VB.2017.00159

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00159

5. Oktober 2017Deutsch23 min

(URT.2017.19273)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 20. Juni 2016 widerrief der

Gemeinderat Hirzel die Schutzverfügung vom 21. Dezember 1987 betreffend

das dreiteilige Wohnhaus F 01, 02 und 03/04, Assek.-Nrn. 05, 06 und 07

auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 08, 09 und 10 ersatzlos und entliess das

Objekt aus dem kommunalen Inventar.

Erwägungen

II.

Dagegen wandte sich der Zürcher Heimatschutz ZVH mit

Eingabe vom 8. August 2016 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragte, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und das Gebäude F 01,

4.

und 6/8 sei in einem noch festzulegenden Umfang unter Schutz zu stellen. Mit

Entscheid vom 31. Januar 2017 wurde der Rekurs abgewiesen.

III.

Am 6. März 2017 führte der Zürcher Heimatschutz ZVH

gegen diesen Entscheid Beschwerde und beantragte die Aufhebung des

angefochtenen Entscheids; in Bestätigung der Schutzverfügung vom 21. Dezember

1987.

sei das Objekt mit einem allenfalls neu zu umschreibenden Schutzumfang im

Inventar zu belassen, unter Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte am 7. April 2017

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Hirzel

beantragte am 24. April 2017 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf

einzutreten sei und der angefochtene Rekursentscheid der Vorinstanz vom 31. Januar

2017.

sei zu bestätigen, unter Entschädigungsfolgen. Der Zürcher Heimatschutz

ZVH hielt in seiner Replik vom 24. Mai 2017 an seinen Anträgen fest. Die

Mitbeteiligten B und C, D sowie E liessen sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde zuständig, und der

Beschwerdeführer gemäss § 338b des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) vorliegend zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Da auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Dem vorliegenden

Verfahren liegt folgender Sachverhalt zugrunde: 1984/86 beauftragte der

Gemeinderat Hirzel das Büro für Raumplanung G AG, mit der Erstellung eines

einstweiligen kommunalen Inventars. Am 5. Januar 1987 stimmte der

Gemeinderat Hirzel dem 30 Objekte umfassenden einstweiligen Inventar zu

und teilte den betroffenen Eigentümern die Aufnahme ihres Objektes in das

einstweilige Inventar mit. Damit wurde die einjährige Frist ausgelöst, nach

welcher die Grundeigentümer keine Veränderungen am Objekt mehr vornehmen

durften und die Behörde innert gleicher Frist die Anordnung von definitiven

Schutzmassnahmen vorzunehmen hatte. Am 19. Oktober 1987 beauftragte der

Gemeinderat Hirzel H, Lehrer und Lokalhistoriker, mit der Abklärung und

Vorbereitung von definitiven Schutzmassnahmen. Das streitbetroffene Gebäude

wurde mit Beschluss des Gemeinderats Hirzel vom 21. Dezember 1987 unter

Schutz gestellt; wie auch die übrigen Objekte des einstweiligen Inventars. Am

11.

Januar 1988 beschloss der Gemeinderat Hirzel in einem

"Nachtrag" zu den Unterschutzstellungsverfügungen vom

21.

Dezember 1987, die dort aufgeführten Schutzziele würden nicht absolut

gelten, sondern seien als Richtlinien im Zusammenhang mit allfälligen baulichen

Veränderungen am Schutzobjekt zu verstehen. Die Verwirklichung der aufgeführten

Schutzziele habe auch unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit und nach

Lagebeurteilung durch die dannzumalige zuständige Behörde, zusammen mit dem

Besitzer, zu erfolgen. Die Gemeinderatsbeschlüsse vom 21. Dezember 1987

und vom 11. Januar 1988 wurden im Grundbuch bei den betroffenen

Liegenschaften angemerkt.

Im März 2013 betraute die Gemeinde Hirzel den Gutachter I mit

der Überarbeitung des Inventars. Am 29. Januar 2016 reichten die

Eigentümer des Hausteils F 03, C und B, ein Baugesuch für den Ersatz eines

Sprossenfensters durch eine Sprossentüre an der Südfassade des Wohngebäudes

sowie die Erstellung einer Treppe in den Garten ein. Daraufhin wurde ein

Gutachten für das streitbetroffene Objekt in Auftrag gegeben, welches im Mai

2016.

vorlag und dem Gemeinderat empfahl, die Schutzverfügung von 1987 aufgrund

des Verlustes an historischer Substanz und Authentizität aufzuheben und das

Objekt aus dem Schutzinventar zu entlassen. Die Wahrung des besonderen

Lagewertes, der Gebäudeform und des generellen Charakters sei durch die

Bestimmungen für altrechtliche Wohnbauten ausserhalb der Bauzonen garantiert

(Art. 24c des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG] und

Art. 42 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV]).

2.2

Die

Parteien stimmen überein, dass der Gemeinderat durch eine vorzeitige

Inventareröffnung 1987 wohl unbeabsichtigt die einjährige Frist gemäss § 209

Abs. 2 PBG auslöste, innert welcher der Schutzumfang definitiv festgelegt

werden musste. So sei auch der Nachtrag vom 11. Januar 1988 zu verstehen,

in welchem der Schutzumfang relativiert wurde. Der Beschwerdegegner geht davon

aus, dass "trotz der rückblickend nicht restlos nachvollziehbaren

Ausgangslage" das Gebäude F damals im Sinn von § 205 lit. c PBG

rechtskräftig unter Schutz gestellt worden war. Dies entspreche der seit 1987

gelebten Praxis, wonach Änderungen an geschützten Objekten jeweils nicht nur

baurechtlich, sondern auch bezüglich Denkmalschutz geprüft wurden und bei einem

Teil der Schutzobjekte auch Beiträge an bauliche Massnahmen ausgerichtet worden

waren. Die Inventarentlassung und den Widerruf der Schutzverfügung begründete

der Beschwerdegegner damit, dass weder die damaligen Schutzverfügungen noch

teilweise später vorgenommene bauliche Änderungen den heutigen fachlichen

Standards im Bereich Denkmalschutz zu entsprechen vermögen. Im vorliegenden Fall

sei eine richtige Durchsetzung des objektiven Rechts nicht mehr möglich bzw.

sinnvoll.

3.

3.1

Mit den

Parteien ist zunächst davon auszugehen, dass das streitbetroffene Gebäude am

21.

Dezember 1987 rechtskräftig unter Schutz gestellt worden ist. Soll

eine Schutzmassnahme aufgehoben werden, hat sich dies gemäss Rechtsprechung

grundsätzlich nach den allgemeinen Regeln über den Widerruf von

Verwaltungsverfügungen zu richten (VGr, 4. Mai 2011, VB.2010.00707,

E. 3.1). Danach können Verwaltungsakte, die wegen wesentlicher Änderungen

der tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse dem Gesetz nicht oder nicht

mehr entsprechen, grundsätzlich widerrufen werden. Der Widerruf ist allerdings

nur zulässig, wenn eine allgemeine Interessen- bzw. Wertabwägung ergibt, dass

das Interesse an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts dasjenige an

der Wahrung der Rechtssicherheit bzw. am Vertrauensschutz überwiegt. Selbst

wenn die frühere Verfügung in einem Verfahren mit allseitiger Prüfung und

Abwägungen der sich gegenüberstehenden Interessen ergangen ist, sie ein

subjektives Recht begründet hat oder der Private von der ihm mit der Verfügung

eingeräumten Befugnis Gebrauch gemacht hat, kann der Widerruf durch ein

besonders gewichtiges öffentliches Interesse geboten sein (BGE 121 II 273

E. 1a/aa; BGr, 28. April 1998, ZBl 101/2000,

S. 41 ff., E. 3b). Für die Zulässigkeit eines Widerrufs spielt

dabei die Unterscheidung zwischen ursprünglich fehlerfreien und ursprünglich

fehlerhaften Verfügungen keine entscheidende Rolle. In beiden Fällen ist

hierfür die Abwägung zwischen dem Interesse an der richtigen Rechtsanwendung

und dem Interesse am Vertrauensschutz und an der Rechtssicherheit massgebend

(Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht,

7.

A., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 1216).

3.2

Bei

Unterschutzstellungsverfügungen ist zu beachten, dass die Unterschutzstellung

nicht bloss voraussetzt, dass es sich um ein schutzfähiges Objekt im Sinn von

§ 203 Abs. 1 PBG handelt, sondern dass zusätzlich die betreffende

Schutzmassnahme aufgrund einer umfassenden Abwägung aller infrage stehenden

Interessen gerechtfertigt ist. Bereits eine wesentliche Veränderung der

Interessenlage kann deshalb bewirken, dass die Unterschutzstellung dem Gesetz

nicht mehr entspricht. Das Verwaltungsgericht hat deshalb eine spätere

Aufhebung oder Änderung einer Schutzmassnahme nicht ausgeschlossen, falls sie

auf einer mindestens ebenso umfassenden und eingehenden Interessenermittlung

und abwägung beruht wie die frühere Schutzanordnung (RB 1997 Nr. 76 =

ZBl 99/1998, S. 336 ff.; bestätigt durch BGr, 28. April 1998,

ZBl 101/2000, S. 41 ff.).

4.

4.1

Die

Vorinstanz stellt zunächst fest, dass die mit dem Nachtrag erfasste Situation

der Gleichstellung mit Objekten eines nicht eröffneten kommunalen

Schutzinventars entspreche und damit später beantragte bauliche Änderungen so

gehandhabt wurden, als wären die Objekte inventarisiert und nicht formell unter

Schutz gestellt. Entsprechend der damaligen Praxis sei eine Schutzabklärung oft

erst bei sehr einschneidenden Umbauvorhaben an inventarisierten Gebäuden

erfolgt. Der Beschwerdeführer stimmt diesen Ausführungen grundsätzlich zu. Wie

die Vorinstanz weiter zutreffend ausführt, ist die

Unterschutzstellungsverfügung ohne detaillierte Schutzabklärung und ohne

Interessenabwägung zustande gekommen. Es lässt sich aufgrund der Akten nicht

sagen, im Unterschutzstellungsverfahren seien die gegenseitigen Interessen

allseitig geprüft und abgewogen worden. Die Ausführungen in der

Unterschutzstellungsverfügung sind äusserst knapp. Berücksichtigt man ausserdem

die Umstände, unter welchen die Unterschutzstellung vorgenommen wurde, ist

nicht zu beanstanden, dass der Beschwerdegegner eine Überprüfung vornahm. Die

zuständigen Behörden sind gehalten, die Inventare nach Bedarf nachzuführen (§ 8

der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977

[KNHV]). Der beauftragte Gutachter schreibt in seinem Kostenvoranschlag vom 26. März

2013, dass für die aus dem Inventar zu entlassenden Bauten ein Gutachten

erstellt werden müsse, da sie, wie alle bisher inventarisierten Gebäude,

bereits formell unter Schutz gestellt worden seien. Dieses Vorgehen ist

vorliegend nicht zu beanstanden.

4.2

Den

Bedenken des Beschwerdeführers, die Rechtssicherheit in der Gemeinde Hirzel sei

gefährdet, würde dieser Widerruf geschützt, kann nicht gefolgt werden. Der

Beschwerdegegner und auch das Gutachten von 2016 gehen davon aus, dass das

streitbetroffene Objekt – trotz der rückblickend nicht restlos

nachvollziehbaren Ausgangslage – rechtskräftig unter Schutz gestellt ist. Von

einer Rückstufung in "provisorisch geschützte Objekte" kann nicht die

Rede sein. Des Weiteren ist jedes Objekt einzeln zu prüfen. Wie der

Beschwerdegegner ausführt, habe die im Jahr 2013 initiierte denkmalpflegerische

Überprüfung sodann ergeben, dass gesamthaft betrachtet die Zahl der

Inventarobjekte wohl keine nennenswerte Veränderung erfahren würde.

5.

5.1

Gemäss

§ 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem

Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als

wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder

baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder

Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen

Umgebung. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als

Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf die

Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Lage- respektive

Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in

der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im

schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Bei der Anwendung

dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde die darin enthaltenen unbestimmten

Rechtsbegriffe auszulegen und es obliegt ihr als Teil der

Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des

betroffenen Objekts. Bei der Prüfung der Frage, ob ein Denkmal Schutz verdient,

hat eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung

Platz zu greifen, welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und

städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270

E. 4a; VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1; Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,

Zürich 2011, S. 206). Dabei kommt allfällig vorhandenen Fachgutachten eine

massgebliche Bedeutung zu. Das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und

mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien – würdigen die

rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG). Allerdings geniesst

ein vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges Gutachten, einen hohen

Beweiswert. Aus diesem Grund darf das Gericht von einem solchen Gutachten, wenn

es behördlich angeordnet wurde, nicht ohne triftige Gründe abweichen. Ein Grund

zum Abweichen liegt namentlich dann vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken

oder Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens in

wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (BGE 136 II 539 E. 3.2; VGr,

3.

November 2014, VB.2014.00445, E. 6.2; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegesetz des Kantons Zürich (VRG), 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommentar VRG], § 7 N. 146 und 05; Regina Kiener/Bernhard

Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. A.,

Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775).

5.2

Eine Baute

soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen,

wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben. Eine Abwägung zwischen

öffentlichen Interessen an der Erhaltung eines Schutzobjekts und den privaten

Interessen an einer möglichst freien Nutzung des Grundstücks kann nur

vorgenommen werden, wenn die Qualität des Objekts als wichtiger Zeuge bekannt

ist (VGr, 5. Februar 2014, VB.2013.00476, E. 4). Da

Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen

verbunden sind, dürfen sie aber nicht lediglich im Interesse eines begrenzten

Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen breiter, d. h. auf objektive und

grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und von einem grösseren Teil der

Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit

erheben zu können (BGE 120 Ia 270 E. 4a; 118 Ia 384 E. 5a, mit

Hinweisen).

6.

6.1

Als

Schutzziel wurde 1987 Folgendes festgelegt:

"Assek.-Nr. 05: Integrale Erhaltung als Ost-

(und vermutlich ältester) Teil des Flarzhauses (samt Anbauten) aussen sowie der

alten Bausubstanz im Innern, insbesondere Täfer und Einbaukästen, alte Türen,

Kachelofen in Südstube und Rest von Bohlenständerbau. Bei Fassadenrenovation

ist die Freilegung des Holzwerkes zu prüfen.

Assek.-Nr. 06: Integrale Erhaltung als Mittelteil des

Flarzhauses (samt bestehenden Anbauten) aussen sowie der alten Bausubstanz im

Innern, insbesondere Stubentäfer, Kachelofen, alte Türen und Rest von

Bohlenständerbau.

Assek.-Nr. 07: Integrale Erhaltung als Westteil des

Flarzhauses aussen sowie der alten Bausubstanz im Innern, insbesondere Täfer in

beiden Stuben, Kachelofen und Reste von Bohlenwerk oben. Veränderung bzw.

Vergrösserung des Anbaues durch Aufbau eines Satteldaches anstelle des

Pultdaches denkbar."

Ausserdem wurden die Erhebungsblätter über das Objekt vom

4.

Dezember 1987 des einstweiligen kommunalen Inventars als integrierenden

Bestandteil der Unterschutzstellungsverfügung erklärt.

6.2

Das

Gutachten vom Mai 2016 stellt zunächst fest, dass "bei strenger Auslegung

der Schutzverfügung von 1987" der vorgesehene Eingriff, so geringfügig er

auch sei, nicht bewilligt werden könne. Bei der Überarbeitung des Inventars

habe sich aber gezeigt, dass das Gebäude in der Zwischenzeit weiter verändert

worden sei. Die Schutzwürdigkeit sei damit generell fraglich. So seien am

Hausteil Assek.-Nr. 07 erhebliche Fassadenänderungen (1991 Verschiebung

der Dachlukarne, 1994 Verschiebung Küchenfenster und Eingangstür) und am

Hausteil Assek.-Nr. 05 umfassende Renovationen (1990–1995 unter anderem

Erneuerung des Innenausbaus, neue Fenster samt Gewänden versehen, 1997

Neugestaltung des Hauseingangs mit einem Vordach) bewilligt worden. Die

verfügende Behörde scheine sich über die Bedeutung "integrale Erhaltung

aussen" nicht im Klaren gewesen zu sein und habe sich über die

Schutzbestimmung hinweggesetzt. Eine integrale Erhaltung lasse sich indes auch

aus fachlicher Sicht kaum vertreten.

6.2.1

Beim Reihenhaus, welches im Inventar und in der Schutzverfügung von 1987

fälschlicherweise als Flarzhaus bezeichnet worden sei, handle es sich um einen

etwa 400-jährigen Komplex, welcher erst im Verlauf der Jahrhunderte seine

heutige Form, Grösse und Gestaltung erhalten habe. Es sei kein spezifischer

Vertreter einer bestimmten Epoche mit einer damit verbundenen exemplarischen

Architektursprache, sondern ein "organisch" gewachsenes Gebilde.

Diesen Prozess an einem bestimmten Datum einzufrieren, sei willkürlich, was mit

einer integralen Erhaltung der Fall sei. Vielmehr hätte definiert werden

müssen, welche Elemente am Bau tatsächlich wesentlich und schützenswert seien.

6.2.2

Zwischen 1824 und 1843 seien alle drei Hausteile tiefgreifend umgebaut und

erweitert worden. Dabei seien alle Holzwände verschwunden, die teils durch

Fachwerk, vor allem aber durch Mauerwerk ersetzt worden seien. Gemäss dem

Gutachter dürfte das Haus damit (vom südwestlichen Anbau abgesehen), seine

heutige Grösse und Form erhalten haben. Die Fassadenordnung entspreche zum

grossen Teil ebenso der Form, die sie durch die Umbauten gegen Mitte des 19. Jahrhunderts

erhalten habe. Die einzelnen Elemente, d. h. Fenster und Türen, Verputz und

Holzschalungen, Dacheindeckung und -untersichten, seien Resultat späterer

Renovationen, vor allem des letzten Drittels des 20. Jahrhunderts. Der

Innenausbau sei in den letzten Jahrzehnten in allen drei Hausteilen bis auf

wenige Reste vollständig erneuert worden. Erhalten seien wenige ältere

Ausstattungselemente.

6.2.3

Zum Situationswert stellt der Gutachter fest, das grosse, freistehende und

von weitem sichtbare Haus dominiere die umgebenden, wesentlich kleineren

Ökonomiegebäude in markanter Art und Weise. Die Stellung am Rand einer

ausgedehnten, von Weitem einsehbaren Hangterrasse verleihe dem Anwesen

zweifellos eine landschaftsprägende Bedeutung.

6.2.4

Das Gutachten kommt zu folgendem Schluss: Die noch vorhandene historische

Substanz sei marginal, der historische Zeugniswert infolge der Eingriffe in den

letzten Jahrzehnten weitgehend verloren gegangen. Das Haus könne nicht mehr als

authentischer und wichtiger Bauzeuge einer besonderen Epoche eingestuft werden.

Die Schutzwürdigkeit sei damit nicht mehr gegeben, weshalb die Schutzverfügung

von 1987 aufzuheben und das Objekt aus dem Schutzinventar zu entlassen sei. Die

Wahrung des besonderen Lagewertes, der Gebäudeform und des generellen

Charakters sei durch die Bestimmungen für altrechtliche Wohnbauten ausserhalb

der Bauzonen garantiert (Art. 24c RPG und Art. 42 RPV).

6.3

Der

Beschwerdegegner schliesst sich dem Gutachten an. Das Gebäude F vermöge den

verlangten Zeugniswert nicht mehr zu erbringen. Das öffentliche Interesse sei

als wenig gewichtig zu qualifizieren und habe vor den privaten Interessen

zurückzutreten, dies auch aus Gründen des Vertrauensschutzes.

7.

7.1

Nach einem

Abteilungsaugenschein kam die Vorinstanz im Wesentlichen zu den gleichen

Erkenntnissen wie das Gutachten. In Bezug auf die ursprüngliche Bausubstanz

seien nur noch wenige Elemente, insbesondere im Gebäudeinnern vorhanden. Es sei

aufgrund der damaligen, nicht fachmännischen Abklärung nicht mehr

nachvollziehbar, wie viel schützenswerte bauliche Substanz zum Zeitpunkt der

Unterschutzstellung im Jahre 1988 noch vorhanden gewesen wäre und wie diese

sich präsentiert hätte. Die Änderungen seien unbestrittenermassen bewilligt

worden. Eine Rekonstruktion stehe in Anbetracht der Tatsache, dass der

Vorbestand unbekannt sei, die Neuerung auch keine Originalsubstanz beinhalten

und insbesondere die Rechtssicherheit verloren ginge, ausser Betracht. Es seien

Änderungen bewilligt worden, die korrekterweise zu einer Schutzabklärung hätten

führen müssen. Entsprechend sei das Objekt aufgrund seiner Vorgeschichte wie

ein seit 1988 inventarisiertes Objekt zu behandeln, welches in seinem heutigen

Zustand in Bezug auf seine Schutzwürdigkeit zu beurteilen sei. Die integrale

Unterschutzstellung sei aufgrund der weitgehend fehlenden ursprünglichen

baulichen Substanz nicht gerechtfertigt. Eine Überarbeitung des Schutzumfangs

erweise sich als gerechtfertigt.

7.2

Der

Beschwerdeführer macht geltend, der Beschwerdegegner begründe den Widerruf

weitgehend mit den seit 1987 bewilligten Veränderungen am Streitobjekt. Man

könne sich nicht auf rechtswidrige, wenn auch gutgläubig vorgenommene

Veränderungen berufen, die im Anzeigeverfahren bewilligt worden seien. Der

Beschwerdegegner hält dem entgegen, lediglich der Umbau von 1994 im Hausteil F 01

und das Vordach beim Hausteil F 03/04 seien fälschlicherweise nicht

publiziert worden. Aktenkundig sind zahlreiche weitere Umbauten, die zum Teil

auch vor der Unterschutzstellung vorgenommen wurden. Die Würdigung der

Vorinstanz nach Durchführung eines Augenscheins, es lasse sich auch aufgrund

der damaligen nicht fachmännischen Abklärung nicht mehr feststellen, wie viel

schützenswerte Substanz im Zeitpunkt der Unterschutzstellung noch vorhanden

war, erscheint nicht als rechtsverletzend. Dies verdeutlicht auch die

Stellungnahme des Gutachters im Rekursverfahren: Aus dem Gutachten lasse sich

nicht folgen, wie der Beschwerdeführer geltend macht, ein Zeugniswert sei nur

gegeben, wenn die erhaltene Bausubstanz dem ursprünglichen Kernbau zugeordnet

werden könne. Ein historischer Zeugniswert könne auch in der geschichtlichen

Gewachsenheit begründet werden. Im vorliegenden Fall sei es aber so, dass die

unsensiblen und mit denkmalpflegerischen Normen nicht zu vereinbarenden

Eingriffe der letzten Jahrzehnte gerade auch diese Gewachsenheit verunklärt und

getilgt habe. Die Beurteilungen des Gutachters sind schlüssig, weshalb sich die

Vorinstanzen darauf stützen durften.

8.

8.1

Zu prüfen

bleibt, ob der zwischen den Parteien unbestritten hohe Situationswert mit den

geltend gemachten Bestimmungen des Raumplanungsgesetzes genügend geschützt

wird.

8.2

Die

besondere Stellung und Lage einer Baute begründet für sich alleine

grundsätzlich keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203

lit. c PBG. Die zu schützende Baute muss

vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden,

Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur

prägenden Wirkung beitragen (RB 1997 Nr. 73 E. 2). An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen indessen

keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere

nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen besonderen

Eigenwert aufweisen müssen. Denn dies liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass die

Baute nur noch aufgrund ihres Eigenwerts unter Schutz gestellt werden könnte.

Solches wäre mit § 203 Abs. 1 lit. c PBG nicht zu vereinbaren,

lässt doch diese Bestimmung den Situationswert für eine Unterschutzstellung genügen

(VGr, 27. Februar 2014, VB.2013.00662, E. 4.2).

8.3

Die

Vorinstanz führt aus, es sei aufgrund der durch das Gutachten attestierten und

anlässlich des Augenscheins festgestellten landschaftsprägenden Wirkung des

Streitobjekts zwingend, dem an exponierter Lage prägnant in Erscheinung

tretenden Gebäude Schutz zukommen zu lassen, der es in seiner äusseren Form und

seinem Charakter bestehen lasse. In der Folge kommt die Vorinstanz zum Schluss,

mit der letzten Revision des Raumplanungsgesetzes seien die Möglichkeiten der

Erweiterung für nicht zonenkonforme Bauten ausserhalb der Wohnzone stark

eingeschränkt worden und die Praxis erfordere eine restriktive Auslegung.

Vorliegend kämen nur noch Erweiterungen in äusserst beschränktem Masse infrage,

welche den Situationswert des Objektes nicht in einem wesentlichen Ausmass

schmälern könnten. Dem Erhalt seines Wertes als landschaftsprägendes Objekt

werde genügend Rechnung getragen. Das Innere sei zudem erst vor Kurzem

renoviert worden, sodass auch unter diesem Aspekt ein Abbruch oder eine

wesentliche Umgestaltung unwahrscheinlich erscheine. Ein zusätzlicher Schutz

erweise sich nicht als notwendig.

8.4

Gemäss

Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten

und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem

Bestand grundsätzlich geschützt und können mit Bewilligung der zuständigen

Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut

werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. Massvoll

erweitert bedeutet nach Art. 42 Abs. 1 RPV, wenn die Identität der

Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen

gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig. Massgeblicher

Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem

sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand

(Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute im Wesentlichen

gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen.

Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen entweder für eine zeitgemässe

Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet

sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern (Art. 24c Abs. 4

RPG). Die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall sowohl bezüglich der

anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe

von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 %

noch 100 m2 überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des

bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet (Art. 42

Abs. 3 lit. b RPV).

8.5

Der

Vorinstanz ist zwar zuzustimmen, dass die Teilrevision der genannten

Bestimmungen unter anderem zum Ziel hatte, die Anforderungen an Erweiterungen

ausserhalb des sichtbaren Gebäudevolumens zu erhöhen. Der unbestimmte Begriff

der "Wesensgleichheit" des Raumplanungsrechts fordert jedoch nicht

völlige Gleichheit von Alt und Neu, sondern die Identität bezieht sich auf die

wesentlichen Züge, das heisst auf die aus raumplanerischer Sicht wichtigen

Merkmale des Objekts (Rudolf Muggli in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.],

Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich/Basel/Genf 2017, Art. 24c

N. 27). Auch Erweiterungen ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens sind

unter den oben genannten Voraussetzungen zulässig. Die bundesrechtlichen

Bestimmungen, im Rahmen der Grundsatzgesetzgebungskompetenz des Bundes

erlassen, haben eine andere Zielrichtung als denkmalschutzrechtliche

Massnahmen, welche in kantonaler Hoheit liegen. Zentraler Zweck der Raumplanung

ist die haushälterische Nutzung des Bodens und dass Baugebiet vom

Nichtbaugebiet getrennt wird (Art. 1 Abs. 1 RPG). Baudenkmalschutz

ist zwar grundsätzlich eine raumwirksame Aufgabe im Sinn von Art. 2 Abs. 1

RPG, womit die Schutzziele der Baudenkmalpflege im Prozess der Raumplanung in

die Interessenabwägung mit einzubeziehen sind (vgl. Art. 3 RPV; Engeler,

S. 60). Es ist damit von entscheidender Bedeutung, ob ein Objekt unter

Denkmalschutz steht oder nicht. Die raumplanungsrechtliche Interessenabwägung

fällt anders aus, sind denkmalschutzrechtliche Vorgaben vorhanden. Dennoch ist

Art. 24c RPG, wie der Beschwerdeführer zu Recht geltend macht, nicht

darauf ausgerichtet, Baudenkmäler zu schützen, weder zur Erhaltung des Eigen-

noch des Situationswertes. Es widerspricht Sinn und Zweck des Denkmalschutzes,

diese Aufgabe an das Raumplanungsrecht zu delegieren. Art. 24c RPG vermag

den Denkmalschutz nicht zu gewährleisten.

Anzumerken bleibt, dass auch die kantonalen Bestimmungen

diesbezüglich klar sind: Gemäss § 205 PBG erfolgt der dauernde Schutz

von Objekten des Heimatschutzes durch Massnahmen des Planungsrechts

(lit. a), Verordnung (lit. b), Verfügung (lit. c) und Vertrag

(lit. d). Schutzmassnahmen nach lit. b, lit. c und lit. d

sind anzuordnen, wenn und soweit planungsrechtliche Massnahmen und die

Bauvorschriften einen fachgerechten Schutz sowie Pflege und Unterhalt nicht

sicherstellen (§ 9 Abs. 1 KNHV). Unter planungsrechtlichen Massnahmen

wird beispielsweise der Erlass von Kernzonenbestimmungen verstanden. Allerdings

ermöglicht auch eine Kernzone keinen Schutz der Bausubstanz oder ein

eigentliches Abbruchverbot. Sind solche Massnahmen notwendig, so ist eine formelle

Unterschutzstellung erforderlich (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 216).

8.6

Abschliessend

ist festzuhalten, dass das öffentliche Interesse am Schutz des

streitbetroffenen Objekts als hoch zu gewichten ist. Die Durchsetzung der

richtigen Anwendung des Rechts, nämlich des Schutzes der Baute aufgrund des

hohen Situationswertes, überwiegt das Interesse am Vertrauensschutz. Der

Beschwerdegegner begründet nicht, weshalb der Vertrauensschutz hier höher zu

gewichten ist. Die Mitbeteiligten durften nicht darauf vertrauen, dass ihnen

entgegen der rechtskräftigen Schutzverfügung von 1987 eine Baubewilligung

erteilt wird. Der Gestaltungsspielraum bei einem Objekt ausserhalb der Bauzone

ist ausserdem von vornherein begrenzt. Der Vertrauensschutz kann angesichts der

denkmalschutzrechtlichen Ausgangslage und der jahrelang geübten Praxis, welche

die Schutzanordnung nicht beachtete, nicht als hoch gewichtet werden. Die

Inventarentlassung und der Widerruf der Schutzverfügung sind demzufolge

unrechtmässig erfolgt. Zudem wird gerade mit der vom Beschwerdegegner

initiierten Bereinigung des Inventars und der Überprüfung der

Unterschutzstellung Rechtssicherheit geschaffen.

9.

Zusammenfassend ist der angefochtene Rekursentscheid

aufzuheben, das streitbetroffene Objekt F 01, 4 und 6/8 ist im kommunalen

Inventar zu belassen und der Schutzumfang bezüglich des Situationswertes neu zu

umschreiben.

Hebt das Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf,

so entscheidet es selbst (§ 63 Abs. 1 VRG) oder weist die Sache zu

neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurück (§ 64 Abs. 1 VRG). Über

den Wortlaut hinaus kommt auch eine direkte Rückweisung an eine untere Instanz

in Betracht (sog. Sprungrückweisung; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 64

N. 4 mit Hinweisen). Vorliegend erscheint es als geboten, die Sache an den

Beschwerdegegner zurückzuweisen.

10.

Kann eine Rückweisung zu einer vollständigen Gutheissung des

Antrags führen, gilt – besondere Umstände vorbehalten – die beschwerdeführende

Person mit Blick auf die Kosten- und Entschädigungsfolgen als obsiegend (BGr,

28.

April 2014,2C_846/2013, E. 3.2 f.). Ausgangsgemäss sind

somit die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdegegner

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a

Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegner ist überdies zu einer

Parteientschädigung an den Beschwerdeführer zu verpflichten (§ 17

Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren

eine Entschädigung von insgesamt Fr. 3'000.-.

11.

Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche kantonale

Rückweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des

Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren

(BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2).

Die vorliegende Rückweisung ist daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar,

wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a)

oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen

und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges

Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss des

Beschwerdegegners vom 20. Juni 2016 und der Entscheid des

Baurekursgerichts vom 31. Januar 2017 werden aufgehoben. Die Sache wird im

Sinn der Erwägungen an den Beschwerdegegner zurückgewiesen.

Die

Rekurskosten (Fr. 5'250.-) werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 250.-- Zustellkosten,

Fr. 6'250.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

4.

Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, dem

Beschwerdeführer für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung

von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …