VB.2017.00618

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00618

28. Februar 2019Deutsch20 min

(URT.2019.20611)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Das Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) der Baudirektion des Kantons Zürich trat mit

Verfügung vom 13. März 2017 auf das Gesuch um Kostenverteilung der A AG ein und verteilte die auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 01 an der B-Strasse 02–03 in Zürich anfallenden Kosten für

altlastenrechtliche Massnahmen zu 30 % der A AG

und zu 70 % dem Kanton Zürich (als Ausfallkosten). Das AWEL stellte sodann

fest, dass die bis anhin zu verteilenden Kosten Fr. 188'761.20

betragen würden und diese entsprechend dem

Verteilschlüssel zu 30 % (betragsmässig Fr. 56'628.36) der A AG aufzuerlegen

seien.

Erwägungen

II.

Gegen diese Verfügung erhob die A AG mit Eingabe vom

11.

April 2017 Rekurs beim Baurekursgericht das

Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids, die

Reduzierung ihres Kostenanteils auf 0 % sowie die bisher unterbliebene

Anrechnung von Fr. 5'848.20 an die anfallenden Kosten. Das

Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 18. August 2017 ab.

III.

Dagegen erhob die A AG mit Eingabe vom

19.

September 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich und beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die

Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide sowie die Reduzierung ihres

Kostenanteils auf 0 % respektive eventualiter auf erheblich unter

20.

%. Am 4. Oktober 2017 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere

Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion des Kantons

Zürich verlangte – unter Hinweis auf den Bericht des AWEL vom 16. Oktober

2017.

– mit Schreiben vom 17. Oktober 2017 ebenfalls die

Beschwerdeabweisung. Die A AG liess sich in der Folge nicht mehr

vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

Die

vorliegend im Streit liegende Verfügung der Beschwerdegegnerin vom

13.

März 2017 verweist hinsichtlich der Anrechenbarkeit allfälliger

künftiger Kosten auf ein späteres Kostenverteilungsverfahren. Folglich ist unklar,

wie hoch die Kosten für die Sanierung der Altlast insgesamt ausfallen werden.

Dementsprechend sind die Kostenbeiträge für die notwendigen

altlastenrechtlichen Massnahmen – abgesehen von den bis anhin zu verteilenden

Kosten von Fr. 188'761.20 – noch nicht betragsmässig, sondern erst prozentual

festgelegt worden. Die angefochtene Verfügung schliesst das altlastenrechtliche

Verfahren somit insgesamt nicht ab, weshalb es sich bei ihr um einen

Zwischenentscheid im Sinn von § 19a Abs. 2 VRG in Verbindung mit

Art. 92 f. des Bundesgerichtsgesetztes vom 17. Juli 2005 (BGG)

handelt (BGr, 21. April 2015,1C_397/2013, E. 1.3).

1.3

Selbständig

eröffnete Zwischenentscheide, welche weder die Zuständigkeit noch den Ausstand

betreffen, sind gemäss Art. 93 Abs. 1 BGG nur anfechtbar, wenn sie einen

nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die

Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit

einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges

Beweisverfahren ersparen würde (lit. b). Diese Voraussetzungen werden im

verwaltungsgerichtlichen Verfahren nur sinngemäss angewendet, was namentlich

erlaubt, zugunsten der Anfechtbarkeit von der restriktiven Praxis des

Bundesgerichts abzuweichen (VGr, 17. November

2016, VB.2014.00361, E. 1.2, mit Hinweisen).

1.4

Weil hier

die Gutheissung der Beschwerde nicht einen Endentscheid betreffend Sanierung

des streitgegenständlichen Grundstücks herbeiführen könnte, kommt eine

Anfechtung nur in sinngemässer Anwendung von Art. 93 Abs. 1

lit. a BGG in Betracht. Ein unzumutbarer Nachteil im Sinn dieser

Bestimmung kann unter anderem auch dann vorliegen, wenn nur durch eine

Behandlung des Rechtsmittels sichergestellt ist, dass das Verfahren insgesamt

dem verfassungsrechtlichen Gebot genügt, im Rahmen eines fairen Verfahrens

innert angemessener Frist einen wirksamen Rechtsschutz zu gewähren

(Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]).

Es kann deshalb ausnahmsweise verfassungsrechtlich geboten sein, bereits auf

einen Zwischenentscheid einzutreten, wenn es rechtsstaatlich unzumutbar wäre,

die Parteien auf die Anfechtung des Endentscheids zu verweisen (BGE 136 II 165

E. 1.2.1 mit Hinweisen; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hsrg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,

Zürich etc. 2014, § 19a N. 48, 7. Spiegelstrich).

Ein solcher

Fall liegt hier vor: Im heutigen Zeitpunkt ist noch wenig absehbar, wann mit

einem anfechtbaren Endentscheid betreffend Sanierungsmassnahmen gerechnet

werden kann, da zurzeit ein Sanierungsunterbruch herrscht und die Sanierung

voraussichtlich erst in einem Zeitraum von zwei Jahrzehnten erfolgen wird (unten E. 3.2). Unter

diesen Umständen ist es der Beschwerdeführerin nicht zumutbar, sie auf die

Anfechtung des Endentscheids zu verweisen.

Da auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

In prozessualer Hinsicht moniert die Beschwerdeführerin

eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, da das Baurekursgericht

seinen Entscheid ungenügend begründet habe.

Der Anspruch der Parteien auf rechtliches Gehör ergibt

sich aus Art. 29 Abs. 2 BV. Daraus fliesst als Teilgehalt die Pflicht

der Behörde, die Vorbringen der Beteiligten tatsächlich zu hören, zu prüfen und

bei der Entscheidfindung zu berücksichtigen. Ausserdem hat die Behörde ihren

Entscheid zu begründen, wobei sie wenigstens kurz die wesentlichen Überlegungen

nennen muss, von denen sie sich hat leiten lassen (BGE 142 I 135 E. 2.1).

Tatsächlich ist die vorinstanzliche Begründung der strittigen Höhe des Zustandsstöreranteils

der Beschwerdeführerin eher knapp ausgefallen. Indes liegt eine

Gehörsverletzung nicht vor, da der Rekursentscheid der Beschwerdeführerin

erlaubt hat, sich der Tragweite des Entscheids bewusst zu werden und ihn in

voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterzuziehen (vgl. BGE 136 I

229.

E. 5.2).

3.

3.1

Die

Beschwerdeführerin erwarb am 10. Februar 2011 die streitbetroffene

Liegenschaft (Kat.-Nr. 01) von der D AG für einen Kaufpreis von

Fr. 12.55 Mio. Das rund 3'100 m2 grosse Grundstück

wurde Ende der 1950er-Jahre mit mehreren zwei- bis viergeschossigen Gebäuden

überstellt. Die altlastenrelevanten Belastungen im Untergrund des Areals sind

auf den Betrieb der Textilfärberei (bis 1990) und -reinigung (bis 2003) der

Firma E AG respektive ihrer Rechtsvorgängerinnen zurückzuführen. Im Rahmen

der Erhebung der Kataster der belasteten Standorte (KbS) wurden daher

Teilbereiche des Grundstücks als belasteter Betriebsstandort ausgeschieden. Das

AWEL beurteilte sodann mit Verfügung vom 29. November 2011 diesen

Betriebsstandort gemäss Art. 8 Abs. 2 lit. b der Verordnung über

die Sanierung von belasteten Standorten vom 26. August 1998

(Altlasten-Verordnung, AltlV) in Verbindung mit Art. 9 Abs. 2

lit. b AltlV als sanierungsbedürftig und forderte die Beschwerdeführerin

zur Durchführung einer Detailuntersuchung auf.

3.2

Gemäss der

Detailuntersuchung vom 30. März 2012 ist die Elimination der

Schadstoffquellen – die relevanten Belastungen (LCKW) finden sich in einer

kompakten Lehmschicht in 3 bis 14 m Tiefe – wegen der nahezu vollständig

überbauten (rund 2'000 m2 Gebäude, 1'000 m2

versiegelte Verkehrsfläche, 100 m2 Grünfläche) und betrieblich

intensiv genutzten Liegenschaft aus technischen Gründen nicht möglich.

Einerseits sei ein Aushub ohne Rückbau der vorhandenen Gebäude nicht möglich;

andererseits sei etwa die Elimination des LCKW mittels In Situ-Verfahren wegen

der sehr geringen Durchlässigkeit des Bodens nicht realisierbar. Insofern werde

die Schadstofffreisetzung voraussichtlich noch einige Jahre dauern, wobei das

gefährdete Schutzgut Grundwasser am Standort für Trinkwassernutzungen nicht

geeignet sei. Insgesamt rechtfertige sich eine Abweichung vom Sanierungsziel

gemäss Art. 15 Abs. 2 AltlV. Darauf basierend beurteilte das AWEL mit

Verfügung vom 17. März 2014 den Betriebsstandort weiterhin als

sanierungsbedürftig und forderte die Beschwerdeführerin zur regelmässigen

Analyse des Grundwassers sowie zur Einreichung eines Sanierungsprojekts auf.

Das Sanierungsprojekt vom 1. Dezember 2014 stellte

keine unmittelbare Gefährdung und somit keine hohe Dringlichkeit für die

Durchführung der Sanierung fest. Überdies könne die Sanierung des Standorts aus

rein technischen Gründen nur bei einem Rückbau der gesamten Überbauung

ausgeführt werden, was als unverhältnismässig einzustufen sei. Die Sanierung

sei daher bis zur Neunutzung des Areals (womit in einem Zeitraum von zwei

Jahrzehnten zu rechnen sei) zu unterbrechen. Die Sanierungskosten dürften sich

auf grob geschätzt rund Fr. 3 Mio. belaufen. Das AWEL stimmte mit

Verfügung vom 22. Juni 2015 dem Sanierungsunterbruch und mithin dem

vorläufigen Verzicht auf aktive Sanierungsmassnahmen zu und forderte die

Beschwerdeführerin auf, den sanierungsbedürftigen Standort zu überwachen

(Art. 13 Abs. 2 AltlV).

3.3

6.

November 2015 stellte die Beschwerdeführerin Antrag auf Verteilung der

Kosten gemäss Art. 32d des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG).

Die beigelegte Standortdokumentation vom 5. November 2015 bezifferte – mit

Blick auf die langjährige Grundwasserüberwachung – die Gesamtkosten aller

Untersuchungen, Überwachungs- und Sanierungsmassnahmen auf ca. Fr. 3.5 Mio.

Gemäss der vorliegend im Streit liegenden Verfügung der

Beschwerdegegnerin vom 13. März 2017 wird die gestützt auf Art. 13

Abs. 2 lit. b AltlV laufende Grundwasserüberwachung mittel- bis

langfristig weitergeführt. Sodann erwog die Beschwerdegegnerin, die

Beschwerdeführerin sei als Zustandsstörerin in die Pflicht zu nehmen. Sie könne

sich nicht auf die Exzeptionsklausel von Art. 32d Abs. 2 USG berufen.

Da sie das Grundstück im Bewusstsein der Belastung erworben habe, seien ihr mit

Blick auf die entsprechende Praxis 30 % der anrechenbaren Kosten

aufzuerlegen. Als einzige Verhaltensverursacherin komme die Firma E AG respektive

ihre Rechtsvorgängerinnen infrage. Da diese im Jahr 2004 liquidiert worden und

keine Rechtsnachfolge auszumachen sei, habe gemäss Art. 32d Abs. 3

USG der Kanton Zürich den Verhaltensverursacheranteil von 70 % der

anrechenbaren Kosten zu tragen. Die für die altlastenrechtlichen Massnahmen

anfallenden Kosten wurden folglich zu 30 % der Beschwerdeführerin

(Zustandsstöreranteil) und zu 70 % dem Kanton Zürich (Ausfallkosten) auferlegt.

4.

4.1

Gemäss

Art. 32d Abs. 1 USG trägt der Verursacher die Kosten für notwendige

Massnahmen zur Untersuchung, Überwachung und Sanierung belasteter Standorte.

Sind mehrere Verursacher beteiligt, so tragen sie die Kosten entsprechend ihren

Anteilen an der Verursachung. In erster Linie trägt die Kosten, wer die

Massnahmen durch sein Verhalten verursacht hat. Wer lediglich als Inhaber des

Standortes beteiligt ist, trägt keine Kosten, wenn er bei Anwendung der

gebotenen Sorgfalt von der Belastung keine Kenntnis haben konnte (Abs. 2).

Das zuständige Gemeinwesen trägt den Kostenanteil der Verursacher, die nicht

ermittelt werden können oder zahlungsunfähig sind (Abs. 3).

Die Rechtsprechung knüpft für die Umschreibung des

Verursacherbegriffs an den polizeirechtlichen Störerbegriff an und

unterscheidet den Verhaltens- und den Zustandsstörer bzw. -verursacher:

Verhaltensverursacher im Sinn von Art. 32d USG ist, wer den Schaden oder

die Gefahr selbst oder durch das unter seiner Verantwortung erfolgende

Verhalten Dritter unmittelbar verursacht (bzw. mitverursacht) hat. Als

Zustandsstörer wird bezeichnet, wer über die Sache, die den ordnungswidrigen

Zustand verursacht, rechtliche oder tatsächliche Gewalt hat. Dazu gehört

insbesondere derjenige, der im Zeitpunkt der Sanierung Inhaber des belasteten

Grundstücks ist (BGE 144 II 332 E. 3.1).

4.2

Bei der

Festsetzung der Kostenanteile steht den zuständigen Behörden ein pflichtgemäss

auszuübendes Ermessen zu, welches das

Verwaltungsgericht nur auf Rechtsverletzungen hin überprüft (vgl. § 50 in

Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; VGr, 20. Dezember

2017, VB.2016.00128, E. 8.1; BGE 142 II 232 E. 5.3). In der

Regel werden Verhaltensverursacher durchschnittlich mit 70–90 % und

Zustandsverursacher mit 10–30 % herangezogen, wobei das Bundesgericht

diese Praxis jüngst präzisiert hat. Ein Kostenanteil des Standortinhabers von

10–30 % erscheint nur dann gerechtfertigt, wenn zusätzlich zur blossen

Inhaberstellung weitere Umstände hinzutreten, z. B. wenn der Betroffene schon im Zeitpunkt der Belastung

für den Standort verantwortlich war und diese hätte verhindern können, wenn sie

für den Verursachungsanteil ihres Rechtsvorgängers hafte oder durch die

Belastung und/oder Sanierung einen (nicht unwesentlichen) wirtschaftlichen

Vorteil erlangt habe oder erlangen werde (BGE 139 II 106 E. 5.6; BGE 144

II 332, nicht publizierte E. 7.1).

4.3

Der

Beschwerdeführerin ist zuzustimmen, dass die soeben erwähnten

Fallgruppen 1 (Verantwortlichkeit für Standort) und 2 (Verursachungsanteil

des Rechtsvorgängers) nicht einschlägig sind. Zu klären bleibt, ob die

Beschwerdeführerin durch die Belastung und/oder Sanierung einen (nicht unwesentlichen)

wirtschaftlichen Vorteil erlangt hat oder erlangen wird.

Ein wirtschaftlicher Vorteil durch die Belastung ist etwa

dann zu erblicken, wenn der geschätzte Marktwert eines belasteten Grundstücks

und der erzielte Kaufpreis eine beträchtliche Differenz aufweisen (vgl. BGr, 19. Mai

2017,1C_427/2016, E. 3.2). Ein wirtschaftlicher Vorteil durch die

Sanierung liegt insbesondere vor, wenn die Sanierung die Eröffnung neuer,

wirtschaftlich einträglicher Nutzungsmöglichkeiten mit sich bringt oder zu

einer verbesserten Verkäuflichkeit des Grundstücks führt. Die Vorteile schlagen

sich regelmässig in einer Verkehrswertsteigerung des Grundstücks nieder (BGr,

2.

Juni 2016,1C_515/2015, E. 3.8.1 mit Hinweis auf Pierre Tschannen

in: Kommentar zum Umweltschutzgesetz [Kommentar USG], 2. A., Zürich 2000,

Art. 32d N. 30). Zur Beurteilung einer allfälligen Wertsteigerung ist

beispielsweise der zu tragende Sanierungsbetrag (pro m2) in Relation

zu setzen zum (Quadratmeter-)Preis, der nach der Sanierung beim Verkauf des

unbelasteten Grundstücks erzielt werden kann (BGr, 2. Juni 2016,

1C_515/2015, E. 3.8.2). Massgebend muss bei der Festsetzung der

Haftungsquote sein, dass dem betroffenen Zustandsstörer aus der Belastung oder

der Sanierung ein Vermögensvorteil in Höhe mindestens seines Kostenanteils

zugeflossen ist respektive zufliessen wird (vgl. BGE 144 II 332, nicht

publizierte E. 7.6).

5.

5.1

5.1.1

Die Beschwerdeführerin erwarb das streitbetroffene Grundstück am

10.

Februar 2011. Der dem Geschäft zugrundeliegende Kaufvertrag hält fest,

dass das Vertragsobjekt im KbS verzeichnet ist. Sodann wisse die

Beschwerdeführerin, dass eine Nutzung des Vertragsobjekts aufgrund der

vorhandenen Belastungen beeinträchtigt und mit zusätzlichen Kosten verbunden sein

könne. Die Beschwerdeführerin hatte somit – unbestrittenermassen – Kenntnis von

der Belastung (weshalb eine Kostenbefreiung nach Art. 32d Abs. 2 Satz 3

USG nicht in Betracht kommt).

Weiter ist im Kaufvertrag niedergeschrieben, dass sich aus

einer allfälligen Sanierungspflicht Kostenfolgen in unbekannter Höhe ergeben

können. Diese Kosten (Untersuchungs-, Überwachungs-, Sanierungs- und

Entsorgungskosten) würden vollumfänglich von der Beschwerdeführerin übernommen.

Die Passage schliesst mit dem Satz: "Diese Kostenübernahmeverpflichtung

ist bei der Bemessung des Kaufpreises angemessen berücksichtigt worden.".

Angesichts dieses klaren und unzweideutigen Wortlauts ist – mit der Vorinstanz

– belegt, dass sich die auf die Beschwerdeführerin allenfalls zukommenden

Sanierungskosten im Kaufpreis niedergeschlagen haben; dieser wäre ohne

Belastung des Grundstücks höher ausgefallen. Gleichermassen klar ist der Umfang

der Kostenübernahmeverpflichtung: Die (unbelegte) Einwendung der

Beschwerdeführerin, Gegenstand der damaligen Kaufpreisverhandlungen seien einzig

die Untersuchungskosten gewesen, vermag nicht in Zweifel zu ziehen, dass der

Vertragsinhalt den Willen der Parteien korrekt wiedergibt (zumal die allenfalls

anfallenden Kosten im Kaufvertrag separat niedergeschrieben sind). Im Übrigen

ist der gemäss der angefochtenen Verfügung von der Käuferin zu tragende

Kostenanteil von 30 % angesichts der Praxis im Rahmen dessen, von dem die

Parteien ausgehen konnten, weshalb dies bei der Preiskalkulation hat berücksichtigt

werden können.

5.1.2

Gleichermassen unbehelflich ist die Argumentation der Beschwerdeführerin,

wonach der Gewährleistungsausschluss nicht die Preisbildung beschlage.

Abmachungen betreffend die Gewährleistung sind regelmässig zentrale Aspekte

eines Kaufvertrags (insbesondere bei einem Gewährleistungsausschluss) und

wirken entsprechend auf den Kaufpreis ein. Dies muss umso mehr in der

vorliegenden Konstellation gelten, in der sich zwei professionelle

Immobiliengesellschaften als Vertragsparteien gegenüberstehen. Der Kaufpreis

muss – wie hier – als objektiv wesentlicher Vertragspunkt ohne Weiteres direkt

aus der Urkunde ersichtlich sein (Claire Huguenin, Obligationenrecht, 2. A.,

Zürich etc. 2014, N. 2407). Demgegenüber ist es mindestens unüblich, die

Preisbildung als Wechselwirkung von Angebot und Nachfrage in einem Kaufvertrag

auszuweisen.

Im Zusammenhang mit der Preisbildung wendet die

Beschwerdeführerin sodann ein, die latenten Sanierungskosten haben gar nicht

preisbildend berücksichtigt werden können, da sich diese erstmals viereinhalb

Jahre nach dem Kaufzeitpunkt am 10. Februar 2011 abschätzen haben lassen

können. Dem ist entgegenzuhalten, dass grundsätzlich jedes Risiko – auch ein

schwer abschätzbares – eingestuft, bewertet und in die Kalkulation eines

Kaufpreises einfliesst. Je weniger Informationen zur kostenmässigen Erfassung

eines Risikos, wie vorliegend einer Altlast, bereitstehen, desto grösser ist

zwar das Wagnis des Käufers, da dieser die auf ihn zukommenden

(Sanierungs-)Kosten allenfalls nur rudimentär abschätzen kann. Dies hindert ihn

indes nicht zwangsläufig an einem Kaufentscheid, soweit er den Wert als

Ergebnis einer individuellen Einschätzung des zukünftigen Nutzens höher

einschätzt als den Preis des Objekts (zum Unterschied zwischen Wert und Preis

vgl. Martina Fierz, Der Verkehrswert von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht,

Zürich 2001, S. 43 f.). Das vorliegend allenfalls schwierig abschätzbare

Risiko der Altlast spricht somit nicht gegen die Möglichkeit ihrer

preisbildenden Berücksichtigung, weshalb die diesbezügliche Einwendung der

Beschwerdeführerin nicht zu überzeugen vermag.

5.2

Mit Blick

auf die vorstehenden Ausführungen ist die Ansicht der Beschwerdeführerin, dass

der Kaufpreis von Fr. 12.55 Mio. ein realistischer Marktpreis oder

Verkehrswert sei, einzig im Sinn zu verstehen, dass damit ein realistischer

Preis für ein belastetes Grundstück gemeint ist. Auch der Hinweis auf

den erfolgten Verkauf unter Konkurrenz an die angeblich meistbietende

Beschwerdeführerin ändert nichts an der Feststellung (oben E. 5.1.1), dass

der Preis für die Liegenschaft ohne die Belastung höher ausgefallen wäre.

Insgesamt ist erwiesen, dass die Beschwerdeführerin

infolge der Belastung des Grundstücks einen geringeren Kaufpreis bezahlt hat

und somit einen (nicht unwesentlichen) wirtschaftlichen Vorteil erlangt hat. Eine

gewisse Erhöhung des Kostenanteils der Beschwerdeführerin gegenüber einem

Standortinhaber, der keinerlei Vermögensvorteil aus der Belastung generiert, ist

damit zulässig, weshalb der beschwerdeführerische Antrag 2 (Reduktion des

Kostenanteils auf 0 %) abzulehnen ist. Ein Kostenanteil des

Standortinhabers von 10–30 % erscheint somit gerechtfertigt. Indes bleibt

zu prüfen, ob der der Beschwerdeführerin auferlegte Kostenanteil von 30 %

als exzessiv zu qualifizieren ist.

5.3

Die

Beschwerdegegnerin begründete in der vorliegend angefochtenen Verfügung vom

13.

März 2017 die Festsetzung des Kostenanteils von 30 % mit einem (allgemeinen)

Hinweis auf die entsprechende Praxis. Diese Ermessensausübung ohne Darlegung

der relevanten (wirtschaftlichen) Sachumstände ist als ungenügend zu

qualifizieren, zumal an anderer Stelle festgehalten ist, dem Zustandsstörer

werde bei Altlasten in der Regel ein Kostenanteil von 20 % auferlegt,

womit die angeführte Praxis augenscheinlich nicht derart klar – und mithin

nicht begründungsbedürftig – ist.

Im Rekursverfahren ergänzte die Beschwerdegegnerin ihre

Ausführungen und wies auf den für die Beschwerdeführerin sehr vorteilhaften

Kaufpreis hin, namentlich mit Blick auf die in den letzten Jahren

explodierenden Immobilienpreise in der Stadt Zürich. Das Grundstück mit einer

Fläche von 3'133 m2 liege an zentraler Lage in der Wohn- und

Gewerbezone (W3). Die Quadratmeterpreise würden im Jahr 2010 gemäss dem

Statistischen Amt der Stadt Zürich bei Fr. 4'821.- bis Fr. 6'618.-

(Median) liegen, was einen Grundstückspreis von, vorsichtig bemessen, rund

Fr. 20 Mio. ergäbe. Nach der Sanierung werde das Grundstück wiederum

diesen (vollen) Marktpreis erlangen.

5.4

5.4.1

Die Beschwerdeführerin bezweifelt die Massgeblichkeit der angeführten

Quadratmeterpreise, da das Grundstück nicht in einer Wohn-, sondern vielmehr in

einer Wohn-Gewerbezone liege.

Die von der Beschwerdegegnerin unter Bezugnahme des

GIS-Browsers vorgenommene zonenmässige Verortung des Grundstücks ("Wohn-

und Gewerbezone [W3]") ist nur teilweise korrekt. Richtigerweise war das

Grundstück zum Zeitpunkt des GIS-Browser-Auszugs (wie auch früher) der

Zone W3 und damit der dreigeschossigen Wohnzone zugeteilt. Die Bau- und

Zonenordnung der Stadt Zürich [BZO] kennt keine Wohn- und Gewerbezone (vgl. die

Zoneneinteilung in Art. 1 BZO). Der GIS-Browser-Auszug hält dies an einer

Stelle korrekt fest ("Zonenbezeichnung der Gemeinde: W3"); die

Bezeichnung "Wohn- und Gewerbezone" basiert auf dem Zonentyp des Amts

für Raumordnung und Vermessung (ARV), welcher insofern nicht massgebend ist.

Daher behält trotz dieses unbedeutenden Versehens die

beschwerdegegnerische Annahme eines Quadratmeterpreises von Fr. 4'821.-,

basierend auf einem in der Wohnzone 3 gelegenen Grundstück im Kreis 3

(Stand: 2010), für die streitbetroffene Parzelle ihre Richtigkeit. Demgegenüber

sind – der Beschwerdeführerin folgend – zur Ermittlung eines

Quadratmeterpreises die angeführten Zentrumszonen (vgl. § 51 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

[PBG]) mangels entsprechender Zonierung des Grundstücks nicht zu

berücksichtigen.

5.4.2

Die von der Beschwerdegegnerin angeführten steigenden Bodenpreise in der

Stadt Zürich sind statistisch unterlegt: Der Quadratmeterpreis in der

Wohnzone W3 im Kreis 3 stieg von Fr. 4'821.- (im Jahr 2010) auf

Fr. 6'121.- (2016; Statistisches Jahrbuch der Stadt Zürich 2017,

S. 170), was einem Zuwachs von knapp 27 % innert sechs Jahren

entspricht. Der hier referenzierte Quadratmeterpreis aus dem Jahr 2016 ist der

aktuellste Wert und zugleich kein statistischer Ausreisser; so betrug der Quadratmeterpreis

in der Wohnzone W3 im Kreis 3 im Jahr 2013 Fr. 7'542.-

(Statistisches Jahrbuch der Stadt Zürich 2014, S. 168), im Jahr 2014

Fr. 6'958.- (Statistisches Jahrbuch der Stadt Zürich 2015, S. 170)

und im Jahr 2015 Fr. 7'128.- (Statistisches Jahrbuch der Stadt Zürich

2016, S. 170).

Diese statistische Grundlage vermag die Beschwerdeführerin

mit dem Argument, dass auch die unter dem Medianwert gelegenen Preise Markwerte

darstellen würden, nicht zu erschüttern. Einzig soweit sämtliche

zugrundeliegenden Grössen identisch sind, entspricht der errechnete Mittelwert

(beim Durchschnitt oder beim Median) den Ausgangsgrössen. In sämtlichen übrigen

Konstellationen weicht zumindest eine Ausgangsgrösse vom errechneten Mittelwert

ab. Im Übrigen ist die Bestimmung eines Grundstücksmarktpreises als

Durchschnittsbetrag einer Vielzahl von beim Verkauf vergleichbarer Objekte

erzielter Verhandlungspreisen gebräuchlich (vgl. Fierz, S. 66 f.).

5.5

Die Kosten

sämtlicher altlastenrechtlicher Untersuchungs-, Überwachungs- und

Sanierungsmassnahmen belaufen sich schätzungsweise auf rund Fr. 3.5 Mio.

Die Beschwerdeführerin weist diesbezüglich darauf hin, dass diese Schätzung mit

grossen Unsicherheiten behaftet sei, weshalb die Kosten mit einer guten

Wahrscheinlichkeit höher liegen werden.

Der Beschwerdeführerin ist insoweit zuzustimmen, als die

tatsächlichen Gesamtkosten zum jetzigen Zeitpunkt schwerlich exakt zu beziffern

sind. Indes beinhaltet diese Ungewissheit nicht einzig eine Kostenerhöhung; so

ist klarerweise möglich, dass sich eine Sanierung als wesentlich

kostengünstiger als angenommen erweist (vgl. Karin Scherrer, Handlungs- und

Kostentragungspflichten bei der Altlastensanierung, Bern 2005, S. 132).

Auch die Beschwerdegegnerin weist auf die anhaltende Weiterentwicklung der

Sanierungsstrategien hin, weshalb sich die Sanierungsmethoden andauernd

verbessern und vergünstigen würden. Schliesslich ist hinsichtlich der

Sanierungskosten zu berücksichtigen, dass die Beschwerdeführerin als

Zustandsstörerin praxisgemäss nur maximal 30 % der anfallenden Kosten

übernehmen muss, sie aber vom sanierten Grundstück allein profitieren kann

(vgl. auch Scherrer, S. 132).

5.6

Somit hat

das streitbetroffene Grundstück unter Zugrundelegung des beschwerdegegnerisch

angeführten Quadratmeterpreises von Fr. 4'821.- (oben E. 5.4.1) und selbst

unter Ausblendung der seit dem Kauf stattgefundenen Grundstückswertsteigerung

(vgl. oben E. 5.4.2) einen Preis von rund Fr. 15.1 Mio.

(3'133 m2 x Fr. 4'821.-). Zu dessen Realisierung ist

voraussichtlich eine Sanierung des Grundstücks erforderlich, welche nach

heutiger Schätzung und gestützt auf die hier angefochtene Kostenverteilung die

Beschwerdeführerin Fr. 1.05 Mio. (30 % von

Fr. 3.5 Mio.) kosten wird.

Mit Fr. 14.05 Mio. (Fr. 15.1 Mio. -

Fr. 1.05 Mio.) liegt damit der geschätzte Marktwert beträchtlich über

dem von der Beschwerdeführerin bezahlten Kaufpreis von Fr. 12.55 Mio.,

womit sie durch die Belastung bzw. aus der Sanierung einen nicht unwesentlichen

wirtschaftlichen Vorteil erlangt hat respektive erlangen wird. Angesichts

dieser Darlegungen ist die Behauptung der Beschwerdeführerin, aus der Belastung

bzw. Sanierung erwachse ihr kein wirtschaftlicher Vorteil, da die mit einer

Sanierung bewirkte Wertsteigerung des Grundstücks den Sanierungskosten

entspreche, als widerlegt zu betrachten.

5.7

Nach dem

Gesagten ist der mit Verfügung vom 13. März 2017 festgelegte Kostenanteil

der Beschwerdeführerin von 30 % der anfallenden anrechenbaren Kosten für

altlastenrechtliche Massnahmen nicht zu beanstanden. Die entsprechende Rüge ist

unbegründet.

6.

Nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die

Verfügung vom 22. Juni 2015. Darin stimmte die Beschwerdegegnerin einem

Sanierungsunterbruch zu, behielt sich indes die jederzeitige Anordnung von

altlastenrechtlichen Massnahmen vor. Dieses Vorgehen der Beschwerdegegnerin

berücksichtigt die Standortsituation sowie den Verhältnismässigkeitsgrundsatz.

Vor diesem Hintergrund kann die Beschwerdeführerin aus der geforderten

Berücksichtigung der grundsätzlich jederzeit möglichen Sanierungsanordnung für

das vorliegende Verfahren nichts zu ihren Gunsten ableiten. Letztlich musste

die Beschwerdeführerin (bereits) zum Zeitpunkt des Grundstückskaufs am

10.

Februar 2011 davon ausgehen, dass, soweit sie Grundstückseigentümerin

bleibt, die Sanierung der Altlast dereinst auf sie zukommen wird.

7.

7.1

Zusammenfassend

ist die Beschwerde abzuweisen.

7.2

Bei diesem

Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Ein Anspruch auf eine Parteientschädigung steht ihr bei

diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

8.

Der vorliegende Entscheid stellt einen Zwischenentscheid

dar. Dieser kann nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 BGG selbständig

beim Bundesgericht angefochten werden (vgl. oben E. 1.3).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 15'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 80.-- Zustellkosten,

Fr. 15'080.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …