Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00295

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2017.00295

Urteil

der 1. Kammer

vom 21. September 2017

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

1.1 A,

1.2 B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

1.1 D,

1.2 E,

2. Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte E und D mit

Beschluss vom 25. Oktober 2016 unter Auflagen und Bedingungen die Baubewilligung

für die Erstellung von Anbauten an das bestehende Einfamilienhaus auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Zürich.

Erwägungen

II.

H und I sowie B und A erhoben dagegen mit Eingabe vom 1.

Dezember 2016 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten, den Beschluss der

Bausektion der Stadt Zürich aufzuheben. Am 24. März 2017 wies das Baurekursgericht

den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhoben B und A mit

Eingabe vom 11. Mai 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten,

diesen mit der Auflage zu versehen, der Anbau im Untergeschoss an der

Südostseite so zu verkürzen, dass der Grenzabstand zu ihrem Grundstück

Kat.-Nr. 03 mindestens 5 m betrage. Sodann beantragten sie eine

Parteientschädigung sowie eine entsprechende Anpassung des Kostendispositivs

des vorinstanzlichen Urteils. H und I verzichteten stillschweigend auf die

Anfechtung des Rekursentscheids.

Das Baurekursgericht schloss am 22. Mai 2017 auf

Abweisung der Beschwerde. Am 13. Juni 2017 beantragte die Bausektion die

Beschwerdeabweisung. In ihrer Beschwerdeantwort vom 14. Juni 2017 beantragten E

und D, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei sowie die

Zusprechung einer Parteientschädigung. Eine letzte Eingabe von B und A erfolgte

am 26. Juni 2017.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden

Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)

zuständig. Als Adressaten des angefochtenen Entscheids sind die

Beschwerdeführenden zur Beschwerde legitimiert (§ 49 in Verbindung mit

§ 21 Abs. 1 VRG). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind

ebenfalls erfüllt.

2.

2.1

Das

streitbetroffene Baugrundstück liegt gemäss Zonenplan der Stadt Zürich in der

Wohnzone W2bII. Geplant ist, das bestehende Einfamilienhaus im Unter- und

Erdgeschoss durch zwei Anbauten zu vergrössern.

2.2

Die

Beschwerdeführenden, welche Eigentümer des unmittelbar östlich angrenzenden

Grundstücks (Kat.-Nr. 03) sind, beanstanden das Bauprojekt hinsichtlich

dessen Grenzabstands. Sie sind der Ansicht, der geplante Untergeschossanbau an

der Südostseite halte keinen zureichenden Abstand zu ihrer Grundstücksgrenze

ein.

3.

3.1

Art. 13

der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO)

regelt die für Wohnzonen geltenden Grundmasse und legt in Abs. 1 den

minimalen Grundgrenzabstand für die massgebliche Zone W2bII auf 5 m

fest. Der Grenzabstand wird jedoch Art. 15 BZO zufolge für jedes weggelassene

Vollgeschoss um 1 m bis höchstens auf das kantonale Mindestmass

herabgesetzt, sofern auch die der reduzierten Vollgeschosszahl entsprechende

Gebäudehöhe der jeweiligen Zone gemäss Art. 13 BZO nicht überschritten

wird.

3.2

Das

Baurekursgericht bestätigte in seinem Entscheid die Ansicht der Bausektion,

wonach der eingeschossige Anbau den gemäss Art. 13 Abs. 1 in

Verbindung mit Art. 15 BZO erforderlichen Grenzabstand von 4 m

einhalte, ohne weitere Begründung als zutreffend. Es fügte einzig an, gemäss

Disp.-Ziff. I.1.g der Baubewilligung seien vor Baubeginn die Pläne mit den

definitiven Grenzabständen zur Genehmigung einzureichen, womit die Einhaltung

der erforderlichen Abstände gewährleistet sei. Eine allfällige

Abstandsverletzung könne im Übrigen – soweit aus den Plänen ersichtlich –

höchstens geringfügig sein und stände dem Bauvorhaben nicht entgegen.

3.3

Die

Beschwerdeführenden bringen vor, entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin

und der Vorinstanz sei der privilegierte Grenzabstand gemäss Art. 15 BZO

vorliegend nicht anwendbar. Ihrer Meinung nach wäre der (ordentliche) Grenzabstand

von 5 m gemäss Art. 13 BZO einzuhalten, welcher mit ca. 4,4 m

unterschritten werde.

4.

4.1

In

Art. 15 BZO wird lediglich bezüglich Untergrenze für die Herabsetzung des

Grenzabstandes auf das kantonale Recht verwiesen; ansonsten handelt es sich

dabei um gestützt auf § 49 Abs. 2 lit. b des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung in erster Linie

der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt. Die Frage von dessen Anwendbarkeit

im vorliegenden Fall tangiert das kantonale Recht folglich nicht, womit der

Gemeinde bei der Auslegung und Anwendung dieser Bestimmung insoweit ein

Ermessensspielraum eröffnet wird.

4.1.1

Stellen sich bei der Anwendung kommunalen Rechts Auslegungsfragen, so ist

deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie

als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dürfen

daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw. unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der

Bau(bewilligungs)behörde überprüft werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März

2015, VB.2014.00232, E. 4.3.1). Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung

des Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und

4.

; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, auch zum Folgenden).

Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen

Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit

steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

4.1.2

Ausgangspunkt jeder Auslegung ist der Wortlaut der Bestimmung

(grammatikalisches Element). Ist der Gesetzestext wie vorliegend aus sich

selbst heraus nicht klar verständlich und sind verschiedene Interpretationen

möglich, muss unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente nach seiner

wahren Tragweite gesucht werden. Dafür ist namentlich auf die

Entstehungsgeschichte (historisches Element), auf den Zweck der Norm

(teleologisches Element), auf die ihr zugrundeliegenden Wertungen und auf ihre

Bedeutung im Kontext mit anderen Bestimmungen (systematisches Element)

abzustellen (BGE 139 II 404 E. 4.2). Dabei favorisiert die neuere

bundesgerichtliche Praxis einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es

ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Ordnung zu

unterstellen (BGE 139 II 173 E. 2.1 mit Hinweisen). Die Auslegung ist auf

die sachlich richtige Anwendung der betreffenden Norm (BGE 140 V 8

E. 2.2.1, mit Hinweisen) sowie auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers

und die damit erkennbar getroffenen Wertentscheidungen auszurichten (BGE 128 I

34.

E. 3b).

4.2

Die

Abstandsprivilegierung gemäss Art. 15 BZO sieht für jedes weggelassene

Vollgeschoss eine Reduktion des Grenzabstands um 1 m vor. Vorausgesetzt

ist, dass auch die der reduzierten Vollgeschosszahl entsprechende Gebäudehöhe

der jeweiligen Zone gemäss Art. 13 BZO nicht überschritten wird.

4.2.1

Die Bausektion führt in ihrer Beschwerdeantwort aus, gemäss langjähriger

und konstanter Praxis zu Art. 15 BZO sei ein Geschossabzug auch bei

selbständigen Anbauten zulässig, wobei an die Selbständigkeit von Anbauten

keine überspitzten Anforderungen zu stellen seien. Insbesondere werde nicht verlangt,

dass zwischen Hauptbau und Anbau ein funktionaler Zusammenhang bestehe.

Architektonisch und konstruktiv müsse der Anbau aber als solcher erkennbar

sein, das heisst, dass der Hauptbau bei einem allfälligen Abbruch des Anbaus

ohne grössere Anpassungen weiterbestehen können müsse.

4.2.2

Die Beschwerdeführenden machen dagegen geltend, der Anbau dürfe nicht

losgelöst vom Hauptgebäude betrachtet werden. Da das Hauptgebäude seinerseits

bereits das Maximum von zwei Vollgeschossen aufweise, könne in Bezug auf die

Anbaute nicht von einem "weggelassenen Vollgeschoss" gesprochen

werden. Im Gegenteil sei der geplante Anbau lediglich eingeschossig und

betreffe das Untergeschoss, weshalb sogar von zwei weggelassenen Vollgeschossen

gesprochen werden müsste.

4.3

Art. 15

BZO nennt lediglich Vollgeschosse, welche für eine Privilegierung weggelassen

werden müssen, äussert sich jedoch nicht zu einzelnen Gebäudeteilen. Die

Bestimmung besagt damit weder, dass für einzelne Gebäudeteile, bzw. Anbauten,

welche nicht die maximale Geschosszahl ausnützen, ein privilegierter

Grenzabstand gelten würde, noch schliesst sie dies explizit aus.

4.3.1

Sinn und Zweck einer solchen Vorschrift ist, wie die Bausektion zutreffend

ausführt, eine geringere Geschosszahl beziehungsweise Gebäudehöhe wegen der

unter nachbarlichen, städtebaulichen und wohnhygienischen Gesichtspunkten

kleineren Gesamtmasse durch einen verkürzten Grenzabstand auszugleichen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, Rz. 15.8.7.1, S. 859

mit Hinweis auf VGr, 2. März 1988, VB.1987.00110,

E. 2.b = BEZ 1988 Nr. 36).

Demgegenüber dient der Abstandsbereich dem Schutz der nachbarlichen Interessen

und darf daher nur in engem Rahmen beansprucht werden. So dürfen etwa Besondere

Gebäude, welche nicht Wohn- oder Arbeitszwecken dienen und eine bestimmte Höhe

nicht übersteigen näher an die Grundstücksgrenze herangebaut werden (vgl.

§ 49 Abs. 3 und 270 Abs. 1 PBG). Unterirdische Gebäude, welche

die Nachbarn nicht beeinträchtigen, sind solche sogar vollständig

abstandsbefreit (§ 269 PBG).

4.3.2

Bei Art. 15 BZO handelt es sich, wie gesagt, um kompetenzgemäss

erlassenes Recht (vgl. E. 4.1). Das PBG würde darüber hinaus auch Raum

lassen für eine Privilegierung wie sie die Bausektion praktiziert, doch müsste

dies in der BZO entsprechend geregelt sein. Art. 15 BZO besagt indessen

nicht, dass für einzelne Gebäudeteile, die eine bestimmte Höhe nicht erreichen,

ein geringerer Grenzabstand gilt. Dieser Sinn kann der Bestimmung auch nicht

mittels Auslegung zuerkannt werden. Um den nachbarlichen Interessen gerecht zu

werden, sind sowohl die Gebäudehöhe als auch der Grenzabstand nicht in Bezug

auf einzelne Teile des fraglichen Gebäudes, sondern mit Blick auf das ganze

Gebäude zu bestimmen und muss ein Gebäude die zulässige Gebäudehöhe und den

entsprechenden Grenzabstand einhalten.

4.3.3

Art. 15 BZO erlaubt mit anderen Worten nicht einfach generell für

niedrige Gebäudeteile eine Unterschreitung des ordentlichen Grenzabstands. Es

sollen lediglich diejenigen Gebäude privilegiert werden, welche die

Vollgeschosszahl nicht ausnützen, sofern nicht nur diese, sondern auch die

Gebäudehöhe entsprechend reduziert ist. Die Privilegierung setzt damit voraus,

dass die Bauherrschaft im Gegenzug auf ein Vollgeschoss verzichtet und die

entsprechend geringere Gebäudehöhe in Kauf nimmt. Es ist daher nicht zulässig,

die Gebäudehöhe an der in den Abstandsbereich hineinragenden Fassade zu messen

und dadurch erst eine Beanspruchung des Abstandsbereichs zu rechtfertigen. Von

der in Art. 15 BZO vorgesehenen Möglichkeit kann dementsprechend nur

profitiert werden, wenn gleichzeitig auf eines der gemäss Art. 13 BZO

zulässigen zwei Vollgeschosse beim hinter dem Anbau befindlichen Hauptgebäude verzichtet

wird.

4.3.4

Von diesen Überlegungen hat sich das Verwaltungsgericht bereits bei der

identisch lautenden Bestimmung der BZO Meilen leiten lassen (VGr, 17. April

2014, VB.2014.00071, E. 2.5 f. – bestätigt mit Urteil des

Bundesgerichts vom 20. Januar 2015,1C_293/2014; vgl. auch VGr, 2. März 1988, VB.1987.00110,

E. 2b = BEZ 1988

Nr. 36). Um vorliegend anders zu entscheiden, besteht kein Anlass. Insbesondere

auch deshalb, weil der geplante Anbau zur Wohnnutzung vorgesehen ist, wodurch

die nachbarlichen Interessen stärker tangiert werden als durch Besondere

Gebäude. Aus diesem Grund entsteht auch kein Widerspruch zur

Abstandsprivilegierung von Besonderen Gebäuden. Der projektierte Anbau ist

demzufolge zusammen mit dem bestehenden Gebäude als ein Gebäude zu betrachten,

welches die zulässige Gebäudehöhe und den entsprechenden Grenzabstand einzuhalten

hat. Folglich ist eine Herabsetzung des Grundabstands nach Art. 15 BZO von

5.

m auf 4 m an die Voraussetzung geknüpft, dass das Gebäude die

maximale Geschosszahl nicht ausschöpft und eine entsprechend reduzierte Gebäudehöhe

aufweist.

4.4

Anders als

im Entscheid VB.1987.00110 wurde hier beim rechtskräftig bewilligten

Hauptgebäude die zulässige Geschosszahl mit zwei Vollgeschossen sowie einem

anrechenbaren Untergeschoss vollumfänglich ausgenutzt. Zudem weist die

Südostfassade, an welcher der Anbau realisiert werden soll, ab dem (zum

jetzigen Zeitpunkt) gewachsenen Terrain eine Höhe von 8,95 m auf und liegt

damit gar über der in Art. 13 BZO maximal vorgesehenen Gebäudehöhe von

8,5 m. In solchen Fällen, wo wie vorliegend kein Verzicht auf ein Geschoss

stattgefunden hat und die damit einhergehende herabgesetzte Gebäudehöhe in Kauf

genommen wurde, liegt kein Grund vor, welcher den Ausgleich dieses Nachteils

durch eine Abstandsprivilegierung des Untergeschosses bzw. (neuen) Anbaus daran

rechtfertigen würde. Eine solche würde die nachbarlichen Interessen übermässig

beeinträchtigen. Die Beanspruchung des Abstandsbereichs erweist sich demzufolge

vorliegend als unzulässig.

4.5

Einer

Verkleinerung des Anbaus stehen vorliegend keine besonderen Schwierigkeiten entgegen

und in der damit einhergehenden Verringerung der Tiefe der

Wohnzimmererweiterung ist auch keine wesentliche Projektänderung zu erblicken,

weshalb der Mangel ohne Weiteres mittels einer Nebenbestimmung im Sinn

von § 321 Abs. 1 PBG geheilt werden kann (vgl. dazu VGr,

4.

April 2012, VB.2011.00589, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). Die Baubewilligung vom 25. Oktober 2016 ist demzufolge mit einer Nebenbestimmung zu ergänzen,

wonach der Anbau im Untergeschoss an der Südostseite so zu verkürzen ist,

dass der ordentliche Grenzabstand zum Grundstück Kat.-Nr. 03 mindestens

5.

m beträgt. Die entsprechenden Pläne sind der

Baubehörde vor Baubeginn zur Bewilligung einzureichen. Dies führt zur

Gutheissung der Beschwerde.

5.

5.1

Bei diesem

Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdegegnerschaft kostenpflichtig

(§ 13 Abs. 2 VRG), wobei die Kosten anteilsmässig der

Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zu 1/4, unter solidarischer Haftung für die

Hälfte, und der Beschwerdegegnerin 2 zur Hälfte aufzuerlegen sind. Sodann

ist die private Beschwerdegegnerschaft je hälftig, unter solidarischer Haftung

für den Gesamtbetrag, zu verpflichten, den Beschwerdeführenden eine Parteientschädigung

zu entrichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Als angemessen erscheint

ein Betrag von insgesamt Fr. 2'500.-. Praxisgemäss trifft die

Beschwerdegegnerin 2 als Gemeinwesen in der vorliegenden Konstellation

keine Entschädigungspflicht.

5.2

Die

Kostenverteilung für das Rekursverfahren ist dem nunmehrigen Ergebnis

anzupassen und Dispositiv-Ziffer II des Entscheids des Baurekursgerichts

vom 24. März 2017 dementsprechend bezüglich der Parteien des

Beschwerdeverfahrens abzuändern: Da die Beschwerdeführenden im Rekursverfahren

nun teilweise obsiegen, sind ihnen die Rekurskosten (insgesamt Fr. 4'650.-)

nur noch zu je 1/8, unter solidarischer Haftung für 1/4, aufzuerlegen. 1/4 der

Rekurskosten ist sodann der nun teilweise unterliegenden Beschwerdegegnerschaft

aufzuerlegen, nämlich zu je 1/16, unter solidarischer Haftung für 1/8, der

Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 sowie zu 1/8 der Beschwerdegegnerin 2. Die

Kostenauflage an die Rekurrierenden H und I (im Umfang von insgesamt 1/2) blieb

unangefochten, weshalb diese ihre Gültigkeit behält.

Dies gilt ebenfalls hinsichtlich der im Rekursverfahren

zulasten der Rekurrierenden H und I verfügten Umtriebsentschädigung von

insgesamt Fr. 850.- an die private Beschwerdegegnerschaft. Hingegen ist

beim nunmehrigen Ergebnis, wo die Parteien des Beschwerdeverfahrens im

Rekursverfahren je nur teilweise als obsiegend erscheinen, auf die Zusprechung

einer Umtriebsentschädigung zwischen ihnen zu verzichten. In Abänderung von

Dispositiv

Dispositiv-Ziff. III des Entscheids des Baurekursgerichts vom 24. März

2017 ist deshalb die der privaten Beschwerdegegnerschaft zulasten der Beschwerdeführenden

zugesprochene Parteientschädigung aufzuheben.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird gutgeheissen.

Disp.-Ziff. I

des Beschlusses der Baubehörde Zürich vom

25. Oktober 2016 wird mit folgender

vor Baubeginn zu erfüllenden Auflage

ergänzt:

"Der

Anbau im Untergeschoss an der Südostseite ist so zu verkürzen, dass der

Grenzabstand zum Grundstück Kat.-Nr. 03 mindestens 5 m beträgt. Die

entsprechenden Pläne sind der Baubehörde vor Baubeginn zur Bewilligung

einzureichen."

In Abänderung von

Dispositiv-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 24. März

2017 bezüglich der Parteien des Beschwerdeverfahrens werden die Kosten des

Rekursverfahrens (insgesamt Fr. 4'650.-) neu zu je 1/8, unter

solidarischer Haftung für 1/4 den Beschwerdeführenden 1 und 2, zu je 1/16,

unter solidarischer Haftung für 1/8, der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2

sowie zu 1/8 der Beschwerdegegnerin 2 auferlegt.

In Abänderung von

Dispositiv-Ziff. III des Entscheids des Baurekursgerichts vom

24. März 2017 wird die der privaten Beschwerdegegnerschaft zulasten der

Beschwerdeführenden zugesprochene Parteientschädigung aufgehoben.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 3'150.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden je zu einem Viertel der solidarisch haftenden

Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 sowie zur Hälfte der

Beschwerdegegnerin 2 auferlegt.

4. Die

private Beschwerdegegnerschaft wird je hälftig, unter solidarischer Haftung für

den Gesamtbetrag, verpflichtet, den Beschwerdeführenden eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.- zu entrichten, zahlbar

innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …