VB.2017.00167

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00167

13. Juli 2017Deutsch15 min

(URT.2017.19087)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Verfügung vom 21. Juli 2016 verweigerte das Amt

für Städtebau der Stadt Zürich der A AG die Baubewilligung für einen

hinterleuchteten Plakatwerbeträger auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der C-Strasse 02

in Zürich.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierte die A AG am 22. August 2016

an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses hiess ihr Rechtsmittel mit

Entscheid vom 10. Februar 2017 gut.

III.

Am 9. März 2017 führte die Stadt Zürich Beschwerde

beim Verwaltungsgericht und beantragte, Dispositivziffern I bis III des

Entscheides des Baurekursgerichts aufzuheben und damit die Verfügung des Amtes

für Städtebau zu bestätigen, sowie eventuell einen Augenschein durchzuführen,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der A AG. Das

Baurekursgericht liess sich am 27. März 2017 mit dem Schluss auf Abweisung

der Beschwerde vernehmen. Die A AG beantragte am 28. April 2017, die

Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Stadt Zürich

abzuweisen. Die Stadt Zürich hielt am 15. Mai 2017 an ihren Anträgen fest,

wozu die A AG am 26. Mai 2017 Stellung nahm. Die Stadt Zürich

verzichtete stillschweigend auf eine Stellungnahme hierzu.

Die Kammer erwägt:

1.

In verfahrensrechtlicher

Hinsicht beantragt die Beschwerdeführerin eventualiter die Durchführung eines

Augenscheins. Ein Augenschein dient der Feststellung des

entscheidrelevanten Sachverhalts und erübrigt sich, wenn sich dieser aus den

Akten hinreichend ergibt. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur

dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen

ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995

Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,

Zürich etc. 2014, § 7 N. 79). Im Beschwerdeverfahren können zudem

auch die Augenscheinfeststellungen der Vorinstanz berücksichtigt werden

(RB 1981 Nr. 2). Im vorliegenden Fall hat das Baurekursgericht am

29.

November 2016 einen Augenschein durchgeführt. Das Protokoll dieses Augenscheins

inklusive der getätigten Fotografien, eine Fotomontage, die von der

Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegnerin eingereichten Fotografien sowie

ein Plan liegen dem Verwaltungsgericht vor. Aus diesen sowie der Gesamtheit der

übrigen Akten ergibt sich der Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit,

sodass auf einen Augenschein verzichtet werden kann.

2.

Die Beschwerdegegnerin plant, an der Südfassade der

Liegenschaft C-Strasse 02 eine einseitige, hinterleuchtete

Plakatwerbestelle des Formats "Rollingstar F200LR" zu montieren. Die

Reklamestelle soll wechselnde und drehende Fremdwerbung zeigen.

Beim Gebäude an der C-Strasse 02 handelt es sich um

eine Wohnliegenschaft mit gewerblicher Sockelnutzung. Die Südfassade verläuft

quer zur C-Strasse und ist zur rund 7 m entfernten Nordfassade des

kommunalen Schutzobjektes C-Strasse 03 ausgerichtet. Im Erdgeschoss des

genannten Schutzobjektes befindet sich eine Pizzeria sowie ein Coiffeur. In

einem sich an der Nordfassade befindenden Fenster hat die Pizzeria eine

fensterfüllende, beleuchtete Eigenwerbung angebracht. Direkt am Schutzobjekt C-Strasse

03.

angebaut, und mit diesem eine optische Einheit bildend, liegt das ebenfalls

inventarisierte Schutzobjekt E-Platz 04.

3.

3.1

Nach

§ 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit

der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen

Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird.

Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven

Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (BGr,

28.

Oktober 2002,1P.280/2002, E. 3.5.2; VGr, 18. Juni 1997,

VB.97.00002, E. 4b/aa = BEZ 1997 Nr. 23). Dabei ist eine

umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr,

2.

März 2000, VB.2000.00016, E. 5 und 6b = BEZ 2000

Nr. 17). Bei Plakatwerbeträgern ist dabei in erster Linie zu prüfen, ob

sich diese genügend in die Umgebung einordnen.

3.2

An die

Einordnung einer Baute werden in gestalterischer Hinsicht höhere Anforderungen

gestellt, wenn sich ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes in ihrer Umgebung

befindet (§ 238 Abs. 2 PBG). Mithin wird in solchen Fällen eine gute

Einordnung verlangt. Der Schutz greift allerdings nur so weit, als es der

Charakter der Umgebung bzw. des Schutzobjekts gebietet (VGr, 26. September

2012, VB.2012.00374, E. 8 mit Hinweisen; Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,

S. 664). Bei der Beurteilung, ob sich eine Baute gut im Sinn von

§ 238 Abs. 2 PBG einordnet, ist die Gesamtwirkung massgeblich. Dabei

kommt es nicht darauf an, welchen Eindruck die geplante Baute auf den beim

Schutzobjekt stehenden Betrachter hinterlässt (VGr, 26. September 2012,

VB.2012.00374, E. 8). Ausschlaggebend ist vielmehr, dass die Wahrnehmung

des Schutzobjekts von Drittstandorten aus durch die neu zu erstellende Baute nicht

beeinträchtigt wird (BGr, 28. Oktober 2002,1P.280/2002, E. 3.5.1;

VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00107, E. 6.2).

4.

4.1

Zwischen

den Parteien ist strittig, ob der geplante Plakatwerbeträger § 238 PBG

erfüllt.

4.2

Die

Beschwerdeführerin begründete ihre Bauverweigerung im Wesentlichen damit, dass

Leuchtkästen nachts eine dominante Wirkung entfalteten und in der Regel keine

befriedigende Gesamtwirkung ergeben würden. Sie seien nur dort bewilligbar, wo

bereits eine gewisse Menge an künstlichem Licht vorhanden sei. Vorliegend sei

der Abstand zum Nachbargebäude knapp bemessen und der ausgeleuchtete

Bildwechsler erscheine bezugslos und fremd zur Umgebung. Ausserdem wirke er in

Bezug auf die Lage im Strassenraum äusserst dominant. Im Rekursverfahren

ergänzte die Beschwerdeführerin unter anderem, dass sich eine unbeleuchtete

Plakatwerbestelle am nachgesuchten Standort rechtsgenügend einordnen würde, ein

Leuchtkasten aber ungleich dominanter wirke. Gegen eine Bewilligung spreche

weiter auch die baulich hochwertige Umgebung, insbesondere die im kommunalen

Inventar der schützenswerten Bauten aufgeführte Liegenschaft C-Strasse 03. Das

Erscheinungsbild dieses Gebäudes würde durch den Betrieb einer nachts

leuchtenden Werbeanlage stark beeinträchtigt werden. Zudem würde die Anlage den

Quartiercharakter negativ beeinflussen.

4.3

Das

Baurekursgericht wies in seinen Erwägungen zunächst darauf hin, es sei

vorliegend unbestritten, dass sich ein unbeleuchteter, nicht drehender

Plakatwerbeträger am geplanten Standort hinreichend einordnen würde. Zu prüfen

sei daher nur die Einordnung der Beleuchtung, der Drehung sowie der Tiefe des

Plakatwerbeträgers. Dazu hielt das Baurekursgericht fest, dass die Hausfassade

einen ruhigen und idealen Hintergrund für den Plakatträger darstelle. Der

Zwischenraum zwischen der Hausfassade und der Liegenschaft C-Strasse 03

könne zudem nicht als hochwertig bezeichnet werden, werde dieser doch dominiert

von Hauseingängen, dem Containerabstellplatz, einem Grenzmäuerchen und zwei

Coca-Cola-Stehtischen der benachbarten Pizzeria. Das Drehen der Werbeplakate

erfolge sodann in einem solch grossen Intervall, dass dies nicht als störend

oder hektisch empfunden werde. Auch mit Bezug auf die inventarisierte

Nachbarliegenschaft C-Strasse 03 bilde die Werbestelle keinen gestalterischen

Störfaktor, richte sich doch der Werbeträger primär an die nach Norden

fahrenden Verkehrsteilnehmer und werde er daher vor allem mit dem

streitbetroffenen Grundstück wahrgenommen. Zudem seien in diversen Fenstern des

Schutzobjektes Eigenwerbungen angebracht worden, wodurch der Schutzwert

massgeblich relativiert werde. Weiter habe die Beschwerdeführerin nicht

dargetan, weshalb sich ein Papierplakat nicht negativ auf das Schutzobjekt

auswirken würde, ein beleuchteter Plakatleuchtdrehautomat hingegen schon. Der

Unterschied zwischen den Plakatarten zeige sich vor allem in der Nacht, wobei

dann das inventarisierte Objekt ebenfalls schlechter erkennbar sei. Die

Werbereklameanlage setze auch im weiteren baulichen Umfeld keinen störenden

Akzent, sei dieses doch von Verkehrsflächen und Bauten verschiedenen Datums

geprägt. Aufgrund der gewerblich genutzten Sockelgeschossen der Gebäude im

näheren Umfeld gebe es schon zahlreiche Eigenwerbungen. Schliesslich weise das

Gebiet nachts aufgrund der Strassenbeleuchtung bereits heute eine starke

Lichtverschmutzung auf.

4.4

Grundsätzlich

obliegt es den Gemeinden, § 238 PBG und die darin verwendeten offenen

Formulierungen ortsbezogen zu konkretisieren. Dennoch ist das Baurekursgericht

gemäss der neueren Praxis des Verwaltungsgerichts berechtigt und verpflichtet,

kommunale Einordnungsentscheide auf ihre Angemessenheit hin zu überprüfen.

Dabei ist zwischen der Gemeindeautonomie und dem verfassungsmässigen Anspruch

auf Ausschöpfung der Überprüfungsbefugnis im Sinn eines möglichst schonenden

Ausgleichs praktische Konkordanz herzustellen. Das Baurekursgericht muss daher

die von der Baubehörde angeführten Entscheidgründe gebührend berücksichtigen

und sich mit den Kriterien auseinandersetzen, welche von der Behörde im Rahmen

der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt wurden.

Abgesehen von der insofern gebotenen Rücksichtnahme besteht jedoch keine

weitergehende Einschränkung der vollen Prüfungsbefugnis des Baurekursgerichts

(VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3). Das

Verwaltungsgericht schliesslich hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid

unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründen als rechtmässig

erweist (VGr, 17. April 2014, VB.2013.00650/VB.2013.00657, E. 4.5.1);

eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu

(§ 50 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

[VRG]).

4.5

Die

Beschwerdeführerin rügt, der vorinstanzliche Entscheid verletze die

Gemeindeautonomie. So habe die Vorinstanz zentrale baurechtliche Aspekte

weitgehend ausser Acht gelassen und das umstrittene Gesuch aufgrund anderer

Gesichtspunkte gewürdigt, als sie dies getan habe. Ausserdem seien wesentliche

Kriterien nicht berücksichtigt worden, welche die Beschwerdeführerin im Rahmen

der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt habe.

Damit habe die Vorinstanz ihr eigenes Ermessen über das der Beschwerdeführerin

im Rahmen der Gemeindeautonomie zustehende Ermessen gestellt.

4.5.1

Hierzu ist zunächst festzuhalten, dass es – entgegen der Beschwerdeführerin

– nicht zutrifft, dass die Vorinstanz die Nachtwirkung der Anlage kaum

berücksichtigt hat und die Begründung fast ausschliesslich auf der Tagwirkung

basiert. Vielmehr hat die Vorinstanz zutreffend ausgeführt, dass sich der

Unterschied zwischen einem Papierplakatträger und einem beleuchteten, drehenden

Werbeträger in erster Linie in der Nacht zeige und sich dann mit Blick auf die

Nachbarliegenschaft und die weitere bauliche Umgebung ausdrücklich zur

Nachtwirkung der Anlage geäussert. Dass die Vorinstanz aufgrund der bereits

heute hohen Lichtverschmutzung – insbesondere durch die Strassenbeleuchtung,

ein an der C-Strasse 03 installiertes Flutlicht und die sich an der C-Strasse 03

und 02 befindlichen (beleuchteten) Eigenwerbungen – dennoch zum Schluss

kam, dass die Nachtwirkung die Einordnung des Bauvorhabens nicht hindere, ist

nachvollziehbar.

4.5.2

Es kann der Beschwerdeführerin ebenfalls nicht gefolgt werden, wenn sie

moniert, der Fokus des Baurekursgerichts habe einseitig auf der Anlage selber

gelegen und die weitreichende Wirkung sei kaum beachtet worden. Wie die

Vorinstanz korrekt erwogen hat, und was auch die aktenkundigen Fotografien

zeigen, zeichnet sich das bauliche Umfeld durch Verkehrsflächen – insbesondere

durch die stark befahrene C-Strasse – und Gebäude aus verschiedenen baulichen

Epochen aus. Zudem ist der hier interessierende Abschnitt der C-Strasse optisch

stark durch die zahlreichen in den Erdgeschossen der Wohnhäuser angesiedelten

Geschäfte und deren Eigenwerbung geprägt. Zusammengefasst ist es daher nicht zu

beanstanden, dass die Vorinstanz zum Schluss kam, dass die Leuchtreklameanlage

in dem beschriebenen weiteren baulichen Kontext keinen störenden Akzent setze.

Des

Weiteren ist darauf hinzuweisen, dass sich an der Nordfassade der C-Strasse 02

eine beleuchtete und drehende Plakatwerbeanlage befindet, welche von der

Beschwerdeführerin bewilligt worden ist. Die beschwerdeführerische

Argumentation, wonach die dortige Anlage aufgrund "des völlig anders

gelagerten räumlichen Kontextes (Garage-Einfahrt, grosser Gebäudeabstand, kein

inventarisiertes Gebäude im unmittelbaren Umfeld)" dem Quartiercharakter

entspreche, diejenige an der Südfassade jedoch nicht), überzeugt nicht. Die

Beschwerdeführerin hat mit der Bewilligung der Plakatwerbeanlage an der

Nordfassade vielmehr zum Ausdruck gebracht, dass auch sie der Auffassung ist,

dass sich ein drehender Plakatwerbeträger im weiteren baulichen Umfeld

befriedigend einordnen kann.

4.5.3

Nicht zu überzeugen vermag sodann das Vorbringen der Beschwerdeführerin,

die Vorinstanz habe kaum gewürdigt, dass es sich beim Nachbargebäude um ein

kommunales Schutzobjekt handle. Die Vorinstanz hat diesbezüglich zunächst

dargelegt, dass die Werbetafel auf die gegen Norden fahrenden Autofahrer ausgerichtet

ist und entsprechend gefolgert, dass die Plakatwerbetafel vor allem mit

der Liegenschaft C-Strasse 02 wahrgenommen wird. Diese Auffassung ist nachvollziehbar

und wird durch die eingereichten Fotografien gestützt. Darüber hinaus hielt die

Vorinstanz aber ebenfalls fest, dass dem Plakatwerbeträger eine gewisse Wirkung

auf das Schutzobjekt nicht abgesprochen werden könne und sie prüfte dann, ob

sich der Werbeträger störend auf das Schutzobjekt auswirken würde. Dieses

Vorgehen ist ohne Weiteres mit § 238 Abs. 2 PBG vereinbar, geht doch

der Schutz gemäss dieser Bestimmung nur so weit, als es der Charakter des

Schutzobjekts gebietet. Auch die vorinstanzliche Würdigung, wonach der

Plakatwerbeträger bzw. dessen Beleuchtung keine störende Auswirkung auf das

Schutzobjekt habe, ist nicht zu beanstanden: So ist in der vorliegenden

Konstellation, in der sich an den Fenstern des Schutzobjektes selber auffällige

und teilweise beleuchtete Eigenwerbung befindet, nicht ersichtlich, inwiefern

das Schutzobjekt durch den an der gegenüberliegenden Hausfassade befestigten

Plakatwerbeträger in rechtserheblicher Weise beeinträchtigt würde. Daran ändert

nichts, dass das Schutzobjekt – wie die Beschwerdeführerin zutreffend ausführt

– auch "nachts eine gewisse Präsenz hat und nicht als dunkles Volumen in

Erscheinung tritt". Gerade die von der Beschwerdeführerin nachts

aufgenommenen Fotografien zeigen nämlich, dass ein von Süden bzw. Südwesten auf

das Schutzobjekt C-Strasse 03 blickender Betrachter nachts in erster Linie

drei sich im Erdgeschoss des Schutzobjekts E-Platz 04 befindende

Lichtquellen wahrnimmt. Namentlich ein beleuchtetes Werbeschild, ein Flutlicht

sowie ein beleuchteter Schaukasten. Es erscheint daher wenig plausibel, dass

die Drittwirkung des Schutzobjektes C-Strasse 03 durch eine 7 m

entfernte Plakatwerbetafel über das bereits bestehende Mass hinaus

beeinträchtigt würde.

4.5.4

Unbehelflich ist schliesslich der beschwerdeführerische Einwand, die

Vorinstanz habe nicht begründet, weshalb es vorliegend nicht zu einer Überladung

mit den vorhandenen Eigenwerbungen kommen solle. Zum einen hat die

Beschwerdeführerin dieses Argument weder in der Bauverweigerung noch in den

Rekursschriften vorgebracht, weshalb der Vorinstanz nicht vorgeworfen werden

kann, dass sie sich hierzu nicht geäussert hat. Zum anderen hat die Vorinstanz

gerade aus den vorhandenen Eigenwerbungen abgeleitet, dass sich der geplante

Plakatwerbeträger befriedigend in seine Umgebung eingliedern würde, womit das

Vorbringen ohnehin ins Leere zielen würde.

4.6

Insgesamt wird

aus den vorstehenden Erwägungen ersichtlich, dass sich die Vorinstanz in

gebührender Weise mit den massgebenden Argumenten der Beschwerdeführerin

auseinandergesetzt hat. Zudem hat das Baurekursgericht dem Bauvorhaben – auch

unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe – zu Recht eine

gute Einordnung gemäss § 238 Abs. 2 PBG zugestanden; es sei

diesbezüglich ergänzend auf die entsprechenden Erwägungen der Vorinstanz

verwiesen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

Die vorinstanzliche Aufhebung der Bauverweigerung stellt daher keine Verletzung

der Gemeindeautonomie dar.

5.

5.1

Gemäss

Art. 6 Abs. 1 des Strassenverkehrsgesetzes vom 19. Dezember 1959

(SVG) sind im Bereich der für Motorfahrzeuge oder Fahrräder offenen Strassen

unter anderem Reklamen untersagt, die, namentlich durch Ablenkung der

Verkehrsteilnehmer, die Verkehrssicherheit beeinträchtigen könnten.

5.2

Der

Plakatwerbeträger soll an der Fassade der seitlich direkt an das Trottoir

angrenzenden Südfassade angebracht werden. Die Werbung richtet sich gemäss

Erwägungen der Vorinstanz an die stadtauswärts fahrenden Verkehrsteilnehmer.

Damit befindet sie sich klarerweise im Strassenbereich (vgl. Art. 95

Abs. 1 Signalisationsverordnung vom 5. September 1979 [SSV]) und

unterliegt der Bewilligungspflicht nach Art. 99 SSV.

Der

fragliche Strassenabschnitt weist stadtauswärts eine Fahrspur für den

Privatverkehr und eine Fahrspur für zwei Tram- und eine Buslinie auf. Die C-Strasse

wird zudem von Fahrradfahrern befahren, welche an dieser Stelle über keinen

Radstreifen verfügen. Es herrscht notorisch ein erhebliches Verkehrsaufkommen

mit häufig dichtem und stockendem Kolonnenverkehr. Knapp 60 Meter weiter

stadtauswärts befindet sich der erste der zur Insel der stark frequentierten

Tram- und Busstation führende Fussgängerstreifen, was oft den Verkehrsfluss

bremst und einen Rückstau auslöst. Es handelt sich also um einen

innerstädtischen Strassenabschnitt, der eine erhöhte Aufmerksamkeit

insbesondere der motorisierten Verkehrsteilnehmenden erfordert.

Die

Vorinstanz hat die Bewilligungsfähigkeit lediglich unter dem Aspekt der

Einordnung im Sinne von § 238 PBG geprüft. Hinsichtlich der

Verkehrssicherheit hat sich weder die Vorinstanz noch, soweit aus den Akten

ersichtlich, die Beschwerdeführerin befasst. Angesichts der konkreten Umstände

kann aber ohne nähere Abklärung und Prüfung nicht ausgeschlossen werden, dass

ein hinterleuchteter und rotierender Plakatwerbeträger die

Verkehrsteilnehmenden übermässig ablenkt. Damit ist ein wesentlicher Aspekt bis

anhin nicht berücksichtigt worden. Der angefochtene Entscheid erweist sich

damit insoweit als rechtsfehlerhaft.

bei der Prüfung der Aspekte der Verkehrssicherheit die lokalen Verhältnisse

relevant sind, ist eine Rückweisung an die Beschwerdeführerin zur Neubeurteilung

angezeigt, unter Abänderung von Dispositivziffer I des Entscheids des

Baurekursgerichts vom 10. Februar 2017.

6.

Kann eine Rückweisung zu einer vollständigen Gutheissung

des Antrags führen, gilt – besondere Umstände vorbehalten – die beschwerdeführende

Partei mit Blick auf die Kosten- und Entschädigungsfolgen als obsiegend (BGr,

28.

April 2014,2C_846/2013, E. 3.2 f.). Ausgangsgemäss sind die

Gerichtskosten damit der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 70 in

Verbindung § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr nicht

zu (vgl. § 17 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht auch der

Beschwerdeführerin nicht zu, gehört doch das Erheben und Beantworten von

Rechtsmitteln zu den angestammten amtlichen Aufgaben und erforderte die

vorliegende Streitsache auch keinen besonders grossen Aufwand (Plüss, Kommentar

VRG, § 17 N. 51; § 17 Abs. 2 VRG). Für eine Neuregelung der

Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens besteht kein Raum: Mit

der nun angeordneten Rückweisung an die Baubehörde erscheint die

Beschwerdegegnerin als die im Rekursverfahren obsiegende Partei. Die

Dispositiv

Dispositivziffern II und III des Rekursentscheids behalten damit Bestand.

Mit dem vorliegenden Urteil erfolgt eine Rückweisung.

Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist deshalb darauf hinzuweisen, dass

Rückweisungsentscheide grundsätzlich als Zwischenentscheide qualifiziert werden

und nur unter den in Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom

17. Juni 2005 (BGG) genannten Voraussetzungen selbständig anfechtbar sind.

Demgemäss erkennt die Kammer:

Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. In Abänderung von

Dispositivziffer I des Entscheides des Baurekursgerichts vom

10. Februar 2017 wird die Sache im Sinn der Erwägungen an die Beschwerdeführerin

zurückgewiesen.

2. Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 2'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellkosten,

Fr. 2'620.-- Total der Kosten.

Die Kosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

Mitteilung an …