VB.2016.00780

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00780

23. Mai 2017Deutsch13 min

(URT.2017.18962)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 15. März 2016 erteilte die

Baubehörde Illnau-Effretikon der C AG die Bewilligung für den Umbau des

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 stehenden Gebäudes. Gleichzeitig wurde der C AG

die mit Verfügung vom 22. Februar 2016 erteilte strassen-, gewässerschutz-

und lärmrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich eröffnet.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierte A am 2. Mai 2016 an das

Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses wies am 9. November 2016 sein

Rechtsmittel ab, soweit es darauf eintrat.

III.

Am 11. Dezember 2016 führte A Beschwerde beim

Verwaltungsgericht. Er stellte folgende Anträge:

"1. Der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons Zürich […]

vom 9. November 2016 […] sei aufzuheben und es sei die Baubewilligung

nicht zu erteilen.

2.

Alles unter o/e-Kostenfolge zu Lasten der Vorinstanz."

Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich und das

Baurekursgericht beantragten am 20. bzw. 21. Dezember 2016, die

Beschwerde abzuweisen. Die Baubehörde Illnau-Effretikon stellte am

20.

Januar 2017 den Antrag, die Beschwerde unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen abzuweisen, soweit auf sie einzutreten sei. Mit demselben

Rechtsbegehren liess sich am 26. Januar 2017 die C AG vernehmen. A

reichte am 20. Februar 2017 eine Replik ein. Die Dupliken der Baubehörde

Illnau-Effretikon, der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich sowie der C AG

datieren vom 28. Februar sowie vom 1. und 2. März 2017. Am 27. März 2017

nahm A dazu Stellung.

Die Kammer erwägt:

1.

Der

Beschwerdegegnerin 1 gehört die Parzelle Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02

in Illnau. Auf diesem Grundstück steht ein im Jahr 1729 errichtetes Bauernhaus

mit Scheune, welches um 1800 und 1913 erweitert worden war. Am 15. März

2016.

schlossen die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 einen

verwaltungsrechtlichen Vertrag ab, in welchem sie die Unterschutzstellung und

den genauen Schutzumfang dieses Gebäudes vereinbarten. Diese Schutzvereinbarung

wurde am 17. März 2016 publiziert und ist unangefochten in Rechtskraft

erwachsen. Die Grundeigentümerin möchte in das Bauernhaus vier Wohnungen

einbauen.

2.

2.1

Der

Beschwerdeführer macht zunächst geltend, die Baubewilligung verpflichte die

Bauherrschaft dazu, die definitive äussere Gestaltung des Bauernhauses im

Einvernehmen mit der Baubehörde festzulegen. Hierfür müsse vor Baufreigabe ein

Detailhandbuch zusammen mit den erforderlichen Detailplänen vorliegen. Trotz

Fehlens dieser Detailpläne und ohne die definitive äussere Gestaltung des

Bauernhauses mit Scheune zu kennen, halte die Baubewilligung fest, das

Baugesuch respektiere die schutzwürdigen historischen Baustrukturen und

Ausstattungselemente. In den Gebäudewänden des Bauernhauses seien neue Fenster

geplant. Durch die Fenster und die neue Fassade entstehe ein ganz neues

Erscheinungsbild des Gebäudes. Im Inneren werde das Gebäude neu in zwei

Stockwerke unterteilt. Unter diesen Umständen sei fraglich, was vom

ursprünglichen Bauernhaus mit Scheune nach dem Umbau noch übrig bleibe. Laut

Heimatschutzleitbild von Illnau-Effretikon sei die Gesamterscheinung am Rande

des Ortsbildes zu erhalten. Das drastische Umbauvorhaben missachte dieses

Leitbild.

2.2

Der Schutz

von Bauten kann unter anderem durch einen verwaltungsrechtlichen Vertrag

erfolgen (§ 203 Abs. 1 lit. c in Verbindung mit § 205

lit. d des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).

Die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 schlossen am 15. März 2016 einen

derartigen Vertrag ab, in welchem sie die Unterschutzstellung und den genauen

Schutzumfang dieses Gebäudes festlegten. Diese Schutzvereinbarung wurde – wie

oben dargelegt – am 17. März 2016 publiziert und ist anschliessend unangefochten

in Rechtskraft erwachsen. Eine solche rechtskräftige Vereinbarung hat Vorrang

vor einem kommunalen Leitbild, das sich in allgemeiner Form zum Erhalt des

Ortsbildes äussert. Das Neubauvorhaben hat mithin den Anforderungen dieses

Vertrages zu genügen. Insofern erübrigt es sich, zu prüfen, ob das Streitobjekt

leitbildkonform ist oder nicht. Auf den Schutzvertrag selbst geht die Beschwerde

nicht ein. Zwar lagen die Detailpläne bei Erlass der angefochtenen

Stammbaubewilligung noch nicht vor. Aufgrund der Akten lässt sich indessen

genügend abschätzen, wie sich das Projekt auf das Erscheinungsbild des

Bauernhauses bzw. der Scheune auswirken wird; zur Begründung kann auf die

nachstehende Erwägung 4.2 verwiesen werden. Entgegen der Beschwerde kann somit

von "dürftigen Plänen" keine Rede sein.

3.

3.1

Weiter

macht der Beschwerdeführer geltend, das Dorf Unter-Illnau sei im Inventar

schützenswerter Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als Ortsbild von regionaler

Bedeutung eingestuft worden. Gemäss Anhang Ziffer 1.4.1.5 der

Bauverfahrensordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) unterstehe ein solches

Objekt der Prüfung und Beurteilung durch die Baudirektion respektive die

betreffende Amtsstelle. Eine solche Prüfung habe nicht stattgefunden. Wie aus

der Baubewilligung hervorgehe, seien die denkmalpflegerischen Aspekte lediglich

von der Baubehörde Illnau-Effretikon anhand der dürftigen Baupläne geprüft und

für bewilligungsfähig empfunden worden. Die Baubehörde sei aber für diese

Beurteilung gar nicht zuständig gewesen. Das Vorliegen eines Schutzvertrages

entbinde nicht von einer Prüfung durch die Baudirektion.

3.2

Die

Gemeinde Illnau-Effretikon wird nicht im Anhang der Verordnung vom

9.

September 1981 über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder

der Schweiz (VISOS) genannt. Das Ortsbild der Gemeinde Illnau-Effretikon ist

mithin kein Schutzobjekt von nationaler Bedeutung. Als Folge davon steht es

auch nicht unter dem besonderen bundesrechtlichen Schutz von Art. 6 Abs. 2

des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz

(NHG). Selbst wenn das ISOS Illnau-Effretikon als Ortsbild von regionaler

Bedeutung bezeichnen sollte (was aufgrund der dem Verwaltungsgericht

vorliegenden Akten unklar ist), würde dies dem Beschwerdeführer nicht entscheidend

weiterhelfen. Die Aufnahme von Ortsbildern mit nur lokaler oder regionaler

Einstufung ins ISOS ist als wissenschaftliche Dienstleistung des Bundes

zugunsten der Kantone zu verstehen (vgl. Arnold Marti, Rechtsgutachten zu

Fragen im Zusammenhang mit der geplanten Änderung der Aufnahmemethode bei der

Revision von Ortsbildaufnahmen im Rahmen des Bundesinventars der

schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS], Schaffhausen/Bern 2016,

S. 8 Fn. 32 [abrufbar unter www.bak.admin.ch]). Es handelt sich

mithin um eine architekturhistorische, nicht aber um eine rechtlich

verbindliche Beurteilung durch die Eidgenossenschaft. Inwieweit einer solchen

Ortsbildaufnahme Rechtswirkung zukommen soll, bestimmt vielmehr das kantonale

Recht. Dies ergibt sich aus der verfassungsrechtlichen Kompetenzordnung von

Art. 78 Abs. 1 BV, wonach für den Heimatschutz die Kantone

zuständig sind. Der Kanton Zürich regelt die Frage der Rechtswirkungen von

ISOS-Aufnahmen der Ortsbilder regionaler Bedeutung weder auf Gesetzes- noch auf

Verordnungsstufe.

3.3

Das

Grundstück Kat.-Nr. 01 liegt in Unter-Illnau. Im Gegensatz zu Teilen von

Ober-Illnau ist Unter-Illnau nicht im Richtplan (http://www.are.zh.ch ->

Richtplantext) oder im (kantonalen) Inventar der Ortsbilder von überkommunaler

Bedeutung eingetragen (http://maps.zh.ch -> entsprechende Karte). Da

Unter-Illnau nach Zürcher Rechtslage nicht als Ortsbild von überkommunaler

Bedeutung gilt, musste entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers keine

kantonale Behörde in das vorliegende Bewilligungsverfahren einbezogen werden.

Ob und unter welchen Voraussetzungen einer ISOS-Qualifikation als kommunal oder

regional bedeutsames Ortsbild allenfalls Gutachtensqualität zukommt und

insofern bei der Rechtsfindung als Beweismittel zu berücksichtigen ist, kann

vorliegend offenbleiben: Die Beschwerde geht nicht näher auf eine entsprechende

ISOS-Beurteilung ein.

4.

4.1

Weiter

rügt der Beschwerdeführer, trotz Fehlens der Detailpläne und ohne die

definitive äussere Gestaltung des Bauernhauses zu kennen, habe die lokale

Baubehörde den Umbau bewilligt.

4.2

Die

Baubewilligung verpflichtet die Bauherrschaft in Disp.-Ziff. 2.3 dazu, die

definitive äussere Gestaltung des Umbauprojekts im Einvernehmen mit der

Baubehörde festzulegen. Weiter wird dort statuiert, dass das entsprechende

Detailhandbuch zusammen mit den erforderlichen Detailplänen spätestens vor

Baufreigabe vorliegen müsse. Diese Vorgehensweise ist nicht zu beanstanden.

Auch ohne solche Detailpläne lässt sich das künftige Erscheinungsbild des

Bauernhauses hinreichend beurteilen: Aufgrund der Fassadenansichten steht fest,

wo die zusätzlichen Fenster und Schleppgauben positioniert sein werden.

Insgesamt fallen die Eingriffe in die Gebäudehülle moderat aus: Auf der

Ostfassade durchstossen bloss zwei je 1,3 Meter hohe Schleppgauben die

Dachfläche; zusätzlich sollen dort ein 0,75 und ein 0,5 Quadratmeter

grosses Dachfenster entstehen. Auf der Westfassade sind bloss eine 1 Meter

hohe Dachgaube, zwei 0,75 Quadratmeter grosse Dachfenster sowie

vereinzelte Glasziegel vorgesehen. Damit bleibt das Bauernhaus auch nach dem

Umbau als solches erkennbar. Von einem "ganz neue[n] Erscheinungsbild des

Gebäudes" kann somit keine Rede sein.

5.

5.1

Der

Beschwerdeführer führt sodann aus, vor Erteilung der Baubewilligung sei weder

ein Kanalisationsprojekt eingereicht noch sei eine Abwasserbewilligung erteilt

worden. Ein Wasseranschluss fehle ebenfalls. Damit seien die Voraussetzungen

für eine Baubewilligung nicht erfüllt.

5.2

Gemäss

§ 54 Abs. 1 VRG muss eine Beschwerde einen Antrag und dessen

Begründung enthalten. In der Begründung hat die beschwerdeführende Partei

darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt an einem Mangel leidet und dem

gestellten Antrag entsprechend aufzuheben oder abzuändern ist. Hierbei genügt

die blosse Behauptung, der angefochtene Entscheid sei fehlerhaft, nicht.

Vielmehr muss sich die Begründung – jedenfalls in minimaler Weise – mit den

Erwägungen der Vorinstanz auseinandersetzen. Bei anwaltlich vertretenen

Parteien gelten dabei höhere Anforderungen als bei juristischen Laien; es darf

erwartet werden, dass Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte die Anforderungen an

eine Beschwerdeeingabe kennen (Alain Griffel in: ders. [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG],

3.

A., Zürich etc. 2014, § 54 N. 1 in Verbindung mit

§ 23 N. 17; fermer Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 33).

Der angefochtene Entscheid befasst sich in Erwägung 6 mit der Erschliessung

des Umbauprojektes. Die Beschwerde geht auf diese Überlegungen nicht näher ein;

sie zeigt nicht auf, weshalb die vorinstanzlichen Ausführungen falsch sein

sollen. Damit kann diesbezüglich vollumfänglich auf den angefochtenen Entscheid

verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1

Satz 2 VRG).

6.

6.1

Weiter

moniert der Beschwerdeführer, gemäss Baubewilligung müsse die Terraingestaltung

respektive der Terrainverlauf gegenüber den Nachbargrundstücken und dem

Strassenraum situationsgerecht erfolgen. Diese Bestimmung sei zu unbestimmt und

besage nicht konkret, wie die Terraingestaltung aussehen müsse, um allfällige

Nachteile für die Nachbarn zu verhindern. Vorliegend werde das ganze Terrain

des zu renovierenden Bauernhauses aus Hochwasserschutzgründen um etliche

Zentimeter angehoben. Unter diesen Umständen seien für ihn der genaue

Terrainverlauf und die Auswirkungen auf sein Grundstück von enormer Bedeutung.

Es sei zweifelhaft, ob der Terrainverlauf und die Gebäudeübergänge an der

gemeinsamen Grundstücksgrenze sich nicht für den Beschwerdeführer nachteilig

gestalten würden.

6.2

Das

Bauprojekt sieht keine Bodenverschiebungen vor. Vielmehr hält der Plan

"Schnitte/Fassaden" ausdrücklich fest, dass das neue Terrain dem

gewachsenen Terrain entspreche ("neues Terrain = gew. Terrain"). Auch

der Beschluss der Baudirektion des Kantons Zürich vom 22. Februar 2016

führt zu keiner anderen Einschätzung: Die Bauherrschaft wird dort weder

berechtigt noch verpflichtet, eine Terrainänderung vorzunehmen. Unter diesen

Umständen ist nicht ersichtlich, weshalb das Bauprojekt den Beschwerdeführer in

dieser Hinsicht benachteiligen könnte.

7.

7.1

Weiter

macht der Beschwerdeführer geltend, gemäss den Plänen der Bauherrschaft solle

der Gebäudeabstand zwischen dem Umbauobjekt und seinem eigenen Haus

2.

Meter betragen. Dies entspreche nicht der Wahrheit. Richtig besehen

messe dieser Abstand lediglich 75 bzw. 32 Zentimeter. Die Vorinstanz

habe den Sachverhalt nicht rechtsgenügend abgeklärt und sei hier von einem

falschen Gebäudeabstand ausgegangen. Die Bauherrschaft wolle nun genau auf

dieser Gebäudeseite, wo der Gebäudeabstand ohnehin bloss die erwähnten 75 bzw.

32.

Zentimeter betrage, Fenster in die Fassade des Bauernhauses einsetzen.

Aus feuerpolizeilichen Gründen sei dies unzulässig. Bei einem so engen

Gebäudeabstand sei vielmehr eine Feuerschutzwand erforderlich. Solche Fenster

seien zudem auch aus Gründen des Nachbarrechts problematisch, könne man doch

von Fenster zu Fenster direkt in die Nachbarwohnung schauen.

7.2

Die Angabe

"2m" im Plan Grundriss DG bezieht sich auf die Raumhöhe im

Dachgeschoss. Dies ergibt sich aus Schnitt A des Planes Schnitte/Fassaden,

wo an derselben Stelle dieselbe Massangabe "2m" eingetragen ist. Die

Pläne vermitteln somit kein falsches Bild des Gebäudeabstandes. Abgesehen davon

geht auch die Vorinstanz von einem Gebäudeabstand von 75 bzw. 32

Zentimetern aus, wenn sie in Erwägung 5.4 schreibt: "Sowohl im

Grundrissplan als auch im Katasterplan ist denn auch das rekurrentische Gebäude

in einem Abstand von rund 30 cm bis 80 cm zum Umbauobjekt eingezeichnet."

Es trifft somit nicht zu, dass die Vorinstanz falsche tatsächliche Verhältnisse

annahm.

Was die feuerpolizeilichen Einwände betrifft, ist Folgendes

festzuhalten: Gemäss Disp.-Ziff. 7.2 der Baubewilligung vom 15. März

2016.

hat die Beschwerdegegnerin 1 vor Baufreigabe der

Beschwerdegegnerin 2 den Nachweis dafür zu erbringen, dass die

einschlägigen Vorschriften in Zusammenarbeit mit dem örtlichen

Brandschutzexperten koordiniert und rechtsgenügend bestimmt sind. Ob das

Umbauprojekt die Vorschriften des Brandschutzes einhält, ist somit nicht

Gegenstand des vorliegenden Rechtsmittelverfahrens. Da die entsprechende Rüge

des mangelhaften Brandschutzes somit verfrüht ist, muss sie nicht weiter

behandelt werden.

Der Beschwerdeführer macht in diesem Zusammenhang des

Weiteren geltend, aufgrund der geplanten Fenster und der dadurch möglichen

Einblicke in sein Gebäude sei er ideellen Immissionen ausgesetzt. Gemäss

§ 226 Abs. 1 Satz 1 PBG ist jedermann verpflichtet, bei der Eigentums- und

Besitzausübung alle zumutbaren baulichen und betrieblichen Massnahmen zu

treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten. Das

zürcherische Baurecht, insbesondere § 226 PBG, gewährt grundsätzlich keinen

Schutz vor ideellen Immissionen. Lediglich bei hier nicht interessierenden

Ausnahmefällen im Sinn einer besonderen Nutzung sind gewisse Ausnahmen denkbar.

Demgegenüber kennt das Planungs- und Baugesetz keinen besonderen Schutz der

Privatsphäre (VGr, 8. Mai 2014, VB.2014.00011, E. 4.4 mit zahlreichen

Rechtsprechungshinweisen). Für einen immissionsrechtlichen Fensterverzicht besteht

somit keine Grundlage.

8.

Schliesslich macht der Beschwerdeführer geltend, es sei nicht

ersichtlich, weshalb das Bauernhaus an der E-Strasse 02 in so drastischem

Ausmass umgebaut werden dürfe, wohingegen er selbst seit Jahren um eine

Bewilligung für die Renovation seines Hauses E-Strasse 03 kämpfe. Eine

solche Ungleichbehandlung sei nicht gerechtfertigt und verletze das Gleichbehandlungsgebot.

Die Beschwerde zeigt in keiner Weise substanziiert auf, dass

die lokale Baubewilligungsbehörde in vergleichbaren Fällen unterschiedlich

entschieden und sich insofern über ihre eigene Praxis hinweggesetzt oder gegen

den Grundsatz der Rechtsgleichheit verstossen hätte. Auch insoweit erweist sich

die Beschwerde als unbegründet.

9.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.

10.

Die Gerichtskosten sind ausgangsgemäss dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm nicht zu; hingegen ist eine solche

Entschädigung antragsgemäss der Beschwerdegegnerin 1 zuzusprechen (§ 17

Abs. 2 f. VRG). Die Beschwerdegegnerin 2 hat als lokale

Baubehörde im Streit zwischen privaten Parteien praxisgemäss keinen Anspruch

auf eine Parteientschädigung (Plüss, § 17 N. 93 ff.). Die

Mitbeteiligte stellte keine Entschädigungsforderung, weshalb ihr keine

Parteientschädigung zuzusprechen ist.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 280.-- Zustellkosten,

Fr. 4'280.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine

Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …