VB.2016.00720

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00720

23. März 2017Deutsch15 min

(URT.2017.18825)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 22. März 2016 erteilte die Baukommission

Wädenswil A und B unter Bedingungen und Auflagen die nachträgliche Baubewilligung

für eine "Putz- und Dachsanierung sowie den Ersatz und Neubau von

Dachflächenfenstern" auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am D-Weg 02

in Wädenswil. Gleichzeitig wurde die unter Nebenbestimmungen erteilte

baurechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 10. März

2016 eröffnet.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierten A und B am 25. April 2016 an das

Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses wies ihr Rechtsmittel mit Entscheid

vom 18. Oktober 2016 ab.

III.

Am 17. November 2016 führten A und B Beschwerde beim

Verwaltungsgericht und stellten folgende Anträge:

"1. Der

angefochtene Entscheid (mitsamt derjenigen der Beschwerdegegner vom

10.

März 2016 und 22. März 2016) sei aufzuheben und die BK Wädenswil

und die Baudirektion des Kantons Zürich seien einzuladen, eine nachträgliche

Bewilligung, ev. nach Durchführung eines Verfahrens nach § 208 PBG resp.

ergänzten Baugesuchsverfahrens …

Eventualiter

unter Auflagen und Bedingungen; Modifikation Dachfenster Nord oben links

(Dimension).

Subeventualiter

Modifikation aller Dachfenster bezgl. Rahmen/Blenden.

… jedenfalls unter Herausnahme des Dachfensters B

("zusätzliches" Nord) von den Rückbauverfügungen, zu erwägen und zu

erteilen.

2.

Unter ausgangsgemässen Kosten- und Entschädigungsfolgen."

Das

Baurekursgericht liess sich am 29. November 2016 mit dem Schluss auf

Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die Baukommission Wädenswil beantragte am 5. Dezember

2016.

ebenfalls, die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten von A und B. Am 21. Dezember 2016

verzichtete die Baudirektion auf eine Stellungnahme. Sodann stellten A und B am

29.

Dezember 2016 ein Gesuch um Sistierung des Beschwerdeverfahrens und um

Abnahme der Replikfrist, eventualiter um deren Verlängerung. Die Baukommission

Wädenswil beantragte am 6. Januar 2017, auf das Sistierungsgesuch nicht

einzutreten. Am 11. Januar 2017 bzw. 6. Januar 2017 liessen sich die

Baudirektion und das Amt für Raumentwicklung auf Abweisung des Gesuchs

vernehmen. A und B hielten am 16. Januar 2017 an ihren Anträgen betreffend

die Sistierung fest. Mit Verfügung vom 24. Januar 2017 wurde das

entsprechende Gesuch abgewiesen. Schliesslich reichten A und B am

30.

Januar 2017 ihre Replik ein. Die Baukommission Wädenswil und die

Baudirektion verzichteten in der Folge stillschweigend auf eine weitere

Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

In formeller Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden die

Erteilung der aufschiebenden Wirkung. Da der Beschwerde an das

Verwaltungsgericht, abgesehen von hier nicht einschlägigen Ausnahmen, ohnehin

aufschiebende Wirkung zukommt und diese vorliegend auch nicht entzogen wurde

(§ 55 in Verbindung mit § 25 Abs. 1–3 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]), ist dieser Antrag

hinfällig, weshalb sich weitere Ausführungen hierzu erübrigen.

2.

2.1

Die

Beschwerdeführerin 1 ist Eigentümerin der am D-Weg 02 liegenden

Parzelle Kat.-Nr. 01. Das Grundstück liegt in der Landwirtschaftszone und

ist mit einem einseitig angebauten Wohnhaus überbaut. Die Liegenschaft ist Teil

des Gebäudes E, das seit Oktober 1984 im Inventar der schutzwürdigen Objekte

von kommunaler Bedeutung enthalten ist.

2.2

Im Jahr

2015.

nahmen die Beschwerdeführenden, ohne im Besitz einer Baubewilligung zu

sein, am Dach der Liegenschaft umfangreiche Sanierungs- bzw. Umbauarbeiten vor,

woraufhin sie von der Stadt Wädenswil zur Einreichung eines nachträglichen

Baugesuchs aufgefordert wurden. Das von der Beschwerdeführerschaft in der Folge

eingereichte Gesuch wurde von der Beschwerdegegnerin 2 unter der Auflage

bewilligt, dass alle Dachflächenfenster das maximal zulässige Mass von 78 x 98 cm

einzuhalten hätten. Die Beschwerdegegnerin 1 wiederum verpflichtete die

Beschwerdeführenden, die Fenster des Typs A (134 x 98 cm)

auf maximal 78 x 98 cm zu verkleinern und das sich auf der

Nordseite befindende neue Fenster vom Typ B (78 x 98 cm)

komplett rückzubauen.

3.

3.1

Zwischen

den Parteien ist zunächst strittig, welche Dachflächenfenster in welchem Format

durch frühere Baubewilligungen bzw. durch die Besitzstandsgarantie geschützt

sind. Dies ist entscheidend, da aus Gründen des Vertrauensschutzes einmal

bewilligte und ausgeführte bauliche Massnahmen in einem nachfolgenden Verfahren

grundsätzlich nicht erneut auf ihre Rechtmässigkeit hin überprüft werden

können. Folglich dürfte vorliegend der Rückbau von bewilligten oder anderweitig

geschützten Dachfenstern selbst dann nicht angeordnet werden, wenn diese gegen

§ 238 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) verstossen würden und damit materiell rechtswidrig wären.

3.2

Nach

Ansicht der Beschwerdegegnerin 1 fehlt für zwei der vier bestehenden

Dachfenster auf der Nordseite eine Baubewilligung. So seien im Bauplan von 1979

auf der Nordseite drei Dachflächenfenster eingezeichnet, wobei handschriftlich

vermerkt sei, dass das obere (kleinere) Fenster wegfalle. Auch die

Beschwerdegegnerin 2 spricht von zwei zusätzlichen Dachfenstern auf der

Nordseite.

3.3

Die

Beschwerdeführenden bringen hiergegen vor, die Dachfenster und die damit

einhergehenden Durchbrechungen der Dachfläche bestünden mindestens seit 1980.

Bei der Sanierung im Jahr 2015 seien bloss zwei Dachfenster baulich bzw.

gestalterisch verändert worden. Es sei aber kein zusätzliches Fenster eingebaut

worden. Der Befehl zum generellen Rückbau der Dachflächenfenster auf eine

einheitliche Normgrösse und die gänzliche Aufhebung des Fensters des Typs B

auf der Nordseite verletze daher der Besitzstandsgarantie.

3.4

Nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist das Recht der Baubehörde, die

Beseitigung baurechtswidriger Bauten und Anlagen anzuordnen, grundsätzlich auf

30.

Jahre beschränkt (BGE 107 Ia 123 E. 1; BGE 136 II 359

E. 8.3). Eine Baubewilligung kann also nach 30 Jahren ersessen

werden: Der Grundeigentümer ersitzt damit das Recht, den Zustand des Gebäudes

beizubehalten. Die Verwirkungsfrist läuft ab der Fertigstellung des Gebäudes

oder des streitigen Gebäudeteils (BGE 107 Ia 121 E. 1.b). Die Beweislast für den 30-jährigen Bestand einer Baute

trägt der Grundeigentümer (VGr, 30. Juni 2015, VB.2014.00649,

E. 5.2).

3.5

Am 21. Februar 1979 bewilligte die

Beschwerdegegnerin 1 im Rahmen eines (Um-)Baugesuchs der Beschwerdeführenden

auf der Südseite – im Plan als "West" bezeichnet – den Bau zweier

Dachflächenfenster. Auf der Nordseite sind in den genehmigten Plänen drei

Fenster eingezeichnet, wobei eines mit Bleistift mit dem Vermerk "fällt

weg Treppe" durchgestrichen ist. Es finden sich auf dem Plan sodann

weitere mit Bleistift vorgenommenen Änderungen (insbesondere zum Format der

Fenster). Wann und von wem diese handschriftlichen Bemerkungen eingefügt

wurden, ist nicht bekannt. Dies kann vorliegend aber offenbleiben, da die

Beschwerdeführerschaft unbestrittenermassen ohnehin nie gemäss dem Fassadenplan

gebaut hat. Vielmehr ergibt sich aus drei von den Beschwerdeführenden

eingereichten Originalfotografien datierend aus den Jahren 1980 und 1981, dass

sich die Situation bereits in diesen Jahren wie folgt präsentierte: Auf der

südlichen Dachfläche bestanden zwei quadratisch erscheinende, vertikal in einer

Linie angeordnete Fenster, wobei das obere etwas grösser war als das untere.

Auf der Nordseite existierten vier Dachfenster. Zwei davon in der oberen

Dachhälfte. Diese waren in ihrer Grösse und Form (quadratisch) vergleichbar,

wurden jedoch horizontal versetzt positioniert. Die beiden Fenster in der

unteren Dachhälfte scheinen zwar unterschiedlich gross gewesen zu sein, befanden

sich aber horizontal auf einer Höhe. Währendem das Fenster unten links eine

quadratische Form hatte, war dasjenige unten rechts rechteckig und liegend. Die

Echtheit dieser Fotografien wird weder von der Vorinstanz noch von der

Beschwerdegegnerschaft infrage gestellt. Sodann bestätigen sämtliche weiteren

von den Beschwerdeführenden in der Beschwerdeschrift abgedruckten Fotografien

die soeben beschriebene Zahl, Grösse und Anordnung der Dachfenster. Einige

dieser Fotografien wurden offensichtlich in jüngerer Zeit aufgenommen, zeigen

sie doch die westliche Doppelhaushälfte (D-Weg 03) mit modernen

Verglasungen. Somit gelingt es den Beschwerdeführenden vorliegend zu

beweisen, dass auf dem Dach ihrer Liegenschaft von 1980/81 bis 2015 sechs

Dachflächenfenster in der beschriebenen Ausgestaltung bestanden haben.

3.6

Da die

Anordnung und Grösse der Dachfenster zwischen 1980/81 und 2015 weitgehenden

gleichgeblieben ist, liegt auch kein kontinuierlicher Ausbau vor, welcher den

Lauf der Verwirkungsfrist hemmen würde (vgl. BGE 136 II 359 E. 8.3). Die

30-jährige Frist endete damit spätestens im Jahr 2011. Daran ändert – entgegen

der Vorinstanz – der Ersatz sowie die teilweise Vergrösserung der Dachfenster

im Jahr 2015 nichts, wurde dadurch doch weder der Charakter noch die Funktion

der Dachflächen bzw. der Dachfenster verändert (vgl. VGr, 15. März 2012, VB.2011.00723,

E. 5.5).

3.7

Somit

verfügen die Beschwerdeführer über eine "Quasi-Baubewilligung" für

folgende sechs Dachflächenfenster bzw. Durchbrechungen der Dachfläche:

Auf der südlichen Dachfläche dürfen sich zwei kleine, übereinander

angeordnete Fenster befinden.

Auf der nördlichen Dachfläche sind es zwei kleine in der oberen

Dachhälfte sowie ein kleines in der unteren Hälfte. Das vierte Fenster (unten

rechts) darf etwas grösser und rechteckig liegend sein.

Damit verletzt der Befehl des vollständigen Rückbaus des sich

nordseitig, oben rechts befindenden Dachfensters die Besitzstandsgarantie.

3.8

Unklar

ist, wie gross die fünf kleinen Fenster zum Zeitpunkt 1980/81 waren und ob ihre

Grösse in den Jahren vor der Sanierung verändert wurde. Dass das obere, rechte

Fenster auf der Nordseite gemäss Baugesuch 2016 schon vor der Sanierung dem

aktuell vorherrschenden Format 78 x 98 cm und nicht dem in den

80er-Jahren üblichen Format 55 x 70 cm entsprochen hat, deutet

auf Letzteres hin. Dies muss vorliegend aber nicht abschliessend beurteilt

werden, da die Beschwerdegegnerschaft die Beschwerdeführenden lediglich dazu

verpflichtet hat, die Dachfenster auf maximal 78 x 98 cm zu

reduzieren und es dem Verwaltungsgericht ohnehin nicht zustehen würde, diese

Anordnung zum Nachteil der Beschwerdeführerschaft abzuändern (§ 63

Abs. 2 VRG).

3.9

Das sechste

Fenster (Nordseite, unten rechts) ist im Fassadenplan 1979 nicht eingezeichnet.

Aus den eingereichten Fotografien geht jedoch hervor, dass dieses sowohl

1980/81 als auch vor der Dachsanierung deutlich grösser war als die übrigen

Dachflächenfenster. Überdies ist gestützt auf die Baupläne davon auszugehen,

dass das Standardformat für rechteckig liegende Dachflächenfenster Ende der

70er-Jahre 118 x 114 cm betrug. Daraus lässt sich schliessen,

dass in der rechten, unteren Ecke der nördlichen Dachfläche seit 1980/81 ein

Dachfenster in der Grössenordnung von 118–134 x 114–98 cm

besteht. Hingegen kann den Akten nicht entnommen werden, welche Grösse durch

die Besitzstandsgarantie genau geschützt wird. Da es aber ohnehin

unverhältnismässig wäre, die Verkleinerung des aktuellen Formates (134 x 98 cm)

auf ein höchstens geringfügig kleineres Originalmass zu verlangen (zum Erfordernis

der Verhältnismässigkeit von Wiederherstellungsbefehlen siehe hinten E. 5.2),

kann diese Frage vorliegend offenbleiben.

3.10

Zusammenfassend

ist damit festzuhalten, dass sich die vorinstanzlichen Anordnungen betreffend

die vollständige Aufhebung des sich nordseitig, oben rechts befindenden

Dachfensters sowie die Verkleinerung des nordseitig, unten rechts liegenden

Fensters auf 78 x 98 cm als unrechtmässig erweisen und die

Beschwerde diesbezüglich gutzuheissen ist. Die nachfolgenden Erwägungen

betreffen daher nur noch beiden im Zuge der Sanierung vergrösserten und seither

als liegende Rechtecke ausgestalteten Dachfenster (nordseitig, oben links und

südseitig, oben).

4.

4.1

Die

Beschwerdeführenden bringen gegen die Rückbauanordnung weiter vor, die beiden

neu liegend ausgestalteten Dachfenster hätten keine massgebende

Verschlechterung der Dachflächen bewirken können. Diese seien schon bisher von

der Asymmetrie und der Nicht-Zuordnung der Dachfenster zu den Fassadenöffnungen

charakterisiert worden.

4.2

Bauten,

Anlagen und Umschwung sind gemäss § 238 Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird. Dabei ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besonders

Rücksicht zu nehmen (§ 238 Abs. 2 Teilsatz 1 PBG).

§ 238 Abs. 2 PBG kommt auch zur Anwendung, wenn Massnahmen am

Schutzobjekt selbst vorgesehen sind (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 663 f.).

4.3

Das

streitgegenständliche Wohnhaus ist seit 1984 als Teil des Gebäudes E

inventarisiert, weshalb bauliche Veränderungen daran unbestrittenermassen den

erhöhten Voraussetzungen von § 238 Abs. 2 PBG zu genügen haben. Auf

der Südseite wird durch die Verbreiterung und die liegende Positionierung des

oberen Dachfensters in die seit 1981 bestehende symmetrische Anordnung

eingegriffen. Dies erscheint gerade auch mit Blick auf den angrenzenden D-Weg 03

mit seinen zwei symmetrisch angeordneten Dachfenstern störend. Zudem haben sich

die Beschwerdeführenden bei der Verbreiterung des südseitigen Fensters, soweit

ersichtlich, weder an der darunterliegenden Fassade noch an den übrigen Achsen

orientiert. Gleiches gilt auch für die Verbreiterung des nordseitigen Fensters.

Von einem ästhetischen Gesichtspunkt aus betrachtet ist es schwer verständlich,

weshalb gerade das Fenster oben links verbreitert und liegend ausgestaltet wurde.

Ein gestalterisches Gesamtkonzept ist jedenfalls nicht erkennbar. Schliesslich

werden liegende Dachfenster im Inventarblatt "E" explizit als störend

bezeichnet. Wer sich so klar in einen direkten Widerspruch zum einschlägigen

Inventarblatt setzt, kann danach aber nicht für sich in Anspruch nehmen,

besondere Rücksicht auf das Schutzobjekt zu nehmen, wie dies § 238

Abs. 2 PBG verlangt. Im Übrigen reicht es im Anwendungsbereich der

genannten Bestimmung – entgegen den Beschwerdeführenden – gerade nicht aus, wenn

die baulichen Massnahmen zu keiner massgebenden Verschlechterung des

Schutzobjektes führen, es wird vielmehr eine gute Gestaltung gefordert. Diese

Voraussetzung erfüllen die durch die verbreiterten Fenster veränderte

Dachflächen aber bereits für sich allein betrachtet nicht. Es ist daher

auch nicht zu beanstanden, dass sich die Vorinstanz nicht auch noch mit der weiteren

baulichen Umgebung auseinandergesetzt hat.

4.4

Zusammenfassend

ist festzuhalten, dass die baulichen Veränderungen an den beiden seit der Dachsanierung

liegend ausgestalteten Dachfenster nicht bewilligungsfähig gewesen wären und sich

damit die Frage nach der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes stellt.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführenden rügen, der Wiederherstellungsbefehl sei unverhältnismässig.

Zum einen seien die Aufwendungen einer Dachergänzung von der Vorinstanz

unterschätzt worden. Zum anderen bestünden taugliche Massnahmen von minderer

Eingriffsqualität, namentlich das Anbringen von Blenden.

5.2

Nach § 341 PBG hat die zuständige Behörde

ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand

herbeizuführen. Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

muss verhältnismässig sein (Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung vom

18.

April 1999 [BV]; BGr, 26. April 2010,1C_397/2009, E. 4.1).

Dies ist nach ständiger Rechtsprechung dann nicht der Fall, wenn die Abweichung

vom gesetzmässigen Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen

den Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen

vermögen (BGE 132 II 21 E. 6; VGr, 12. März 2008, VB.2007.00383,

E. 7 ff. und VGr, 4. April 2012, VB.2011.00565,

E. 6 ff. auch zum Folgenden). Grundsätzlich kann sich auch die

bösgläubig handelnde Bauherrschaft auf den Verhältnismässigkeitsgrundsatz

berufen. Sie muss aber in Kauf nehmen, dass dem Interesse an der Wiederherstellung

des gesetzmässigen Zustands aus grundsätzlichen Überlegungen, nämlich zum

Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, erhöhtes Gewicht

beigemessen und die der Bauherrschaft allenfalls entstehenden Nachteile nicht

oder nur in verringertem Mass berücksichtigt werden (BGE 132 II 21 E. 6.4;

Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 485).

5.3

Das

öffentliche Interesse besteht vorliegend in der Anwendung der

Ästhetikgeneralklausel und dem Schutz von Inventarobjekten (§ 238 PBG).

Der Rückbau der liegenden Dachfenster auf maximal 78 x 98 cm ist

grundsätzlich dazu geeignet, dieses Interesse zu erreichen. Dieser ist auch

erforderlich, könnte doch mit den von der Beschwerdeführerschaft als milderes

Mittel angeführten – der Vorinstanz als Fachgericht scheinbar unbekannten –

Blenden "in Form eines z.B. das Glas leicht abdunkelnde Fliesses",

die von § 238 Abs. 2 PBG geforderte gute Gestaltung nicht erreicht

werden. Sodann versäumen es die Beschwerdeführenden, die ihrer Ansicht nach von

der Vorinstanz "völlig unterschätzten" Rückbaukosten auch nur

ansatzweise zu substanziieren, weshalb mit der Vorinstanz davon auszugehen ist,

dass die Fenster ohne Weiteres und mit vertretbarem

Aufwand zurückgebaut werden können. Im Übrigen sind die finanziellen

Nachteile der Beschwerdeführenden vorliegend ohnehin nur in verringertem Mass

zu berücksichtigen, müssen diese doch als bösgläubig betrachtet werden. So

wurde die Beschwerdeführerin 1 bereits 2006 vom Statthalteramt Horgen

wegen Bauens ohne entsprechende Baubewilligung bestraft. Insgesamt erweist sich

der Rückbaubefehl bezüglich der beiden im Rahmen der Sanierung verbreiterten

Dachflächenfenster damit als verhältnismässig.

6.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise

gutzuheissen. Dies führt zur entsprechenden Aufhebung der Dispositiv-Ziffer I

des Rekursentscheids bzw. der Neufassung der Dispositiv-Ziffer 3 des

Beschlusses der Baukommission Wädenswil vom 22. März 2016 sowie der

Dispositiv

Dispositiv-Ziffer I.a) der Verfügung der Baudirektion vom 10. März

2016 gemäss den vorstehenden Erwägungen. Im Übrigen ist die Beschwerde

abzuweisen.

Bei diesem Ausgang ist von einem

je hälftigen Obsiegen und Unterliegen der Beschwerdeführenden und der

Beschwerdegegnerinnen auszugehen. Ausgangsgemäss sind deshalb die

Gerichtskosten den beiden Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung zu je

1/4 und den beiden Beschwerdegegnerinnen ebenfalls zu je 1/4 aufzuerlegen

(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und

§ 14 VRG). Mangels eines überwiegenden Obsiegens ist keiner Partei eine

Entschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG).

Die Kostenfolge des

Rekursentscheids ist ebenfalls im Sinne eines hälftigen Obsiegens und

Unterliegens anzupassen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.

Dispositiv-Ziffer 3 des Beschlusses der Baukommission

Wädenswil vom 22. März 2016 wird wie folgt neu gefasst:

"a) Die

beiden im Rahmen der Sanierung verbreiterten Dachflächenfenster vom Typ A

(nordseitig, oben links und südseitig, oben) sind auf maximal 78/98 cm zu

verkleinern.

b) Vor

Inangriffnahme dieser Arbeiten ist der Abteilung Planen und Bauen ein

Ausführungsplan einzureichen. In diesem Plan ist darzustellen, wie die Fenster

vom Typ A verkleinert werden. Zudem ist die Lage der bestehenden, im Plan gelb

eingetragenen Dachflächenfenster auf Übereinstimmung mit der effektiven

Situation zu überprüfen. Der Ausführungsplan ist der Abteilung Planen und Bauen

innert drei Monaten ab Rechtskraft der Baubewilligung dreifach zur Genehmigung

einzureichen. Die Frist für den Rückbau wird nach Vorliegen des

Ausführungsplans verfügt."

Dispositiv-Ziffer I.a) der Verfügung der Baudirektion

vom 10. März 2016 wird wie folgt neu gefasst:

"Die beiden im Rahmen der Sanierung verbreiterten

Dachflächenfenster (nordseitig, oben links und südseitig, oben) haben das

maximal zulässige Mass von 78/98 cm einzuhalten."

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

Die Kosten des

Rekursverfahrens werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 unter solidarischer

Haftung je zu 1/4 und den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zu 1/4

auferlegt.

3. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 270.-- Zustellkosten,

Fr. 3'270.-- Total der Kosten.

Die Gerichtskosten werden den

Beschwerdeführenden 1 und 2 unter solidarischer Haftung je zu 1/4 und den

Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zu 1/4 auferlegt.

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

Mitteilung an …