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Entscheid

VB.2017.00011

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00011

16. November 2017Deutsch21 min

(URT.2017.19375)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Der Gemeinderat

L verweigerte mit Beschluss vom 22. Februar 2016 A und B die Erteilung der

nachträglichen baurechtlichen Bewilligung für die Projektänderung bezüglich der

zusätzlichen Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe für den Neubau des Einfamilienhauses auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse 02 in L. Im gleichen Beschluss

verzichtete der Gemeinderat L auf die Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands (Rückbau des Gebäudes auf die mit Beschluss des Gemeinderats vom 22. September

2009 bewilligte Gebäudehöhe).

Erwägungen

II.

Den gegen diesen

Entscheid von D und E, F und G sowie H erhobene Rekurs wurde vom

Baurekursgericht mit Entscheid vom 23. November 2016 gutgeheissen. Der

Beschluss des Gemeinderats L vom 22. Februar 2016 wurde insoweit

aufgehoben, als damit auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

verzichtet wurde. A und B wurden verpflichtet, das streitbetroffene Gebäude

dahingehend anzupassen, dass die mit Beschluss des Gemeinderats L vom 22. September

2009.

bewilligte Gebäudehöhe eingehalten wird. Die Frist zur Wiederherstellung

des rechtmässigen Zustands wurde auf neun Monate nach Eintritt der Rechtskraft

des Entscheids angesetzt.

III.

Gegen diesen

Entscheid erhoben A und B mit Eingabe vom 9. Januar 2017 Beschwerde an das

Verwaltungsgericht und beantragten, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und

die Rechtmässigkeit des Beschlusses des Gemeinderats L vom 22. Februar

2016.

festzustellen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Weiter beantragten A und B in prozessualer Hinsicht ihre persönliche Befragung,

die Befragung von Auskunftspersonen, die Durchführung eines Augenscheins sowie

die Einholung von Amtsberichten und Gutachten für den Fall, dass das Gericht

von einem anderen als dem von ihnen dargelegten Sachverhalt ausgehen sollte.

Das

Baurekursgericht schloss am 18. Januar 2017 ohne weitere Bemerkungen auf

Abweisung der Beschwerde. D und E, F und G sowie H beantragten in ihrer

Beschwerdeantwort vom 9. Februar 2017 die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten von B. A und B hielten in ihrer Replik vom 16. März

2017.

an ihren in der Beschwerde gestellten Anträgen vollumfänglich fest. Auch D

und E, F und G sowie H hielten in ihrer Duplik vom 3. April 2017 an den in

der Beschwerdeantwort gestellten Anträgen fest. Am 22. August 2017

reichten A und B eine weitere Stellungnahme ein.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur

Behandlung der vorliegenden Beschwerde

zuständig.

2.

Die Beschwerdeführenden

beantragen ihre Befragung,

die Befragung von Auskunftspersonen, die Durchführung eines Augenscheins, die Einholung von

Amtsberichten und Gutachten für den Fall, dass das Gericht von einem anderen

als dem von ihnen dargelegten Sachverhalt ausgehen sollte.

2.1

Mit der

Beschwerde an das Verwaltungsgericht kann die unrichtige oder ungenügende

Feststellung des Sachverhalts gerügt werden (§ 50 Abs. 1 in

Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. b VRG). Die Verwaltungsbehörde

hat den Sachverhalt nach § 7 Abs. 1 VRG von Amtes wegen durch

Befragen der Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug von

Amtsberichten, Urkunden und Sachverständigen, durch Augenschein oder auf andere

Weise zu untersuchen. Der Untersuchungsgrundsatz wird jedoch durch die

Mitwirkungspflicht der am Verfahren Beteiligten eingeschränkt (vgl. § 7

Abs. 2 VRG). Im Rechtsmittelverfahren wird das Untersuchungsprinzip

zusätzlich dadurch relativiert, dass die rekurs- oder beschwerdeführende Partei

die ihre Rügen stützenden Tatsachen darzulegen (Begründungs- bzw.

Substanziierungspflicht) und allenfalls Beweismittel einzureichen hat (Kaspar

Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],

§ 7 N. 33; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 44 f.).

2.2

Von einer

Befragung von Beschwerdeführenden bzw. der Befragung von Auskunftspersonen kann

aufgrund der Mitwirkungspflicht und der Begründungs- bzw. Substanziierungspflicht

im Verfahren vor Verwaltungsgericht grundsätzlich abgesehen werden. Die

relevanten Aussagen der Beschwerdeführenden und allfälliger Auskunftspersonen

sind in der Beschwerdeschrift vorzutragen. Selbst wenn im vorliegenden Fall

nicht in allen Punkten von dem von den Beschwerdeführenden dargestellten

Sachverhalt ausgegangen werden sollte, ist nicht ersichtlich, inwiefern nur

eine persönliche Aussage der Beschwerdeführenden

bzw. allfälliger Auskunftspersonen geeignet wäre, den Verfahrensausgang zu

beeinflussen. Es kann daher auf die Befragung der Beschwerdeführenden und von

Auskunftspersonen verzichtet werden.

2.3

Auch ein

Augenschein, die Einholung von Amtsberichten und von Gutachten dienen der

Feststellung des entscheidrelevanten Sachverhalts und erübrigen sich, wenn sich

dieser aus den Akten hinreichend ergibt.

Die Durchführung eines Augenscheins ist nur dann geboten,

wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die

Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung

der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995

Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7

N. 79). Im Beschwerdeverfahren können zudem auch die

Augenscheinfeststellungen der Vorinstanz berücksichtigt werden (RB 1981

Nr. 2). Im vorliegenden Fall hat das Baurekursgericht am 27. September

2016.

einen Augenschein durchgeführt. Das Protokoll dieses Augenscheins mit den

Fotografien, die Ausführungen der Beschwerdeführenden zu den eingereichten

Fotografien (vgl. insbesondere Beschwerdeschrift Rz. 151 ff.) und die

Pläne liegen dem Verwaltungsgericht vor. Aus diesen sowie der Gesamtheit der

übrigen Akten ergibt sich der Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit,

sodass auf einen Augenschein verzichtet werden kann. Dasselbe gilt für die

Einholung eines Amtsberichts oder Gutachtens.

3.

Der vorliegenden Streitigkeit liegt

folgender Sachverhalt zugrunde:

Mit Beschluss vom 22. September 2009 erteilte der

Gemeinderat L den Beschwerdeführenden die baurechtliche Bewilligung, das

Grundstück Kat.-Nr. 01 in L mit einem Mehr-Generationen-Haus, bestehend

aus zwei miteinander verbundenen Rundbauten (Haupt- und Nebengebäude) mit

Kegeldach, und einer freistehenden Doppel-Garage zu überbauen. Für die

Überschreitung der Gebäudehöhe um 1 m wurde eine Ausnahmebewilligung erteilt.

Diese Bewilligung erwuchs unangefochten in Rechtskraft. Das Baugrundstück liegt

in der zweigeschossigen Wohnzone W2/30.

Gemäss Art. 12 Abs. 1 der geltenden Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde L beträgt die maximal zulässige Gebäudehöhe

7,5 m. Aufgrund der Ausnahmebewilligung in der Baubewilligung vom

22.

September 2009 darf die Gebäudehöhe im vorliegenden Fall somit maximal

8,5 m betragen. Anlässlich der Rohbaukontrolle am 26. November 2015

wurden jedoch verschiedene Abweichungen von den bewilligten Plänen

festgestellt, insbesondere eine Überschreitung der Gebäudehöhe des

Hauptgebäudes um 64 cm und des Nebengebäudes um 36 cm.

Der Gemeinderat L verweigerte

daraufhin die Erteilung der nachträglichen baurechtlichen Bewilligung

für die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe, verzichtete jedoch auf die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands. Das Baurekursgericht ordnete dagegen mit Entscheid vom 23. November

2016.

die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands an.

4.

Die Beschwerdeführenden machen im Wesentlichen geltend,

die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erweise sich nicht als

verhältnismässig. Im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung habe eine

Interessenabwägung aller sich gegenüberstehender Interessen zu erfolgen, ohne

dass dabei nur ein Katalog abschliessender Kriterien mit einer im Voraus

bestimmten Gewichtung dieser einzelnen Kriterien zur Anwendung gelange. Zudem

verstosse die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gegen den Grundsatz

des Vertrauensschutzes.

Es liege im vorliegenden Fall eine ganz aussergewöhnliche

Konstellation vor, die nicht mit den bisher durch die Rechtsprechung

entschiedenen Fällen vergleichbar sei: Die Bauherrschaft sei relativ bald nach

dem Baubeginn unerwarteterweise mit einem Grundbruch konfrontiert gewesen.

Aufgrund des akuten Einsturzrisikos sei trotz der Sicherung dringend davon

abgeraten worden, den geplanten 1,8 m tiefen Graben bzw. die Ummantelung

für den Latentspeicher auszuheben. Aufgrund dieser Empfehlung der Fachleute sei

nicht weiter abgegraben worden. Der Verzicht auf weitere Abgrabungen für den

Latentspeicher habe dazu geführt, dass die Bodenplatte höher gesetzt worden

sei. Es sei leider niemand auf die Idee gekommen, diese Anpassung mit der

Baubehörde abzusprechen. Nach der Abnahmemessung durch die Gemeinde am 24. Oktober

2014.

(Schnurgerüstabnahme) seien weitere Kontrollen erfolgt, bevor die

Beschwerdeführenden mit Schreiben vom 9. Juni 2015 aufgefordert worden

seien, den Nachweis der Einhaltung der Gebäudehöhe zu erbringen. Die von den

Beschwerdeführenden beauftragte Architektin habe daraufhin mit E-Mail vom 19. Juni

2015.

mit einem Fassaden- und einem Werkplan aufgezeigt, dass die

"bewilligte Höhe" eingehalten werde. Das gewachsene Terrain sei im

Plan zum Nachweis der Einhaltung der Gebäudehöhe jedoch gar nicht eingezeichnet

gewesen. Die Gemeinde habe die Bauherrschaft nicht darauf hingewiesen, dass sie

von einer falschen Definition der Gebäudehöhe ausgegangen sei. Erst im Rahmen

der Rohbaukontrolle vom 26. November 2015 sei alles nochmals ausgemessen

und die Abweichungen festgestellt worden. Es

läge zudem nur eine geringfügige Abweichung vom gesetzmässigen Zustand vor.

Die besonderen Umstände des vorliegenden Falls lägen darin

begründet, dass weder der Bauherrschaft noch ihrer Architektin bewusst gewesen

sei, dass das baugrundbedingte Höhersetzen der Bodenplatte zu einer

Überschreitung der Gebäudehöhe führe, auch die Baubehörde die Bauherrschaft

nicht auf die Überschreitung der Gebäudehöhe aufmerksam gemacht habe, sich die

Beschwerdeführenden keine persönlichen Vorteile verschafft hätten und die

umgesetzte Variante sogar Kostennachteile mit sich gebracht habe. Zudem hätte

das Problem der Überschreitung der Gebäudehöhe bei rechtzeitiger Feststellung

bzw. Mitteilung kostenneutral gelöst werden können. Schliesslich

sei der teilweise Rückbau des Gebäudes aufgrund der runden Gebäudeform –

insbesondere aus statischen Gründen – sehr kompliziert und mit rund Fr. 400'000.-

sehr kostspielig. Die angeordneten Massnahmen würden nicht nur eine Belastung

für das Budget der Beschwerdeführenden darstellen, sondern vielmehr eine

existenzielle Bedrohung. Für die Finanzierung des Hauses habe die Bauherrschaft

ihre gesamten Ersparnisse eingesetzt und auch die gesamte berufliche Vorsorge

einbezogen. Hinzu komme, dass der Beschwerdeführer per Ende Februar 2018 seine

Arbeitsstelle verlieren werde. Es sei daher davon auszugehen, dass die

Bauherrschaft einen Rückbau nicht finanzieren könne und gezwungen sei, das Grundstück

(mit einem erheblichen Verlust) zu verkaufen.

