …