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Entscheid

VB.2017.00183

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00183

5. April 2018Deutsch49 min

(URT.2018.19755)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 12. Juli 2016 erteilte die

Bausektion des Stadtrats Zürich der H AG unter Nebenbestimmungen die

Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses und einer

Unterniveaugarage mit 11 Autoabstellplätzen auf den Grundstücken

Kat.-Nrn. 01, 02 und 05 am J-Weg 04 in Zürich.

Erwägungen

II.

Mit Entscheid vom 10. Februar 2017 vereinigte das Baurekursgericht

die hiergegen von F und G, A sowie C und D erhobenen Rekurse. Auf den Rekurs

von F und G trat das Gericht nicht ein. Die Rekurse von A sowie C und D hiess

das Baurekursgericht teilweise gut und ergänzte den angefochtenen Beschluss der

Bausektion des Stadtrats Zürich vom 12. Juli 2016 mit folgenden Auflagen:

-" Vor Baubeginn hat die

Bauherrschaft der Baubehörde zur Überprüfung der gesetzeskonformen

Ausgestaltung der Attikageschosse (als begehbare Balkone ausgestaltete Erker)

entsprechend abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen."

-" Vor Baubeginn hat die

Bauherrschaft der Baubehörde eine nachgebesserte Ausnützungsberechnung einzureichen

und bewilligen zu lassen. Für den Fall der Nichteinhaltung der zulässigen

Ausnützungsziffer sind der Baubehörde entsprechend abgeänderte Pläne

einzureichen und bewilligen zu lassen".

Im Übrigen hat das Baurekursgericht die Rekurse

abgewiesen.

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben A (Beschwerdeführer 1)

am 14. bzw. 15. März 2017, C und D (Beschwerdeführende 2) am 15. März

2017.

sowie F und G (Beschwerdeführende 3), ebenfalls mit Eingabe vom 15. März

2017, Beschwerde an das Verwaltungsgericht.

Sowohl A als auch C und D stellten den Hauptantrag, den

Entscheid des Baurekursgerichts vom 10. Februar 2017 aufzuheben und die

nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Bauherrschaft. A beantragte ausserdem,

eventualiter sei die Sache unter Aufhebung des Rekursentscheids an das

Baurekursgericht zurückzuweisen. In prozessualer Hinsicht beantragte er die

Durchführung eines Augenscheins. F und G stellten den Antrag, es seien die

Akten unter Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 10. Februar

2017.

an die Vorinstanz zurückzuweisen zur materiellen Behandlung der erhobenen

Rügen; eventualiter sei der Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und das

Baugesuch zu verweigern; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der

Bauherrschaft.

Mit Eingaben vom 27. März 2017 beantragte das

Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerden. Ebenfalls den Antrag auf

Abweisung der Beschwerden stellte die Baubewilligungsbehörde am 2. Mai

2017.

Die Bauherrschaft beantragte mit Eingaben vom 5. Mai 2017 die

vollumfängliche Abweisung der Beschwerden, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdeführenden. Mit Eingaben vom 30. Mai 2017 bzw. 9. Juni

2017.

erstatteten die Beschwerdeführenden ihre Replik und hielten an ihren

Anträgen fest. Am 28. Juni bzw. 4. Juli 2017 erneuerte die

Bauherrschaft ihre Anträge auf Abweisung sämtlicher Beschwerden unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen (Duplik). Die Baubewilligungsbehörde verzichtete am 27. Juni

bzw. 5. Juli 2017 auf die Erstattung einer Duplik. Mit Eingaben vom 22. August

2017.

erklärten die Beschwerdeführenden, auf eine weitere Vernehmlassung zu

verzichten.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

der vorliegenden Beschwerden zuständig.

2.

Die drei vorliegenden Beschwerden betreffen dasselbe

Bauvorhaben und werfen im Wesentlichen dieselben Rechtsfragen auf. Es

rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen, die Verfahren zu

vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der

Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin

Bertschi/Kaspar Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],

Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50­60).

3.

3.1

Strittig

ist vorab die Rekurslegitimation der Beschwerdeführenden 3, welche

unbestrittenermassen kein Zustellbegehren im Sinn von § 315 Abs. 1

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gestellt haben.

Die streitbetroffene Baubewilligung wurde ihnen trotzdem als

"Grundeigentümern" zugestellt. Das Baurekursgericht ist auf den

Rekurs nicht eingetreten. Zur Begründung führte es aus, die Beschwerdeführenden 3

könnten nichts aus dem Umstand ableiten, dass ihnen der baurechtliche Entscheid

von der Vorinstanz unaufgefordert mitgeteilt worden sei; dadurch lasse sich ein

allfällig verwirktes Rekursrecht nicht wiederherstellen. Die Vorinstanz habe

die Beschwerdeführenden 3 offensichtlich als "zustimmende

Grundeigentümer" im Sinn von § 310 Abs. 3 PBG in Verbindung mit § 5

lit. m der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV)

qualifiziert. Dies sei nicht zu beanstanden, da ihr Grundstück Kat.-Nr. 05

direkt von gewissen baulichen Massnahmen betroffen sei, wenn auch nicht davon

gesprochen werden könne, dass ihnen die klassische Stellung des nicht als

Bauherrn auftretenden Grundeigentümers im Sinn von § 310 Abs. 3 PBG

zukomme, da es sich bei ihrem Grundstück nicht um das eigentliche Baugrundstück

handle; das Bauvorhaben als solches werde auf Grundstück Kat.-Nr. 01

ausgeführt. Einzig bezüglich des äusserst marginalen Bereichs ihres

Grundstücks, wo das Schwimmbecken die Grundstücksgrenze überrage, könne ihnen

die Stellung von "zustimmenden Grundeigentümern" zukommen. Ob sie als

solche um Zustellung des baurechtlichen Entscheids im Sinn von § 315 PBG

hätten ersuchen müssen, könne offenbleiben, da sie in ihrer Stellung als

"zustimmende Grundeigentümer" ohnehin nicht beschwert seien. Weder

mache sie die nach § 310 Abs. 3 PBG erforderliche Zustimmung zum

(Mit-)Gesuchsteller oder in anderer Weise zu Beteiligten am

Baubewilligungsverfahren noch enthalte die Baubewilligung irgendwelche sie

direkt belastende Nebenbestimmungen. Im Übrigen handle es sich bei den Beschwerdeführenden 3

um gewöhnliche Nachbarn und damit um Dritte im Sinn von § 315 Abs. 1

PBG, weshalb ein Zustellbegehren zur Wahrung des Rekursrechts unerlässlich

gewesen wäre.

Die Beschwerdeführenden 3 stellen diese

Rechtsauffassung infrage und machen im Wesentlichen geltend, die

Baubewilligungsbehörde habe sie als Grundeigentümer im Sinn von § 310

Abs. 3 PBG qualifiziert und ihnen aus diesem Grund den baurechtlichen

Entscheid zugestellt. Sie seien daher keine gewöhnlichen Nachbarn im Sinn von § 315

PBG. Sie seien gestützt auf die Bestimmung von § 10 Abs. 3 lit. a

VRG Verfahrensbeteiligte, da ihr Grundstück in das Bauvorhaben miteinbezogen

werden solle. Sie seien aus diesem Grund mehr berührt als die Allgemeinheit und

hätten ein offenkundiges Interesse an der Aufhebung des fehlerhaften

Entscheids. Die Baubewilligung sei ihnen mit Rückschein zugestellt worden.

Dafür sei kein anderer Grund ersichtlich als derjenige, dass die Baubehörde die

Beschwerdeführenden 3 als legitimierte Grundeigentümer qualifiziert habe,

und mit der Zustellung des Entscheids das Rekursrecht der Beschwerdeführer

verbunden sei. Ausserdem sei darauf hinzuweisen, dass § 315 PBG nicht von

jedermann, der aus dem Planungs- und Baugesetz Ansprüche wahrnehmen wolle, die

Zustellung des baurechtlichen Entscheids verlange. Es gebe verschiedene

Mitteilungsberechtigte, welche – auch ohne den baurechtlichen Entscheid

verlangt zu haben – als verfahrensbeteiligt im Sinn von § 10 Abs. 3 lit. b

VRG gälten, so etwa auch der Näherbaurechtsgeber. Was für den

Näherbaurechtsgeber gelte, müsse ohne Weiteres auch für den Grundeigentümer

gelten, auf dessen Grundstück Bauarbeiten ausgeführt würden.

Die Baubewilligungsbehörde stellt sich auf den Standpunkt,

der Umstand, dass die Beschwerdeführenden 3 mehr als die Allgemeinheit

durch das Bauvorhaben berührt seien, reiche für eine Rechtsmittellegitimation

im Baubewilligungsverfahren nicht aus, sei doch jeder Nachbar durch ein

Bauvorhaben mehr als die Allgemeinheit betroffen.

3.2

Die

Rechtsmittellegitimation bestimmt sich im Baubewilligungsverfahren nach § 338a

Abs. 1 Satz 1 PBG. Danach ist zum Rekurs und zur Beschwerde

berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein

schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Die Bestimmung

entspricht der Vorschrift von § 21 Abs. 1 VRG. Die beiden

Bestimmungen sind entsprechend gleich auszulegen (vgl. Martin Bertschi,

Kommentar VRG, § 21 N. 53).

3.2.1

Ohne Weiteres legitimiert sind die Adressaten der Baubewilligung.

Darunter fallen neben dem Baugesuchsteller insbesondere Grundeigentümer, die

nicht Baugesuchsteller sind, wenn sich in der Baubewilligung Anordnungen

bezüglich ihres Grundstücks finden (vgl. Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht,

5.

A., Zürich 2011, S. 439 mit weiteren Beispielen von

Verfügungsadressaten im Baubewilligungsverfahren). Ob es sich dabei um den

Eigentümer des Baugrundstücks handelt oder um Eigentümer benachbarter

Grundstücke, welche vom Bauvorhaben (mit)erfasst werden, indem beispielsweise

die Zufahrt zum geplanten Gebäude darüber erfolgt, ist unerheblich. Die

Rechtsmittelberechtigung der Baubewilligungsadressaten ergibt sich unmittelbar

aus dem Umstand, dass der angefochtene Akt sie adressierende Rechte und

Pflichten statuiert bzw. ihre Rechtsstellung als Eigentümer eines vom

Bauvorhabens erfassten Grundstücks tangiert. Sie sind, soweit sie beschwert

sind, ohne Weiteres beschwerdeberechtigt und können sämtliche Rügen vorbringen,

die sich unmittelbar aus der Inanspruchnahme ihres Grundstücks ergeben (Martin

Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 9 und 41). Diese Rekursberechtigung

ist nicht abhängig von einem Begehren um Zustellung des baurechtlichen

Entscheids im Sinn von § 315 Abs. 1 PBG.

3.2.2

Zusätzlich legitimiert sind im Baurecht zulasten der Verfügungsadressaten

intervenierende Dritte (Nachbarn), welche über eine hinreichend enge

nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück verfügen, mehr als irgendeine

Drittperson oder die Allgemeinheit durch die Erteilung der Baubewilligung in

eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen

sind und Mängel rügen, durch deren Behebung diese Betroffenheit behoben werden

kann (vgl. Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 55 mit Hinweisen auf die

Rechtsprechung). Die Rekurslegitimation dieser Drittbetroffenen setzt

ein Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids gemäss § 315

Abs. 1 PBG voraus, wonach diejenigen, die Ansprüche aus dem Planungs- und

Baugesetz wahrnehmen wollen, innert 20 Tagen seit der öffentlichen

Bekanntmachung bei der örtlichen Baubehörde schriftlich die Zustellung des oder

der baurechtlichen Entscheide zu verlangen haben. Wer den baurechtlichen

Entscheid nicht rechtzeitig verlangt, hat gemäss § 316 Abs. 1 PBG das

Rekursrecht verwirkt (vgl. Plüss, Kommentar VRG, § 10 N. 71;

Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 444).

3.3

Gemäss § 10

Abs. 3 lit. a VRG werden schriftliche Anordnungen von Amtes wegen

den Verfahrensbeteiligten mitgeteilt. Verfahrensbeteiligte sind jene,

die durch einen erstinstanzlichen Hoheitsakt mehr als die Allgemeinheit berührt

werden und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufrechterhaltung, Aufhebung

oder Änderung der Verfügung haben (vgl. Plüss, Kommentar VRG, § 10

N. 65). Zur Gruppe der Verfahrensbeteiligten, welchen der angefochtene Akt

von Amtes mitzuteilen ist, gehören im Baubewilligungsverfahren die Adressaten

der Baubewilligung. So ist die Baubewilligung nach der Rechtsprechung Dritten mit

Bezug auf sie direkt belastende Nebenbestimmungen auch dann zu eröffnen,

wenn sie kein Zustellbegehren im Sinn von § 315 Abs. 1 PBG gestellt

haben. Insoweit sind sie rechtsmittelbefugt (vgl. Plüss, Kommentar VRG, § 10

N. 71 mit Hinweis auf RB 1998 Nr. 119). Dies ergibt sich ausserdem

ohne Weiteres aus dem Umstand, dass diese Nebenbestimmungen unter Umständen

derart beschaffen sind, dass sie der Baugesuchsteller, der nicht Grundeigentümer

ist, allein nicht zu erfüllen vermag. Damit sich solche Nebenbestimmungen auch

gegenüber dem Eigentümer durchsetzen lassen, müssen sie diesem mitgeteilt

werden und haben ihm dagegen dieselben Rechtsmittel offenzustehen wie dem

Baugesuchsteller (vgl. VGr, 7. Juni 1983, VB 1/1983 in BEZ 1983 Nr. 38).

Gemäss lit. b von § 10 Abs. 3 VRG werden

schriftliche Anordnungen auf Gesuch hin zudem Drittpersonen zugestellt,

wenn sie durch die Anordnung berührt sind und ein schutzwürdiges Interesse an

deren Aufhebung oder Änderung haben. Im Gegensatz zu den Verfügungsadressaten

handelt es sich hier um Personen, die in der Regel ebenfalls direkt von der

Verfügung betroffen sind. Allerdings werden ihre Rechte und Pflichten nicht in

der Verfügung geregelt, sondern diese greift auf andere Weise in ihre Rechte

oder Interessen ein (vgl. Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 9). Im

Baubewilligungsverfahren ist für diese Drittpersonen, worunter in der Regel

auch die Eigentümer benachbarten Grundstücke zählen, die Spezialregelung von § 315

Abs. 1 PBG vorgesehen.

3.4

Die

vorliegende Baubewilligung wurde neben Dritten im Sinn von § 315

Abs. 1 PBG verschiedenen Grundeigentümern, darunter den Beschwerdeführenden 3,

gegen Rückschein zugestellt. Die Baubewilligungsbehörde ist offensichtlich von

der Stellung der Beschwerdeführenden 3 als Verfügungsadressaten und

Verfahrensbeteiligte ausgegangen. Diese Auffassung ist nach dem Gesagten nicht

zu beanstanden. Das Bauvorhaben sieht den Abriss des bestehenden Schwimmbads

vor, welches sich teilweise auf das Grundstück Kat.-Nr. 05 der Beschwerdeführenden 3

erstreckt. Da die Gartenanlage auf Parzelle Kat.-Nr. 14 – ebenso wie diejenige

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02, über welches die Zufahrt zum geplanten

Mehrfamilienhaus erfolgt – als gartendenkmalpflegerisch wertvoll inventarisiert

ist, wurden mit der Baubewilligung gestalterische Auflagen hinsichtlich der

Wiederherstellungsmassnahmen statuiert. Diese Auflagen sind grundsätzlich auch

gegenüber den Beschwerdeführenden 3 verbindlich. Insofern beinhaltet die

Baubewilligung unmittelbare Rechte und Pflichten der Beschwerdeführenden 3

bzw. tangiert ihre Rechtsstellung als Grundeigentümer unmittelbar. Der Umfang

ihrer Rekurslegitimation ergibt sich aus der Betroffenheit als

Verfügungsadressaten und nicht aus der Stellung als drittbetroffene Nachbarn im

Sinn von § 315 f. PBG.

3.5

Zusammenfassend

sind die Erwägungen des Baurekursgerichts insofern zu präzisieren, als die Beschwerdeführenden 3

in ihrer Stellung als drittbetroffene Nachbarn im Sinn von § 315

Abs. 1 PBG mangels Zustellbegehrens nicht legitimiert sind. Nichts daran

zu ändern vermag der Umstand, dass die Publikation insofern als unvollständig

zu beurteilen ist, als ein Hinweis auf die inventarisierten Gartenanlagen der

vom Bauvorhaben betroffenen Nachbargrundstücke Kat.-Nrn. 02 und 05 fehlte,

was die Beschwerdeführenden 3 bereits im Rekursverfahren rügten und nun

auch im Beschwerdeverfahren geltend machen. Dass sie durch die fehlerhafte

Publikation davon abgehalten worden wären, rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen

Entscheids zu verlangen, ist nicht plausibel und wird auch nicht geltend

gemacht. Da sie ihre Zustimmung zum Bauvorhaben bereits im Februar 2016 und

mithin vor der Planauflage (1. April 2016–26. April 2016) erteilt

hatten, hatten sie offensichtlich bereits deutlich vor dem Lauf der Frist zur

Stellung des Zustellbegehrens genaue Kenntnis vom Bauvorhaben auf dem

benachbarten Grundstück.

Den Beschwerdeführenden 3 kommt jedoch die Stellung von

Adressaten der Baubewilligung zu. Als solche sind sie zur Rekurserhebung

grundsätzlich berechtigt, soweit ihre Rechtsstellung durch die Baubewilligung

unmittelbar tangiert wird. Der Auffassung des Baurekursgerichts, dass die

angefochtene Baubewilligung keinerlei die Beschwerdeführenden 3

verpflichtende Nebenbestimmungen enthalte und sie daher gar nicht beschwert

seien, kann in dieser absoluten Form nicht beigepflichtet werden. Die

Bauherrschaft wurde auflageweise verpflichtet, ergänzende Planunterlagen unter

anderem hinsichtlich der Gestaltung der Wiederherstellungsmassnahmen im Bereich

des abzubrechenden Schwimmbads einzureichen. Diese Wiederherstellungsmassnahmen

beschlagen auch das Grundstück der Beschwerdeführenden 3, dessen

Gartenanlage als potenziell schützenswert inventarisiert ist. Zwar beinhaltet

die auflageweise Behebung des die Umgebungsgestaltung betreffenden Mangels noch

keine direkten baulichen Vorgaben. Allerdings machen die Beschwerdeführenden 3

geltend, die angefochtene Baubewilligung beruhe unter anderem hinsichtlich der

Umgebungsgestaltung im Rahmen des schutzwürdigen Ortsbilds auf einer

ungenügenden Erhebung des Sachverhalts. Die Auswirkungen der Bauarbeiten auf

die denkmalpflegerisch wertvollen Gartenanlagen könnten nicht beurteilt werden.

Ausserdem sei eine Behebung der Mängel hinsichtlich der Umgebungsgestaltung,

insbesondere auch im Bereich der inventarisierten benachbarten Grundstücke,

durch die Auflage, ergänzende Pläne einzureichen, unzulässig. Die Beurteilung

der Umgebungsgestaltung habe mit der Stammbewilligung zu erfolgen und dürfe

nicht einer separaten Bewilligung vorbehalten werden. Ob diese Einwände

berechtigt sind, ist im Rahmen der materiellen Überprüfung zu beurteilen. Fest steht

aber, dass die Beschwerdeführenden 3 als zustimmungspflichtige

Grundeigentümer im Bereich des geplanten Abbruchs des Schwimmbads durch den

Entscheid der Baubewilligungsbehörde, die erforderlichen

Wiederherstellungsmassnahmen einer separaten, späteren Beurteilung

vorzubehalten, grundsätzlich beschwert sind, da er auch die

Wiederherstellungsmassnahmen im Grenzbereich ihrer Parzelle zum Baugrundstück

betrifft und somit unmittelbar mit der Inanspruchnahme ihres Grundstücks

zusammenhängt. Dass der Abbruch des Schwimmbads nur einen "äusserst

marginalen Bereich" ihres Grundstücks betrifft, vermag daran nichts zu

ändern. Diesbezüglich sind die Beschwerdeführenden 3 zur Rekurserhebung

berechtigt, sodass das Baurekursgericht auf ihren Rekurs hinsichtlich dieser

bereits im Rekursverfahren erhobenen Rügen hätte eintreten müssen.

3.6

Der

angefochtene Nichteintretensentscheid des Baurekursgerichts ist demzufolge

aufzuheben. Hebt das Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf, so

entscheidet es selbst oder weist die Sache zur neuen Entscheidung an die

Vorinstanz zurück (§ 63 Abs. 1 und § 64 Abs. 1 VRG). In

Nachachtung des Grundsatzes der raschen Verfahrenserledigung und angesichts des

Umstands, dass es sich um die Beurteilung von Rechtsfragen handelt, rechtfertigt

es sich vorliegend ohne Weiteres, auf eine Rückweisung zu verzichten und

reformatorisch zu entscheiden. Es ist daher nachfolgend auf die Auflagen

hinsichtlich Umgebungsgestaltung betreffenden Rügen der Beschwerdeführenden 3

näher einzugehen. Auf die weiteren Rügen musste die Vorinstanz hingegen nicht

eingehen; ohnehin wären diese unbehelflich gewesen, wie die nachfolgenden

Ausführungen zeigen werden.

4.

In prozessualer Hinsicht beantragt

der Beschwerdeführer 1 die Durchführung eines Augenscheins. Ein

solcher wäre dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar wären und

anzunehmen wäre, die Parteien vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und

Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits

beizutragen (VGr, 21. Dezember 2011, VB.2011.00608, E. 2.2; Plüss,

Kommentar VRG, § 7 N. 79). Die Vorinstanz hat am 11. Januar 2017

bereits einen Augenschein durchgeführt und diesen mittels Protokoll und Fotografien

gut dokumentiert. Damit und zusammen mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend

erstellt; auf einen Augenschein ist zu verzichten.

5.

5.1

Der

Beschwerdeführenden bemängeln in materieller Hinsicht die Gestaltung der

geplanten Gebäude und machen geltend, das Bauvorhaben verletze die Einordnungsvorschrift

von § 238 Abs. 2 PBG.

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und

Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu

gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Auf Objekte des

Natur- und Heimatschutzes ist besondere Rücksicht zu nehmen (Abs. 2). Wo

die Verhältnisse es zulassen, kann mit der baurechtlichen Bewilligung verlangt

werden, dass vorhandene Bäume bestehen bleiben, neue Bäume und Sträucher

gepflanzt sowie Vorgärten und andere geeignete Teile des Gebäudeumschwungs als

Grünfläche erhalten oder hergerichtet werden (Abs. 3).

Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach

ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich

aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen

Umgebung. Dabei sind die Nah- und die Fernwirkung nicht nur bezüglich der

unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung zu beurteilen

(VGr, 23. März 2017, VB.2016.00374, E. 3.1; Fritzsche/Bösch/Wipf,

S. 652; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5). Die Beurteilung, ob mit

einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat

nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit

nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung

aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014,

VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen).

5.2

Aufgrund

der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde

über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in

erster Linie ihr selbst obliegt. In der Begründung ihres Entscheids

berücksichtigt die Baubehörde die für die Beurteilung relevante bauliche

Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung misst. Das

Baurekursgericht seinerseits ist in seiner Angemessenheitskontrolle bloss

insofern eingeschränkt, als es die Einordnung des Bauvorhabens nicht völlig

frei und unbesehen des angefochtenen Bauentscheids würdigen darf. Vielmehr muss

es diesen Entscheid unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe

überprüfen. Dabei hat es sich mit den Kriterien auseinanderzusetzen, wie sie

von der lokalen Baubehörde im Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der

Einordnungsvorschrift entwickelt wurden. Eine weitergehende Einschränkung der

baurekursgerichtlichen Prüfungsbefugnis besteht demgegenüber nicht. Beim

Baurekursgericht handelt es sich um ein Fachgericht, welches aufgrund seiner

Zusammensetzung ohne Weiteres in der Lage ist, die Gestaltung eines

Bauvorhabens fachmännisch zu beurteilen; die für die Beurteilung der

Gesamtwirkung erforderlichen Ortskenntnisse können sich seine Mitglieder

mittels eines Augenscheins beschaffen. Das Verwaltungsgericht seinerseits darf

einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit, sondern bloss auf

Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, -überschreitung und

-unterschreitung hin überprüfen (§ 50 in Verbindung mit § 20

Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 19. November 2015, VB.2015.00532,

E. 3.3; VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.3; VGr, 17. Dezember

2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.).

6.

6.1

Der Beschwerdeführer 1

macht vorab geltend, die Begründung der Rekursinstanz, weshalb das Bauvorhaben

den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG genüge, sei widersprüchlich

und nicht nachvollziehbar. Wie die Baubewilligungsbehörde, welche in der

ursprünglichen Baubewilligung davon spreche, dass sich das Bauvorhaben

"angemessen" einordne, stelle das Baurekursgericht fest, dass das

Bauvorhaben nicht "aus dem Kontext falle" und eine gute Gesamtwirkung

erreicht werden "könne", wenn die gestalterischen Auflagen erfüllt

seien. Mit diesen Ausführungen werde die Erreichung einer guten Einordnung nicht

in nachvollziehbarer Weise begründet, was eine Verletzung des rechtlichen

Gehörs darstelle.

6.2

Das

Baurekursgericht schützte die gestalterische Beurteilung durch die

Baubewilligungsbehörde. Es stellte primär fest, dass diese sowohl die

Einordnung des geplanten Baukörpers in die bauliche und landschaftliche

Umgebung als auch die architektonische Gestaltung des Baukörpers sowie die Umgebungsplanung

geprüft und auf Übereinstimmung mit den erhöhten Anforderungen von § 238

Abs. 2 PBG beurteilt habe. Das Baurekursgericht schloss sich nach

Durchführung eines Abteilungsaugenscheins der Beurteilung der

Baubewilligungsbehörde an, dass es sich beim massgeblichen baulichen Umfeld um

eine gepflegte, aber äusserst heterogene Umgebung handle, welche die für einen

Bauvolumenverzicht erforderliche Qualität nicht erreiche. Ebenfalls als

zutreffend erachtet die Rekursinstanz die Annahme, dass sich das Bauvorhaben in

formaler Hinsicht stärker an den modernen Bauten im unteren Hangbereich

orientiere und bezüglich seiner volumetrischen Körnung und Gliederung gut auf

deren Massstäblichkeit eingehe. Ausserdem übernehme das Bauvorhaben die in der

Umgebung häufig vorkommenden gestalterischen Massnahmen wie Einschnürung des

Bauvolumens beim Treppenhaus, gestaffelter Grundriss sowie mineralische

Lochfassade mit grossflächigen Verglasungen. Schliesslich beurteilte die

Rekursinstanz auch die architektonische Detailgestaltung des geplanten Gebäudes

und verwies auf die Fassadengestaltung, welche das Gebäude klarerweise als

zweigeschossig erscheinen liesse, obwohl einzuräumen sei, dass Bauten in der

Zone W2bI an steilen Hanglagen aus Sicht eines talseitigen Betrachters zwangsläufig

gewisse Aspekte eines viergeschossigen Gebäudes aufwiesen. Ausserdem verwies

das Gericht auf die Bestimmung von Art. 7a Abs. 2 der Bau- und

Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO), welche sich von

der allgemeinen Vorschrift von § 292 PBG dahingehend unterscheide, dass

Attikageschosse unter bestimmten Voraussetzungen hangseitig fassadenbündig

angeordnet werden könnten.

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden hat die

Rekursinstanz ihre Überlegungen damit widerspruchsfrei dargelegt und ihre

Auffassung, wonach sich das Bauvorhaben gut in die Umgebung einordne, in

nachvollziehbarer Weise begründet. Das Gericht hat sich mit den Beweggründen

der Baubewilligungsbehörde und den Vorbringen der Beschwerdeführenden in

ausreichendem Masse auseinandergesetzt. Eine Gehörsverletzung liegt nicht vor.

6.3

Die

Beschwerdeführenden vertreten ferner die Auffassung, die Vorinstanzen hätten

das massgebliche bauliche Umfeld des Bauvorhabens nicht richtig erkannt bzw.

die gestalterische Beurteilung der geplanten Neubaute nicht an den

massgeblichen Gebäuden der Umgebung ausgerichtet. Die ästhetische Beurteilung

habe sich nicht an den talseitig liegenden Gebäuden zu orientieren. Das

Baugrundstück sei vielmehr Bestandteil der schützenswerten Gebäudegruppe des

Architekten K an der L-Strasse 06 bis 08; entsprechend müsse der

Neubau optisch an den Anforderungen dieser Gebäude gemessen werden. Insofern

treffe die Feststellung der Vorinstanz, dass die bauliche Umgebung als äusserst

heterogen zu beurteilen sei, nicht zu. Vielmehr sei diese optisch in zwei

unterschiedliche Teile aufgeteilt, da zwei bauliche Strukturen

aufeinandertreffen würden. Das Gebiet oberhalb des Fusswegs, welchem das

Baugrundstück angehöre, zeichne sich durch eine klare Villenstruktur und stattliche

Gartenanlagen mit grosszügigem Baumbestand aus und sei keineswegs heterogen.

Die schutzwürdige Umgebung des Baugrundstücks wie auch dieses selber seien im

ISOS als qualitätsvolle Mehrfamilienhäuser der Frühmoderne mit steilem

Satteldach und sachlicher Fassadengestaltung aus den Jahren 1924–26 eingetragen

und dem Erhaltungsziel C zugewiesen, was bedeute, dass der Gebietscharakter zu

erhalten und insbesondere ein Gleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten zu

bewahren sei. Ausserdem seien die für den Charakter wesentlichen Elemente

integral zu erhalten. Was die Vor­instanz zur Gestaltung und Erscheinungsweise

des Neubaus ausführe, vermöge nicht zu überzeugen. So solle etwa die gerügte

viergeschossige Erscheinung durch die einheitliche Befensterung der Vollgeschosse

gegenüber dem Unter- sowie dem Attikageschoss verhindert werden. Nun habe aber

die Baubewilligungsbehörde diese unterschiedliche Befensterung beanstandet und

auflageweise eine Abstimmung derselben aufeinander verlangt. Ausserdem erfülle

das geplante Mehrfamilienhaus die Vorgaben hinsichtlich Körnung, Volumetrie und

vorgesehener Umgebungsgestaltung nicht.

6.3.1

Die Baubewilligungsbehörde ging bei der Beurteilung der Einordnung des

Bauvorhabens von einem aus freistehenden Ein- und Mehrfamilienhäusern bestehenden

baulichen Umfeld aus, welches sich durch grosszügige Gärten und eine

aussichtsreiche Lage auszeichne. Sie verwies auf die im Nahbereich vorhandenen

denkmalpflegerisch wertvollen Gebäude und Gartenanlagen, welche besondere

Rücksichtnahme erforderten. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren bezeichnet sie

die Darstellung der Beschwerdeführenden, es sei von einer klaren geografischen

Zweiteilung der baulichen Umgebung in ein höherliegendes Gebiet mit

qualitätsvollen, inventarisierten Bauten mit Steildächern und in ein tiefer

liegendes Gebiet mit anspruchslosen Flachdachbauten auszugehen, als

unzutreffend.

Diese Feststellungen der örtlichen Baubewilligungsbehörde

decken sich mit denjenigen des Baurekursgerichts anlässlich des Augenscheins,

wonach sich das bauliche Umfeld heterogen präsentiere. Eine Zweiteilung des

Gebiets in einen oberen und einen unteren Hangbereich, wie die

Beschwerdeführenden behaupten, stellten nicht nur die Vorinstanzen nicht fest,

sondern ergibt sich auch nicht aus den Akten. Vielmehr zeigt gerade der vom Beschwerdeführer 1

eingereichte Plan mit den Baujahren der Gebäude, dass die bauliche Erneuerung

und Verdichtung des Quartiers eingesetzt hat und zwar oberhalb und unterhalb

der L-Strasse bzw. nördlich und südlich des J-Wegs. Dies wiederum hat eine

Durchmischung von älteren Gebäuden und Neubauten zur Folge, was zwangsläufig

auch eine heterogene Durchmischung der Architekturstile der verschiedenen Baukörper

nach sich zieht. Selbst wenn von einer klaren Zweiteilung des baulichen Umfelds

und einer Zugehörigkeit des Baugrundstücks zur einen Hälfte auszugehen wäre,

hätte dies entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden im Übrigen nicht zur

Folge, dass die architektonische Gestaltung der Neubaute den Architekturstil

der inventarisierten Gebäude zu übernehmen hätte. Eine gesetzliche

Verpflichtung, allfällige Neubauten nach einem einheitlichen Bebauungsmuster

oder einer einheitlichen Architektursprache zu erstellen, besteht nicht (vgl.

RB 1980 Nr. 120). Dies verlangt auch die nach § 238 Abs. 2 PBG

geforderte besondere Rücksichtnahme nicht.

6.3.2

Dass ausserordentliche Verhältnisse im Sinn der ständigen Rechtsprechung

des Verwaltungsgerichts vorlägen, welche es erlaubten, von der Bauherrschaft

einen Verzicht auf die Realisierung des auf dem Baugrundstück zulässigen

Volumens zu verlangen, machen die Beschwerdeführenden nicht geltend. Triftige

Gründe, wie eine überdurchschnittliche Qualität der bestehenden Überbauung,

eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte

landschaftliche Empfindlichkeit (zum Ganzen RB 1990 Nr. 78; VGr, 28. März

2007, VB.2007.00036, E. 3.3; 5. Dezember 2013, VB.2013.00598,

E. 9.2; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 660), sind denn auch nicht

ersichtlich. Insbesondere vermag allein der Umstand, dass die Gebäudegruppe des

Architekten K an der L-Strasse 06, 07 und 08 als schützenswert

inventarisiert ist, keine überdurchschnittliche Qualität des gesamten baulichen

Umfelds im Sinn der zitierten Rechtsprechung zu begründen.

6.3.3

Selbst wenn schliesslich das ISOS die Gebäude L-Strasse 06, 07 und 08

als qualitätsvolle Mehrfamilienhäuser der Frühmoderne mit steilem Satteldach

und sachlicher Fassadengestaltung bezeichnen und dem Erhaltungsziel C

zugewiesen haben würde, wonach deren Charakter zu erhalten und insbesondere ein

Gleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten zu bewahren sei, würde dies den

Beschwerdeführenden nicht entscheidend weiterhelfen:

Durch die Aufnahme in ein

Inventar des Bundes wird dargetan, dass ein Objekt in besonderem Masse die

ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug von Wiederherstellungs-

oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient

(Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz

vom 1. Juli 1966 [NHG]). Gemäss Art. 6 Abs. 2 NHG gilt

dieser Schutz indes nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben im Sinn von

Art. 2 und Art. 3 NHG in unmittelbarer Weise. Trifft dies – wie vorliegend – nicht zu, besteht für die kantonale (und

kommunale) Nutzungsplanung lediglich eine Pflicht zur Berücksichtigung (BGE 135

II 209 E. 2.1; Arnold Marti, Bundesinventare – eigenständige Schutz- und

Planungsinstrumente des Natur- und Heimatschutzrechts, URP 2005, 619 ff.,

S. 634 f.; ders., Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang

mit der geplanten Änderung der Aufnahmemethode bei der Revision von

Ortsbildaufnahmen im Rahmen des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder

der Schweiz [ISOS], Schaffhausen/Bern 2016, S. 11 [abrufbar unter

www.bak.admin.ch]). Vorliegend erfolgt aufgrund

der bestehenden Inventarisierungen ohnehin eine Prüfung des Projekts unter

Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG, wonach im Interesse

der Heimatschutzanliegen besondere Rücksicht auf die umliegenden inventarisierten

Objekte zu nehmen ist. Damit sind die bundesrechtlichen Vorgaben jedenfalls

gewahrt.

6.3.4

Die Vorinstanzen beurteilen die Platzierung der Baukörper auf dem

Grundstück sowie die Gliederung des baulichen Volumens übereinstimmend als

gelungen und den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG entsprechend. Die

Detailgestaltung bezeichnet die Rekursinstanz als modern und feinfühlig. Die

klassische Lochfassade weise klare und ausgewogene Proportionen auf, was auf

allen vier Gebäudeseiten ablesbar sei. Das Gebäude sei durchwegs als

zweigeschossig wahrnehmbar, wenn auch einzuräumen sei, dass Bauten in der

Wohnzone W2bI an steilen Hanglagen aus Sicht eines talseitigen Betrachters

zwangsläufig gewisse Aspekte eines viergeschossigen Gebäudes aufweisen würden.

Die beiden Vollgeschosse würden durch die markanten Deckenbänder und die

einheitliche Befensterung klar akzentuiert.

Dieser Auffassung ist mit Blick

auf die Fassadenpläne beizupflichten. Die gewählte Fassadengestaltung

verschafft der Neubaute ein schlichtes, unaufdringliches Erscheinungsbild. Dass

die zweigeschossige Erscheinung durch die von der Baubewilligungsbehörde

statuierte Auflage, die grossflächigen Verglasungen in Unter- und

Attikageschoss und die überbreiten horizontalen Fensterschlitze zu

überarbeiten, beeinträchtigt werden könnte, ist nicht zu befürchten. Dieser

Auflage kann durch eine geringfügige gestalterische Korrektur durchaus

nachgekommen werden, ohne dass die gestalterische Abgrenzung des Attika- und

des Untergeschosses von den beiden Vollgeschossen verloren gehen muss. Die

Baubewilligungsbehörde legt zu Recht Wert auf eine optische Betonung der Zweigeschossigkeit

des Gebäudes und wird die abgeänderten Pläne unter diesem Aspekt zu prüfen

haben. Zutreffend ist schliesslich insbesondere auch der Hinweis der

Rekursinstanz auf die Bestimmung von Art. 7a Abs. 2 BZO, welche es

unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt, das Attikageschoss hangseitig

fassadenbündig zu gestalten, wovon die Bauherrschaft vorliegend Gebrauch

gemacht hat. Die Beurteilung der Detailgestaltung des streitbetroffenen

Vorhabens durch die Vorinstanzen ist nicht zu beanstanden und wird von den

Beschwerdeführenden im Übrigen auch nicht in substanziierter Weise infrage

gestellt.

6.4

Die

Beschwerdeführenden stellen sich vielmehr auf den Standpunkt, eine

Gesamtbeurteilung der Einordnung des Bauvorhabens sei angesichts der Vielzahl

von Nebenbestimmungen, mit welchen gestalterische Mängel behoben werden

müssten, gar nicht mehr möglich. Es handle sich entgegen der Auffassung der

Vorinstanz nicht um geringfügige Anpassungen. Vielmehr sei eine deutliche

Überarbeitung nötig. Dies sei vor dem Aspekt der Einheit der Baubewilligung

nicht zulässig. Dies rügen auch die Beschwerdeführenden 3, auf deren

diesbezügliche Rügen nach dem unter Ziffer 3.5 der vorstehenden Erwägungen

Ausgeführten einzutreten ist. Sie machen geltend, eine Behebung der Mängel

hinsichtlich der Umgebungsgestaltung, insbesondere auch im Bereich der

inventarisierten benachbarten Grundstücke, durch die Auflage, ergänzende Pläne

einzureichen, sei unzulässig. Die Beurteilung der Umgebungsgestaltung habe mit

der Stammbewilligung zu erfolgen und dürfe nicht einer separaten Bewilligung

vorbehalten werden. Ausserdem seien die Auswirkungen auf die schützenswerten

Gartenanlagen von der für einen Schutzentscheid zuständigen Exekutivbehörde zu

beurteilen.

6.4.1

In der angefochtenen Baubewilligung hat die Baubewilligungsbehörde folgende

Auflagen statuiert: Was die Terraingestaltung anbelangt, stellt die Behörde

fest, das zweite Untergeschoss rage teilweise volumenbildend aus dem Terrain

heraus. Der Geländeverlauf sei diesbezüglich zu überarbeiten. Ausserdem wirke

die Fassade unruhig. Insbesondere die grossflächigen Verglasungen im

Untergeschoss und im Attikageschoss und die überbreiten horizontalen

Fensterschlitze ergäben keine stimmige Wirkung mit den gut gesetzten Fenstern

der Regelgeschosse. Das Erscheinungsbild der unterschiedlichen Geschosse sei

besser aufeinander abzustimmen (E. E.f). Ausserdem ordnete die

Baubewilligungsbehörde Änderungen der Umgebungsgestaltung an. Das Terrain werde

zu stark verändert und insbesondere zu stark terrassiert, was dazu führe, dass

die natürliche Hangneigung nicht mehr ablesbar sei. Es sei daher auf die

massive Abgrabung entlang der Nordost-Fassade und die sehr starke Terrassierung

zu verzichten. Das Terrain sei näher am natürlichen Geländeverlauf zu

gestalten. Mauern zur Geländeabstützung seien nur zurückhaltend vorzusehen

(E. E.k). Schliesslich verlangte die Baubewilligungsbehörde die

Einreichung eines detaillierten Umgebungsplans mit Angaben über die zu

fällenden Bäume und Bepflanzungen, insbesondere auch diejenigen auf den umliegenden,

vom Bauvorhaben teilweise betroffenen Nachbarparzellen, sowie die geplanten

Neugestaltungsmassnahmen, Neubepflanzungen und Materialisierung des Gebäudeumschwungs

(E. E.m).

6.4.2

Vorliegend ist vorab darauf hinzuweisen, dass es nach ständiger Rechtsprechung

zulässig ist, die detaillierte Umgebungsgestaltung eines Neubauvorhabens

losgelöst von der Stammbewilligung einer späteren separaten Prüfung

vorzubehalten, indem in der Baubewilligung auflageweise die Einreichung eines

detaillierten Umgebungsplans verlangt wird. Es ist daher in der Praxis üblich,

mit dem Baugesuch noch keinen detaillierten Umgebungsplan einzureichen.

Lediglich im Fall von Arealüberbauungen gemäss § 69 ff. PBG, bei

welchen erhöhte Anforderungen an die Umgebungsgestaltung gelten, gehört zur

vollständigen Baueingabe auch ein Umgebungsplan (vgl. RB 1997 Nr. 81, RB

2000.

Nr. 95). Es ist daher auch im vorliegenden Fall nicht zu beanstanden,

dass die Baubewilligungsbehörde die Beurteilung der detaillierten

Umgebungsgestaltung vorbehalten und in der Baubewilligung auflageweise die

Einreichung eines detaillierten Umgebungsplans verlangt hat. Es besteht keine

Veranlassung, im vorliegenden Fall von der angeführten Rechtsprechung

abzuweichen. Es ist nicht ersichtlich, weshalb die Fragen im Zusammenhang mit

der Gestaltung des Gebäudeumschwungs nicht Gegenstand einer nachträglichen

Prüfung sein könnten. Dies gilt insbesondere auch für allfällige

Neugestaltungsmassnahmen auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden 3. Es

handelt sich hier nur um eine sehr kleine Fläche entlang der südlichen Grenze

der Parzelle Kat.-Nr. 05. Es kann davon ausgegangen werden, dass eine den

Anforderungen der inventarisierten Gartenanlage genügende

Wiederherstellungsmassnahme ohne Weiteres realisierbar ist. Inwiefern den Beschwerdeführenden

ein Nachteil aus dem Vorgehen der Baubewilligungsbehörde erwachsen könnte, ist

nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht. Die nachträgliche

Bewilligung des Umgebungsplans wird den Beschwerdeführenden wiederum

zuzustellen sein, und es wird ihnen freistehen, gegen diese zu rekurrieren.

6.4.3

Zutreffend ist, dass kein Schutzentscheid der zuständigen Behörde (Stadtrat

Zürich) hinsichtlich der beiden inventarisierten Gartenanlagen vorliegt. Ein

solcher ist jedoch gemäss der Rechtsprechung nur dann erforderlich, wenn ein

Bauvorhaben ein inventarisiertes Objekt gefährdet. Wenn eine Gefährdung eines

inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben zum vornherein ausgeschlossen

werden kann, so besteht keine Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit und den

Schutzumfang des Inventarobjekts zu entscheiden. Vorbehalten bleibt der Fall,

da der Grundeigentümer entsprechend § 213 PBG durch ein sogenanntes

Provokationsbegehren einen solchen Entscheid berechtigterweise verlangt hat

(VGr, 17. Februar 2000, VB.1999.00128, in BEZ 2000 Nr. 22).

Es kann mit den Vorinstanzen

zulässigerweise davon ausgegangen werden, dass die inventarisierten

Gartenanlagen durch das Bauvorhaben keine Beeinträchtigung erfahren, da die

geplanten baulichen Massnahmen die beiden Nachbarparzellen nur sehr geringfügig

in Anspruch nehmen. Es kann diesbezüglich auf die entsprechende Erwägung der

Rekursinstanz verwiesen werden, worin das Baurekursgericht auch auf seine

Feststellungen anlässlich des Augenscheins verweist. Da der Augenschein im Winter

durchgeführt wurde und Schnee lag, führte die zuständige städtische Fachstelle

in den nachfolgenden Sommermonaten ausserdem eine erneute Begehung durch,

anlässlich welcher sich bestätigt habe, dass im Bereich der geplanten Zufahrt

über das Grundstück Kat.Nr. 02 lediglich eine Wiese und ein Kirschbaum

vorhanden seien, die vom oberen Gartenbereich baulich und gestalterisch

deutlich abgesetzt seien. Der ca. 40-jährige Kirschbaum stamme nicht aus der

Ursprungsgestaltung der Gartenanlage. Es seien im Bereich der geplanten Zufahrt

offensichtlich keine schutzwürdigen Bereiche des Gartens betroffen. Die

Beschwerdeführenden bestreiten diese Feststellungen nicht in substanziierter

Weise. Ausserdem entkräftet die nachträgliche Begehung durch die städtische

Fachstelle in den Sommermonaten die Rüge des Beschwerdeführers 1, eine

Beurteilung der Gartenanlage sei anlässlich des Augenscheins gar nicht möglich

gewesen, da der Garten mit Schnee bedeckt gewesen sei. Die Zufahrt zur

geplanten Unterniveaugarage wird parallel zur südwestlichen Grenze des

Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 02 geführt und tangiert das Grundstück

lediglich im südwestlichen Grundstücksbereich. Zwischen diesem Teil des

Umschwungs und der das Wohnhaus umgebenden baulich gestalteten Gartenanlage

besteht aufgrund des abfallenden Geländes kaum ein optischer Bezug.

6.4.4

Unbestritten ist ausserdem, dass inhaltliche oder formale Mängel eines

Bauvorhabens gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen

mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung

behoben werden können und auch müssen. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des

verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches verlangt, dass

staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen, wobei

Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung

über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5

Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April

1999). Das Interesse des Bauherrn am Fortbestand der Baubewilligung ist als

gewichtig einzustufen. Solange die Mängel untergeordneter Natur sind und ohne

besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben

werden können, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage.

Ziehen Nebenbestimmungen indessen wesentliche Projektänderungen nach sich,

können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 26. Januar

2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5;

Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 346). Nicht "ohne besondere

Schwierigkeiten" behoben werden können unbestrittenermassen gewichtige

baurechtliche Mängel wie beispielsweise die gebotene Verlegung der

Einfahrtsrampe einer Unterniveaugarage (vgl. VGr, 7. Mai 2015,

VB.2014.00268, E. 6.2 f.), die Realisierung einer fehlenden

ausreichenden Erschliessung des Baugrundstücks (BGr, 17. November 2009,

1C_192/2009, E. 2.4) oder gar die Korrektur einer Überschreitung der

Gebäudehöhe, welche sogar zum Verzicht auf ein Geschoss führen könnte (VGr, 4. April

2012, VB.2011.00589, E. 4.2). In diesen Fällen ist ohne grösseren

planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie der Mangel zu beheben ist und

welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die

Behebung des Mangels nach sich zieht. Es handelt sich bei den vorliegend zu

korrigierenden, die Fassaden- und Umgebungsgestaltung betreffenden Mängeln

offensichtlich nicht um derart gravierende Mängel im Sinn der angeführten

Rechtsprechung, was die Beschwerdeführenden auch nicht geltend machen.

Zwar können auch bei Vorliegen verschiedener, für sich allein

betrachtet kleinerer Mängel unter Umständen viele verschiedene Möglichkeiten

der Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche konkreten

baulichen Änderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel zur Folge

haben wird (vgl. VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589 E. 4.2). Die

vorliegend infrage stehenden Mängel sind durchwegs als untergeordnet zu

beurteilen. Sie können ohne Weiteres behoben werden. Die Auflagen betreffend

Fassadengestaltung (Befensterung in Unter- und Attikageschoss sowie Abgrabungen

an Nordostfassade) und auch Gestaltung der Umgebung sind – in Verbindung mit

den dazugehörigen Erwägungen – ausreichend konkretisiert. Es ist keineswegs

unklar, welche Änderungen konkret vorzunehmen sind. Die ästhetischen

Auswirkungen der Mängelbehebung sind abschätzbar, sodass sie eine

gestalterische Beurteilung des Bauvorhabens als Ganzes nicht infrage stellen.

6.5

Der Beschwerdeführer 1

kritisiert schliesslich die Würdigung der Vorinstanzen hinsichtlich des sich

auf seinem Grundstück Kat.-Nr. 12 befindenden Baumbestandes. Die beiden

mächtigen Pinsapo-Tannen auf seinem Grundstück seien für das Erscheinungsbild

äusserst wichtig, was die Baubewilligung bestätige. Dies gelte auch für die

Buchenreihe entlang der Grundstücksgrenze. Es sei nicht nachvollziehbar und

werde von den Vor­instanzen auch nicht ausreichend begründet, weshalb die

Anordnung einer Erhaltung der Bäume unverhältnismässig wäre. Dies stelle

wiederum eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. Ausserdem sei bereits im

Rekursverfahren und auch anlässlich des Augenscheins dargelegt worden, dass

Ersatzbepflanzungen auf dem Baugrundstück gar nicht möglich seien, da das

Untergeschoss der Neubaute bis 4 m an die Nachbarparzelle heranrücke,

sodass kein Platz für das Wurzelwerk einer Ersatzbepflanzung vorhanden sei. Die

Baubewilligung müsse daher um eine geeignete Massnahme zum Schutz der Bäume

ergänzt werden. Was das zivilrechtliche Kapprecht anbelange, so sei die

Rechtsauffassung des Baurekursgerichts falsch. Eine Anordnung gestützt auf

Absatz 3 von § 238 PBG könne unabhängig von der Frage beurteilt

werden, ob dem benachbarten Grundeigentümer ein Kapprecht zustehe oder nicht.

Schliesslich habe der Beschwerdeführer bereits im Rekursverfahren gestützt auf § 239

Abs. 1 PBG Massnahmen zum Schutz der gefährdeten Bäume gefordert. Diese

müssten unabhängig von einem zivilrechtlichen Kapprecht vorgängig mit der

Baubewilligung angeordnet werden.

6.5.1

Vorab ist auf die zutreffende Erwägung des Baurekursgerichts zu verweisen,

wonach der Baumbestand auf dem Grundstück Kat.-Nr. 13 weder unter Schutz

gestellt, noch inventarisiert ist. Ebenfalls liegt das Grundstück nicht in

einem zukünftigen Baumschutzgebiet (Art. 11a BZO-E 2014). Laut Darstellung der

Baubewilligungsbehörde wurden die beiden Nadelbäume von der städtischen

Fachstelle ausserdem auf ihre Schutzwürdigkeit überprüft und als nicht

schutzwürdig befunden. Für eine Verpflichtung, die Bäume im Sinn einer

Unterschutzstellung zu erhalten, fehlt daher eine gesetzliche Grundlage.

6.5.2

Nicht ernsthaft infrage gestellt werden kann ferner die Auffassung der

Baubewilligungsbehörde, dass den Anforderungen von § 238 PBG auch mit

einer angemessenen Ersatzbepflanzung im Sinn von Absatz 3 von § 238

PBG Rechnung getragen werden könnte. Die allenfalls erforderlichen

Ersatzbepflanzungen werden im Umgebungsplan aufzuzeigen sein und sind

Gegenstand der Beurteilung desselben. Indem die Baubewilligungsbehörde vorab

die Erhaltung der vorhandenen Bäume vorsieht und für den Fall, dass diese nicht

erhalten werden können, eine Ersatzbepflanzung vorsieht, trägt sie dem

Grundsatz der Verhältnismässigkeit bereits Rechnung. Zum Schutz der bestehenden

Bäume vor den Auswirkungen der Bauarbeiten hat die Behörde einen

Baustelleninstallationsplan mit Angaben zum Baumschutz verlangt. Eine

weitergehende Verpflichtung des Bauherrn, welche die Baubewilligung als Ganzes

beeinflussen könnte, wie beispielsweise etwa die Einhaltung eines grösseren als

den gesetzlichen Grenzabstands durch das Bauvorhaben, erwiese sich angesichts

des Umstands, dass es sich nicht um schutzwürdige Bäume handelt, zum vornherein

als unverhältnismässig. Dass das Baurekursgericht keine weiteren

Verhältnismässigkeitsüberlegungen vorgenommen hat, ist daher nicht zu

beanstanden und stellt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar.

Schliesslich bietet auch § 239 Abs. 1 PBG keine gesetzliche Grundlage

für weitergehende Auflagen an die Bauherrschaft zum Schutz von nicht unter

Schutz gestellten Bäumen auf Nachbargrundstücken.

Damit steht dem Bauvorhaben im Zusammenhang mit der

Bepflanzung auf dem Nachbargrundstück aus öffentlich-rechtlicher Sicht nichts

im Weg. Allfällige zivilrechtliche Hindernisse werden von den

Beschwerdeführenden nicht konkret geltend gemacht und würden im Übrigen im

Baubewilligungsverfahren auch nicht beurteilt.

7.

7.1

Sowohl der

Beschwerdeführer 1 als auch die Beschwerdeführenden 2 rügen eine

Verletzung der Geschosszahlvorschriften durch das Bauvorhaben. Der Beschwerdeführer 1

beanstandet die von der Baubewilligungsbehörde statuierte, die

Terraingestaltung im Bereich des zweiten, nicht anrechenbaren Untergeschosses

betreffende Auflage. Er macht geltend, es sei willkürlich, diesen Mangel

einfach durch eine entsprechende Terraingestaltung zu korrigieren. Die

Vorinstanz sei an die Baugesuchsunterlagen gebunden und müsse das eingereichte

Projekt nach den dort dargestellten Umständen im Licht der kommunalen und

kantonalen öffentlich-rechtlichen Bestimmungen beurteilen. Die Beschwerdeführenden 2

wenden sich demgegenüber gegen die Annahme der Vorinstanzen, es handle sich um

zwei weder in baulich-funktionaler noch in optischer-architektonischer Hinsicht

eine Einheit bildende, eigenständige Wohnhäuser, sodass die Geschosszahl für

jeden Baukörper separat zu zählen sei.

7.2

Wie

bereits in den vorstehenden Erwägungen unter Ziffer 6.4.4 ausgeführt

wurde, ist die Baubewilligungsbehörde gestützt auf § 321 Abs. 1 PBG

nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, Mängel, welche ohne besondere

Schwierigkeiten behoben werden können, mittels Nebenbestimmung zu korrigieren.

In Übereinstimmung mit der Rekursinstanz ist darauf hinzuweisen, dass das

zweite Untergeschoss im Bereich der Gartensitzplätze im Südwesten des Gebäudes

nur geringfügig mehr als 1,50 m über das gestaltete Terrain in Erscheinung

tritt, was der Beschwerdeführer 1 im Übrigen nicht bestreitet. Es handelt

sich damit um einen kleinen Mangel, welcher ohne Weiteres durch eine

entsprechende Nebenbestimmung zur Korrektur des Verlaufs des gestalteten

Terrains geheilt werden kann. Dies ist nicht zu beanstanden.

7.3

Das

Baurekursgericht verweist im Weiteren auf die Praxis, wonach ein Teil eines

zusammengebauten Gebäudes nur dann zu einem eigenständigen Gebäude werde, wenn

er eine von anderen Teilen des Baukörpers abgegrenzte, separate Grundfläche

aufweise und sich in einem gewissen Masse auch optisch verselbständigt habe.

Andernfalls liege ein als Einheit zu betrachtendes Gebäude vor, bei dem die

Geschosse durchgehend zu zählen seien. Das Bauvorhaben bestehe aus zwei

zusammengebauten Gebäuden, welche in der Mitte über einen gemeinsamen

Erschliessungstrakt verfügten und sich ein durchlaufendes Garagengeschoss

teilten. Die beiden Gebäudekörper bildeten weder in baulich-funktionaler noch

in optisch-architektonischer Hinsicht eine Einheit. Vielmehr handle es sich um

zwei baulich-funktional eigenständige Wohnhäuser mit je zwei 5-Zimmer-Wohnungen,

welche separate, vom jeweils anderen Gebäudetrakt klar abgegrenzte Grundflächen

aufweisen. Auch in optisch-architektonischer Hinsicht setzten sich die beiden

Gebäudetrakte infolge des nicht unerheblichen Höhenversatzes von 1,5 m deutlich

wahrnehmbar voneinander ab. Die Geschosse seien daher für jeden Gebäudetrakt

separat zu zählen, weshalb die gemäss Bauordnung zulässige Geschosszahl ohne

Weiteres eingehalten sei.

Diese Ausführungen sind nicht zu beanstanden. Insbesondere

vermag die gemeinsame Unterniveaugarage am Umstand, dass es sich um zwei in

optisch-architektonischer und baulich-funktionaler Hinsicht eigenständige

Gebäude handelt, nichts zu ändern (vgl. auch VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00107,

E. 4.2.3). Die Geschosszahl ist damit eingehalten.

8.

8.1

Die

Beschwerdeführenden rügen eine Überschreitung der zulässigen Gebäudelänge durch

das Bauvorhaben. Sie verweisen auf Art. 13 BZO, wonach die Gebäudelänge

inkl. besondere Gebäude 25 m nicht überschreiten dürfe. Im Wesentlichen

beanstanden sie die Qualifikation der Unterniveaugarage als besonderes Gebäude.

Es handle sich nicht um eine Anbaute an ein Hauptgebäude, sondern um einen Teil

des Hauptgebäudes, welcher über dessen Grundfläche hinaus- und insbesondere das

gewachsene Terrain auf der gesamten Länge um deutlich mehr als 0,5 m überrage.

Sie betonen im Weiteren den klaren Willen des kommunalen und kantonalen

Gesetzgebers, besondere Gebäude an die Gebäudelänge anzurechnen. Die Vorinstanz

sei zu Unrecht von Art. 13 BZO abgewichen. Dafür seien keine Gründe

ersichtlich. Bei Art. 13 BZO handle es sich um eine Baubeschränkungsnorm

zwecks Einschränkung der Gebäudegrundfläche. Wenn die Vorinstanz die Auffassung

gehabt hätte, die Anwendung von Art. 13 BZO sei im vorliegenden Fall

unverhältnismässig, so hätte sie die Voraussetzungen einer Ausnahmebewilligung

prüfen müssen, welche allerdings auch nicht erfüllt seien.

8.2

Die

Beschwerdeführenden gehen bei Berücksichtigung der Unterniveaugarage von einer

resultierenden Gebäudelänge von 31 m aus. Sie führen nämlich aus, das

durchlaufende Tiefgaragengeschoss bilde einen ca. 31 m langen Besonderen

Gebäudeteil, welcher das gewachsene Terrain auf der gesamten Länge um deutlich

mehr als 0,5 m überrage. Das Tiefgaragengeschoss bilde eine dem

Hauptbaukörper vorgelagerte, künstlich gestaltete Geländeterrasse. Die

Geländestufung erfolge durch eine sichtbare Mauer, die in den Bauplänen als

"Stützmauer" bezeichnet werde. Diese verlaufe in West-Ostrichtung

praktisch quer durch das ganze Grundstück und sei ca. 40 m lang. Die

Mauerhöhe betrage ab gewachsenem Terrain 1 m. Damit entstehe ein

überlanger Gebäuderiegel.

Diese Ausführungen können nur so verstanden werden, dass

die Beschwerdeführenden davon ausgehen, die im Grundrissplan "Erdgeschoss

und Umgebung" bzw. im Grundrissplan "Untergeschoss und Umgebung"

eingezeichnete erste Stützmauer entspreche der Aussenfassade des

Garagengeschosses. Dass dem nicht so ist, ergibt sich aus dem Plan "Grundriss

Garagengeschoss", welchem entnommen werden kann, dass die Südwestfassade

des Garagengeschosses nicht auf der Schnittlinie E-E verläuft, sondern im

Bereich der südwestlichen Gebäudeecke auf einer Länge von 11,50 m um rund

2.

m zurückversetzt ist. Die Gebäudelänge entspricht daher nicht der Länge

der Stützmauer im Erdgeschoss- und Umgebungsplan, sondern ist dem Grundrissplan

des Garagengeschosses zu entnehmen. Wird die Gebäudelänge demnach an der

südwestlichen Aussenmauer der Tiefgarage gemessen, so beträgt sie 26,06 m

(11,50 m plus 14,56 m). Die zulässige Gebäudelänge von 25 m ist

daher nur gerade um 1,06 m überschritten, und dies nur, wenn davon

ausgegangen wird, dass das Garagengeschoss im Bereich der Südwestfassade auf

seiner ganzen Länge um mehr als 50 cm über das gewachsene Terrain hinausragt.

Das Garagengeschoss ragt im Bereich der südwestlichen Gebäudeecke nur gerade um

70.

cm über das gewachsene Terrain, sodass der Mangel durch eine

geringfügige Tieferlegung des Gebäudes um 20 cm behoben werden könnte.

Eine entsprechende Nebenbestimmung wäre für die Beschwerdeführenden

bedeutungslos. Die Rüge würde von vornherein nicht zur Aufhebung der

Baubewilligung führen und ist daher nicht zielführend. Die Frage, ob die

Unterniveaugarage als besonderes Gebäude zu qualifizieren und als solches an

die Gebäudelänge anzurechnen sei oder nicht, kann unter diesen Umständen

offenbleiben.

9.

9.1

Die

Beschwerdeführenden beanstanden im Weiteren die Qualifikation der

Fassadenausbuchtungen an der Nordwest- und Südostfassade als Erker. Sie machen

geltend, der Abstand zwischen dem gestalteten Boden und der Unterkante der

Fassadenausbuchtungen sei optisch nicht erkennbar. Gemäss

verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung sei jedoch gerade der optische Eindruck

massgebend. Nach Auffassung der Beschwerdeführenden können diese Bauteile nicht

in den Genuss des Abstandsprivilegs von § 260 Abs. 3 PBG kommen und

seien gemäss § 256 Abs. 2 PBG an die Überbauungsziffer anzurechnen.

Dies gelte insbesondere bei der Frage der Anrechnung an die Überbauungsziffer,

weil hier nicht die Distanz des Erkers zum gestalteten, sondern zum gewachsenen

Terrain massgebend sei bzw. sein müsse.

9.2

Was den

Begriff "Erker" sowie die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen

anbelangt, so kann vollumfänglich auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz

verwiesen werden. Wie in der Rechtsprechung wiederholt festgehalten wurde, ist

für den massgeblichen optischen Eindruck nicht das gewachsene, sondern das

gestaltete Terrain ausschlaggebend (vgl. VGr, 17. September 2015,

VB.2015.00350, E. 3.2, mit Hinweisen). Nicht massgeblich ist, auf welchem

Geschossniveau der vorspringende Gebäudeteil angebracht ist. Gerade in

Hanglagen bzw. bei Bauten mit freigelegtem anrechenbaren Untergeschoss kann ein

Erker auch auf Erdgeschossniveau angebracht werden.

Unbestritten ist, dass die streitbetroffenen Bauteile mit

ihrer Unterkante vorliegend jeweils in einem Abstand von rund einem Meter vom

gestalteten Boden angebracht sind. Bei direktem Blick auf die betreffenden

Fassaden ist der Bauteil optisch ohne Weiteres als Erker erkennbar. Der

Umstand, dass dieser Abstand vom gestalteten Terrain je nach Standort und

Blickwinkel auf die betroffenen Fassaden besser sichtbar oder teilweise

verdeckt ist, fusst nicht in der baulichen Gestaltung des Gebäudeteils bzw. der

entsprechenden Fassade und ändert an der Qualifikation des Bauteils als Erker

nichts. Die Rüge erweist sich damit als unbegründet. Es liegt klarerweise kein

Verstoss gegen die Vorschrift von § 260 Abs. 3 PBG vor.

Auch die Bestimmung von § 256 Abs. 2 PBG wurde

korrekt angewendet. Bei der Ermittlung der Überbauungsziffer fallen gemäss

dieser Bestimmung oberirdische geschlossene Vorsprünge bis zu einer Tiefe von

1,5 m ausser Ansatz. Offene Vorsprünge wie beispielsweise Balkone und

Vordächer erfahren eine zusätzliche Privilegierung. Sie dürfen bis 2 m über

die Fassade hinausragen. Beiden Arten von Vorsprüngen ist gemeinsam, dass sie

"oberirdisch" sein müssen, was in diesem Zusammenhang gleichbedeutend

ist mit "frei auskragend". Vorsprünge, die bis zum gestalteten

Terrain reichen oder abgestützt sind, sind an die Überbauungsziffer anzurechnen

(vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 761). Die vorliegend streitbetroffenen

Bauteile erfüllen diese Voraussetzungen. Sie sind 1,5 m tief und reichen

nicht bis zum gestalteten Terrain; ausserdem sind sie nicht abgestützt. Das

gewachsene Terrain spielt – entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung – in

diesem Zusammenhang nur dann eine Rolle, wenn zu beurteilen ist, ob ein Bauteil

als unterirdisch im Sinn von § 269 PBG ausser Ansatz fallen könnte. Zu

dieser Frage äusserte sich das Verwaltungsgericht in dem von den

Beschwerdeführenden angeführten Entscheid vom 5. Dezember 2013

(VB.2013.00598, E. 3.3 f.). Im vorliegenden Zusammenhang ist dieser

Entscheid aber nicht einschlägig.

10.

10.1

Der

Beschwerdeführer erhebt im Zusammenhang mit der Anwendung der Bestimmung von

Art. 7a Abs. 2 BZO verschiedene Einwände. Er macht zusammengefasst geltend,

die von der Baubewilligungsbehörde statuierten Auflagen zur Behebung der Mängel

(Überschreitung der Gebäudehöhe sowie der zulässigen Attikageschossfläche)

seien unzulässig. Es handle sich um Mängel, die der Behebung mittels

Nebenbestimmung nicht zugänglich seien. Ausserdem sei das Attikageschoss nicht

als solches erkennbar, was nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung

erforderlich sei.

10.2

Es ist

unbestritten und lässt sich den Planunterlagen entnehmen, dass die hangseitigen

Fassaden der beiden geplanten Häuser mehr als 8,50 m über dem gestalteten

Terrain in Erscheinung treten. Diesen Mangel hat die Baubewilligungsbehörde

durch die Statuierung einer Auflage, die in diesem Bereich vorgesehenen

Abgrabungen zu reduzieren, geheilt. Wie bereits in den vorstehenden Erwägungen

ausgeführt wurde, ist diese Mangelbehebung zulässig und nicht zu beanstanden.

Es handelt sich um einen ohne Weiteres behebbaren Mangel; die Nebenbestimmung

ist ausreichend konkretisiert. Die Rekursinstanz weist ausserdem zu Recht

darauf hin, dass der Terrainverlauf im fraglichen Bereich unter dem Aspekt der

Geschossigkeit des Gebäudes ohnehin angepasst werden muss. Es ist in diesem

Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass das Gebäude die Gebäudehöhe im Sinn von § 280

Abs. 1 PBG, welche sich ab dem gewachsenen Boden bemisst,

unbestrittenermassen einhält. Demgegenüber verlangt Art. 7a Abs. 2

BZO zusätzlich die Einhaltung der Gebäudehöhe von 8,50 m ab dem

gestalteten Terrain (in den Planunterlagen mit NT = neues Terrain bezeichnet).

Dies macht vor dem Hintergrund der nach kommunalem Recht zulässigen, von § 292

PBG abweichenden Möglichkeit der Anordnung des Attikageschosses bündig mit der

hangseitigen Fassade Sinn und steht in keinem Widerspruch zum kantonalen Recht.

10.3

Unbestritten

ist, dass das Attikageschoss die zulässige Geschossfläche überschreitet. Wie

bereits die Baubewilligungsbehörde monierte, erwies sich die Berechnung der

Attikageschossfläche durch die Bauherrschaft als nicht korrekt, da die

überdeckten und seitlich durch Scheiben eingefassten Terrassen

fälschlicherweise nicht an die Bruttogeschossfläche des Attikageschosses

angerechnet wurden. Entsprechend statuierte die Baubewilligungsbehörde eine

entsprechende Nebenbestimmung. Entgegen der Auffassung des

Beschwerdeführers 1 ist zur Behebung dieses Mangels nur eine geringfügige

bauliche Änderung nötig (Weglassen Überdachung der Terrassen und äusseren

Wandscheiben). Weshalb die Fassadengestaltung aufgrund dieser Auflage nicht

mehr beurteilbar sein sollte, ist nicht nachvollziehbar.

10.4

Schliesslich

verweist der Beschwerdeführer 1 auf die verwaltungsgerichtliche

Rechtsprechung, wonach ein Attikageschoss auch als solches erkennbar sein müsse

und rügt, dies sei vorliegend keineswegs der Fall. Das Attikageschoss erscheine

an drei Seiten des Gebäudes wie ein Vollgeschoss.

Es kann vorab auf die in diesem Zusammenhang statuierte

Auflage verwiesen werden, die Gestaltung der Terrassen aus Gründen der

Reduktion der Attikageschossfläche abzuändern (durch Weglassen der

Terrassenüberdachung und der Seitenwände, vgl. vorstehende Erwägungen Ziffer 10.3).

Es liegt auf der Hand, dass diese Korrektur den optischen Eindruck des Attikageschosses

(wenn auch nur geringfügig) verändern wird in Richtung der vom Beschwerdeführer 1

erwünschten optischen Erkennbarkeit als Attikageschoss. Es ist allerdings

darauf hinzuweisen, dass die vom Beschwerdeführer angeführte Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts auf der Vorschrift von § 292 PBG bzw. deren Anwendung

in der Praxis basiert (vgl. VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1).

Die Bestimmung von § 292 PBG gelangt nur zur Anwendung, sofern die Bau-

und Zonenordnung nichts anderes bestimmt. Die Stadt Zürich hat in Art. 7a

BZO eine von § 292 PBG abweichende Vorschrift erlassen und lässt eine vom

kantonalen Recht abweichende Gestaltung der Attikageschosse ausdrücklich zu.

Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu § 292 PBG kann daher für die

Frage der Anwendung von Art. 7a Abs. 2 BZO nicht herangezogen werden.

Die Vorschrift von Art. 7a Abs. 2 BZO, welche in den zwei- und

dreigeschossigen Wohnzonen hangseitig eine fassadenbündige Anordnung des

Attikageschosses zulässt, kann den optischen Eindruck eines Vollgeschosses

verstärken. Dies wurde vom kommunalen Gesetzgeber aber offensichtlich in Kauf

genommen und kann dem Bauvorhaben nicht unter Hinweis auf die Rechtsprechung zu

§ 292 PBG entgegengehalten werden.

11.

11.1

Der Beschwerdeführer 1

beanstandet ferner die Verkehrssicherheit der geplanten Zufahrt zur

Unterniveaugarage über den J-Weg. Ein Abweichen von den Anforderungen der

Verkehrssicherheitsverordnung sei entgegen der Auffassung der Vorinstanzen

nicht gerechtfertigt. Es handle sich beim J-Weg um einen äusserst steilen und schmalen

Weg, welcher als Fuss- und Schulweg rege benutzt werde. Die Ausfahrtssituation

sei unübersichtlich. Die Vorinstanz sei auf den Einwand, dass es sich auch um

einen Schulweg handle, mit keinem Wort eingegangen und habe damit das

rechtliche Gehör des Beschwerdeführers verletzt. Die Rekursinstanz habe ihre

Überprüfungsbefugnis qualifiziert falsch ausgeübt.

11.2

Unbestritten

ist, dass die Ausfahrt vom Baugrundstück in den J-Weg den Anforderungen der

Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VSiV) nicht genügt. Es

kann diesbezüglich auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen

werden. Fraglich ist, ob die Vorinstanz zu Recht von besonderen Verhältnissen

ausgegangen ist, die ein Abweichen von den Anforderungen der Verkehrssicherheitsverordnung

rechtfertigen.

11.3

Zur

Begründung führte das Baurekursgericht im Wesentlichen aus, dass die

Erschliessung des Baugrundstücks über den M-Weg erfolge, welcher im Rahmen des

Quartierplans Nr. 09 eigens zu diesem Zweck ausgebaut worden sei. Der J-Weg

müsse daher nur für wenige Meter befahren werden, wobei von der strittigen

Ausfahrt nur nach Nordosten abgebogen werden müsse. Es handle sich lediglich um

vier neue Wohneinheiten, sodass von einer äusserst beschränkten Anzahl an

Bewohnern und Besuchern auszugehen sei. Es könne daher von einem sehr geringen

Verkehrsaufkommen ausgegangen werden, sodass der verkehrstechnisch heikle

Begegnungsfall nur selten vorkommen werde. Es sei ausserdem angesichts des

Ausbaugrades und des starken Gefälles des J-Wegs mit tiefen Fahrgeschwindigkeiten

zu rechnen.

11.4

Diese

Ausführungen sind nicht zu beanstanden. Zu beurteilen ist im vorliegenden Fall

lediglich ein Überqueren des J-Wegs. Das Baurekursgericht hat sich anlässlich

des Augenscheins ein genaues Bild von den örtlichen Verhältnissen und

insbesondere von den Sichtverhältnissen im Bereich der Zufahrt zum

Baugrundstück gemacht. Die Feststellung, dass angesichts der örtlichen

Verhältnisse von einer tiefen Fahrgeschwindigkeit auszugehen sei, ist nicht zu

beanstanden. Fest steht, dass es sich lediglich um vier Wohneinheiten handelt,

welche durch die strittige Zufahrt vom M-Weg über den J-Weg erschlossen werden.

Es ist daher mit den Vorinstanzen von seltenen kritischen Begegnungsfällen

auszugehen.

Es ist schliesslich darauf hinzuweisen, dass die

strassenmässige Erschliessung des Baugrundstücks über den M-Weg Gegenstand des

rechtskräftigen Quartierplans Nr. 09 "J-Weg" war. Offensichtlich

ging die Planungsbehörde davon aus, dass über den M-Weg eine den gesetzlichen

Anforderungen genügende Zufahrt zum Baugrundstück realisiert werden kann. Der

Bauherrschaft nun die Zufahrt über den M-Weg aus Gründen der Verkehrssicherheit

gänzlich zu verweigern, erschiene unter dem Aspekt des Vertrauensschutzes

fragwürdig. Unerlässlich ist aber die baurechtliche Beurteilung der konkret

geplanten Zufahrtssituation vom Baugrundstück in den J-Weg, welche die

Baubewilligungsbehörde im Baubewilligungsverfahren auch vorgenommen hat.

Auflageweise hat sie die Eigentümerschaft der Grundstücke Kat.-Nrn. 2, 10

und 11 verpflichtet, den Sichtbereich der Ausfahrt dauerhaft freizuhalten.

Zusammenfassend ist die Beurteilung der Verkehrssicherheit

durch die Rekursinstanz nicht zu beanstanden.

12.

12.1

Der Beschwerdeführer 1

befürchtet schliesslich eine Gefährdung seines Grundstücks durch die Ausführung

der Bauarbeiten. Es lägen besondere Verhältnisse vor, da die Hanglage äusserst

steil sei und eine Baugrube über drei volle Geschosse erstellt werden müsse.

Auf dem Grundstück des Beschwerdeführers seien abgesehen von den Bäumen auch

die Stützmauer sowie der Gartenpool gefährdet. Die Baubewilligungsbehörde habe

keinerlei Auflagen zur Sicherheit des benachbarten Grundstücks gemacht. Sie

habe die Sachlage nicht angemessen geprüft. Ob eine Gefährdung ausgeschlossen

werden könne, lasse sich nur gestützt auf ein geologisches Gutachten

beurteilen.

12.2

Wie die

Vorinstanz ausführlich dargelegt hat, wird dem Bauherrn grundsätzlich

zugebilligt, dass er bei der Bauausführung unter Wahrung der gebotenen Sorgfalt

und Einhaltung der anerkannten Regeln der Baukunde vorgeht (vgl. § 239

Abs. 1 PBG). Die Ausführung der Bauarbeiten ist daher grundsätzlich nicht

Gegenstand der Baugesuchsprüfung, sondern untersteht den Vorschriften über die

Kontrolle gemäss §§ 326 ff. PBG. Anders verhält es sich nur dann,

wenn bereits die Baueingabepläne erkennen lassen, dass die geplante Baute nicht

den anerkannten Regeln der Baukunde entspricht oder die geplanten Bauarbeiten

die Umgebung des Baugrundstücks zu gefährden drohen, oder konkrete

Anhaltspunkte vorliegen, die auf eine ganz besondere Gefährdung hindeuten und

nahelegen, vom Bauherrn einen speziellen Nachweis oder bestimmte Vorkehren zu

verlangen (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 690 mit Hinweisen auf die

Rechtsprechung).

12.3

Es ist

dem Baurekursgericht darin beizupflichten, dass im vorliegenden Fall keine

konkreten Anhaltspunkte ersichtlich sind und auch nicht geltend gemacht werden,

welche auf eine Gefährdung schliessen liessen, der bereits im

Baubewilligungsverfahren begegnet werden müsste. Es kann vielmehr davon

ausgegangen werden, dass die Bauausführung unter Einhaltung der anerkannten

Regeln der Baukunde ohne Gefährdung der Nachbargrundstücke erfolgen wird.

Bauvorhaben an Hanglagen sind nichts Aussergewöhnliches und werden in der Regel

ohne Schwierigkeiten bewältigt. Dies gälte sogar bei schwierigen

Baugrundverhältnissen, da die aktuelle Bautechnik auch in diesem Fall

einwandfreie Lösungen gestattet (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, a. a. O.). Dass es sich vorliegend um

schwierigen Baugrund handeln sollte, ist jedoch ohnehin nicht ersichtlich und

wird auch nicht geltend gemacht. Es besteht keine Veranlassung, die

Bauherrschaft zu verpflichten, im Baubewilligungsverfahren ein geologisches

Gutachten zu erstellen.

13.

13.1

Zusammenfassend

ist die Beschwerde der Beschwerdeführenden 3 zwar insoweit begründet, als

das Baurekursgericht diesbezüglich einen Nichteintretensentscheid gefällt hat.

Da sich die gegen den Bauentscheid vorgetragenen Rügen, soweit sie zulässig

sind, allerdings als unbegründet erweisen, bleibt es im Ergebnis bei der

Erfolglosigkeit des Rekurses. Dem ist insofern Rechnung zu tragen, als die

Beschwerde im Sinn der Erwägungen abzuweisen ist. Im Übrigen sind die

Beschwerden vorbehaltlos abzuweisen.

13.2

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Verfahrens dem Beschwerdeführer 1 zu 2/5 und den Beschwerdeführenden 2.1

und 2.2 zu je 1/5 sowie den Beschwerdeführenden 3.1 und 3.2, deren Rügen

nur teilweise zulässig waren, zu je 1/10 aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 VRG). Die Zusprechung einer Parteientschädigung an die

unterliegenden Beschwerdeführenden fällt ausser Betracht. Die

Beschwerdeführenden sind jedoch im gleichen Verhältnis zu einer angemessenen Parteientschädigung

an die Bauherrschaft zu verpflichten (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerdeverfahren VB.2017.00183, VB.2017.00186 und VB.2018.00190 werden

vereinigt.

2.

Die

Beschwerden werden im Sinn der Erwägungen abgewiesen.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 15'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 510.-- Zustellkosten,

Fr. 15'510.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer 1 zu 2/5, den Beschwerdeführenden 2.1

und 2.2 unter solidarischer Haftung zu je 1/5 sowie den Beschwerdeführenden 3.1

und 3.2 unter solidarischer Haftung zu je 1/10 auferlegt.

5.

Der

Beschwerdeführer 1 wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 2'400.-,

die Beschwerdeführenden 2.1. und 2.2, unter solidarischer Haftung, zu

einer Parteientschädigung von je Fr. 1'200.- und die Beschwerdeführenden 3.1

und 3.2, ebenfalls unter solidarischer Haftung, zu einer Parteientschädigung

von je Fr. 600.- an die Beschwerdegegnerin 1 verpflichtet (insgesamt Fr. 6'000.-),

zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung an …