VB.2016.00784

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00784

4. Mai 2017Deutsch14 min

(URT.2017.18923)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 5. April 2015 (richtig: 2016)

verweigerte die Baubehörde Meilen der B AG die Baubewilligung für den

Abbruch mehrerer Gebäude und den Neubau zweier Mehrfamilienhäuser auf den Grundstücken

Kat.-Nrn. 01 und 02 am D-Weg 03/04 in Meilen. Gleichzeitig wurde die

von der Baudirektion des Kantons Zürich mit Verfügung vom 21. März 2016

erteilte forstrechtliche, wasserpolizeiliche und gewässerschutzrechtliche

Bewilligung eröffnet.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierte die B AG am 13. Mai 2016 an

das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses hiess ihr Rechtsmittel mit

Entscheid vom 15. November 2016 gut. Das Baurekursgericht hob den

Beschluss der Baubehörde Meilen auf und wies die Sache zum Neuentscheid zurück.

III.

Am 13. Dezember 2016 führte die Gemeinde Meilen Beschwerde

beim Verwaltungsgericht und beantragte, den Entscheid des Baurekursgerichts

aufzuheben und damit den Beschluss der Baubehörde Meilen zu bestätigen sowie

einen Augenschein durchzuführen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

(zuzüglich 8 % Mehrwehrsteuer) für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren

zulasten der B AG. Das Baurekursgericht liess sich am 10. Januar 2017

mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die B AG beantragte

am 26. Januar 2017, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Gemeinde Meilen abzuweisen, woraufhin die Gemeinde Meilen am

23.

Februar 2017 ihre Anträge bestätigte. Hierzu nahm die B AG mit

Eingabe vom 8. März 2017 Stellung. Die Gemeinde Meilen verzichtete in der

Folge stillschweigend auf eine weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

In verfahrensrechtlicher Hinsicht

beantragt die Beschwerdeführerin einen Augenschein, da der Bezug des

Bauvorhabens zu seiner landschaftlichen und baulichen Umgebung im vorinstanzlichen

Augenscheinprotokoll nur ungenügend dokumentiert worden sei. Ein Augenschein

dient der Feststellung des entscheidrelevanten Sachverhalts und erübrigt sich,

wenn sich dieser aus den Akten hinreichend ergibt. Die Durchführung eines Augenscheins

ist somit nur dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und

anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort

Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen

(RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Kaspar Plüss in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014, § 7 N. 79). Im vorliegenden

Fall hat das Baurekursgericht am 19. August 2016 einen Augenschein

durchgeführt. Es ist der Beschwerdeführerin insofern zuzustimmen, als dass die

anlässlich des Augenscheins getätigten Fotografien in erster Linie die

Baugrundstücke und weniger deren bauliche und landschaftliche Umgebung zeigen.

Allerdings liegen dem Verwaltungsgericht daneben noch die von der

Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegnerin eingereichten Fotografien sowie

Pläne vor. Sodann ist die streitgegenständliche Umgebung auch auf Google

Maps/Street View abgebildet (https://maps.google.ch, zuletzt besucht am 25. April

2017). Aus der Gesamtheit dieser Unterlagen ergibt sich die bauliche und landschaftliche

Umgebung des Bauprojekts mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf einen

Augenschein verzichtet werden kann.

2.

2.1

Die

Beschwerdegegnerin plant, die sich auf den Baugrundstücken Kat.-Nrn. 01

und 02 bestehenden Bauten – ein ehemaliger Bauernhof mit Doppelwohnhaus,

Scheune und Waschhaus – abzubrechen und durch zwei Mehrfamilienhäuser mit je

zwei Vollgeschossen und einem Attikageschoss zu ersetzen. Die Bauparzellen

liegen in der Wohnzone W 1.4, wobei das nördliche Grundstück (Kat.-Nr. 02)

im Westen an Wald anstösst und im Übrigen von der Wohnzone W 1.4 umgeben

ist. Die ebenfalls an drei Seiten an die Wohnzone W 1.4 anstossende

südliche Bauparzelle (Kat.-Nr. 01) ist im westlichen Teil mit Wald

bepflanzt und grenzt dort direkt an den E-Bach.

2.2

Um das Bauvorhaben

im geplanten Umfang realisieren zu können, möchte die Beschwerdegegnerin einen Baumassentransfer

zulasten der im Norden unmittelbar an die nördliche Bauparzelle angrenzenden

Geber-Parzelle Kat-Nr. 05 vornehmen. Die Geber-Parzelle ist ein schmales,

L-förmiges Grundstück, welches teilweise entlang des Waldrandes verläuft und

sich unbestrittenermassen nicht für eine Überbauung eignet. Aus Sicht der

Empfängergrundstücke würde die Ausnützungsübertragung die zulässige Baumasse

für Hauptbauten um rund 25 % erhöhen.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführerin bringt gegen den Rekursentscheid vor, das Bauvorhaben

erfülle die Anforderungen von § 238 Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) nicht. Der örtlichen Baubehörde

komme bei der Anwendung dieser Bestimmung eine besondere Entscheidungs- und

Ermessensfreiheit zu und die Rekursinstanz habe daher einen kommunalen

Entscheid, der auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände

beruhe, zu respektieren. Diese Zurückhaltung habe sich die Vorinstanz

vorliegend nicht auferlegt und den kommunalen Bauentscheid damit zu Unrecht

aufgehoben.

3.2

Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten,

Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu

gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Grundsätzlich obliegt es den Gemeinden, § 238 PBG

und die darin verwendeten offenen Formulierungen ortsbezogen zu konkretisieren.

Dennoch ist das Baurekursgericht gemäss der seit 2013 geltenden Praxis des

Verwaltungsgerichts berechtigt und verpflichtet, kommunale

Einordnungsentscheide auf ihre Angemessenheit hin zu überprüfen. Das

Baurekursgericht muss dabei allerdings die von der Baubehörde angeführten

Entscheidgründe gebührend berücksichtigen und sich mit den Kriterien auseinandersetzen,

welche von der Behörde im Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der

Einordnungsvorschrift entwickelt wurden. Abgesehen von der insofern gebotenen

Rücksichtnahme besteht jedoch keine weitergehende Einschränkung der vollen

Prüfungsbefugnis des Baurekursgerichts (VGr, 17. Dezember 2013,

VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3; vgl. auch die zutreffenden Ausführungen im

angefochtenen Entscheid). Die Beschwerdeführerin kann in diesem Zusammenhang

aus dem Hinweis auf einen einzelnen seit der Praxisänderung ergangenen

Entscheid des Verwaltungsgerichts, in welchem noch die frühere Rechtsprechung

zur baurekursgerichtlichen Kognition wiedergegeben wird, nichts zu ihren

Gunsten ableiten. Die zitierte Erwägung entspricht nicht der inzwischen

gefestigten verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. z.B. VGr,

21.

August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2; 19. November 2015,

VB.2015.00532, E. 3.3; 15. September 2016, VB.2016.00079, E. 3.3).

3.3

Die

Baubehörde Meilen begründete ihre Bauverweigerung zusammengefasst damit, dass

die Ausnützungsübertragung zu einer § 238 Abs. 1 PBG verletzenden

Konzentration der Bausubstanz führe, wodurch der Zonencharakter nicht mehr

gewahrt werde. Es entspreche sodann der Praxis der Baubehörde Meilen,

Ausnützungstransfers von über 20 % (aus Sicht der Geber-Parzelle) nicht zu

bewilligen. Das Bauareal erweise sich damit als übernutzt.

3.4

Das

Baurekursgericht führte hierzu aus, die bauliche Umgebung des Bauvorhabens

werde durch grössere und markante Gebäudegruppen geprägt und die geplanten

Mehrfamilienhäuser würden sich dort durchaus zureichend einordnen. Die

gesteigerte Baumasse vermöge daran nichts zu ändern, falle doch vor Ort mehr

ins Gewicht, dass das Bauvorhaben deutlich tiefer zu liegen komme als die

dominant wirkenden Gebäude am D-Weg 06/07. Da die Baumkronen des

angrenzenden Waldes die projektierten Mehrfamilienhäuser deutlich überragten,

würden sich diese auch nicht nachteilig auf die den E-Bach säumende Waldung

auswirken. Die geplanten Wohnhäuser würden im gesamten örtlichen Kontext daher

– trotz der Baumassenerhöhung – keine störende Zäsur bilden.

3.5

Insgesamt

zeigt sich, dass sich die Vorinstanz mit den massgebenden Argumenten der

Beschwerdeführerin auseinandergesetzt hat und aus dem Rekursentscheid mit

hinreichender Deutlichkeit hervorgeht, weshalb sie die gestalterische

Einschätzung der Beschwerdeführerin nicht teilt (vgl. VGr, 21. August

2014, VB.2014.00295, E. 3.3). Die Vorinstanz hat somit die kommunalen

Entscheidgründe gebührend berücksichtigt. Eine Rechtsverletzung – insbesondere

eine Ermessensüberschreitung – kann im Vorgehen der Vorinstanz damit nicht

erblickt werden.

4.

4.1

Anders als die Beschwerdeführerin hat die

Vorinstanz dem Bauvorhaben eine befriedigende Einordnung im Sinn von § 238

Abs. 1 PBG zugesprochen und es bleibt nachfolgend zu prüfen, ob sich diese

Beurteilung als rechtmässig erweist. Das

Verwaltungsgericht verfügt bei dieser Überprüfung über eine Rechtskontrolle; es

kann die Angemessenheit des vorinstanzlichen Entscheids nicht überprüfen

(§ 50 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

[VRG]).

4.2

Aus

§ 238 PBG folgt, dass ein Gebäude, dessen Volumen sich aus der Umgebung

heraushebt, besonders sorgfältig zu gestalten ist. Das bedeutet jedoch nicht,

dass in solchen Fällen mehr als eine befriedigende Einordnung verlangt werden

kann (VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.4.2 mit

Hinweisen). Ist zur Realisierung eines Bauvorhabens eine

Ausnützungsübertragung notwendig, darf diese ausserdem nicht zu einer

unerwünschten, § 238 Abs. 1 PBG verletzenden Konzentration der

Bausubstanz führen. Dabei ist im jeweiligen

Einzelfall zu prüfen, ob die Ausnützungsübertragung zu Baukörpern führt, welche

den Rahmen der zonengemässen, durch Bauvorschriften und Parzellenanordnung

geprägten Überbauungsstruktur sprengen und sich deshalb nicht mehr befriedigend

in die bauliche Umgebung einordnen (Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,

Zürich 2011, S. 661; VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127,

E. 4.4.2).

Die Beschwerdegegnerin wendet

hiergegen vorab ein, es sei zu beachten, dass sich die Geber-Parzelle nun

ebenfalls in ihrem Eigentum befinde und bei einer Vereinigung der Grundstücke

gar keine Baumassenübertragung mehr erforderlich wäre. Dieses Argument verfängt

nicht. Die Beschwerdegegnerin muss sich bei den rechtlichen Gegebenheiten

behaften lassen, die sie geschaffen bzw. die sie ihrem Baugesuch zu Grunde

gelegt hat (BGr, 9. Februar 2005,1P.459/2004, E. 4.2.4).

4.3

Die

Beschwerdeführerin macht zur Einhaltung von § 238 Abs. 1 PBG geltend,

das Bauvorhaben sei keineswegs besonders gut gestaltet. So überrage und

dominiere es die sich östlich und südlich der Bauparzelle befindenden Ein- und

Zweifamilienhäuser klar. Ausserdem seien die beiden projektierten Gebäude so

stark zusammengerückt, dass sie wie ein einziges Gebäude wahrgenommen würden.

Ausserdem bewirke das Bauprojekt eine riegelartige Trennung des

Siedlungsgebietes vom Bacheinschnitt.

4.4

Dieser Argumentation kann nicht gefolgt

werden, und es kann bezüglich der Einordnung grundsätzlich auf die zutreffenden

Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

4.4.1

Das Bauprojekt besteht aus zwei je rund 18 m langen

Mehrfamilienhäusern, die durch einen über 4 m langen Durchgang getrennt

werden. Die Länge des Durchgangs beträgt damit rund ein Fünftel der

Gebäudelänge eines Baukörpers. Zwar ist bei einer solchen Dimensionierung davon

auszugehen, dass der Durchgang selber je nach Blickwinkel des Betrachters nicht

immer gleich gut sichtbar sein wird. Dies ändert aber nichts daran, dass von

aussen klar erkennbar ist, dass auf der Bauparzelle zwei voneinander getrennte

Baukörper stehen. Die geplanten Baukuben werden damit – entgegen der

Beschwerdeführerin – nicht als ein einziges Gebäude wahrgenommen. Vielmehr trägt

gerade die Aufteilung der Baumasse auf zwei voneinander unabhängige Gebäude

entscheidend zur Auflockerung des Erscheinungsbildes des Bauvorhabens bei. Im

Übrigen sind in der Wohnzone W 1.4 Gebäude mit einer Länge bis zu 50 m

zulässig (Art. 18 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Meilen vom

25.

März 1997 [BZO Meilen]). Damit könnte dem Bauvorhaben die von der

Beschwerdeführerin behauptete Wahrnehmung als ein 41 m langes Gebäude

ohnehin nicht negativ angelastet werden.

4.4.2

Die Bauparzellen liegen an einem nach

Süden abfallenden Hang. Wie die Beschwerdeführerin zutreffend ausführt,

befindet sich das Bauareal an einer – gegenüber dem E-Bach und dem östlichen

Siedlungsgebiet – leicht erhöhten Lage. Mit rund 13 m mit Abstand

am grössten ist die Höhendifferenz zwischen den Bauparzellen und dem Flussbett

des E-Bachs. Diese fällt jedoch aufgrund des sich davor befindenden Waldes optisch

nicht (stark) ins Gewicht. Zwischen der südlichen Bauparzelle und den davon

südöstlich liegenden Häusern an der F-Strasse 25/23 (Kat.-Nrn. 10 und 11)

beträgt der Höhenunterschied sodann gerade einmal 1,5 m. Und das Gebäude

östlich der nördlichen Bauparzelle (D-Weg 14, Kat.-Nr. 13) ist

gegenüber dieser sogar über 1 m erhöht. Von einer "exponierten

Lage" des Bauareals kann unter diesen Umständen keine Rede sein.

4.4.3

Wie die Vorinstanz treffend festgehalten

hat, ergibt sich aus den aktenkundigen Fotografien, Plänen und Google

Maps/Street View, dass sich zwar südlich der Bauparzellen einige wenig

auffällige Ein- und Zweifamilienhäuser befinden, der Ortsteil insgesamt aber

von den im Norden liegenden grösseren Mehrfamilien- und Terrassenhäuser geprägt

wird. Zu dieser Gruppe markanter Gebäude gehört auch das nordöstlich direkt an

die Bauparzellen angrenzende dreigliedrige Haus am D-Weg 06/07, welches

über zwei Vollgeschosse verfügt und zusammen mit dem gleich gestalteten

Mehrfamilienhaus am D-Weg 14/15 die Arealüberbauung G bildet. Es

rechtfertigt sich vor diesem Hintergrund nicht, das Bauvorhaben einzig bzw.

hauptsächlich mit den kleineren, weniger auffälligen Gebäude südlich des D-Wegs

zu vergleichen, wie es die Beschwerdeführerin tut. Aufgrund der beschriebenen

Hanglage liegt es vielmehr auf der Hand, dass die sich im Süden befindenden

kleineren Häuser bei der optischen Beurteilung des Bauvorhabens weniger ins

Gewicht fallen als die nördlich und damit erhöht gelegenen Gebäude. Es ist

daher nachvollziehbar, dass die Vorinstanz die beiden geplanten Baukörper

gerade auch aufgrund des Gebäudes D-Weg 06/07 als dem örtlichen

Gesamtkontext angepasst und damit als nicht zu wuchtig bzw. dominant

beurteilt hat. Damit ist gleichzeitig gesagt, dass der Vorwurf der

Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe mit dem D-Weg 06/07 ein einzelnes

Gebäude herausgepickt und zur einzigen Referenz erklärt, unberechtigt ist.

Schliesslich ist anzumerken, dass die Aufnahme der in der weiteren baulichen

Umgebung vorherrschenden modernen Architektursprache dazu führt, dass sich die

projektierten Baukuben in harmonischer Weise in das bestehende Siedlungsgebiet

eingliedern und als natürlichen Abschluss desselben wahrgenommen werden. Das

Bauvorhaben bildet damit keine "Stadtmauer über der Schlucht", wie

sie die Beschwerdeführerin erkennt.

4.4.4

Ebenfalls unbehelflich ist der Einwand der Beschwerdeführerin, dass eine

weniger konzentrierte Bauweise für die den E-Bach säumende Waldung ökologisch

vorteilhaft wäre und die Einhaltung von § 238 PBG fördern würde. Wie die

Beschwerdeführerin selbst ausführt, setzte der lokale Gesetzgeber einen relativ

geringen Waldabstand von 15 m fest, um eine "vernünftige

Überbaubarkeit zu gewährleisten". Sodann kann weder aus dem PBG noch aus

der BZO Meilen abgleitet werden, dass Baumassentransfers in Waldrandgebieten

ausgeschlossen oder nur in beschränktem Ausmass zulässig wären. Da mit dem

Bauvorhaben der Waldabstand sowie etwa die Vorschriften über die Gebäudehöhe

und -länge eingehalten werden, ist im Übrigen ohnehin nicht ersichtlich,

inwiefern sich die Baukörper bloss aufgrund ihrer erhöhten Baumasse nachteilig

auf die Besonnung des Waldes auswirken oder mehr Immissionen für die

Waldrandfauna hervorrufen würden.

4.5

Zusammenfassend

ist die ästhetische Würdigung der Vorinstanz, wonach sich das Bauvorhaben

befriedigend in seine Umgebung einordnet, damit nicht zu beanstanden. Folglich

kann auch vor Verwaltungsgericht offenbleiben, was die Beschwerdegegnerin aus

dem in dieser Sache ergangenen Vorentscheid vom 27. August 2013 ableiten

könnte.

4.6

Die

Beschwerdeführerin macht in ihrer Beschwerde sodann grundsätzliche Ausführungen

zur Bauverweigerung und den Verweigerungsgründen, welche sie in praktisch

unveränderter Form bereits vor dem Baurekursgericht vorgebracht hat und mit

denen sie sich nicht mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzt. Der

Vollständigkeit halber ist zu diesen Folgendes auszuführen:

4.6.1

Die Beschwerdeführerin bringt zum einen vor, der Ausnützungstransfer führe

zu einer Verletzung des Zonencharakters. Mit der Erhöhung der Baumassenziffer

von 1,4 auf 1,75 erreiche diese nahezu die maximal zulässige Baumasse der

Wohnzone mit der nächsthöheren Baumassenziffer. Die Beschwerdeführerin hat

weder in der Bauverweigerung noch im nachfolgenden Rechtsmittelverfahren

ausgeführt, worin der von ihr als verletzt gerügte Zonencharakter besteht. Klar

erscheint aber, dass es zu kurz greifen würde, den Charakter der Wohnzone

W 1.4 allein über die Baumassenziffer zu definieren. Dies hätte nämlich

eine starre, ziffernmässige Beschränkung von Ausnützungsübertragungen zur

Folge, welche in der BZO Meilen keine gesetzliche Grundlage findet. Mit dem Verzicht

auf eine fixe Obergrenze für Baumassentransfers hat der lokale Gesetzgeber

vielmehr in Kauf genommen, dass innerhalb der einzelnen Bauzonen gewisse

punktuelle bauliche Massierungen entstehen könnten. Definiert man daher den

Charakter der Zone W 1.4 nicht nur über die Baumassenziffer, sondern auch

über die weiteren in dieser Zone anwendbaren primären Bauvorschriften sowie die

Parzellenanordnung (vgl. VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127,

E. 4.4.2), ist nicht erkennbar, inwiefern das vorliegende Bauprojekt,

welche diese übrigen Vorschriften einhält, den Zonencharakter verletzt.

4.6.2

Schliesslich zielt auch das beschwerdeführerische Vorbringen, es entspreche

der Praxis der lokalen Baubehörde, Baumassentransfers von über 20 % aus

Sicht des Empfänger-Grundstückes nicht zuzulassen, ins Leere. Zum einen

relativiert die Beschwerdeführerin die behauptete Baubehördenpraxis gleich

selbst, führt sie doch an anderer Stelle aus, dass bei jedem Transfer eine

Einzelfallprüfung vorzunehmen sei. Zum anderen steht die geltend gemachte

Praxis im Widerspruch zu der im Streit liegenden Bauverweigerung: So führte die

lokale Baubehörde darin aus, gemäss ihrer Praxis seien Baumassentransfers von

über 20 % aus Sicht des Geber-Grundstücks nicht zulässig. Aus einer

Praxis, welche scheinbar ihrer eigenen Baubehörde unbekannt ist bzw. von dieser

falsch verstanden wird, kann die Beschwerdeführerin aber von vornherein nichts

zu ihren Gunsten ableiten.

5.

Demnach ist die Beschwerde abzuweisen.

6.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin

aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung § 13 Abs. 2 VRG) und es ist der

Beschwerdegegnerin antragsgemäss eine Parteientschädigung zuzusprechen

(§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 13'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellkosten,

Fr. 13'120.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin

eine Parteientschädigung von Fr. 3'500.- zu bezahlen.

5.

Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …