Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00452

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2017.00452

Urteil

der 1. Kammer

vom 16. November 2017

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Regina Meier.

In Sachen

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

Stadtrat Uster,

Beschwerdegegner,

betreffend teilweise

Verweigerung der Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 10. Mai 2016 erteilte der Stadtrat

Uster der A AG die Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses

an der C-Strasse 01 in Uster (Kat.-Nrn. 02 und 03), verweigerte aber

die Bewilligung für zwei Kleinwohnungen im Untergeschoss des Gebäudes.

Erwägungen

II.

Hiergegen rekurrierte die A AG am 20. Juni 2016

an das Baurekursgericht. Dieses wies das Rechtsmittel am 7. Juni 2017 ab.

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob die A AG

am 12. Juli 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die

Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids wie auch des Stadtratsbeschlusses,

soweit darin die baurechtliche Bewilligung für die beiden Kleinwohnungen

verweigert wurde, alles unter den gesetzlichen Kosten- und

Entschädigungsfolgen.

Am 21. August 2017 beantragte das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Stadtrat Uster

beantragte am 13. September 2017 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der A AG. Diese hielt mit

Replik vom 25. September 2017 an ihren Anträgen fest. Am 13. Oktober

2017.

reichte der Stadtrat Uster die Duplik ein. Die A AG liess sich in der

Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zur Behandlung der Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Die Beschwerdeführerin beabsichtigt, an der C-Strasse 01

in Uster ein Mehrfamilienhaus zu erstellen. Für die beiden streitbetroffenen

Einzimmerwohnungen im Untergeschoss verweigerte der Stadtrat Uster die

Baubewilligung, da diese keine genügende über dem Erdreich liegende

Fensterfläche aufweisen und die geplante, den Fenstern vorgelagerte Bepflanzung

mit Bodendeckern die oberirdische Fensterfläche weiter reduziere, was zu einer

ungenügenden Belichtung führe.

Aus den eingereichten Plänen ist ersichtlich, dass die

Raumhöhe der Einzimmerwohnungen rund 2.40 m beträgt. Die unteren

ca. 1.70 m liegen unter dem Erdreich. Die oberen ca. 0.70 m der

knapp unterhalb der Zimmerdecke beginnenden Fensterfront liegen entsprechend

über dem Erdreich, der untere Teil der Fenster führt in einen Lichtschacht,

dessen Rückwand rund 0.50 m von der Fensterscheibe entfernt ist. Weiter

würde die Belichtung durch die geplanten ca. 20–30 cm hohen

Bodendeckerpflanzen beschränkt.

2.2

Gemäss § 302 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) sind Wohn- und Schlafräume mit Fenstern zu versehen, die über dem

Erdreich liegen, ins Freie führen und in ausreichendem Masse geöffnet werden

können; die Fensterfläche hat wenigstens einen Zehntel der Bodenfläche zu

betragen. Der Luftraum vor den Fenstern darf horizontal und in gewissem Umfang

auch seitlich nicht verstellt sein (BRKE II Nr. 52/2001 vom

13.

März 2001 in BEZ 2001 Nr. 30).

2.3

Die Beschwerdeführerin argumentiert, dass der über dem

Erdreich zu liegen kommende Teil der Fenster – allerdings ohne Einbezug von

Bodendeckerpflanzen – mehr als ein Zehntel der Bodenfläche der Wohnungen

betrage. Zu Recht macht die Beschwerdegegnerin jedoch geltend, dass diese

Regelung nicht das einzige massgebende Kriterium für eine genügende Belichtung

ist. Nicht einwandfreie wohnhygienische Verhältnisse können auch vorliegen,

wenn das Mindestmass der Fensterfläche von 10 % der Bodenfläche erfüllt

ist (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 972). Der Blick durch das Fenster

ist vorliegend bis auf eine Raumhöhe von ca. 1.70 m horizontal und

seitlich verstellt bzw. endet im ca. 0.50 m schmalen Lichtschacht unter

dem Erdreich. Die Beschwerdegegnerin hat im angefochtenen Beschluss unter

Bezugnahme auf die örtlichen Gegebenheiten eingehend und nachvollziehbar

dargelegt, dass die wohnhygienischen Anforderungen gemäss § 302

Abs. 2 PBG für Wohn- und Schlafräume nicht erfüllt seien, weil die

streitbetroffenen Fenster in einen Lichtschacht führen. Wie die Vorinstanz zu

Recht festhält, ist es unter diesen Umständen unerheblich, ob die Sicht aus dem

Fenster zusätzlich noch durch eine Bepflanzung reduziert wird. Es ist nicht zu

beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin und das Baurekursgericht vor diesem

Hintergrund einen genügenden Lichteinfall verneinten.

3.

3.1

Weiter bringt die Beschwerdeführerin vor, dass bei

besonderen Verhältnissen von der Regelung in § 302 Abs. 2 PBG

abgewichen werden kann, weshalb gestützt auf § 302 Abs. 3 PBG bzw.

§ 220 PBG die Möglichkeit einer Ausnahmebewilligung hätte geprüft werden

sollen; dies namentlich mit Blick darauf, dass die geplanten Kleinwohnungen dem

Raumplanungsziel der Verdichtung des Siedlungsgebiets zuträglich seien.

Ausserdem stellt sich die Beschwerdeführerin auf den Standpunkt, dass mit einer

Nebenbestimmung gemäss § 321 PBG eine Bepflanzung direkt vor den Fenstern

untersagt und unter diesen Umständen die Baubewilligung erteilt werden könnte.

3.2

Zunächst ist festzuhalten, dass das Vorhandensein von

Bodendeckerpflanzen nicht entscheidend ist für die Beurteilung, dass die

Belichtung durch die streitbetroffenen Fenster ungenügend wäre (siehe oben

E. 2.3). Eine diesbezügliche Nebenbestimmung wäre mithin nicht

zielführend. Weiter gilt, dass § 302 Abs. 3 PBG als Spezialbestimmung

der Generalklausel betreffend Ausnahmebewilligungen in § 220 PBG vorgeht (Fritsche/Bösch/Wipf,

S. 1127). Entsprechend bleibt einzig die Möglichkeit einer

Ausnahmebewilligung nach § 302 Abs. 3 PBG zu prüfen.

3.3

Abweichungen von § 302 Abs. 2 PBG

sind bei besonderen Verhältnissen zulässig, insbesondere zum Schutz vor

übermässigen Einwirkungen öffentlicher Bauten und Anlagen, sowie bei

einschränkenden Schutzbestimmungen für die Dachgestaltungen bei geschützten

Einzelobjekten oder in Kernzonen (§ 302 Abs. 3 PBG).

Im hier zu beurteilenden Fall liegt keine der in dieser

Norm angeführten Situationen vor. Die Aufzählung ist jedoch nicht

abschliessend; eine Ausnahmebewilligung ist auch in weiteren Fällen möglich. Es

ist der Vorinstanz allerdings darin zuzustimmen, dass keine besonderen

Verhältnisse vorliegen, welche die Prüfung einer Ausnahmebewilligung rechtfertigen

würden: Die ungenügende Belichtung ist namentlich nicht etwa aus

topographischen Gründen entstanden; vielmehr wurde der Lichtschacht bewusst

geplant. Ohnehin wäre im vorliegenden Fall eine Belichtung durch ein

oberirdisch 0.70 m schmales Fensterband knapp unter der Zimmerdecke

deutlich ungenügend, weshalb das dem Projekt entgegenstehende öffentliche

Interesse an wohnhygienisch einwandfreien Verhältnissen relativ schwer wiegt.

Ausnahmebewilligungen dürfen solchen Anliegen nicht zuwiderlaufen (Fritsche/Bösch/Wipf, S. 1130). Das Interesse

der Beschwerdeführerin an der Durchführung ihres projektierten Wohnkonzepts und

das Interesse an einer verdichteten Bauweise könnten somit eine

Ausnahmebewilligung nicht rechtfertigen. Folglich ist nicht zu beanstanden,

dass die Beschwerdegegnerin die Möglichkeit einer Ausnahmebewilligung gemäss

§ 302 Abs. 3 PBG nicht geprüft bzw. keine solche erteilt hat.

Damit ist die Beschwerde insgesamt als unbegründet

abzuweisen.

4.

Entsprechend dem

Verfahrensausgang wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihr aufgrund ihres Unterliegens von vornherein nicht

zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegnerin steht in dieser

Konstellation ebenfalls keine Entschädigung zu. Obsiegenden grösseren

Gemeinwesen wird bloss ausnahmsweise eine solche zugesprochen, wenn

ausserordentliche Bemühungen nötig waren, welche über das hinausgehen, wofür

das betreffende Gemeinwesen organisatorisch eingerichtet ist (Kaspar Plüss,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,

Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 17 N. 54). Der Aufwand vor der

zweiten Rechtsmittelinstanz blieb für die Beschwerdegegnerin jedoch – obgleich

sie verwaltungsinterne Fachleute beiziehen musste – relativ bescheiden.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellkosten,

Fr. 3'120.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …