Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00004

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2017.00004

Urteil

der 1. Kammer

vom 8. Juni 2017

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger,

Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. C,

2. Gemeinderat Mönchaltorf, vertreten durch RA D,

Beschwerdegegner,

betreffend

Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Gemeinderat Mönchaltorf bewilligte C mit Beschluss vom 5.

April 2016 den Abbruch und Ersatzbau der Liegenschaft Vers.-Nr. 01 auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 05 in Mönchaltorf. Mit

separatem Beschluss bewilligte sie ihm gleichentags den Abbruch und Ersatzbau

samt neuen Anbau der angrenzenden Liegenschaft Vers.-Nr. 03 auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 04 an der E-Strasse 06.

Erwägungen

II.

A erhob mit Eingabe vom 11.

Mai 2016 gegen beide Beschlüsse Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte,

diese aufzuheben sowie die nachgesuchten Baubewilligungen zu verweigern. Mit

Entscheid vom 9. November 2016 vereinigte das Baurekursgericht die vorerst

getrennt geführten Verfahren. Den Rekurs betreffend das Gebäude

E-Strasse 05 hiess es teilweise gut, ergänzte den Beschluss des

Gemeinderates Mönchaltorf vom 5. April 2016 wie folgt

(Dispositivziffer I):

"Vor der Baufreigabe sind

der Baubehörde Pläne zur Genehmigung einzureichen, aus welchen ersichtlich ist,

dass die äusseren Abmessungen des rot bezeichneten Gebäudes auch an der

Südwestfassade eingehalten werden."

und wies es den Rekurs im Übrigen ab, soweit es darauf

eintrat.

Den Rekurs betreffend das Gebäude E-Strasse 06 hiess

es gut und hob den Beschluss des Gemeinderates Mönchaltorf vom 5. April 2016

auf (Dispositivziffer II). Die Kosten des Rekursverfahrens auferlegte es

den Parteien zu je einem Drittel und verpflichtete C, A eine Umtriebsentschädigung

von Fr. 1'600.- zu bezahlen (Dispositivziffern III und IV).

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob A mit

Eingabe vom 3. Januar 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und

beantragte, Dispositivziffer I des angefochtenen Entscheids aufzuheben, soweit

ihr Rekurs abgewiesen worden sei und die Baubewilligung vollumfänglich

aufzuheben. Sodann sei ihr für das Beschwerdeverfahren eine angemessene und für

das Rekursverfahren nicht nur eine reduzierte Umtriebsentschädigung

zuzusprechen. Schliesslich seien die Kosten des Rekurs- und

Beschwerdeverfahrens vollumfänglich den Beschwerdegegnern aufzuerlegen.

Das Baurekursgericht schloss am 18. Januar 2017 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 3. Februar

2017.

beantwortete C die Beschwerde und beantragte sinngemäss deren Abweisung.

Am 6. Februar 2017 beantragte die Gemeinde Mönchaltorf in ihrer

Beschwerdeantwort, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen sowie eine

Parteientschädigung. Weitere Stellungnahmen mit unveränderten Rechtsbegehren

ergingen von A am 2. März 2017 bzw. am 12. Mai 2017 sowie von der Gemeinde

Mönchaltdorf am 30. März 2017. C verzichtete stillschweigend auf weitere

Eingaben.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden

Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)

zuständig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.

2.1

Die

Baugrundstücke befinden sich gemäss Kernzonenplan der Gemeinde Mönchaltorf vom

10.

März 2006 in der Kernzone K1 und sind mit mehreren, versetzt

zusammengebauten Gebäuden überstellt. Mit Beschluss des Gemeinderats vom

7.

Juli 2009 wurden die bestehenden Bauten aus dem kommunalen Inventar der

Kulturobjekte entlassen. Sie können daher im Rahmen der Bestimmungen der Bau-

und Zonenordnung der Gemeinde Mönchaltorf vom 10. Oktober 1996 (BZO) für

die Kernzonen umgebaut oder ersetzt werden.

2.2

Der

private Beschwerdegegner beabsichtigt, die bestehenden Liegenschaften

E-Strasse 05 und 06 abzubrechen und durch zwei Wohnhäuser mit je drei

Wohnungen zu ersetzen. Als Ersatzbaute für die streitbetroffene Liegenschaft

E-Strasse 05 ist ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen geplant.

Ebenfalls abgebrochen wird der eingeschossige Anbau mit Pultdach an der

Südwestfassade, an dessen Stelle eine Loggia mit Pultdach erstellt werden soll.

3.

3.1

Im

Kernzonenplan ist das streitbetroffene abzubrechende Gebäude an der

E-Strasse 05 – mit Ausnahme des eingeschossigen Anbaus an der

Südwestfassade – rot dargestellt. Gemäss Art. 6 lit. a BZO handelt es

sich dabei um ein erhaltenswertes Gebäude, welches nur unter Beibehaltung der

Stellung, der äusseren Abmessung, des Hauptdaches und der prägenden

Fassadenelemente umgebaut oder ersetzt werden darf.

3.2

Unter

Hinweis auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts im Zusammenhang mit der

ersten Projektierung der Bauten (VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, vereinigt

mit VB.2014.00248) hat das Baurekursgericht die an der Südwestfassade der

Liegenschaft E-Strasse 05 geplante Loggia als unzulässige Erweiterung des

rot bezeichneten Gebäudes qualifiziert, welche durch den Anbau klar von den

bisherigen Abmessungen abweiche (E. 4.3). Soweit ist das Baurekursgericht

den Einwänden der Beschwerdeführerin gefolgt und ist diese mit dem Entscheid

einig.

Die Beschwerdeführerin ist allerdings der Ansicht, dass

dieser Mangel nicht nebenbestimmungsweise geheilt werden könne. Sie bringt

zusammengefasst vor, der erforderliche Verzicht auf den Gebäudeteil mit einer

Fläche von ca. 33m2 habe eine tiefgreifende Umgestaltung der

Inneneinteilung und der Südwestfassade zur Folge, weshalb nicht mehr von einer

untergeordneten Projektkorrektur könne gesprochen werden könne. Zudem würde die

aufgrund der vorinstanzlichen Aufhebung der Bewilligung erforderliche

Neuprojektierung des an die streitbetroffene Liegenschaft E-Strasse 05

angebauten Gebäudes E-Strasse 06 weitreichende Auswirkungen auf erstere

zeitigen. So werde einerseits die Projektierung eines Untergeschosses sowie

andererseits die Anpassung der Fassadengestaltung auf der ortsbildprägenden

Strassenseite erforderlich.

Dem halten die Beschwerdegegner im Wesentlichen entgegen,

die Änderung der inneren Aufteilung sei ohne besondere Schwierigkeiten möglich

und die Fassade würde lediglich durch ein weiteres Fenster anstelle des Anbaus

ergänzt. Die beiden je separat bewilligten Gebäude seien funktionell

eigenständig und die Neuplanung der Liegenschaft E-Strasse 06 habe für die

Liegenschaft E-Strasse 05 lediglich marginale Änderungen zu Folge. Gründe,

welche zur Aufhebung der Baubewilligung für die Liegenschaft E-Strasse 05

führen müssten, beständen keine.

4.

4.1

Können

inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten

behoben werden, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung

die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Dieses Vorgehen kommt nach

gefestigter Rechtsprechung indessen nur in Frage, wenn die Mängel des

Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen

Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden.

Beim Entscheid darüber, ob ein mangelhaftes Projekt mit einer Nebenbestimmung

bewilligungsfähig bleibt, ist in erster Linie Art und Ausmass des Mangels

massgebend. Dabei muss das Gewicht des Mangels am Umfang des Gesamtprojekts

gemessen werden. Damit wird vorausgesetzt, dass der Umfang des Mangels bekannt

ist. Droht ein Bauprojekt durch die Korrektur der Verstösse seine Identität zu

verlieren, so ist eine Heilung mittels Nebenbestimmung unzulässig und die Baubewilligung

zu verweigern (VGr, 21. April 2016, VB.2015.00382, E. 5.2; 16. Juli

2015, VB.2015.00120, E. 3.2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984

Nr. 5; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 346).

4.2

Zwar

zeitigt die Korrektur des mangelhaften Bauprojekts vorliegend Auswirkungen: Der

Verzicht auf den Anbau macht eine gewisse Umgestaltung der Inneneinteilung

notwendig. Namentlich wird die Loggia wegfallen und die Küche umplatziert

werden müssen. Eine tiefgreifende Projektänderung ist darin jedoch nicht

ersichtlich und auch die aus dem Verzicht resultierende Verkleinerung der

Wohnfläche stellt keine besondere Schwierigkeit dar. Gemessen am gesamten

Umfang des Bauprojekts erweist sich die erforderliche Umgestaltung des

Erdgeschosses jedenfalls als untergeordnet.

Das Weglassen des Anbaus bringt ferner eine Änderung der

Südwestfassade der Liegenschaft E-Strasse 05 mit sich: Anstelle der

geplanten Loggia soll ein weiteres Fenster eingebaut werden. Zwar kommt dem

Fassadenbild bei rot bezeichneten Kernzonenbauten eine zentrale Bedeutung zu,

da die prägenden Fassadenelemente beizubehalten sind. Indessen ist nicht

ersichtlich und wird auch nicht substantiiert vorgebracht, inwiefern diese

Neugestaltung eine einschneidende Veränderung der Südwestfassade mit sich

bringen würde, welche der Nebenbestimmung entgegenstehen würde. Die

wesentlichste optische Veränderung an dieser Stelle ist bereits durch den zu

entfernenden Anbau bedingt und der Einbau eines Fensters an dessen Stelle die

naheliegendste Neugestaltung, welche die kleinstmögliche Veränderung mit sich

bringt. Wie das Baurekursgericht in E. 4.5 zutreffend erwogen hat, ist der

Einbau von Fenstern zur Ermöglichung einer zulässigen Nutzung möglich, weshalb

die Vorschriften von Art. 6 lit. a BZO diesem Vorhaben nicht

entgegenstehen. Im Übrigen werden die gemäss

Nebenbestimmung einzureichenden Pläne ohnehin durch die Baubehörde überprüft

werden und erneut der Anfechtung unterstehen.

4.3

Allerdings

ist nicht ausser Acht zu lassen, dass das strittige Bauprojekt zwei

zusammengebaute Häuser umfasst, welche ersetzt werden sollen. Bei der

Beurteilung, ob eine nebenbestimmungsweise Heilung des Mangels möglich ist,

muss dieser Umstand mitberücksichtigt werden. Das Baurekursgericht hat in seinem

Entscheid lediglich die Baubewilligung für die Liegenschaft E-Strasse 06

aufgrund der fehlenden Voraussetzungen für die Erteilung einer

Ausnahmebewilligung zur Anhebung der Firsthöhe aufgehoben. Mit der

nebenbestimmungsweisen Heilung des baurechtlichen Mangels der Liegenschaft

E-Strasse 05 ging es implizit davon aus, dass die beiden Baubewilligungen

unabhängig voneinander beurteilt werden können.

4.3.1

Nach dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich

dieser zu sämtlichen Punkten aussprechen, welche für die Bewilligungsfähigkeit

eines Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind. Dieser Grundsatz gilt

jedoch nicht ausnahmslos. Eine Abspaltung von Einzelfragen zur Prüfung in einem

späteren Verfahren ist zulässig, wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind,

triftige Gründe für eine nachträgliche Behandlung sprechen und der

gesetzmässige Zustand auf jeden Fall erreicht werden kann (VGr,

28.

November 2013, VB.2013.00253, E. 6.1.1 mit weiteren Hinweisen; RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14; Christian

Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 431 und 465).

Solche Entscheide über rechtliche oder technische Teilaspekte einer Baute

erlauben jedoch nicht, dass Bauten oder Überbauungen, die eine bauliche Einheit

bilden, nur teilweise bewilligt werden (BGr, 13. Oktober 2015,1C_350/2014,

E. 2.5 mit Hinweis auf Mäder, a.a.O., S. 226 und auch zum Folgenden).

Aufgrund der Bindung der Baubehörde an die Begehren des Bauherrn

(Dispositionsprinzip) kann die teilweise Bewilligung eines Baugesuchs nur zulässig

sein, wenn der bewilligte Teil ohne Veränderung des Bauprojekts vom nicht

bewilligten Teil klar getrennt werden kann. Dies setzt voraus, dass der

bewilligte Teil des Baubegehrens unabhängig vom nicht bewilligten Teil

beurteilt werden kann.

4.3.2

Für eine Trennung der beiden Projekte

spricht, dass sich die Häuser Nr. 05 und 06 auf zwei

nebeneinanderliegenden Grundstücken befinden und separat bewilligt wurden.

Zudem sind die Wohnungen nicht stockwerkübergreifend geplant und durch eine

Brandmauer getrennt. Gemäss den durch die Gemeinde bewilligten Plänen befinden

sich allerdings die gesamte Haustechnik, insbesondere die Zentralheizung sowie

die Kellerabteile und Abstellflächen für beide Häuser im Untergeschoss von Haus

Nr. 06. Eine entsprechende Unterkellerung ist für Haus Nr. 05 nicht

vorgesehen; der Zugang erfolgt über eine Verbindungstreppe vom Erdgeschoss.

Damit müssten die mit dem Wegfall der Bewilligung für Haus Nr. 06

fehlenden, erforderlichen technischen Anlagen anderweitig untergebracht werden

können. Es ist im jetzigen Zeitpunkt ungewiss, ob dies mittels Neuplanung eines

Untergeschosses für Haus Nr. 05 erfolgen oder andere bauliche Massnahmen

getroffen werden sollen. Eine solche Korrektur ist nicht einfach zu

bewerkstelligen; im Gegenteil sind weitgehende Anpassungen erforderlich. Als

Folge der veränderten Ausgangslage wird das Projekt unter Umständen grundlegend

überarbeiten werden müssen. Dabei ist es nicht Sache der Rechtsmittelinstanzen,

planerische Überlegungen anzustellen, um beurteilen zu können, auf welche Weise

die Mängelbehebung zu erfolgen hat, um die gesetzlichen Anforderungen zu

erfüllen (VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.4 mit weiteren

Hinweisen). Die erforderlichen Veränderungen sind

damit nicht ohne besondere Schwierigkeiten im Sinn von Art. 321

Abs. 1 PBG zu bewerkstelligen. Nebenbestimmungen sind für solche

Mängelkorrekturen nicht geeignet; vielmehr ist die Baubewilligung bereits aus

diesem Grund zu verweigern.

4.3.3

Sodann wird die angepasste Gestaltung von Haus Nr. 06 den Anforderungen

von Art. 6 lit. a BZO zu genügen haben. Das Baurekursgericht hat in

diesem Zusammenhang zutreffend darauf hingewiesen, dass die Dreigeschossigkeit

an der Fassade ablesbar bleiben müsse und vorgeschlagen, die Geschosse analog

zum grau bezeichneten Gebäudeteil zu konzipieren. Die Neuprojektierung wird

aufgrund der erforderlichen Reduktion des Dachfirstes um 0,6 m sowie der

daraus folgenden Neukonzeption der Geschosshöhe massgebliche Auswirkungen auf

das Fassadenbild zur Folge haben. Dessen Würdigung wird im Kontext mit der

Fassadengestaltung von Haus Nr. 05 vorzunehmen sein. Umgekehrt kann auch

die Würdigung der Fassadengestaltung von Haus Nr. 05 nicht ohne das

Vorliegen der neuen Pläne bezüglich Nr. 06 vorgenommen werden.

4.3.4

Aus diesen Gründen bilden die geplanten Einfamilienhäuser eine bauliche

Einheit, weshalb sie nicht unabhängig voneinander beurteilt bzw. je selbständig

bewilligt werden können. Demnach hat die Vorinstanz gegen den Rechtsgrundsatz

der Einheit des baurechtlichen Entscheids verstossen, indem sie die

Baubewilligung nur in Bezug auf das Haus Nr. 06 aufhob, ohne gleichzeitig

auch die Bewilligung für Haus Nr. 05 zu verweigern. Damit erweist sich die angefochtene Auflage auch aus diesem

Grund als unzulässig. Dies führt zu Gutheissung der Beschwerde. Folglich sind

die Baubewilligung des Gemeinderats Mönchaltorf vom 5. April 2016

betreffend E-Strasse 05 sowie Disp.-Ziff. I des vorinstanzlichen

Entscheids vom 9. November 2016 aufzuheben.

5.

5.1

Die Gerichtskosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht

sind grundsätzlich nach dem Unterliegerprinzip zu verteilen (§ 70 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Für das Obsiegen ist massgebend, ob

und in welchem Umfang die anfechtende Partei zum Nachteil der Gegenpartei eine

Änderung des vorinstanzlichen Entscheids zu bewirken vermag (Kaspar Plüss in:

Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich [VRG], Zürich etc. 2014, § 13 N. 51). Folglich sind die

Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdegegnern 1 und

2.

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG). Entsprechend ist die Kostenverteilung für das Rekursverfahren

in dem Sinn neu festzulegen, dass die Rekurskosten durch die nun vollständig

unterliegenden Beschwerdegegner je zur Hälfte zu tragen sind.

5.2

Angesichts des Verfahrensausgangs steht der

Beschwerdeführerin für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung seitens des Beschwerdegegners 1 zu (vgl. Plüss,

§ 17 N. 93 ff.; § 17 Abs. 2 VRG). Für das

Rekursverfahren erscheint eine Entschädigung von Fr. 2'400.-, für das

Beschwerdeverfahren von Fr. 3'000.- als angemessen.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss des

Gemeinderats Mönchaltorf vom 5. April 2016 betreffend das Gebäude

E-Strasse 05 sowie die Disp.-Ziff. I, III und IV des Rekursentscheids

vom 9. November 2016 werden aufgehoben.

2.

Die Kosten des Rekursverfahrens von insgesamt

Fr. 8'710.- werden den Beschwerdegegnern 1 und 2 je zur Hälfte

auferlegt.

3.

Der

Beschwerdegegner 1 wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das

Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'400.- zu bezahlen;

zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

4.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 130.-- Zustellkosten,

Fr. 6'130.-- Total der Kosten.

5.

Die Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnern 1 und

2.

je zur Hälfte auferlegt.

6.

Der Beschwerdegegner 1 wird verpflichtet, der

Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

7.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

8.

Mitteilung an …