4.1

Werden bewilligungspflichtige Bauten oder

Nutzungen in Verletzung von einschlägigen Vorschriften des öffentlichen Rechts,

namentlich des Bau- und Umweltschutzrechts, realisiert, hat die Baubehörde grundsätzlich

den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen, das heisst, die vollständige oder

teilweise Beseitigung der Baute oder Einstellung der Nutzung zu veranlassen

(§§ 340 f. des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 [PBG]). Gemäss § 341 PBG hat die zuständige

Behörde ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen

Zustand herbeizuführen. In diesem Sinn müssen Bauten und Anlagen oder Teile von

solchen, die polizeiwidrig sind, abgebrochen oder geändert werden. Dabei haben die zuständigen Behörden den Grundsatz der

Verhältnismässigkeit zu beachten. Das Gebot der Verhältnismässigkeit

verlangt, dass eine behördliche Massnahme für das Erreichen des im öffentlichen

oder privaten Interesse liegenden Zieles geeignet und erforderlich ist und sich

für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschränkung

zumutbar und verhältnismässig erweist (BGE 135 I 176 E. 8.1; Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,

Zürich 2011, S. 483, mit weiteren Hinweisen).

Ein Wiederherstellungsbefehl ist nach ständiger Rechtsprechung unter anderem dann

unverhältnismässig, wenn die Abweichung von den Bauvorschriften bzw. der

Baubewilligung gering ist und die berührten

allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch die

Wiederherstellung entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 132 II 21 E. 6.4;

BGr, 14. April 2000,1C_262/2009, E. 5.2; RB 1999 Nr. 126; VGr,

13.

April 2000, VB.2000.00033 = BEZ 2000 Nr. 23; 14. Juli 2004,

VB.2004.00151 = BEZ 2004 Nr. 49; 14. Oktober 2012, VB.2012.00389 =

BEZ 2012 Nr. 57). Zu den allgemeinen Interessen gehören auch die privaten

Interessen von Nachbarn (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 483). Weicht eine

Baute erheblich von materiellen Bauvorschriften ab, so vermögen einzig Gründe

des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands zu führen (BGE 132 II 21 E. 6.4; 111 Ib 213

E. 6b; RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000

Nr. 23 mit Hinweisen; Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales

Bauen, Zürich 1999, S. 154).

Auf die Verhältnismässigkeit berufen kann sich auch ein

Bauherr, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass

die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der

Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der

Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und

die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in

verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4; 111 Ib 213 E. 6b,

je mit weiteren Hinweisen).

4.2

Zunächst

ist zu prüfen, ob eine geringfügige Abweichung von den Bauvorschriften bzw. der

Baubewilligung vorliegt. Eine solche Abweichung liegt dann vor, wenn nur um

Weniges von der materiellen Vorschrift abgewichen wird und sie der

Bauherrschaft keinen oder nur einen geringen Nutzen bringt (VGr, 14. März

2007, VB.2006.00322, E. 4.2 = RB 2007 Nr. 67 = BEZ 2007 Nr. 20;

Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 484 f.).

4.2.1

Die Beschwerdeführenden führen in diesem Zusammenhang aus, dass die in

E. 4.2 des vorinstanzlichen Entscheids erwähnten Fälle nicht mit dem

vorliegenden Fall vergleichbar und deshalb nicht einschlägig seien. Zudem sei

der Sachverhalt teilweise durch die Vorinstanz nicht korrekt dargestellt worden.

Bei der Frage, ob ein Rückbau verhältnismässig ist, sind

alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Es können sich aus der

bisherigen Rechtsprechung jedoch Anhaltspunkte ergeben, die auch im

vorliegenden Fall zu berücksichtigen sind. Insbesondere wurde durch das

Bundesgericht eine Überschreitung der Gebäudehöhe von 90 cm bei einer

zulässigen Gebäudehöhe von 10 m, die auf den Bau eines zusätzlichen Geschosses

zurückzuführen war, nicht mehr als geringfügig beurteilt (BGE 98 Ia 271). In einem

weiteren Fall lag eine Überschreitung der Gebäudehöhe um 36 cm bei einer

zulässigen Gebäudehöhe von 11 m vor. Das Verwaltungsgericht des Kantons

St. Gallen gelangte in einem ersten Zwischenergebnis zum Schluss, die

Überschreitung der Gebäudehöhe um 36 cm möge im Licht der Rechtsprechung

noch als wenig schwerwiegend erscheinen. Im vorliegenden Fall sei allerdings zu

berücksichtigen, dass bereits die bewilligte Baute auf einer

Ausnahmebewilligung beruhe und die Gebäudehöhe im gesamten

Bewilligungsverfahren eine zentrale Rolle gespielt habe. Die Gebäudehöhe sei

einer der zentralen Punkte im Bewilligungsverfahren und einer der

Hauptstreitpunkte in der Auseinandersetzung mit dem Nachbarn gewesen. Dies

verbiete es, die Höhenüberschreitung auch bei nur 36 cm noch als geradezu

geringfügig zu qualifizieren. Hinzu komme, dass die Beschwerdeführer nicht

gutgläubig gewesen seien (VGer SG, 14. September 2006, B 2006/42, 43, 44).

Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid wurde vom Bundesgericht abgewiesen

(BGr, 13. April 2007,1P.708/2006, E. 5.2). Die

Beschwerdeführenden weisen jedoch zu Recht darauf hin, dass sich die

Bauherrschaft in diesem Fall über ein Baustopp hinweggesetzt und einen

"bewussten Entscheid" getroffen hat, die Gebäudehöhe nicht

einzuhalten. Weiter hätten die Rückbaukosten "lediglich" Fr. 200'000.-

betragen.

4.2.2

Das Hauptgebäude überschreitet im vorliegenden Fall die Gebäudehöhe gemäss

Baubewilligung um 64 cm. Beim Nebengebäude liegt eine Überschreitung um 36 cm

vor. Dabei handelt es sich grundsätzlich nicht mehr um eine objektiv

geringfügige Abweichung von der Baubewilligung. Es ist jedoch zu

berücksichtigen, dass der Aussichtsentzug gegenüber dem rechtmässigen Zustand

(Reduktion der Gebäudehöhe des Hauptgebäudes um 64 cm und Reduktion der

Gebäudehöhe des Nebengebäudes um 36 cm) – gerade auch im Verhältnis zur

zulässigen Maximalhöhe gemäss Baubewilligung – für die Nachbarn im vorliegenden

Fall nicht besonders schwer wiegt. Zudem hätte ein Gebäude mit einem Schrägdach

die Aussicht der Nachbarn (unter Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe) je nach

dessen Ausgestaltung unter Umständen mehr beeinträchtigt. Im Rahmen der

Baubewilligung wurde den Beschwerdeführenden aber bereits eine

Ausnahmebewilligung zur Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe von 7,5 m

um 1 m erteilt. Dies ändert zwar nichts daran, dass die gemäss

Baubewilligung erlaubte Gebäudehöhe "lediglich" um 64 cm bzw. 36 cm

überschritten ist. Im Ergebnis ist jedoch diese Überschreitung im Verhältnis zu

der gemäss der Bau- und Zonenordnung geltenden Gebäudehöhe von 7,5 m bzw.

zur bewilligten Gebäudehöhe von 8,5 m unter Würdigung aller Umstände nicht

mehr als geringfügig zu beurteilen.

4.2.3

Liegt keine objektiv geringfügige Abweichung vor, spielt es grundsätzlich

keine Rolle, ob diese für die Bauherrschaft keinen oder nur einen geringen

Nutzen bringt.

Der Vollständigkeit halber ist jedoch darauf hinzuweisen,

dass den Beschwerdeführenden darin zuzustimmen ist, dass die

Rollstuhlgängigkeit der Erschliessung bereits durch den reduzierten

Höhenunterschied zwischen Hauseingängen und Quartierstrassen aufgrund der in

der Baubewilligung erteilten Ausnahmebewilligung gelöst wurde. Das zusätzliche

Überschreiten der Gebäudehöhe bringt in diesem Zusammenhang, soweit

ersichtlich, keinen zusätzlichen Vorteil. Weiter vermögen die Beschwerdeführenden

dazulegen, dass die Raumhöhen auch hätten beibehalten werden können, wenn die

bewilligte Gebäudehöhe eingehalten worden wäre, indem die "Kürzung"

oberhalb der Aussteifungsscheibe im Bereich des Kniestocks im Dachgeschoss

vorgenommen worden wäre.

Das Baurekursgericht führt als weiteren Vorteil an, dass

die Beschwerdeführenden den reduzierten Latentspeicher zur Vermeidung von

grösseren Projektanpassungen und damit einhergehenden Kosten beibehalten hätten

und ihnen insofern ein Nutzen entstanden sei. Die Beschwerdeführenden halten

dazu fest, dass es keinen vernünftigen Grund gebe, weshalb die Bauherrschaft

nicht auf die Erstellung des (kostspieligen) Latentspeichers verzichtet hätte,

wenn ihr die Problematik der Gebäudehöhe bekannt gewesen wäre. Mit dem Verzicht

auf den Latentspeicher hätten zwischen Fr. 60'000.- bis zu

Fr. 80'000.- Baukosten ingespart werden können. Aufgrund der durch das

Festhalten am Latentspeicher notwendigen Höherlegung der Bodenplatte seien

zudem Mehrkosten von Fr. 70'000.- entstanden (vgl. zu den einzelnen

Positionen: Beschwerdeschrift Rz. 57 ff.). Bei einem Verzicht auf den

Latentspeicher wäre ein Holzvergaser der Spitzenklasse eingesetzt worden, der

bereits unter Fr. 5'000.- erhältlich sei und ohne technische Probleme ins

Heizungssystem und Gebäude integrierbar gewesen wäre (vgl. Beschwerdeschrift

Rz. 95; der Grundofen habe bereits aufgrund des reduzierten Wirkungsgrads

des Latentspeichers realisiert werden müssen). Bei einer konservativen Rechnung

wäre ein Heizkostenbedarf von rund Fr. 625.- pro Jahr entstanden. Bei

einer Gegenüberstellung der Einsparungen, welche bedeutend mehr als

Fr. 100'000 betragen würden, könnte dafür über 150 Jahre geheizt

werden (vgl. Replik Rz. 77 ff.). Die Beschwerdeführenden machen damit

im Ergebnis geltend, sie hätten im damaligen Zeitpunkt im Sinn der Umwelt bzw.

des ökologischen Konzepts des Gebäudes entschieden. Daraus kann zumindest

abgeleitet werden, dass die Realisierung des Latentspeichers für die

Bauherrschaft von grosser Wichtigkeit war. Eine Realisierung des

Latentspeichers unter Einhaltung der Baubewilligung hätte zudem weitere

Abgrabungen erforderlich gemacht. Aufgrund zusätzlicher Sicherungsmassnahmen

wären in diesem Zusammenhang unbestrittenermassen weitere Kosten entstanden.

Die Beschwerdeführenden haben somit aus damaliger Sicht die für sie beste

Variante gewählt, weil sie auf den Latentspeicher nicht verzichten wollten. Ob

es sich dabei um einen eigentlichen Nutzen bzw. Vorteil für die Bauherrschaft

handelt, kann im vorliegenden Fall offenbleiben. Dasselbe gilt für die Frage,

ob die finanziellen Auswirkungen im damaligen Zeitpunkt bereits im Detail

geklärt waren.

4.2.4

Im Ergebnis ist nicht zu beanstanden, wenn das Baurekursgericht von einer

nicht mehr geringfügigen Abweichung von der Baubewilligung ausgegangen ist.

4.3

Es stellt

sich weiter die Frage, ob die Beschwerdeführenden gutgläubig sind bzw. sich auf

den guten Glauben berufen können (Art. 3 ZGB). Nicht auf den guten Glauben

berufen kann sich nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, wer

vorsätzlich oder fahrlässig ohne Baubewilligung oder in Abweichung einer

solchen baut (VGr, 2. März 2017, VB.2016.00373, E. 5.4, mit weiteren

Hinweisen).

Die Beschwerdeführenden führen in diesem Zusammenhang aus,

dass weder der Bauherrschaft noch ihrer Architektin bewusst gewesen sei, dass

das baugrundbedingte Höhersetzen der Bodenplatte zu einer Überschreitung der

Gebäudehöhe führe. Es liege daher keine Bösgläubigkeit vor. Der

Beschwerdeführer habe aus Kostengründen möglichst viele Leistungen selbst

erbracht. Die beigezogene Architektin habe lediglich diejenigen Leistungen

erbracht, welche der Beschwerdeführer nicht habe selbst erbringen können (z.B.

Umsetzung der vom Beschwerdeführer skizzierten funktionalen Abläufe in die

CAD-Pläne). Die Architektin verfüge zudem über keine qualifizierte

Architekten-Ausbildung und würde sich dagegen verwahren, dass sie umfassende

Kontroll- und Bauleitungspflichten übernommen habe. Es sei kein schriftlicher

Vertrag abgeschlossen worden. Rückblickend habe sich gezeigt, dass sie in

verschiedener Hinsicht gewisser Aufgaben nicht mächtig gewesen sei. Sie habe

auch die Zuordnung von anrechenbaren und nicht anrechenbaren Flächen nicht

korrekt vorgenommen.

Aufgrund der Umstände des vorliegenden Falls ist davon

auszugehen, dass die Beschwerdeführenden (und auch die von ihnen beauftragte

Architektin) nicht gewusst haben, wie die Gebäudehöhe definiert ist bzw.

gemessen wird. Es ist jedoch nicht von der Hand zu weisen, dass sich die

Bauherrschaft (bzw. die Architektin) bei den Baubehörden hätten erkundigen

müssen, ob sich das Höherlegen der Bodenplatte als bewilligungspflichtig

erweist bzw. welche Auswirkungen diese Anpassung des bewilligten Projekts hat.

Insbesondere wurde der Bauherrschaft bereits im Rahmen der Baubewilligung eine

Ausnahmebewilligung zur Überschreitung der Gebäudehöhe um 1 m erteilt. Damit

war klar, dass die Gebäudehöhe bereits mit dem ursprünglich bewilligten Projekt

ohne Toleranz vollständig ausgeschöpft war. Umso mehr konnte von den

Beschwerdeführenden erwartet werden, dass sie ein besonderes Augenmerk auf die

Einhaltung der Gebäudehöhe bzw. auf allfällige Veränderungen des ursprünglichen

Projekts in diesem Zusammenhang legen. Der Bauherrschaft ist somit zumindest

ein fahrlässiges Verhalten zur Last zu legen, wobei nicht mehr von einer

leichten Fahrlässigkeit ausgegangen werden kann. Dies schliesst eine Berufung

auf den guten Glauben aus (vgl. dazu auch BGE 132 II 21 E. 6.1).

Hinzu kommt, dass sich die Bauherrschaft auch die von den

beigezogenen Fachpersonen zu erwartende Sorgfalt bzw. Aufmerksamkeit anrechnen

lassen muss (vgl. dazu Art. 3 Abs. 2 ZGB; BGE 132 II 21 E. 6.2.2

mit Hinweisen, BGr, 19. Juli 2017,1C_261/2017, E. 3.2). Eine

Berufung auf den guten Glauben ist deshalb auch aus diesem Grund nicht möglich.

4.4

Die

Beschwerdeführenden berufen sich weiter auf den Grundsatz des

Vertrauensschutzes und machen geltend, die Baubehörde hätte die

Gebäudehöhenüberschreitung anlässlich der Schnurgerüstabnahme bzw. weiterer

Kontrollen auch nicht festgestellt.

Selbst wenn die Baubehörde im vorliegenden Fall das

Höherlegen der Bodenplatte entgangen sein sollte, ist darauf hinzuweisen, dass

solche Kontrollen keine Grundlage bilden, auf welche die Beschwerdeführenden

gemäss Art. 9 BV berechtigterweise vertrauen durften. Auch eine

ungenügende Bauaufsicht entbindet die Bauherrschaft nicht von der Einhaltung

der Bauvorschriften (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 396 f.). Als die

Baubehörde am 9. Juni 2015 die Bauherrschaft aufforderte, den Nachweis der

Einhaltung der Gebäudehöhe zu erbringen, waren zudem bereits nachteilige, nicht

mehr leicht rückgängig zu machende Dispositionen getroffen worden.

