Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00308

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2017.00308

Urteil

der 1. Kammer

vom 18. Januar 2018

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Regina Meier.

In Sachen

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1.1. C,

1.2. D,

beide vertreten durch

RA E,

2. F,

3. G,

4. H,

2–4 vertreten durch

RA I,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Planungs- und Baukommission Thalwil, vertreten durch RA J,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

I.

Die Planungs- und Baukommission Thalwil erteilte der A AG

mit Beschluss vom 27. Februar 2014 die Bewilligung für den Bau eines

Mehrfamilienhauses mit 32 Wohnungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse 02

und 03 in Thalwil.

II.

Dagegen rekurrierten D und C am 7. April 2014 an das

Baurekursgericht. Gleichentags erhoben auch F, G und H Rekurs beim

Baurekursgericht. Dieses hiess die Rekurse mit Entscheid vom 22. März 2016

gut und hob den Beschluss der Planungs- und Baukommission Thalwil auf.

III.

A. Gegen

diesen Entscheid gelangte die A AG mit Beschwerde vom 28. April 2016

an das Verwaltungsgericht. Dieses hiess die Beschwerde am 15. September

2016 teilweise gut und wies die Sache mangels ausreichender Entscheidbegründung

an das Baurekursgericht zurück.

B. Mit

Entscheid vom 18. April 2017 hiess das Baurekursgericht die Rekurse

wiederum gut und hob die von der Planungs- und Baukommission Thalwil erteilte

Baubewilligung auf; die Gerichtsgebühr wurde auf Fr. 16'000.- festgelegt.

C. Gegen

dieses Urteil führte die A AG am 18. Mai 2017 erneut Beschwerde an

das Verwaltungsgericht. Sie beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben

und die kommunale Baubewilligung vollumfänglich zu bestätigen, unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Unabhängig vom

Ausgang des Beschwerdeverfahrens seien die Rekurskosten auf Fr. 8'600.- zu

reduzieren.

Das Baurekursgericht beantragte am 14. Juni 2017,

die Beschwerde abzuweisen. F, G und H liessen sich am 22. Juni 2017 mit

dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin, vernehmen. D und C

ersuchten am 28. Juni 2017 um Beschwerdeabweisung. Die Planungs- und

Baukommission Thalwil hingegen beantragte am 20. Juni 2017 die Gutheissung

der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegnerschaft. Die A AG hielt in ihrer Replik vom 10. Juli

2017 an ihren Anträgen fest. Am 30. August 2017 erfolgte eine weitere

Eingabe von D und C.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1 Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

1.2 Die

Beschwerdeführerin beantragt einen Augenschein. Ein solcher wäre dann geboten,

wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar wären und anzunehmen wäre, die

Parteien

vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches

zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (VGr, 21. Dezember

2011, VB.2011.00608, E. 2.2; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,

Zürich etc. 2014, § 7 N. 79). Die Vorinstanz hat bereits einen

Augenschein durchgeführt und diesen mittels Protokoll und Fotografien gut

Sachverhalt

dokumentiert. Damit und zusammen mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend

erstellt; auf einen Augenschein ist zu verzichten.

2.

2.1 Die

Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Parzellen Kat.-Nrn. 01, 04 und 05,

welche in der Wohnzone W3 liegen. Auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 steht das

in den 1950er-Jahren errichtete Mehrfamilienhaus K-Strasse 02/03. Das

Grundstück Kat.-Nr. 04 ist unbebaut. Auf dem Grundstück 05 stehen die

beiden Mehrfamilienhäuser K-Strasse 06/07/08 und 12/11. Die Grundstücke

Kat.-Nr. 01, 04 und 05 grenzen an die Parzellen Kat.-Nrn. 09–16 an.

Diese Parzellen sind mit den Reihenhäusern L-Weg 11–15 überstellt, welche

nicht der Beschwerdeführerin gehören. Die vorerwähnten vier länglichen Gebäude K-Strasse 02/03,

06/07/08, 12/11 sowie L-Weg 11–15 sind rechtwinklig zueinander angeordnet.

Auf diese Weise bilden sie einen innenhofartigen Bereich, der teilweise als

Pflanzgarten genutzt wird.

2.2 Die

Beschwerdeführerin plant, das bestehende Mehrfamilienhaus K-Strasse 02/03

abzubrechen und durch einen Neubau mit 32 Wohnungen zu ersetzen. Um

anstelle der in der Zone W3 regulär erlaubten drei Vollgeschosse deren fünf

bauen zu können, soll das Projekt gestützt auf die Arealüberbauungsvorschriften

verwirklicht werden.

3.

3.1 Arealüberbauungen

im Sinn von §§ 69–73 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975 (PBG) sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten in der

kommunalen Bauordnung festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen

Baueingabe (§ 69 PBG). Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen

in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und

der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen (vgl. § 72 Abs. 1

PBG).

Die Bau- und Zonenordnung von Thalwil vom 7. November

2012/16. Oktober 2013 (BZO) macht von dieser Möglichkeit Gebrauch: Gemäss

Art. 21 BZO sind Arealüberbauungen in allen Wohnzonen und

Wohn-/Gewerbezonen zulässig (Abs. 1). Die Mindestarealfläche muss dabei

4'000 m2 betragen (Abs. 2). Art. 22 sieht für Arealüberbauungen

verschiedene Erleichterungen vor, namentlich eine Erhöhung der Geschosszahl,

keine Beschränkung der Gebäudelänge sowie unter bestimmten Voraussetzungen einen

Ausnützungszuschlag. In diesem Sinn dürfen gemäss Art. 3 Abs. 1 BZO bei

Arealüberbauungen in der Wohnzone W3 zwei zusätzliche Vollgeschosse errichtet

werden.

3.2 Im

Gegenzug – als Ausgleich für die erheblichen Privilegierungen nach § 72 Abs. 1

PBG, welche sich vorliegend in den genannten BZO-Bestimmungen verwirklicht

haben – stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die

Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für

die Regelbauweise deutlich hinausgehen. Nach letzterer Bestimmung sind Bauten,

Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu

gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Als lex

specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darüberhinausgehend, dass Bauten

und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig

ausgestattet und ausgerüstet sein müssen. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind

bei der Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum

Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung

und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und

Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und

Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.

3.3 § 71 Abs. 1

PBG eröffnet den Verwaltungsbehörden einen Entscheidungsspielraum, welcher

durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in einer nicht

abschliessenden Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt

werden (vgl. zum Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht,

5. Auflage 2011, S. 134). Mit andern Worten ist die Frage, ob eine

besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG

genannten und allfälligen weiteren Kriterien zu beurteilen. Nach dem

massgebenden gesetzgeberischen Konzept werden somit die bei Arealüberbauungen

gewährten substanziellen Privilegierungen bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1

PBG (insb. Geschosszahl; Gebäudehöhe; Ausnützung) durch die Vorgaben von § 71

PBG (insb. besonders gute Gestaltung; Beziehung zum Ortsbild sowie zur

baulichen und landschaftlichen Umgebung) kompensiert (BGr, 10. August 2016,

1C_313/2015,1C_317/2015, E. 4.1).

4.

4.1 Im ersten

Rechtsgang hatte die Vorinstanz die Voraussetzungen für eine Arealüberbauung

mit folgender Begründung verneint: Das dreigeschossige Mehrfamilienhaus K-Strasse 02/03

aus den 1950er-Jahren weise keine besonderen Qualitäten auf. Entsprechend könne

es abgebrochen und durch den strittigen Neubau ersetzt werden. Demgegenüber

bildeten die um den Pflanzgarten angeordneten Gebäude K-Strasse 06/07/08

und 12/11 sowie L-Weg 11–15 ein einheitliches Kleinquartier. Trotz der

Betonung des Ensembles würden nur zwei der drei zugehörigen baulichen Elemente,

nämlich die Gebäude K-Strasse 06/07/08 und 12/11, sowie der Garten, nicht

aber die Gebäude L-Weg 11–15 in die Arealüberbauung integriert. Dadurch

werde das Ensemble gleichsam amputiert. Aufgrund der Bedeutung des Gebäudes L-Weg 11–15

für die Gesamtwirkung müsse indessen vorliegend das Ensemble mit dem

Arealüberbauungsperimeter deckungsgleich sein. Da das Projekt diese Voraussetzungen

nicht erfülle, sei ein Bauen gestützt auf die Arealbauvorschriften unzulässig.

Im Rückweisungsentscheid vom 15. September 2016 gelangte

das Verwaltungsgericht diesbezüglich zum Ergebnis, dass denkmalpflegerische

Anliegen keine Pflicht zur Ausdehnung des Arealperimeters begründen können und

dass eine für die Arealüberbauung ausreichende Fläche vorhanden sei. Die in den

Arealperimeter einbezogenen drei Grundstücke wiesen eine Fläche von insgesamt

7'234 m2 auf (2'423 m2 + 860 m2

+ 3'951 m2). Mit dieser Ausdehnung übersteige der vorliegende

Perimeter die nach Art. 21 Abs. 2 BZO vorgeschriebene Mindestfläche.

4.2 Hinsichtlich

der gestalterischen Beurteilung hatte der ursprüngliche Entscheid des

Baurekursgerichts ausgeführt, die geplante Wohnbaute müsse mit ihrem Bauvolumen

von rund 17'000 m3 als monumental bezeichnet werden. Fast zwei

Fünftel der anrechenbaren Geschossflächen bzw. zwei der fünf anrechenbaren

Geschosse würden erst aufgrund von Ausnützungsübertragungen auf dem

eigentlichen Baugrundstück realisierbar. Der Baukörper mit Attikageschoss sei

zwar für sich gesehen gut gestaltet und gegliedert; auch sei er im Grundsatz

treffend auf das Ensemble abgestimmt. Sodann befänden sich im näheren Umfeld

ausschliesslich grössere zwei- bis dreigeschossige Wohnbauten unter

Satteldächern. Gleichwohl ergebe sich eine Dominanz, die sich auch mit dem

allgegenwärtigen Credo der Verdichtung nicht rechtfertigen lasse. Als Folge von

Unterschutzstellungen von Gebäuden sei es vielfach unumgänglich, dass die

zulässige Ausnützung nicht vollständig konsumiert oder auf benachbarte

Grundstücke übertragen werden könne.

Diese Begründung war für das Verwaltungsgericht nicht

nachvollziehbar. Die Vorinstanz hätte detaillierter begründen müssen, weshalb

sie trotz des vorliegenden Berichts einer Fachjury von einem zu grossen

Kontrast ausgeht. Hierfür hätte sie auf die einzelnen in § 71 Abs. 1 f. PBG

genannten ästhetischen Beurteilungskriterien eingehen müssen. Angesichts der

ungenügenden Begründung wies das Verwaltungsgericht die Sache mit Urteil vom 16. September

2017 an das Baurekursgericht zurück.

4.3

4.3.1

Im angefochtenen Entscheid des zweiten Rechtsgangs betonte das Baurekursgericht

die vorliegende Besonderheit, dass bereits bestehende Bauten in die

Arealüberbauung einbezogen werden. Bei einer solchen Arealüberbauung, die neu

und alt kombiniere, sei ein ganz besonderes Augenmerk auf die Gestaltung zu

legen. Zudem sei vorliegend eine besondere Rücksichtnahme auf die umliegenden

Denkmalschutzobjekte gemäss § 238 Abs. 2 PBG notwendig.

4.3.2

Die Detailgestaltung des grossen modernen Baukörpers bezeichnet das Baurekursgericht

nach wie vor und zu Recht als gelungen.

Nach Auffassung des

Baurekursgerichts ergibt sich allerdings ein enormer baulicher Kontrast,

vorwiegend als Folge der geplanten Höhe mit sechs anrechenbaren Geschossen. Die

geplante Baute mit einem Volumen von rund 17'000 m3 müsse als

monumental bezeichnet werden. Sodann entstehe eine für die Umgebung völlig

atypische Solitärbaute auf einer leichten Kuppe, was deren Höhenwirkung noch

verstärke. Damit entstehe nicht nur ein Kontrast zwischen der Neubaute und der

Umgebung, sondern auch innerhalb der Arealüberbauung selbst. Sodann befänden

sich im weiten Umfeld der streitbetroffenen Baute mit Attikageschoss keine

weiteren Gebäude mit Flachdach. Nördlich und südlich lägen Schutzobjekte mit

ausgeprägten Schrägdächern und im Umfeld weitere Wohnbauten mit Satteldächern.

Die Dimension des geplanten Neubaus stehe damit in krassem Gegensatz zur

baulichen Umgebung. Eine besonders gute Beziehung zum baulichen Umfeld werde

durch die einzige und dominante Baute nicht gewährleistet.

4.3.3

Mit diesen Ausführungen hat das Baurekursgericht ausreichend begründet,

weshalb es die für eine Arealüberbauung erforderlichen Voraussetzungen als

nicht erfüllt erachtet. Insoweit hat es die im ersten Rechtsgang fehlende

Begründung nachgeholt. Zwar setzt sich der angefochtene Entscheid nicht im

Einzelnen mit den Berichten der Fachjury auseinander, macht aber ausreichend

klar, unter welchen Aspekten er dem geplanten Neubau eine besonders gute

Gestaltung im Sinn von § 71 PBG abspricht.

4.4 In seinem

Bericht vom 17. Dezember 2012 beurteilte das Fachgremium die zweidimensionale

Darstellung als überzeugend; es werde mit dem Neubau ein prägnanter Abschluss

des grosszügigen Innenhofs geschaffen. In der dreidimensionalen Darstellung

überzeuge die subtile Staffelung des Gebäudes; die gegebene Topografie werde

berücksichtigt. Allerdings wurde in der Beurteilung darauf hingewiesen, dass

die seinerzeit geplanten beiden Attikaaufbauten einerseits zu einer überhöhten

Strenge führten und dadurch anderseits das gesamte Gebäudevolumen

überproportional gross wirke. Des Weiteren wirke das Fassadenbild von der

Nordseite (entlang der M-Strasse) etwas streng und die Umgebungsgestaltung

überzeuge weniger. Entsprechend empfahl das Beurteilungsgremium Projektanpassungen

(S. 2). Im Nachbeurteilungsbericht vom 20. März 2013 schilderte das

Gremium, dass das neu strukturierte Attikageschoss – von der K- und der M-Strasse

aus gesehen – bestechend sei. Es verwies dazu auf eine neue asymmetrische

Staffelung der einzelnen Volumina in den oberen Geschossen, welche auch die

topografische Situation (Hanglage) sehr gut aufnehme. Die beiden turmartigen

Aufbauten würden somit von dieser städtebaulich prägnanten Stelle aus sehr

feingliedrig wirken; der Neubau passe sich gut in die bestehenden Bauten der Umgebung

ein. Positiv würdigte das Gremium weiter die neu gegliederte Nordfassade sowie

die Änderungen am Neubau aus Sicht der K-Strasse. Empfohlen wurde eine

Verbesserung der Umgebungsgestaltung nach Westen und Norden im Sinn einer hohen

Qualität in den Zwischenräumen zwischen dem Neubau und den nachbarschaftlichen

Bestandesbauten (S. 3).

4.5 Der Jurybericht

stützt seine Empfehlung damit wesentlich auf den gelungenen architektonischen

Ausdruck. Dies reicht aber für eine besonders gute Gestaltung im Sinn von § 71

Abs. 1 PBG nicht aus. Vielmehr muss auch die Beziehung des Projekts zum

Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung überzeugen (§ 71

Abs. 2 PBG).

Die feingliedrigere Fassadengestaltung auf der Nordseite oder

die nun strukturiertere Gestaltung des Attikageschosses ändern nichts

Entscheidendes an der volumen- und höhenmässigen Dominanz des Gebäudes im

Vergleich zu seiner unmittelbaren Umgebung:

4.5.1

Angesichts seiner Höhe, seines Volumens und seiner Lage ist keine relevante

Beziehung zu den nördlich gelegenen Umgebungsbauten ersichtlich. Wenn im Rahmen

einer Arealüberbauung höhergeschossige Gebäude zugelassen werden, so ist die

Bezugnahme auf die Umgebung insbesondere bei den am Arealrand liegenden

Gebäuden relevant. Unmittelbar nördlich der geplanten Baute folgen das Flarzhaus

am N-Weg 11–14 sowie nordöstlich weitere Liegenschaften an der M-Strasse;

diese Gebäude werden von der geplanten Baute weit überragt. Insoweit fehlt die

vom Baurekursgericht vermisste Eingliederung und Rücksichtnahme durchaus.

4.5.2

Ähnliches gilt für die Beziehung des Gebäudes zum bestehenden, teilweise

denkmalgeschützten Ensemble mit dem hofartigen Innenraum. Angesichts der

Stellung des Gebäudes ist es zwar leicht als Teil der Hofumrandung erkennbar.

Aufgrund der Höhe des Gebäudes ist indes auch mit Bezug auf die bestehenden

"Hofbauten" keinerlei Gewinn zu erkennen. Die beiden angrenzenden

Seitengebäude werden weit überragt. Die Bezugnahme zum bestehenden Ensemble

hält sich damit in engen Grenzen, zumal das geplante Gebäude im Gegensatz zu

den bestehenden über ein Flachdach mit Attikageschoss verfügt. Hinzu kommt,

dass sich die Neubaute bezüglich einer gemeinsamen Innenhofnutzung mehr ab- als

zuwendet; die Hauseingänge sind nordseitig vorgesehen; in Richtung Innenhof

bestehen dem Erdgeschoss vorgelagerte Loggien. Entgegen der Baubewilligung ist

nicht ersichtlich, dass die bestehende Gartenstruktur bewusst fortgeführt

würde. Das langgezogene Gebäude O-Strasse 10–03 und das stirnseitige

Gebäude K-Strasse 06–08 verfügen über Hauseingänge via

"Hofseite". Die kleinere Liegenschaft K-Strasse 12 und 11 ist

zwar zugangsmässig über die Strassenseite erschlossen; soweit den Wohnungen im

Erdgeschoss überhaupt private Bereiche vorgelagert sind, weisen sie indes nur

eine geringe Tiefe auf. Von der vorherrschenden Zugangskonzeption über den

Innenhof und der damit einhergehenden öffentlichen Hofnutzung hebt sich die Gestaltung

der geplanten Baute damit deutlich ab. Die Neubaute samt Umschwung wirkt mehr

als Solitärbaute denn als Teil des bestehenden Ensembles.

4.6 Insgesamt

hat die Vorinstanz das Vorliegen einer besonders guten Gestaltung als

Voraussetzung für die Bewilligung einer Arealüberbauung trotz der gelungenen

architektonischen Detailkonzeption des Gebäudes als solchem zu Recht verneint.

Die Beziehung zur näheren Umgebung überzeugt aus den genannten Gründen, die im

Jurybericht keine gebührende Berücksichtigung gefunden haben, nicht.

Fehlt es somit an der erforderlichen besonders guten

Gestaltung, so ist der Frage, ob das Gebäude im Sinn von § 71 Abs. 1

PBG zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet ist, nicht weiter nachzugehen;

diese Anforderungen bestehen kumulativ zum Erfordernis der besonders guten

Gestaltung.

4.7 Schliesslich

ändert am Ergebnis auch nichts, dass die Vorinstanz zu unpräzis ausführte, es

finde sich im Umfeld der streitbetroffenen Baute weit und breit kein einziges

Gebäude mit Flachdach. Diesbezüglich weist die Beschwerdeführerin zwar zu Recht

darauf hin, dass in der weiteren Umgebung durchaus Flachdachbauten bestehen.

Diese Gebäude fallen allerdings bei der Beurteilung der Beziehung zur unmittelbaren

baulichen Umgebung nicht ins Gewicht. Massgeblich bleibt in diesem Zusammenhang

vielmehr, dass weder die übrigen Gebäude der Arealüberbauung noch die weiteren

angrenzenden Gebäude Flachdächer aufweisen.

4.8 Zusammenfassend

erweist sich die geplante Baute mangels einer besonders guten Gestaltung als

nicht bewilligungsfähig. Es ist nicht ersichtlich, dass das Baurekursgericht im

angefochtenen Entscheid seine Kognition bzw. die Gemeindeautonomie verletzt

hätte (vgl. dazu VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4). Die

Aufhebung der Baubewilligung erweist sich demnach als rechtmässig. Dies führt

zur Abweisung der Beschwerde im Hauptpunkt.

5.

Zusätzlich rügt die Beschwerdeführerin die Festsetzung der

vorinstanzlichen Gerichtsgebühr auf Fr. 16'000.-; es sei eine

Gerichtsgebühr von höchstens Fr. 8'000.- zu rechtfertigen.

Gemäss der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom

(GebV VGr; LS 175.252) beträgt die Gerichtsgebühr bei Verfahren ohne bestimmbaren

Streitwert in der Regel Fr. 1'000.- bis Fr. 50'000.-. Dieser Rahmen

ist auch für das Rekursverfahren massgebend (§ 1 GebV VGr). Gemäss § 2

GebV VGr bemisst sich die Gebühr innerhalb dieses Rahmens nach dem Zeitaufwand

des Gerichts, der Schwierigkeit des Falles und dem tatsächlichen

Streitinteresse.

Die mutmasslichen Baukosten belaufen sich gemäss Baugesuch

auf knapp Fr. 10 Mio. Das Streitinteresse erweist sich damit als gross.

Anderseits war der Zeitaufwand – abgesehen vom Augenschein – eher unterdurchschnittlich,

hat das Baurekursgericht doch einzig über die Rügen bezüglich der Gestaltung

befinden müssen. Die Schwierigkeit des Falles ist als durchschnittlich zu

qualifizieren. Angesichts dieser Parameter erweist sich die im ersten

Verfahrensgang auf Fr. 15'000.- und damit im unteren Drittel des massgeblichen

Gebührenrahmens festgesetzte Gerichtsgebühr als rechtskonform. Hingegen ist in

der Tat kein plausibler Grund ersichtlich, um die Gebühr im zweiten Rechtsgang,

bei dem keine neuen oder anderen Rügen zu beurteilen waren, über dieses Mass

hinaufzusetzen. Insoweit erweist sich die durch das Baurekursgericht neu

festgesetzte Gebühr als rechtswidrig und ist sie in Anwendung von § 63 VRG

durch das Verwaltungsgericht auf Fr. 15'000.- zu korrigieren.

Dies führt in diesem Nebenpunkt zu einer teilweisen

Gutheissung der Beschwerde.

6.

Bei diesem Prozessausgang, bei dem die Beschwerde

lediglich in einem Nebenpunkt geringfügig Erfolg hat, rechtfertigt es sich, die

Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten,

welche am Verfahren teilnahm und die Gutheissung der Beschwerde beantragte, je

zu Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a

Abs. 2 VRG).

Die Beschwerdeführerin ist überdies zur Entrichtung einer

Parteientschädigung an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17

Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 4'000.-,

nämlich Fr. 2'000.- an die Beschwerdegegnerschaft 1 sowie Fr. 2'000.-

an die Beschwerdegegnerschaft 2–4. Die lokale Baubehörde trifft in der

vorliegenden Konstellation, wo sich auf beiden Seiten private Parteien

gegenüberstehen, praxisgemäss keine Entschädigungspflicht (VGr, 27. März

2013, VB.2012.00571, E. 11; 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. In

teilweiser Gutheissung der Beschwerde und Abänderung von Dispositiv-Ziffer III

des Rekursentscheids vom 18. April 2017 wird die Gerichtsgebühr für das

Rekursverfahren auf Fr. 15'000.- festgesetzt.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

Erwägungen

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 13'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 240.-- Zustellkosten,

Fr. 13'240.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten je zur

Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1 sowie

der Beschwerdegegnerschaft 2–4 eine Parteientschädigung von je Fr. 2'000.-

(insgesamt Fr. 4'000.-) zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …