VB.2017.00060

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00060

8. März 2018Deutsch14 min

(URT.2018.19690)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 24. Februar 2016 beschloss die

Gemeindeversammlung X die Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan C,

der von der Wohnbaugenossenschaft C aufgestellt worden war. Mit Verfügung

vom 20. Mai 2016 genehmigte die Baudirektion den privaten Gestaltungsplan.

Die Bekanntmachung der kommunalen Festsetzung und der kantonalen Genehmigung

erfolgte im Amtsblatt vom 10. Juni 2016.

Erwägungen

II.

B und A erhoben dagegen am 27. Juni 2016 Rekurs, den

das Baurekursgericht nach Durchführung eines Augenscheins mit Entscheid vom

22.

Dezember 2016 abwies, soweit darauf eingetreten wurde.

III.

Mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht vom 30. Januar

2017.

beantragten B und A, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. Dezember

2016, die Genehmigungsverfügung der Baudirektion vom 20. Mai 2016 sowie

der Beschluss der Gemeindeversammlung vom 24. Februar 2016 betreffend

Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan C, X, seien aufzuheben. Sie

beantragten die Einholung einer Stellungnahme der kantonalen Natur- und

Heimatschutzkommission zur Frage der Ortsbildverträglichkeit und die

Durchführung eines Augenscheins, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Am 2. Februar 2017 reichte das Baurekursgericht die

Akten ein und beantragte ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.

Mit Beschwerdeantwort vom 21. Februar 2017 beantragte die

Wohnbaugenossenschaft C die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde,

soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführenden. Am 22. Februar 2017 beantragte die Baudirektion unter

Verweis auf einen Mitbericht des Amtes für Raumentwicklung die Abweisung der

Beschwerde. Der Gemeinderat X beantragte mit Schreiben vom 2. März

2017.

die Abweisung der Beschwerde. Am 24. März 2017 erstatteten B und A die

Replik. Am 4. April 2017 teilte die Wohnbaugenossenschaft C

telefonisch mit, dass sie auf eine weitere Stellungnahme verzichte. Mit

Schreiben vom 12. April 2017 verzichtete der Gemeinderat X auf die

Erstattung einer Duplik.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1

in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde

zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die

Beschwerde einzutreten.

2.

Die Kognition des Verwaltungsgerichts ist gemäss

§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG auf die

Prüfung von Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch,

Ermessensüber- oder Ermessensunterschreitung (lit. a) sowie die unrichtige

oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts (lit. b) beschränkt.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführenden machen sinngemäss geltend, weil der private Gestaltungsplan C

mitten in der Kernzone liege und das Ortsbild von X im Inventar der

schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung erfasst sei, hätten

schon früh im Verfahren, spätestens aber durch das Baurekursgericht,

Fachpersonen zur Beurteilung der Einfügung des Projekts in das schutzwürdige

Ortsbild beigezogen werden müssen. Ohne sorgfältige Abklärung durch

Fachpersonen sei die Sachverhaltsermittlung unvollständig. Dies hatten die

Beschwerdeführenden bereits in ihrer Replik im Rekursverfahren vorgebracht.

3.2

Das

Baurekursgericht erachtete diese Rüge als verspätet. Die Gemeinde X hält dem

Vorbringen der Beschwerdeführenden entgegen, dass bereits in einer frühen Phase

der Erarbeitung des Gestaltungsplans und des zugehörigen Richtprojekts die

Abteilung Raumplanung des Amtes für Raumentwicklung als kantonale Fachstelle

beigezogen worden sei. Zudem habe das mit der Ausarbeitung des Gestaltungsplans

beauftragte Ingenieurbüro grosse Erfahrung mit Gestaltungsplänen. Der

Gemeinderat X sei deshalb von der Qualität des Gestaltungsplans überzeugt

und erachte ein zusätzliches Gutachten der kantonalen Natur- und

Heimatschutzkommission als nicht erforderlich.

3.3

3.3.1

Da im Verfahren vor Verwaltungsgericht zwar keine neuen Begehren, jedoch

neue rechtliche Begründungen, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel

vorgebracht werden können (§ 52 Abs. 1 in Verbindung mit § 20a

VRG), sind solche Neuerungen im vorausgehenden Verfahren vor Baurekursgericht

bis zum Abschluss des Schriftenwechsels zulässig (vgl. Marco Donatsch in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 20a N. 18,

§ 52 N. 36).

3.3.2

Abweichend von diesem Grundsatz sollen gemäss ständiger Praxis vor

Verwaltungsgericht in baurechtlichen Verfahren, in denen das Verwaltungsgericht

als zweite gerichtliche Instanz entscheidet, von den Verfahrensbeteiligten

keine neuen Bauhinderungsgründe geltend gemacht werden (VGr, 23. März

2011, VB.2010.00479, E. 3.1; 17. November 2010, VB.2010.00406,

E. 7; Donatsch, § 52 N. 41). Es kann offenbleiben, ob diese

Praxis auch für Planungssachen gelten soll. Denn auch diese Praxis schliesst

neue rechtliche Begründungen der Verfahrensparteien nur aus, wenn sie sich auf

neue tatsächliche Behauptungen stützen und das Vorbringen neuer Tatsachen zudem

nicht erst durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist (VGr,

10.

Dezember 2015, VB.2015.00392, E. 5.2; 30. Juni 2015,

VB.2014.00649, E. 3.2 und 3.4; Donatsch, § 52 N. 41 ff.).

3.3.3

Die Beschwerdeführenden haben die fehlende Ortsbildverträglichkeit bereits

in ihrem Rekurs geltend gemacht. Die Ortsbildverträglichkeit war Gegenstand der

Prüfung der Beschwerdegegnerinnen 2 und 3, wobei die

Beschwerdegegnerin 3 ausdrücklich erwähnte, dass es sich um ein

schützenswertes Ortsbild handle und sich der Eintrag X im Inventar der

schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung in ihren Akten befinde.

Demnach war es zulässig, dass sich die Beschwerdeführenden in der Rekursreplik

zur Unterstützung ihrer unveränderten Rekursbegehren einerseits zu den diesbezüglichen

Argumenten der Beschwerdegegnerin 1 äusserten und andererseits ergänzend

auf den Eintrag im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler

Bedeutung und im kommunalen Inventar der Heimatschutzobjekte der Gemeinde X

beriefen. Zulässig war es auch, dass sie in der Replik in verfahrensrechtlicher

Hinsicht vorbrachten, dass die kantonale Natur- und Heimatschutzkommission zum

Projekt hätte Stellung nehmen müssen.

3.4

Die

kantonale Natur- und Heimatschutzkommission ist eine vom Regierungsrat nach

§ 216 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG;

LS 700.1) bestellte Kommission von Sachverständigen, die das Gemeinwesen

in Fragen des Natur- und Heimatschutzes beraten (Abs. 1). Der

Regierungsrat überträgt ihr wichtige Fragen von überkommunaler Bedeutung zur

Begutachtung; es können ihr auch weitere begutachtende Aufgaben zugewiesen

werden (Abs. 2). Sodann kann die kantonale Natur- und

Heimatschutzkommission auf Anregung eines Dritten zu Fragen des Natur- und

Heimatschutzes Stellung nehmen.

§ 3 der Verordnung über die

Sachverständigenkommissionen gemäss § 216 PBG vom 12. Januar 2005

(VSVK; LS 702.111) zählt wichtige Fragen des Natur- und Heimatschutzes von

überkommunaler Bedeutung auf, zu denen die kantonale Natur- und

Heimatschutzkommission Stellung nimmt, wobei Gestaltungspläne (oder auch

Bauprojekte) im Perimeter von Ortsbildern, die im Inventar der schutzwürdigen

Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung enthalten sind, nicht in den Bereich

der aufgezählten Fragen fallen.

Zwar kann die kantonale Natur- und Heimatschutzkommission

nach § 3 Abs. 2 VSVK auch zu weiteren Fragen des Natur- und

Heimatschutzes Stellung nehmen, und zu den Sachgebieten, mit denen sie sich

gemäss § 4 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 und 2 VSVK befasst, zählen

namentlich auch die Beurteilung der Gestaltung und Einordnung von Bauten und

Anlagen gemäss § 238 PBG sowie die Behandlung von allgemeinen Fragen des

Ortsbildschutzes gemäss § 23 Abs. 1 der kantonalen Natur- und

Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 (KNHV; LS 702.11).

Allerdings besteht in solchen Fällen keine generelle Pflicht der

erstinstanzlich handelnden Behörden oder des Baurekursgerichts, ein Gutachten

der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission einzuholen. Dies liegt

vielmehr weitgehend in ihrem Ermessen (vgl. VGr, 22. Oktober 2015,

VB.2015.00343, E. 3.2 und 3.3; Doris Bircher, Die

Sachverständigenkommissionen im Bereich des Natur- und Heimatschutzes, PBG

aktuell 3/2008, S. 5 ff., 6 f., 12 f.).

Die Einholung eines Gutachtens der kantonalen Natur- und

Heimatschutzkommission kann namentlich dann angezeigt sein, wenn die Behörde

selber nicht in der Lage ist, wichtige Fragen des Natur- und Heimatschutzes

(wie namentlich die denkmalpflegerischen Qualitäten des Schutzobjekts)

fachkundig zu beurteilen. Dazu bestand vorliegend im Verfahren vor

Baurekursgericht kein Anlass, zumal dieses als Fachgericht über die nötigen

Fachkenntnisse verfügt, um Fragestellungen des Ortsbildschutzes und der

Denkmalpflege sachkompetent zu beurteilen (vgl. etwa VGr, 21. Januar 2016,

VB.2015.00380, E. 4.5.2; 1. Oktober 2015, VB.2015.00213,

E. 2 f.; 29. Mai 2013, VB.2012.00730, E. 3;

7.

November 2007, VB.2007.00236, E. 7.2; 23. Januar 2003,

VB.2002.00299, E. 2). Das Baurekursgericht, dessen Kognition auch die

Überprüfung des Ermessens umfasst, hat sich mit den die Ortsbildverträglichkeit

betreffenden Vorbringen der Beschwerdeführenden eingehend auseinandergesetzt,

sodass für diese Aspekte eine fachkundige Beurteilung im Rekursverfahren

erfolgt ist.

Auch im erstinstanzlichen Verfahren war zur Prüfung der

Ortsbildverträglichkeit der Beizug externer Fachleute oder der kantonalen

Natur- und Heimatschutzkommission nicht zwingend geboten, ist doch das ARE der

Baudirektion die gemäss § 2a KNHV für den Vollzug des Sachgebiets

Ortsbildschutz zuständige Stelle (vgl. auch Ziff. 1.4.1.4 des Anhangs zur Bauverfahrensverordnung

vom 3. Dezember 1997 [BVV; LS 700.6]). Der Einwand, externe Fachleute

oder die kantonale Natur- und Heimatschutzkommission hätten durch die

Vorinstanzen zur Prüfung des Gestaltungsplans beigezogen werden müssen, dringt

somit nicht durch.

3.5

Soweit die Beschwerdeführenden eine ungenügende Abklärung des

Sachverhalts geltend machen, begründen sie dies mit dem fehlenden Beizug von

Fachpersonen bzw. der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission, sodass

diese Rüge mit der vorstehend genannten zusammenfällt und ebenfalls nicht

durchdringt.

3.6

Die Beschwerdeführenden beantragen auch für das Verfahren vor

Verwaltungsgericht, dass eine Stellungnahme der kantonalen Natur- und

Heimatschutzkommission zur Ortsbildverträglichkeit einzuholen sei. Wie

nachfolgend zu zeigen ist, ergeben sich aus den Vorbringen der

Beschwerdeführenden keine Fragen, zu deren Beantwortung das Verwaltungsgericht

für seinen Entscheid angesichts der vorliegenden fachkundigen Beurteilungen

durch das ARE und die Vorinstanz auf ein Gutachten der kantonalen Natur- und

Heimatschutzkommission angewiesen wäre, weshalb dieser prozessuale Antrag

abzuweisen ist.

3.7

Die

Beschwerdeführenden beantragen sodann die Durchführung eines Augenscheins durch

das Verwaltungsgericht. Bereits das Baurekursgericht hat einen Augenschein

durchgeführt, wovon ein Protokoll mit Fotografien besteht. Die dabei getroffenen

Feststellungen können auch vom Verwaltungsgericht berücksichtigt werden (VGr,

7.

Dezember 2017, VB.2017.00433, E. 4; Kaspar Plüss, Kommentar VRG,

§ 7 N. 81). Ausserdem geben die Akten über die massgebenden

Grundlagen des streitbetroffenen Gestaltungsplans und die Schutzwürdigkeit des

Ortsbildes hinreichend Auskunft. Auf einen gerichtlichen Lokaltermin oder

andere zusätzliche Sachverhaltsermittlungen kann daher verzichtet werden.

4.

4.1

Inhaltlich

monieren die Beschwerdeführenden hauptsächlich übermässige Abweichungen des

Gestaltungsplans von den Bestimmungen der Kernzone bezüglich Gesamthöhe,

Gebäudehöhe und Grundabstand. Sie räumen unter Bezugnahme auf die betreffende

Erwägung 4.6 des angefochtenen Entscheids ein, dass die einzelnen

Abweichungen von den Vorschriften der BZO aufgrund der absoluten Zahlen auf den

ersten Blick als nicht so gravierend erscheinen mögen. Massgebend sei jedoch

das Ergebnis, wie es aus der Kumulation der einzelnen Abweichungen entstehe.

Damit habe sich das Baurekursgericht nicht auseinandergesetzt. Der deutlich

herausragende Gebäudeblock, die Wuchtigkeit der Gebäude und der nicht passende

Grundabstand hätten erhebliche Auswirkungen auf das Ortsbild in der Kernzone.

Durch die um 1,7 m grössere Gesamthöhe entstehe bei dem grossen Projekt

mit drei Gebäuden und insgesamt über 70 m Giebellänge mitten in der

Kernzone ein kompakter Block von aus der Dachlandschaft herausragenden

Gebäuden. Noch gravierender seien die Auswirkungen der um 2,5 m grösseren

Gebäudehöhe. Es würden deshalb drei statt zwei Geschosse eingebaut. Diese

Massivität und Wuchtigkeit sowie diese Anzahl von Vollgeschossen kämen in der

Kernzone von X nicht vor. Hiermit habe sich das Baurekursgericht nicht

auseinandergesetzt. Der mit 3,5 m klein bemessene Grundabstand der

Kernzone werde durch den Gestaltungsplan zwar nicht verändert, doch passe

dieser nicht für die wuchtigen und viel höheren Gebäude des Gestaltungsplans.

Diese würden die Nachbarliegenschaften optisch "erdrücken". Der Grundabstand

müsse im Fall der Zulassung höherer, wuchtigerer Gebäude in Analogie zu § 260

PBG angemessen vergrössert werden.

Sie beanstanden sodann, dass über gestalterische und

ästhetische Anforderungen subjektiv entschieden worden sei. Mangels einer

genügenden Feststellung der massgebenden Fakten und einer umfassenden

Konsultation der Fachkommissionen habe das Ermessen nicht pflichtgemäss ausgeübt

werden können.

4.2

Die

Beschwerdegegnerin 1 hält dem entgegen, dass die geplanten Baukuben

seitlich und in der Höhe versetzt seien, weswegen die Überschreitung der

Gesamthöhe nicht durchgehend auf der gesamten Länge erfolge. Die Überschreitung

der Gesamthöhe sei mit 13 % geringfügig. Der Gestaltungsplan lege eine

Baumassenziffer von 2,9 m3/m2 fest, was im Rahmen

derjenigen für die Kernzone liege (2,5 m3/m2 für

Wohneinheiten und 3,0 m3/m2 für Gewerbebauten). Die

Gebäudehöhe sei zwar gegenüber der BZO erhöht, bleibe aber unter der Firsthöhe.

Von "Massivität" oder "Wuchtigkeit", die nicht ins Ortsbild

passe, könne nicht gesprochen werden, und die Beschwerdeführenden würden nicht

konkret darlegen, wie sie durch die Abweichungen vom Regelmass konkret, z. B. durch Schattenwurf,

beeinträchtigt würden. Die drei Gebäude des Bauprojekts würden sich besonders

gut in die bestehende Kernzone einordnen, zumal die Vollgeschosse und

Dachgeschosse nicht dominant in Erscheinung träten. Die ortstypischen

Sichtbeziehungen würden nicht unterbrochen.

4.3

Die

Beschwerdegegnerin 2 hält der geltend gemachten Massivität und Wuchtigkeit

sowie der angeblich fehlenden Ortsbildverträglichkeit entgegen, dass im Rahmen

der öffentlichen Auflage nur eine Einwendung eingegangen sei und diese einen

anderen Aspekt des Gestaltungsplans thematisiert habe.

4.4

Den Vorbringen

der Beschwerdeführenden ist entgegenzuhalten, dass die Vorinstanz sich in

E. 4.2 und 4.4 ihres Entscheids mit dem Verhältnis des Gestaltungsplans zu

den Kernzonenvorschriften und zur Erhaltung bzw. Weiterentwicklung der

bestehenden Baustruktur auseinandergesetzt hat. Sodann hat sie in E. 4.5

die einzelnen Abweichungen, die der Gestaltungsplan im Verhältnis zur Kernzone

vornimmt, analysiert und hat diese nachvollziehbar als geringfügig beurteilt.

Dem kann ohne Weiteres gefolgt werden, und auch die Beschwerdeführenden

anerkennen dies im Prinzip. Indes hat die Vorinstanz entgegen der Ansicht der

Beschwerdeführenden auch die Gesamtwirkung beurteilt. Angesichts der im

Einzelnen noch als geringfügig erscheinenden Vergrösserungen der Gebäudehöhe

und der Gebäudelänge kam sie nachvollziehbar und ohne Überschreitung ihres

Ermessens zum Schluss, dass die dadurch bewirkten Änderungen des Ortsbilds von X

hinnehmbar seien und innerhalb der gestalterischen Freiheit der

Planungsverfasser sowie der Planungsautonomie der Gemeinde lägen. Dabei hatte

die Vorinstanz, wie aus ihrer zusammenfassenden Erwägung zu schliessen ist, die

Gesamtwirkung der Gestaltungsplanvorschriften im Auge.

5.

In der Beschwerde ans Verwaltungsgericht bringen die

Beschwerdeführenden das im Rekursverfahren so noch nicht formulierte Argument

vor, grössere Gebäudehöhen würden einen grösseren Grundabstand erfordern. Dazu

ist zunächst festzuhalten, dass § 270 PBG den Grundabstand von 3,5 m bis

zu einer Gebäudehöhe von 12 m vorsieht. Da die Gestaltungsplanvorschriften

eine maximale Gebäudehöhe von 9 m vorsehen, erweist sich die unveränderte

Beibehaltung des Grundabstands als zulässig. Soweit damit die Problematik des

Schattenwurfs angesprochen ist, kann auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz

(E. 6.2) verwiesen werden. Dass es dadurch zu einem vermehrten

Schattenwurf auf Nachbargrundstücke und zum Entzug von Licht für diese kommt,

führt entgegen der Rüge der Beschwerdeführenden nicht zur Unzulässigkeit der

Beibehaltung des Grundabstands.

6.

6.1

Weiter

machen die Beschwerdeführenden geltend, die Vorinstanz habe sie in Bezug auf

ihre Ausführungen zum historischen Zeugniswert falsch verstanden. Auch wenn der

letzte Satz von E. 4.4 des angefochtenen Entscheids unklar ist, so setzt

sich die Vorinstanz in der gesamten E. 4.4 einlässlich mit dem Verhältnis

der Erhaltungsziele und Entwicklungsmöglichkeiten in der Kernzone auseinander.

Vor diesem Hintergrund wird klar, dass die Vorinstanz die im Gestaltungsplan

vorgesehenen Entwicklungsmöglichkeiten trotz der historischen Stellung der Gebäudereihe Y

als zulässig erachtet und das von den Beschwerdeführenden vorgebrachte

Argument, der Vogt hätte neben seinem Haus keine höheren Gebäude geduldet,

weniger stark gewichtet als die mit dem Gestaltungsplan vorgesehenen

Entwicklungsmöglichkeiten. Zu diesem Ergebnis kommt die Vorinstanz

rechtsfehlerfrei im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens.

7.

Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen.

Bei diesem Prozessausgang werden die Beschwerdeführenden

kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen nicht zu; vielmehr sind sie gemäss

§ 17 Abs. 2 lit. a VRG zu verpflichten, der

Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung im Betrag von Fr. 3'000.-

zu bezahlen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 260.-- Zustellkosten,

Fr. 6'260.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte unter solidarischer

Haftung für den Gesamtbetrag auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag

verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von

insgesamt Fr. 3'000.- für das Beschwerdeverfahren je zur Hälfte zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an

…