4.5

Gemäss den

Ausführungen der Beschwerdeführenden ist von Rückbaukosten von

Fr. 400'000.- auszugehen. Die Höhe dieser Rückbaukosten wird von der

Beschwerdegegnerschaft infrage gestellt. Es besteht jedoch Einigkeit darüber,

dass Rückbaukosten in substanzieller Höhe anfallen. Aufgrund der hohen

Rückbaukosten ist es möglich, dass die Bauherrschaft, die für die Finanzierung

des Hauses bereits ihre gesamten Ersparnisse eingesetzt und auch die gesamte

berufliche Vorsorge einbezogen hat, gezwungen sein wird, das Grundstück (mit

einem Verlust) zu verkaufen und dadurch in eine finanziell missliche Lage

gerät.

Angesichts der nicht mehr als geringfügig zu

qualifizierenden Abweichung von der Baubewilligung und der fehlenden

Gutgläubigkeit der Beschwerdeführenden durfte jedoch das Baurekursgericht aus

grundsätzlichen Überlegungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der

baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des

gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die den

Beschwerdeführenden erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse

berücksichtigen. Entscheidend sind dabei auch präjudizielle Aspekte. Die

Umstände des vorliegenden Falls (Unkenntnis von Bauvorschriften, Unkenntnis

schwieriger Baugrundverhältnisse, hohe Rückbaukosten) können – entgegen den

Ausführungen der Beschwerdeführenden – regelmässig auch in anderen Fällen

angeführt werden. Schliesslich ist auch das

öffentliche Interesse an einer rechtsgleichen Anwendung und Durchsetzung der

Bauvorschriften auch nicht deshalb geringer zu gewichten, weil die Abweichung von der Baubewilligung durch die Baubehörde zunächst

unbemerkt blieb.

4.6

Im

Ergebnis ist somit festzuhalten, dass sich die angeordnete Wiederherstellung

des rechtmässigen Zustands als verhältnismässig erweist, und zwar auch unter

Berücksichtigung der mit einem Rückbau einhergehenden statisch anspruchsvollen

Ausgangslage, der nicht abschliessend geklärten Höhe der Rückbaukosten und der

damit einhergehenden Auswirkungen für die Bauherrschaft.

5.

Die Beschwerdeführenden wurden vom Baurekursgericht

verpflichtet, das streitbetroffene Gebäude dahingehend anzupassen, dass die mit

Beschluss des Gemeinderats L vom 22. September 2009 bewilligte Gebäudehöhe

eingehalten wird. Die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

wurde unter Berücksichtigung des einschneidenden Eingriffs, der eine

sorgfältige Planung voraussetzt und deswegen eine gewisse Zeit in Anspruch

nehmen wird, auf neun Monate nach Eintritt der Rechtskraft des Entscheids

angesetzt. Diese Frist erweist sich als angemessen.

Mit diesem Entscheid wurde noch nicht über die konkrete

Umsetzung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands entschieden, welcher

mit dem Gemeinderat L zu klären ist. Diese Frage bildet nicht Gegenstand des

vorliegenden Verfahrens. In diesem Zusammenhang ist lediglich darauf

hinzuweisen, dass der Gemeinderat L diejenigen, welche den baurechtlichen

Entscheid verlangt haben, über die konkrete Umsetzung zu orientieren hat, wobei

im Falle eines Rechtsmittelverfahrens die vom Baurekursgericht für die

Umsetzung angesetzte Frist von neun Monaten stillsteht.

6.

Ausgangsgemäss sind die Kosten

des Verfahrens den Beschwerdeführenden 1 und 2 je zur Hälfte unter

solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Zudem

sind sie antragsgemäss zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung

zu bezahlen. Angemessen erscheint eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.-

(inkl. MWST; § 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 170.-- Zustellkosten,

Fr. 5'170.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden den

Beschwerdeführenden 1 und 2 je zur Hälfte, unter solidarischer Haftung für

den Gesamtbetrag, auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführenden 1 und 2 werden im

gleichen Verhältnis und solidarisch verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft

eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.- (inkl. MWST) zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden

Entscheids.

5.

Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …