Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00363

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2017.00363

Urteil

der 1. Kammer

vom 1. März 2018

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Regina Meier.

In Sachen

1. A,

2. B,

3. C,

4. D,

alle vertreten durch RA E,

Beschwerdeführende,

gegen

1. Baukommission Küsnacht, vertreten durch RA F,

2. G AG, vertreten durch RA H,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 22. November 2016 erteilte die

Baukommission Küsnacht der G AG die Baubewilligung für den Neubau eines

Doppeleinfamilienhauses an der I-Gasse 02 in Küsnacht (Kat.-Nr. 01).

Erwägungen

II.

Hiergegen rekurrierten A, B, C und D am 28. Dezember

2016.

an das Baurekursgericht. Am 2. Mai 2017 hiess dieses das Rechtsmittel

teilweise gut, ergänzte den angefochtenen Beschluss mit einer Auflage

betreffend die Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe und wies den Rekurs im

Übrigen ab, soweit darauf eingetreten wurde.

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhoben A, B, C

und D am 7. Juni 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten

die Aufhebung des baurekursgerichtlichen Urteils sowie des Beschlusses der

Baukommission Küsnacht, eventualiter die Aufhebung des Beschlusses und die

Rückweisung der Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanz. In prozessualer

Hinsicht beantragten sie die Durchführung eines Augenscheins, alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Am 19. Juni 2017 beantragte das Baurekursgericht die

Abweisung der Beschwerde. Die G AG beantragte am 13. Juli 2017 die

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Zudem sei auf die

Durchführung eines Augenscheins zu verzichten; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Am 16. August 2017

beantragte die Baukommission Küsnacht ebenfalls die Abweisung der Beschwerde,

soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

der Beschwerdeführenden.

Mit Replik vom 18. September 2017 hielt die

Beschwerdeführerschaft an ihren Vorbringen fest und beantragte die Gutheissung

der Beschwerde. Die G AG hielt mit Duplik vom 13. Oktober 2017

ebenfalls an ihren Anträgen fest. Die Baukommission Küsnacht reichte keine

weitere Stellungnahme ein. Die Triplik der Beschwerdeführerschaft datiert vom

6.

November 2017. In der Folge verzichtete die G AG mit Schreiben vom

17.

November 2017 ausdrücklich auf die Einreichung einer Quadruplik.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der

Beschwerde zuständig.

1.2

Gemäss § 21 VRG und § 338a des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zum Rekurs berechtigt, wer

durch die Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren

Aufhebung oder Änderung hat. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts

ist die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn gegeben, wenn für ihn einerseits eine

hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er

andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die

Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen)

Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit

zu beseitigen vermag (VGr, 25. April 2012, VB.2012.00025, E. 2). Das

Beschwerderecht wird in der Regel bejaht, wenn die Liegenschaft des Nachbarn

unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt. Bei Vorliegen dieser besonderen

räumlichen Beziehungsnähe braucht das Anfechtungsinteresse nicht mit dem

Interesse übereinzustimmen, das durch die vom Nachbar als verletzt bezeichneten

Normen geschützt wird (BGr, 16. Juli 2010,1C_236/2010, E. 1.4 mit

Hinweisen).

Die Beschwerdeführenden sind

Miteigentümer der an das Baugrundstück angrenzenden Parzelle (Kat.-Nr. 02).

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das

Rechtsmittel einzutreten.

2.

2.1

In

verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragt die Beschwerdeführerschaft die

Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein

angeordnet wird, steht im Ermessen der anordnenden Behörde. Es besteht nur dann

eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins, wenn die tatsächlichen

Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,

8.

November 2010,1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010,

1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).

2.2

Im

vorliegenden Fall substanziiert die Beschwerdeführerschaft nicht, inwiefern die

geplante Baute keinen genügenden Bezug zur baulichen Umgebung aufweise bzw.

inwiefern das Baurekursgericht den massgeblichen Sachverhalt unrichtig

festgestellt habe. Aus den Akten ist ferner ersichtlich, dass keine

Schutzobjekte bestehen, auf die besondere Rücksicht genommen werden müsste

(§ 238 Abs. 2 PBG), und dass die Gebäudeabmessungen sich in einem

quartierüblichen Rahmen bewegen. Unter Bezugnahme auf die bundesgerichtliche

Rechtsprechung (BGr, 3. Oktober 2014,1C_138/2014, E. 2.3;

22.

März 2012,1C_326/2011, E. 2.1) hat das Baurekursgericht die

Frage nach einer allfälligen ästhetisch bedingten Gebäudevolumenreduktion – was

im Zusammenhang mit § 238 Abs. 1 PBG regelmässig nur in

offensichtlichen Fällen infrage kommt – gestützt auf die Akten und im Internet

verfügbare Karten und Bilder beurteilt (GIS-ZH; Google Street View). Die

Umgebungsgestaltung auf der streitbetroffenen Parzelle sowie das Farb- und

Materialkonzept des zu errichtenden Gebäudes sind zudem erst in einem späteren

Verfahrensschritt zu bewilligen und vorliegend nicht Streitgegenstand.

2.3

Insgesamt

hat das Baurekursgericht sich einen zweckmässigen Überblick über die zu

beurteilenden Verhältnisse verschafft und es ist nicht zu beanstanden, dass es

keinen zusätzlichen Augenschein durchgeführt hat. Die örtlichen Verhältnisse

sind der Vorinstanz ausserdem infolge eines am 30. Juni 2015 auf dem

streitbetroffenen Areal durchgeführten Augenscheins bekannt (unter Teilnahme

eines auch mit dem vorliegenden Fall befassten Richters, desselben Gerichtsschreibers

sowie einer der im vorliegenden Fall beschwerdeführenden Personen). Das damals

zu beurteilende Bauprojekt weicht vom vorliegend strittigen nur geringfügig ab

(anders in VGr, 13. März 2014, VB.2013.00754, E. 6.2.2). Eine

Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführenden liegt entgegen ihren

Ausführungen nicht vor; mittels eines Akteneinsichtsgesuchs hätten sie Einblick

in das Protokoll des am 30. Juni 2015 durchgeführten Augenscheins nehmen

können.

2.4

Ein

Augenschein des Verwaltungsgerichts erübrigt sich ebenfalls, da dieses auf die

Akten der Vorinstanz und auf die gleichen Internetquellen zurückgreifen kann

(vgl. BGr, 3. Oktober 2014,1C_138/2014, E. 2.3; 22. März 2012,

1C_326/2011, E. 2.1) und sich der massgebliche Sachverhalt daraus mit

hinreichender Deutlichkeit ergibt.

3.

3.1

Das

streitbetroffene Baugrundstück I-Gasse 02 liegt in der Wohnzone W2/1.40

gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht (BZO). Anstelle eines

abzubrechenden Einfamilienhauses soll ein Zweifamilienhaus mit Tiefgarage entstehen.

Die Beschwerdeführerschaft macht diverse Mängel dieses

Bauprojekts geltend (rechtliche Qualifikation der Unterniveaugarage und der

Kellerräume; Bewilligung einer Grenzmauer; ästhetische Aspekte der geplanten

Baute).

In diesem Zusammenhang ist vorab auf § 321

Abs. 1 PBG zu verweisen: Können inhaltliche oder formale Mängel des

Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur

Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind

mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Dieses

Vorgehen ist nicht möglich, wenn zur Behebung der Mängel eine konzeptionelle

Überarbeitung des Bauprojekts nötig wäre; diesfalls ist eine Bauverweigerung

auszusprechen. Das Gewicht des Mangels darf dabei nicht isoliert betrachtet

werden, sondern muss am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden (Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,

S. 345 f.). Solche Mängel können folglich zur beantragten Aufhebung

der Baubewilligung führen und die dahingehenden Rügen sind deshalb grundsätzlich

zulässig.

Nicht zulässig sind dagegen Rügen betreffend Mängel, die

ohne Schwierigkeiten behoben werden können (bzw. welche nach dem Gesagten nicht

zur Bauverweigerung führen) und kumulativ die schutzwürdigen Interessen der

Beschwerdeführerschaft nicht tangieren, da ihre Beseitigung keinen praktischen

Nutzen für sie darstellen würde (vgl. etwa VGr, 16. Ja­nuar 2013,

VB.2012.00310, E. 6.2; RB 1987 Nr. 3; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 441).

3.2

Die

Beschwerdeführenden rügen zunächst, dass die Unterniveaugarage des Bauprojekts

nicht als Besonderes Gebäude, sondern als Teil des Hauptgebäudes zu behandeln

sei; dies führe dazu, dass der gemäss Art. 21 BZO erforderliche

Grenzabstand nicht eingehalten sei. Zudem halte auch der

"Keller 4 Ost" der geplanten Baute den Grenzabstand nicht

ein.

3.2.1

Die Unterniveaugarage hält den in Art. 21 BZO festgelegten

Grenzabstand für Hauptgebäude nicht ein. Die Baukommission ging jedoch in ihrem

Entscheid davon aus, dass es sich bei der Unterniveaugarage um ein Besonderes

Gebäude gemäss Art. 19 Abs. 3 BZO i. V. m.

§ 273 PBG handle, welches einen geringeren Gebäudeabstand von nur

3,5 m einzuhalten habe. Die Beschwerdeführerschaft stellt sich auf den

Standpunkt, der Unterniveaugarage fehle es für die Qualifizierung als

Besonderes Gebäude an der nötigen architektonischen und konstruktiven

Selbstständigkeit, da die Garage nicht entfernt werden könnte, ohne wesentlich

in die Substanz des Hauptgebäudes einzugreifen.

Es ist der Beschwerdeführerschaft darin zuzustimmen, dass

die Unterniveaugarage nicht ohne Weiteres aus dem Hauptgebäude entfernt werden

könnte. Die Vorinstanzen sind jedoch von einem zu privilegierenden Besonderen

Gebäudeteil ausgegangen. Das Verwaltungsgericht erwog in einem

vergleichbaren Fall betreffend eine Unterniveaugarage, welche wie beim

vorliegenden Projekt der darüber befindlichen Wohnung als Terrasse diente, dass

einer Gleichbehandlung von Besonderen Gebäuden und Besonderen Gebäudeteilen

keine Nachbarinteressen entgegenstünden: Beide Arten von Bauten sind niedriger

als die jeweiligen Hauptgebäude, weshalb sie privilegiert werden können. Für

die Nachbarn ist es unerheblich, ob es sich um ein Gebäude oder um einen

Gebäudeteil handelt (VGr, 2. März 2016, VB.2015.00544, E. 4).

Die vorliegend zu beurteilende Unterniveaugarage bzw. der

ausserhalb des Hauptgebäudes liegende Teil derselben ist deutlich weniger hoch

als das Hauptgebäude selbst und hebt sich damit in

konstruktiv-architektonischer Hinsicht von diesem ab; da es sich um einen

Gebäudeteil handelt, ist keine gleich weitgehende architektonische

Selbstständigkeit wie im Fall einer Anbaute verlangt. Zudem wird durch die

Garage kein Raum für den dauernden Aufenthalt von Menschen geschaffen. Damit

kann sie als Besonderer Gebäudeteil qualifiziert und im Hinblick auf den

Grenzabstand privilegiert werden (vgl. auch Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 869 f.).

Die kommunale Baubehörde durfte auf den Grenzabstand für Besondere

Gebäude(teile) gemäss Art. 19 Abs. 3 BZO abstellen.

3.2.2

Im Zusammenhang mit dem

"Keller 4 Ost" bestimmt die angefochtene Anordnung

auflageweise, dass das Bauprojekt so zu gestalten sei, dass die Grenzabstände

eingehalten werden; alternativ können entsprechende Näherbaurechte nachgereicht

werden. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts sind zur Beseitigung

eines Mangels auch Nebenbestimmungen zulässig, welche die Bauherrschaft nicht

aus eigener Kraft erfüllen kann (wie die Einräumung eines Näherbaurechts durch

Dritte; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 346, mit Hinweis auf VGr, 5. Mai

2004, VB.2003.00050). Aus dem Katasterplan ergibt sich, dass sich der

"Keller 4 Ost" auf der vom beschwerdeführerischen

Grundstück abgewandten Seite des Baugrundstücks befindet; es ist denkbar, dass

der Bauherrschaft durch die auf dieser Seite wohnhaften Nachbarn ein

Näherbaurecht eingeräumt wird. Andernfalls besteht die Möglichkeit, das

Bauprojekt ohne Neuprojektierung anzupassen; diesbezüglich kann gestützt auf § 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit

§ 70 VRG auf die zutreffenden Erwägungen im vorinstanzlichen

Entscheid verwiesen werden. Namentlich ist der

Vorinstanz darin zu folgen, dass der betreffende Kellerraum nötigenfalls (auch

ohne Verzicht auf den darüber liegenden Sitzplatz) ohne besondere

Schwierigkeiten weggelassen werden könnte.

Da der geltend gemachte Mangel

mithin jedenfalls keine Neuprojektierung bzw. keine Bauverweigerung zur Folge

hat und allfällige Änderungen des Projekts die auf der anderen Seite der Baute

wohnenden Beschwerdeführenden nicht betreffen, ist der Vorinstanz darin zu

folgen, dass auf die Rüge nicht einzugehen ist (vgl. E. 3.1).

3.3

Weiter

bringt die Beschwerdeführerschaft vor, dass der

"Keller 4 Ost" und der "Keller 1 West"

zu Unrecht als nicht anrechenbare Räume qualifiziert worden seien.

Aus den Bauplänen ergibt sich ohne Weiteres, dass die

beiden Kellerräume die Anforderungen an die Belichtung und Belüftung von zum

Aufenthalt von Menschen bestimmten Räumen gemäss § 302 PBG nicht erfüllen.

Der "Keller 1 West" verfügt über gar keine Fenster und

diejenigen des "Kellers 4 Ost" umfassen eine Fläche von

ca. 3 % der Bodenfläche des Kellerraumes statt der gesetzlich

geforderten mindestens 10 %; zudem ist der Blick durch die –

ca. 1,6 m über dem Boden liegenden – Fenster verstellt (vgl. zu

diesen Kriterien auch VGr, 16. November 2017, VB.2017.00452, E. 2 mit

weiteren Hinweisen). Die Kellerräume erfüllen die Anforderungen an Wohn-,

Schlaf- oder Arbeitsräume gemäss § 276 PBG offensichtlich nicht und dürfen

nicht als solche genutzt werden, weshalb kein anrechenbares Geschoss vorliegt.

3.4

Die

Beschwerdeführerschaft macht zudem geltend, dass die Grenzmauer des Grundstücks

– obgleich die Bewilligung für eine ursprünglich geplante zusätzliche

Sichtschutzwand verweigert wurde – noch immer nicht den rechtlichen Vorgaben,

namentlich nicht den ästhetischen Vorgaben, entspreche.

Aus dem Katasterplan und den Bauplänen ist ersichtlich,

dass die Grenzmauer sich auf der vom beschwerdeführerischen Grundstück

abgewandten Seite des Baugrundstücks befindet. Die Beschwerdeführenden

erzielten durch ein Weglassen oder eine andere Gestaltung der Mauer mithin

keinen praktischen Nutzen. Sie bringen zwar vor, dass die von ihr geltend

gemachten Mängel eine Neuprojektierung zur Folge haben müssten, substanziieren

dies jedoch nicht. Es ist denn auch nicht ersichtlich, weshalb eine allenfalls

nötige Änderung der Mauer – die Behebung eines relativ zum Gesamtprojekt wenig

gewichtigen Mangels – eine Überarbeitung des ganzen Bauprojekts zur Folge haben

müsste (vgl. E. 3.1). Es ist dem Baurekursgericht darin zu folgen, dass

die Rüge unbehelflich ist.

3.5

Schliesslich

stellen die Beschwerdeführenden sich auf den Standpunkt, dass das Bauprojekt

nicht im Einklang mit § 238 Abs. 1 PBG stehe; so sei namentlich die

Umgebungsgestaltung unbefriedigend.

In Erwägung A.7

des angefochtenen Beschlusses ist festgehalten, dass die Umgebungsgestaltung

noch nicht beurteilbar sei. Dementsprechend wird die Bauherrin in

Dispositiv

Dispositiv-Ziff. 5.8 zur Nachreichung eines detaillierten Umgebungsplans

verpflichtet. Praxisgemäss darf die Prüfung von Umgebungsplänen – sofern diese

nicht für die Gesamtbetrachtung des Projekts entscheidend sind, was die

Beschwerdeführerschaft nicht geltend macht – auf ein nachträgliches

Bewilligungsverfahren verschoben werden (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 308, 345).

Die Umgebungsgestaltung ist folglich im vorliegenden Verfahren nicht

Streitgegenstand.

3.6 Soweit die

Beschwerdeführerschaft im Zusammenhang mit der Beurteilung der ästhetischen

Wirkung des Gebäudevolumens weiter beanstandet, dass kein Augenschein

durchgeführt worden sei, ist auf E. 2 zu verweisen.

In materieller Hinsicht ist sodann festzuhalten, dass die

Beschwerdeführerschaft nicht substanziiert, inwiefern ein Widerspruch oder eine

Unverträglichkeit zwischen dem geplanten Projekt und den bestehenden Bauten

bestehen würde. Auch wenn sich das geplante Projekt mit der gewählten

Fassadengestaltung, mit den Bedachungsvorsprüngen und mit dem Kamin von anderen

Gebäuden unterscheidet, so liegt darin keine ungenügende Einordnung. Die

Ästhetikvorschrift von § 238 Abs. 1 PBG verlangt keine einheitliche

Gestaltung, geschweige denn eine gleiche Gestaltung wie die nachbarlichen

Bauten. Schliesslich fällt in Betracht, dass ein Verzicht auf die Realisierung

des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens nur in Ausnahmefällen

durchgesetzt werden kann, nämlich wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung

klar und krass ist (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 660). Davon kann vorliegend

keine Rede sein.

3.7 Nach dem

Gesagten erweist sich die Beschwerde insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen.

4.

Entsprechend dem

Verfahrensausgang werden die Beschwerdeführenden kostenpflichtig (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht

ihnen eine Parteientschädigung nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen

sind sie zu verpflichten, die private Beschwerdegegnerin angemessen zu

entschädigen. Der Beschwerdegegnerin 1 steht in dieser Konstellation

praxisgemäss keine Entschädigung zu (vgl. VGr, 9. Januar 2008,

VB.2007.00382 und VB.2007.00401, E. 4.2 = BEZ 2008 Nr. 3, Plüss,

Kommentar zum VRG, § 17 N. 100).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 210.-- Zustellkosten,

Fr. 6'210.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zu einem Viertel unter

solidarischer Haftung auferlegt.

4. Die Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und

unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 2 eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- (inkl. MWST) zu bezahlen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …