VB.2017.00101

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00101

5. Juli 2018Deutsch20 min

(URT.2018.20001)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Am 12. Februar 2013 genehmigte die Baudirektion des

Kantons Zürich den von Landwirt und Gartenbauunternehmer A im Zusammenhang mit

einem (teilweise zonenkonformen) Ersatzneubau auf den Grundstücken

Kat.-Nrn. 01 und 02 eingereichten Umgebungsplan. Die Grundstücke liegen in

der Landwirtschaftszone.

Mit Verfügung vom 15. Oktober 2015 verweigerte die

Baudirektion des Kantons Zürich die bereits erfolgte und nicht im Einklang mit

der Bewilligung vom 12. Februar 2013 stehende Umgebungsgestaltung auf den

Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 am D-Weg 05 in E. Die örtliche

Baubehörde wurde eingeladen, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

zu prüfen. Gestützt darauf verweigerte die Planungs- und Baukommission F mit

Beschluss vom 28. Oktober 2015 die nachträgliche baurechtliche Bewilligung

für die gegenüber dem am 19. Februar 2013 genehmigten Plan abgeänderte

Umgebungsgestaltung und verlangte innert Monatsfrist die Eingabe eines

detaillierten Umgebungsplans mit den vorzunehmenden Rückbauten (Auflage 2.1)

sowie den Rückbau der Umgebungsgestaltung südwestlich des Wohnhauses (Pergola,

Sitzplatz, Blocksteinmauern, Stützmauer und Steingarten, Aussenzugang südlich

der Garagenrampe, Rasengestaltung bis maximal über die erstellte

Unterniveaugarage) innert sechs Monaten (Auflage 3.1).

Erwägungen

II.

A. Gegen

den Entscheid der Baudirektion vom 15. Oktober 2015 sowie den Beschluss

der Planungs- und Baukommission F vom 28. Oktober 2015 erhob A am

3.

Dezember 2015 Rekurs am Baurekursgericht des Kantons Zürich.

Gleichentags stellte er mit separater Eingabe den Antrag, es sei das

Rekursverfahren zu sistieren, bis eine Partei die Wiederaufnahme verlange. Der

Rekurs sei vorsorglicherweise eingereicht worden; es werde heute ein

Wiedererwägungsgesuch an den Gemeinderat F zur Post gegeben. Mit

Präsidialverfügung vom 7. Dezember 2015 sistierte das Baurekursgericht das

Rekursverfahren (Rekursverfahren Geschäfts-Nr. 03).

B. Am

13.

Januar 2016 trat die Planungs- und Baukommission F auf das

Wiedererwägungsgesuch ein und verzichtete auf die Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands für den Aussenzugang südlich der Garagenrampe. Im

Übrigen blieb die Auflage 3.1 des Beschlusses vom 28. Oktober 2015

bestehen.

Mit Eingabe vom 15. Februar 2016 erhob A auch gegen

den Wiedererwägungsbeschluss vom 13. Januar 2016 Rekurs (Rekursverfahren

Geschäfts-Nr. 04).

C. Das

Rekursverfahren Geschäfts-Nr. 03 wurde mit Verfügung vom 28. April

2016.

fortgesetzt. Am 4. Juli 2016 führte eine Delegation der

2.

Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein der Parteien antragsgemäss

einen Augenschein auf dem Lokal durch. In der Folge wurden beide

Rekursverfahren sistiert, bevor sie am 8. Dezember 2016 auf Begehren der

Planungs- und Baukommission F fortgesetzt wurden.

D. Mit

Entscheid vom 10. Januar 2017 vereinigte das Baurekursgericht die

Rekursverfahren Geschäfts-Nrn. 03 und 04 und wies die Rekurse ab, soweit

sie nicht durch Wiedererwägung des angefochtenen Verwaltungsakts als

gegenstandslos geworden abgeschrieben wurden. Die Kosten wurden A zu 9/10 und

der Planungs- und Baukommission F zu 1/10 auferlegt.

III.

Am 13. Februar 2017 gelangte A mit Beschwerde an das

Verwaltungsgericht und beantragte, es seien der Entscheid des Baurekursgerichts

vom 10. Januar 2017 sowie die zugrunde liegenden Entscheide des

Gemeinderats F vom 28. Oktober 2015 und 13. Januar 2016 sowie die

Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 15. Oktober 2015

aufzuheben. Es sei die Umgebungsgestaltung gemäss Plan vom 3. Januar 2014

zu bewilligen. Eventualiter sei auf die Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands zu verzichten. Subeventualiter seien die Vorinstanzen anzuweisen, den

Umgebungsplan zu genehmigen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

der Beschwerdegegnerinnen.

Das Baurekursgericht beantragte am 7. März 2017 ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 9. März 2017 reichte

die Planungs- und Baukommission F die Beschwerdeantwort ein und beantragte die

vollumfängliche Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge

zulasten des Beschwerdeführers. Dasselbe beantragte die Baudirektion des

Kantons Zürich am 16. März 2017 unter Verweis auf den Mitbericht des Amts

für Raumentwicklung vom 13. März 2017. A replizierte am 31. März

2017, worauf die Planungs- und Baukommission F am 2. Mai 2017 die Duplik

einreichte. Am 22. Mai 2017 liess sich A erneut vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Zum

Entscheid berufen ist die Kammer (§ 38 Abs. 1 VRG).

1.2

Als

Eigentümer der betroffenen Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 ist der

Beschwerdeführer gestützt auf § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) bzw. § 49 in Verbindung mit § 21

Abs. 1 VRG zur Beschwerde legitimiert.

2.

2.1

Die

streitbetroffenen benachbarten Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 liegen in

der Landwirtschaftszone und sind mit einem Mehrfamilienhaus überbaut. Der von

der Beschwerdegegnerin 2 am 12. Februar 2013 genehmigte Umgebungsplan

umfasste drei fassadenbündige Sitzplätze à je 21 m2, den

bestehenden Ziergarten östlich vom Gebäude sowie eine einseitige Bepflanzung

(Hecke) entlang der Garagenrampe. Die übrige Fläche wurde als Kulturland

bezeichnet. In der Folge wurde die Umgebung jedoch anders gestaltet. So wurden

die Sitzplätze grösser als ursprünglich vorgesehen ausgeführt, es wurde ein

zusätzlicher Sitzplatz mit Pergola südöstlich des Mehrfamilienhauses angelegt,

und zwischen den Sitzplätzen wurden Sichtschutzwände aus Steinkörben erstellt.

Anstelle des vorgesehenen und bestehenden Ziergartens wurden ein Nutz- sowie

ein Steingarten, eine Blocksteinmauer und ein Zugangsweg zum Sitzplatz mit

Pergola angelegt.

2.2

Die

Vorinstanz bestätigte die Verweigerung einer nachträglichen Baubewilligung

gestützt auf die Praxis der Beschwerdegegnerin 2, wonach Gartenanlagen zu

zonenfremden Wohnnutzungen in der Landwirtschaftszone nur in deren Nahbereich

bewilligt werden, wobei dieser Nahbereich innerhalb eines 7-m-Radius um das

Wohnhaus angenommen werde. Zonenkonforme landwirtschaftliche Wohnnutzungen

seien diesbezüglich nicht schlechterzustellen. Es sei aber nicht ersichtlich,

weshalb einer landwirtschaftlichen Wohnnutzung eine grössere Gartenfläche

zustehen sollte als einer altrechtlichen, nicht zonenkonformen Wohnnutzung.

Dies, zumal die Anlagen in beiden Fällen nicht der Landwirtschaft dienten und

auch landwirtschaftliche Wohnbauten und selbst landwirtschaftliche Zweckbauten

ihrem Bedarf entsprechend zu beschränken seien, um die Zersiedelung gering zu

halten und Kulturland wie auch Landschaft zu schützen. Wenn die

Beschwerdegegnerin 2 ihre für nichtlandwirtschaftliches Wohnen ausserhalb

der Bauzonen entwickelte Bewilligungspraxis für Gartenanlagen auch auf das

landwirtschaftliche Wohnen anwende und damit das raumplanerische Interesse

höher einstufe, erscheine dies gerechtfertigt. Die regelmässig verlangte räumliche

Beschränkung sei im Sinn der Rechtsgleichheit, der Rechtssicherheit und der

Raumplanung zu schützen. Im Übrigen handle es sich beim streitbetroffenen

Mehrfamilienhaus nicht um eine ausschliesslich zonenkonforme Wohnnutzung.

Hinsichtlich des Rückbaus erwog die Vorinstanz, dass der Beschwerdeführer nicht

als gutgläubig bezeichnet werden könne. Seine berufliche Tätigkeit und die dadurch

reduzierbaren Kosten für die Rückbauarbeiten sowie die

Wiederverwendungsmöglichkeit von abzubauendem Material seien in Bezug auf die

Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu

berücksichtigen. Das öffentliche Interesse am Erhalt der Fläche als Kulturland,

an der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet, der Rechtsgleichheit und der

Rechtssicherheit sei im vorliegenden Fall deutlich stärker zu gewichten als die

Interessen des Beschwerdeführers. Entsprechend erweise sich der Rückbaubefehl

als verhältnismässig und nachvollziehbar.

2.3

Der

Beschwerdeführer moniert die Anwendung der 7-m-Regel auf Landwirte. Es sei

bundesrechtswidrig, diese Praxis auch auf zonenkonforme Bauten anzuwenden, und

verletze das Recht des Beschwerdeführers, seinen Garten in gleich grossem

Ausmass, wie er schon immer bestanden habe, wiederherzustellen. Die streitige

Anlage und Gartengestaltung seien vorliegend eindeutig zonenkonform, da der

Beschwerdeführer Landwirt sei. Die Umgebungsgestaltung sei deshalb nach

Art. 16 RPG zu beurteilen. Für die Anwendung der 7-m-Regel fehle jegliche

Rechtsgrundlage. Die Beschwerdegegnerin 2 nehme sich das Recht heraus,

einem Landwirt vorzuschreiben, wie und in welchem Ausmass er wohnen und leben

dürfe. Dies sei so im Bundesrecht nicht vorgesehen. Alle dem Wohnen dienenden

oder mit dem Wohnen verwandten Tätigkeiten eines Landwirts rund um sein Haus,

egal ob diese 7 m oder 9 m vom Gebäude entfernt seien, hätten als

zonenkonform zu gelten und könnten nicht unter Hinweis auf Art. 24 RPG

verweigert werden. Das neu eingeführte Kriterium, wonach ein Landwirt nur

verhältnismässig und nicht übertrieben wohnen dürfe, finde im Bundesrecht keine

Stütze. Soweit eine Tätigkeit dem landwirtschaftlichen Wohnen im weitesten Sinn

zugerechnet werden könne, sei diese, wenn sie von einem Landwirt ausgeübt

werde, zonenkonform. Art. 24 bis Art. 24e RPG seien somit auf den

vorliegenden Fall nicht anwendbar. Die Umgebungsgestaltung liege im Bereich des

ursprünglichen Gartens und sei zu bewilligen. Das Wiederherstellungsbegehren

der Gemeinde sei unverhältnismässig. Der kommunale Entscheid gehe bezüglich des

sachlichen Umfangs der Beseitigung über die kantonale Verfügung hinaus.

Insbesondere die Pergola, der Sitzplatz und die Stützmauer südöstlich des Gebäudes

seien in der Verfügung der Beschwerdegegnerin 2 nicht erwähnt. Die 7-m-Regel

sei zudem nur in geringem Ausmass verletzt worden. Die Gartengestaltung halte

sich an die ursprüngliche Grösse des Bauerngartens, während die Vorinstanzen

plötzlich eine Verkleinerung verlangten. Die Beseitigung der bereits erstellten

Anlagen würde Kosten in Höhe von Fr. 16'000.- bis Fr. 20'000.-

verursachen. Eine wesentlich verbesserte optische Situation für die Bevölkerung

entstehe dadurch nicht. Mit der Gartengestaltung würden keine wichtigen

Anliegen der Raumplanung verletzt. Es sei zwar nicht zu verkennen, dass die

nachträglich erfolgte Gartengestaltung anders ausgeführt wurde als ursprünglich

(rudimentär) vorgesehen. Es sei dem Beschwerdeführer aber nicht bewusst gewesen,

dass er für die seines Erachtens im erlaubten Rahmen liegenden Änderungen ein

neues Baubewilligungsverfahren hätte durchlaufen müssen.

3.

3.1

Voraussetzung

für die Bewilligung von Bauten und Anlagen ist, dass sie dem Zweck der

Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2

lit. a und lit. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die

Raumplanung [RPG]). In der Landwirtschaftszone sind unter anderem Bauten und

Anlagen zonenkonform, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung nötig sind (Art. 16a

Abs. 1 Satz 1 RPG). Art. 34 Abs. 1 Satz 1 der

Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) präzisiert, dass Bauten und

Anlagen in der Landwirtschaftszone insbesondere dann zonenkonform sind, wenn

sie der bodenabhängigen Bewirtschaftung oder der inneren Aufstockung dienen. Wohnbauten

sind in der Landwirtschaftszone zonenkonform, wenn die Wohnnutzung für das

landwirtschaftliche Gewerbe unentbehrlich ist (Art. 34 Abs. 3 RPV;

Alexander Ruch, in: Heinz Aemisegger/Alfred Kuttler/Pierre Moor/Alexander

Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung,

Zürich etc. 2010, Art. 16a N. 21 ff.; Bernhard

Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar Raumplanungsgesetz, Bern 2006,

Art. 16a N. 14). Zonenkonforme Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone

werden im ordentlichen Verfahren bewilligt. Eine Ausnahmebewilligung ist nicht

erforderlich, auch wenn es sich um Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen

handelt (Ruch, Art. 16a N. 5 und Art. 22 N. 81).

3.2

Der

Beschwerdeführer führt einen Landwirtschaftsbetrieb. Der vergrösserte

Ersatzneubau des Betriebsleiterwohnhauses mit Stöckli auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 02 wurde ihm deshalb zonenkonform bewilligt. Das auf dem

angrenzenden Nachbargrundstück Kat.-Nr. 01 stehende Wohnhaus wurde dagegen

nie landwirtschaftlich genutzt und wurde durch die nachträglichen

Planänderungen zonenwidrig. Der Ersatzneubau für dieses Wohnhaus wurde im

Rahmen einer Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 24c RPG bewilligt.

Nachdem sich der Beschwerdeführer entschieden hatte, die beiden Ersatzbauten zu

einem Mehrfamilienhaus zusammenzufassen, wurde ihm dafür nachträglich die

Baubewilligung erteilt. Unter diesen Umständen ist das Mehrfamilienhaus nur

insofern zonenkonform, als es dem Beschwerdeführer als Landwirt und seiner Mutter

im Sinn eines landwirtschaftlichen Stöcklis dient.

3.3

Die

Garten- und Umgebungsgestaltung in der Landwirtschaftszone ist nicht gesetzlich

geregelt. Gemäss ständiger Praxis der Beschwerdegegnerin 2 wird für die

Umgebungsgestaltung bei zonenkonformen Wohnbauten in der Landwirtschaftszone

(sinngemäss) auf die Vorgaben und die Praxis zu den altrechtlichen Wohnbauten

im Sinn von Art. 24c RPG abgestützt. Demnach kann nur im Nahbereich eines

Wohnhauses eine Gartengestaltung vorgenommen werden, wobei dieser Nahbereich

innerhalb eines 7-m-Radius um das Wohnhaus angenommen wird.

Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, das Kriterium,

wonach ein Landwirt nur verhältnismässig und nicht übertrieben wohnen dürfe,

finde im Bundesrecht keine Stütze, ist ihm nicht zuzustimmen. Die Grösse von

zonenkonformen Wohnbauten in der Landwirtschaftszone richtet sich gemäss

Art. 16a Abs. 1 Satz 1 RPG und Art. 34 Abs. 1 RPV nach

ihrer Notwendigkeit, und sie dürfen deshalb nicht überdimensioniert sein (BGr, 3. September 2014,1C_647/2012, E. 3; BGE

121.

II 307 E. 3b; Alexander Ruch/Rudolf Muggli, in: Heinz

Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar

RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich etc. 2017, Art. 16a N. 53).

Erweist sich eine landwirtschaftliche Wohnbaute als notwendig, kommt den

Behörden ein erheblicher Spielraum in der Beurteilung zu, wie viel Wohnraum

erstellt werden kann (Ruch, Art. 16a N. 24). Das Kriterium der

Notwendigkeit beinhaltet letztlich auch die Beurteilung und Abwägung der Interessen.

Der Standort und die Ausgestaltung einer Baute dürfen nicht so gewählt werden,

dass überwiegende Interessen verletzt werden. Auch zonenkonforme Wohnbauten

haben sich an den Zielen und Grundsätzen von Art. 1 und 3 RPG zu

orientieren, namentlich im Bereich des Landschaftsschutzes und der Erhaltung

genügender Flächen geeigneten Kulturlandes (Ruch, Art. 16a N. 26;

vgl. Art. 34 Abs. 4 RPV). Dementsprechend ist der Vorinstanz

zuzustimmen, dass auch zonenkonforme landwirtschaftliche Wohnbauten in ihrem

Umfang zu beschränken sind, um die Zersiedelung gering zu halten und Kulturland

sowie Landschaft zu schützen (vgl. Art. 3 Abs. 2 RPG). Unter diesen

Umständen ist nicht einzusehen, weshalb einer landwirtschaftlichen Wohnnutzung

eine grössere Gartenfläche zustehen sollte als einer nicht zonenkonformen

Wohnnutzung. Inwiefern die Anwendung der 7-m-Regel Bundesrecht verletzen und zu

nicht vorhersehbaren und willkürlichen Resultaten führen soll, legt der

Beschwerdeführer nicht substanziiert dar und ist auch nicht ersichtlich. Zumal

die Beschwerdegegnerin 2 bzw. das ihr unterstellte Amt für Raumentwicklung

festhält, dass diese Praxis nicht als absolut zu betrachten sei, sondern im

konkreten Fall jeweils eine Interessenabwägung stattfinde. Bauten und Anlagen,

die ab dem Umkreis von 7 m ab Wohnhaus eine schroffe Zäsur zwischen dem

Garten und der Landschaft bewirken, seien aber abzulehnen. Es sei in jedem Fall

ein sanfter Übergang zwischen Garten und Landschaft anzustreben. Die 7-m-Regel

dient damit lediglich als Richtschnur, welche die Gleichbehandlung sicherstellt

(vgl. BRGE III Nr. 0116/2017 vom 17. August 2017, BEZ 2017

Nr. 32, E. 5.2).

Somit ist es gerechtfertigt, die Praxis, wonach Gartenanlagen

nur im Nahbereich des Wohnhauses erstellt werden dürfen, sinngemäss auch auf

zonenkonforme Wohnbauten in der Landwirtschaftszone anzuwenden. Die Anwendung

der Vorgaben und der Praxis zu den altrechtlichen Wohnbauten im Sinn von

Art. 24c RPG rechtfertigt sich im vorliegenden Fall umso mehr, als die

Wohnbaute mit Gartenanlage nicht ausschliesslich zonenkonform ist, sondern sich

aus zonenkonformem und nicht zonenkonformem, altrechtlichem Wohnen

zusammensetzt.

3.4

Damit hat

der Beschwerdeführer unabhängig von der Zonenkonformität des Mehrfamilienhauses

grundsätzlich Anspruch auf eine Gartennutzung im Nahbereich seines Wohnhauses.

Es stellt sich die Frage, ob er den Garten in derselben Grösse erstellen bzw.

wiederaufbauen darf wie vor dem Abriss und Neubau der Wohnbaute, mithin, ob der

Garten durch die Besitzstandsgarantie geschützt ist. Wie soeben dargelegt, ist

auch bei zonenkonformen Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone

hinsichtlich der Umgebungsgestaltung sinngemäss auf die Vorgaben und die Praxis

zu den altrechtlichen Wohnbauten im Sinn von Art. 24c RPG abzustellen (vorn

E. 3.3). Nach Abs. 2 dieser Bestimmung können Bauten und Anlagen

erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden.

Da die ursprüngliche Gartenanlage im Rahmen der Erstellung des

Mehrfamilienhauses abgebrochen wurde, handelt es sich um einen Wiederaufbau mit

teilweiser Änderung. Voraussetzung für den Wiederaufbau ist die

Wesensgleichheit der Baute oder Anlage. Ob diese Wesensgleichheit gewahrt wird,

beurteilt sich unter Würdigung der gesamten Umstände. Eine Standortverschiebung

kommt nur infrage, wenn diese objektiv geboten ist, also nicht aus Gründen der

persönlichen Zweckmässigkeit oder Kosteneinsparung erfolgt (Art. 42 RPV;

Ruch, Art. 24c N. 26 ff.).

Die ursprüngliche Gartenanlage erstreckte sich ab der

Hausfassade ca. 10 m in südöstliche Richtung und ca. 9 m in

südwestliche Richtung. Der umstrittene neu gestaltete Garten reicht ab der

neuen Hausfassade ca. 10,5 m in Richtung Südosten und

ca. 20 m in Richtung Südwesten. Soweit der Beschwerdeführer geltend

macht, die streitige Umgebungsgestaltung befinde sich grossmehrheitlich im

Nahbereich des Gebäudes und gehe nicht über das hinaus, was schon seit Jahren

Umschwung und Hausgarten des Gebäudes gebildet habe, ist ihm deshalb nicht

zuzustimmen. Die neue Gartenanlage ist deutlich grösser als der ursprüngliche

Garten. Hinzu kommt, dass der Standort des Gartens versetzt wurde. Grund dafür

war die Erweiterung der Wohnbaute, die im Vergleich zur früheren Baute gegen

Osten um ca. 5 m verlängert wurde. Die Erweiterung der Wohnbaute

allein verschafft dem Beschwerdeführer jedoch nicht das Recht, den Garten zu

versetzen, um ihn in der ursprünglichen Grösse beibehalten zu können. Wenn die

Vorinstanz zum Schluss kam, dass mit dem Mehrfamilienhaus das

Erweiterungspotenzial für die Wohnbaute bereits ausgeschöpft sei, ist dies

nicht zu beanstanden, zumal der Garten im weiteren Sinn zum Wohnraum gehört. Inwiefern

die Versetzung des Gartens vorliegend objektiv geboten wäre, ist nicht

ersichtlich und wird vom Beschwerdeführer nicht dargelegt.

Darüber hinaus ist die neue Gartenanlage nicht nur deutlich

grösser als der ursprüngliche Garten, sondern sie enthält auch mehr befestigte

Fläche und weniger Kulturland. Indem die Gartenanlage in südöstlicher Richtung

mit einer Betonmauer und Zaunpfosten begrenzt wird, wurde zudem kein sanfter

Übergang von der Gartenanlage zur Landschaft geschaffen. Eine Betonmauer

bestand zwar bereits bei der ursprünglichen Gartenanlage, die neue ist aber

teilweise deutlich höher als die bisherige. Aufgrund der Erweiterung der Wohnbaute

liegt sie ausserdem – entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers – nicht

"genau im Bereich des ursprünglichen Gartens". Der Beschwerdeführer

selber räumte denn auch anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins ein, die

Mauer sei "verschoben" worden. Hinzu kommt die massive

Blocksteinmauer, die den Steingarten vom Nutzgarten trennt. Dadurch sowie durch

den grossen Steingarten entsteht ein starker Einschnitt in die Landschaft.

Sowohl die Einfriedung als auch die grosse, massive Pergola prägen das Landschaftsbild

deutlich. Die Pergola ist zudem von weither sichtbar. Mit der umstrittenen

Gartengestaltung wird damit weder dem Landschaftsschutz noch der Erhaltung des

Kulturlandes Rechnung getragen. Zudem ist die Wesensgleichheit mit dem

ursprünglichen Garten aufgrund der gravierenden Veränderungen nicht mehr

gegeben. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass die

Beschwerdegegnerin 2 die Gartengestaltung als nicht bewilligungsfähig

erachtet hat.

4.

4.1

Erweist

sich ein eigenmächtig realisiertes Bauvorhaben als nicht bewilligungsfähig, so

hat die zuständige Behörde gemäss § 341 PBG den rechtmässigen Zustand

herbeizuführen. Als Eigentumsbeschränkung ist die Anordnung der

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nur zulässig, wenn sie auf einer

gesetzlichen Grundlage (vorliegend Art. 42 RPV in Verbindung mit

§ 341 PBG) beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig

ist (Art. 36 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]). Das

Verhältnismässigkeitsprinzip besagt, dass die Grundrechtseinschränkung zur Erreichung

des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich sein muss und dem Betroffenen

in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschränkung zumutbar ist.

Die Frage nach der

Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist eine Rechtsfrage, zu deren Überprüfung das

Verwaltungsgericht gemäss § 50 Abs. 1 VRG befugt ist. Allerdings ist

mit der Gewichtung der infrage stehenden öffentlichen und privaten Interessen

die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden. Der Behörde, die solche

Begriffe anzuwenden hat, ist ein gewisser Beurteilungsspielraum einzuräumen (BGr,

2.

Mai 2014,1C_4/2014, E. 4.1; BGr, 21. November 2013,

1C_458/2013, E. 2.2; VGr, 13. März 2013, VB.2012.00680, E. 7.1;

Marco Donatsch in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],

3.

A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],

§ 20 N. 54 ff.). Voraussetzung ist jedoch stets, dass die

Behörde die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte geprüft und die

erforderlichen Abklärungen sorgfältig und umfassend durchgeführt hat (Donatsch,

§ 50 N. 30 mit weiteren Hinweisen).

4.2

Im Fall einer nicht den Bauvorschriften bzw.

der Baubewilligung entsprechenden Baute kann die Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur

unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse

liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm

ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung

nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht. Auf die

Verhältnismässigkeit berufen kann sich auch ein Bauherr, der nicht gutgläubig

gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus

grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der

baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen

Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls

erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen. Ein Abbruchbefehl ist nach ständiger Rechtsprechung dann

unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen Zustand gering ist

und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch

den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen. Weicht eine Baute

jedoch erheblich von materiellen Bauvorschriften ab, so können einzig Gründe

des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands führen. Solche Gründe liegen dann vor, wenn die Bauherrschaft

gutgläubig angenommen hat, sie sei zur Bauausführung ermächtigt, und wenn der

Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands nicht schwerwiegende öffentliche

Interessen entgegenstehen (VGr, 21. April 2016, VB.2015.00712, E. 5.3

mit Hinweisen).

4.3

Soweit der

Beschwerdeführer geltend macht, der kommunale Entscheid gehe bezüglich des

sachlichen Umfangs der Beseitigung über die kantonale Verfügung hinaus, ist ihm

nicht zuzustimmen. Die Beschwerdegegnerin 2 verweigerte mit Verfügung vom

15.

Oktober 2015 die nachträgliche Bewilligung für die "vorstehend

beschriebene Umgebungsgestaltung". Davon sind auch die Pergola, der

Sitzplatz und die Stützmauer südöstlich des Mehrfamilienhauses umfasst. Indem

die Beschwerdegegnerin 1 auch in Bezug auf diese Gestaltungselemente den

Rückbau beschlossen hat, ist sie nicht über die kantonale Verfügung

hinausgegangen.

4.4

Es gilt

abzuwägen, ob das private Interesse des Beschwerdeführers an der Beibehaltung

des Gartens in der derzeitigen Grösse und Form die allgemeinen öffentlichen

Interessen überwiegt. Bezüglich der öffentlichen Interessen fällt vor allem der

Landschaftsschutz ins Gewicht, wobei zu beachten ist, dass die Trennung von

Bau- und Nichtbaugebiet einer der fundamentalsten Grundsätze der Raumplanung

der Schweiz ist (vgl. Art. 1 Abs. 1 Satz 1 RPG). An der

Durchsetzung der Bauvorschriften und des Raumplanungsrechts und insbesondere an

der Verwirklichung des Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet

besteht ein qualifiziertes öffentliches Interesse. Grosses Gewicht kommt auch

der Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 1 BV) zu, an deren Einhaltung, insbesondere im Hinblick auf den Grundsatz der Trennung

von Bau- und Nichtbaugebiet und auf die Beseitigung von rechtswidriger

Bausubstanz, ein öffentliches Interesse besteht (VGr, 21. April

2016, VB.2015.00712, E. 5.7 mit weiteren Hinweisen). Die nicht

bewilligungsfähige Gartengestaltung ist von weither sichtbar. Ausserdem ist zu

berücksichtigen, dass der Beschwerdeführer nicht als gutgläubig erachtet werden

kann, zumal er unbestrittenermassen bereits früher einmal von einer

Baubewilligung abgewichen ist und demnach wissen musste, dass Abweichungen von

bewilligten Plänen als Projektänderungen einzugeben sind. Er durfte zudem nicht

ohne Weiteres davon ausgehen, dass die von ihm vorgenommenen massiven

Änderungen bei der Umgebungsgestaltung bewilligungsfähig sind. Ein Rückbau

zieht zwar unstreitig Kosten nach sich. Dies nahm der Beschwerdeführer aber in

Kauf, indem er bei der Gartengestaltung erheblich von der bewilligten Umgebungsgestaltung

abgewichen ist. Die dem Beschwerdeführer entstehenden Kosten erscheinen nicht geradezu

unverhältnismässig, zumal es nicht ausgeschlossen ist, dass das für die

Gartenanlage verwendete Material nach dem Rückbau vom Beschwerdeführer als

Gartenbauunternehmer wiederverwendet werden kann. Unter diesen Umständen ist

der Vorinstanz zuzustimmen, dass die allgemeinen öffentlichen Interessen

vorliegend stärker zu gewichten sind als die privaten Interessen des

Beschwerdeführers.

5.

5.1

Bei diesem

Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

VRG). Eine Entschädigung steht ihm als unterliegende Partei nicht zu (§ 17

Abs. 2 VRG).

5.2

Die

Beschwerdegegnerin 1 hat die Zusprechung einer Parteientschädigung

zulasten des Beschwerdeführers beantragt. Allerdings erscheinen der Sachverhalt

und die sich stellenden Rechtsfragen nicht derart kompliziert, als dass die

Zusprache einer Parteientschädigung angezeigt wäre. Vielmehr gehörte die

Beantwortung der Beschwerde zur üblichen Amtstätigkeit der

Beschwerdegegnerin 1, weshalb ihr praxisgemäss keine Parteientschädigung

zusteht (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 51).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 250.-- Zustellkosten,

Fr. 4'250.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …