VB.2017.00169

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00169

13. Juli 2017Deutsch12 min

(URT.2017.19085)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Verfügung vom 19. April 2016 erteilte der

Bauvorstand der Gemeinde Regensdorf der A AG unter diversen Bedingungen

und Auflagen die nachträgliche Baubewilligung für den Umbau eines Bürogebäudes

in ein Wohn- und Bürohaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02/03

in Regensdorf.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierte die A AG am 23. Mai 2016 an

das Baurekursgericht des Kantons Zürich und verlangte die Aufhebung der

Nebenbestimmung in Dispositivziffer 4.3 (Ausrichtung der Dreizimmerwohnung

im dritten Obergeschoss) sowie die Reduktion der Baubewilligungsgebühr. Das Baurekursgericht

hiess ihr Rechtsmittel mit Entscheid vom 2. Februar 2017 betreffend die

Baubewilligungsgebühr gut. Im Übrigen wies es den Rekurs ab.

III.

Am 9. März 2017 führte die A AG Beschwerde beim

Verwaltungsgericht und beantragte, Dispositivziffer 4.3 der Verfügung des

Bauvorstands der Gemeinde Regensdorf sowie den diesbezüglichen Entscheid des

Baurekursgerichts aufzuheben und die baurechtliche Bewilligung auch insoweit zu

erteilen. Eventualiter sei der Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und

zur weiteren Abklärung des Sachverhaltes an eine der Vorinstanzen

zurückzuweisen. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs-

und Beschwerdeverfahren zulasten des Bauvorstands der Gemeinde Regensdorf. Das

Baurekursgericht liess sich am 31. März 2017 mit dem Schluss auf Abweisung

der Beschwerde vernehmen. Der Bauvorstand der Gemeinde Regensdorf beantragte am

12.

April 2017, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

(zzgl. Mehrwertsteuer) zulasten der A AG abzuweisen. Die A AG

verzichtete in der Folge stillschweigend auf eine Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Beschwerdeführerin ist

Eigentümerin der in der Zentrumszone Z5 im Jahr 2000 ursprünglich als

Bürogebäude erbauten Liegenschaft Kat.-Nr. 01. Am 22. Oktober 2013 wurde der

Beschwerdeführerin die Stammbaubewilligung zur Umnutzung des Gebäudes und zur

Erstellung zahlreicher Wohnungen erteilt. Seither reichte die

Beschwerdeführerin vier Begehren um Abänderung dieser Stammbaubewilligung ein.

Die vorliegend angefochtene dritte – nachträglich zur Bewilligung eingereichte

– Projektänderung betrifft diverse Änderungen im Gebäudeinnern. Unter anderem

beabsichtigt die Beschwerdeführerin, im dritten Obergeschoss liegende gegen

Nordosten ausgerichtete Büroräumlichkeiten neu als Dreizimmerwohnung zu nutzen.

Die lokale Baubehörde erwog in der angefochtenen Baubewilligung, dass eine

Umnutzung der erwähnten Räumlichkeiten gemäss § 301 Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) nicht zulässig sei

und verpflichtete die Beschwerdeführerin, vor Baubeginn "Abänderungspläne

über die Einhaltung der Anforderungen an Wohnräume" einzureichen. Vor

Verwaltungsgericht strittig ist einzig die Rechtmässigkeit dieser

Nebenbestimmung.

2.

2.1

Vorab ist

zu prüfen, ob die von der Baubehörde in Dispositivziffer 4.3 getroffene

Anordnung überhaupt Inhalt einer Nebenbestimmung sein kann.

2.2

Können

inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten

behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustandes

Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der

Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Dieses Vorgehen

kommt nach gefestigter Rechtsprechung indessen nur infrage, wenn die Mängel des

Bauvorhabens von untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen

Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden

(VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 =

BEZ 1984 Nr. 5; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 346). Die Anordnung

von Nebenbestimmungen kommt daher nicht in Betracht, wenn ohne grösseren planerischen

Aufwand nicht beurteilbar ist, wie der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen,

konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach

sich zieht (VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.3).

2.3

Der

Beschwerdegegner bringt in der streitgegenständlichen Dispositivziffer zum

Ausdruck, dass er die geplante Raumaufteilung bzw. –anordnung der

Dreizimmerwohnung als mangelhaft erachtet. Dabei handelt es sich klarerweise

nicht um einen Mangel untergeordneter Natur, dem mit einer Nebenbestimmung

begegnet werden könnte. Ausserdem bestehen vorliegend verschiedene Möglichkeiten,

wie der Mangel behoben werden könnte, sodass nicht klar ist, welche konkreten

baulichen Änderungen zum Inhalt der Nebenbestimmung gemacht werden sollen.

Dispositiv

Dispositivziffer 4.3 der Baubewilligung vom 19. April 2016 stellt damit

eine unzulässige Nebenbestimmung dar, was grundsätzlich zur Aufhebung der

Baubewilligung führen würde (vgl. VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120,

E. 3.5). Dies erscheint vorliegend jedoch nicht sachgerecht, erweist sich

die angefochtene Nebenbestimmung – wie nachfolgend zu zeigen ist – doch auch

inhaltlich als rechtswidrig.

3.1 Gemäss

§ 301 Abs. 1 PBG dürfen Wohnräume von Mehrzimmerwohnungen gesamthaft

mit den gesetzlich nötigen Fenstern nicht mehrheitlich nach dem Sektor

Nordost/Nordwest gerichtet sein. Abweichungen sind zulässig in Kern- und

Zentrumszonen oder in Hotels sowie bei besonderen Verhältnissen, insbesondere

zum Schutz vor übermässigen Einwirkungen öffentlicher Bauten und Anlagen

(§ 301 Abs. 2 PBG).

Die geplante Dreizimmerwohnung ist gänzlich gegen Nordosten

ausgerichtet und erfüllt § 301 Abs. 1 PBG damit unbestrittenermassen

nicht. Uneinig sind sich die Parteien jedoch bei der Frage, ob vorliegend ein

Ausnahmetatbestand gemäss Absatz 2 gegeben ist.

3.2 Der

Beschwerdegegner führte im Baubewilligungs- bzw. Rekursverfahren aus, dass es

mangels abschliessender gesetzlicher Regelung in seinem Ermessen stehe, zu

bestimmen, wann vom Grundsatz in § 301 Abs. 1 PBG abgewichen werden

könne. Gemäss seiner Praxis seien solche Abweichungen nur bei

Zweizimmerwohnungen zulässig. Da die vorliegende Dreizimmerwohnung eine

Mehrzimmerwohnung sei, die sich auch für Familien eigne, könne eine

wohnhygienisch nicht einwandfreie Lösung nicht akzeptiert werden. Die

Vorinstanz erwog hierzu, dass zwar § 301 PBG nicht festlege, unter welchen

Voraussetzungen Abweichungen in Zentrumszonen zulässig seien, diese bedeute

aber nicht, dass in Zentrumszonen stets von besonderen Verhältnissen auszugehen

sei. Im vorliegenden Fall seien denn auch keine Gründe ersichtlich, welche eine

Abweichung von § 301 Abs. 1 PBG rechtfertigen würden. Die Lage in

einer Zentrumszone genüge für sich allein nicht. Der Beschwerdegegner ergänzte,

dass auch in Kern- und Zentrumszonen nur ausnahmsweise von den Erfordernissen

nach § 301 Abs. 1 PBG abgewichen werden dürfe, was das Vorliegen besonderer

Verhältnisse voraussetze.

3.3 Gemäss dem

klaren Wortlaut von § 301 Abs. 2 PBG sind Abweichungen von

Absatz 1 der Bestimmung zulässig, wenn einer der darin genannten

Tatbestände erfüllt ist. Es genügt daher, wenn das Bauvorhaben entweder

in einer Kern- und Zentrumszone liegt, oder ein Hotel betrifft, oder

besondere Verhältnisse vorliegen. Anders als etwa bei § 302 Abs. 2

PBG werden die besonderen Verhältnisse damit nicht als (Grund-)Voraussetzung

für sämtliche Abweichungen genannt, sondern erscheinen vielmehr als eine Art

Auffangtatbestand. Die Auffassung der Vorinstanzen, wonach auch in Kern- und

Zentrumszonen besondere Verhältnisse vorliegen müssen, ergibt sich somit nicht

aus dem eindeutigen Wortlaut von § 301 Abs. 2 PBG. Eine Auslegung

über den Wortlaut hinaus ist bei Bestimmungen, die – wie die vorliegende –

unmissverständlich und klar formuliert sind, aber nur dann geboten und

gerechtfertigt, wenn Zweifel bestehen, ob der scheinbar klare Wortlaut den

wahren Sinn der Norm wiedergibt (vgl. VGr, 4. Mai 2017, VB.2016.00238,

E. 3.5). Dies ist vorliegend nicht der Fall:

3.3.1

Zunächst ist anzumerken, dass die zu beurteilende Bestimmung vom kantonalen

Gesetzgeber sorgfältig formuliert wurde. Dies zeigt sich etwa darin, dass

§ 301 Abs. 2 PBG als einzige Bestimmung des PBG eine Spezialregelung

für Hotels enthält. Sodann leuchtet es ohne Weiteres ein, dass bei Hotels, die

ja üblicherweise nicht dem dauernden Aufenthalt von Menschen dienen,

Abweichungen von § 301 Abs. 1 PBG grundsätzlich und ohne das Vorliegen

von darüberhinausgehenden besonderen Verhältnisse zulässig sein sollen.

3.3.2

Gleiches gilt auch für die Kernzonen; diese umfassen schutzwürdige

Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer

Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen (§ 50 Abs. 1 PBG). Das

Ziel der Erhaltung solcher Ortsbilder hat zur Folge, dass in Kernzonen Um- und

Neubauten oft nur in beschränktem Umfang möglich sind. Es ist daher

nachvollziehbar, dass der Gesetzgeber offenbar der Ansicht war, dass in Kernzonen

§ 301 Abs. 1 PBG häufig nicht eingehalten werden kann und er die Lage

in einer Kernzone deshalb als möglichen Abweichungsgrund festgelegt hat.

3.3.3

Zentrumszonen wiederum sind für eine dichte Überbauung zur Entwicklung von

Stadt-, Orts- und Quartierzentren bestimmt (§ 51 Abs. 1 PBG) und sie

zeichnen sich deshalb häufig durch eine geschlossene Bauweise aus. Folglich

verfügen Gebäude in Zentrumszonen oft nur über zwei Aussenfassaden, weshalb für

Bauherren weniger Möglichkeiten bestehen, um die Wohnräume gemäss § 301

Abs. 1 PBG auszurichten.

3.3.4

Zusammengefasst bestehen damit keine Zweifel, dass der klare Wortlaut von

§ 301 Abs. 2 PBG dem vom Gesetzgeber gewollten Sinn entspricht. Es

rechtfertigt sich daher nicht, Abweichungen in Kern- und Zentrumszonen vom

Vorliegen (weiterer) besonderer Verhältnisse abhängig zu machen.

3.4 Nicht zu

folgen ist auch der Praxis des Beschwerdegegners, Abweichungen bei Wohnungen

mit mehr als zwei Zimmern aufgrund ihrer Eignung als Familienwohnung nie zu

bewilligen: § 301 PBG regelt die notwendige Besonnung der Wohnräume von

Mehrzimmerwohnungen und bezweckt damit letztlich die Schaffung von

wohnhygienisch einwandfreien Verhältnissen. Die Wohnhygiene, welche alle

Faktoren umfasst, die das psychische und physische Wohlbefinden in einer

Wohnung bedingen (BRKE I, 4. April 2008, Nr. 0067/2008, E. 4.3.

= BEZ 2008 Nr. 27), schützt aber keineswegs nur Familien. Vielmehr sollen

auch Menschen, welche alleine oder mit ihnen nicht familiär verbundenen

Personen zusammen in einer Mehrzimmerwohnung wohnen, wenn immer möglich in

wohnhygienisch einwandfreien Verhältnissen leben können. Es finden sich damit

keine Hinweise darauf, dass mit der PBG-Bestimmung über die Besonnung Familien

bzw. deren Wohnungen besonders geschützt werden sollen. Ausserdem wäre die Beschränkung

der Abweichungen auf Zweizimmerwohnungen auch gar nicht geeignet, um Familien

vor wohnhygienisch nicht einwandfreien Verhältnissen zu schützen. So ist es

durchaus denkbar, dass sich eine Familie mit Kind(ern) – beispielsweise aus

finanziellen Gründen – dazu entscheidet, eine 63,5 m2 grosse

Zweizimmerwohnung zu bewohnen. Die Praxis des Beschwerdegegners, Abweichungen

nur bei Zweizimmerwohnungen zuzulassen, lässt sich damit nicht auf § 301

Abs. 2 PBG abstützen, weshalb es der genannten Praxis an einer genügenden

gesetzlichen Grundlage mangelt. Auch aus der vom Beschwerdegegner angerufenen

Gemeindeautonomie kann dieser vorliegend nichts zu seinen Gunsten ableiten,

stellt die behauptete Praxis doch offensichtlich weder eine Konkretisierung

noch eine besondere Berücksichtigung von örtlichen Gegebenheiten oder

Interessen dar.

3.5 Die vom

Verwaltungsgericht vorgenommene Auslegung bedeutet – entgegen dem

Beschwerdegegner – jedoch nicht, dass § 301 Abs. 1 PBG in Kern- und

Zentrumszonen nicht gilt. Vielmehr kommt auch in Zentrumszonen § 301

Abs. 2 PBG nur zur Anwendung, wenn sachliche, sich aus der

zonenspezifischen Situation ergebende Gründe für eine Abweichung von Absatz 1

sprechen. Weiter ist bei solchen Mehrzimmerwohnungen – wie bei allen Gebäuden –

§ 239 Abs. 3 PBG zu beachten, welcher besagt, dass Bauten nach aussen

wie im Innern unter anderem den Geboten der Wohnhygiene genügen müssen.

3.5.1

Hierzu ist zunächst festzuhalten, dass nicht erkennbar ist, wie an der

geplanten Stelle im dritten Obergeschoss ohne grossen Aufwand eine mit

§ 301 Abs. 1 PBG zu vereinbarende Wohnung geschaffen werden könnte.

Die Vorinstanz führte hierzu aus, es handle sich um ein relativ schmales

Gebäude und die Wohnungen könnten daher so angeordnet werden, dass sie sich

über die ganze Gebäudetiefe erstreckten. Die

Beschwerdeführerin hält dem jedoch berechtigterweise entgegen, dass diese

Möglichkeit aufgrund der Lage der Sanitäranlagen und des Treppenhauses auf der

Längsachse des Gebäudes für die meisten Räume nicht besteht. Die Vorinstanz

erwog weiter, die "fraglichen Räume könnten den angrenzenden

Wohnungseinheiten zugeordnet werden, sodass jede über ein besonntes Wohnzimmer

verfügen würde". Ein konkretes Beispiel für eine solche – aus ihrer Sicht

zulässige – Raumaufteilung machte sie nicht. Es ist jedoch ohnehin nicht

ersichtlich, wie durch eine Verbindung mit östlich bzw. westlich liegenden

Räumen mit § 301 Abs. 1 PBG vereinbare Wohnungen entstehen würden;

mit einem besonnten Wohnzimmer wäre § 301 Abs. 1 PBG ja noch

nicht erfüllt.

3.5.2

Es wäre für die Beschwerdeführerin demnach mit einem beträchtlichen

finanziellen Aufwand verbunden, die Position der Sanitäranlagen sowie des

Treppenhauses nachträglich so zu verändern, dass die geplante Wohnung

§ 301 Abs. 1 PBG erfüllen würde. Die Beschwerdeführerin zu einem

solchen kostspieligen Umbau zu verpflichten, wäre vorliegend aber aus

verschiedenen Gründen nicht gerechtfertigt: Zum einen trifft man die

beschriebene Situation mit der Erschliessungsanlage in der Gebäudemitte bei

schmalen, langgezogenen Häusern, welche in Zentrumszonen weit verbreitet sind,

häufig an. Sie ist damit geradezu typisch für Gebäude in Zentrumszonen.

Ausserdem wird vorliegend nur geringfügig von § 301 Abs. 1 PBG

abgewichen, sind doch die Wohnräume der Dreizimmerwohnung genau gegen Nordosten

ausgerichtet. Mithin hätte also bereits eine um wenige Grad gegen Osten

verschobene Gebäudeausrichtung dazu geführt, dass § 301 Abs. 1 PBG

eingehalten gewesen wäre. Weiter hat die Ausrichtung nach Nordosten für die

streitgegenständliche Dreizimmerwohnung aus wohnhygienischer Sicht höchstens

geringe Nachteile, verläuft doch entlang der gesamten massgebenden Fassade eine

durchgängige Fensterfront. Die ausreichende Belichtung der Wohnung ist daher

ohne Weiteres sichergestellt. Es sind damit auch keine

Gründe ersichtlich, welche gegen eine Einhaltung von § 239 PBG

sprechen würden.

3.5.3

Zusammengefasst ist somit einer der Ausnahmetatbestände gemäss § 301

Abs. 2 PBG erfüllt, weshalb sich die angefochtene Nebenbestimmung als

rechtswidrig erweist.

Demnach ist die Beschwerde

gutzuheissen und Dispositivziffer 4.3 der

Verfügung des Bauvorstandes vom 19. April 2016 aufzuheben.

Ausgangsgemäss sind die

Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens dem nun auch im Rekursverfahren

nahezu vollständig unterliegenden Beschwerdegegner aufzuerlegen.

Er ist überdies zu verpflichten, der Beschwerdeführerin für das Rekurs- und

Beschwerdeverfahren je eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen

(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1

sowie § 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und Dispositivziffer 4.3

der Verfügung des Bauvorstandes Regensdorf vom 19. April 2016 aufgehoben.

In Abänderung von Dispositivziffern II und

III des Entscheides des Baurekursgerichts vom 2. Februar 2017 werden die

Kosten des Rekursverfahrens (total Fr. 3'600.-) dem Beschwerdegegner

auferlegt. Weiter wird dieser verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das

Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen.

2. Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 80.-- Zustellkosten,

Fr. 3'080.-- Total der Kosten.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen.

Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

Mitteilung an …