VB.2017.00433

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00433

7. Dezember 2017Deutsch17 min

(URT.2017.19454)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Der Stadtrat E setzte am 17. Mai 2016 die

Teilrevision des Quartierplans M fest. Die Baudirektion Kanton Zürich

genehmigte diesen Beschluss am 1. September 2016.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob einerseits C Rekurs mit dem Begehren,

dass ihm für die Abtretung von Land einer bisherigen Privatstrasse eine höhere

Entschädigung zuzusprechen sei. Andererseits verlangten die A AG und B mit

gemeinsamer Rekurseingabe verschiedene Änderungen des Quartierplans.

Das Baurekursgericht führte einen doppelten

Schriftenwechsel und am 4. April 2017 einen Augenschein durch. Daraufhin

entschied es am 1. Juni 2017 in den vereinigten Verfahren wie folgt:

"Der

Rekurs wird teilweise gutgeheissen.

Demgemäss

werden der Beschluss des Stadtrates E vom 17. Mai 2016 und die

Genehmigungsverfügung der Baudirektion vom 1. September 2016 hinsichtlich der

Berechnung der Vorleistungen der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 an den

Ausbau der X-Strasse aufgehoben und an die Vorinstanz zur Überarbeitung und

Neufestsetzung zurückgewiesen.

Übrigen wird der Rekurs abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird."

III.

Mit Beschwerde vom 5. Juli 2017 liessen die

weitgehend unterlegenen Rekurrierenden dem Verwaltungsgericht beantragen:

"1. Die mit

der Beschwerde nachstehend angefochtenen Beschlüsse des Baurekursgerichts seien

aufzuheben. Der Quartierplan sei zur Überarbeitung an die erste Instanz

zurückzuweisen.

2.

Die

Stadt E sei anzuhalten, den Quartierplan gemäss den in den nachfolgenden

Anträgen und Begründungen aufgeführten Quartierplankorrekturen bzw. den

entsprechenden Vorgaben des Verwaltungsgerichts zu korrigieren und neu

festzusetzen.

3.

Unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner."

In seiner Vernehmlassung vom 21. Juli 2017 schloss das

Baurekursgericht auf Abweisung des Rechtsmittels. Denselben Antrag stellte die

Baudirektion am 8. September 2017. Der Stadtrat E liess am

12.

September 2017 ebenfalls Abweisung der Beschwerde beantragen und

verlangte überdies eine Parteientschädigung.

Auf die Erwägungen des Rekursentscheids und die

Parteivorbringen ist, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen

zurückzukommen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der

vorliegenden Beschwerde zuständig.

2.

Das Baurekursgericht hat

den Rekurs einzig mit Bezug auf die Kostenberechnung für die strassenmässige

Erschliessung gutgeheissen und hierzu erwogen, dass die

Beschwerdeführerinnen 1 und 2 zu Recht die effektiven Baukosten zuzüglich

Verzinsung als Grundlage für die Berechnung der Erschliessungskosten verlangt

hätten. Dementsprechend wurde der Stadtrat E angewiesen, die von diesen

erbrachten Vorleistungen an den Ausbau der X-Strasse neu zu berechnen. Der

Stadtrat hat diese Korrektur akzeptiert; diese bildet daher nicht mehr

Streitgegenstand des Beschwerdeverfahrens. Die Beschwerdeführenden ihrerseits

haben den Rekursentscheid nur mit Bezug auf die nachfolgend in E. 7 –

E. 9 zu behandelnden Punkte angefochten; die weiteren, von ihnen im vorinstanzlichen

Verfahren erhobenen Rügen liegen nicht mehr im Streit.

3.

Als Eigentümer von im

Quartierplanperimeter liegenden Grundstücken, die im Festsetzungsbeschluss

durch Landabzüge tangiert werden, sind die Beschwerdeführenden kraft

§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu

Rekurs und Beschwerde legitimiert.

4.

Die vom Baurekursgericht am Augenschein getroffenen

Feststellungen können auch vom Verwaltungsgericht berücksichtigt werden (Kaspar

Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 7

N. 81). Ausserdem geben die Akten über die massgebenden Grundlagen des

streitbetroffenen Planungsakts hinreichend Auskunft. Auf einen gerichtlichen

Lokaltermin oder andere zusätzliche Sachverhaltsermittlungen kann daher

verzichtet werden. Nach ständiger Rechtsprechung gilt das Baurekursgericht als

Fachgericht; zur Ermittlung der angemessenen Höhe der Entschädigung an den

Beschwerdeführer 3 bedarf es daher weder des Beizugs einer

"neutrale(n) Fachinstanz" noch eines Gutachtens.

5.

Das rund 5 ha grosse,

mit Dienstleistungsgebäuden überbaute Quartierplangebiet stösst nördlich an die

G-Strasse; im Westen wird es durch die Grenze zur Stadt H das dort

verlaufende Bahntrassee, im Osten durch die I-Strasse und im Süden durch die

J-Strasse begrenzt. Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt E vom

7.

März 2011 liegt der Perimeter in der Zentrumszone Arbeitsplatzgebiet

mit einer Baumassenziffer von 10. Der ursprüngliche Quartierplan aus dem Jahr

1954.

wurde 1972 erstmals revidiert. Nachdem das Baurekursgericht mit Entscheid

Nr. 03 vom 22. Juni 2011 die Zufahrt durch die Stichstrasse Kat.-Nr. 04

für ungenügend befunden hatte, bezweckt die vorliegende Revision, die

strassenmässige Erschliessung aller Grundstücke im Perimeter zu gewährleisten.

Zu diesem Zweck soll die X-Strasse unter Einbezug des dem

Beschwerdeführer 3 gehörenden Strassengrundstücks Kat.-Nr. 04 und

bisheriger Wegrechtsflächen, u.a. solche der Beschwerdeführerinnen 1 und

2, entsprechend den regierungsrätlichen Zugangsnormalien vom 9. Dezember

1987.

ausgebaut, mit einem Wendehammer versehen und an die Stadt E

abgetreten werden. Sodann regelt der Quartierplan die nötige Erneuerung der

Ver- und Entsorgungsleitungen sowie die Kostenverteilung der

Feinerschliessungsanlagen.

6.

6.1

Im Rekurs- und

Beschwerdeverfahren gilt ein unterschiedlicher Überprüfungsmassstab: Mit Rekurs

können gerügt werden: a. Rechtsverletzungen einschliesslich

Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung oder Ermessensunterschreitung, b.

unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts, c. Unangemessenheit

der angefochtenen Anordnung (§ 20 Abs. 1 VRG). Mit Beschwerde können

hingegen grundsätzlich nur die Rügen gemäss § 20 Abs. 1 lit. a

und b VRG erhoben werden (§ 50 Abs. 1 VRG); die Rüge der

Unangemessenheit ist bloss dann zulässig, wenn ein Gesetz dies vorsieht

(§ 50 Abs. 2 VRG).

6.2

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts sind die

Rekursbehörden grundsätzlich verpflichtet, ihre umfassende Überprüfungsbefugnis

nach § 20 Abs. 1 VRG voll auszuschöpfen und angefochtene Entscheide

demnach auch auf Unangemessenheit zu überprüfen (vgl. VGr, 28. April 2010,

URB.2009.00001, E. 2.2; VGr, 21. September 2015, VB.2014.00480,

E. 2.3). Demgegenüber ist es dem Verwaltungsgericht verwehrt, das Ermessen

des Baurekursgerichts zu überprüfen. Mangels abweichender spezialgesetzlicher

Grundlage kann das Gericht den angefochtenen Entscheid nur auf eigentliche

Rechtsfehler, nicht aber auf Unangemessenheit überprüfen (§ 50 Abs. 2

VRG). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus Art. 33 Abs. 3

lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979,

denn bereits das Rekursverfahren gewährleistet die volle Überprüfung durch

wenigstens eine Rechtsmittelinstanz (vgl. Bernhard Waldmann/Peter Hänni,

Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 33 N. 75).

7.

7.1

Mit Bezug

auf "Quartierplanmasse, Berechnung Zuteilungsanspruch" stellen die

Beschwerdeführenden folgenden Antrag:

"Die

heutigen privaten Strassenflächen der Grundstücke im Altbestand der

Beschwerdeführer, nämlich Ord. Nr. 3/Kat.-Nr. 02 von 89 m²,

Ord. Nr. 5/Kat.-Nr. 01 von 98 m² und

Ord. Nr. 13/Kat.-Nr. 04 von 263 m² seien als zuteilungsberechtigte

Flächen der Rekurrenten in die Anspruchsberechnung ('Massenberechnung')

einzubeziehen. Die Spalten 'Abtretung Strassenfläche/entschädigungslos' seien

zu streichen. Der Zuteilungsanspruch sei neu auf der Basis des vollen

Altbestandes mit entsprechendem Abzug über alle beteiligten Grundstücke zu

errechnen, unter Berücksichtigung des vorgegebenen Erschliessungsgrades.

Die

übrigen in der Begründung beanstandeten (vom Baurekursgericht selbsterkannten

bzw. bestätigten) Fehler bei den Landabzügen und in der Folge bei den

Entschädigungen seien zu korrigieren, allenfalls von Amtes wegen."

Zur Begründung dieses Antrags machen die

Beschwerdeführenden geltend, dass die über die I- bzw. J-Strasse erschlossenen

Grundstücke Ord. Nrn. 1 und 2 von der neu vorgesehenen X-Strasse nur

indirekt betroffen seien. Der für diese Strasse massgebende Altbestand sei

daher von 47'637 m² auf 39'058 m² zu vermindern. Auf dieser Grundlage

sowie unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Erschliessungsgrades sei der

für die neu zu schaffende Strassenfläche erforderliche Landabzug zu ermitteln.

Auch in der Lehre werde die Auffassung vertreten, dass die Praxis der

Direktzuschlagung von privatem Strassenland nur solange zu einem mit der

Eigentumsgarantie zu vereinbarenden Ergebnis führe, als die Fläche der

aufzuhebenden Privatstrasse den Gesamtquotenabzug, den die Wegberechtigten nach

der Regelung von § 138 Abs. 4 PBG hinzunehmen hätten, nicht

übersteige. Eine "Gratisabtretung" von Privatstrassenland zugunsten anderer

Quartierplanbeteiligter bedürfte einer klaren gesetzlichen Grundlage und müsste

überdies den Grundsätzen der Gleichbehandlung und der Verhältnismässigkeit

entsprechen. Bei einer entschädigungslosen Abtretung der Privatstrasse im

Rahmen des Quartierplanverfahrens würden die Eigentümer eine "künftige

bauliche Ausnützungsmöglichkeit", eine unter- wie eine oberirdische

Baumöglichkeit, eine "vorübergehende Eigenbelegung (bei Offenhaltung der

Durchfahrtsmöglichkeit für die übrigen Berechtigten)" sowie weitere

"Eigentums- und Verfügungsrechte" verlieren. Zudem liefen die

Beschwerdeführerinnen 1 und 2 Gefahr, dass ihre Grundstücke nach der

Abtretung übernutzt seien. Diesen Nachteilen stehe einzig die Entlastung vom

Strassenunterhalt gegenüber. Wie der vorliegende Fall zeige, führe die

gesetzlich nicht abgestützte Vorabzugsmethode zu einem unbefriedigenden

Ergebnis. Hinzu komme, dass die Grundeigentümer im Rahmen dieser Methode

ungleich behandelt worden seien; so hätten die Eigentümer von

Ord. Nrn. 7 und 8 keine Abzüge hinnehmen müssen. Die

Beschwerdeführenden hätten diese Ungleichbehandlung erst mit der

Quartierplan-Festsetzung erkennen können, weshalb sie berechtigt seien, diesen

Mangel noch im Rekursverfahren zu rügen. Die Auffassung des Baurekursgerichts,

wonach privates Strassenland keinen Vermögenswert habe, treffe deswegen nicht

zu, weil es zur ausnützungsberechtigten Grundfläche zähle.

7.2

Der

Beschwerdegegner 1 hält dem entgegen, dass dem mit

Wegrechtsdienstbarkeiten belasteten Eigentümer einer Privatstrasse kraft

§ 139 Abs. 3 PBG in aller Regel kein Zuteilungsanspruch zustehe. Weil

die Strasse nicht zur Ausnützung zähle, fehle es auch an einer vermögenswerten

Ausnützungsreserve. Den Eventualantrag, wonach die Servitutsfläche auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 05 gleich zu behandeln sei wie ihre Parzellen, hätten

die Beschwerdeführenden entgegen § 155 Abs. 4 PBG nicht innert der

Auflagefrist, sondern erst vor Baurekursgericht und damit verspätet gestellt.

Entgegen der Bemerkung der Vorinstanz sei der Stadtrat E jedoch nicht der

Auffassung, dass auch die Dienstbarkeitsfläche von Kat.-Nr. 05

entschädigungslos hätte beansprucht werden können; denn diese habe im

Unterschied zu jenen der Beschwerdeführenden der Allgemeinheit nicht als

öffentliche Strasse zur Verfügung gestanden.

7.3

7.3.1

Wie vom Baurekursgericht in E. 7.5.1 des angefochtenen Entscheids

zutreffend festgehalten, haben die Beschwerdeführenden die Begehren um

Entschädigung für die Strassenflächen rechtzeitig vorgebracht. Demgegenüber ist

der erst mit dem Rekurs gestellte Eventualantrag, wonach die übrigen

Servitutsflächen gleich wie ihre zu behandeln seien, verspätet und daher kraft

§ 155 Abs. 4 PBG im Rekursverfahren ausgeschlossen. Dass diese

Anordnung erst mit dem Festsetzungsbeschluss habe erkannt werden können, trifft

nicht zu; vielmehr enthielt der Technische Bericht zum Quartierplan die

entsprechenden Angaben (Tabelle "Zusammenstellung Gesamtkosten",

S. 35). Ebenso ist der Vorinstanz beizupflichten, dass es den

Beschwerdeführenden auch an der legitimationsbegründenden Beschwer zu diesem

Antrag fehlt. Wie nämlich aus der erwähnten Tabelle hervorgeht, wird der

Geldausgleich für die Mehrzuteilung vollumfänglich durch die L AG als

Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 06 (neu Kat.-Nr. 07) getragen.

7.3.2

Unter dem Randtitel "C. Zuteilung der Gesamtfläche im

Allgemeinen/I. Bei Umlegung nach Flächen/1. Grundsatz" bestimmt

§ 139 Abs. 3 PBG, dass für die Flächen aufzuhebender öffentlicher

Strassen und Gewässer ein Anspruch auf Zuteilung eines Baugrundstücks nur

soweit besteht, als diese Flächen nicht für entsprechende neue Anlagen benötigt

werden. Nach der Rechtsprechung kommt es bei der Würdigung, ob ein Weg oder

eine Strasse als öffentlich oder privat zu gelten hat, nicht auf die

Eigentumsverhältnisse, sondern auf dessen/deren Erschliessungsfunktion an. Im

Entscheid RB 1982 Nr. 149 (= BEZ 1982 Nr. 20) hat das

Verwaltungsgericht hierzu ausgeführt, wenn ein Weg die Funktion einer

gesetzlichen Zufahrt im Sinn von § 237 PBG habe, so werde er – jedenfalls

wenn er mehreren Grundstücken diene – notwendigerweise von einem unbestimmten

Benutzerkreis beansprucht und handle es sich um eine Verkehrsfläche, die auch

nach Strassenverkehrsrecht als öffentlich gelte, und zwar unabhängig davon, ob

sie im öffentlichen Eigentum stehe oder förmlich dem Gemeingebrauch gewidmet

worden sei. Diese Rechtsprechung wurde wiederholt bestätigt (vgl. etwa VGr,

30.

Juni 2010, VB.2010.00089 + 00090, E. 4.1). Sodann hat das Gericht

im Entscheid RB 1985 Nr. 89 erkannt, dass der Eigentümer einer im

Quartierplanverfahren aufzuhebenden Wegparzelle, die ohne Ablösung der darauf

lastenden Wegrechte keinem anderen Zweck dienen könnte, keinen

Zuteilungsanspruch habe. Auch ein Entschädigungsanspruch bestehe in der Regel

nicht, da der bisherige Eigentümer der Wegparzelle die an ihre Stelle tretende

Quartierstrasse nutzen könne.

Diese Voraussetzungen treffen mit Bezug auf die beiden

Landstreifen von 98 m² des Grundstücks Kat.-Nr. 01 (neu

Kat.-Nr. 11) der Beschwerdeführerin 1 und 89 m² des Grundstücks

Kat.-Nr. 02 (neu Kat.-Nr. 08) der Beschwerdeführerin 2 ebenso zu

wie für 263 m² des 332 m² umfassenden und im Zug des Quartierplans

aufzuhebenden Strassengrundstücks Kat.-Nr. 04. Die Beschwerdeführenden

erblicken in dieser Anordnung zu Unrecht eine unzulässige "Gratisabtretung".

Nach dem Gesagten stützt sich diese Regelung auf eine gesetzliche Grundlage und

ist sachgerecht. Dass der – auf den Tatbestand des Auskaufs bezogene –

Entscheid RB 1985 Nr. 89 durch die Revision des Planungs- und Baugesetzes

vom 1. September 1991 überholt worden sei, trifft nicht zu. Laut

§ 259 PBG zählen zur (für die gemäss Bau- und Zonenordnung hier

massgebende Baumassenziffer) anrechenbaren Grundfläche die in der

entsprechenden Bauzone liegenden Grundstücksflächen bzw. Grundstücksteile

(Abs. 1). Die Flächen der Hauszufahrten werden ebenfalls berücksichtigt.

Nicht angerechnet werden jedoch die Flächen der Grund-, Grob- und

Feinerschliessung (Abs. 2). Inwiefern den Beschwerdeführenden durch die

Neuordnung der Rechtsverhältnisse im Zug des Quartierplanverfahrens sonstige ober-

oder unterirdische Baumöglichkeiten oder andere vorübergehende Nutzungen

verloren gehen sollten, substanziieren sie nicht näher und ist auch nicht

ersichtlich. Nach dem Gesagten bewirkt der Quartierplan bei den Grundstücken

der Beschwerdeführerinnen 1 und 2 auch keine Erhöhung der konsumierten

Baumasse. Sollte diese bereits heute überschritten sein – was nicht behauptet

wird –, wäre diese Rechtswidrigkeit nicht Folge des Quartierplans; überdies

kämen die bestehenden Gebäude in den Genuss der Bestandesgarantie (Alain

Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 3. A., Zürich 2017,

S. 233 ff.). Nach dem Gesagten erweist sich der Antrag auf Änderung des

Zuteilungsanspruchs als unbegründet.

8.

8.1

Hinsichtlich

der Landzuteilung beantragen die Beschwerdeführenden:

"Der

sich aus der neuen Quartierplanmasse und dem prozentualen Strassenabzug

ergebende Landanspruch von voraussichtlich ca. 82 m² der

Beschwerdeführerin 1 (Ord. Nr. 5) sei diesem Grundstück als

Realersatz durch die parallele Verschiebung der Grenze zu Ord. Nr. 6

um ca. 3.30 m zuzuteilen.

Für

den nach dem ordentlichen Strassenabzug verbleibenden Anspruch der

Beschwerdeführerin 2 (Ord. Nr. 3) von ca. 70 m² sei ein

entsprechender servitutarischer Ausnützungstransport, andernfalls eine

entschädigungspflichtige Minderzuteilung vorzusehen.

Für

die nach dem Strassenabzug verbleibende Restfläche des Beschwerdeführers 3

(Ord. Nr. 13) sei ein gänzlicher Auskauf gemäss seinem Rekursantrag

vorzusehen."

Die Beschwerdeführenden berufen sich hierzu auf § 139

Abs. 1 PBG, wonach grundsätzlich ein Anspruch auf Realzuteilung der

Anspruchsfläche bestehe. Aufgrund der unrichtigen Behandlung der privaten

Strassenfläche sei eine Realzuteilung bisher nicht ernsthaft geprüft worden.

Diese liesse sich für das Grundstück Ord. Nr. 5 der

Beschwerdeführerin 1 einfach bewerkstelligen. Mit Bezug auf die

Liegenschaft Ord. Nr. 3 der Beschwerdeführerin 2 sei ein

Ausnützungstransport sachgerecht, während bei Ord. Nr. 13 des

Beschwerdeführers 3 ein Auskauf angebracht sei.

8.2

Der

Beschwerdegegner 1 beantragt Nichteintreten auf diesen Antrag, weil die

wegrechtsbelasteten Grundstücksflächen entschädigungslos abzutreten seien. Da

die Quartierplanmasse nicht vergrössert werde, erübrige sich eine neue

Landzuteilung. Aufgrund der entschädigungslosen Abtretung der Servitutsflächen

sei die Frage nach einem Realersatz gegenstandslos.

8.3

Nach dem

in E. 7 Gesagten steht den Beschwerdeführerinnen 1 und 2 aufgrund der

von ihnen an den Bau der X-Strasse abzutretenden Fläche kein weitergehender

Zuteilungsanspruch zu, als dies der Stadtrat E mit dem angefochtenen

Quartierplan-Festsetzungsbeschluss angeordnet hat. Schon aus diesem Grund

drängt sich eine Änderung bei der Neuzuteilung nicht auf. Hinzu kommt, dass für

eine Verschiebung der Grenzen, die aufgrund der bisherigen Grenzverläufe und

der vorbestehenden Überbauung ohnehin nur sehr beschränkt möglich wäre, kein

sachlicher Grund besteht. Insbesondere hätte die von den Beschwerdeführenden

verlangte Verschiebung der Ostgrenze beim Grundstück Kat.-Nr. 06 (neu

Kat.-Nr. 07) der L AG zur Vermeidung einer Mehrzuteilung an diese den

erheblichen Nachteil, dass das dortige Gebäude Vers.-Nr. 09 den

Grenzabstand gegenüber den Parzellen Kat.-Nrn. 10 und 01 (neu

Kat.-Nr. 11) unterschreiten würde.

9.

9.1

Schliesslich

rügen die Beschwerdeführenden den im Quartierplan geregelten Geldausgleich mit

folgendem Antrag:

"Die

verfügte Höhe der Entschädigungen von Fr. 500.-/m² bleibt bestritten. Die

Ermittlungen der Entschädigungen inkl. die konkret zahlenmässig umschriebenen

Reduktionen gegenüber dem Verkehrswert seien (sofern überhaupt vorhanden) im

Detail offen zu legen und es sei den Beschwerdeführern Gelegenheit zur

Stellungnahme und zur Ergänzung der Anträge zu geben.

Die

servitutarischen Be- und Entlastungen seien zu entschädigen und mit dem Geldausgleich

festzulegen. – Für die Belastung der Liegenschaft Ord. Nr. 5 mit

einem Fusswegrecht zu Gunsten der Öffentlichkeit sei für die belastete Fläche

eine Entschädigung in der Höhe von mindestens ¾ des noch zu ermittelnden

Geldausgleichswertes festzusetzen.

Zur

Ermittlung der Entschädigungshöhen sei eine neutrale Fachinstanz

beizuziehen."

Zur Begründung bringen sie vor, dass die

Quartierplanbehörde den Verkehrswert auf Fr. 1'500.-/m² bis

Fr. 2'000.-/m² schätze. Die Reduktion des Anrechnungswerts auf Fr. 500.-/m²

belaufe sich daher auf übermässig hohe 66 %–75 %, die zudem ohne

fachkundige Ermittlung erfolgt sei. Die Auswirkungen der

Auskaufsentschädigungen und der Ausgleichszahlungen auf die

Grundstückgewinnsteuer könnten zwar ebenso berücksichtigt werden wie ein Abzug

für das Fuss- und Fahrwegrecht. Trotz eines dadurch gerechtfertigten Einschlags

belaufe sich die angemessene Entschädigung aber immer noch auf knapp

Fr. 1'500.-/m². Aus der Sicht der Mehrzuteilungen bzw. der antretenden

Grundeigentümer erweise sich der Ansatz von Fr. 500.-/m² als

"absoluter Schnäppchenpreis".

9.2

Für den

Beschwerdegegner 1 ist die von der Vorinstanz bestätigte Herabsetzung des

Verkehrswerts von Fr. 1'500.-/m² bis Fr. 2'000.-/m² auf einen Ansatz

von Fr. 500.-/m² für den Auskauf vertretbar. Sowohl der Stadtrat E

als auch das Baurekursgericht seien für die Beurteilung dieser Frage sachkundig

gewesen. Die Bemessung des Ausgleichswerts habe sich an der Gerichtspraxis

orientiert. Die vom Quartierplan erfassten Grundstücke seien praktisch

vollständig überbaut, weshalb der sog. Umgebungslandwert zu entschädigen sei.

Dieser wiederum betrage 25 %–30 % des absoluten Landwerts. Bei den

Minderzuteilungen handle es sich seit 1967 um Verkehrsflächen, welche diese

Funktion auch nach der Durchführung des Quartierplans beibehielten. Eine höhere

Entschädigung rechtfertige sich daher nicht.

9.3

9.3.1

Der von der Quartierplanbehörde geschätzte reine Baulandwert in einer

Bandbreite von Fr. 1'500.-/m² bis Fr. 2'000.-/m² wird von den

Beschwerdeführenden nicht beanstandet und erscheint nach den Akten als

plausibel. Ebenso bleibt der Hinweis des Baurekursgerichts unwidersprochen,

dass die dem Beschwerdeführer 3 zu entschädigende Fläche – gemäss dem

Technischen Bericht – nicht 86 m², sondern 69 m² beträgt.

9.3.2

Im Streit liegt einzig die Frage, ob der vom Stadtrat angeordnete und vom

Baurekursgericht bestätigte Einschlag auf Fr. 500.-/m² der vom

Verwaltungsgericht vorzunehmenden Rechtskontrolle standhält oder nicht. Es

steht fest, dass es sich bei der entschädigungspflichtigen Abtretung von

69.

m² vom Grundstück Kat.-Nr. 04 um einen Auskauf im Sinn von

§ 141 PBG handelt, der grundsätzlich zum vollen Verkehrswert zu vergüten

ist (Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen im zürcherischen

Quartierplanverfahren, Zürich 2004, S. 77). Weil für eine solche baulich

nicht selbstständig nutzbare Zwergparzelle kaum ein Markt besteht, führt die

Verkehrswertschätzung nach den gängigen Methoden (vgl. hierzu VGr,

28.

Januar 2015, VR.2013.00001, E. 5) nicht zu einem zuverlässigen

Ergebnis. Vorliegend fällt massgebend ins Gewicht, dass das Quartierplangebiet

dicht überbaut ist. Ob noch ein Verdichtungspotenzial besteht, lässt sich

aufgrund der Akten nicht zuverlässig feststellen. Auch erscheint es als

ungewiss, ob ein Anstösser entsprechende Absichten hat und hierzu allenfalls

zusätzlich benötigte Ausnützung zu erwerben beabsichtigt. Unter diesen

Umständen erscheint es als sachgerecht, dass sich die Vorinstanzen am stark

reduzierten Ansatz für sog. "Vorgartenland" (vgl. hierzu RB 2006

Nr. 118, E. 3.4 = BEZ 2006 Nr. 35; VGr, 20. Mai 2009,

VR.2008.00003, E. 3) orientiert haben. Ein zusätzlicher Abzug aufgrund der

im Zug des Auskaufs anfallenden Grundstückgewinnsteuer fällt allerdings ausser

Betracht (VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 7.4). Im Licht der

genannten Umstände erscheint der Vergütungsansatz von Fr. 500.-/m² als

angemessen, jedenfalls nicht als rechtsverletzend.

9.3.3

Die Begründung eines öffentlichen Fusswegrechts auf einem schmalen Streifen

in der nördlichen Ecke des Grundstücks Kat.-Nr. 01 (neu Kat.-Nr. 11)

bewirkt für die Beschwerdeführerin 1 keine Beeinträchtigung, die

zusätzlich zu entschädigen wäre. Weder erfährt die Nutzung des Gebäudes

Vers.-Nr. 12 eine Schmälerung, noch wird die Ausnützung tangiert.

Inwiefern die übrigen mit dem Quartierplan geänderten Servituten finanziell

auszugleichen seien, vermögen die Beschwerdeführenden nicht darzulegen.

Diese Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerde.

10.

Bei diesem

Prozessausgang werden die Beschwerdeführenden solidarisch kostenpflichtig (§ 65a

Abs. 1 in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14 VRG) und bleibt ihnen eine Parteientschädigung von

vornherein versagt. Weil sich die Bemühungen des obsiegenden

Beschwerdegegners 1 auf die Verteidigung des angefochtenen Quartierplans

beschränkt haben, sind die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 VRG für

die Zusprechung einer Parteientschädigung nicht erfüllt.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 12'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 12'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zu einem Drittel auferlegt,

unter solidarischer Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an

…