VB.2017.00371

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00371

21. Dezember 2017Deutsch25 min

(URT.2017.19486)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Der Stadtrat C erteilte am 29. Juni 2016 seine

Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan F. Dieser umfasst die der D AG

gehörenden Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 mit einer Fläche von insgesamt rund

9'000 m² zwischen der G- und der H-Strasse. Gemäss Bau- und Zonenordnung

der Stadt C (BZO) liegt das Areal in der Zentrumszone A mit

Gestaltungsplanpflicht. Am 29. August 2016 genehmigte die Baudirektion den

Stadtratsbeschluss.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob die A AG fristgerecht Rekurs beim

Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses.

Nachdem das Gericht drei Schriftenwechsel und am 6. April 2017 einen

Delegationsaugenschein durchgeführt hatte, wies es den Rekurs am 3. Mai

2017.

ab.

III.

Mit Beschwerde vom 6. Juni 2017 liess die A AG

dem Verwaltungsgericht beantragen:

"1. Es seien der angefochtene Entscheid und mit

ihm der Beschluss des Stadtrats C vom 29. Juni 2016 (Genehmigung privater

Gestaltungsplan 'F') und die Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 29. August

2016.

(Genehmigung des Genehmigungsbeschlusses) aufzuheben.

2.

Eventualiter sei der angefochtene Entscheid

aufzuheben und die Angelegenheit im Sinne der Erwägungen zur Verbesserung des

Gestaltungsplans und dessen Neugenehmigung an den Stadtrat zurückzuweisen.

3.

Es sei allenfalls

ein Augenschein durchzuführen.

4.

Die Beschwerdegegner seien zu verpflichten, die

Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens zu tragen sowie der

Beschwerdeführerin für beide Rechtsmittelverfahren angemessene

Parteientschädigungen zu entrichten."

In seiner Vernehmlassung vom 21. Juni 2017 schloss

das Baurekursgericht auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellten am

3.

Juli 2017 der Stadtrat C und am 10. Juli 2017 die Baudirektion.

Die D AG liess am 13./14. Juli 2017 Abweisung der Beschwerde und

Zusprechung einer Parteientschädigung beantragen. Mit Replik vom 25. August

2017.

und Duplik vom 2. Oktober 2017 hielten die privaten Parteien an ihren

Anträgen fest.

Auf die Feststellungen des Baurekursgerichts am

Augenschein, auf die Erwägungen des Rekursentscheids und die Parteivorbringen

wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen den Entscheid des

Baurekursgerichts erhobenen Beschwerde zuständig.

2.

Streitgegenstand bilden der

Zustimmungsbeschluss des Stadtrats C zum privaten Gestaltungsplan F

und die darauf bezogene Genehmigungsverfügung der Baudirektion. Die A AG

ist Eigentümerin des unmittelbar an das Gestaltungsplangebiet anstossenden

Grundstücks Kat.-Nr. 09 an der G-Strasse 04, welches durch die neu

geschaffenen Nutzungsmöglichkeiten betroffen wird. Unter diesen Umständen ist

sie kraft § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) legitimiert, sich mit Beschwerde gegen den Rekursentscheid zu wehren.

3.

Die vom Baurekursgericht am Augenschein getroffenen Feststellungen

können auch vom Verwaltungsgericht berücksichtigt werden (Kaspar Plüss in:

Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich [VRG], 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 81).

Ausserdem geben die Akten über die massgebenden Umstände des streitbetroffenen

Planungsakts hinreichend Auskunft. Auf einen gerichtlichen Lokaltermin kann

daher verzichtet werden.

4.

4.1

Das aus

den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 bestehende, westlich an die G-Strasse

grenzende Gestaltungsplangebiet mit einer Fläche von rund 9'000 m² wird im

kantonalen Richtplan als Zentrumsgebiet bezeichnet. Gemäss kommunalem

Teilrichtplan Zentrum ist das Gebiet als Zentrums-, Verdichtungs- und

Hochhausgebiet ausgeschieden. Die Bau- und Zonenordnung der Stadt C weist

die Grundstücke der Zentrumszone A (ZA) mit Gestaltungsplanpflicht zu (Art. 3

Abs. 1 BZO) und bezeichnet sie als Hochhausgebiet. Auf der wesentlich

grösseren Kat.-Nr. 01 der beiden Grundstücke befindet sich das heute

weitgehend leerstehende Einkaufszentrum I. Dieses soll nach der Absicht

der Grundeigentümerin umgebaut und mit einem Dienstleistungsgeschoss sowie mit

aufgesetzten Mehrfamilienhäusern (ca. 81 Wohnungen) ergänzt werden.

4.2

Der

(damalige) Gemeinderat hatte der D AG am 28. November 2012 eine

Baubewilligung für das Projekt F erteilt. Hiergegen erhob die A AG

Rekurs; das Verfahren ist bis heute sistiert. In der Folge wurde das Projekt

weiterentwickelt und dient neu als Grundlage für das Richtprojekt des

Gestaltungsplans. Unter dem Randtitel "Gestaltung" hält Ziffer 4

der Gestaltungsplanvorschriften (GPV) fest:

"1 Bauten,

Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen

und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu

gestalten, dass die Anforderungen gemäss § 71 PBG erreicht werden. Diese

Anforderung gilt auch für Materialien und Farben.

2.

Das

Richtprojekt der J AG vom 14.7.2015, ergänzt 11.8.2015 ist für die

Gestaltung der Bauten (kubische Gliederung, architektonischer Ausdruck, Grundrisse,

Freiräume, Erschliessung) richtungsweisend.

3.

Vom

Richtprojekt darf vorbehältlich der Bestimmungen des Gestaltungsplans sowie des

übergeordneten Rechts abgewichen werden, sofern qualitativ insgesamt eine

zumindest gleichwertige Lösung erzielt wird."

5.

5.1

Im Rekurs-

und Beschwerdeverfahren gilt ein unterschiedlicher Überprüfungsmassstab: Mit

Rekurs können gerügt werden: a. Rechtsverletzungen einschliesslich

Ermessensmissbrauchs, Ermessensüberschreitung oder Ermessensunterschreitung, b.

unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts, c. Unangemessenheit

der angefochtenen Anordnung (§ 20 Abs. 1 VRG). Mit Beschwerde können

hingegen grundsätzlich nur die Rügen gemäss § 20 Abs. 1 lit. a

und b VRG erhoben werden (§ 50 Abs. 1 VRG); die Rüge der Unangemessenheit

ist bloss dann zulässig, wenn ein Gesetz dies vorsieht (§ 50 Abs. 2

VRG).

5.2

Nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts sind die Rekursbehörden grundsätzlich

verpflichtet, ihre umfassende Überprüfungsbefugnis nach § 20 Abs. 1

VRG voll auszuschöpfen und angefochtene Entscheide demnach auch auf

Unangemessenheit zu überprüfen (vgl. VGr, 21. September 2015,

VB.2014.00480, E. 2.3). Demgegenüber ist es dem Verwaltungsgericht

verwehrt, das Ermessen des Baurekursgerichts zu hinterfragen. Mangels abweichender

spezialgesetzlicher Grundlage kann das Gericht den angefochtenen Entscheid nur

auf eigentliche Rechtsfehler, nicht aber auf Unangemessenheit überprüfen

(§ 50 Abs. 2 VRG). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus

Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung

vom 22. Juni 1979, denn bereits das Rekursverfahren gewährleistet die

volle Überprüfung durch wenigstens eine Rechtsmittelinstanz (vgl. Bernhard

Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 33 N. 75).

6.

6.1

verfahrensrechtlicher Hinsicht beanstandet die Beschwerdeführerin, dass zwei

bis drei Querschnittpläne fehlten, welche den markanten Höhenunterschied

zwischen der G- und der H-Strasse veranschaulicht hätten. Ausgesteckt sei immer

noch das Bauprojekt 2012, dies allerdings nur unvollständig.

6.2

Das

Baurekursgericht hat den Einwand mit der Begründung zurückgewiesen, dass

§§ 83 ff. PBG für Gestaltungspläne – im Unterschied zu einem

Baugesuch (§ 311 PBG) – keine Aussteckung verlange. Mit dieser Begründung

des Baurekursgerichts setzte sich die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde

nicht auseinander, sondern beschränkte sich darauf, die vor Baurekursgericht

vorgebrachte Rüge nahezu wörtlich zu wiederholen. Selbst wenn eine

Profilierungspflicht bejaht würde, wäre der A AG durch einen solchen

Mangel kein Nachteil erwachsen, weil sie offenkundig in der Lage gewesen sei,

sich über den Gestaltungsplan und seine Auswirkungen zu informieren. Sodann

fehlten – im Unterschied zum Baubewilligungsverfahren, wo § 3 der

Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 die Gesuchsunterlagen

detailliert umschreibe – gesetzliche Anforderungen mit Bezug auf die

Planunterlagen. Auf diese zutreffenden Erwägungen kann verwiesen werden (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG; vgl.

auch Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zürcherischem Recht, Zürich

1985, S. 241 ff.). Anzumerken bleibt, dass die Grundeigentümerin im

Rekursverfahren ein Modell des Richtprojekts samt der näheren baulichen

Umgebung eingereicht hat, das über die Einordnung hinreichend Aufschluss gibt.

7.

7.1

Das

Baurekursgericht wies die Rüge zurück, wonach die mit der Sache befassten

Behörden das Richtprojekt zu Unrecht als Umbau und Erweiterungsbau und nicht

als Ersatzneubau bezeichneten und dieser als neubauähnliche Umgestaltung keine

Bestandesgarantie geniesse. Denn vorliegend gehe es erst um die Nutzungsplanung

im Rahmen eines privaten Gestaltungsplans, und beim Richtprojekt handle es sich

um eine blosse Konzeptidee und noch nicht um ein Bauvorhaben. Ein Richtprojekt

diene einzig der Veranschaulichung der sich aus dem Gestaltungsplan ergebenden

Baumöglichkeiten.

7.2

Auch

dieser Überlegung der Vorinstanz ist beizupflichten. Der Anwendungsbereich der

Bestandesgarantie für Bauten innerhalb der Bauzonen richtet sich nach § 357

Abs. 1 PBG. Die Handhabung dieser Bestimmung erfolgt bei der

Beurteilung eines konkreten Baugesuchs im Baubewilligungsverfahren und nicht

schon auf der Stufe der (Sonder-)Nutzungsplanung, worauf denn auch Ziffer 5

Abs. 10 GPV Bezug nimmt. Daran ändert auch der Hinweis der Beschwerdeführerin

auf die "Entstehungsgeschichte" des Gestaltungsplans nichts.

8.

8.1

Wie

bereits im vorinstanzlichen Verfahren rügt die Beschwerdeführerin unter der

Überschrift "Maskerade Bauprojekt - 'Richtprojekt'/GP – Bauprojekt",

dass es sich beim Richtprojekt weitgehend um das "bereits fertige

Bauprojekt" handle. Dieses wiederum entspreche einem Vorhaben, das die

kommunale Stadtbildkommission (im Folgenden SBK) im Jahr 2012 abgelehnt habe.

Unter diesen Umständen erscheine der Gestaltungsplan als reine Maskerade, um

die Gestaltungsplanpflicht dem Anschein nach zu erfüllen. Der Zweck dieser

Regelung könne jedoch nur erreicht werden, wenn die städtebaulichen

Möglichkeiten im gesamten dieser Sondernutzungsplanung unterworfenen Gebiet

umfassend evaluiert würden und die beste Lösung umgesetzt werde.

8.2

tatsächlicher Hinsicht ist dem Baurekursgericht beizupflichten, dass sich das

am 28. November 2012 bewilligte Projekt vom Richtprojekt des

streitbetroffenen Gestaltungsplans in mehrfacher Hinsicht unterscheidet. Dies ergibt

sich aus den von der Grundeigentümerin im vorinstanzlichen Verfahren

eingereichten Unterlagen (Schwarzplan Projekt 2012; Schwarzplan Zwischenstand;

Schwarzplan Richtprojekt). Selbst wenn Identität vorläge, liesse sich daraus

nicht der Schluss ziehen, dass der Gestaltungsplan deswegen rechtsverletzend

wäre. Vielmehr müsste er auf der Grundlage des heute geltenden Rechts auf seine

Übereinstimmung mit der übergeordneten Richt- und Nutzungsplanung überprüft

werden. Ebenso wenig lässt sich beanstanden, dass die Stadt C mit der Bau-

und Zonenordnung 2014 eine Gestaltungsplanpflicht eingeführt hat, was von der

Baudirektion genehmigt worden ist.

9.

9.1

Sodann

hält die Beschwerdeführerin die ebenfalls schon vor Baurekursgericht erhobene

Rüge "Gestaltungsplanpflicht; nicht erfüllte Anforderungen an den

planerischen Prozess; Fehlen eines Architekturwettbewerbes oder eines

gleichwertigen Verfahrens" aufrecht. Heute gelte es als Standard, die

städtebaulichen Möglichkeiten in einem Gebiet mit Gestaltungsplanpflicht mittels

eines Architekturwettbewerbs zu evaluieren. Aus Art. 4 Abs. 2 BZO

ergebe sich, dass zur Erfüllung der Gestaltungsplanpflicht entweder ein

Projektwettbewerb oder ein diesem gleichwertiger Projektstudienauftrag

durchzuführen sei. Die grundsätzlichen städtebaulichen Möglichkeiten in Form

von Studien, die am Anfang des planerischen Prozesses stehen müssten, seien

hier nicht geprüft worden. Stattdessen habe der Stadtrat einen von der

Bauherrin vorgeschlagenen, parteiischen Architekturbeirat eingesetzt. Auf diese

Weise sei die SBK, die gegen das Projekt F opponiert habe, ausgebootet

worden. Das Baurekursgericht habe verkannt, dass die Gestaltungsplanpflicht nur

dem Anschein nach erfüllt worden sei. Das vom Stadtrat am 1. April 2015

abgesegnete "spezielle Verfahren für einen privaten Gestaltungsplan"

habe in einem ersten Schritt die Erstellung eines "Eckwertpapiers"

durch die Bauherrschaft vorgesehen, welches bereits am 15. April 2015

genehmigt worden sei. Dabei habe die Behörde eingeräumt, dass der Hauptinhalt

des Verfahrens die Neubeurteilung des am 28. November 2012 bewilligten

Vorhabens bilde, und zwar entgegen den Empfehlungen der SBK. Das gewählte

"Pseudoverfahren" gewährleiste in keiner Weise, dass die mit der

Gestaltungsplanpflicht gemäss Art. 3 BZO angestrebten Ziele erreicht

würden, weshalb diese Pflicht nicht erfüllt worden sei.

9.2

Die Bau-

und Zonenordnung der Stadt C enthält folgende Regelung:

"Art. 3 Bereiche

mit Gestaltungsplanpflicht

1.

Für die im Plan gekennzeichneten Bereiche ist ein Gestaltungsplan aufzustellen.

2.

Die Pflicht kann durch private Gestaltungspläne erfüllt werden.

3.

Bauten, Anlagen und deren Umgebung sind in den Gebieten mit

Gestaltungsplanpflicht so zu gestalten, dass eine gute städtebauliche und

architektonische Gesamtwirkung erzielt wird. Dies gilt auch für die Gestaltung

des öffentlich zugänglichen Raumes, von Plätzen, Pärken und anderen Freiräumen.

Art. 4 Allgemeine Anforderungen für Bereiche mit

Gestaltungsplanpflicht in Verdichtungsgebieten gemäss Richtplan

1.

In den Bereichen mit Gestaltungsplanpflicht gemäss Richtplan (Art. 5)

müssen Gestaltungspläne mindestens den Umgang mit folgenden Sachinhalten

aufzeigen:

Lage und Grösse der Bauten und Anlagen

Nutzungsverteilung unter Berücksichtigung von Passantenlagen

Erschliessung mit Strassen und dichtem Fusswegnetz sowie

Radwegverbindungen mit Anschluss an das überregionale und kommunale Radwegnetz

Umgebungsgestaltung

städtebaulich verträgliche Lärmschutzmassnahmen

eine ökologische Bauweise und umweltschonende Produktion von Wärme und

Warmwasser

2.

Die Gestaltungsplanpflicht entfällt, wenn zur Lösung der angestrebten

Ziele ein Projektwettbewerb oder ein Projektstudienauftrag durchgeführt wurde

und die massgebenden Inhalte mit einer Arealüberbauung gemäss §§ 69 ff.

PBG sowie Art. 32 und 33 BZO gesichert werden.

3.

Ist eine zweckmässige Unterteilung möglich, können mehrere

Gestaltungspläne innerhalb eines Gestaltungsplanpflichtgebietes aufgestellt

werden. Diese müssen nicht für alle Teilgebiete gleichzeitig festgesetzt

werden. Dies setzt jedoch den Nachweis voraus, dass das übrige

Gestaltungsplanpflichtgebiet nicht in seiner Entwicklung beeinträchtigt wird.

4.

..."

9.3

Die §§ 83 ff.

PBG statuieren keine besonderen Verfahrensvorschriften für den kommunalen

Gestaltungsplan. Die Aufstellung privater Gestaltungspläne bleibt der freien

Vereinbarung der betreffenden Grundeigentümer überlassen (Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/ Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,

Zürich 2011, S. 145; vgl. auch Eschmann, S. 232 f.). Nach dem

klaren Wortlaut von Art. 4 Ziffer 2 BZO entfällt die

Gestaltungsplanpflicht, wenn ein Projektwettbewerb oder ein

Projektstudienauftrag durchgeführt wird. Wie das Baurekursgericht zutreffend

erwogen hat, lässt sich daraus entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin

nicht ableiten, dass eine der beiden Varianten umgesetzt werden muss. Weil der

streitbetroffene private Gestaltungsplan F den für Arealüberbauungen im

betreffenden Gebiet geltenden Rahmen nicht überschreitet, fällt die Zustimmung

nach § 86 PBG in die Kompetenz des Stadtrats. Laut Art. 48 BZO kann

die Baubehörde bei bedeutenden Bauvorhaben ein beratendes Fachgremium zur

architektonischen und gestalterischen Beurteilung beiziehen. Eine Verpflichtung

hierzu besteht nach dem Willen des kommunalen Gesetzgebers nicht. Bei der SBK

handelt es sich lediglich um ein Konsultativorgan, an dessen Auffassung der

Stadtrat ebenso wenig gebunden ist wie an Stellungnahmen von fallweise

beigezogenen Sachverständigen. Dementsprechend hält auch das Reglement der SBK

fest, dass diese die Baubehörde in städtebaulichen und architektonischen Fragen

(lediglich) "berate" bzw. "Empfehlungen" abgebe. Entgegen

der Auffassung der Beschwerdeführerin stellt der Bericht der SBK daher kein

Gutachten dar; in gleicher Weise gilt das Gesagte für den vom Stadtrat beigezogenen

Architekturbeirat. Für die ästhetische Beurteilung eines Bauvorhabens ist im

Übrigen nicht die Auffassung von Baufachleuten, sondern jene des

Durchschnittsbetrachters massgebend (VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00581 +

00591, E. 4.3; 29. Mai 2013, VB.2012.00823, E. 8.5); aus diesem

Grund braucht die zuständige Behörde hierfür in aller Regel keine Expertise

einzuholen. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass das im

Gestaltungsplangebiet zu realisierende Projekt den erhöhten Anforderungen einer

guten Gestaltung genügen muss. Eine weitergehende Bindung der Baubehörde

besteht nur im Bereich des Natur- und Heimatschutzes, wenn die kantonale Natur-

und Heimatschutzkommission gestützt auf § 216 PBG ein Gutachten erstattet

hat (vgl. VGr, 11. März 2009, VB.2008.00433).

10.

10.1

Art. 4

Ziffer 3 BZO erlaubt die Staffelung von Gestaltungsplänen innerhalb eines

der Planungspflicht unterworfenen Gebiets, wenn der ausgeklammerte Bereich in

seiner Entwicklung nicht beeinträchtigt wird. Vorliegend umfasst dieses Gebiet

neben den vom streitbetroffenen Gestaltungsplan F erfassten Parzellen

Kat.-Nrn. 01 und 02 die – allesamt überbauten – kleinen Grundstücke

Kat.-Nrn. 05, 06, 07 und 09 entlang von dessen nordöstlicher Grenze.

10.2

Das

Baurekursgericht hielt zunächst fest, dass es sich bei Art. 4 Ziffer 3

BZO um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht handle. Bei dessen Auslegung

stehe der Gemeinde ein grösserer Beurteilungsspielraum zu als etwa bei der

kantonalrechtlichen Bestimmung von § 238 PBG. Dem Verständnis des

Stadtrats, wonach Art. 4 Ziffer 3 BZO vorab auf nicht oder erst

teilweise überbaute Gebiete zugeschnitten sei, könne gefolgt werden. Inwiefern

die vier vollständig überbauten Nachbarparzellen durch die Festsetzung des

Gestaltungsplans F benachteiligt würden, sei nicht auszumachen. Der Plan

entfalte nur innerhalb des Perimeters Wirkung, weshalb der Nichteinbezug der

vier Nachbargrundstücke diese von vornherein nicht zu beeinträchtigen vermöge.

10.3

Für die

Beschwerdeführerin ist kein Grund ersichtlich, warum Art. 4 Ziffer 3

BZO nicht auch für überbaute Gebiete zum Zug komme. Die Zulässigkeit einer

Etappierung richte sich vielmehr danach, ob auf beiden Bereichen eine vom

anderen unabhängige Überbauung realisiert werden könne. Wenn aber

städtebauliche Berührungspunkte vorhanden seien, verbiete sich eine Staffelung.

Vorliegend bestünden nicht nur solche Berührungspunkte, sondern die vier

vorgelagerten Nachbarparzellen seien mit den beiden Gestaltungsplangrundstücken

eng verzahnt. Aus diesem Grund habe die D AG diese vier Kleinparzellen im

Konzept des Gestaltungsplans denn auch mitberücksichtigt. Darin gehe sie davon

aus, dass auf den Kleinparzellen G-Strasse Kleinbauten erstellt würden, deren

Traufhöhe die Gesamthöhe der heutigen Gebäude nicht übersteige und mit der Höhe

des auf dem Gestaltungsplangebiet geplanten Sockelgeschosses übereinstimme.

Falls dieses Konzept nicht befolgt werden sollte, würde sich das auf das

Gestaltungsplangebiet nachteilig auswirken. Entgegen der Auffassung des

Baurekursgerichts gedenke auch die Beschwerdeführerin, ihr Grundstück Kat.-Nr. 09

an der G-Strasse 04 neu zu überbauen und vermutlich treffe dies für die

Eigentümer der drei Nachbarliegenschaften ebenfalls zu. Daran hindere sie

allein die fehlende Sondernutzungsplanung. Es sei zu befürchten, dass die Festlegungen

des streitbetroffenen Gestaltungsplans ihnen später zum Nachteil gereichten.

10.4

leuchtet ein, dass Art. 4 Ziffer 3 BZO primär auf nicht vollständig

überbaute Gebiete zugeschnitten ist. Hingegen sprechen weder der Wortlaut noch

Sinn und Zweck der Bestimmung gegen die von der Beschwerdeführerin verfochtene

Anwendung auch auf bereits bebaute Gebiete wie vorliegend. Planerisch wäre es

zwar wünschenswert gewesen, wenn die vier Grundstücke Kat.-Nrn. 05, 06, 07

und 09 an der G-Strasse 04–11 in den Gestaltungsplan F einbezogen worden

wären. Nachdem eine diesbezügliche Verständigung zwischen den privaten Parteien

gescheitert ist, macht es jedoch Sinn, den Plan auf die beiden Grundstücke

Kat.-Nrn. 01 und 02 zu beschränken. Ob die Eigentümer von Kat.-Nrn. 05

(nach Darstellung der D AG verfügt sie über ein Kaufangebot an dieser

Liegenschaft) und 06 beabsichtigen, die bestehenden Gebäude durch Neubauten zu

ersetzen, ist nicht aktenkundig. Die Liegenschaft Kat.-Nr. 07 gehört der D AG,

für die sie keinen Änderungsbedarf sieht. Das von dieser Parzelle und dem

Gestaltungsplangebiet umgebene Kleingrundstück Kat.-Nr. 09 der

Beschwerdeführerin ist ebenfalls überbaut. Inwiefern sie durch den

Nichteinbezug in den Gestaltungsplan F beeinträchtigt werden sollte – was

sie wie gesagt selbst zu vertreten hat –, ist nicht ersichtlich. Es steht ihr

frei, sich um eine Erweiterung des bestehenden Gestaltungsplans zu bemühen, was

auf dem Weg der Revision desselben erreicht werden könnte. Sollte eine

diesbezügliche Verständigung zwischen den offensichtlich zerstrittenen

Grundeigentümern scheitern, käme bei ausgewiesenem öffentlichem Interesse auch

in Betracht, dass die Stadt C für diese vier Parzellen einen öffentlichen

Gestaltungsplan erlässt. So oder anders wäre die Beschwerdeführerin

legitimiert, die von ihr als mit der übergeordneten Richt- und Nutzungsplanung

unvereinbar betrachteten Bestimmungen eines solchen Gestaltungsplans

anzufechten.

11.

11.1

Art. 3

Ziffer 3 BZO verlangt für Bauten und Anlagen sowie deren Umgebung in den

Gebieten mit Gestaltungsplanpflicht eine gute städtebauliche und

architektonische Gesamtwirkung. Unter dem Randtitel "Gestaltung"

enthält Ziffer 4 GPV die vorne in E. 4.2 wiedergegebenen

Bestimmungen.

Der erwähnte § 71 PBG verlangt bei Arealüberbauungen,

dass die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie

zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sind (Abs. 1). Bei der

Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: a. Beziehung

zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; b. kubische

Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude; c. Lage,

Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Umgebungsanlagen; d. Wohnlichkeit

und Wohnhygiene; e. Versorgungs- und Entsorgungslösung; f. Art und

Grad der Ausrüstung (Abs. 2).

11.2

Das

Baurekursgericht erwog, dass hier einzig die Sondernutzungsplanung in Form

eines privaten Gestaltungsplans und nicht ein konkretes Bauvorhaben im Streit

liege. Daher sei die Kritik der SBK am Projekt, das der (damalige) Gemeinderat

am 28. November 2012 bewilligt habe, bedeutungslos, zumal sich jenes

deutlich vom Richtprojekt gemäss den Gestaltungsplanunterlagen unterscheide.

Der Architekturbeirat habe das Richtprojekt als "optimale

Ausgangslage" für das nachfolgende Bauprojekt gewürdigt; es erreiche die

Anforderung der besonders guten Gestaltung und übertreffe diese sogar

teilweise. Die ästhetische Würdigung der aufgrund des Gestaltungsplans

möglichen Überbauung könne im vorliegenden Verfahren nur soweit vorgenommen

werden, als es grundsätzlich um die Zulassung von Baukörpern mit den im

Situationsplan 1:500 definierten Ausmassen gehe. Die Beurteilung der

Detailprojektierung mit Bezug auf die Einordnung sei erst im Baubewilligungs-

bzw. in einem an dieses anschliessenden Rechtsmittelverfahren vorzunehmen. Nach

der Rechtsprechung dürften die nach § 83 Abs. 1 Satz 2 PBG

zulässigen Abweichungen von der Regelbauweise nicht dazu führen, dass die

planerisch und demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert

werde. Vorliegend sei nicht zu erkennen, inwiefern dies in ästhetischer

Hinsicht sowie in Bezug auf die im Gestaltungsplan erlaubten Dimensionen

zutreffen könnte.

11.3

Die

Beschwerdeführerin hält vor Verwaltungsgericht an der Rüge fest, dass die

Kritik der SBK am Bauprojekt nach wie vor von Bedeutung sei. Die Kommission

habe verschiedene Feststellungen getroffen, die auch vom parteiischen und

willkürlich eingesetzten Architekturbeirat nicht widerlegt worden seien. Das

Baurekursgericht argumentiere widersprüchlich, wenn es betone, dass es nur um

den Gestaltungsplan gehe, gleichzeitig aber die Stellungnahme des

Architekturbeirats zum Richtprojekt berücksichtige. Zwar treffe es zu, dass es

vorliegend um städtebauliche Aspekte und nicht um gestalterische Detailkritik

gehe. Die Einwände der SBK seien jedoch durchwegs städtebaulicher Natur. Wie

auch die Vorinstanz einräume, sei eine ästhetische Würdigung insoweit

vorzunehmen, als es um die Zulassung von Baukörpern mit den im Situationsplan

definierten Ausmassen gehe. Entgegen dem Rekursentscheid könne nicht gesagt

werden, dass der im Richtprojekt vorgesehene Sockelbereich wie auch die

aufgesetzten Einzelvolumina in ihrer Volumetrie und Körnung mit dem Kontext

verschmölzen. Vielmehr sei mit der SBK festzuhalten, dass der Sockel

überdimensioniert sei und der städtebaulichen Idee widerspreche, den

Terrainunterschied zwischen H- und G-Strasse aufzunehmen und mit aufgesattelten

Wohnbauten die Bebauungsstruktur des Wohnquartiers weiterzuführen. Weil es hier

um einen projektbezogenen Gestaltungplan gehe, hätte der Stadtrat die SBK

beiziehen müssen. Das entsprechende Reglement könne nicht so verstanden werden,

dass die Kommission sich zu unbedeutenden Detailfragen einer Baubewilligung,

nicht aber zu den viel bedeutenderen Aspekten eines Gestaltungsplans äussern

dürfe.

11.4

11.4.1

Eine ästhetische Würdigung der aufgrund des Gestaltungsplans möglichen

Überbauung lässt sich nur insoweit vornehmen, als es um die Zulassung von

Baukörpern mit den im Situationsplan und in Ziffer 5 GPV definierten

Ausmassen geht. Demgegenüber ist die Detailprojektierung im

Baubewilligungsverfahren vorzunehmen und die Frage der rechtsgenügenden

Einordnung in einem allfälligen Rechtsmittelverfahren gegen die nachfolgende

Baubewilligung gerichtlich zu beurteilen (VGr, 10. Mai 2007,

VB.2006.00396, E. 4.3). Es fragt sich daher einzig, ob das kubische

Konzept des Gestaltungsplans, insbesondere das laut Ziffer 4 Abs. 2

GPV "richtungsweisende" Richtprojekt eine gute Gestaltung gemäss

Ziffer 4 Abs. 1 GPV in Verbindung mit § 71 PBG gewährleisten

kann.

11.4.2

Vorauszuschicken ist, dass sich der Gestaltungsplan F an die Vorgaben

der Bau- und Zonenordnung hält, weshalb nach § 86 Satz 2 PBG die

Zustimmung des Stadtrats genügt hat. Das Richtprojekt weist zwar Ähnlichkeiten

mit dem am 28. November 2012 bewilligten Vorhaben auf. Dies ist bedingt

durch die Terrainverhältnisse, die bauliche Umgebung sowie die Vorgaben der

Rahmennutzungsplanung. Indessen bestehen auch verschiedene Unterschiede, wie

sich den in E. 8.2 erwähnten Schwarzplänen entnehmen lässt. Schon aus

diesem Grund könnte nicht unbesehen auf die Kritik der SBK abgestellt werden.

Hinzu kommt, dass es dem Stadtrat als zuständiger Behörde unbenommen war, die

Gestaltung eigenständig und neu zu beurteilen.

11.4.3

Gemäss den in E. 4.1 genannten planerischen Vorgaben ist das Gestaltungsplangebiet

dicht zu bebauen. Bezüglich des Terrains gilt es, dem Umstand Rechnung zu

tragen, dass die H-Strasse nordwestlich des Gestaltungsplangebiets einige Meter

höher liegt als die G-Strasse im Osten. Hinsichtlich der Bebauungsstruktur

halten die Vorinstanzen zutreffend fest, dass die meisten Gebäude entlang der G-Strasse

im Umfeld des Gestaltungsplangebiets höher sind als jene im rückwärtigen

Bereich. Unter Berücksichtigung dieser die Gestaltungsfreiheit einschränkenden

Rahmenbedingungen kann das Richtprojekt als überzeugende Lösung gewürdigt

werden. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin erscheint die

Kombination eines durchgehenden Sockelbereichs und von gegliederten Aufbauten

als ansprechende architektonische Lösung. Wenn das Baurekursgericht den vom

Stadtrat genehmigten Gestaltungsplan bezüglich der Einordnung für rechtens

befunden hat, ist dieser Würdigung beizupflichten; jedenfalls ist in einer

solchen Wertung keine Rechtsverletzung zu erblicken, in die das

Verwaltungsgericht korrigierend eingreifen müsste.

12.

12.1

Das

Baurekursgericht hat die von der Beschwerdeführerin unter dem Titel

"ungenügende Abstände/keine Besitzstandsgarantie" erhobene Rüge

zurückgewiesen, dass der minimale Grundabstand von 5 m in mehreren

Baubereichen unterschritten werde. Denn dabei handle es sich um Mantellinien,

die nicht ausgeschöpft werden müssten. Dasselbe gelte hinsichtlich der

Einhaltung des Strassenabstands gegenüber der G-Strasse. Ob Neubauten diesen

Abstand unterschreiten dürften, sei im nachfolgenden Baubewilligungsverfahren

zu prüfen. Ebenso wenig sei im Rahmen des Gestaltungsplans die Frage zu

beantworten, ob bestehende oder in einem Richtprojekt angedachte Bausubstanz

innerhalb des Perimeters auf die Bestandesgarantie zu überprüfen sei.

12.2

Die

Beschwerdeführerin erneuert die Rüge, dass die Signatur "Rückbau

zulässig" und Art. 5 Abs. 1 GPV zu streichen seien. In den

kritischen Bereichen könne sich die Bauherrschaft nicht auf die

Bestandesgarantie berufen, wenn sie die nötigen Näherbau- und Grenzbaurechte nicht

beibringen könne. Tatsächlich beziehe sich Ziffer 5 Abs. 2 GPV in

Verbindung mit der genannten Signatur auf die Bestandesgarantie. Ob dies

zulässig sei, müsse daher schon im Rahmen des Gestaltungsplans geprüft werden.

Dasselbe gelte mit Bezug auf die Mantellinien. Indem diese den Strassenabstand

von 6 m unterschritten, verstiessen sie gegen die Regelbauweise. Hinzu

komme, dass es sich bei der Mantellinie entlang der G-Strasse um eine zwingende

handle.

12.3

Wie der

Situationsplan zeigt, unterschreiten mehrere Baubereiche den

Mindestgrundabstand von 5 m gemäss Art. 8 Ziffer 1 BZO. Weil es

sich jedoch nicht um zwingende Mantellinien (Ziffer 5 Abs. 2 und 4

GPV) handelt, können Neubauten zurückversetzt werden, falls die Nachbarn keine

Grenz- und Näherbaurechte einräumen sollten (Ziffer 5 Abs. 10 GPV).

Eine Missachtung von Grenz- oder Gebäudeabständen ist daher nicht

vorgezeichnet. Ob die Grundeigentümerin von den Anstössern die entsprechenden

Rechte eingeräumt erhält oder nicht, braucht nicht schon im Rahmen des Gestaltungsplans

geklärt zu werden. Dass Ziffer 5 Abs. 10 GPV hierfür das

Baubewilligungsverfahren vorsieht, ist sachgerecht. Sodann besteht kein Anlass,

den in Ziffer 5 Abs. 1 GPV in Verbindung mit dem Plan für zulässig

erklärten Rückbau von Gebäuden und Anlagen zu untersagen. Diese Bestimmung

verletzt weder übergeordnetes Recht, noch ist sie unzweckmässig. Schliesslich

ist die Kritik der Beschwerdeführerin an der Mantellinie entlang der G-Strasse

unbegründet. Art. 16 Ziffer 2 BZO verlangt in den Zentrumszonen zwar

grundsätzlich einen Strassenabstand von 6 m (Satz 1). "Unter

Vorbehalt von Verkehrssicherheit und Wohnhygiene ist das Bauen bis auf die

Strassengrenze zulässig oder kann verlangt werden, sofern dadurch für das Orts-

und Strassenbild eine besonders gute Gestaltung erreicht wird" (Satz 2).

Sodann bestimmt Art. 5 Ziffer 5 BZO, dass Neu-, Um- und Ersatzbauten

im Gebiet I den Strassenraum gut zu fassen haben. Diesen Anforderungen

trägt der Gestaltungsplan dadurch Rechnung, dass die Fassadenflucht entlang der

G-Strasse begradigt sowie zurückversetzt wird und auf dem erweiterten

Aussenraum die Pflanzung einer Baumallee vorgesehen ist.

13.

13.1

Schliesslich

verwarf das Baurekursgericht die Rüge, dass die Zufahrt über die H-Strasse

nicht genüge. Ob die strassenmässige Erschliessung den Anforderungen von § 237

PBG und der regierungsrätlichen Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987

entspreche, sei erst im Baubewilligungsverfahren zu klären. Vorliegend gelte es

einzig, die Zweckmässigkeit der grundsätzlichen Festlegungen zu klären. Das

Strassennetz im Einzugsbereich des Gestaltungsplans, namentlich die H- und die G-Strasse,

genüge den gesetzlichen Anforderungen. Wie der Erläuternde Bericht zum

Gestaltungsplan zeige, sei die Verkehrssicherheit weder beim Kreuzen von

Fahrzeugen noch im Stauraum der Einfahrt zur Tiefgarage gefährdet.

13.2

Dem hält

die Beschwerdeführerin entgegen, dass alle im Gestaltungsplan definierten

Festlegungen zur Erschliessung grundsätzlicher Natur und Gegenstand des

vorliegenden Verfahrens seien. Die Verkehrssicherheit müsse gewährleistet sein,

wenn die Fahrzeugströme entsprechend den Vorgaben des Plans geführt würden.

Dass das Baurekursgericht aus der Kurzdokumentation im Anhang zum Erläuternden

Bericht auf die Möglichkeit einer sicheren Zufahrt schliesse, sei

"jenseits".

13.3

Die

Bestandteil der Gestaltungsplanunterlagen bildende Kurzdokumentation

"Anliefer- und Anwohnerverkehr H-Strasse" der L AG vom 28. Juli

2015.

kommt zu folgendem Schluss (S. 12):

"Die Zufahrt auf das

Grundstück erfolgt vorwärts. Die Rückfahrmanöver an die Anlieferungsrampe

werden vollumfänglich grundstücksseitig abgewickelt. Die Schleppkurven der

Anlieferung sind sichergestellt. Die Sichtweiten der Anwohnerausfahrt sowie die

Lastwagenausfahrt können sowohl auf den Fuss- und Veloverkehr wie auch auf den

motorisierten Verkehr entlang der H-Strasse eingehalten werden.

Die Zu- und Wegfahrt erfolgt

gradlinig auf die H-Strasse. Im Bereich der Zu- und Wegfahrt der Anwohner wird

empfohlen, die Situation durch die farbliche Gestaltung zu optimieren. Durch

die farbliche Gestaltung wird die Zu- und Wegfahrt für die Anwohner klarer

ersichtlich. Der Bereich kann für die Anlieferung nach wie vor überfahren

werden. Es bestehen weder Sicherheitsdefizite in Bezug auf den Begegnungsfall

PW-LKW (Kreuzen) noch in Bezug auf den Stauraum der Tiefgaragen Ein- und

Ausfahrt. Des Weiteren liegt der Wartebereich für die Anlieferung ausserhalb

des Fussgängerbereichs und Konflikte zwischen LKW und Fussverkehr können

ausgeschlossen werden."

Im Licht dieser Schlussfolgerung, die sich auf eine

eingehende Abklärung der sachkundigen Verkehrsplaner stützt und mit zahlreichen

Skizzen (samt Schleppkurvennachweis, Sichtweitennachweis und Faktenblatt

Fahrversuch) anschaulich dokumentiert ist, hat das Baurekursgericht zu Recht

angenommen, dass eine verkehrssichere Erschliessung tatsächlich realisiert

werden kann. Deren nähere Konkretisierung und namentlich die Trennung von

motorisiertem und Fussgängerverkehr bildet Gegenstand des nachfolgenden

Baubewilligungsverfahrens.

Diese Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerde.

14.

Bei diesem Prozessausgang

wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in

Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr

von vornherein nicht zu; vielmehr ist sie gemäss § 17 Abs. 2 lit. a

VRG zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine solche Vergütung im

angemessenen Betrag von Fr. 9'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu

bezahlen.

Die Gerichtsgebühren,

welche der Beschwerdeführerin aufzuerlegen sind, sind angesichts der umfangreichen

Akten und der Anzahl der in der Beschwerde aufgeworfenen Rügen, der Bedeutung

des projektbezogenen Gestaltungsplans als Vorstufe eines Bauprojekts mit einem

erheblichen Wert und dem damit einhergehenden hohen Streitinteresse auf

Fr. 25'000.- festzusetzen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 25'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 340.-- Zustellkosten,

Fr. 25'340.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin Nr. 3 binnen

30.

Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils eine Parteientschädigung von Fr. 9'000.-

(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an

…