VB.2017.00290

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00290

26. Oktober 2017Deutsch15 min

(URT.2017.19318)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 13. September 2016 hielt die

Baubehörde Meilen fest, dass auf dem im Eigentum von A und B stehenden

Grundstück Kat.-Nr. 01 die Realerfüllung von zwei von fünf

Pflichtparkplätzen als erfüllt gelte. Weiter legte die Baubehörde Meilen für die

fehlenden drei Pflichtabstellplätze eine Ersatzabgabe von insgesamt

Fr. 48'000.- fest.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierten A und B am 17. Oktober 2016 an

das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses trat auf ihr Rechtsmittel mit

Entscheid vom 21. März 2017 nicht ein.

III.

Am 8. Mai 2017 führten A und B Beschwerde beim

Verwaltungsgericht und beantragten, den Entscheid des Baurekursgerichts

aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an das Baurekursgericht

zurückzuweisen. Ausserdem sei ihnen für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine

Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Das Baurekursgericht liess sich am 17. Mai

2017.

mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die Baubehörde

Meilen beantragte am 9. Juni 2017, die Beschwerde unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten von A und B abzuweisen. Hierzu liessen sich A und

B am 3. Juli 2017 vernehmen. Dazu nahm die Baubehörde Meilen am

14.

August 2017 Stellung. Daraufhin reichten A und B am 28. August

2017.

ihre Triplik ein. Die Baubehörde Meilen hielt mit Schreiben vom 11. September

2017.

an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Tritt die Vorinstanz auf einen

Rekurs nicht ein, weil sie eine Prozessvoraussetzung nicht als erfüllt

erachtet, so ist die formell unterlegene rekurrierende Person legitimiert, sich

auf dem Rechtsmittelweg gegen den Nichteintretensentscheid zu wehren (VGr,

20.

Mai 2009, VB.2008.00533, E. 3). Insoweit sind die

Beschwerdeführenden ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert.

2.

2.1

Die

Beschwerdeführenden sind Eigentümer eines Einfamilienhauses auf der Parzelle

Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02 in Meilen. Mit Beschluss der

Baukommission Meilen vom 15. Mai 2001 wurde dem Beschwerdeführer 2

die Bewilligung für den Ausbau des Dachstockes dieses Einfamilienhauses erteilt.

Die Baukommission erwog im genannten Beschluss, dass gemäss Art. 50 BauO

die Baubehörde vor Baubeginn für jeden nicht erstellten Fahrzeugabstellplatz

eine bankübliche Sicherheitsleistung verlange. Im vorliegenden Fall würden

zurzeit fünf Parkplätze fehlen, weshalb eine Bankgarantie von Fr. 30'000.-

zu leisten sei. Entsprechend wurde der Beschwerdeführer 2 in

Dispositiv

Dispositivziffer 1 der Baubewilligung verpflichtet, "der

Baukommission vor Baubeginn eine Bankgarantie über Fr. 30'000.- für die

fünf nicht erstellten Parkplätze einzureichen". Dispositivziffer 2 dieses

Beschlusses besagt, dass im Grundbuch zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 01

eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung mit folgendem Wortlaut

anmerken zu lassen sei: "Auf Anordnung der Baukommission Meilen hin sind

die jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 01 verpflichtet, sich

mit fünf Parkplätzen an einer in nützlicher Entfernung liegenden

Gemeinschaftsparkierungsanlage zu beteiligen. Ist dies innert 15 Jahren,

d. h. bis

15. Mai 2016 nicht möglich, ist für die fünf Parkplätze eine Ersatzabgabe

zu leisten. Hierüber wird in einem späteren Zeitpunkt separat Beschluss

gefasst."

2.2 Am

15. November 2015 teilte die lokale Baubehörde den Beschwerdeführenden

mit, dass die Frist für den Nachweis der fünf fehlenden Pflichtparkplätze in

Kürze ablaufe und gab ihnen Gelegenheit, die entsprechenden Nachweise

einzureichen. Weiter wies sie darauf hin, dass die Ersatzabgabe – nach Ablauf

der Frist – mit einer separaten Verfügung eingefordert werde.

2.3 Mit

Beschluss vom 13. September 2016 hielt die lokale Baubehörde fest, dass

derzeit die Realerfüllung von zwei von fünf Pflichtparkplätzen als erfüllt

gelte (Dispositivziffer I). Die Ersatzabgabe für die mit dem Baurechtsentscheid

vom 15. Mai 2001 festgelegten, aber zwischenzeitlich nicht nachgewiesenen,

fehlenden drei Pflichtparkplätze wurde auf Fr. 48'000.- festgesetzt

(Dispositivziffer III). Die Rechtsmittelbelehrung besagt, dass gegen die

Verfügung innert 30 Tagen schriftlich Einsprache bei der Baubehörde Meilen

erhoben werden könne. Bei einer fristgerechten Einsprache falle die Verfügung

dahin und es werde das Schätzungsverfahren gemäss dem Gesetz betreffend die

Abtretung von Privatrechten eingeleitet (Dispositivziffer V). Auf den

gegen diesen Beschluss beim Baurekursgericht erhobenen Rekurs trat dieses mit

Entscheid vom 21. März 2017 nicht ein.

3.1 § 243

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

bestimmt, dass bei der Neuerstellung von Bauten und Anlagen, bei allgemeinen

baulichen Änderungen, die einen erheblichen Teil der Baute oder Anlage erfassen

oder durch die eine wesentlich andere Nutzung als bisher ermöglicht wird, sowie

bei Nutzungsänderungen, die voraussichtlich wesentlich andere

Verkehrsbedürfnisse schaffen, Abstellplätze im gebotenen Ausmass zu schaffen

sind (sogenannte Pflichtabstellplätze). Die Abstellplätze müssen auf dem

Baugrundstück oder in nützlicher Entfernung davon liegen (§ 244

Abs. 1 PBG). Die Baubehörde kann im baurechtlichen Bewilligungsverfahren

einen Grundeigentümer unter gewissen Umständen dazu verpflichten, sich an einer

entsprechenden Gemeinschaftsanlage zu beteiligen (§ 245 PBG). Ist die

Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage innert nützlicher Frist nicht möglich,

hat der Grundeigentümer, der kraft behördlicher Feststellung keine oder nur

eine herabgesetzte Zahl eigener Abstellplätze schaffen muss oder darf, der

Gemeinde eine angemessene Abgabe zu leisten (§ 246 Abs. 1 PBG).

§ 246 Abs. 4 PBG legt fest, dass "Streitigkeiten über die

Abgabepflicht" im Verfahren nach dem Gesetz betreffend die Abtretung von

Privatrechten vom 30. November 1879 (Abtretungsgesetz, AbtrG) entschieden

werden. Solche Verfahren werden durch die Gemeinde eingeleitet und in erster

Instanz durch die Schätzungskommission als Fachbehörde in einem Klageverfahren

entschieden (§§ 39 ff. AbtrG). Der Entscheid der Schätzungskommission

kann mit Rekurs beim Verwaltungsgericht angefochten werden, wobei die

Bestimmungen über das Beschwerdeverfahren zur Anwendung kommen (§ 46 AbtrG

in Verbindung mit §§ 41 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24. Mai 1959 [VRG]).

3.2 Zwischen

den Parteien ist im Wesentlichen strittig, wie § 246 Abs. 4 PBG

auszulegen ist bzw. welche Streitigkeiten in Abweichung von § 329 PBG

nicht durch das Baurekursgericht, sondern durch die Schätzungskommission zu

entscheiden sind.

3.2.1 Dazu ist zunächst anzumerken, dass die lokale

Baubehörde bei der Beurteilung eines Baugesuchs prüfen muss, ob und allenfalls

wie viele Pflichtabstellplätze durch das Bauvorhaben ausgelöst werden. Daneben

ist die lokale Baubehörde praxisgemäss berechtigt, eine Baubewilligung mit der

Nebenbestimmung zu verknüpfen, wonach sich der Bauherr für die fehlenden

Pflichtparkplätze entweder an einer Gemeinschaftsanlage zu beteiligen hat oder,

falls dies nicht möglich ist, eine Ersatzabgabe zu leisten hat. Solche

Nebenbestimmungen zu Baubewilligungen können gemäss der

verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung mit Rekurs beim Baurekursgericht und

anschliessend mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht angefochten werden.

§ 246 Abs. 4 PBG ändert an dieser Zuständigkeit nichts (VGr, 16. Dezember

1992, VK 91/0009, E. 2.e = BEZ 1993 Nr. 2; VGr, 30. November

1995, VB.95.00114, E. 1. [nicht publiziert] mit

Hinweisen auf VGr, 19. Dezember 1990, VB 89/0226; VGr, 3. April

1992, VB 91/0137 und RB 1981 Nr. 136).

3.2.2 Unbestritten ist sodann, dass bei der

Geltendmachung einer Ersatzabgabe für nicht erstellte Pflichtabstellplätze

§ 246 Abs. 4 PBG zum Zug kommt und der diesbezügliche Entscheid

erstinstanzlich in die Kompetenz der Schätzungskommission fällt. Dabei hat

diese nicht nur über die betragsmässige Festsetzung der Ersatzabgabe zu

entscheiden; vielmehr muss die Schätzungskommission auch überprüfen, ob sich

die im Baubewilligungsverfahren seinerzeit festgesetzte Zahl von

Pflichtparkplätzen aufgrund von Änderungen der rechtlichen oder tatsächlichen

Verhältnisse vermindert hat (VGr, 16. Dezember 1992, VK 91/0009,

E. 2.e = BEZ 1993 Nr. 2; VGr, 30. November 1995, VB.95.00114,

E. 1.; vgl. VGr, 30. Juni 2011, VR.2011.00003,

E. 3.1 [nicht publiziert]). Die Schätzungskommission darf also eine

vorfrageweise Prüfung der Zahl der Abstellplätze, für die eine Ersatzabgabe

gefordert werden kann, vornehmen (VGr, 16. Dezember 1992, VK 91/0009,

E. 2.e = BEZ 1993 Nr. 2). In diesem Zusammenhang muss es der

Schätzungskommission auch möglich sein, zu prüfen, ob die Baubehörde die Zahl

der – beispielsweise durch Beteiligung an einer gemeinschaftlichen

Parkierungsanlage oder durch Miete eines Parkplatzes auf einem Drittgrundstück

– erstellten und damit real erfüllten Pflichtabstellplätze richtig beziffert

hat (vgl. VGr, 30. Juni 2011, VR.2011.00003, E. 2.).

3.2.3

Damit ist ebenfalls gesagt, dass den Beschwerdeführenden nicht gefolgt

werden kann, wenn sie geltend machen, die Forderung nach einer Ersatzabgabe

setze die "in Rechtskraft erwachsene Feststellung der örtlichen Baubehörde"

voraus, dass eine bestimmte Anzahl der erforderlichen Pflichtabstellplätze

nicht real erstellt und auch nicht anderweitig nachgewiesen werden könne. Eine

solches Erfordernis ergibt sich weder aus dem PBG noch aus dem AbtrG noch aus

Art. 49 Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Meilen vom 25. März 1997 und

steht im Widerspruch zur soeben zitierten langjährigen Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts. Es spricht denn auch nichts dagegen, dass die in

§ 246 Abs. 1 PBG erwähnte behördliche Feststellung, dass ein Grundeigentümer

keine oder eine herabgesetzte Zahl eigener Abstellplätze schaffen muss oder

darf und damit ersatzabgabepflichtig wird, mit der Festlegung der Abgabepflicht

geschieht. Vermutungsweise wollte der Gesetzgeber mit der Formulierung vielmehr

darauf hinweisen, dass das Gemeinwesen, und nicht der jeweilige

Grundeigentümer, entscheiden darf, ob ein Grundeigentümer anstelle der

Realerfüllung eine Ersatzabgabe zu leisten hat.

3.2.4

Noch nicht gerichtlich entschieden wurde, ob sich die Zuständigkeitsordnung

anders gestalten würde, wenn die Baubehörde darauf verzichtet, die Zahl der Pflichtabstellplätze

in einer Nebenbestimmung zur Baubewilligung festzulegen und die erstmalige

Festsetzung damit bei der Geltendmachung der Ersatzabgabe erfolgt.

4.1 Das

Baurekursgericht trat auf den Rekurs der Beschwerdeführenden nicht ein, da die

Sache erstinstanzlich durch die Schätzungskommission zu beurteilen sei. So sei

vorliegend die erforderliche Anzahl Pflichtabstellplätze im Rahmen des

seinerzeitigen Baubewilligungsverfahrens materiell bestimmt worden, weshalb die

Abstellplatzzahl zum jetzigen Zeitpunkt vor Baurekursgericht nicht mehr infrage

gestellt werden könne. Ferner ist das Baurekursgericht ebenfalls nicht

zuständig, über Bestand, Umfang und Höhe der strittigen Ersatzforderung zu

befinden.

4.2 Hiergegen

wenden die Beschwerdeführenden zunächst ein, die sich in der Baubewilligung befindende

Erwägung, wonach das Bauvorhaben die Erstellung von fünf Pflichtabstellplätzen

auslöse, sei nicht in Rechtskraft erwachsen, da im Dispositiv nicht hierauf

verwiesen worden sei. Es treffe daher entgegen der Vorinstanz nicht zu, dass im

Beschluss vom 13. September 2016 die Anzahl der Pflichtabstellplätze

lediglich bestätigt worden sei.

4.3 Den

beschwerdeführerischen Ausführungen ist insofern zuzustimmen, als grundsätzlich

nur das Dispositiv eines Entscheides in Rechtskraft erwächst. Die Erwägungen

haben jedoch – auch ohne ausdrücklichen Hinweis – insoweit an der

Rechtskraftwirkung teil, als sie für das Verständnis des Dispositivs

unerlässlich sind (VGr, 5. Mai 2006, VB.2005.00370, E. 7.2.4). Dies

ist vorliegend der Fall: So bestimmt Dispositivziffer 1 der

Baubewilligung, dass "für die fünf nicht erstellten Parkplätze" eine

Bankgarantie zu leisten sei. Bereits damit wurde implizit festgehalten, dass das

Bauvorhaben die Pflicht zur Schaffung von fünf Pflichtabstellplätzen auslöste.

Noch deutlicher wird dies anhand von Dispositivziffer 2 betreffend dem im

Grundbuch anzumerkenden Revers, wonach der jeweilige Grundeigentümer

verpflichtet sei, sich mit fünf Pflichtparkplätzen an einer

Gemeinschaftsparkierungsanlage zu beteiligen oder, soweit dies bis am

15. Mai 2016 nicht möglich sei, "für die fünf Parkplätze eine Ersatzabgabe

zu leisten habe". Somit hat die Baubehörde vorliegend von ihrem Recht

Gebrauch gemacht, in der Baubewilligung die Anzahl der Pflichtabstellplätze

festzulegen und deren Realerfüllung bzw. die Leistung der Ersatzabgabe mit

einer Nebenbestimmung sicherzustellen. Diese Nebenbestimmung ist längst in

Rechtskraft erwachsen, weshalb das Baurekursgericht auf die diesbezüglichen

Vorbringen der Beschwerdeführenden infolge Verspätung zu Recht nicht weiter

einging. Folglich ist die gegen die Nebenbestimmung vorgebrachte (inhaltliche)

Kritik der Beschwerdeführenden auch im Beschwerdeverfahren als verspätet zu

betrachten und damit unbeachtlich.

4.4 Die

Beschwerdeführenden bringen sodann vor, die Baubehörde habe die Anzahl der

Pflichtabstellplätze im Beschluss vom 13. September 2016 nicht bloss

bestätigt, sondern sie habe den veränderten tatsächlichen und rechtlichen

Verhältnissen Rechnung getragen. Sofern sie damit sinngemäss geltend machen,

die Baubehörde habe die nebenbestimmungsweise festgelegte Anzahl

Pflichtabstellplätze in Wiedererwägung gezogen (vgl. VGr, 10. Mai 1994, VB

94/0020 [nicht publiziert]), kann dem ebenfalls nicht gefolgt werden. Die

Baubehörde hat im Beschluss vom 13. September 2016 die Anzahl der

Pflichtabstellplätze zwar nochmals überprüft. Sie kam dann jedoch zum Schluss,

dass die Beschwerdeführenden weiterhin den Nachweis für fünf Pflichtabstellplätze

zu erbringen hätten. Folgerichtig haben diese Erwägungen im Dispositiv daher

keinen Niederschlag gefunden und wurde dort nur die Anzahl der zwischenzeitlich

real erfüllten Pflichtparkplätze (zwei) und die dazugehörige Grundbuch-Anmerkung

festgelegt (Dispositivziffern I und II), sowie die Höhe der Ersatzabgabe

und die Zahlungsfrist bestimmt (Dispositivziffern III und IV).

4.5 Zusammengefasst

ist damit festzuhalten, dass – gleich wie etwa in VB.95.00114 – die Anzahl der

Pflichtabstellplätze bereits in der Baubewilligung festgelegt wurde und mit dem

hier strittigen Beschluss vom 19. September 2016 "bloss" die

Anzahl der real erfüllten Abstellplätze festgehalten und die Höhe der

Ersatzabgabe beziffert wurde. Es sind daher keine Gründe ersichtlich, um von der

bisherigen – oben wiedergegebenen – verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zu

den Zuständigkeiten der Schätzungskommission und des Baurekursgerichts

abzuweichen. Folglich fällt die vorliegende Streitsache in die Zuständigkeit

der Schätzungskommission, wobei dieser die unter E. 3.2.2 genannten

Befugnisse zukommen. Dass die Beschwerdeführenden diese gesetzliche

Kompetenzordnung als nicht sachgerecht erachten, ändert daran nichts.

Es kann damit vorliegend offenbleiben, ob es einen Einfluss

auf die Zuständigkeit der Schätzungskommission hätte, wenn die Baubehörde die

Anzahl der zu erstellenden Pflichtabstellplätze nicht bereits in der

Baubewilligung, sondern erst mit der Geltendmachung der Ersatzabgabe festgelegt

hätte.

5.1 Die

Beschwerdeführenden rügen sodann, dass weder das PBG noch das AbtrG ein

gemeindeinternes Einspracheverfahren vorsehen würden. Gegen die im Dispositiv

gemachten hoheitlichen Festlegungen sei das Rechtsmittel an das

Baurekursgericht daher in jedem Fall gegeben. Bei der kantonalen Schätzungskommission

könne kein Rechtsmittel eingelegt werden. Der Rekurs an das Baurekursgericht

verbleibe als einzig zulässiges und von Bundesrecht wegen vorgeschriebenes

Rechtsmittel gemäss Art. 33 Abs. 2 des

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG). Der Beschluss vom

13. September 2016 sei nichtig. Die frühere Praxis des Baurekursgerichts

auf Rekurse gegen nichtige Entscheide nicht einzutreten, habe das

Verwaltungsgericht als unhaltbar beurteilt. Die Beschwerdeführenden hätten ein

erhebliches praktisches Interesse an der Feststellung des Nichtbestehens der

Verbindlichkeit bzw. an der Beseitigung des Scheins der Verbindlichkeit einer

fehlerhaften Verfügung.

5.2 Wie

bereits die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, handelt es sich bei dem von

der Baubehörde missverständlich als "Beschluss" bezeichneten

Schreiben um eine blosse "Forderungsanzeige", weshalb die Festsetzung

der Ersatzabgabe durch die Gemeinde keine Zahlungsverpflichtung des

Grundeigentümers begründet. Vielmehr obliegt es der Gemeinde, im Bestreitungsfall

die geltend gemachten Ersatzabgaben im Schätzungsverfahren durchzusetzen (vgl.

VGr, 30. November 1995, VB.95.00114, E. 1 ff.). Die

Rechtsmittelbelehrung des angefochtenen "Beschlusses", wonach bei

einer fristgerechten Einsprache der "Beschluss" dahinfalle und ein

Verfahren gemäss AbtrG eingeleitet werde, erweist sich damit als korrekt. Dass

der Grundeigentümer gegen die nicht verpflichtende Forderungsanzeige kein

Rechtsmittel ergreifen kann, ist nicht zu beanstanden.

Ausserdem erscheint es nachvollziehbar und effizient, dass

eine Gemeinde dem Grundeigentümer zunächst die ihrer Ansicht nach bestehende

Forderung anzeigt und nur an die Schätzungskommission gelangt, wenn der

Grundeigentümer den Bestand und/oder die Höhe der Ersatzabgabe bestreitet. Dies

deckt sich auch mit dem Wortlaut von § 246 Abs. 4 PBG, wonach bloss

die Streitigkeiten über die Abgabepflicht von der Schätzungskommission

zu entscheiden sind. Es ist nicht ersichtlich, und wurde von den

Beschwerdeführenden auch nicht dargetan, inwiefern den Beschwerdeführenden aus

diesem Vorgehen ein Nachteil entstehen sollte.

5.3 Auch aus Art. 33

Abs. 2 und 3 RPG können die Beschwerdeführenden nichts zu ihren Gunsten

ableiten, handelt es sich bei der hier im Streit liegenden Regelung der

Pflichtabstellplätze doch nicht um Ausführungsbestimmungen des RPG (vgl. Bernhard

Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar RPG, Bern 2006, Art. 33

N. 19 f., mit zahlreichen Beispielen), welche in den Anwendungsbereich

von Art. 33 Abs. 2 und 3 RPG fallen würden.

5.4 Sofern die

Beschwerdeführenden sinngemäss geltend machen, der "Beschluss" vom

13. September 2016 sei aufgrund der fehlenden Möglichkeit zur

Rekurserhebung beim Baurekursgericht nichtig, kann dem daher nicht gefolgt

werden. Andere Nichtigkeitsgründe werden sodann weder von den

Beschwerdeführenden genannt, noch sind sie sonstwie offensichtlich. Es sei

hierzu auf die zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts verwiesen (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit

§ 70 VRG). Im Übrigen ist das Baurekursgericht – entgegen den

missverständlichen Ausführungen der Beschwerdeführenden auf den Rekurs nicht

deshalb nicht eingetreten, weil es den "Beschluss" als nichtig beurteilte,

sondern weil es sich in der Sache als nicht zuständig erachtete. Dies ist nicht

zu beanstanden. Es besteht damit keine fehlerhafte Verfügung, welche "zur

Beseitigung des Scheins der Verbindlichkeit" aufgehoben werden könnte, wie

dies die Beschwerdeführenden verlangen.

5.5 Sollten

die Beschwerdeführenden mit dem von ihnen angeführten "erheblichen

praktischen Interesse an der Feststellung des Nichtbestehens der

Verbindlichkeit" sinngemäss ein Feststellungsbegehren bezüglich des

Bestandes der Ersatzabgabe gestellt haben, ist hierzu Folgendes festzuhalten:

Da die vorliegende Streitsache erstinstanzlich durch die Schätzungskommission

zu entscheiden ist, ist das Verwaltungsgericht zur materiellen Überprüfung der

Ersatzabgabe mangels Ausschöpfung des korrekten Instanzenzugs sachlich

unzuständig (vgl. Regina Kiener in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegesetz des Kantons Zürich [VRG],

3. A., Zürich etc. 2014, § 41 N. 24). Auf das

Feststellungsbegehren wäre damit ohnehin nicht einzutreten, weshalb

offenbleiben kann, ob dieses genügend begründet und rechtzeitig gestellt wurde.

Zusammenfassend ist das Baurekursgericht zu Recht nicht

auf den beschwerdeführerischen Rekurs eingetreten. Dies führt zur Abweisung der

Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist.

Ausgangsgemäss sind die

Gerichtskosten den Beschwerdeführenden 1 und 2 unter solidarischer Haftung je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu. Jedoch ist der Beschwerdegegnerin

angesichts des ihr entstandenen besonderen Aufwands antragsgemäss eine

angemessene Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 140.-- Zustellkosten,

Fr. 4'140.-- Total der Kosten.

3. Die

Kosten werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 unter solidarischer Haftung

je zur Hälfte auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführenden 1 und 2 werden im gleichen Verhältnis und unter

solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine

Parteientschädigung von Fr. 2'500.- zu bezahlen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …