VB.2017.00102

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00102

30. November 2017Deutsch27 min

(URT.2017.19407)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 15. Juni 2016 erteilte die

Bausektion des Stadtrates von Zürich F die baurechtliche Bewilligung für den

Umbau und die Aufstockung des Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 01 auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 an der H-Strasse 03 in Zürich.

Erwägungen

II.

Die dagegen von I sowie B, A, C und D erhobenen Rekurse

wies das Baurekursgericht des Kantons Zürich mit Entscheid vom 13. Januar

2017.

ab.

III.

Mit Eingabe vom 13. Februar 2017 erhoben A, B, C und D

Beschwerde beim Verwaltungsgericht Zürich mit den Anträgen, es seien der

Entscheid des Baurekursgerichts vom 13. Januar 2017 sowie der diesem

zugrunde liegende Beschluss der Bausektion vom 15. Juni 2016 aufzuheben;

eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen, alles unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner. In formeller Hinsicht

beantragten sie die Durchführung eines Augenscheins.

Das Baurekursgericht beantragte mit Eingabe vom 28. Februar

2017.

die Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellte auch die Bausektion

des Stadtrats Zürich am 14. März 2017. Die Bauherrschaft stellte am 20. März

2017.

den Antrag, es sei die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Mit Replik vom 3. April

2017.

hielten die Beschwerdeführenden an ihren Anträgen fest. Mit Duplik vom 2. Mai

2017.

erklärte auch die Bauherrschaft, an ihren Anträgen festzuhalten. Die

Bausektion des Stadtrats Zürich verzichtete am 11. April 2017 ausdrücklich

auf die Erstattung einer Duplik. Die Beschwerdeführenden liessen sich zur

Duplik nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die weiteren

Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.

2.1

Das

Baugrundstück Kat.-Nr. 02 liegt in der Wohnzone W2 gemäss der

geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich und ist mit einem

Mehrfamilienhaus überstellt, welches – neben einem nicht anrechenbaren

Dachgeschoss und einem nicht anrechenbaren Untergeschoss – zwei Vollgeschosse

sowie ein anrechenbares Untergeschoss aufweist. Das Wohnhaus wurde 1944 als

Bestandteil einer aus ursprünglich weitgehend gleichen Häusern bestehenden

Überbauung erstellt. Die Bauherrschaft plant, das bestehende, nicht

anrechenbare Dachgeschoss aufzustocken und das zweite Untergeschoss durch eine

Unterniveaugarage mit sechs Autoabstellplätzen zu ersetzen. Ausserdem ist der

Anbau von Balkonen vorgesehen.

2.2

Die

Beschwerdeführenden sind Eigentümer von Liegenschaften, welche mehrheitlich an

das Baugrundstück angrenzen. Deren Legitimation war schon im Rekursverfahren

unbestritten. Sie bemängeln im Wesentlichen die rechtsgenügende Einordnung des

Bauvorhabens in die Umgebung sowie die Verletzung der Bestimmung von § 357

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).

3.

3.1

In prozessualer Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden

die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid darüber, ob ein

Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der anordnenden Behörde. Es

besteht nur dann eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins, wenn die

tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,

8.

November 2010, 1C_192, E. 3.3; BGr, 10. August 2010,

5C_512/2009, E. 2.3; VGr, 19. April 2012, VB.2011.00612, E. 1.3).

Das Verwaltungsgericht kann sich auf das Ergebnis des vorinstanzlichen

Augenscheins abstützen bzw. auf die Durchführung eines eigenen Augenscheins

verzichten, vorausgesetzt, dass sich der massgebliche Sachverhalt aus dem

vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit

ausreichender Deutlichkeit ergibt (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,

Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 81).

3.2

vorliegenden Fall führte das Baurekursgericht am 1. Dezember 2016 einen Augenschein

durch. Das Protokoll dieses Augenscheins inklusive der zahlreichen

Fotoaufnahmen liegt dem Verwaltungsgericht vor. Ausserdem befindet sich eine

weitere, von den Beschwerdeführenden im Rekursverfahren eingereichte Fotodokumentation

bei den Akten. Aus diesen Unterlagen sowie der Gesamtheit der übrigen Akten

ergibt sich der Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf einen

weiteren Augenschein verzichtet werden kann.

4.

4.1

Zusammenhang mit ihrer Rüge der Verletzung von § 238 Abs. 1 PBG durch

das Bauvorhaben beanstanden die Beschwerdeführenden vorab die Beurteilung des

massgeblichen baulichen Umfelds durch die Vorinstanzen. Entgegen deren

Auffassung sei die bestehende Überbauung durch eine optische Gleichförmigkeit

und ein einheitliches Erscheinungsbild geprägt. Es seien heute nach wie vor zehn

der ursprünglich dreizehn identischen Wohnhäuser vorhanden. Der Umstand, dass

in den letzten Jahren zwei weitere Häuser Neubauten weichen mussten, lasse

keine andere Beurteilung zu als vor rund zehn Jahren, als sich das

Verwaltungsgericht in einem Entscheid vom 15. Juni 2005 bereits über die

Überbauung und deren Erscheinungsbild geäussert habe. Es könne insbesondere

nicht von einer "Auflockerung der Gleichfömigkeit" ausgegangen

werden, wie dies das Baurekursgericht annehme. Die zehn Gebäude bildeten nach

wie eine kompakte bauliche Einheit, welche sich klar von den drei Neubauten auf

den Grundstücken Kat.-Nrn. 04, 05 und 06 abgrenzten. Nur weil die drei

früheren Gebäude auf diesen Parzellen als Randbauten Bestandteil der Überbauung

waren, führe deren Verlust nicht zum Verlust der Gleichförmigkeit der noch

bestehenden Gebäudegruppe. An dieser Gleichförmigkeit ändere auch die

strassenseitige Begrenzung nichts. Innerhalb der Begrenzung J-Strasse/K-Strasse/H-Strasse/L-Strasse

hätten sich bereits im Zeitpunkt des ersten verwaltungsgerichtlichen Entscheids

aus dem Jahre 2005 Gebäude befunden, die nicht zur fraglichen Überbauung

gehören. Wenn die strassenmässige Begrenzung für den objektiven Betrachter eine

massgebliche Rolle spielen würde, hätte das Verwaltungsgericht bereits im

damaligen Zeitpunkt die Gleichförmigkeit verneinen müssen. Es sei nicht

nachvollziehbar, weshalb heute auf die strassenseitige Begrenzung abgestellt

werde. Die vom Verwaltungsgericht im seinerzeitigen Urteil aufgeführten

Erwägungen, welche auf das ursprüngliche einheitliche Erscheinungsbild der

Überbauung verwiesen, hätten nach wie vor Gültigkeit. Das Gebot der

Rücksichtnahme auf dieses Erscheinungsbild gelte heute uneingeschränkt. Dieses

Gebot werde bereits durch die markante Erhöhung des Firsts um 3,17 m missachtet

und führe zu einem unzulässigen baulichen Übergewicht des streitbetroffenen

Gebäudes. Zu dieser Firsterhöhung äussere sich die Vorinstanz nicht. Ausserdem

seien sowohl die Dachneigung als auch die Dachaufbauten als quartierfremd zu

beurteilen und führten zu einer von den umliegenden Häusern deutlich

verschiedenen Charakteristik. Dies werde durch den Umstand verstärkt, dass sich

das Baugrundstück in der ersten Reihe der am Hang erstellten Überbauung

befinde, was dazu führe, dass die massive Firsterhöhung die dahinterliegenden

Gebäude verdecke.

4.2

Gemäss § 238

Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach

ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich

aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur

bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung

zu beurteilen (VGr, 23. März 2017, VB.2016.00374, E. 3.1; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 652; BEZ 2000

Nr. 17 E. 5). Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine

befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem

Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer

Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden

Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1

mit weiteren Hinweisen).

Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt

die kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den

ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der

Begründung ihres Entscheids berücksichtigt die Baubehörde die für die

Beurteilung relevante bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen

sie die Einordnung misst. Das Baurekursgericht seinerseits ist in seiner

Angemessenheitskontrolle bloss insofern eingeschränkt, als es die Einordnung

des Bauvorhabens nicht völlig frei und unbesehen des angefochtenen

Bauentscheids würdigen darf. Vielmehr muss es diesen Entscheid unter

gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe überprüfen. Dabei hat es sich

mit den Kriterien auseinanderzusetzen, wie sie von der lokalen Baubehörde im

Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt

wurden. Eine weitergehende Einschränkung der baurekursgerichtlichen

Prüfungsbefugnis besteht demgegenüber nicht. Beim Baurekursgericht handelt es

sich um ein Fachgericht, welches aufgrund seiner Zusammensetzung ohne Weiteres

in der Lage ist, die Gestaltung eines Bauvorhabens fachmännisch zu beurteilen;

die für die Beurteilung der Gesamtwirkung erforderlichen Ortskenntnisse können

sich seine Mitglieder mittels eines Augenscheins beschaffen. Das

Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf

Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich

Ermessensmissbrauch, -überschreitung und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50

in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 19. November

2015, VB.2015.00532, E. 3.3; VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206,

E. 4.3; VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.).

4.3

Die

Baubewilligungsbehörde verwies in der Baubewilligung vorab auf die im Laufe der

Zeit erfolgten baulichen Veränderungen der in den 40er-Jahren erstellten Gruppe

von Mehrfamilienhäusern, zu welchen das streitbetroffene Gebäude H-Strasse 03

gehört. Die neue Dachform fügt sich laut Auffassung der Baubewilligungsbehörde

gut in die umliegende Dachlandschaft ein. Zwar wirke die grosse Loggia im

Giebeldach eigenwillig, erzeuge aber in den vorgeschlagenen Dimensionen ein

befriedigendes Gesamtbild. Die neuen Lukarnen und Gauben würden Bezug zur

Fassadengliederung nehmen und entsprechend ausgewogen wirken. Aus

gestalterischer Sicht sei jedoch eine Reduktion der Ausladung der geplanten Balkone

an der Südostfassade erforderlich; in der geplanten Form seien die Balkone im

Verhältnis zum Hauptgebäude zu dominant und erschienen deshalb unproportioniert.

In ihrer Rekursvernehmlassung betont die

Baubewilligungsbehörde die durch verschiedene Neubauten im Umfeld erfolgte

Auflockerung der ursprünglich intakten baulichen Gleichförmigkeit. Sie macht

ausserdem geltend, durch die projektierte Aufstockung werde der Charakter des

Baukörpers erhalten. Der Fussabdruck und auch der zusammenhängende Grünraum bleibe

bestehen. Zwar sei das projektierte Satteldach mit einer Neigung von 42,5 %

steiler als die bestehenden Dächer, füge sich aber befriedigend in die

bestehende Dachlandschaft ein. Durch die unveränderte Traufhöhe bleibe der

Baukörper optisch Bestandteil der Überbauung. Das Giebelfeld der Nordfassade

werde mit dem Hauptbaukörper verschliffen und so mit dem Baukörper verwoben.

Die zwei neuen Fenster im Dachgeschoss seien in Proportion und Anordnung den

bestehenden Fenstern in den Vollgeschossen der Nordfassade angepasst und

erweiterten die Lochfassade stimmig. Die Dachflächenfenster und Gauben stünden

in befriedigendem Bezug zur strengen Gliederung der Fassaden; die Dimensionen

der Gauben seien adäquat gewählt; Grösse und Proportion der Dachöffnungen seien

angemessen und quartierüblich. Die Loggia im Giebelfeld der Südfassade müsse im

Rahmen der Auflagenbereinigung mit dem Hauptkörper verschliffen und auf ein

Vordach verzichtet werden.

4.4

Das

Baurekursgericht schliesst sich der Beurteilung durch die Baubewilligungsbehörde

im Wesentlichen an und weist darauf hin, dass die sich lange Zeit homogen

präsentierende Überbauung aus den 40er-Jahren in neuerer Zeit durch Umbauten

und Ersatzneubauten Veränderungen erfahren habe. Es sei dabei auf drei

verschiedene Gebäude mit Flachdächern hinzuweisen, welche dazu führten, dass

sich das Bebauungsmuster nicht mehr derart einheitlich präsentiere, wie dies

die Rekurrierenden darzustellen versuchten. Es sei vielmehr mit der Vorinstanz

darauf hinzuweisen, dass die ursprünglich intakte Gleichförmigkeit der

Überbauung bereits gelockert worden sei, was das geforderte Gebot der

Rücksichtnahme relativiere. Die bauliche Umgebung präsentiere sich daher anders

als zur Zeit des von den Rekurrierenden angerufenen Entscheids der Baurekurskommission

I aus dem Jahre 2004. Auch lasse sich das Bauprojekt nicht mit dem damals

geplanten Vorhaben vergleichen. Damals sei das gewählte Mansardendach mit

muralem Abschluss der südwestlichen Giebelfassade als eigenwillig und

quartierfremd kritisiert worden, was für das geplante Satteldach nicht gelte.

Der Charakter des Baukörpers werde durch die projektierte Aufstockung nicht

verändert. Die quartierübliche Dachform, nämlich das Satteldach, bleibe

erhalten. Zwar verfüge das geplante Dach über eine steilere Neigung als vorher.

Die Traufhöhe bleibe aber unverändert, sodass sich das Bauvorhaben durchaus

befriedigend in die Dachlandschaft der Überbauung einordne. Nicht

nachvollziehbar sei schliesslich der Vorwurf, dem projektierten Dachgeschoss

fehle jeglicher Bezug zu den Gebäudefassaden und die Dachaufbauten bzw.

Dachflächenfenster würden Unruhe in die Gebäudeansicht bringen. Die geplanten

Gauben würden Struktur und Proportionen der darunterliegenden Fenster

vorbildlich übernehmen; dies gelte auch für die Dachflächenfenster, welche

dezent in Erscheinung träten.

4.5

Vorab ist

mit dem Baurekursgericht darauf hinzuweisen, dass die bauliche Umgebung des

streitbetroffenen Wohnhauses in den letzten zehn Jahren unbestrittenermassen

weitere Veränderungen erfahren hat. Während damals lediglich ein einzelnes

Gebäude am nördlichen Rand der einheitlichen Gebäudegruppe baulich verändert

worden war, wurden 2013 zwei weitere Häuser durch Neubauten (weiss verputzte

Flachdachbauten) ersetzt. Das Baurekursgericht hat daher nach durchgeführtem

Augenschein ausgeführt, dass sich das Bebauungsmuster nicht mehr derart einheitlich

präsentiere. Dies ist nicht von der Hand zu weisen. Es ist davon auszugehen,

dass die bauliche Veränderung des Quartiers eingesetzt hat und die 2005 noch

intakte Gleichförmigkeit der Überbauung bereits weitere Auflockerungen erfahren

hat. Dies darf und muss in die Beurteilung des aktuellen Bauvorhabens

einfliessen.

Es ist zutreffend, dass das Verwaltungsgericht in seinem

früheren Entscheid die erhöhten Anforderungen an die Gestaltung des

Bauvorhabens nicht aus einer besonderen architektonischen Qualität der

einzelnen Baukörper, sondern einzig und allein aus der optischen

Einheitlichkeit der Überbauung abgeleitet hatte (vgl. VGr, 15. Juni 2005,

VB.2005.00023, E. 2.3). Abgesehen von zwischenzeitlich veränderten

baulichen Verhältnissen in der streitbetroffenen Überbauung kann den Erwägungen

des Entscheids aus dem Jahre 2005 zum vornherein nur eine beschränkte Bedeutung

zukommen. Vorliegend gilt es ein neues Bauvorhaben zu beurteilen, welches sich

von dem damaligen Projekt deutlich unterscheidet. Während damals ein neues

Attikageschoss geplant war, wird heute am Schrägdach festgehalten, wobei der

First zur Realisierung der Wohnnutzung im Dachgeschoss erhöht wird, was zu einer

steileren Dachneigung führt. Die ästhetische Beurteilung eines Bauvorhabens hat

immer einzelfallbezogen zu erfolgen. Rückschlüsse aus im Zusammenhang mit

anderen Bauvorhaben getätigten Äusserungen sind daher zum vornherein nur

beschränkt zulässig.

4.6

Die streitbetroffene

Überbauung ist unbestrittenermassen weder inventarisiert noch Gegenstand einer

denkmalpflegerischen Schutzmassnahme. Ausserdem sind die Vorschriften der

Arealüberbauung nicht massgebend. Somit sind die geplanten baulichen Massnahmen

unbestrittenermassen nach der Einordnungsbestimmung von § 238 Abs. 1

PBG zu beurteilen. Es ist davon auszugehen, dass der Abbruch der einzelnen

Gebäude verbunden mit der Erstellung von Ersatzbauten im Rahmen des nach der

geltenden Bauordnung Zulässigen jederzeit möglich ist. Eine gesetzliche

Verpflichtung, allfällige Neubauten nach einem einheitlichen Bebauungsmuster

oder einer einheitlichen Architektursprache zu erstellen, besteht nicht. § 238

Abs. 1 PBG erlaubt es der Baubehörde in der Regel nicht, in einem Quartier

eine einheitliche und gleichgeschaltete Überbauung durchzusetzen (RB 1980

Nr. 120). Allerdings will § 238 Abs. 1 PBG als positive

ästhetische Generalklausel nicht bloss die Verunstaltung des Stadt- oder

Quartierbilds verbieten, sondern verlangt positiv eine kubische und

architektonische Gestaltung, welche sicherstellt, dass sowohl für die Baute

selbst als auch für die bauliche und landschaftliche Umgebung eine

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (BGE 114 Ia 343 E. 4b). Indessen

folgt aus der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie, dass ein hinreichendes

öffentliches Interesse an der Bauverweigerung bestehen muss und diese nicht

gegen das Verhältnismässigkeitsprinzip verstossen darf. § 238 PBG erlaubt

es zwar grundsätzlich, sonst baurechtskonforme Bauten allein aufgrund ihrer

ungenügenden Einordnung in die bauliche Umgebung zu untersagen (RB 1979

Nr. 93 = ZBl 81/1980, S. 75 = ZR 78/1979 Nr. 99); die

verfassungsrechtlich gebotene Verhältnismässigkeit des Eigentumseingriffs

verbietet es jedoch, durch die Anwendung der Gestaltungsbestimmungen die

zonengemässen Baumöglichkeiten für ein ganzes Geviert ausser Kraft zu setzen

(BGE 114 Ia 343 E. 4b; BGE 115 Ia 363 E. 3a).

Das vorliegende Projekt sieht die Erhöhung des bestehenden

Dachfirstes um rund 3 m vor. Das relativ flache Satteldach wird daher

durch ein Satteldach mit deutlich steilerer Neigung ersetzt. Dass das neue Dach

die nach der Bauordnung zulässige Firsthöhe einhält, ist unbestritten. Die

quartierübliche Dachform, nämlich das Satteldach, wird übernommen. Die

Traufhöhe des Gebäudes bleibt unverändert. Die geplanten Dachaufbauten und

Dachflächenfenster sind in der unteren Hälfte der Dachfläche angeordnet und

übernehmen Struktur und Proportionen der Fensteröffnungen der darunterliegenden

Fassaden. Die Dachflächenfenster mit ihren vergleichsweise kleinen Flächen treten

dezent in Erscheinung. Es resultieren daher keine unruhigen Dachflächen. Wenn

die Vorinstanzen die Einordnung des Bauvorhabens in die Dachlandschaft der

Überbauung als befriedigend beurteilen, so ist dies nicht zu beanstanden.

Dass das Bauvorhaben zu einer optisch unausgewogenen

Erscheinung des Wohnhauses führe, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht

geltend gemacht. Einzuräumen ist, dass das streitbetroffene Gebäude aufgrund

des erhöhten Firstes die Bauten auf den umliegenden Grundstücken deutlich

überragen wird. Als logische Konsequenz davon wird sich das Wohnhaus von den

übrigen Häusern der Überbauung optisch abheben. Dieser optische Eindruck wird

durch die Hanglage der Überbauung noch verstärkt. Dies lässt sich jedoch auch

bei einer Ausschöpfung der zulässigen Gebäude- und Firsthöhe durch eine

Neubaute nicht verhindern und kann nicht einer unsensiblen Gestaltung

zugeschrieben werden. Nach ständiger Rechtsprechung kann allein gestützt auf § 238

PBG – auch im Einzelfall – ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem

betreffenden Grundstück zulässigen Volumens nur aufgrund ausserordentlicher

Umstände durchgesetzt werden. Infolge des in Art. 1 des

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) verankerten Grundsatzes der

haushälterischen Bodennutzung besteht ein öffentliches Interesse daran, dass

der Grundeigentümer die ihm von der Rechtsordnung zugestandenen

Baumöglichkeiten tatsächlich ausschöpft. Im Widerspruch zu diesem privaten wie

raumplanerischen Interesse an einer konzentrierten Bodennutzung kann das

Einordnungsgebot eine zurückhaltende Bauweise nahelegen. Hierfür sind jedoch

besonders triftige Gründe erforderlich, wie eine überdurchschnittliche Qualität

der bestehenden Überbauung, eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte

Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit (zum Ganzen

RB 1990 Nr. 78; VGr, 28. März 2007, VB.2007.00036, E. 3.3; VGr,

5.

Dezember 2013, VB.2013.00598, E. 9.2; Fritzsche/Bösch/Wipf,

S. 660). Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Insbesondere

kann eine überdurchschnittliche Qualität der bestehenden Überbauung allein aus

deren Gleichförmigkeit nicht abgeleitet werden. Diese hat vorliegend im Übrigen

– wie bereits ausgeführt wurde – bereits verschiedene Auflockerungen erfahren.

Dass die architektonische Qualität der einzelnen Gebäude als

überdurchschnittlich zu beurteilen wäre, wird nicht geltend gemacht und ist

auch nicht ersichtlich. Von einer weitherum zurückhaltend ausgeschöpften

Ausnützung oder einer qualifizierten landschaftlichen Empfindlichkeit kann

nicht gesprochen werden.

Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, so verlangt § 238

PBG gleichwohl, dass ein Gebäude, das sich durch sein Volumen aus seiner

baulichen Umgebung heraushebt, diesem Spannungsverhältnis in geeigneter Weise

Rechnung trägt. Nebst einer besonders sorgfältigen Gestaltung fallen Massnahmen

wie beispielsweise eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des

zulässigen Bauvolumens in Betracht (VGr, 19. April 2002 = BEZ 2002

Nr. 18). Bei einem Umbauvorhaben sind der planerischen Freiheit im

Gegensatz zu einer Neubaute gewisse Grenzen gesetzt, insbesondere was die

Anordnung des baulichen Volumens betrifft. Durch die Übernahme der bestehenden

Dachform verbunden mit der Beibehaltung der Fassadengliederung bzw. der

weitgehenden Beibehaltung der Fassadengestaltung wird dieser Anforderung in

befriedigender Weise Rechnung getragen.

Die Beurteilung der gestalterischen Aspekte des Bauvorhabens

durch die örtliche Baubewilligungsbehörde und das Baurekursgericht ist damit

nicht zu beanstanden und die beschwerdeführerische Rüge erweist sich als

unbegründet.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführenden machen im Weiteren geltend, das Bauvorhaben verstosse gegen

die Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG. Das streitbetroffene Gebäude

verfüge über ein baurechtswidriges Untergeschoss, wobei sich die

Baurechtswidrigkeit aus der Freilegung des Untergeschosses durch eine

übermässige Abgrabung ergebe. Daraus resultiere ein übergeschossiges

Erscheinungsbild des Gebäudes, was insbesondere an der Süd- und an der

Ostfassade deutlich hervorsteche. Mit der geplanten Aufstockung des

Dachgeschosses werde die übergeschossige Wirkung verstärkt. Der vorliegende

Sachverhalt sei daher gleich zu behandeln wie der dem verwaltungsgerichtlichen

Entscheid VB.2015.00766 zugrunde liegende Sachverhalt. Entgegen der Auffassung

der Vorinstanz sei diese Rechtsprechung auch im vorliegenden Fall einschlägig.

Ein unzulässiges Untergeschoss verstosse genauso gegen Art. 13 BZO wie ein

überzähliges Vollgeschoss, wobei sich die Unzulässigkeit des Untergeschosses

auch aus einer Verletzung der Abgrabungsvorschriften ergeben könne. Auch mit

Abgrabungsvorschriften solle verhindert werden, dass Fassaden an Hanglagen zu

hoch in Erscheinung treten. Ein zu weit abgegrabenes Untergeschoss führe daher

zur selben äusseren Wirkung wie ein überzähliges Vollgeschoss: Das betreffende

Gebäude wirke übergeschossig. Werde einem solchen Gebäude ein zusätzliches

anrechenbares Dachgeschoss aufgesetzt, führe dies zu einer unzulässigen

Privilegierung des Eigentümers und zu einer Verstärkung der Übergeschossigkeit,

was gegen § 357 Abs. 1 PBG verstosse.

Sowohl die Baubewilligungsbehörde als auch das

Baurekursgericht können keinen Verstoss des Bauvorhabens gegen die Bestimmung

von § 357 Abs. 1 PBG erkennen. Das streitbetroffene Gebäude weise –

im Gegensatz zum Sachverhalt, welcher der von den Beschwerdeführenden

angeführten verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zugrunde liege – kein

überzähliges Vollgeschoss auf. Ob das anrechenbare Untergeschoss aufgrund der

behaupteten Abgrabungen und der Freilegung wie ein Vollgeschoss wirke, sei

unerheblich, da das Untergeschoss dadurch nicht zu einem überzähligen

Vollgeschoss werde. Da es nach wie vor in den gewachsenen Boden hineinrage,

bleibe es gemäss § 275 Abs. 3 PBG ein Untergeschoss. Es liege daher

keine Baurechtswidrigkeit im Sinn einer Verletzung der Geschosszahlvorschriften

von Art. 13 BZO vor.

5.2

Gemäss § 357

Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften

widersprechen, umgebaut erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden,

sofern sie sich für eine zonengemäss Nutzung nicht eignen, wenn keine

überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für

neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die

erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Gestützt auf § 357

Abs. 1 PBG sind Erweiterungen nur zulässig, soweit sie nicht zu einer

Verschlechterung des bereits bestehenden baurechtswidrigen Zustands führen; andernfalls

ist ein entsprechender Umbau nur möglich, wenn dafür eine Ausnahmebewilligung (§ 220

PBG) erteilt werden kann. Unerheblich ist dabei das mit dem Umbau einhergehende

Mass der Verschlechterung (zum Ganzen VGr, 15. März 2002, VB.2001.00282,

E. 2 = BEZ 2002 Nr. 21).

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts führt der

Ausbau eines bisher nicht anrechenbaren Unter- oder Dachgeschosses zu einem

anrechenbaren grundsätzlich zu einer weitergehenden Abweichung im Sinn von § 357

Abs. 1 PBG, wenn das bestehende Gebäude bereits ein Vollgeschoss zu viel

aufweist (VGr, 9. April 2003, VB.2002.00413, E. 4c = BEZ 2003

Nr. 23; 24. Oktober 2013, VB.2013.00467, E. 5.3 mit Hinweisen).

In diesen Fällen besteht die Baurechtswidrigkeit darin, dass statt eines (grundsätzlich

zulässigen) anrechenbaren Unter- oder Dachgeschosses ein zusätzliches

Vollgeschoss besteht. Diese Baurechtswidrigkeit verstärkt sich, wenn das

Gebäude durch ein anrechenbares Unter- oder Dachgeschoss ergänzt wird, weil in

diesem Fall das überzählige Vollgeschoss nicht mehr anstelle, sondern

zusätzlich zu einem anrechenbaren Unter- oder Dachgeschoss besteht. Dies

verstärkt die bereits bestehende übergeschossige Erscheinung des Gebäudes und

führt zu einer unzulässigen Privilegierung desjenigen Eigentümers, dessen

Gebäude bereits ein Vollgeschoss zu viel aufweist.

5.3

Das

streitbetroffene Gebäude überschreitet an der Südseite die zulässige

Gebäudehöhe von 8,5 m um 70 cm. Diese Baurechtswidrigkeit führt zur

Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG. Indessen weist das streitbetroffene

Wohnhaus unbestrittenermassen kein überzähliges Vollgeschoss auf. Nach

Art. 13 BZO sind in der zweigeschossigen Wohnzone zwei Vollgeschosse sowie

je ein anrechenbares Unter- und Dachgeschoss zulässig. Aufgrund der geplanten

Firsterhöhung resultiert ein zusätzliches anrechenbares Dachgeschoss. Die

Geschosszahl bleibt im Übrigen unverändert, sodass das Wohnhaus auch nach

Realisierung des Bauvorhabens keine überzähligen Geschosse aufweist. Es ist

demzufolge von einem anderen Sachverhalt auszugehen als demjenigen, welcher der

vorstehend angeführten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zugrunde lag.

Letzterer lag eine durch ein überzähliges Vollgeschoss verursachte

Übergeschossigkeit eines Gebäudes zugrunde, welche durch die Realisierung eines

weiteren anrechenbaren, wenn auch zulässigen Geschosses verstärkt würde.

5.4

Einzuräumen

ist, dass das bestehende anrechenbare Untergeschoss hangseitig freigelegt wurde

und daher an der Südfassade vollumfänglich und an West- und Ostfassade

teilweise oberirdisch in Erscheinung tritt. Mit den Vorinstanzen ist darauf

hinzuweisen, dass das anrechenbare Untergeschoss dadurch nicht zu einem

Vollgeschoss wird, selbst wenn es an der talseitigen Fassade als solches in

Erscheinung treten mag (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 891). Wenn die

Beschwerdeführenden also geltend machen, das Untergeschoss sei baurechtswidrig,

so ist dies missverständlich. Das Untergeschoss ist zulässig; es darf

anrechenbar sein, d. h.

es darf auch anrechenbare Räume enthalten. Dies ist nicht nur nach geltendem

Recht so. Auch die Revisionsvorlage sieht für die Zone W2 ein

anrechenbares Untergeschoss vor (vgl. Art. 13 Abs. 1 revBZO). Dies

macht gerade in Gebieten an Hanglagen, welche typischerweise der Zone W2

zugewiesen sind, auch Sinn. Bei abfallendem Terrain liegen Untergeschosse

hangseitig bereits aufgrund des natürlichen Terrainverlaufs frei, und

anrechenbare Räume, welche ausreichend belichtet werden müssen, können ohne

grössere Abgrabungen realisiert werden. Es liegt bei anrechenbaren Untergeschossen

an Hanglagen in der Natur der Sache, dass das Untergeschoss hangseitig

teilweise wie ein Vollgeschoss in Erscheinung tritt.

Die Baurechtswidrigkeit besteht vorliegend einzig in einer

Gebäudehöhenüberschreitung im Bereich der hangseitigen Gebäudehälfte, welche

unbestrittenermassen maximal 70 cm misst. Dies widerspricht der Vorschrift von

Art. 10 BZO, wonach bei Abgrabungen die Gebäudehöhe ab dem gestalteten

Terrain eingehalten werden muss und bei Erreichen der zonengemässen

Vollgeschosszahl kein Untergeschoss mehrheitlich über dem gestalteten Boden

liegen darf (vgl. Art. 10 Abs. 2 BZO). Diese

Gebäudehöhenüberschreitung wird durch das Bauvorhaben nicht verstärkt. Sie kann

auch in ihrer optischen Wirkung nicht mit einer Überschreitung der Gebäudehöhe

gleichgesetzt werden, welche durch ein überzähliges Vollgeschoss resultiert und

– ausgehend von der Bruttogeschosshöhe gemäss § 279 Abs. 1 PBG –

regelmässig über 3 m beträgt. Im Gegensatz zum Fall eines überzähligen

Vollgeschosses profitiert der Bauherr nicht von einem zusätzlichen (Voll)Geschoss,

welches bei einem Neubauvorhaben nicht realisiert werden könnte. Dass

vorliegend keine unzulässige Privilegierung des Bauherrn resultiert, ergibt

sich schliesslich auch daraus, dass eine Neubaute nach geltendem Recht eine

maximale Firsthöhe von 7 m und eine Gesamthöhe von 15,50 m aufweisen

dürfte (Art. 13 Abs. 1 BZO), während das streitbetroffene Wohnhaus nach

dem Umbauvorhaben unbestrittenermassen eine Gesamthöhe von 14,38 m aufweisen

wird.

Im geplanten Dachgeschoss ist daher keine weitergehende

Abweichung von Vorschriften im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG zu

erblicken.

6.

6.1

Schliesslich

stehen dem streitbetroffenen Bauvorhaben nach Auffassung der

Beschwerdeführenden auch überwiegende nachbarliche Interessen im Sinn von § 357

Abs. 1 PBG entgegen. Sie machen geltend, das Bauvorhaben bewirke nicht nur

einen massiven Aussichtsverlust, sondern führe auch zu erheblichem Lichtentzug

und störenden Einblickmöglichkeiten. Es handle sich dabei um beträchtliche

nachbarliche Interessen, welche in die Interessenabwägung hätten einfliessen

sollen. In eine ausgewogene Interessenabwägung müssten auch Interessen

einfliessen, welche rechtlich nicht geschützt seien. Deshalb seien auch ein

Verlust von Aussicht, Lichtentzug sowie störende Einblickmöglichkeiten als in

der Interessenabwägung zu erblickende nachbarliche Interessen zu gewichten. Da

mit der geplanten Firsterhöhung nichts als Hohlraum entstehe, seien daran keine

Interessen der Bauherrschaft zu erkennen. Die genau gleich grosse Nutzfläche könne

die Bauherrschaft auch mit einem Attikageschoss realisieren. Ein Flachdach

würde die nachbarlichen Interessen deutlich weniger stark tangieren und daher

ein milderes Mittel darstellen. Die Prüfung eines milderen Mittels sei durch

die Vorinstanz nicht vorgenommen worden. Im Rahmen einer Interessenabwägung

müsse auch die Möglichkeit eines milderen Mittels einbezogen werden. Es sei

daher keine rechtsgenügende Interessenabwägung vorgenommen worden. Die Sache

sei zur Vornahme einer ausgewogenen Abwägung der einander gegenüberstehenden

Interessen und zur Suche eines "milderen" Projekts an die

Vorinstanzen zurückzuweisen.

Das Baurekursgericht hat im Rahmen der Abwägung der

gegenläufigen Interessen vorab ausgeführt, es sei zu berücksichtigen, dass das

Volumen eines die maximal zulässige Gebäudehöhe ausschöpfenden Neubaus die

nachbarlichen Interessen bezüglich Aussicht, Lichtentzug und Einblick in

vergleichbarer Weise beeinträchtigen würde wie das Bauvorhaben. Ausserdem hat

die Rekursinstanz darauf hingewiesen, dass die Einhaltung der Gebäudehöhe auf

der Talseite nicht zwingend zu einer relevant tieferen Gebäudehöhe auf der

Bergseite führen würde, da die Erstellung eines terrassierten Gebäudes durchaus

denkbar und auch zulässig sei. Ausserdem wies das Gericht darauf hin, dass eine

baurechtskonforme Neubaute näher an die Grenze des Nachbargrundstücks gestellt

werden dürfte als das bestehende Gebäude, da der gemäss Art. 13 BZO

zulässige Grenzabstand teilweise deutlich überschritten werde. Diese

grosszügigen Grenzabstände hätten auch zur Folge, dass sich die Überbauung

relativ offen präsentiere, was durch die Hanglage und die seitlich versetzt

angeordneten Häuser noch verstärkt werde. Ein baurechtlich relevanter

Lichtentzug sei durch die projektierte Aufstockung nicht auszumachen. Ein

besonderer Schutz der Privatsphäre kenne das PBG nicht. Die Gebäudeabstände

seien gerade für städtische Verhältnisse grosszügig bemessen. Es sei

einzuräumen, dass mit einer gewissen Beeinträchtigung der Aussicht zu rechnen

sei. Es bestehe indessen kein rechtlich geschützter Anspruch auf Aussicht und

mit einer ähnlichen Beeinträchtigung müsste auch bei einem Neubauvorhaben

gerechnet werden. Ins Gewicht falle das private Interesse des Bauherrn am

Ausbau des Mehrfamilienhauses sowie das öffentliche Interesse an der Entstehung

von zusätzlichem Wohnraum an attraktiver Lage mittels Verdichtung.

6.2

Diese

Abwägung der gegenläufigen Interessen durch die Rekursinstanz ist nicht zu

beanstanden: Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden hat sich das Baurekursgericht

mit den geltend gemachten nachbarlichen Interessen wie beeinträchtigte

Aussicht, Lichteinfall und Privatsphäre auseinandergesetzt. Das Gericht hat

sich dabei nicht auf den Standpunkt gestellt, nachbarliche Interessen flössen

nur in die Interessenabwägung ein, wenn sie rechtlich geschützt seien. Vielmehr

hat die Rekursinstanz eine gewisse nachbarliche Beeinträchtigung durch das

Neubauvorhaben insbesondere durch den teilweisen Verlust der Aussicht

eingeräumt. Zur Gewichtung der nachbarlichen Interessen hat das Gericht einen

Vergleich mit einer baurechtskonformen Neubaute herangezogen und ist zum

Schluss gelangt, die nachbarlichen Interessen an Belichtung, Aussicht und

Schutz der Privatsphäre vor Einblicken seien nicht stärker tangiert, als sie es

durch ein Neubauvorhaben wären. Diese Überlegungen sind nicht zu bestanden. Die

geltend gemachten nachbarlichen Interessen sind im Baurecht im Wesentlichen

durch die primären Baubeschränkungsnormen wie Grenz- und Gebäudeabstände,

Gebäude- und Firsthöhen, Geschosszahlen und Ausnützungsvorschriften, etc.

geschützt. Die diesen Baubegrenzungsnormen zugrunde liegenden Wertungen können

auch für die Beurteilung der Frage, inwiefern ein Umbauvorhaben einem Nachbarn

"zugemutet" werden darf, herangezogen werden. Das streitbetroffene

Wohnhaus verletzt trotz Aufstockung des Dachgeschosses die zulässige Gesamthöhe

von 15,50 m (Gebäudehöhe 8,50 m plus Firsthöhe von 7 m gemäss § 281

Abs. 1 PBG) mit einer Gesamthöhe von 14,38 m unbestrittenermassen

nicht. Ausserdem hält das bestehende Gebäude grössere Grenzabstände ein, als

ein Neubauvorhaben einzuhalten hätte. Schliesslich ist im Rahmen der

Interessenabwägung auch auf die Revisionsvorlage der Bau- und Zonenordnung

hinzuweisen, welche für die fragliche Bauzone W2 eine Gebäudehöhe von 9 m (anstatt

8,50 m) vorsieht (vgl. Art. 13 Abs. 1 revBZO). Bei dieser Sachlage

bestand – entgegen der Argumentation der Beschwerdeführenden – von vornherein

kein Anlass für die Baubewilligungs- bzw. die Rechtsmittelbehörden, um "mildere

bauliche Varianten" zu prüfen und gegenüber dem Bauherrn durchzusetzen.

Den nachbarlichen Interessen hat das Baurekursgericht das

Interesse der Bauherrschaft, die baulichen Möglichkeiten auf ihrem Grundstück

auszuschöpfen und dabei bestehende Investitionen zu schützen, aufgeführt.

Ausserdem hat das Gericht zu Recht auf das Interesse der Stadt nach baulicher

Entwicklung und Erneuerung der Quartiere sowie das gewichtige öffentliche

Interesse an einer qualitätsvollen inneren Verdichtung hingewiesen; letzteres

findet Ausdruck in der gesamten Revisionsvorlage der Bau- und Zonenordnung

(vgl. dazu Erläuterungsbericht des Amtes für Städtebau, www.stadt-zuerich.ch/bzo-teilrevision,

Schwerpunkte und Ziele).

Zusammenfassend verletzt das Bauvorhaben die Bestimmung von § 357

Abs. 1 PBG nicht.

7.

7.1

Schliesslich

beanstanden die Beschwerdeführenden die Rechtsauffassung der Vorinstanzen,

wonach das im Grundbuch angemerkte Verbot der Erhöhung des Daches keine

Gültigkeit habe. Wer eine Eigentumsbeschränkung über Jahre hinweg im Grundbuch

eingetragen lasse, gebe zu verstehen, dass er sich noch immer daran gebunden

fühle. Der ursprüngliche Eintragungsgrund sowie die Entwicklung des PBG seien

daher unerheblich. Die Anmerkung müsse daher auch heute noch Geltung haben.

7.2

Diese

Auffassung ist verfehlt. Es kann vorab auf die Ausführungen des Baurekursgerichts

verwiesen werden. Die Bestimmung von Art. 10 der Bauordnung der Stadt

Zürich von 1931, welche der strittigen Anmerkung zugrunde lag, hat keine

Rechtsverbindlichkeit mehr. Die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen

Eigentumsbeschränkung hat nur deklaratorische Wirkung. Der Sinn einer solchen

Anmerkung besteht in der Orientierung eines allfälligen Erwerbers einer

Liegenschaft, dass eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung bestehen

könnte. Ob sie tatsächlich noch und in dieser Form besteht, sagt die Anmerkung

hingegen nicht. Dies ist abhängig von der zugrundeliegenden öffentlich-rechtlichen

Verpflichtung. Fällt die zugrunde liegende öffentlich-rechtliche Verpflichtung

weg, so entfällt auch die Bedeutung der Anmerkung (vgl. dazu VGr, 7. April

1995, VB 94/0127 = BEZ 1995 Nr. 12; vgl. VGr, 11. August

2010, VB.2010.00141, E. 2.1 und E. 2.8). Insofern ist –

entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden – keine formelle Aufhebung der

Anmerkung im Grundbuch nötig. Und umgekehrt begründet die Anmerkung keine

öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen, die nicht ohnehin bestünden.

8.

8.1

Zusammenfassend

ist die Beschwerde abzuweisen.

8.2

Ausgangsgemäss

werden die Beschwerdeführenden kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Zudem sind sie zu einer angemessenen

Parteientschädigung an die obsiegende Bauherrschaft zu verpflichten (§ 17

Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 170.-- Zustellkosten,

Fr. 7'670.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten werden den Beschwerdeführenden 1 bis 3 unter solidarischer Haftung zu je

1/3 auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung und im gleichen

Verhältnis verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 eine Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 3'500.- (inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach

Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …