VB.2017.00626

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00626

17. Mai 2018Deutsch32 min

(URT.2018.19861)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 23. August 2016 leitete der Gemeinderat A

das amtliche Quartierplanverfahren über das Gebiet E, welches C gehörende

Grundstücke enthält, ein. Die Baudirektion des Kantons Zürich genehmigte die

Verfahrenseinleitung mit Verfügung vom 9. Dezember 2016, setzte – auf

Antrag des Gemeinderats A – mit Verfügung vom 10. Februar 2017 einen

vorzeitigen Quartierplanbann fest und entzog allfälligen Rekursen die

aufschiebende Wirkung.

Erwägungen

II.

C erhob am 13. März 2017 dagegen Rekurs an das

Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des Beschlusses des Gemeinderats A

vom 23. August 2016 und der entsprechenden Genehmigungsverfügung sowie die

Feststellung, dass der vorzeitige Quartierplanbann mit Gutheissung des

vorgenannten Aufhebungsantrags ebenfalls aufgehoben werde.

Mit Entscheid vom 15. August 2017 hiess das

Baurekursgericht den Rekurs gut, hob demgemäss den Gemeinderatsbeschluss vom

28.

[recte 23.] August 2016 und die Genehmigungsverfügung der

Baudirektion vom 9. Dezember 2016 auf und stellte fest, dass die Verfügung

der Baudirektion vom 10. Februar 2017 gegenstandslos geworden sei.

III.

Dagegen erhob die Gemeinde A am 15. September

2017.

Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des

Rekursentscheids der Vorinstanz vom 15. August 2017 (Dispositiv-Ziffer I)

und die Bestätigung des erstinstanzlichen Gemeinderatsbeschlusses vom 23. August

2016.

sowie der beiden Verfügungen der Baudirektion (Nr. 01 und Nr. 02),

unter gleichzeitiger Neuverlegung der vorinstanzlichen Verfahrenskosten (Dispositiv-Ziffer II)

sowie unter Zusprechung einer Parteientschädigung zugunsten der Gemeinde A

für das vorinstanzliche Rekursverfahren (Dispositiv-Ziffer III); unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von C.

Die als Mitbeteiligte ins Verfahren aufgenommene

Baudirektion des Kantons Zürich beantragte am 18. Oktober 2017 die

Gutheissung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolgen

zulasten von C; sie verwies zur Begründung auf den Mitbericht des Amtes

für Raumentwicklung vom 17. Oktober 2017.

Das Baurekursgericht beantragte am 25. Oktober 2017

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.

C beantragte in ihrer Beschwerdeantwort vom 25. Oktober

2017.

die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde A.

Zudem gelangte sie mit dem prozessualen Gesuch an das

Verwaltungsgericht, der Beschwerde sei insoweit die aufschiebende Wirkung zu

entziehen, dass ihr ein Anspruch auf Behandlung eines Vorentscheidgesuchs über

die Frage, ob ihre Grundstücke im Bestand über die für ein Verkaufsgeschäft

erforderliche Erschliessung verfügen, zustehe. Die Gemeinde A beantragte

im Rahmen ihrer Replik vom 29. November 2017 die Abweisung des Antrags um

teilweisen Entzug der aufschiebenden Wirkung. Im Übrigen hielt sie an ihren

Anträgen fest.

Mit Duplik vom 22. Dezember 2017 hielt auch C an

ihren bisherigen Anträgen fest.

Mit Präsidialverfügung vom 22. Februar 2018 wurde das

Gesuch der Beschwerdegegnerin um teilweisen Entzug der aufschiebenden Wirkung

der Beschwerde abgewiesen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Die

Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ergibt sich aus § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG). Danach können Akte

im Sinn von § 19 Abs. 1 VRG mit Beschwerde angefochten werden. Zu

diesen Akten zählen nach der Rechtsprechung auch die Entscheide der

Direktionen, insbesondere jene in Bausachen (VGr, 18. September 2014,

VB.2013.00624, E. 1 mit weiterem Hinweis).

1.2

Rekurs- und Beschwerdebefugnis in Bau- und

Planungsverfahren richten sich nach § 338a des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG). Diese Bestimmung regelt jedoch nur die Legitimation

Privater, weshalb für die Rechtsmittelbefugnis der Gemeinden die allgemeine

Legitimationsvorschrift von § 21 VRG für das Rekurs- und das

Beschwerdeverfahren gilt (vgl. § 49 VRG; VGr, 17. März 2016,

VB.2014.00721, E. 1.3).

1.3

Die

Gemeindeautonomie wird von Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April

1999.

(BV) und Art. 85 der Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 (KV)

garantiert. Aufgrund von § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b

VRG sind Gemeinden deshalb zur Beschwerde berechtigt, wenn sie eine Verletzung

ihrer Gemeindeautonomie geltend machen können. Dies ist nach der Rechtsprechung

des Verwaltungsgerichts in Quartierplanverfahren insbesondere in Bezug auf

entsprechende Entscheide des Baurekursgerichts grundsätzlich der Fall (VGr, 21. September

2015, VB.2014.00480, E. 1.2.1; VGr, 24. Oktober

2002, VB.2001.00313, E. 1b). Im Quartierplanverfahren sind die Gemeinden

überdies berechtigt, den Interessenausgleich der Grundeigentümer gleichsam

treuhänderisch auf dem Rechtsmittelweg zu verteidigen, selbst wenn sie weder in

ihrer planerischen Autonomie noch in eigenen vermögensrechtlichen Interessen

betroffen sind, und somit auch, wenn nur die Auslegung kantonalen Rechts

streitig ist (vgl. VGr, 10. Mai 2012, VB.2011.00052 und VB.2011.00782,

E. 1.3; RB 1991 Nr. 7; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich

etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 128).

1.4

Die

Gemeinde ist bei den sie betreffenden Planungsangelegenheiten auf kommunaler

Ebene autonom (bspw. Bau- und Zonenordnung, § 45 PBG). Die

Beschwerdeführerin rügt einen Eingriff in ihre quartierplanrechtliche

Planungsautonomie und die Aushebelung ihres treuhänderisch angestrebten

Interessenausgleichs unter den beteiligten Quartierplangenossen ohne sachlich

überzeugende Begründung. Weiter falle ins Gewicht, dass der Beschwerdeführerin

als Gemeinde mit rund … Einwohnern für das Gestaltungsplanverfahren E

mittlerweile Kosten von rund Fr. 300'000.- erwachsen seien, was immerhin

rund … Steuerprozenten des kommunalen Finanzhaushalts entspräche. Schliesslich

sei sie als Eigentümerin zweier im Beizugsgebiet des Quartierplans E

liegender Grundstücke (Kat.-Nr. 03 und 04) wie eine Privatperson betroffen.

1.5

Bereits angefallene Planungskosten können

nicht zur Begründung der Legitimation herangezogen werden, da der rein

finanzielle Aspekt keinem schutzwürdigen Interesse entspricht. Die Beschwerdeführerin ist jedoch durch den Entscheid des

Baurekursgerichts in ihrer Eigenschaft als Trägerin hoheitlicher Gewalt berührt

als auch wie eine private Grundeigentümerin betroffen, weshalb sie zur

Beschwerdeerhebung gestützt auf § 49 in Verbindung mit § 21

Abs. 2 lit. b VRG legitimiert ist (Bertschi, Kommentar VRG; § 21

N. 118). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,

ist auf die Beschwerde gestützt auf § 21 Abs. 2 lit. b VRG

einzutreten.

2.

2.1

Zunächst

ist die von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Verletzung des rechtlichen

Gehörs durch die Vorinstanz zu prüfen, da Letztere sich gemäss Rüge der

Beschwerdeführerin nicht materiell mit den planungsrechtlichen Überlegungen, ob

mit der rechtskräftigen Quartierplaneinleitung der Quartierplanbann als lex

specialis die planungsrechtliche Baureife derogiere, auseinandergesetzt habe,

was schon allein zur Aufhebung des Rekursentscheids führen müsste.

2.2

Aus dem

Anspruch auf rechtliches Gehör leitet sich der Anspruch der

Verfahrensbeteiligten ab, dass sich die Rechtsmittelbehörde mit den gestellten

Anträgen und den relevanten Sachvorbringen auseinandersetzt. Dies bedeutet aber

nicht, dass sie sich mit jeder Behauptung, mit jedem rechtlichen Einwand und

mit jedem Beweismittel auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die

für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (Griffel, Kommentar

VRG, § 8 N. 33).

2.3

Die

Beschwerdeführerin tat in der Rekursantwort ihre Auffassung kund, dass das

Institut der planungsrechtlichen Baureife gemäss § 235 PBG nicht

einschlägig sei. Die Vorinstanz erachtete jedoch deren Diskussion als

erforderlich, weshalb sie sich in E. 5.3 des angefochtenen Entscheids mit

dieser Frist auseinandersetzte, obwohl die Einleitung eines

Quartierplanverfahrens Streitgegenstand bildet. In der Folge prüfte die

Vorinstanz zudem die Auswirkungen auf die angefochtene Einleitung. Die

Begründung gibt ihre Überlegungen wieder. Dass sie keine grundsätzlichen nicht

auf den Fall bezogenen rechtlichen Überlegungen in die Begründung aufnahm und

nicht jedes einzelne Argument der Sichtweise der Beschwerdeführerin aufgriff,

ist nicht zu beanstanden, zumal sie sich auf das für ihren Entscheid

Wesentliche beschränken darf.

2.4

Eine

Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die Vorinstanz ist nicht ersichtlich.

3.

3.1

Mit einem

Gestaltungsplan werden für ein bestimmt umgrenztes Gebiet Zahl, Lage, äussere

Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend

festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den

kantonalen Mindestabständen abgewichen werden. Für die Projektierung ist ein

angemessener Spielraum zu belassen. Der Gestaltungsplan hat auch die

Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu

ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann

Festlegungen über die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (§ 83

Abs. 1–3 PBG).

3.2

Der

Quartierplan ermöglicht im erfassten Gebiet eine der planungs- und

baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen

Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Sofern nötig, muss der Quartierplan

mittels Grenzveränderungen und Landumlegungen dafür sorgen, dass Parzellen

geschaffen werden, die sich für eine zonengemässe Überbauung eignen. Zudem muss

er dafür sorgen, dass alle Grundstücke im Beizugsgebiet feinerschlossen werden

und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und

Ausrüstungen teilhaben (§§ 128 Abs. 1 und 236 Abs. 1 PBG). Mit

dem Rekurs gegen die Einleitung des Quartierplans oder deren Verweigerung kann

nur geltend gemacht werden, die Voraussetzungen zur Durchführung des Verfahrens

fehlten oder sie seien gegeben; Einwendungen dieser Art können später nicht

mehr erhoben werden (§ 148 Abs. 2 PBG).

3.3

Planungsrechtliche

Festlegungen, deren Fehlen einem Bauvorhaben entgegengehalten wird, sind innert

längstens drei Jahren zu erlassen. Nach Ablauf dieser Frist darf die fehlende

planungsrechtliche Baureife nur noch geltend gemacht werden, soweit die

rechtzeitig erlassene Festlegung wegen Rechtsmitteln noch nicht in Kraft

gesetzt werden kann (§ 235 PBG, Planungsrechtliche Baureife im Besonderen).

4.

4.1

Der

Perimenter des Quartierplans E befindet sich im östlichen Dorfteil von A

und wird begrenzt durch die F-Strasse im Osten, die G-Strasse im Süden sowie

verschiedene Grundstücksgrenzen im Norden und Westen. Das

quartierplanrechtliche Beizugsgebiet umfasst die gleichen Grundstücke wie der

Perimeter des – noch nicht festgesetzten – öffentlichen Gestaltungsplans E.

Gemäss rechtskräftiger Bau- und Zonenordnung (BZO) der Gemeinde A befindet

sich das besagte Beizugsgebiet in der Kernzone K3 und wird mit einer

Gestaltungsplanpflicht überlagert, welche die Entwicklung eines Dorfzentrums

vorantreiben soll (Art. 26 BZO A).

4.2

Die

Vorinstanz erwog, der Beschwerdegegnerin sei zu widersprechen, als sie

vorgebracht habe, dass ein Quartierplanverfahren zur Herstellung der Baureife

für das fragliche Gebiet erst dann eingeleitet werden dürfe, wenn der

Gestaltungsplan rechtskräftig vorliege. Dieser Rechtsauffassung stehe entgegen,

dass die Erschliessung entweder mit dem Gestaltungsplan selbst oder aber auch

mit einem Quartierplan zu regeln sei (vgl. § 83 Abs. 3 PBG). Zudem

widerspreche diese Auffassung der Möglichkeit, mit dem Quartierplan auch einen

Gestaltungsplan festzusetzen (vgl. § 129 Abs. 1 PBG). Bei bestehender

Gestaltungsplanpflicht werde ein rechtskräftig erlassener Gestaltungsplan für

die Verfahrenseinleitung eines Quartierplans nicht vorausgesetzt. Fraglich sei

indes die Folge für die Einleitung eines Quartierplanverfahrens, wenn der

Quartierplan im Hinblick auf einen Gestaltungsplan festgesetzt werden soll,

dessen Fehlen aber einem Bauvorhaben innerhalb des betreffenden Gestaltungsplangebiets

infolge Ablaufs der dreijährigen Frist gemäss § 235 PBG nicht mehr

entgegengehalten werden könne. Wenn ein Bauvorhaben einen derart wesentlichen

Teil des Gestaltungsplangebiets beschlage, dass sich das mit dem

Gestaltungsplan verfolgte Überbauungsziel überhaupt nicht mehr erreichen

liesse, sich der Quartierplan aber am Gestaltungsplan orientiere, würde dies

die Quartierplanbedürftigkeit infrage stellen. Die Verfahrenseinleitung wäre in

einem solchen Fall und namentlich dann, wenn der Quartierplan einzig die einem

zu erlassenden Gestaltungsplan entsprechende Nutzung ermöglichen solle, nicht

mehr notwendig und daher unzulässig.

Zu prüfen sei deshalb, ob die fehlende planungsrechtliche

Baureife einem Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin entgegenstehe. Die Bestimmung

von § 234 PBG diene ausschliesslich der Plansicherung. Um negativ

präjudiziert werden zu können, müsse eine Planungsabsicht einen bestimmten

Konkretisierungsgrad erreicht haben; hinreichend konkretisiert gelte eine

planerische Festlegung in der Regel dann, wenn sie zuhanden der öffentlichen

Auflage gemäss § 7 PBG verabschiedet worden sei. Die Grundstücke der

Beschwerdegegnerin lägen in einem durch eine Gestaltungsplanpflicht

überlagerten Gebiet. Dies habe zur Folge, dass sie grundsätzlich erst dann

baureif würden, wenn ein Gestaltungsplan festgesetzt worden sei. In zeitlicher

Hinsicht sei § 235 PBG zu beachten (drei Jahre). Die

Gestaltungsplanpflicht habe demnach nicht zur Folge, dass die Grundstücke im

gestaltungsplanpflichtigen Gebiet für unbestimmte Zeit nicht baureif seien.

Umstritten sei vorliegend der Ablauf dieser Frist. Für die

Fristauslösung massgeblich sei, wann der Bauherr gegenüber der

Bewilligungsbehörde erstmals seine Bauabsicht und seine mangelnde Bereitschaft

für die Ausarbeitung eines Gestaltungsplans kundgetan habe. Die

Beschwerdegegnerin habe mit Schreiben vom 14. Januar 2014 der Hoffnung

Ausdruck gegeben, dass die planungsrechtliche Baureife vor Ablauf der maximal

zur Verfügung stehenden Dreijahresfrist erstellt werden könne und habe um

Bestätigung des Erhalts des Schreibens im Sinn einer Fristauslösung gebeten.

Der Beschwerdeführerin sei die Bauabsicht damit seit Längerem bekannt gewesen.

Am 28. Januar 2014 habe der Gemeinderat beschlossen, die Ausarbeitung

eines öffentlichen Gestaltungsplans an die Hand zu nehmen. Dieser Beschluss sei

der Beschwerdegegnerin eröffnet worden. Es könne ihr nun nicht zum Nachteil

gereichen, dass sie damals die Notwendigkeit zur Ausarbeitung des heute immer

noch fehlenden Gestaltungsplans wohl oder übel hingenommen und kein Baugesuch

eingereicht habe. Zudem sei aus diesem Beschluss zu schliessen, dass selbst der

Gemeinderat davon ausgegangen sei, dass ein eigenes Bauvorhaben der

Beschwerdegegnerin nur noch für einen begrenzten Zeitraum zu verhindern gewesen

wäre und ihm durchaus bewusst gewesen sei, dass er sich lediglich noch für

diesen Zeitraum auf die fehlende planungsrechtliche Baureife berufen könne.

Fristauslösend sei mithin der 28. Januar 2014 gewesen, womit der Ablauf

der Frist gemäss § 235 PBG auf den 28. Januar 2017 falle.

Dementsprechend könne einem Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin die fehlende

planungsrechtliche Baureife heute nicht mehr entgegengehalten werden.

Die Rechtsfolgen dieses Umstands seien auf die

angefochtene Einleitung des Quartierplanverfahrens zu prüfen. Der Entwurf des

Gestaltungsplans E zeige, dass dessen Realisierung nicht mehr

gewährleistet sei, wenn einem Bauvorhaben auf den Grundstücken der

Beschwerdegegnerin die fehlende planungsrechtliche Baureife nicht mehr

entgegengehalten werden könne, da ihre Grundstücke rund einen Drittel des

Gestaltungsplangebiets beschlagen. Die Realisierungschancen einer

gestaltungsplangemässen Überbauung seien aufgrund der Bauabsichten der

Beschwerdegegnerin nicht mehr intakt. Damit entfalle auch der Grund für die

Einleitung eines Quartierplanverfahrens, dessen Zweck untrennbar mit dem

Gestaltungsplan verbunden sei. Unter diesen Umständen erscheine die Einleitung

des sich nach dem Gestaltungsplanzweck orientierenden Quartierplanverfahrens

unzulässig. Die Beurteilung der Rüge betreffend Rechtmässigkeit der

Gebietsabgrenzung erübrige sich damit. Zudem falle eine Sistierung des

Quartierplans ausser Betracht. Der Gestaltungsplan werde grundlegend zu

überarbeiten sein, wobei sich zeigen werde, ob ein Quartierplan überhaupt noch

erforderlich sei. Eine Sistierung sei den Eigentümern der Grundstücke im

Quartierplangebiet nicht zumutbar.

4.3

Die

Beschwerdeführerin machte geltend, die vorinstanzliche Begründung vermöge

argumentativ nicht zu überzeugen, weil damit nicht nur der Aspekt der Baureife

verkannt, sondern auch das Plansicherungsinstrument von § 235 PBG in einen

falschen Zusammenhang gestellt werde, mit dem fatalen Resultat, dass die in

Art. 26 BZO A stipulierte Gestaltungsplanpflicht kurzum ausgehebelt werde

und die aufwändigen kommunalen Bestrebungen zur Erreichung eines

Gestaltungsplans in einem eigentlichen Scherbenhaufen endeten. Soweit gemäss

der Vorinstanz das Rechtsinstitut der planungsrechtlichen Baureife gemäss § 235

PBG angeblich dem Quartierplanverfahren entgegenstehe, habe sie, die

Beschwerdeführerin, dargelegt, dass mit der rechtskräftigen

Quartierplaneinleitung der Quartierplanbann gemäss § 150 PBG greife,

welcher als lex specialis die planungsrechtliche Baureife derogiere, weshalb

die von der Beschwerdegegnerin reklamierte planungsrechtliche Baureife im Sinn

von § 235 PBG vorliegend gar nicht einschlägig sei (betreffend Verletzung

des rechtlichen Gehörs, vgl. E. 2). Mit ihrer isolierten Argumentation

gestützt auf § 235 PBG greife die Vorinstanz zu kurz, weil sie damit den

aktenkundigen Umstand übergehe, dass das strittige Beizugsgebiet unabhängig vom

Gelingen des Gestaltungsplanverfahrens nach wie vor quartierplanbedürftig sei,

weil es dem Beizugsgebiet eben an der Feinerschliessung fehle. Die

Beschwerdegegnerin habe diesen Umstand nicht substanziiert bestritten, weshalb

es umso mehr überrasche, dass die Vorinstanz den Aspekt der tatsächlichen

Feinerschliessung komplett übergangen habe. Die Quartierplanbedürftigkeit habe

die Vorinstanz bereits in ihrem Entscheid vom 22. September 2009 erkannt

und bis dato habe sich an der Feinerschliessung nachweislich nichts geändert.

Im erwähnten Entscheid habe die Vorinstanz denn auch erörtert, der

Quartierplanbann derogiere die planungsrechtliche Baureife. Im angefochtenen

Entscheid habe die Vorinstanz nun sachverhaltswidrig übersehen sowie rechtlich

übergangen, dass für die Erteilung einer Baubewilligung stets auch die

Erschliessung zwingend vorausgesetzt sei. Nach den rechtlichen Grundlagen sei

die planungsrechtliche Baureife im Sinn von § 235 PBG ein Unterbegriff der

Baureife im weiteren Sinn. Das streitgegenständliche Gebiet bleibe auch bei

Fallierens des angedachten öffentlichen Gestaltungsplans quartierplanbedürftig,

weil es unverändert an der notwendigen Feinerschliessung fehle. Solange diese

Defizite nicht beseitigt seien, werde sie, die Beschwerdeführerin, in ihrer

Funktion als örtliche Baubehörde weder der Beschwerdegegnerin noch den übrigen

Quartierplangenossen eine Baubewilligung erteilen (können), was belege, dass

die thematische Verkürzung der Streitsache auf den Aspekt der

planungsrechtlichen Baureife verfehlt sei. § 235 PBG und damit die

Dreijahresfrist seien nicht auf die Gestaltungsplanpflicht zugeschnitten.

Vielmehr seien im Fall einer Gestaltungsplanpflicht die Vorschriften von §§ 82

und 87 PBG analog anwendbar, womit ein für die Sondernutzungsplanung

realistischer Zeithorizont von fünf Jahren gewährleistet würde. Die Vorinstanz

habe über den Umweg des allein streitgegenständlichen Quartierplanverfahrens

einen beträchtlichen planungsrechtlichen Kollateralschaden angerichtet. Der

Vorhalt von Säumigkeit und zeitlicher Verzögerung durch die Beschwerdeführerin

entbehre jeglicher tatsächlichen Grundlage.

4.4

Die

Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, § 235 PBG statuiere eine

verbindliche Vorgabe zur Abwägung der Nutzungsinteressen eines Grundeigentümers

und der Planungsinteressen einer Gemeinde. Dass die Planungsvarianten und der

Umsetzungshorizont möglicherweise durch ein regelbaukonformes Projekt im Perimeter

beeinflusst würden, habe die Beschwerdeführerin zu vertreten. Mit einer

professionellen Planung wäre es ohne Weiteres möglich gewesen, dem Souverän

innert der Dreijahresfrist einen Gestaltungsplan vorzulegen. Dass ihren

Grundstücken die für eine bauliche Nutzung erforderliche Feinerschliessung

fehle, sei schon vor der Vorinstanz bestritten worden, und es finde sich auch

in der Beschwerdeschrift keine Auseinandersetzung mit ihren Vorbringen.

Im Mai 2014 habe die Beschwerdeführerin die Testplanung in

Auftrag gegeben, welche im Dezember 2014 abgeschlossen und im Februar 2015 der

Öffentlichkeit vorgestellt worden sei. Anstatt den Gestaltungsplan gemäss

Testplanung zu erarbeiten, habe die Beschwerdeführerin in der Folge die

Umsetzung der Ergebnisse der Testplanung ohne das Grundstück der ihre

Mitwirkung verweigernden H prüfen und einen Bericht hierzu erarbeiten

lassen. Dieser Schritt sei ohne Orientierung der betroffenen Grundeigentümer

erfolgt. Es gebe keinerlei Rechtfertigung für einen Gestaltungsplan ohne

Einbezug dieses Grundstücks. Obschon der erst im September 2015 verabschiedete,

jedoch effektiv seit Frühjahr 2014 vorgelegene Gestaltungsplan den Bedarf einer

Landumlegung etc. aufgezeigt habe, habe die Beschwerdeführerin auf Einleitung

des im Sommer 2016 als erforderlich behaupteten Quartierplanverfahrens

verzichtet. Auch in den Folgemonaten sei die Planung nicht vorangetrieben

worden. Lediglich vier Tage vor Ablauf der dreijährigen Frist gemäss § 235

PBG habe die Beschwerdeführerin die Festsetzung des vorzeitigen

Quartierplanbanns beantragt. Bis zur Rekursantwort im vorinstanzlichen

Verfahren sei sie, die Beschwerdegegnerin, nie darauf hingewiesen worden, dass

ihre bereits mit einem Restaurant, einer Wohnliegenschaft und Parkplätzen sowie

ehemals einer Scheune überbauten Grundstücke auf dem Gebiet E ungenügend

erschlossen seien. Die möglichen Konsequenzen, dass die Aufwendungen zur

Umsetzung des Gestaltungsplans gemäss der Beschwerdeführerin unnütz würden,

resultierten allein daraus, dass Letztere nicht in der Lage gewesen sei, den

Gestaltungsplan innert der gesetzlich mittels Bausperre gesicherten Frist

festzusetzen. Für einen längeren Schwebezustand ihrer Rechte bestehe keine

Grundlage, bedeute einen Eingriff in die Eigentumsgarantie, und überdies sei

die Bausperre am 14. Januar 2017 abgelaufen. Ihre Grundstücke seien für

die Nutzung nach geltendem Recht baureif, und bis zum Ablauf der

Dreijahresfrist sei nie eine fehlende Erschliessung im Bestand vorgetragen oder

der Bedarf eines Quartierplanverfahrens behauptet worden.

4.5

Die

Mitbeteiligte stellt sich auf den Standpunkt, aufgrund dessen, dass das Gebiet E

der Gestaltungsplanpflicht unterliege, bestehe ein wesentliches öffentliches

Interesse. Der Anspruch an die Entwicklung des Gebiets E sei hoch,

solle doch das in der Kernzone gelegene, heute noch nicht vollständig genutzte

Areal die wichtige Funktion eines Ortszentrums übernehmen. Der öffentliche

Gestaltungsplan biete hier eine gute Grundlage, um im Umfeld dieser Kernzone

eine attraktive Zentrumsentwicklung zu ermöglichen. Ein Gestaltungsplan habe

nach § 83 Abs. 3 PBG auch die Erschliessung zu ordnen, soweit sie

nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sei. Primär werde mit dem

Gestaltungsplan jedoch eine städtebaulich und architektonisch hochwertige

Überbauung anhand einer Spezialbauordnung angestrebt. Gestaltungspläne

enthielten in Bezug auf die Feinerschliessung jedoch nicht das erforderliche

Instrumentarium zur hoheitlichen Durchsetzung der planerischen Ziele. In diesem

Sinn stelle der Quartierplan ein Hilfsinstrument dar für das Erreichen einer

den örtlichen Verhältnissen angemessenen Überbauung. Das Vorliegen eines

rechtskräftigen Gestaltungsplans sei nicht Voraussetzung für die Einleitung

bzw. Genehmigung des Quartierplans. Der Gesetz- und Verordnungsgeber gestehe

den Gemeinden eine Erarbeitung in Wechselwirkung und unter Berücksichtigung der

(Zwischen-)Ergebnisse der beiden Instrumente im jeweils anderen Verfahren zu.

Entsprechend könne nach Massgabe von § 149 Abs. 1 PBG auch nicht

relevant sein, ob ein noch nicht rechtskräftig festgesetzter Gestaltungsplan

als fehlende planungsrechtliche Baureife einem Bauvorhaben entgegengehalten

werden könne. Das Gebiet E sei unabhängig von der noch nicht

rechtskräftigen sondernutzungsplanerischen Neuordnung der Nutzung durch den

öffentlichen Gestaltungsplan hinsichtlich der technischen Feinerschliessung

nicht baureif. Im Rahmen der Ausarbeitung des Gestaltungsplans habe keine

Einigung über eine rechtsgenügende Erschliessung erzielt werden können, weshalb

die Gemeinde in der Konsequenz ein Quartierplanverfahren eingeleitet habe.

Die Frage, ob die Voraussetzungen für die Einleitung eines

Quartierplanverfahrens erfüllt seien oder nicht, sei unabhängig davon zu

prüfen, in welchem planungsrechtlichen Zustand sich der öffentliche

Gestaltungsplan oder in welchem rechtlichen Verfahrensstand sich das

Festsetzungsverfahren des Gestaltungsplans befinde. Folgte man der

Argumentation der Vorinstanz, würde der Gemeinde der Boden für eine qualitativ

hochstehende Entwicklung des Gebiets E als Ortszentrum entzogen werden.

Die im öffentlichen Interesse liegende demokratisch legitimierte

Planungsgrundlage in der BZO A sei mit dem Entscheid "abstrakt

kassiert" worden. Den Gemeinden stünde überdies beim Erlass der

Ortsplanung ein weiter Gestaltungsraum zu, und sie verfügten in diesem Bereich

über Autonomie. Gerade Entscheide betreffend die Einleitung eines

Quartierplanverfahrens würden oftmals von Überlegungen getragen, die sich von

der weitgehend im Ermessen der Gemeinde stehenden Ausgestaltung der Planung

nicht scharf trennen liessen. Nach der Meinung der Mitbeteiligten seien die

beiden Instrumente im Planungsrecht mit unterschiedlichen Zielsetzungen

differenziert und auf die konkreten Verfahren bezogen zu betrachten. Eine

direkte Verknüpfung der Instrumente, wie von der Vorinstanz vorgenommen, könne

sich planungsrechtlich verhängnisvoll auswirken und insbesondere im

Zusammenhang mit der planerischen Entwicklung und Erschliessung gestützt auf

die von der Gemeinde erlassenen Grundlagen (BZO mit Gestaltungsplanpflicht) zu

Ergebnissen führen, die den Grundprinzipien des Planungsrechts, den

demokratischen Prozessen im Planungsbereich und letztlich der Gemeindeautonomie

widersprächen. Ein solches Vorgehen gelte es zu vermeiden.

5.

5.1

Im Streit

liegt die Frage, ob der Umstand, dass der Gestaltungsplan E wegen Ablaufs

der Frist von § 235 PBG von längstens drei Jahren einem Bauvorhaben der

Beschwerdegegnerin nicht mehr entgegengehalten werden kann, zur Folge hat, dass

ein zur Umsetzung dienender Quartierplan nicht mehr zulässig ist. Somit ist

nachfolgend zu prüfen, ob die Einleitung des Quartierplans E rechtmässig,

zweckmässig und angemessen war.

5.2

Zu klären

ist zunächst, ob das streitbetroffene Quartierplanverfahren zwingend von der

Existenz eines öffentlichen Gestaltungsplanverfahrens abhängt. Die

Erschliessung ist entweder mit dem Gestaltungsplan selbst oder aber auch mit einem

Quartierplan zu regeln (§ 83 Abs. 3 PBG). Zudem besteht die

Möglichkeit, mit dem Quartierplan gleichzeitig einen Gestaltungsplan

festzusetzen (§ 129 Abs. 1 PBG), weshalb sich diese beiden

Instrumente nicht gegenseitig ausschliessen und womit das Quartierplanverfahren

nicht erst dann eingeleitet werden darf, wenn der Gestaltungsplan rechtskräftig

vorliegt. Auch ist, wie bereits die Vorinstanz feststellte, bei bestehender

Gestaltungsplanpflicht ein rechtskräftig erlassener Gestaltungsplan nicht

Voraussetzung für die Einleitung eines Quartierplanverfahrens (vgl. §§ 123 ff.

PBG).

5.3

5.3.1

Für den Erlass eines Gestaltungsplans sind im Gesetz keine Fristen für den

Ablauf des Verfahrens enthalten. Im Gegensatz zum Quartierplanverfahren (vgl. §§ 151

Abs. 3, 152 Abs. 3, 153, 154 ff. PBG) werden keine Fristen

explizit genannt, ausser dass eine Vorprüfung innert zwei respektive drei

Monaten zu erfolgen hat (§ 87a Abs. 2 PBG). Der Zeitbedarf hängt

stark von der politischen Bedeutung, der Komplexität und der Vorbereitung des

Gestaltungsplanverfahrens ab. Das Verfahren zum Erlass eines Gestaltungsplans kann

gemäss einer Meinung in der Literatur ab Entwurf (nach der Vorbereitung,

Beratung und Auslösung) bis zum Inkrafttreten am Tag nach der Publikation der

Genehmigung ca. 15–20 Monate in Anspruch nehmen (vgl. Rebecca Bauder, Der

Gestaltungsplan, Inhalt, Bedeutung und Anwendung in der Praxis, 1. Aufl. 2013,

Schriftenreihe Verein Zürcher Gemeindeschreiber und Verwaltungsfachleute,

Subfachschrift Nr. 5, S. 31).

Selbst wenn es

Gestaltungsplanverfahren wie die von der Beschwerdeführerin aufgezählten

Beispiele gibt, welche ohne Weiteres länger als fünf Jahre bis zum

Planungsabschluss beanspruchen und parallel zu Quartierplanungen laufen, so

heisst dies nicht, dass den dort betroffenen Grundeigentümern die Nutzung ihres

Eigentums auf unbestimmte Zeit verwehrt sein kann. Die Frist von § 235 PBG

beginnt sodann erst bei Geltendmachung einer Bauabsicht zu laufen und nicht

generell mit dem Beginn eines Gestaltungsplanverfahrens.

5.3.2

Das Baurekursgericht hielt bereits in früheren Fällen fest, das Fehlen

eines Gestaltungsplans – und damit der Baureife – könne einem Bauvorhaben nur

während der in § 235 PBG statuierten Frist von drei Jahren

entgegengehalten werden (BRKE III Nr. 130/2008 in BEZ 2009 Nr. 8,

vgl. auch VGr, 23. Juni 2005, VB.2005.00046, E. 3, Erwägungen der

Baurekurskommission II). Die Beschwerdeführerin rügt diesbezüglich jedoch

– nebst der fehlenden verwaltungs- und bundesgerichtlichen Bestätigung dieser

Beurteilung –, dass die planungsrechtliche Baureife sowie die Dreijahresfrist

nicht auf die Gestaltungsplanpflicht zugeschnitten seien.

5.3.3

Der Gestaltungsplan gehört zu den Instrumenten, welche planungsrechtliche

Festlegungen zum Gegenstand haben. Er gehört zu den Planungsinstrumenten, wie

auch die Bau- und Zonenordnung, Sonderbauvorschriften, der Quartierplan oder der

Baulinienplan (vgl. Aufzählung bei Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,

S. 564). Die Gestaltungsplanpflicht kann, wie bereits in der

baurekursgerichtlichen Rechtsprechung festgehalten, nicht zur Folge haben, dass

ein Grundstück für unbestimmte Zeit nicht baureif ist. Es steht nicht im

Gemeindeermessen, beliebig lange mit der Festsetzung des Gestaltungsplanes

zuzuwarten. Vielmehr gilt auch bei der Gestaltungsplanpflicht wie bei den

anderen fehlenden planungsrechtlichen Festlegungen, welche einem Bauherrn im

Sinn von § 235 PBG entgegengehalten werden können, dass die mangelnde

Baureife nur für die Dauer von drei Jahren Geltung hat (BEZ 2009 Nr. 8).

5.3.4

Die Beschwerdeführerin macht geltend, § 235 PBG sei in Bezug auf den

Gestaltungsplan nicht anwendbar; vielmehr behauptet sie, es liege diesbezüglich

eine Gesetzeslücke vor. Weiter macht sie geltend, dass die Frist, in welcher

ein Gestaltungsplan entgegengehalten werden könne, in analoger Anwendung von §§ 82

und 87 PBG mindestens fünf Jahre zu betragen habe. Sonderbauvorschriften können

frühestens fünf Jahre nach ihrem Inkrafttreten aufgehoben werden, wenn weder

eine wesentliche Bautätigkeit eingesetzt hat, die von den eingeräumten

Möglichkeiten Gebrauch macht, noch entsprechende ernsthafte Bestrebungen nachgewiesen

werden (§ 82 PBG). Gestaltungspläne können in gleicher Weise wie

Sonderbauvorschriften aufgehoben werden. Die entsprechenden Bestimmungen gelten

nicht für untergeordnete Änderungen (§ 87 PBG). Eine analoge Anwendung

dieser Bestimmungen für die Dauer, während welcher ein noch fehlender

Gestaltungsplan den Grundeigentümern bezüglich ihrer Bauvorhaben

entgegengehalten werden kann, lässt sich daraus jedoch nicht ablesen.

Dies umso mehr, als die

Festsetzung der Dreijahresfrist unter gegenseitiger Abwägung der öffentlichen

Interessen der Planungsträger und den Interessen der Grundeigentümer erfolgte.

Den Gesetzesmaterialen zur Änderung des PBG im Jahr 1991, welche eine Reduktion

der Frist von fünf auf drei Jahre sowie auch die Revision der Vorschriften über

den Gestaltungsplan beinhaltete, lässt sich nicht entnehmen, dass es sich um

ein gesetzgeberisches Versehen handelte (Amtsblatt 1989/II, S. 1713 ff.;

Kantonsratsprotokolle, 211. Sitzung, 12. März 1991 und 219. Sitzung,

22.

April 1991; Signatur StAZH MM 24.130 KRP 1991/211/0003 und

1991/219/0010).

5.3.5

Demzufolge besteht kein Anlass, § 235 PBG nicht auch bezüglich des

Entgegenhaltens eines Gestaltungsplans anzuwenden.

5.3.6

Die Frist von § 235 PBG beginnt erst dann zu laufen, wenn einem

Vorhaben das Fehlen der planungsrechtlichen Baureife entgegengehalten wird (BGE

115.

Ia 333, E. 6b). Fristauslösend ist dabei nicht erst ein abschlägig

beurteiltes Baugesuch, würden diesfalls doch dem Bauherrn zwecklose

Aufwendungen anfallen. Massgeblich ist vielmehr, wann der Bauherr gegenüber der

Bewilligungsbehörde erstmals seine Bauabsicht und seine mangelnde Bereitschaft

für die Ausarbeitung eines Gestaltungsplans kundgetan hat und ihm hierbei die

fehlende Baureife entgegengehalten wurde (BEZ 2009 Nr. 8).

5.3.7

Als erstmaliges tatsächliches Kundtun der Bauabsicht kann das Schreiben der

Beschwerdegegnerin vom 14. Januar 2014 bezeichnet werden, worin sie auch

um Bestätigung der entsprechenden Fristauslösung gemäss § 235 PBG

ersuchte, selbst wenn das C-Vorprojekt bereits am 8. März 2012 dem

Gemeinderat vorgestellt worden war. Die Beschwerdeführerin nahm in ihrem

Beschluss vom 28. Januar 2014 davon Kenntnis, stellte fest, dass diese

Frist nun ausgelöst sei, und legte in ihrem Zeitplan die Genehmigung des

Gestaltungsplans auf Mai 2017 fest. Dies kann somit, wie die Vorinstanz bereits

feststellte, als ein Entgegenhalten der fehlenden planungsrechtlichen Baureife

gewürdigt werden. Somit begann die Frist mit dem Entgegenhalten (28. Januar

2014) durch die Beschwerdeführerin und nicht bereits mit Datum des Schreibens

(14. Januar 2014) der Beschwerdegegnerin.

Dass sich die Grundeigentümer, inklusive der

Beschwerdegegnerin, bei der Sitzung vom 28. Mai 2013 offenbar mit der

Durchführung einer Testplanung einverstanden und der nachfolgenden Entwicklung

eines privaten Gestaltungsplans nicht abgeneigt zeigten, ändert nichts am

Ablauf der Dreijahresfrist und lässt es auch nicht als gegen Treu und Glauben

verstossend erscheinen, dass sich die Beschwerdegegnerin auf deren Ablauf

beruft. H verweigerte in der Folge die Unterzeichnung des Vertrags zur

Erarbeitung eines privaten Gestaltungsplans, was der Beschwerdegegnerin am 17. Dezember

2013.

mitgeteilt wurde. Daraufhin hatte die Beschwerdeführerin den öffentlichen

Gestaltungsplan zu veranlassen.

5.3.8

Die Beschwerdeführerin hatte denn auch die Ergebnisse der Testplanung im

Dezember 2014 vorliegen und präsentierte diese am 26. Februar 2015 der

Bevölkerung. Am 7. September 2015 lag der von der Beschwerdeführerin zur

Vorprüfung durch die Mitbeteiligte sowie zur Vernehmlassung durch die

Grundeigentümer verabschiedete Entwurf des Gestaltungsplans vor. Die

Testplanung enthielt eine weitere Variante, wonach der Planer einen erneuten

Bericht zu verfassen hatte, welcher die Möglichkeiten der Planung eines

Dorfzentrums ohne das Grundstück von H aufzeigen sollte. Dies führte zu

einer zeitlichen Verzögerung von rund einem Jahr bis zum 6. Mai 2015. Es

ist jedoch keine Begründung ersichtlich, weshalb die Gemeinde neben der

alternativen Variante (ohne Einbezug des Grundstücks von H) nicht die

ursprüngliche Variante parallel weiterverfolgte. Dies erstaunt umso mehr, als

das Grundstück von H (Kat.-Nr. 05) aufgrund seiner Lage ein zentrales

Element des Gestaltungsplanperimeters bildet, ohne welches sich eine sinnvolle

Überbauung im Sinn des Gestaltungsplans, welcher sich auf die Erstellung eines

Dorfzentrums mit einem freien Platz konzentriert, kaum realisieren lässt.

Im erläuternden Bericht nach Art. 47 RPV wurde der

Planungsablauf für den Gestaltungsplan E vom Ausarbeiten des ersten Entwurfs

(Anfang Juli 2015) bis zur Publikation und zum Inkrafttreten (bis Dezember

2017) auf zweieinhalb Jahre veranschlagt. Eine Festsetzung innerhalb einer

Dreijahresfrist konnte deshalb als durchaus realistisch bezeichnet werden.

5.3.9

Da ein Gestaltungsplan als planerische Festlegung gilt und vorliegend der

Erlass des Gestaltungsplans E konkret infrage stand sowie der Zweck der

Sicherung künftiger Planung einschlägig ist, ist § 235 PBG wie von der

Vorinstanz festgehalten anwendbar. Geht man von einer Fristauslösung am 28. Januar

2014.

aus, so war die Dreijahresfrist gemäss § 235 PBG am 28. Januar

2017.

abgelaufen. Dabei hätte es auch andere Möglichkeiten zur Planungssicherung

gegeben; insbesondere, weil auch der Gesetzgeber, beispielsweise mit der

Planungszone (§ 346 PBG, Maximalfrist fünf Jahre), auch anderes vorgesehen

hat. Ebenso hätte die Möglichkeit einer frühzeitigen Einleitung eines

Quartierplanverfahrens bestanden.

5.4

5.4.1

Es ist folglich zu prüfen, ob in diesem Fall der Nichtfestsetzung eines

Gestaltungsplans innert der gemäss § 235 PBG statuierten

Plansicherungsfrist von drei Jahren eine Quartierplanbedürftigkeit in Bezug auf

die Landumlegung und Erschliessung des Gestaltungsplanperimeters im Hinblick

auf den Inhalt des noch nicht festgesetzten Gestaltungsplans besteht und mit

dem (vorzeitigen) Quartierplanbann die Beschwerdegegnerin weiterhin von der

Realisierungsmöglichkeit ihres Bauvorhabens abgehalten werden kann.

5.4.2

Gemäss § 148 Abs. 2 PBG sind die möglichen Rügen im

Rekursverfahren gegen den Einleitungsbeschluss über ein Quartierplanverfahren

darauf beschränkt, ob die Voraussetzungen zur Durchführung des Verfahrens

gegeben seien oder fehlten.

5.4.3

Das Verfahren wird auf Gesuch eines Grundeigentümers oder, wo die bauliche

Entwicklung und der Erschliessungsplan es als wünschbar erscheinen lassen,

durch den Gemeindevorstand von Amtes wegen eingeleitet (§ 147 PBG). Im

Beschluss über die Verfahrenseinleitung des Quartierplans ist insbesondere über

die Zulässigkeit des nachgesuchten Verfahrens und die Zweckmässigkeit der

Gebietsabgrenzung zu entscheiden (§ 23 QPV).

5.4.4

Der Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen

Ausstattungen und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen

Quartierplan geregelt sind (§ 83 Abs. 3 PBG). Gemäss Art. 26 BZO

soll der Gestaltungsplan auch eine zweckmässige Feinerschliessung vorsehen (lit. c).

Das Quartierplanverfahren soll demzufolge nicht dazu dienen, nur eine künftige

potenzielle planungsrechtliche Ordnung zu erstellen.

5.4.5

Im Einleitungsbeschluss des Quartierplans E vom 23. August 2016

erwog die Beschwerdeführerin, dass damit sämtliche vom Beizugsgebiet erfassten

Grundstücke zur Baureife gebracht werden sollen, damit diese im Rahmen der

baurechtlichen Festlegungen des Gestaltungsplans überbaut werden können.

Zusätzlich zur vorgesehenen Parkierung seien gemäss Gestaltungsplan diverse

Fusswegverbindungen sowie ein öffentlicher Platzbereich vorgesehen. Innerhalb

des Gebiets E seien sowohl neue Wasser- wie auch Abwasser- und

Elektrizitätsleitungen zu erstellen und an das bestehende Werkleitungsnetz

anzuschliessen, weshalb die Grundstücke im Gebiet E noch nicht vollständig

baureif im Sinn von §§ 233 ff. PBG seien. Mit den festgestellten

Erschliessungsmängeln sei die Quartierplanbedürftigkeit ausgewiesen. Der Quartierplan

ermögliche eine den Vorschriften des Gestaltungsplans entsprechende Nutzung.

5.4.6

Kernfrage des vorliegenden Verfahrens war, ob die Voraussetzungen zur

Durchführung des Verfahrens (Einleitung des Quartierplans) fehlen oder gegeben

sind (§ 148 Abs. 2 PBG). Dabei besteht ein konkreter Zusammenhang mit

dem Gestaltungsplan, da dieser eine parzellenübergreifende Überbauung

des Gestaltungsplangebiets (identisch mit dem Quartierplanperimeter) vorsieht.

Auch wenn im Rahmen des Gestaltungsplans die Erschliessung sowie die

gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu ordnen sind, vermag er

nicht, wie der Quartierplan, die Parzellen bezüglich geeigneter Form und Lage,

Erschliessung und gegebenenfalls unter Zusammenlegung und Neuverteilung des

Landes in überbaubare baureife Form unter Ausgleich der Wertunterschiede zu

bringen (Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen im zürcherischen

Quartierplanverfahren, Diss. Zürich 2004, S. 4). Gerade solches ist aber

durch den Entwurf (Testplanung) des die Parzellengrenzen verschiedentlich

überschreitenden Gestaltungsplans vorgesehen. Während mindestens einzelne

bereits überbaute Parzellen im Gestaltungsplangebiet – insbesondere ein Teil

derjenigen der Beschwerdegegnerin – im Hinblick auf eine bessere Ausnutzung

weitgehend erschlossen und überbaubar erscheinen und insofern keines

Quartierplans bedürften, wäre die Notwendigkeit eines Quartierplans dazu auf

jeden Fall gegeben, sollte der Gestaltungsplan in der geplanten Form

durchgesetzt werden, was aber eben nicht der Fall ist.

5.4.7

Dass der Gestaltungsplan einen freien offenen Zentrumsplatz sowie Fusswege

vorsieht, welche im Quartierplan berücksichtigt werden sollten, heisst nicht,

dass das fragliche Areal im heutigen Bestand völlig unerschlossen ist. Der

erläuternde Bericht nach Art. 47 Raumplanungsverordnung vom 28. Juni

2000.

(RPV) spricht denn auch nicht von grossen Erschliessungsmängeln. Auch

bezüglich der ÖV-Güteklasse wird die Erschliessung zwar als nur von mittlerer

Qualität bezeichnet, woraus jedoch folgt, dass sie vorhanden ist. Dass bereits

einmal ein amtliches Quartierplanverfahren im Jahr 2009 eingeleitet wurde, ist

für die strittige Quartierplaneinleitung dagegen nicht von Belang, wurde dieses

doch damals nicht weiterverfolgt.

Der Quartierplan ist auf eine

Realisierung des Gestaltungsplans ausgerichtet, weshalb die Erschliessung des

Areals im heutigen Bestand nicht Verfahrensgegenstand sein kann. Als die

Beschwerdegegnerin ihre Bauabsicht kundtat und die Beschwerdeführerin in der

Folge in ihrem Beschluss vom 28. Januar 2014 die Auslösung der

dreijährigen Frist gemäss § 235 PBG festhielt, waren allfällige

Erschliessungsmängel kein Thema. Die Mitbeteiligte stellte denn auch in der

ersten Vorprüfung am 18. Januar 2016 fest, dass die Baufelder B, D

und G bereits überbaut und erschlossen seien. Zumindest Baufeld G fällt in das

Eigentum der Beschwerdegegnerin. Entspreche ist ein externes

Sachverständigengutachten an dieser Stelle nicht einzuholen.

5.4.8

Ob deshalb durch eine rechtskräftige

Quartierplaneinleitung mit dem Quartierplanbann eine lex specialis zur

planungsrechtlichen Baureife bestünde, steht vorliegend noch nicht zur

Beurteilung. Durch das vorliegende Rechtsmittelverfahren wurde das

Quartierplanverfahren bisher noch nicht rechtskräftig eingeleitet. Wie die

Beschwerdegegnerin ausführte, würde es der dreijährigen Frist von § 235

PBG zuwiderlaufen, wenn die Bausperre durch das Aneinanderreihen von mehreren

Planungsverfahren auf längere bzw. unbestimmte Zeit verlängert würde. Das

Risiko, dass nach Ablauf der Bausperre und vor Festsetzung des Gestaltungsplans

ein Grundeigentümer seine Liegenschaft nach geltendem Recht nutzt, kann dadurch

nicht verhindert werden. Auch Fritzsche/Bösch/Wipf halten unter Verweis auf RB 1987 Nr. 65

fest, dass § 150 PBG auf den rechtskräftig eingeleiteten Quartierplan

beschränkt sei und die Bestimmung insoweit eine Sondernorm zu § 234 PBG

sei, die ausschliesslich im Fall des rechtskräftig eingeleiteten Quartierplans

zur Anwendung komme und dann dem allgemeineren § 234 PBG vorgehe (a. a. O., S. 562).

5.5

5.5.1

Der Verweis der Beschwerdeführerin auf den Entscheid des Baurekursgerichts

vom 22. September 2009, wonach für das gleiche betroffene Gebiet die

Quartierplanbedürftigkeit hervorgehoben worden sei, ist vorliegend nicht mehr

zielführend, da sich die Frage der Erschliessung in diesem Fall auch im

Gestaltungsplanverfahren E stellte und der damalige Einleitungsbeschluss

nie in Rechtskraft erwuchs. Dass der Quartierplanbann gemäss § 150 PBG das

Rechtsinstitut der planungsrechtlichen Baureife im Sinn von § 235 PBG derogiere,

ist folglich auch diesem Entscheid nicht zu entnehmen. Ein konkretes

Bauvorhaben steht vorliegend ebenso wenig zur Beurteilung.

5.5.2

Wie die Beschwerdeführerin ausführte und auch die Vorinstanz festhielt,

sind vorliegend der Gestaltungsplan und ein – allfälliger – Quartierplan

zweckverbunden. Das strittige Quartierplanverfahren würde sich ohne die

Gestaltungsplanpflicht nicht aufdrängen. Da der Beschwerdegegnerin aber

aufgrund des Fristablaufs von § 235 PBG der noch festzusetzende

Gestaltungsplan nicht mehr länger entgegengehalten werden kann und damit dessen

Realisierungschancen in dieser Form gering sind, erübrigt sich auch das

Quartierplanverfahren, welches nur aufgrund des Gestaltungsplans und zu dessen

Realisierung in dieser Form eingeleitet wurde. Dies bedeutet in der Folge

jedoch nicht, dass dem Gebiet eine zukünftige Quartierplanung verwehrt bleiben

muss, zumal bereits 2009 eine solche angeregt wurde.

5.6

Demzufolge

ist die Beschwerde abzuweisen.

6.

6.1

Ausgangsgemäss sind die Gerichtkosten der Beschwerdeführerin

aufzuerlegen und ist ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 17

Abs. 2 VRG). Sie ist hingegen zu verpflichten, der Beschwerdegegnerin für

das Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung von Fr. 7'000.-,

zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer, total Fr.7'560.-, zu bezahlen.

6.2

Bei der

Bemessung der Höhe der Gerichtskosten ist neben dem Zeitaufwand des Gerichts

insbesondere auch das tatsächliche Streitinteresse zu berücksichtigen (§ 2

der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010).

Letzteres zeichnet sich dadurch aus, dass es in diesem Verfahren unter anderem

um die Realisierungschancen des Gestaltungsplans ging. Angesichts der gesamten

Umstände erscheint eine Gerichtsgebühr von Fr. 14'000.- als angemessen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 14'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 250.-- Zustellkosten,

Fr. 14'250.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine

Parteientschädigung von Fr. 7'000.- zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer, also

total Fr. 7'560.-, zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an

…