VB.2017.00337

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00337

31. August 2017Deutsch13 min

(URT.2017.19182)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 19. September 2016 erteilte der

Gemeinderat Richterswil der A AG unter Bedingungen und Auflagen die

Baubewilligung für den Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 01 D-Strasse 02 in Richterswil.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierte die A AG am 26. Oktober 2016

an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte, Dispositivziffer

2.8

, zweites Lemma (betreffend Einhaltung der Gebäudehöhe an den nordseitigen

Kopfbauten) aufzuheben und die baurechtliche Bewilligung auch insoweit zu

erteilen. Am 9. Januar 2017 gab der Gemeinderat Richterswil einem in

diesem Zusammenhang erhobenen Wiedererwägungsgesuch der A AG nicht statt.

Schliesslich wies das Baurekursgericht das gegen den Beschluss vom 19. September

2016.

erhobene Rechtsmittel mit Entscheid vom 18. April 2017 ab.

III.

Am 26. Mai 2017 führte die A AG Beschwerde beim

Verwaltungsgericht und beantragte, den Entscheid des Baurekursgerichts sowie

Dispositiv

Dispositivziffer 2.8., zweites Lemma

(Gebäudehöhe) des Beschlusses vom 19. September 2016 aufzuheben und die

Baubewilligung auch insoweit zu erteilen. Der Gemeinderat Richterswil sei zu

verpflichten, die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens zu tragen und der

A AG für beide Verfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen. Der

Gemeinderat Richterswil beantragte am 22. Juni 2017, die Beschwerde unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zulasten der A AG abzuweisen. Das

Baurekursgericht liess sich am 26. Juni 2017 mit dem Schluss auf Abweisung

der Beschwerde vernehmen. Die A AG verzichtete in der Folge

stillschweigend auf eine Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.1 Die

Beschwerdeführerin beabsichtigt, auf dem in der Wohnzone W2 gelegenen

Grundstück Kat.-Nr. 01 fünf im Wesentlichen gleich gestaltete

Mehrfamilienhäuser (Häuser A bis E) zu erstellen. Geplant sind Gebäude mit zwei

Vollgeschossen sowie einem Attikageschoss über einem Flachdach. Die

Mehrfamilienhäuser verfügen über einen T-förmigen Grundriss, wobei die Fassade

an der Unterseite der Vertikalen ("T-Unterseite") über sämtliche Stockwerke hinweg etwa mittig

gestaffelt ist. Der Versatz beträgt bei allen Häusern 1,7 m. Der dadurch

an der T-Unterseite gebildete "Vorsprung" ist Teil einer dort

geplanten Loggia. Gemäss der nicht zu beanstandenden übereinstimmenden Auffassung

der Parteien verlaufen die hypothetischen Trauffassaden beim hier

interessierenden Gebäudeteil – also der "T-Vertikalen" – entlang den

Nordwest- bzw. Südostfassaden. Somit bildet die Nordostfassade die

hypothetische Giebelfassade bzw. Stirnseite.

Die lokale Baubehörde erwog in ihrer Baubewilligung, die

Gebäude würden bei den (richtig:) nordseitigen Kopfbauten die zulässige

Gebäudehöhe überschreiten, weshalb vor Baubeginn angepasste Pläne zur

Bewilligung einzureichen seien. Vor Verwaltungsgericht strittig ist einzig die

Rechtmässigkeit dieser Nebenbestimmung.

1.2 Die

geplanten Mehrfamilienhäuser lassen sich in zwei Gruppen aufteilen, welche von

ihrer Grösse und Ausrichtung her in den hier interessierenden Punkten jeweils

identisch sind; die Häuser A und D einerseits sowie die Häuser B, C und E

andererseits. Die beiden Gebäudegruppen unterscheiden sich zum einen dadurch,

dass die streitbetroffene Fassade bei den Häusern A und D die Nordwestfassade

(gemäss Plänen die "Fassade West") und bei den Häusern B, C und E die

Südostfassade (gemäss Plänen die "Fassade Ost") ist. Zum anderen ist

die betreffende Trauffassade bei den Häusern A und D ohne den zurückversetzten

Fassadenteil 15,48 m lang; bei den Häusern B, C und E hingegen

17,98 m. Der Klarheit halber wird bei den nachfolgenden Erwägungen

zunächst ausschliesslich auf das Haus A Bezug genommen.

2.1 Gemäss

§ 292 lit. b des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden

Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes

Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, d. h. jene Profillinie, die unter 45 ° an die

Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der

dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung

mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42 E. c, auch zum Folgenden). Diese

Regel greift bei Attikageschossen indessen nur gegenüber der hypothetischen

Traufseite des betreffenden Gebäudes; "giebelseitig" (stirnseitig)

darf das Attikageschoss – wie ein Dachgeschoss unter einem Schrägdach – mit der

Fassade des Vollgeschosses bündig sein. Bauteile (Dachaufbauten), welche

traufseitig die erwähnte Dachprofillinie durchstossen, sind nach Massgabe von

§ 292 PBG zulässig, d. h.

sie dürfen bei Flachdächern insgesamt nicht breiter sein als ein Drittel der

betreffenden Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG). Derartige

Dachaufbauten dürfen bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden

Vollgeschosses vorstossen, d. h.

mit der betreffenden Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im

Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung; VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481,

E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22). Auch ist es nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zulässig, solche Dachaufbauten seitlich

bis an die Stirnseite der Baute, d. h. an die Gebäudeecken der betreffenden Traufseiten, zu

rücken, sofern das Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den Eindruck

eines Vollgeschosses vermittelt (VGr, 6. November 2014,

VB.2014.00206, E. 4.1).

2.2 Bei

§ 292 PBG handelt es sich um eine Ästhetiknorm, welche bezweckt, dass Dach

und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander

abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen überdimensionierte, dem

Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden (VGr,

6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Ein Ziel von § 292 PBG

ist es, die Dachgestaltung ruhigzuhalten, weshalb die Drittelsregel jeweils auf

der betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als in diesem Sinn massgebende

Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche bzw.

welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (vgl. VGr, 10. Mai

2000, VB.2000.00068 = BEZ 2000 Nr. 39; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs-

und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 959 ff.). Eine

solche optische Einheit kann auch dann noch gegeben sein, wenn zwei

Fassadenelemente schiefwinklig aneinanderstossen oder die Fassade seitlich

gegliedert ist (vgl. VGr, 29. Oktober 2008, VB.2008.00286, E. 5.2).

Letztlich ist eine Einzelfallbeurteilung vorzunehmen. Nicht entscheidend ist,

ob die massgebliche Fassade bzw. der massgebliche Abschnitt eine funktionelle

Einheit bildet (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 959 ff.).

3.1 Der

Beschwerdegegner hielt in seiner Baubewilligung fest, die zulässige Gebäudehöhe

werde bei allen fünf Häusern beim viergeschossig in Erscheinung tretenden

(richtig:) nordseitigen Kopfbau nicht eingehalten. Das zulässige Mass sei

jeweils im Fassadenversatz des um 1,7 m vorstehenden Gebäudeteils um bis

zu 3,11 m überschritten. Entsprechend seien vor Baubeginn angepasste Pläne

zur Bewilligung einzureichen.

3.2 Die

Vorinstanz führte hierzu aus, dass als "massgebende Fassadenlänge"

diejenigen Fassadenteile anzusehen seien, die als zur fraglichen Dachfläche

zugehörig erscheinen bzw. mit dieser eine optische Einheit bilden. Hierbei

könne die Fassade gradlinig verlaufen oder auch kleinere Rücksprünge aufweisen.

Entscheidend seien – mit Blick auf die ästhetische Motivation der Regelung –

letztlich die konkreten Verhältnisse im Einzelfall. Im vorliegenden Fall würde

sich die Fassade wegen des offensichtlich nicht geringfügigen Rücksprungs von

8,37 m auf einer Länge von 1,7 m in zwei Abschnitte gliedern mit

jeweils eigenen, für die Drittelsregel massgebenden Fassadenlängen

(15,48 m und 1,7 m bei den Häusern A und D und bzw. 17,98 m und

1,7 m bei den Häusern B, C und E). Sowohl von Norden als auch von Osten

her betrachtet, würden die durch den Rücksprung gebildeten "hinteren"

Baukörper als eigenständig und nicht den an den längeren, weiter vorne

liegenden Trauffassaden anzusetzenden Dachflächen zugehörig erscheinen. Im

Bereich des Rücksprungs werde das an der rückversetzten Fassade anzusetzende

hypothetische Schrägdachprofil durch das Attikageschoss auf der ganzen Läge von

1,7 m durchstossen, womit die Drittelsregel verletzt werde.

3.3 Die

Beschwerdeführerin wendet hiergegen ein, die Ablesbarkeit des Dachgeschosses

werde durch den Rücksprung in keiner Weise beeinträchtigt. Zudem würde eine

Dachaufbaute mit einer Breite von 0,57 m (1,7 m x 1/3) zu einem

absurden Erscheinungsbild führen. Bei gestaffelten Fassaden mit einheitlich

gestaltetem Baukörper sei für die Berechnung des Drittels die Gesamtfassade

massgeblich. Bei einer solchen Berechnung sei das Drittelsmass vorliegend

eingehalten. Der Baukörper stelle entgegen der Vorinstanz aufgrund seiner

einheitlichen Gestaltung ein Ganzes dar, zu dem auch der 1,7 m tiefe Rück-

bzw. Vorsprung gehöre.

3.4 Damit ist

vorliegend strittig, worin die massgebende Fassade gemäss § 292 PBG

besteht bzw. ob die Drittelsregel jeweils auf den einzelnen Fassadenabschnitten

einzuhalten ist. Einig sind sich die Vorinstanz und die Beschwerdeführerin

hingegen darüber, dass das hypothetische Dachprofil für die Beurteilung der

streitgegenständlichen Loggia an der zurückversetzten und 1,7 m langen

Fassade und nicht an der imaginären Verlängerung der – von Nordwesten her

gesehen – davor liegenden, 15,48 m langen Fassade anzusetzen ist. Mithin

werden an der streitgegenständlichen nordwestseitigen Traufseite damit zwei

voneinander unabhängige hypothetische Dachprofile gebildet. Dies ist

nachvollziehbar und nicht zu beanstanden.

3.5 Bei der

Anwendung von § 292 PBG ist stets eine Einzelfallbeurteilung vorzunehmen.

Entgegen dem Beschwerdegegner besagt die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung

gerade nicht, dass bei gestaffelten Fassaden die Drittelsregel immer auf

den einzelnen Abschnitten einzuhalten ist (vgl. VGr, 29. Oktober 2008,

VB.2008.00286, E. 5.2). Auch führt – entgegen der Vorinstanz – allein die

Tatsache, dass die Trauffassade um 8,37 m zurückspringt, nicht automatisch

dazu, dass sich die Fassade in zwei Abschnitte gliedert. Vorliegend gilt es

insbesondere zu beachten, dass dieser 8,37 m lange "Rücksprung"

nur 1,7 m breit ist und daher optisch nicht sehr stark ins Gewicht fällt. Weiter

trifft es ebenfalls nicht zu, dass die Annahme von zwei hypothetischen

Dachprofilen dazu führt, dass das zulässige Drittel zwingend beim

jeweiligen (hypothetischen) Dachprofil einzuhalten ist. Vielmehr muss auch bei

gestaffelten Fassaden mit mehreren hypothetischen Dachprofilen im Einzelfall untersucht

werden, ob die verschiedenen Fassadenabschnitte zusammen eine

optisch-architektonische Einheit bilden oder nicht. Die Vorinstanz hat das

Vorliegen einer solchen Einheit mit dem Argument verneint, wonach "von

Norden und Osten her der hintere Baukörper als eigenständig erscheine".

Dies überzeugt nicht. Zum einen weist die Loggia die gleiche Gestaltung wie das

restliche Attikageschoss auf. Blickt man von Westen bzw. Nordwesten auf das

Gebäude fällt ausserdem stark ins Gewicht, dass die 1,7 m lange

zurückversetzte Fassade an dieser Stelle nahtlos in einen rechts davon

liegenden, 3,34 m langen Fassadenabschnitt übergeht. Somit ist der von der

Vorinstanz für die Anwendung der Drittelsregel als massgebend bezeichnete

1,7 m lange Fassadenabschnitt optisch gar nicht erkennbar. Sodann ist zu

beachten, dass der oben beschriebene 3,34 m lange Fassadenteil die

Rückwand der davor liegenden, 3,34 m breiten und 8,37 m langen

Dachterrasse bildet, welche bis zur Trauffassade reicht. Aufgrund dieser

baulichen Verbindung wird auch der zurückversetzte Fassadenabschnitt optisch

als zur Dachterrasse zugehörig wahrgenommen und tritt damit nicht als

eigenständiger Baukörper in Erscheinung. Schliesslich ist für die Bestimmung

der massgebenden Fassadenlänge – entgegen der Vorinstanz – nicht entscheidend,

ob die Loggia von Nordosten her betrachtet als eigenständiger Baukörper

erscheint, kann doch die optische Einheit der Trauffassade nicht anhand der

Gestaltung der Stirnseite beurteilt werden. Insgesamt erweist sich die von der

Vorinstanz vorgenommene Unterteilung der Fassade in zwei massgebende

Fassadenabschnitte aus optischer Sicht damit als nicht nachvollziehbar.

3.6 Gegen eine

Unterteilung in zwei massgebende Fassadenabschnitte spricht weiter, dass die

Anwendung der Bestimmung von § 292 PBG nicht losgelöst von den übrigen

rechtlichen Anforderungen an eine Baute erfolgen darf, sondern sich im

gesetzlichen Kontext zu bewegen hat. Die Anwendung von § 292 PBG darf

nicht dazu führen, dass die gesetzlichen Anforderungen an die Gestaltung nicht

mehr optimal erfüllt werden können bzw. darf nicht zu einer diesbezüglichen

Verschlechterung führen (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.5).

Nach Auffassung des Baurekursgerichts wäre auf beiden Fassadenabschnitten eine

separate Dachaufbaute zulässig, welche jeweils auf einem Drittel der Länge des

betreffenden Fassadenabschnitts bis zur darunterliegenden Vollgeschossfassade

bündig erstellt werden könnte. Dies würde zweifelsohne zu einer unerwünschten

Zerstückelung des Dachgeschosses und damit zu einer Verschlechterung der

optischen Erscheinung des Gebäudes führen.

3.7 Sodann ist

anzumerken, dass das Attikageschoss auch mit der geplanten – fassadenbündigen

und seitlich bis an die Stirnseite gebauten – Loggia noch als Dachgeschoss

erkennbar ist. So zeichnet sich die Nordwestfassade des Attikageschosses

insbesondere durch – für Dachgeschosse typische – grosszügige Dachterrassen

aus. Dass das Gebäude an der Nordostfassade viergeschossig in Erscheinung

tritt, wie der Beschwerdegegner in seiner Baubewilligung ausführt, ändert daran

nichts, sind Attikageschosse an der Stirnseite doch optisch häufig nicht von

Vollgeschossen unterscheidbar (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206,

E. 4.4).

3.8 Zusammenfassend

ist festzuhalten, dass die strittigen Trauffassaden trotz ihrer Staffelung als

optisch-architektonische Einheit wahrgenommen werden und für die Berechnung des zulässigen Drittels folglich jeweils

die gesamte Fassadenlänge als massgebend zu erachten ist. Die

vorinstanzliche Anwendung von § 292 PBG erweist sich damit als

rechtsverletzend; die Auffassung steht namentlich unter Berücksichtigung der

ästhetischen Aspekte im Widerspruch zu Sinn und Zweck dieser Bestimmung. Zu

prüfen bleibt nun, ob die geplanten Gebäude § 292 PBG sowie die zulässige

Gebäudehöhe einhalten und damit auch diesbezüglich bewilligungsfähig sind.

3.9 Bei den

Häusern A und D beträgt die massgebende Gesamtfassadenlänge 17,18 m. Die

beiden die hypothetischen Dachprofile durchstossenden Dachaufbauten – die

Loggia sowie der Raum Küche/Essen/Wohnen – sind insgesamt 5,66 m lang.

Damit ist die Drittelsregel eingehalten. Dasselbe gilt für die Häuser B, C und

E, bei denen die Gesamtfassadenlänge 19,68 m beträgt und die

dachprofildurchstossenden Dachaufbauten insgesamt 6,58 m lang sind. Die

Attikageschosse sind somit als Dachgeschosse zu qualifizieren. Dies ist

wiederum für die Berechnung der Gebäudehöhe relevant, da für die Gebäudehöhe bei Flachdächern die Schnittlinie

zwischen der traufseitigen Fassade und der Dachfläche des obersten

Vollgeschosses massgebend ist (VGr, 11. März

2009, VB.2008.00435, E. 2.2.1). Folglich sind die Attikageschosse,

welche bei den Kopfbauten jeweils 3,15 m hoch sind, bei der Bestimmung der

Gebäudehöhe ausser Acht zu lassen, womit die zulässige Gebäudehöhe von

7,5 m (Art. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil vom 2.

und 4. Oktober 1984) auch bei den nordostseitigen Fassaden eingehalten

wird.

Demnach ist die Beschwerde gutzuheissen und Dispositivziffer

2.8., zweites Lemma des Beschlusses des Gemeinderats Richterswil vom 19. September

2016 ist aufzuheben.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekurs- und

Beschwerdeverfahrens dem nun auch im Rekursverfahren nahezu vollständig

unterliegenden Beschwerdegegner aufzuerlegen.

Er ist überdies zu verpflichten, der Beschwerdeführerin für das Rekurs- und

Beschwerdeverfahren je eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen

(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1

sowie § 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen

und Dispositivziffer 2.8., zweites Lemma des

Beschlusses des Gemeinderats Richterswil vom 19. September 2016

aufgehoben.

Abänderung von Dispositivziffern II und III des Entscheides des Baurekursgerichts

vom 18. April 2017 werden die Kosten des Rekursverfahrens (total

Fr. 2'560.-) dem Beschwerdegegner auferlegt. Weiter wird dieser

verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Rekursverfahren eine

Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen.

2. Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten

betragen:

Fr. 80.-- Zustellkosten,

Fr. 4'080.-- Total der Kosten.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem

Beschwerdegegner auferlegt.

Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin

für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu

bezahlen.

Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

Mitteilung an …