VB.2017.00491

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00491

22. Februar 2018Deutsch17 min

(URT.2018.19651)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 15. November 2016 erteilte der

Gemeinderat Volketswil D und H die baurechtliche Bewilligung für eine

Aufstockung und den Ausbau des Dachgeschosses des Gebäudes Vers.-Nr. 01

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der F-Gasse 03 in Gutenswil.

Erwägungen

II.

Mit Eingabe vom 21. Dezember 2016 erhoben B und A

Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung des Beschlusses vom

15.

November 2016 sowie eine Parteientschädigung. Mit Entscheid vom 28. Juni

2017.

wurde der Rekurs abgewiesen, soweit darauf eingetreten worden war.

III.

Hiergegen erhoben B und A am 28. Juli 2017 Beschwerde

ans Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung der beiden Entscheide,

eventualiter die Rückweisung zur Neubeurteilung an die Vorinstanz sowie eine

Parteientschädigung.

Das Baurekursgericht

beantragte am 21. August 2017 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der

Beschwerde. Mit Schreiben vom 12. September 2017 beantragte der

Gemeinderat Volketswil (Beschwerdegegner 1) die Abweisung der Beschwerde,

ebenso sinngemäss D und H (private Beschwerdegegnerschaft 2) mit Schreiben

vom 14. September 2017.

B und A hielten mit Vernehmlassung vom 12. Oktober

2017.

an ihren Anträgen fest, ebenso D und H mit Schreiben vom 13. November

2017.

B und A liessen sich daraufhin nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der

vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen

erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Die

Beschwerdeführenden bringen zunächst vor, dass das strittige Untergeschoss nach

dem Bauvorhaben der privaten Beschwerdegegnerschaft 2 samt

Nutzungsbeschränkungsrevers im Grundbuch nach wie vor zu Wohn-, Schlaf- oder

Arbeitszwecken nach § 276 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) bestimmt sei. Das Untergeschoss sei unterteilt in Räume von 20m2,

12.

m2 und zwei à 8m2. Somit erfüllten drei Räume die

Mindestfläche gemäss § 303 PBG; die Räume erfüllten auch die erforderliche

Raumhöhe und seien innerlich genügend erschlossen im Sinn von § 305 PBG.

Das Untergeschoss sei des Weiteren mit edlem Plattenboden ausgestattet und

weitestgehend isoliert. Soweit eine künstliche Belichtung und eine künstliche

Beheizung installiert würden, stehe einer Bestimmung zu Wohn-, Arbeits- und

Schlafzwecken nichts im Weg. Es sei unglaubhaft, dass diese Räume nun

umfunktioniert würden. Somit liege ein nach § 276 Abs. 1 PBG

anrechenbares Untergeschoss vor.

Die Vorinstanz habe es unterlassen, einen Augenschein

durchzuführen und diese Tatsachen innerhalb einer Gesamtwürdigung richtig

festzustellen, wodurch der Entscheid diesbezüglich willkürlich sei.

2.2

Die

Beschwerdeführenden sind Eigentümer des nordöstlich an das Baugrundstück

angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 04 am I-Weg 05. Das Baugrundstück

Kat.-Nr. 02 liegt in der Wohnzone W2/45 und ist mit dem Einfamilienhaus

Vers.-Nr. 02 überstellt. Dieses Gebäude weist heute ein anrechenbares

Untergeschoss, ein erstes Vollgeschoss (Erdgeschoss) sowie aufgrund der

Kniestockhöhe von rund 1,2 m (§ 275 Abs. 2 PBG) ein weiteres als

Vollgeschoss geltendes Geschoss unter einem Giebeldach auf.

Das Bauvorhaben umfasst den Ausbau dieses Geschosses zu einem

vollwertigen Vollgeschoss und die Erstellung eines neuen Dachgeschosses unter

Kreuzdach. Weiter soll das Untergeschoss zu einem nicht anrechenbaren

Untergeschoss umgestaltet werden. Der bisher beheizte Hobbyraum wird neu zu

einem unbeheizten Kellerraum umgenutzt. Der grosse Licht- und Lüftungsschacht

mit zughöriger Fensteröffnung wird abgebrochen. Es verbleibt ein kleiner

Schacht zwecks Raumbelüftung. Im Weiteren wird im Untergeschoss die bestehende

Innen-Wärmedämmung abgebrochen und die Heizkreislaufleitung beim

Heizungsverteiler abgehängt und verschlossen.

2.3

Gemäss

Art. 18 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Volketswil

(BZO) sind in der Wohnzone W2/4 zwei Vollgeschosse und zwei Dachgeschosse

zulässig. Ein anrechenbares Untergeschoss ist nur zulässig bei Verzicht auf ein

Vollgeschoss (Art. 18 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 19 Abs. 2

letzter Satz BZO). Ob Räume als "Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume" zu

qualifizieren sind, was zu ihrer Anrechenbarkeit führen würde (§ 276

Abs. 1 PBG), beurteilt sich nicht nach der Bezeichnung in den Bauplänen,

sondern danach, ob sie sich objektiv für eine solche Nutzung eignen (VGr, 24. März

2004, VB.2003.00364, E. 4.2.1).

Der

Entscheid darüber, ob zur Abklärung der baurechtlichen Verhältnisse ein Augenschein

angeordnet wird, steht im Ermessen der anordnenden Behörde. Es besteht nur dann

eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins, wenn die tatsächlichen

Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,

8.

November 2010,1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010,

5C_512/2009, E. 2.3; VGr, 19. April 2012, VB.2011.00612,

E. 1.3).

2.4

Mit der

Baubewilligung vom 15. November 2016 wurde festgehalten, dass mit der

geplanten Umnutzung des Hobbyraumes von 20,09 m2 zu einem

Kellerraum der Abbruch des grossen Licht- und Lüftungsschachtes inklusive

Doppelflügelfenster, der Abbruch der räumlich bestehenden Wärmedämmungen und

der Unterbruch der zugehörigen Heizkreisleitung beim Heizungsverteiler

einhergehe. Der kleine Lüftungsschacht im neuen Kellerraum, die Nicht-Beheizung

und die neue Fensterfläche von lediglich 0.35 m2 liessen keine

Gründe für eine Zweckentfremdung des Raumes erkennen. Das Untergeschoss sei

deshalb kein anrechenbares Vollgeschoss im Sinn von § 276 Abs. 1 PBG.

Diese Ausführungen des Beschwerdegegners 1 werden

durch die Baupläne bestätigt; eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins

bestand deshalb nicht. Aus den Plänen gehen die neue Fensterfläche von

lediglich 0.35 m2 (0,5 x 0,7 m) und der Abbruch der

Wärmedämmungen im ursprünglichen Hobbyraum eindeutig hervor. Die neue

Fensterfläche entspricht bei einer Bodenfläche von 20,09 m2 einer

Fläche von rund 1,75 %, was deutlich unter den Mindestanforderungen von 10 %

liegt, welche an zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume gestellt werden (§ 302

Abs. 2 PBG). Somit ergibt sich, dass nicht von einem anrechenbarer Wohn-,

Schlaf- oder Arbeitsraum im Sinn von § 276 Abs. 1 PBG ausgegangen

werden kann. Der anliegende Abstellraum enthält gar keine Fensterfläche. In

allen streitbetroffenen Räumen werden darüber hinaus die Wärmedämmungen

entfernt und wird inskünftig auf eine Beheizung verzichtet. Schliesslich wurde

im Entscheid vom 15. November 2016 gestützt auf § 321 PBG ein

Nutzungsbeschränkungsrevers angeordnet, wonach das streitbetroffene Untergeschoss

nicht zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken genutzt werden darf. Insgesamt

eignet sich das Untergeschoss deshalb in einer objektiven Gesamtbetrachtung

nicht zu solchen Zwecken, wodurch auch die Anrechenbarkeit entfällt.

Daran ändern auch die Ausführungen der Beschwerdeführenden

bezüglich einzelner Elemente der Erschlossenheit der Räume und eines allfällig

edlen Plattenbodens nichts, da genügend objektive Kriterien gegen die Annahme,

die Räume dienten Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken, vorliegen. Somit kann

nicht gefolgert werden, die Beschwerdegegnerschaft bzw. die Vorinstanz hätten

die Tatsachen nicht objektiv gewürdigt. Die von den Beschwerdeführenden

vorgebrachte theoretische Möglichkeit, die Räume in Zukunft irgendwann einmal

wieder zu Hobbyräumen umzufunktionieren, ist eine hypothetische Annahme. Eine

gesetzes- oder bewilligungswidrige Verwendung kann jedenfalls nicht unterstellt

werden. Damit ist das Untergeschoss als nicht mehr anrechenbar zu erachten.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführenden bringen weiter vor, es lägen diverse Verletzungen von alten

und bestehenden Bauvorschriften vor. Die Baubewilligung wäre deshalb von vornherein

nicht zu erteilen gewesen.

Etwa würden die Gebäude auf den benachbarten Parzellen Nr. 07,

08.

und 09 den Grenz- und Gebäudeabstand zum Grundstück und zum Gebäude der

Beschwerdeführenden unterschreiten. Denn die Gesamtlängenfassade nach Art. 18

Abs. 4 BZO der Gemeinde Volketswil betrage 61 Meter, der Grenzabstand

aller drei Gebäude müsste zehn Meter betragen, was aber nicht der Fall sei.

Somit sei Art. 18 Abs. 4 und Art. 19 BZO der Gemeinde Volketswil

verletzt.

Des Weiteren werde die zulässige Gebäudehöhe um 1,9 m

überschritten. Die Garage erfülle die Voraussetzungen von § 49 Abs. 3

PBG nicht. Der Wintergarten bzw. die Garage der Beschwerdegegner 2 hätte

mangels Qualifikation als besonderes Gebäude nicht an die Grenze gebaut werden

dürfen. Die Vorinstanz habe diese Baurechtswidrigkeiten zu Unrecht nicht

geprüft.

Auch der mit Beschluss vom 27. Oktober 2015 bewilligte

Erweiterungsbau sei gemäss § 357 PBG rechtswidrig und nicht gehörig

ausgesteckt worden. Die Vorinstanz wäre gehalten gewesen, die Voraussetzungen

der Erweiterung des vorstehenden Erweiterungsbaus unter dem Gesichtspunkt von § 357

PBG zu prüfen. Dies habe die Vorinstanz aber unterlassen und dadurch das

rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden verletzt bzw. ihr pflichtgemässes

Ermessen nicht ausgeübt.

3.2

Gemäss § 357

PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen,

umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für

eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen

oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für neue oder weitergehende

Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen

vorbehalten.

3.3

Die Frage,

ob die von den Beschwerdeführenden geltend gemachten Baurechtswidrigkeiten

Streitgegenstand des angefochtenen Beschlusses, von § 357 PBG umfasst sind

bzw. § 357 PBG im vorliegenden Fall anzuwenden ist, oder ob § 357 PBG

von den Beschwerdeführenden im Verfahren rechtzeitig geltend gemacht wurde,

kann im Folgenden offenbleiben. Aus den Bauplänen und den Akten ergeben sich ohnehin

keine bestehenden Baurechtswidrigkeiten:

Wie der Beschwerdegegner 1 bereits in seiner

Rekursvernehmlassung vom 6. Februar 2017 festhielt, ist der zulässige

Gebäudeabstand eingehalten. Die Gebäude auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 08,

07, 02, 09 wurden vor der Inkraftsetzung der BZO 2007 in Anwendung der BZO

1994/95 bewilligt. Die Baubewilligung vom 27. Oktober 2015 wurde gestützt

auf die BZO 2007 erteilt. Die Grundstücke lagen damals in der Kernzone II.

Gemäss Art. 12 BZO 1994/95 betrug der kleine Grundabstand 3,5 m, der

grosse Grundabstand 7 m, die Gesamtgebäudelänge 32 m. Der Mehrlängenzuschlag

betrug einen Viertel der Mehrlänge und maximal 5,0 m, die zuschlagsfreie

Grundfassadenlänge betrug 22 m.

Das Hauptgebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 weist

gegenüber dem Grundstück der Beschwerdeführenden einen Abstand von ca. 12 m

auf. Bei einem maximalen Mehrlängenzuschlag von 5 m wäre nur ein Abstand

von 10 m einzuhalten. Da der Mehrlängenzuschlag für den betroffenen

Fassadenteil, wie der Beschwerdegegner 1 in seiner Rekursvernehmlassung richtig

ausführt nur 3,75 m beträgt, würde ein Grenzabstand von 8,75 m nach

Art. 18 BZO 2007 ausreichen, nach Anwendung von Art. 12 BZO 1994/95

sogar ein noch geringerer Grenzabstand.

Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden sind für

die Bestimmung der Gesamtgebäudelänge die Fassadenlängen der benachbarten

Hauptgebäude nicht zusammenzurechnen. Die streitbetroffenen Gebäude erscheinen

nach Einblick in die Akten nicht als Wand bzw. als geschlossene Überbauung. Damit

wird die zulässige Gesamtgebäudelänge nicht überschritten. Da die

Beschwerdeführenden diesen Punkt in ihrer Beschwerde nicht weiter substanziieren,

erübrigen sich weitere Ausführungen hierzu.

Bei der Garage bzw. dem Wintergarten auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 02 handelt es sich entgegen der Ausführungen der

Beschwerdeführenden um ein besonderes Gebäude gemäss Art. 41 BZO 2007.

Dieses muss gegenüber dem Grundstück der Beschwerdeführenden nur den kantonalen

Mindestabstand von 3,5 m gemäss § 273 PBG einhalten. Der Abstand der

Garage wurde mit der Baubewilligung vom 15. November 1997 noch auf 4,5 m

vergrössert; somit ist auch hier keine Baurechtswidrigkeit zu erkennen. Der

Wintergarten wurde entgegen der Ausführungen der Beschwerdeführenden am 25. November

1997.

bewilligt und an die Ausnützung angerechnet.

3.4

Auch die

zulässige Gebäudehöhe ist nicht überschritten. Die Gebäudehöhe wird gemäss § 280

Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche

auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen. Die Gebäudehöhe beträgt

vorliegend maximal 5,7 m. Im Zeitpunkt der Baubewilligung war die

Gebäudehöhe in Kernzone II gemäss Art. 12 BZO 1994 auf maximal 7,5 m

festgelegt. Das bewilligte Gebäude wies aufgrund des Kniestocks von ca. 1,2 m

zwei Vollgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss auf, und war nach der

BZO 1994 (und auch nach der BZO 2007) baurechtskonform.

3.5

Schliesslich

ergeben sich auch aus den übrigen Ausführungen der Beschwerdeführenden keine

Baurechtswidrigkeiten. Die Beschwerdeführenden rügen insbesondere eine fehlende

Aussteckung des Erweiterungsbaus und verlangen deren Wiederherstellung. Beim

Erweiterungsbau handle es sich zudem um eine Erweiterung gemäss § 357 PBG,

womit eine zusätzliche Erweiterung ausgeschlossen sei.

Das Bauvorhaben des Erweiterungsbaus wurde am 4. September

2015.

im Volketswiler und im Amtsblatt des Kantons Zürich publiziert, nachdem es

am 27. August 2015 korrekt ausgesteckt worden war. Davon abgesehen

erklären die Beschwerdeführenden in ihrer Rekursschrift selbst, sie seien des

Bauvorhabens spätestens im Juli 2016 gewahr geworden. Das Vortragen solcher

Rügen erst im Dezember 2016 und damit erst nach mehreren Monaten wäre unter

diesen Umständen, wie die Vorinstanz richtig festhält, nach Treu und Glauben

verspätet. Weitere Baurechtswidrigkeiten sind auch beim Erweiterungsbau nicht

ersichtlich.

4.

4.1

Die Beschwerdeführenden

bringen weiter vor, das geplante Kreuzdach führe im Ergebnis zu einer

überdimensionierten Dachbaute, die den Eindruck eines Vollgeschosses vermittle,

die kommunalrechtliche Geschosszahlregelung in unzulässiger Weise unterlaufe

und § 292 PBG umgehe.

Schliesslich sei die in § 280 PBG verankerte Messweise

für die Gebäudehöhe offensichtlich auf herkömmliche Dächer (Schrägdächer)

konzipiert. Mit der von der Vorinstanz angewendeten Messweise sei § 280

PBG verletzt worden.

Des Weiteren passe die Definition des Kniestocks nach § 275

Abs. 2 PBG nicht auf ein Kreuzdach. Die Vorinstanz habe festgehalten, dass

bei Kreuzfirsten nur vier Kniestockpunkte existierten, dies aber nichts an der

Funktion des Kniestocks ändere. Diese Auslegung widerspreche der Definition

eines Dachgeschosses im Sinn von § 275 Abs. 2 PBG.

Der Innenraum des obersten Geschosses komme insgesamt

durch seine Höhe, seine Fassadenfläche und sein Raumvolumen in seiner ganzen

Erscheinung einem Vollgeschoss viel näher als einem herkömmlichen Dach. Demnach

könnten mit Kreuzgiebeln oder Kreuzdächern abgeschlossene Gebäudeabschnitte

nicht Dachgeschosse im Sinn von § 275 Abs. 2 PBG sein, wie die

Vorinstanz fälschlicherweise erwogen habe. Die Vorinstanz habe somit das Recht

verletzt und den Sachverhalt unvollständig, mithin willkürlich, dargestellt.

4.2

Die zulässige Gebäudehöhe wird gemäss § 280

Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche

auf den darunterliegenden (gewachsenen) Boden gemessen; durch einzelne, bis 1,5 m

tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden nicht beachtet. Massgebend ist die traufseitige

Fassade; giebelseitig wird nur bei den Gebäudeecken eine Gebäudehöhe

gemessen. (VGr, 5. August 2009, VB.2009.00171, E. 4.1; BEZ 2009 Nr. 41;

Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und

Baurecht, Band 2, Bau- und Umweltrecht, 5. Auflage, Zürich 2011,

S. 917 f.). Die so gemessene Gebäudehöhe darf bei keinem Gebäudeteil

das zulässige Mass überschreiten.

Die in § 280 PBG definierte Messweise der Gebäudehöhe

ist auf Gebäude mit klassischen Schrägdächern zugeschnitten. Bei anderen

Dachformen muss jeweils im Einzelfall eine dem Sinn und Zweck der Bestimmung

über die Gebäudehöhe gerecht werdende Messweise ermittelt werden (VGr, 5. August 2009, VB.2009.00171, E. 4.1; BEZ

2009.

Nr. 41; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 923).

4.2.1

Aus den Bauplänen ergibt sich, dass im streitbetroffenen Bauprojekt

Kreuzfirste geplant sind. Wie die Vorinstanz richtig ausführt, liegen bei

Kreuzfirsten über den vorliegend längsrechteckigen Gebäudekörper zwei mittig

gekreuzte Firste und acht Dachflächen vor, nämlich ab jedem der vier

Firstabschnitte deren zwei, die sich nach unten gegen null verjüngen. So

entstehen vier Giebelseiten und keine Trauflängen, sondern Traufpunkte an den

Gebäudeecken.

Die Vorinstanz kam zum Schluss, die Gebäudehöhe sei bei einer

solchen Konstruktion nicht bis zu den Firsten zu messen, sondern bis zu den

besagten Traufpunkten, was die Beschwerdeführenden bemängeln. Die gefundene

Lösung ist jedoch als rechtmässig zu erachten. Dass mit Kreuzdächern maximal

grosse Fassadenflächen mit einem entsprechenden Maximum an Fensterflächen

erzielt werden können, indem die Gebäudehöhe nur noch an vier Punkten

eingehalten werden muss, führt, wie die Vorinstanz richtig ausführt, gemäss Rechtsprechung

nicht zur Unzulässigkeit dieser Dachform (BRGE II Nr. 0130/2013 in: BEZ

2013.

Nr. 44, E. 4.2). An diesen vier Traufpunkten ist die zulässige

Gebäudehöhe nach wie vor zu beachten. Aus der bildlichen Darstellung in act. …

geht hervor, dass auch bei der vorliegend geplanten Konstruktion noch ein nicht

unbeträchtlicher Teil des Daches in einem Schrägdach besteht und somit die

analoge Anwendung der Messweise bei Schrägdächern nach § 280 PBG – nämlich

die Messung der Gebäudehöhe bis zur Traufe, bzw. hier den Traufpunkten –

vorliegend durchaus sinnvoll erscheint.

4.2.2

Die vorliegend von der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche

gemessene Gebäudehöhe beträgt 7,8 m. Dies entspricht gemäss Art. 18

Abs. 1 BZO dem in der Wohnzone W2/45 höchstzulässigen Mass. Die

Konklusion der Vorinstanz, die Rüge der Verletzung der Gebäudehöhe sei

unbegründet, erweist sich somit als rechtmässig.

4.3

Zu einer

ähnlichen Schlussfolgerung gelangt man bezüglich des bemängelten Kniestocks.

Die Vorinstanz hat hier festgehalten, dass bei Kreuzfirsten nur vier

Kniestockpunkte existierten, dies aber nichts an der Funktion des Kniestocks

ändere. Diese Auslegung widerspricht gemäss den Ausführungen der

Beschwerdeführenden der Definition eines Dachgeschosses im Sinn von § 275

Abs. 2 PBG.

4.3.1

Für die Abgrenzung zwischen Voll- und Dachgeschossen stellt § 275 Abs. 2

PBG auf die Höhe des Kniestockes ab. Gebäudeabschnitte mit einer Kniestockhöhe

von höchstens 0,90 m gelten als Dachgeschosse. Der Kniestock ist ein

Begriff aus dem Holzbau und bezeichnet einen konstruktionsbedingten Bauteil.

Ein Kniestock entsteht, wenn zwischen dem Dachgeschossboden und der Dachschräge

eine senkrechte Wand geschaffen wird, also wenn der Geschossboden des infrage

stehenden Gebäudeabschnittes unterhalb der Schnittlinie Fassade/Dach liegt.

Andernfalls (Geschossboden gleichauf oder höher als die Schnittlinie

Fassade/Dach) besteht begriffsmässig kein Kniestock. Der Kniestock ist 0,40 m

hinter der Fassade zu messen (§ 275 Abs. 2 PBG). Äusserer

Ausgangspunkt bildet mithin die Fassade. Mit der in § 275 Abs. 2 PBG

geregelten Messweise, die 40 cm hinter der Fassade ansetzt und nicht an

der Aussenmauerinnenseite, wird verhindert, dass die Kniestockhöhe von der

Isolationsdicke der Gebäudeaussenmauern abhängig ist (zum Ganzen VGr, 25. Januar 2006, VB.2005.00484, E. 4.2.1; Fritzsche/Bösch/Wipf,

S. 895 f.).

4.3.2

Der Annahme der Vorinstanz, dass bei Kreuzfirsten der Kniestock wie die

Gebäudehöhe nur an den vier Kniestockpunkten zu messen sei, ist beizupflichten.

Dass nur solche vier Punkte existieren, ändert nichts an der Funktion des

Kniestocks, da es sich, wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, hier ebenfalls

um Bauteile mit der vornehmlich statischen Funktion handelt, die

Dachkonstruktion zu tragen, sodass diese nicht direkt auf Dachgeschossdecke

aufgesetzt wird. Deshalb ergibt sich, dass auch mit Kreuzdächern abgeschlossene

Gebäudeabschnitte Dachgeschosse im Sinn von § 275 Abs. 2 PBG sein

können, wenn die Kniestockhöhe höchsten 0,9 m im oben beschriebenen Sinn

beträgt. Die gegenteilige Auffassung würde, wie die Vorinstanz zutreffend

erläutert, zu einer faktischen Unzulässigkeit von Kreuzdächern als Dachform

über Dachgeschossen führen, weil Dachgeschosse mangels Kniestockwänden gar nie

vorliegen könnten.

4.4

Schliesslich

ist dem allgemeinen Einwand der Beschwerdeführenden, mit Kreuzgiebeln oder

Kreuzdächern abgeschlossene Gebäudeabschnitte könnten aufgrund ihrer Höhe,

ihres Volumens und ihrer Fassadenflächen nicht Dachgeschosse im Sinn von § 275

Abs. 2 PBG sein, nicht beizupflichten. Wie bereits oben erwähnt, würde die

gegenteilige Ansicht zu einer faktischen Unzulässigkeit von Kreuzdächern als

Dachform über Dachgeschossen führen.

Die Vorschriften über das Volumen bzw. die Breite von

Dachaufbauten, namentlich § 292 PBG, sind gemäss herrschender Rechtsprechung

und Lehre auf Kreuzfirste nicht anwendbar (BRKE I Nr. 616/1992 in: BEZ

1993.

NR. 9; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 948 f.). Bereits deshalb

kann hier keine Verletzung von § 292 PBG vorliegen. Anzuwenden ist

vielmehr die generelle Ästhetiknorm von § 238 PBG (BRGE IV Nr. 0179/2013

in: BEZ 2014 Nr. 9, E. 3.7). Hierzu erheben die Beschwerdeführenden

(wie bereits im Rekursverfahren) keine Rüge, sondern bemängeln lediglich kurz

und in allgemeiner Hinsicht, das Dach sei überdimensioniert. Da keine substanziierte

Einordnungskritik vorliegt, ist hierauf, wie die Vorinstanz ebenfalls

festgestellt hat, nicht näher einzugehen. Der Vollständigkeit halber sei

festgehalten, dass sich aus den vorliegenden Bauplänen jedenfalls keine

mangelhafte Einordnung gemäss § 238 PBG ergibt.

Somit ergibt sich, dass die Beschwerde insgesamt

abzuweisen ist.

5.

Ausgangsgemäss sind die Kosten

des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführenden je zur Hälfte und unter

solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 65 a in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem

Verfahrensausgang steht ihnen keine Parteientschädigung zu. Die

Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 hat keine Parteientschädigungen beantragt.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 190.-- Zustellkosten,

Fr. 4'190.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden je zur Hälfte und unter solidarischer Haftung den

Beschwerdeführenden auferlegt.

4.

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …