Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00553

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2017.00553

Urteil

der 1. Kammer

vom 5. April 2018

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Regina Meier.

In

Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

1. D AG,

vertreten durch RA E,

2. Gemeinderat Bonstetten,

vertreten durch RA F,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Gemeinderat Bonstetten bewilligte der D AG mit

Beschluss vom 10. Mai 2016 den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02. Am 31. Oktober 2016

bewilligte die Baukommission der Gemeinde eine Projektänderung bezüglich

Firsthöhe, Dacheinschnitte und Dachflächenfenster.

Erwägungen

II.

Gegen die Baubewilligung vom

10.

Mai 2016 rekurrierten A und B am 13. Juni 2016 an das

Baurekursgericht und beantragten, diese aufzuheben, eventuell die Sache an die

Gemeinde zurückzuweisen. Gegen die Projektänderungsbewilligung gelangten A und

B am 9. Dezember 2016 an das Baurekursgericht, worauf dieses ein zweites

Verfahren eröffnete.

Mit Entscheid vom 27. Juni

2017.

vereinigte das Baurekursgericht die beiden Verfahren und wies den Rekurs

ab, soweit es das Verfahren nicht als gegenstandslos abschrieb.

III.

Gegen diesen Entscheid des Baurekursgerichts erhoben A und

B am 30. August 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten,

den angefochtenen Entscheid und die Baubewilligung inklusive Projektänderung

aufzuheben. Eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Sodann

verlangten sie eine Parteientschädigung.

Das Baurekursgericht schloss am 27. September 2017

ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 5. Oktober

2017.

beantragte der Gemeinderat Bonstetten die Abweisung der Beschwerde, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Denselben

Antrag stellte die D AG am 10. Oktober 2017. In ihren weiteren

Eingaben vom 23. Oktober und 21. November 2017 hielten A und B an

ihren Anträgen fest und ebenso die Beschwerdegegnerschaft mit Eingaben vom 6. November,

7.

November und 27. November 2017.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde

nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die

weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.

Das streitbetroffene Baugrundstück (Kat.-Nr. 01) liegt

gemäss Zonenplan der Gemeinde Bonstetten in der Wohnzone W2/40. Geplant

ist, das bestehende Einfamilienhaus abzubrechen und ein Mehrfamilienhaus mit

acht Wohnungen zu erstellen. Der Neubau weist einen sechseckigen Grundriss und

ein Satteldach auf.

Die Beschwerdeführenden, welche Eigentümer des westlich

angrenzenden Grundstücks (Kat.-Nr. 03) sind, bemängeln die geplanten Baute

im Wesentlichen bezüglich der Firstrichtung und rügen in diesem Zusammenhang

auch die Verletzung der Einordnungsvorschrift von § 238 Abs. 1 des

kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).

3.

3.1

Gemäss Ziffer 8.4

der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Bonstetten vom 10. Mai 103 (BZO)

hat die Firstrichtung in der Regel parallel zur längeren Fassade zu verlaufen.

Dabei handelt es sich um kompetenzgemäss (hier insbesondere gestützt auf § 49

Abs. 1 und Abs. 2 lit. d PBG) erlassenes kommunales Recht,

dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt.

Nach ständiger Rechtsprechung steht den Rekursbehörden in

Bezug auf die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe des kommunalen Rechts sowie

bei Ermessensentscheiden gestützt auf solches nur eine beschränkte

Überprüfungsbefugnis zu. Den zuständigen Gemeindebehörden kommt bei der

Auslegung ein Beurteilungsspielraum zu (VGr, 28. August 2014,

VB.2013.00788, E. 4.5 mit Hinweis; vgl. Marco Donatsch in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],

3.

A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 20 N. 59 f.,

auch zum Folgenden). Die Rekursbehörden haben eine vertretbare Auslegung zu

respektieren (vgl. VGr, 17. April 2014, VB.2014.00071, E. 2.2), was

allerdings immerhin eine nachvollziehbare Begründung voraussetzt (VGr, 29. Mai

2013, VB.2012.00860, E. 4.5; 27. März 2015, VB2014.00232, E. 4.3.3).

Der Beurteilungsspielraum der Gemeinde ist indes nicht unbeschränkt; vielmehr

steht das Recht auf wirksame Überprüfung bzw. auf Ausschöpfung der

Überprüfungsbefugnis auf derselben Stufe wie die Gemeindeautonomie. Diese

beiden gleichrangigen Verfassungsnormen sind im Rahmen praktischer Konkordanz

auszulegen (vgl. VGr, 28. August 2014, VB.2013.00788, E. 4.5, sowie

17.

Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und insbesondere E. 4.2.3 f.

mit Hinweisen).

3.2

Die

Formulierung in Ziffer 8.4 BZO, wonach die Firstrichtung "in der

Regel" parallel zur längeren Fassade zu verlaufen hat, macht klar, dass

nur ausnahmsweise eine andere Firstrichtung gewählt werden kann. Es müssen

demnach gewisse besondere Umstände vorhanden sein, andernfalls der

ausnahmsweise Verzicht im freien Belieben der Baubehörde liegen würde.

3.3

Im

Bewilligungsentscheid vom 10. Mai 2016 hatte die Baubehörde irrtümlich

ausgeführt, Gebäudelänge und -breite seien fast identisch, und deshalb die

projektierte Firstrichtung des Daches bewilligt.

Zwar weist die geplante Baute sechs Ecken auf, tritt aber

dennoch klar mit zwei Längs- und zwei Breitseiten in Erscheinung; dabei sind

die beiden Längsseiten deutlich länger als die beiden Breitseiten. Im

Rechtsmittelverfahren nimmt die Baubehörde denn auch zu Recht nicht mehr Bezug

auf den Tatbestand fast identischer Gebäudelängen.

Unbehelflich ist sodann die sinngemäss vertretene Auffassung

der Bauherrschaft, wonach es bei Ziffer 8.4 BZO auf die Gebäudelänge nicht

ankomme: Wie gesehen tritt das geplante Gebäude klar mit zwei Längs- und zwei

Breitseiten in Erscheinung; dementsprechend ist die Firstrichtung nach Sinn und

Zweck von Ziffer 8.4 BZO (dazu unten E. 3.5.2) – auch wenn darin von

der Fassade gesprochen wird – in der Regel parallel zu den Längsseiten des

Gebäudes auszurichten.

3.4

Vorliegend

legt die Baubehörde nicht dar, unter welchen Umständen sie bislang von der

Grundregel gemäss Ziffer 8.4 BZO abgewichen ist. Sie macht auch nicht

näher geltend, von dieser Grundregel überhaupt jemals abgewichen zu sein. Die

obsolete Begründung im Bauentscheid legt nahe, dass die Baubehörde einen

Ausnahmetatbestand bei nahezu identischen Seitenlängen bejahen würde, was wohl

zulässig wäre (vgl. die hypothetische Firstrichtung bei

Flachdachbauten: VGr, 19. September 2013, VB.2013.00437, E. 3 mit

Hinweisen), aber – wie gesehen – vorliegend nicht greift. Eine besondere Form

und Lage des Baugrundstücks oder dergleichen mag ebenfalls ein plau­sibler

Grund für ein Abweichen von der Grundregel sein. Vorliegend erweisen sich

jedoch weder Lage noch Form der Parzelle als ungewöhnlich.

3.5

Auch die

nachgeschobene Begründung der Baubehörde in den Rechtsmittelverfahren wie auch

die Auffassung der Vorinstanz vermögen keinen Ausnahmefall aufzuzeigen. Es wird

darin darauf verwiesen, dass die geplante Baute bei einer Drehung des

Dachfirsts auf die Nord-Süd-Achse weniger gut belichtet bzw. besonnt würde; es

werden deshalb wohnhygienische Gründe angeführt.

3.5.1

Dies mag insoweit richtig sein, als die Fassaden auf der Traufseite

naturgemäss weniger Licht als die Fassaden auf den Giebelseiten erhalten; es

trifft auch zu, dass nach Westen gerichtete Räume von der Abendsonne

profitieren. Indes ist offensichtlich, dass grundsätzlich jedes Gebäude nach

Süden bzw. Westen ausgerichtet konzipiert werden kann. Mit anderen Worten: würde

der Auffassung von Baubehörde und Vorinstanz gefolgt, so würde die Richtungswahl

des Dachfirstes dem Bauherrn faktisch überlassen – er muss einzig die

Ausrichtung des Gebäudes nach Süden bzw. Westen konzipieren. So könnte bei

allen Neubauten unabhängig von den Längs- und Breitseiten des Gebäudes die

Firstrichtung in ostwestlicher Richtung gewählt werden.

3.5.2

Eine solche Aufweichung der Grundregel von Ziffer 8.4 BZO widerspräche

dem Ansinnen des kommunalen Gesetzgebers offensichtlich: Mit der Vorschrift

soll verhindert werden, dass die Firstrichtung, abgesehen von gewissen Ausnahmefällen,

parallel zu den kürzeren Fassaden gesetzt wird und damit Liegenschaften im

ortsfremden Chaletstil (zum Begriff vgl. VGr, 9. Februar 2005,

VB.2004.00481, E. 3.1) entstehen.

Damit nichts zu tun hat der

Umstand, dass die Dachfirste in der Umgebung des Bauprojekts, wie das Baurekursgericht

festhält, in unterschiedliche Richtungen weisen. Da weder im kantonalen noch im

kommunalen Recht Vorschriften zur Ausrichtung der Längsseiten von Gebäuden

bestehen, weisen diese unterschiedlichen Richtungen auf; folgt die

Dachfirstgestaltung der Grundregel von Ziffer 8.4 BZO, so führt dies

naturgemäss zu unterschiedlichen geografischen Richtungen der Dachfirste –

diese liegen eben parallel zu den Längsseiten des jeweiligen Gebäudes. Ziffer 8.4

BZO will offenkundig nicht eine einheitliche geografische Ausrichtung der Dachfirste

(beispielsweise in ostwestlicher Richtung) bewirken, sondern eine einheitliche

Beziehung zwischen Dachfirst und Gebäudeform sicherstellen.

3.6

Bei dieser

Sach- und Rechtslage haben die Vorinstanzen mit der Bejahung eines

Ausnahmetabestandes den ihr zustehenden Beurteilungsspielraum überschritten.

Das Bauprojekt ist nicht bewilligungsfähig. Auch ist nicht ersichtlich, dass

der Mangel durch eine blosse Nebenbestimmung geheilt werden könnte. Dies führt

in Gutheissung der Beschwerde zur Aufhebung der Baubewilligung samt

Abänderungsbewilligung sowie des Rekursentscheids der Vorinstanz vom 27. Juni

2017.

4.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekurs- und

Beschwerdeverfahrens der nun auch im Rekursverfahren vollständig unterliegenden

Beschwerdegegnerschaft je hälftig aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die private Beschwerdegegnerin ist

überdies zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Rekurs- und

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen § 17 Abs. 2

VRG). Als angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 5'000.-. Die

Gemeinde wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien

gegenüberstehen, praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig (vgl. Plüss,

Kommentar VRG, § 17N. 94).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Beschlüsse des Gemeinderats Bonstetten

vom 10. Mai 2016 und der Baukommission Bonstetten vom 31. Oktober

2016.

sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 27. Juni 2017 werden

aufgehoben.

Die Kosten des Rekursverfahrens (insgesamt Fr. 7'210.-)

werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 230.-- Zustellkosten,

Fr. 7'230.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft je zur Hälfte auferlegt.

4.

Die

private Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das

Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.-

zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …