VB.2017.00338

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00338

16. November 2017Deutsch14 min

(URT.2017.19377)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Der Gemeinderat Maschwanden verweigerte der A AG mit

Beschluss vom 6. September 2016 die Erteilung einer Baubewilligung für den

Abbruch des Mehrzweckbauernhauses und den Neubau von drei Mehrfamilienhäusern auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der B-Strasse in Maschwanden. Gleichzeitig

eröffnete er die im koordinierten Verfahren ergangene Verfügung der

Baudirektion des Kantons Zürich Nr. 2 vom 18. August 2016.

Erwägungen

II.

Dagegen erhob die A AG mit Eingabe vom 20. Oktober

2016.

Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte, den Beschluss aufzuheben

und die baurechtlichen Bewilligungen für das Bauvorhaben zu erteilen, eventuell

unter Nebenbestimmungen. Am 18. April 2017 wies das Baurekursgericht den

Rekurs ab.

III.

Mit Eingabe vom 26. Mai 2017 erhob die A AG dagegen

Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, die angefochtenen

Entscheide aufzuheben und die nachgesuchten baurechtlichen Bewilligungen zu

erteilen, eventuell die Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanz

zurückzuweisen. Sodann verlangte sie für beide Rechtsmittelverfahren eine

angemessene Parteientschädigung.

Das Baurekursgericht schloss am 13. Juni 2017 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Am 23. Juni 2017 erfolgte

eine Noveneingabe durch die A AG zusammen mit dem Antrag, die örtliche

Baubehörde sei aufzufordern, die baurechtlichen Bewilligungen und die

bewilligten Baugesuchspläne betreffend das Bauvorhaben an der B-Strasse 03/04

in Maschwanden (Kat.-Nr. 05) zu edieren und ihr Gelegenheit zu geben, dazu

Stellung zu nehmen. Die Bausektion nahm am 28. Juni 2017 Stellung und

wandte sich darin gegen die Beschwerde. Gleichentags beantragte der Gemeinderat

Maschwanden in seiner Beschwerdeantwort, die Beschwerde abzuweisen sowie die

Zusprechung einer Parteientschädigung. Mit Eingabe vom 6. Juli 2017 nahm der

Gemeinderat Maschwanden Stellung zur Noveneingabe und beantragte die Abweisung

der Verfahrensanträge. Am 28. August 2017 nahm die A AG zu letzterer

Stellung und hielt an den gestellten Anträgen fest. Der Gemeinderat Maschwanden

verzichtete mit Eingabe vom 11. September 2017 auf eine weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das mit einem

Mehrzweckbauernhaus (Vers.-Nr. 06) überstellte Baugrundstück

Kat.-Nr. 01 an der B-Strasse liegt gemäss der geltenden Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Maschwanden vom 2. Juni 2003 (BZO) in der

Kernzone am südwestlichen Siedlungsrand von Maschwanden im Ortsteil C. Es

befindet sich innerhalb der jeweiligen Perimeter des kantonalen Inventars der

schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung und des Bundesinventars der

schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS). Gegen

Norden grenzt das Grundstück an die B-Strasse und gegen Westen an einen

Feldweg. Auf dem südöstlichen Nachbargrundstück (Kat.-Nr. 08) befindet

sich ein Bauernhof mit einem als Schutzobjekt eingestuften Riegelhaus, einer

Scheune sowie kleineren Wirtschaftsbauten.

1.2

Die

Beschwerdeführerin beabsichtigt, das bestehende Mehrzweckbauernhaus abzubrechen

und drei Mehrfamilienhäuser (Haus A, B und C) mit insgesamt

34.

Wohnungen sowie einer gemeinsamen Unterniveaugarage zu erstellen. Die

drei Mehrfamilienhäuser sollen je zwei Voll- und Dachgeschosse sowie ein

Schrägdach aufweisen. Haus B, welches das bestehende Haus ersetzt, soll

parallel zur B-Strasse zu stehen kommen, während Haus A giebelseitig zur B-Strasse

geplant ist. Ein kleineres Haus C soll sich im südöstlichen Bereich des

Grundstücks befinden und westlich davon ein oberirdischer Besucherparkplatz mit

insgesamt 17 Abstellplätzen. Die Zufahrt zur Tiefgarage mit

51.

Plätzen soll über eine Rampe zwischen den Häusern A und B

erfolgen.

1.3

Strittig

ist, ob gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG eine Herabsetzung des nach der

Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens verlangt werden kann und ob das

Bauprojekt den erhöhten gestalterischen Anforderungen von § 238

Abs. 2 PBG genügt. In diesem Zusammenhang ist sodann die Dach-, die

Fassaden und die Umgebungsgestaltung gemäss Art. 7 Abs. 6,

Art. 8 Abs. 1 und Art. 9 Abs. 1 BZO Gegenstand des

Beschwerdeverfahrens.

2.

2.1

Wie die Vorinstanz zum Rechtlichen zutreffend

und unwidersprochen erwogen hat (E. 4.1 f.), sind Bauten, Anlagen und

Umschwung gemäss § 238 Abs. 1 PBG für sich und in ihrem Zusammenhang

mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren

einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird. Nach der Rechtsprechung gelten in Kernzonen, welche gemäss

§ 50 Abs. 1 PBG schutzwürdige Ortsbilder umfassen, die in ihrer

Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen, die erhöhten Gestaltungsanforderungen

von § 238 Abs. 2 PBG (VGr, 23. April 2009, VB.2008.00552, E. 4.2

mit weiteren Hinweisen). Gemäss § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des

Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Demnach müssen sich Bauten, welche sich in unmittelbarer Umgebung von

Schutzobjekten befinden, nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen.

2.2

Nach

ständiger Rechtsprechung kann in Ausnahmefällen gestützt auf § 238 PBG ein

Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens

verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar

und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen

gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum

Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität der

bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichts gewichtet das Legalitätsprinzip stark, weshalb

die Anwendung einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen darf,

dass generell – etwa für ein ganzes Quartier – die Zonenordnung ausser Kraft

gesetzt würde. Nur ein krasses Missverhältnis der Proportionen oder die

Rücksicht auf ein Schutzobjekt kann die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens

verbieten (zum Ganzen: VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 4.1;

23.

Januar 2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1 mit weiteren Hinweisen; BGE

115.

Ia 370 E. 5; RB 1990 Nr. 78).

3.

3.1

Das

Baurekursgericht hielt vorab zu Recht fest, dass dem Gutachten der Natur- und

Heimatschutzkommission vom 27. April 2016 grosses Gewicht beizumessen sei.

Auf die diesbezüglichen zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz kann

vollumfänglich verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28

Abs. 1 Satz 2 VRG). Vorab verwiesen werden kann sodann auf die

weiteren baurekursgerichtlichen Ausführungen zur Volumenreduktion, welche nicht

zu beanstanden sind. Eine fehlerhafte Tatsachenfeststellung durch die

Vorinstanz ist entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerin nicht

ersichtlich. In tatsächlicher Hinsicht können sich die Erwägungen neben den am

Augenschein gewonnenen Eindrücken auch auf die Akten abstützen. Daraus lässt

sich als Erstes erkennen, dass das in direkter Nachbarschaft befindliche

Schutzobjekt samt den dazugehörigen Ökonomiebauten prägend auf die unmittelbare

Umgebung des Baugrundstücks auswirkt. Die Bauten beeinflussen das Bild nicht nur

vom südlichen Dorfrand aus betrachtet, sondern aufgrund ihrer – von den beiden

Ökonomiebauten unbeeinträchtigten – freien Stellung mit grossem Umschwung auch

an der B-Strasse.

3.2

Für die

Beurteilung massgebend ist sodann nicht allein die Situation an der B-Strasse,

sondern die (inventarisierte) Umgebung des Baugrundstücks insgesamt. So stellte

das Baurekursgericht zu Recht nicht nur auf die unmittelbar anstossenden

Grundstücke ab, sondern bezog in seinen Erwägungen auch die weitere Umgebung mit

ein (vgl. RB 1990 Nr. 78). Es führte gestützt auf die Akten sowie die

Fotodokumentation des Augenscheins und im Einklang mit der Baudirektion zutreffend

aus, dass die weitere Umgebung aus überwiegend locker aufgereihten Bauern- und

Einfamilienhäusern mit grosszügigen Zwischenbereichen bestehe. Diese

Beschreibung des landschaftlichen und baulichen Umfelds durch die Vorinstanzen

ist umfassend dokumentiert und nachvollziehbar; es kann insgesamt von einer

zurückhaltenden Ausnützung gesprochen werden. Ferner trifft es zu, dass sich

bereits aus der Inventarisierung als eines der besterhaltenen ländlichen

Ortsbilder der Region im ISOS und dem dort formulierten Erhaltungsziel

bezüglich Substanz, Anordnung und Gestaltung der Bauten eine besondere Qualität

der baulichen Umgebung ergibt. So werden etwa die Bauten auf den unmittelbar

östlich angrenzenden Grundstücken im kantonalen Inventar als prägend bezeichnet

und befindet sich das bauliche Umfeld entlang der B-Strasse in einem als

"Baugruppen mit speziellen Merkmalen" bezeichneten Bereich. Daran

ändert nichts, dass sich in der Nachbarschaft auch Einfamilienhäuser jüngeren

Baujahrs befinden. Schliesslich werden gemäss Inventar die Grünbereiche und

Gärten hervorgehoben, ist das Gebiet westlich des Baugrundstücks als wichtigen

Freiraum eingestuft und sind gemäss Schutzziel insbesondere auch die Freiräume

zu bewahren, weshalb zu Recht auch von einer qualifizierten landschaftlichen

Empfindlichkeit ausgegangen wurde.

3.3

Weiter

kann auf die ebenfalls zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen

werden, wonach das Neubauprojekt insgesamt zu einer unzulässigen

Beeinträchtigung des Schutzobjekts führen würde (§ 70 in Verbindung mit § 28

Abs. 1 Satz 2 VRG). Zwar trifft es zu, dass die Stellung der drei

Neubauten grundsätzlich zulässig ist, die Grundmasse gemäss Art. 4 BZO

eingehalten werden und Haus B, welches das ursprüngliche

Mehrzweckbauernhaus ersetzt, nicht gegen die Vorschrift der Profilerhaltung (Art. 3

BZO) verstösst. Doch hat die Vorinstanz zu Recht und im Einklang mit der

verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung die Gesamtwirkung des Bauprojekts, d. h. der drei geplanten

Häuser gemeinsam beurteilt (vgl. VGr, 28. November 2013, VB.2013.00253,

E. 5.4). Sie hat zutreffend festgehalten, dass durch das Ausschöpfen der

zulässigen Grundmasse auf engem Raum drei voluminöse Baukörper zu stehen kämen,

welche deutlich dominanter in Erscheinung treten würden, als die bestehenden

Bauten in der Umgebung und mit dem Ortsbild nicht verträglich seien. Dass

bestehende Bauten ähnliche Volumina aufweisen, ändert nichts daran, dass sich

die geplante Überbauung durch ihre Dimension und die gut einsehbare Lage am

(bisher intakten) Siedlungsrand störend auf das geschützte Ortsbild auswirkten,

indem sie sich durch ihr Volumen übermässig abheben würden. Die

streitbetroffenen Neubauten würden durch ihre Grösse und der Nähe das Schutzobjekt

in zweifacher Hinsicht beeinträchtigen, indem sie einerseits die Sicht darauf

einschränkten und dieses andererseits optisch konkurrierten. Dabei ist weder

die Perspektive vom Baugrundstück noch vom Schutzobjekt aus massgebend, sondern

die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten (vgl. VGr, 28. November

2013, VB.2013.00253, E. 5.4 mit weiteren Hinweisen).

3.4

Sodann hat die Vorinstanz zu Recht erwogen,

dass die Bewilligung früherer Bauprojekte keine Vertrauensgrundlage für die

Bewilligung eines bestimmten Bauvorhabens zu begründen vermag. Grundsätzlich

gilt, dass ausserhalb des Vorentscheidverfahrens

gemäss §§ 323 f. PBG erteilte Auskünfte zu materiellen baurechtlichen

Fragen kaum je als Vertrauensgrundlage anerkannt werden (vgl. VGr,

4.

April 2012, VB.2011.00565, E. 3.3; Christian Mäder, Das

Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, N. 341, mit weiteren Hinweisen). Zudem

hat jede Baute die Vorschriften des materiellen

Rechts einzuhalten, was gestützt auf die eingereichten Pläne zum konkreten

Projekt im Baubewilligungsverfahren im Einzelnen zu überprüfen ist (vgl.

§ 2 Abs. 2 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997

[BVV] und § 310 Abs. 1 PBG). Daher durfte die

Beschwerdeführerin aus einem bewilligten, aus zwei Bauten anderer Abmessungen

bestehenden Projekt nicht auf die Bewilligungsfähigkeit des streitbetroffenen

Projekts schliessen. Genauso wenig begründet der

Kaufvertrag über das Grundstück zwischen der Beschwerdeführerin und der

Gemeinde, welcher keinerlei Hinweise bezüglich Überbaubarkeit enthält, eine

Vertrauensgrundlage.

3.5

Schliesslich

hielt die Vorinstanz zutreffend fest, dass aus der Zuteilung zur gleichen Zone

nicht abgeleitet werden darf, dass darin überall dieselben Anforderungen an die

Einordnung gelten würden. Hierzu ist zu bemerken, dass eine Kernzone, welche

wie vorliegend einen grossen Teil des Dorfes umfassen kann, naturgemäss

unterschiedliche Siedlungsstrukturen aufweist, welche bei der Beantwortung der

Einordnungsfrage zu berücksichtigen sind. Soweit die Beschwerdeführerin

diesbezüglich auf die Überbauung "Sagi" verweist, führt der

Gemeinderat zutreffend aus, dass sich in deren Umgebung weder inventarisierte

Objekte befinden noch das kantonale Inventar Strukturvorgaben enthält, weshalb

das Gebiet gemäss ISOS als Umgebungszone II mit Erhaltungsziel b

eingestuft wurde, während sich das streitbetroffene Baugrundstück dem Gebiet 2

mit Erhaltungsziel B zugeordnet ist. Die Festlegung der zulässigen

Bauvolumen nach Zonen entspricht sodann dem geltenden Recht. Eine Verpflichtung

zu einer differenzierteren Regelung innerhalb der Zone nach Ortsteilen wie sie

die Beschwerdeführerin verlangt, entbehrt indessen einer rechtlichen Grundlage.

Dass die Beschwerdegegnerin die am nordöstlichen Siedlungsrand, im Ortsteil

Oberdorf gelegene Überbauung "Sagi" anders beurteilte als das

streitbetroffene Projekt am südwestlichen Dorfrand im Ortsteil C

befindliche, ist daher nicht zu beanstanden.

3.6

Nach dem

Gesagten vermag die Beschwerdeführerin auch aus der an der B-Strasse 03/04

geplanten Überbauung, deren Bewilligung ebenfalls angefochten wurde, für die

Bewilligungsfähigkeit ihres eigenen Bauprojekts nichts zu ihren Gunsten

abzuleiten. Die weiter östlich liegenden Baugrundstücke befinden sich im

Gebiet 2.1 mit Erhaltungsziel A, wo wiederum andere Anforderungen

gelten, deren Einhaltung am konkreten Projekt überprüft werden müssen. Zudem

befindet sich im Gegensatz zum vorliegenden Fall kein Schutzobjekt in

unmittelbarer Nachbarschaft und ist die Lage der Überbauung weniger exponiert. Jedenfalls

ist das vorgebrachte Bauprojekt – dessen Bewilligung im Übrigen noch nicht

rechtskräftig ist – nicht in einer Art und Weise mit dem vorliegenden Projekt vergleichbar,

dass die Beschwerdeführerin aus dem Gleichbehandlungsgebot etwas Massgebliches

zu ihren Gunsten ableiten könnte. Ob die entsprechende Noveneingabe noch

zulässig war, kann daher offengelassen werden und die beantragte Edition der

Baupläne unterbleiben.

3.7

Insgesamt

verlangen damit die Rücksichtnahme auf das benachbarte Schutzobjekt sowie die baulich

und landschaftlich empfindliche Umgebung eine Reduktion der geplanten

Gebäudevolumina. Dies bringt einen gewissen Ausnützungsverlust mit sich,

welcher vorliegend von der Bauherrschaft – deren Interessen diesbezüglich

geringer zu gewichten sind – hinzunehmen ist.

4.

4.1

Das

Bauprojekt wurde allerdings nicht nur aufgrund seiner Dimension als ungenügend

beurteilt, sondern es sind ihm weitere ästhetische Gestaltungsmängel

vorgeworfen und das Bauprojekt gemessen an den erhöhten Anforderungen von

§ 238 Abs. 2 PBG als ungenügend beurteilt worden.

4.2

Von der

Beschwerdegegnerin bemängelt wurde, dass die Bauten eine unruhige, ortsuntypische

Fassaden- und Dachgestaltung aufwiesen und die Anforderungen von Art. 7

und 8 BZO nicht erfüllten. Ebenfalls nicht erfüllt seien die Anforderungen an

die Umgebungsgestaltung gemäss Art. 9 Abs. 1 BZO, insbesondere

hinsichtlich der oberirdischen Parkplatzanlage und der Tiefgarageneinfahrt.

4.3

Dazu

führte das Baurekursgericht ergänzend und zutreffend aus, die südliche Dachfläche

von Haus B verfüge über vier Schleppgauben sowie vierzehn Dachfenster.

Zulässig seien indessen lediglich einzelne Dachfenster (Art. 7

Abs. 6 BZO). Dem ist anzufügen, dass gemäss Art. 8 Abs. 1 und 2

BZO Fenster und Türen in Anordnung und Ausgestaltung der ortsüblichen

Gestaltung zu entsprechen haben und die Fassaden dem Ortsbild anzupassen sind.

Aus den Bauplänen und den Fotos des vorinstanzlichen Augenscheins ergibt sich

indessen, dass keine diesen Anforderungen genügende Gestaltung vorliegt. Die

geplanten Bauten weisen nicht nur eine durch die vielen Dachfenster unruhige

Dachgestaltung, welche mit den Satteldächern in der Umgebung in Widerspruch

stehen, sondern auch eine ungenügende Fenster- und Fassadengestaltung auf. Die

seriellen Hauseingänge und die aufgereihten Balkone wirken in ihrer Umgebung

fremd.

4.4

Sodann

erwog das Baurekursgericht, die konzentrierte Gruppierung der drei

grossvolumigen Gebäudekörper sowie die oberirdischen Parkplätze führten dazu,

dass praktisch keine Freiräume mehr verbleiben würden. Dieser zutreffenden

Feststellung zufolge wird Art. 9 Abs. 1 BZO, wonach die ortsübliche

Umgebungsgestaltung zu erhalten und auch bei Neubauten möglichst weitgehend zu

übernehmen ist, nicht eingehalten. Zudem wird damit das im ISOS formulierte

Schutzziel der Erhaltung der Freiräume nicht berücksichtigt.

4.5

Inwiefern die

geplanten Neubauten die Anforderungen von Art. 7, 8 und 9 BZO sowie die erhöhten

gestalterischen Ansprüche von § 238 Abs. 2 PBG erfüllen könnten, ist

nicht zu erkennen. Sodann werden die Erwägungen der Bewilligungsbehörde von der

Beschwerdeführerin auch nicht substanziiert infrage gestellt. Die ästhetische

Kritik der Baubehörde, die sich auf das Gutachten der Natur- und

Heimatschutzkommission stützen kann, ist ohne Weiteres nachvollziehbar und

vertretbar.

4.6

Die

Vorinstanz ist damit zu Recht zum Schluss gelangt, dass die projektierten

Mehrfamilienhäuser unter Berücksichtigung des Ortsbildschutzes weder für sich

selber noch in Bezug auf die bauliche und landschaftliche Umgebung den erhöhten

gestalterischen Anforderungen genügen. Ebenfalls zu Recht geschützt hat es den

Entscheid der Beschwerdegegnerin, wonach die geplanten Bauten gesamthaft

betrachtet in einem klaren und krassen Widerspruch zu ihrer Umgebung stehen,

welcher gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG eine Reduktion der Gebäudevolumen

rechtfertigt. Im Übrigen ist aufgrund der Akten nicht ersichtlich, dass das

Baurekursgericht seine Kognition verletzt hätte (vgl. VGr, 17. Dezember

2013, VB.2013.00468, E. 4). Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

5.

Bei diesem Ausgang des

Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (§ 13 Abs. 2

VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr von vornherein nicht zu. Ebenso wenig

wird der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zugesprochen. Die mögliche

Entschädigungsberechtigung von Gemeinwesen stellt einen Ausnahmefall dar

(Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014, § 17 N. 50 ff.). Da

dem Gemeinwesen vorliegend kein übermässiger Aufwand entstanden ist, sind die

Voraussetzungen von § 17 VRG nicht erfüllt.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 13'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 170.--; Zustellkosten,

Fr. 13'170.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Parteientschädigungen

werden keine zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14

einzureichen.

6.

Mitteilung an …