VB.2017.00691

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00691

4. Oktober 2018Deutsch32 min

(URT.2018.20247)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 7. Februar 2017 erteilte die

Bausektion des Stadtrates Zürich der E AG die baurechtliche Bewilligung

für einen Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses auf den Grundstücken

Kat.-Nrn. 01 und 02 an der G-Strasse 03, 04 und 05 in Zürich.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid erhoben A, B und C Rekurs an das

Baurekursgericht, welches am 22. Juni 2017 einen Abteilungsaugenschein

durchführte. Mit Entscheid vom 15. September 2017 wies das

Baurekursgericht den Rekurs vollumfänglich ab.

III.

Dagegen gelangten A, B und C mit Beschwerde vom 19. Oktober

2017.

an das Verwaltungsgericht und beantragten, den Entscheid des

Baurekursgerichts vom 15. September 2017 sowie die Baubewilligung vom 7. Februar

2017.

aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten

der Bausektion der Stadt Zürich und der E AG.

Mit Eingabe vom 6. November 2017 schloss das

Baurekursgericht auf Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion der Stadt Zürich

und die Bauherrschaft beantragten mit separaten Eingaben vom 21. November

2017.

die Abweisung der Beschwerde. Die Bauherrschaft ersuchte zudem um

Zusprechung einer angemessenen Umtriebsentschädigung zulasten der

Beschwerdeführer. Mit Eingabe vom 8. bzw. 21. Dezember 2017 hielten die

Beschwerdeführer und die Bauherrschaft an ihren im ersten Schriftenwechsel

gestellten Anträgen fest.

Mit Eingabe vom 3. September 2018 beantragten die

Beschwerdeführer, das Verfahren sei zu sistieren, bis das auf der 3. Abteilung

des Verwaltungsgerichts hängige Verfahren VB.2018.00500 spruchreif sei. Mit

Eingabe vom 13. September 2018 hielt die Bauherrschaft an ihren im ersten

Schriftenwechsel gestellten Anträgen fest und beantragte zudem die Abweisung

des Sistierungsgesuchs. Die Bausektion der Stadt Zürich verzichtete auf eine

Stellungnahme zum Sistierungsgesuch. Die Beschwerdeführer hielten mit Eingabe

vom 25. September 2018 am Sistierungsantrag fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die

Behandlung der vorliegenden Beschwerden zuständig. Die Beschwerdeführer sind

zudem als Nachbarn zur Erhebung der Beschwerde legitimiert. Die übrigen

Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.

2.1

Das

Bauprojekt liegt gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober

1991.

(BZO) in der Wohnzone W3 mit einem Wohnanteil von 90 % und der

Empfindlichkeitsstufe II. Das aus zwei Baukörpern und einem Zwischenbau

bestehende Mehrfamilienhaus soll abgerissen und durch ein Mehrfamilienhaus mit

insgesamt 25 Wohnungen sowie einer Unterniveaugarage ersetzt werden.

2.2

Die Bau-

und Zonenordnung der Stadt Zürich wird derzeit revidiert. Der Entwurf zur

Revision der Bau- und Zonenordnung wurde vom 24. Oktober bis 24. Dezember

2013.

öffentlich aufgelegt (BZO-E 2014). Am 30. November 2016 stimmte der

Gemeinderat der überarbeiteten Revisionsvorlage der Bau- und Zonenordnung (BZO

2016) in seiner Schlussabstimmung zu. Die von der Baudirektion genehmigte Teilrevision wurde

am 1. September 2017 publiziert. Nach der BZO liegen die Baugrundstücke

neu in der Quartiererhaltungszone QII.

2.3

Diese Teilrevision der Bau- und Zonenordnung

ist im vorliegenden Baubewilligungsverfahren wie folgt zu berücksichtigen:

Gemäss § 234 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) gilt ein Grundstück als baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch

die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch die Gemeindeexekutive

beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Mit dieser Bestimmung soll verhindert werden, dass die

künftigen planerischen Festlegungen durch widersprechende

dauernde Veränderungen an Grundstücken ganz oder teilweise in ihrem Zweck

vereitelt werden. Allerdings soll nach dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit

öffentlich-rechtlicher Eigentumsbeschränkungen die Bausperre nicht weitergehen,

als es der Zweck der vorgesehenen Planung

verlangt. Denn § 234 PBG dient ausschliesslich der Plansicherung und

erlaubt nicht etwa eine allgemeine Voranwendung künftigen Rechts (VGr, 7. Mai

2015, VB.2014.00627, E. 5.2; RB 1984 Nr. 96; VGr, 11. Juli

1990, VB.1990.00038 = BEZ 1990 Nr. 29). Andererseits werden durch § 234

PBG auch nicht sämtliche in Änderung befindlichen Bestimmungen geschützt,

welche Auswirkungen auf planungsrechtliche Festlegungen haben können. Vielmehr

muss es sich bei einer planungsrechtlichen Festlegung im Sinn von § 234

PBG stets um ein unmittelbares oder wenigstens mittelbares Planungsinstrument

handeln (VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 5.2; vgl. auch VGr,

9.

Februar 2011, VB.2010.00508, E. 2.3.2). § 234 PBG will

verhindern, dass die für die Planfestsetzung zuständigen Behörden bei ihrem

Entscheid vor vollendete Tatsachen gestellt werden, wenn noch während der

Planungsphase Bauwerke entstehen, welche die vorgesehene künftige Planung

beeinträchtigen (VGr, 25. Januar 2001, VB.2000.00282, E. 3.a;

RB 1998 Nr. 113).

Gemäss bundesgerichtlicher

Rechtsprechung bezweckt die Bestimmung von § 234 PBG gleich wie die in Art. 27

des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG)

vorgesehene Planungszone die Sicherung der Entscheidungsfreiheit der Planungsbehörden,

indem sie Vorhaben einstweilen untersagt, welche beabsichtigte neue planerische

Festlegungen negativ beeinflussen. Künftigen Planfestsetzungen wird auf diese

Weise eine sogenannte negative Vorwirkung zuerkannt, indem Bauten nur noch

bewilligt werden, wenn sie die vorgesehene planerische Neuordnung nicht

beeinträchtigen (BGE 118 Ia 510 E. 4.d; vgl. auch BGE 116 Ia 449

E. 4; vgl. zum Ganzen auch VGr, 14. Juli 2016, VB.2015.00762,

E. 5.2).

3.

Die Beschwerdeführer machen zunächst geltend, das

vorliegende Verfahren sei zu sistieren, bis das auf der 3. Abteilung des

Verwaltungsgerichts hängige Verfahren VB.2018.00500 spruchreif sei.

3.1

Verfahren VB.2018.00500 wenden sich die Beschwerdeführer gegen die Teilrevision

der Bau- und Zonenordnung und machen unter anderem geltend, dass das

Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung

(ISOS) ungenügend berücksichtigt worden sei.

3.2

Dieser

Sistierungsantrag ist abzulehnen. Zwischen dem vorliegenden Baubewilligungsverfahren

und dem Verfahren betreffend die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung besteht

kein Koordinationsbedarf. Im vorliegenden Verfahren ist zu beurteilen, ob das

Bauvorhaben der BZO sowie – soweit diese Vorwirkung entfaltet – der BZO 2016

entspricht. Diese in § 234 PBG vorgesehene Vorwirkung dient – wie bereits

festgehalten – ausschliesslich der Sicherung der Entscheidungsfreiheit der

Planungsbehörden und erlaubt keine allgemeine Voranwendung künftigen Rechts.

Die Frage, ob das ISOS bei der Teilrevision genügend berücksichtigt wurde, ist

dagegen im Rahmen des auf der 3. Abteilung des Verwaltungsgerichts hängigen

Beschwerdefahrens VB.2018.00500 zu entscheiden. Es besteht somit auch nicht die

Gefahr widersprüchlicher Entscheide.

Die Auffassung der Beschwerdeführer hätte im Übrigen zur

Folge, dass eine Teilrevision einer Bau- und Zonenordnung ein faktisches

Bauverbot bewirken könnte, auch wenn die Bestimmungen des neuen und des alten

Rechts eingehalten wären. Damit würde deutlich über die von § 234 PBG

beabsichtigten Zweck der Sicherung der Entscheidungsfreiheit der Planungsbehörden

hinausgegangen.

4.

Die Beschwerdeführer machen in materieller Hinsicht geltend,

dass das Bauvorhaben gegen § 234 PBG verstosse. Art. 24k BZO komme

ein planungsrechtlicher Gehalt zu. Der Charakter des Quartiererhaltungszone QII

werde nicht eingehalten. Das Bauprojekt sehe keinen parkähnlichen Garten vor,

womit die quartiercharakteristische Umgebungsgestaltung missachtet werde. Die

Unterteilung der Gebäude in ein stark betontes Sockelgeschoss, einen

Mitteilteil und einen Traufbereich seien beim Neubauprojekt auch nicht

vorhanden. Damit werde die revidierte Bauordnung negativ präjudiziert. Im

Erläuterungsbericht werde ausgeführt, weshalb die bestehende Quartiererhaltungszone QII

erweitert werden und diese die bisherige Wohnzone W3 ersetzen solle. Diese

Ausführungen im Erläuterungsbericht seien zu berücksichtigen. Sie würden Sinn

und Zweck der neuen Zonierung aufzeigen und seien für die Auslegung der

konkreten planungsrechtlichen Festlegungen beizuziehen. Schon die Bewilligung

des streitbetroffenen Bauvorhabens allein vermöge den Charakter des Quartiers

derart stark zu ändern, dass die Zuteilung Quartiererhaltungszone QII bei

Realisierung dieses Vorhaben keinen Sinn mehr machen würde. Würden mehrere

solche Vorhaben realisiert, wie sie vorliegend im Streit lägen, so würde sich

der typische Charakter des Gebiets massiv verändern, was mit der Zuteilung zur

Quartiererhaltungszone QII gerade verhindert werden solle. Zudem missachte

das Vorhaben Art. 10 Abs. 2 BZO 2016. In der Zone QII komme Art. 10

Abs. 2 BZO 2016 eine planungsrechtliche Bedeutung zu.

4.1

Zunächst

ist zu prüfen, ob Art. 24k BZO negative Vorwirkung entfaltet.

Nach der BZO 2016 liegen die bisher in der Wohnzone W3

liegenden Baugrundstücke neu in der Quartiererhaltungszone QII. Gemäss der

geltenden Bestimmung von Art. 24k Abs. 1 BZO zeichnen sich die

Gebiete der Quartiererhaltungszone QII durch eine mehrheitlich offene

Bauweise des späten 19. und frühen 20. Jahrhunderts mit prägnanten

Strassenräumen und parkähnlichen Gärten aus. In Abs. 2 dieser Bestimmung

wird zudem festgehalten, dass die Fassaden repräsentativ gestaltet sind und

überwiegend drei bis vier Vollgeschosse mit ausgeprägtem Sockelgeschoss und

Traufbereich aufweisen. Diese Umschreibung des Gebietscharakters in Art. 24k

BZO wird durch die Teilrevision nicht verändert. Aufgrund der geplanten

Umzonung im Rahmen der Teilrevision der BZO 2016 stellt sich die Frage der negativen Vorwirkung der für die

Quartiererhaltungszone QII geltenden Bestimmungen.

Im Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV zur

Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 1. Oktober

2014.

(Erläuterungsbericht), auf welchen sich die Beschwerdeführer

verschiedentlich berufen, wird Folgendes festgehalten:

"7.7.3 Quartiererhaltungszone II (Art. 24k – 24m,

Ergänzungspläne)

Die

Gebiete der Quartiererhaltungszone II zeichnen sich durch eine

mehrheitlich offene Bauweise aus. Die Gebiete entstammen dem späten 19. und

frühen 20. Jahrhundert und werden bestimmt durch prägnante Strassenräume und

grosszügige, parkähnliche Gärten. Die Fassaden sind repräsentativ gestaltet und

weisen überwiegend drei bis vier Vollgeschosse mit ausgeprägtem Sockelgeschoss

und Traufbereich auf. Es besteht keine Pflicht, auf die Baulinie zu bauen.

Entsprechend werden im Unterschied zur Quartiererhaltungszone I die

Strassenzüge räumlich nicht oder nicht ausschliesslich durch Gebäude gefasst,

sondern mehrheitlich durch charakteristische Vorgärten mit teilweise mächtigem

Baumbestand.

der Quartiererhaltungszone II sollen entsprechend dem Grundcharakter der

Zone und den stadthistorischen Gegebenheiten grosszügige Raumhöhen möglich

sein. Die für Hauptgebäude geltende Gebäudehöhe (Art. 24l Abs. 1)

wird deshalb analog zur Quartiererhaltungszone I angepasst und beträgt neu

für drei Vollgeschosse 11,5 m und für vier Vollgeschosse 14,7 m (bisher

10,5 m und 13,5 m).

[Abbildungen

49-52]

Art. 24l Abs. 3 bis wird die Regelung der einzelnen Vorsprünge analog

den Bestimmungen zur Quartiererhaltungszone I angepasst. Ebenso wird die

Vorschrift betreffend bestehender Hauptgebäude, welche die maximale Bautiefe

überschreiten, analog den Bestimmungen zur Quartiererhaltungszone I spezifiziert

(Art. 24l Abs. 4, vgl. Kapitel 7.7.2).

der Quartiererhaltungszone II existieren keine festgelegten Baubereiche

ausserhalb von Hauptgebäuden. Deshalb wird bei den besonderen Gebäuden (Art. 24m)

der Zusatz gestrichen, dass diese auch ausserhalb der für Hauptgebäude

festgelegten Bereiche erstellt werden dürfen.

7.7.4

Quartiererhaltungszone II (Ergänzungspläne)

Quartier Hottingen/Hirslanden ist das Gebiet zwischen H- und I-Strasse gemäss

geltendem Zonenplan der Wohnzone W3 zugeordnet. Mit seiner wertvollen Bau-

und Freiraumstruktur (vgl. Abb. 49 und 50) weist dieses Gebiet dieselben

Qualitäten auf wie die angrenzend bereits bestehende Quartiererhaltungszone II.

Es bildet sozusagen die Fortsetzung der Zone von Hottingen her kommend in

Richtung Hirslanden und bis zur I-Strasse. Rund die Hälfte der Gebäude in

diesem Gebiet befindet sich zudem im Inventar der Denkmalpflege und/oder der

Gartendenkmalpflege. Dies unterstreicht die Bedeutung sowohl der Bauten als

auch der prägenden Aussenräume und Gärten.

Neu

wird das Gebiet der Quartiererhaltungszone II zugeordnet und so die hohe

strukturelle Siedlungsqualität gesichert. Der Zonenplan

(vgl. Abb. 51) und der Quartiererhaltungszonenplan Massstab 1: 5000 (vgl.

Abb. 52) werden entsprechend angepasst."

Die in der Quartiererhaltungszone QII

geltenden Bauvorschriften von Art. 24m und 24l BZO 2016 werden durch das

vorliegende Bauprojekt eingehalten, wenn die projektierten Balkone

redimensioniert werden. Diese Frage ist im vorliegenden Verfahren auch nicht umstritten.

Dass die Beschwerdeführer im Rekursverfahren gegen die Teilrevision der Bau-

und Zonenordnung neue Vorschriften für die Quartiererhaltungszone QII (z. B. Gebäudelänge und

Nutzungsziffern) fordern, ist für das vorliegende Verfahren unmassgeblich. Derzeit

nicht vorgesehene Anpassungen der Bau- und Zonenordnung vermögen keine negative

Vorwirkung im Sinn von § 234 PBG zu entfalten.

In Art. 24k BZO wird der Gebietscharakter der

Quartiererhaltungszone QII umschrieben. Auch im Erläuterungsbericht, der

für die Auslegung dieser Bestimmung, beigezogen werden kann, wird lediglich der

Quartiercharakter beschrieben. Die Umzonung des Gebiets zwischen H- und I-Strasse

in die Quartiererhaltungszone QII wird – wie von den Beschwerdeführern

zutreffend festgehalten – mit der wertvollen Bau- und Freiraumstruktur

begründet. Daraus kann jedoch nicht abgeleitet werden, dass bei jedem einzelnen

Objekt eine wertvolle Bau- und Freiraumstruktur besteht bzw. bestehen muss. Der

Schutz der wertvollen Bau- und Freiraumstruktur erfolgt vielmehr über

individuelle Schutzmassnahmen wie die Aufnahme in das Inventar

der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte oder eine

Schutzverfügung. Ob ein Bauvorhaben mit dem Gebietscharakter vereinbar ist, ist

im Rahmen der Prüfung der Einordnung gemäss Art. 238 PBG zu prüfen,

insbesondere auch die von den Beschwerdeführern unter dem Gesichtspunkt der

Vorwirkung geltend gemachten Punkte des fehlenden parkähnlichen Gartens und der

fehlenden Unterteilung der Gebäude in ein stark betontes Sockelgeschoss, einen

Mitteilteil und einen Traufbereich.

Bei Art. 24k BZO handelt es sich somit – wie bereits

durch die Vorinstanzen festgehalten – um eine rein ästhetisch motivierte

Vorschrift, der mangels Beeinträchtigung der vorgesehenen planerischen

Neuordnung keine negative Vorwirkung zukommt.

4.2

Weiter ist

zu prüfen, ob in der Zone QII der Abgrabungsvorschrift in Art. 10 Abs. 2

BZO 2016 eine planungsrechtliche Bedeutung zukommt.

Gemäss der geltenden Bestimmung von Art. 10 Abs. 2

BZO sind Abgrabungen – ausser für Eingänge und Zufahrten – nur gestattet,

sofern das Mass der Gebäudehöhe ab dem gestalteten Terrain eingehalten bleibt

und bei Erreichen der zonengemässen Vollgeschosszahl kein Untergeschoss

mehrheitlich über dem gestalteten Boden liegt. Diese Regelung erlaubt

Abgrabungen in grossem Umfang, solange gleichzeitig durch Aufschüttung das

Untergeschoss immer noch mehrheitlich unter dem gestalteten Boden zu liegen

kommt. Diese Regelung führte teilweise zu unerwünschten Terrainveränderungen

(Erläuterungsbericht, Kap. 7.2.4). Nach der revidierten Bestimmung von Art. 10

Abs. 2 BZO-E 2014 sollten daher nur noch geringfügige Abgrabungen und

Aufschüttungen zulässig sein.

Die Möglichkeiten zur Terrainveränderung wurden jedoch

wieder erweitert. Gemäss Art. 10 Abs. 2 BZO 2016 sind geringfügige

Abgrabungen zulässig. Zwecks Einordnung in die bauliche und landschaftliche

Umgebung und insbesondere zur Sicherstellung eines harmonischen Geländeverlaufs

können jedoch weitergehende Terrainveränderungen bewilligt werden. Nach wie vor

ist das Mass der Gebäudehöhe ab dem gestalteten Terrain einzuhalten; Eingänge

und Zufahrten bleiben von dieser Einschränkung ausgenommen.

In der Fassung der

öffentlichen Auflage war Art. 10 Abs. 2 BZO-E 2014 gemäss Beschluss

vom 22. Oktober 2013 über die Richtlinien zur Voranwendung der revidierten

Bau- und Zonenordnung bei der Überprüfung von Baugesuchen miteinzubeziehen (Ziff. 3.8).

Eine solche Anweisung fehlt im Beschluss vom 4. November 2014 zur

überarbeiteten Fassung der Bau- und Zonenordnung (Ziff. 3). Dies deutet

einerseits stark darauf hin, dass die Bausektion des Stadtrats der Ansicht ist,

Art. 10 Abs. 2 BZO-E 2014 entfalte in der neuen Fassung keine

negative Vorwirkung mehr. Andererseits wird im genannten Beschluss ausdrücklich

darauf hingewiesen, dass es sich bei der Liste der Bestimmungen, auf welche

Baugesuche hinsichtlich nachteiliger Beeinflussung zu überprüfen sind, um eine

nicht abschliessende Aufzählung handelt (Ziff. 3). Ein eindeutiger Schluss

lässt sich daher aus der Entstehungsgeschichte nicht ziehen.

Die Einschränkung der Abgrabungs- und

Aufschüttungsmöglichkeiten in Art. 10 Abs. 2 BZO 2016 hat die bessere

Eingliederung von Gebäuden in die natürliche Topographie und Landschaft zum

Ziel (vgl. dazu Erläuterungsbericht, Kap. 7.3.1 und 7.2.4; Teilrevision

der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich, Änderung der Bauordnung

[Synoptische Darstellung] vom 1. Oktober 2014, Kommentar zu Art. 10

bzw. Art. 13). Art. 10 Abs. 2 BZO 2016 ist daher primär

ästhetisch motiviert ist. Darauf weist auch die an den Ästhetikparagraphen (§ 238

PBG) angelehnte Formulierung von Satz 2 der betreffenden Bestimmung hin,

wonach zwecks Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung

weitergehende Terrainveränderungen zugelassen werden. Eine Steuerung der Nutzungsmöglichkeiten

ist jedenfalls nicht ersichtlich. Dieses Ergebnis korrespondiert mit dem

Beschluss des Stadtrats vom 6. Dezember 2016, wonach Art. 10 Abs. 2

BZO 2016 nicht mehr unter denjenigen Bestimmungen aufgelistet ist, auf welche

Baugesuche hinsichtlich nachteiliger Beeinflussung zu überprüfen sind, auch

wenn es sich dabei nicht um eine abschliessende Aufzählung handelt (vgl. zum

Ganzen auch VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 5.3). Folglich

entfaltet Art. 10 Abs. 2 BZO 2016 keine negative Vorwirkung. Diese

Feststellungen treffen für alle Bauzonen zu, mithin auch für die

Quartiererhaltungszone QII. Es handelt sich um eine allgemeine

Bauvorschrift, die für alle Bauzonen zur Anwendung gelangt.

Im Ergebnis kann somit festgehalten werden, dass das Bauvorhaben

keine planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234 PBG negativ

beeinflusst.

5.

Die Beschwerdeführer bringen weiter vor, dass gemäss § 49

Abs. 2 lit. f PBG die geschlossene Bauweise nur dann zugelassen

werden dürfe, wenn dies mit der Verankerung einer Gesamtlänge verbunden sei.

Eine solche sei jedoch nicht vorgesehen.

5.1

Die Rüge

der Verletzung von § 49 Abs. 2 lit. f PBG wurde von den

Beschwerdeführern erst im Beschwerdeverfahren erhoben. Sie ist zudem auch nicht

erst durch den vorinstanzlichen Entscheid notwendig geworden. Damit machen die

Beschwerdeführer im verwaltungsgerichtlichen Verfahren einen neuen

Bauhinderungsgrund geltend. Erst im Beschwerdeverfahren geltend gemachte

Bauhinderungsgründe werden gemäss ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts in

baurechtlichen Verfahren, in denen das Verwaltungsgericht als zweite

gerichtliche Instanz entscheidet, nicht geprüft (VGr, 23. März 2011,

VB.2010.00479, E. 3.1; 17. November 2010, VB.2010.00406, E. 7;

Donatsch, § 52 N. 41).

5.2

Der

Vollständigkeit halber ist jedoch Folgendes festzuhalten: Gemäss § 49 Abs. 1

PBG kann die Bau- und Zonenordnung die zulässige bauliche Grundstücknutzung durch Bestimmungen über die Ausnützung, die Bauweise und die Nutzweise

näher ordnen. Soweit für die einzelnen

Zonenarten nichts Abweichendes bestimmt ist, sind gemäss § 49 Abs. 2

lit. f PBG Regelungen gestattet über

die offene und die geschlossene Bauweise mit der

Gesamtlänge und der zustimmungsfreien Bautiefe beim Grenzbau. Weder in

der geltenden BZO noch in der BZO 2016 ist für die Baugrundstücke eine

Gesamtlängenbeschränkung vorgeschrieben. Dafür werden aber unter anderem in den

Wohnzonen Mehrlängenzuschläge vorgesehen für den Fall, dass ein Bauvorhaben

eine gewisse Länge überschreitet. Bisher wurde vom Verwaltungsgericht überdies

noch nicht entschieden, ob auch in Quartiererhaltungszonen, die sich durch

Blockrandbebauungen auszeichnen können, die geschlossene Bauweise nur in

Verbindung mit der Verankerung einer Gesamtlänge zugelassen werden darf (vgl. zur

bisherigen Rechtsprechung VGr, 16. Juni 2010, VB.2009.00659 E. 3.3 f.

= BEZ 2010 Nr. 30; VGr, 7. Mai 2003, VB.2003.00069 = RB 2003

Nr. 75 [Leitsatz] = BEZ 2003 Nr. 34). Im vorliegenden Fall erscheint

im Übrigen die Verknüpfung der Zulassung der geschlossenen Bauweise mit einer Gesamtlängenbeschränkung

wenig sinnvoll. Nach der Legaldefinition von § 31 Abs. 2 der

Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) liegt eine

geschlossene Überbauung vor, wenn Gebäude einseitig oder mehrseitig

zusammengebaut oder auf eine Grenze gestellt sind oder gestellt werden dürfen

bzw. müssen. Der Ersatzneubau erstreckt sich über die Grundstücken Kat.-Nrn. 01

und 02, weshalb es sich damit grundsätzlich um eine geschlossene Überbauung im

Sinn der Legaldefinition handelt. Gehören die Grundstücke – wie im vorliegenden

Fall – jedoch dem gleichen Eigentümer, könnte durch Zusammenlegung der beiden

Grundstücke, auf welchen der Ersatzneubau erstellt wird, dasselbe Gebäude auch

in offener Bauweise verwirklicht werden.

6.

6.1

Die

Beschwerdeführer bemängeln schliesslich die Gestaltung des geplanten

Bauvorhabens und machen geltend, das Bauvorhaben verletze die

Einordnungsvorschrift von § 238 Abs. 2 PBG. Bei der Beurteilung des

Vorhabens sei den besonderen Umständen, welche zur Erweiterung der

Quartiererhaltungszone QII geführt haben, nicht gebührend Rechnung

getragen worden. Die enorme Länge des in geschlossener Bauweise vorgesehenen

unstrukturiert anmutenden, unruhigen Bauvorhabens führe zu einer starken

Beeinträchtigung des Quartiers und der inventarisierten und unter Schutz

gestellten Gebäude und Gärten. Zudem fehle es an einem parkähnlichen Garten und

der Unterteilung der Gebäude in ein stark betontes Sockelgeschoss, einen

Mitteilteil und einen Traufbereich. Die angebliche Übernahme von Elementen der

Umgebung sei im Projekt nicht erkennbar. Zwar sehe das Bauvorhaben Rücksprünge,

Erker, Balkone und Loggien vor und würden sich solche Elemente auch in der

baulichen Umgebung finden. Beim strittigen Projekt würde jedoch die konkrete

Anordnung dieser Elemente eine starke und quartieruntypische horizontale

Gliederung des überlangen Baukörpers zur Folge haben. Zudem sei der Neubau von

der Strasse aus – entgegen den Ausführungen der Vorinstanz – auf seiner

gesamten Länge sichtbar. Die unpassenden Vor- und Rücksprünge würden die

störende Riegelwirkung des Gebäudes nicht brechen. Zudem entstünde ein

Vorgartenbereich ohne Bäume, welcher mit dem Gebietscharakter nichts zu tun

habe. Das Bauvorhaben sei ein negativer Blickfang. Die quartierfremde überlange

Erscheinung des strittigen Vorhabens sei insbesondere auf die Zusammenlegung

der zwei Baugrundstücke und die Realisierung eines Vorhabens in geschlossener

Bauweise zurückzuführen. Das Vorhaben nehme damit die geforderte besondere

Rücksichtnahme auf die in der Umgebung vorhandenen Schutzobjekte nicht wahr.

Die Beeinträchtigung liesse sich mit dem Verzicht auf einen überlangen

Baukörper verhindern. Es wäre der Bauherrschaft zuzumuten, ein Vorhaben mit

quartierüblicher Körnigkeit zu schaffen. Schliesslich werden von den

Beschwerdeführern auch die Abgrabungen und die Fenster des Bauvorhabens

kritisiert.

Die Beschwerdeführer führen in diesem Zusammenhang weiter

aus, dass bei der Beurteilung des Bauvorhabens dem ISOS nicht gebührend

Rechnung getragen worden sei.

6.2

Die Stadt

Zürich ist im Anhang des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der

Schweiz von nationaler Bedeutung gemäss der Verordnung vom 9. September

1981.

(VISOS) aufgeführt, welche für die Stadt Zürich seit dem 1. Oktober

2016.

in Kraft ist. Die Baugrundstücke liegen gemäss ISOS mit der

Aufnahmekategorie AB (Gebiet oder Baugruppe mit ursprünglicher Substanz und

Struktur) und dem Erhaltungsziel B (Erhalten der Struktur) im Gebiet G2

des Quartiers Hirslanden/Witikon zwischen den zwei Baugruppen B 2.1 und B 2.2.

Das Gebiet G2 des Quartiers Hirslanden/Witikon ist

gemäss ISOS ein Villenviertel im schwach geneigten Gelände zwischen J- und K-Strasse.

Es zeichnet sich aus durch zahlreiche prachtvolle Villen im Stilpluralismus von

Ende des 19. bis Anfang des 20. Jahrhunderts mit umzäunten Gärten und

altem Baumbestand, intakte, von Bruchsteinmauern und Eisenzäunen begrenzte

Strassenräume und einige Mehrfamilienhäuser von 1910 bis in die zweite Hälfte

des 20. Jahrhunderts. Die Baugruppe B 2.1 L-Strasse und das

Geviert M-/N-/K-Strasse (B 2.2) heben sich besonders hervor. In beiden

liegen Villen und gutbürgerliche Wohnhäuser in historischer Stilvielfalt in umzäunten

Gärten. Die Baugruppe B 2.1, welche südöstlich der Baugrundstücke

liegt, wird wie folgt umschrieben: "hinter schmalen, umzäunten Vorgärten

zurückstehende Villen und gutbürgerliche Wohnhäuser in zeittypischer

historistischer Stilvielfalt; reich gegliedert mit Ecktürmen, vor- und

rückspringenden Fassadenteilen, unterschiedlichen Giebeln, Lisenen und Simsen,

E. 19., A. 20. Jh.". Weiter wird auf das Atelier des Malers

Arnold Böcklin hingewiesen. Es handelt sich um einen eingeschossigen,

schieferverkleideten Flachdachbau mit hohen Fenstern aus dem Jahr 1885 (B 2.1.1).

Beim Geviert M-/N-/K-Strasse, das östlich auf der gegenüberliegenden

Strassenseite des Bauprojekts liegt, handelt es sich gemäss ISOS um regelmässig

angeordnete zweigeschossige Vorstadtvillen im Heimatstil, mit steilem

Satteldach teils mit Quergiebel oder Dachhäusern, sowie ein dreigeschossiges

Mehrfamilienhaus mit Krüppelwalmdach. Schliesslich wird festgehalten, dass Hirslanden

und Witikon heute bevorzugte Wohnquartiere seien, die Zahl der Arbeitsstätten

sei im Vergleich zu anderen Stadtteilen klein. Die Bautätigkeit im Gebiet Hirslanden

sei verhältnismässig gering, die mehrheitlich ältere Bebauung werde allerdings

wie anderswo punktweise ersetzt und durch meistens grössere Volumen verdichtet.

6.3

Durch die

Aufnahme in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass ein Objekt in

besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug von

Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche

Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur-

und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 [NHG]). Gemäss Art. 6 Abs. 2 NHG

gilt dieser Schutz indes nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben im Sinn von Art. 2

und 3 NHG in unmittelbarer Weise. Trifft dies – wie vorliegend – nicht zu,

besteht für die kantonale (und kommunale) Nutzungsplanung lediglich eine

Pflicht zur Berücksichtigung (BGE 135 II 209 E. 2.1; Arnold Marti,

Bundesinventare – eigenständige Schutz- und Planungsinstrumente des Natur- und

Heimatschutzrechts, URP 2005, 619 ff., S. 634 f.; ders.,

Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang mit der geplanten Änderung der

Aufnahmemethode bei der Revision von Ortsbildaufnahmen im Rahmen des

Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS],

Schaffhausen/Bern 2016, S. 11 [abrufbar unter www.bak.admin.ch]).

Zu beachten ist, dass bei der Erstellung des Inventars

eine Bewertung der Ortsbilder nach einer einheitlichen wissenschaftlichen

Methode erfolgt; andere Interessen werden grundsätzlich nicht berücksichtigt

und eine Abwägung von Schutz- und Nutzungsinteressen findet nicht statt (Arnold

Marti, Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang mit dem Erlass des

Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS],

Schaffhausen/Bern 2013, S. 8 [abrufbar unter www.bak.admin.ch]). Die bau-

und planungsrechtliche Interessenabwägung erfolgt jeweils erst im Rahmen eines

Planungs- oder Bauvorhabens, wobei sämtliche betroffenen Interessen, namentlich

auch andere, dem Schutz der bestehenden Bebauung entgegenstehende wie

Interessen der Ortsentwicklung und der Verdichtung Siedlungsgebiets,

berücksichtigt werden müssen (BGE 135 II 209 E. 2.1). Diese

Interessenabwägung kann zur Folge haben, dass die Erhaltungsziele nicht oder

nur teilweise umgesetzt werden können (Marti, Gutachten 2016, S. 23 f.).

6.4

Vorliegend erfolgt aufgrund der bestehenden

Inventarisierungen bzw. Schutzobjekten eine Prüfung des Projekts unter

Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG, wonach im Interesse der

Heimatschutzanliegen besondere Rücksicht auf die umliegenden inventarisierten

Objekte zu nehmen ist. Das auf den Baugrundstücken bestehende Objekt selbst ist

nicht schutzwürdig, was auch von den Beschwerdeführern nicht geltend gemacht

wird. Damit sind die bundesrechtlichen Vorgaben gewahrt. Insbesondere ist aber

zu berücksichtigen, dass das ISOS das Ortsbild vor

Verunstaltung insbesondere durch Neubauten schützen soll (vgl. dazu auch

VGr, 18. Mai 2017, VB.2017.00013,

E. 5.3).

6.5

Gemäss § 238

Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird. Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besondere

Rücksicht zu nehmen (Abs. 2). Wo die Verhältnisse es zulassen, kann mit

der baurechtlichen Bewilligung verlangt werden, dass vorhandene Bäume bestehen

bleiben, neue Bäume und Sträucher gepflanzt sowie Vorgärten und andere

geeignete Teile des Gebäudeumschwungs als Grünfläche erhalten oder hergerichtet

werden (Abs. 3).

6.5.1

Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse,

der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer

Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung. Dabei sind die Nah- und die Fernwirkung nicht nur

bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung

zu beurteilen (VGr, 23. März 2017, VB.2016.00374, E. 3.1; Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,

Zürich 2011, S. 652; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5). Die Beurteilung, ob

mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird,

hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und

mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende

Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014,

VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen).

6.5.2

Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale

Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu

konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der Begründung ihres

Entscheids berücksichtigt die Baubehörde die für die Beurteilung relevante

bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung

misst. Das Baurekursgericht seinerseits ist in seiner Angemessenheitskontrolle

bloss insofern eingeschränkt, als es die Einordnung des Bauvorhabens nicht

völlig frei und unbesehen des angefochtenen Bauentscheids würdigen darf.

Vielmehr muss es diesen Entscheid unter gebührender Berücksichtigung der

Entscheidgründe überprüfen. Dabei hat es sich mit den Kriterien

auseinanderzusetzen, wie sie von der lokalen Baubehörde im Rahmen der

ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt wurden. Eine

weitergehende Einschränkung der baurekursgerichtlichen Prüfungsbefugnis besteht

demgegenüber nicht. Beim Baurekursgericht handelt es sich um ein Fachgericht,

welches aufgrund seiner Zusammensetzung ohne Weiteres in der Lage ist, die

Gestaltung eines Bauvorhabens fachmännisch zu beurteilen; die für die

Beurteilung der Gesamtwirkung erforderlichen Ortskenntnisse können sich seine

Mitglieder mittels eines Augenscheins beschaffen. Das Verwaltungsgericht

seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit, sondern

bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch,

-überschreitung und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50 in Verbindung

mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 19. November 2015,

VB.2015.00532, E. 3.3; VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.3;

VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.).

6.5.3

Die

Vorinstanzen beurteilen das Bauprojekt übereinstimmend als gelungen und den

Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG entsprechend. Das Baurekursgericht

hielt im vorinstanzlichen Entscheid im Wesentlichen fest, dass die

Baugrundstücke unbestrittenermassen umgeben seien von inventarisierten oder

unter Schutz gestellten Liegenschaften. Anlässlich des Augenscheins habe sich

eine grosse Vielfalt von unterschiedlichen Gebäuden im betreffenden Quartier

gezeigt. Die Fassaden des Neubaus seien zwar modern gestaltet, aber noch mit

Bezug und vor allem genügender Rücksichtnahme auf die umliegenden

inventarisierten Liegenschaften projektiert. Die Fassadengestaltung nehme

weitere Elemente aus der Umgebung auf. Sie habe verschiedene Rücksprünge,

Erker, Balkone und Loggien. Auch die Geländer auf den Balkonen und den

Terrassen würden Bezug nehmen zur Umgebung und die genügende Rücksichtnahme

nicht vermissen lassen. Das Gebäude sei unbestrittenermassen lang, doch werde

mit den verschiedenen Gestaltungselementen die Fassade optisch gegliedert. Im

Übrigen sei sie von der Strasse aus nicht in ihrer gesamten Länge überblickbar,

schon gar nicht in einem Ausmass, bei dem von einer massiven Beeinträchtigung

der Inventarobjekte ausgegangen werden müsste. Mit den über den Eingängen

platzierten zwei Erkern werde dem Gebäude eine klare Adresse zugewiesen. Die

Fassade solle aus Klinkern, einem hochwertigen Material, gefertigt werden. Auch

hier liege ein Bezug zur Umgebung vor, da das Gebäude G-Strasse 12 auf dem

nachbarlichen Grundstück ebenfalls eine Fassade aus kleinen Steinen aufweise.

Ein ausgeprägtes Sockelgeschoss sei für eine gute Einordnung nicht

erforderlich. Mit den dunklen Klinkern werde jedoch wieder ein Bezug zur

Umgebung gesetzt und damit Rücksicht auf die inventarisierten Gebäude genommen.

Die Abgrabungen hinter dem Haus würden wenig wahrgenommen und die nachbarlichen

Liegenschaften (M-Strasse 06 und 07 sowie L-Strasse 08 , 07 und 10) nicht

negativ beeinflussen. Der Neubau wirke durch die Abgrabungen auch nicht zu

wuchtig bzw. zu hoch. Beim Neubauprojekt handle es sich zwar um ein grosses

Gebäude, das sich aber im zulässigen Rahmen bewege. Ausserdem sei es sorgfältig

gestaltet und nehme Bezug zu umliegenden Gebäuden auf. Vor allem aber nehme es

genügend Rücksicht auf die inventarisierten oder unter Schutz gestellte Gebäude

und Gärten. Dass das Gebäude in Strassennähe platziert und damit der Bereich

hinter dem Gebäude vergrössert werde, sei ein positiver Nebeneffekt und

städtebaulich sinnvoll.

Die Voraussetzungen, trotz der grundsätzlichen

Zulässigkeit des Neubaus, eine Gebäudevolumenreduktion zu verlangen, lägen

nicht vor. Die Heterogenität des Quartiers zeige sich auch in der

unterschiedlichen Grösse der bestehenden Gebäude. Der Neubau sei zwar länger

als manches bestehende Gebäude, insbesondere länger als die flankierenden

Häuser G-Strasse 11 (südlich, inventarisiert) und G-Strasse 12

(nördlich). Er trete jedoch aufgrund seiner Höhe, die geringer sei, als die der

umliegenden Gebäude, nicht dominant in Erscheinung. Durch die

Fassadengestaltung mit Fenstern, Erkern (gerade über den Eingängen) und Loggien

werde die Fassade auch nicht als eine geschlossene Mauer oder "Klotz"

wahrgenommen, welcher die inventarisierten Objekte in den Schatten stellen

würde. Auch wenn keine parkähnlichen Bäume gepflanzt würden, sei doch zu

bemerken, dass der Vorgartenbereich des Neubaus ebenfalls eine moderne

Interpretation erfahre. Auch beim projektierten Neubauprojekt werde eine

Begrünung verlangt. Dafür bestehe im Strassenbereich und vor allem hinter dem

Haus viel Platz. Auch die Gebäude G-Strasse 11/M-Strasse 07 und M-Strasse 14

würden im Übrigen keinen riesigen parkähnlichen Vorgartenbereich aufweisen.

6.6

Damit ist

zu prüfen, ob sich dieser Einordnungsentscheid als rechtmässig erweist.

6.6.1

Aus dem Katasterplan geht hervor, das Bauvorhaben im Vergleich zu den

anderen Gebäuden der näheren Umgebung mit einer Länge von 41 m stark aus

dem Rahmen fällt. So ist das benachbarte zusammengebaute Gebäude G-Strasse 13

und 12 rund 21 m lang. Das inventarisierte Nachbargebäude M-Strasse 07

und G-Strasse 11 weist eine Gesamtlänge von ca. 28 m auf, wobei aber

der nordöstliche und südwestliche Teil auf einer Länge von rund 2,5 m lediglich

eingeschossig ist. Die Länge des schräg gegenüberliegenden Gebäudes G-Strasse 131

beträgt rund 20 m. Das Gebäude M-Strasse 06 ist gut 26 m lang,

aber in zwei Fassadenabschnitte unterteilt, die in der Tiefe um fast 4 m versetzt

und leicht abgewinkelt sind. Weitere Liegenschaften der Umgebung weisen noch

kürzere Fassadenlängen auf. Das vorliegende Bauvorhaben ist damit erheblich

länger als die längsten Bauten der Umgebung. Diese anderen langen oder

zusammengebauten Gebäude weisen zudem grundsätzlich eine unterteilte

Dachgestaltung auf, was zu einer horizontalen Gliederung führt. Demgegenüber

weist der geplante Neubau ausser einer leichten Abtreppung in der Mitte und

zwei Erkern keine baulichen Merkmale auf, die die Wirkung der

aussergewöhnlichen Gebäudelänge mindern könnten.

Damit erscheint es zumindest

als fraglich, ob sich das Neubauprojekt mit seiner Dimensionierung und

Gestaltung in die gewachsene besondere Quartierstruktur mit charakteristisch

offener Bauweise ausreichend einordnet.

6.6.2

Massgeblich ist jedoch, dass es an einer besonderen Rücksichtnahme auf die

benachbarte und inventarisierte Liegenschaft G-Strasse 11 fehlt. Dazu

fällt vorab in Betracht, dass die Fassade der geplanten Baute entgegen der

Annahme der Vorinstanz von der Strasse her durchaus in ihrer gesamten Länge

einsehbar wäre. Die G-Strasse verläuft hier absolut gerade. Folglich ist es

ohne Weiteres möglich, den gesamten Strassenabschnitt mit der strittigen Baute

und den beiden Nachbarliegenschaften entlang der G-Strasse im Blick zu haben. Die Sicht auf die gesamte Fassadenlänge respektive auf alle drei

Liegenschaften ist heute lediglich durch Bäume auf dem Baugrundstück entlang

der G-Strasse teilweise beeinträchtigt. Insoweit hat das

Baurekursgericht den Sachverhalt in rechtsverletzender Weise festgestellt (§ 20

Abs. 1 lit. b in Verbindung mit § 50 Abs. 1 VRG). Die

tatsächlichen Verhältnisse ergeben sich klar aus den Akten, insbesondere aus

den eingereichten Plänen und aus dem gut dokumentierten Augenscheinprotokoll

der Vorinstanz.

6.6.3

Das geplante Projekt kann zwar mit der Vorinstanz für sich betrachtet als

architektonisch gelungen bezeichnet werden. Es entspricht zeitgenössischer

Architektur und erfüllt die Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG ohne

Weiteres. Hingegen ist nicht ersichtlich, dass das Neubauprojekt im Sinn von § 238

Abs. 2 PBG auf die benachbarte inventarisierte Liegenschaft G-Strasse 11

besondere Rücksicht nehmen würde. Mit seiner aussergewöhnlichen Länge und der –

entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerschaft – vergleichsweise wenig

strukturierten Fassade wäre die projektierte Baute vielmehr in einer Art und

Weise dominierend, dass die Wirkung der inventarisierten Liegenschaft deutlich

beeinträchtigt würde.

6.6.4

Insgesamt

erweist sich der angefochtene Entscheid deshalb im Sinn von § 20 Abs. 1

lit. a und b in Verbindung mit § 50 Abs. 1 VRG als

rechtsverletzend. Das Projekt erfüllt die Anforderungen an eine gute Einordnung

gemäss § 238 Abs. 2 PBG – unter angemessener Berücksichtigung des

Strukturerhaltungsziels gemäss Eintrag ISOS – nicht.

Dabei ist anzumerken, dass nicht das Volumen als solches,

sondern dessen Verteilung bzw. die Gestaltung der geplanten Baute in Beziehung

zu ihrem Umfeld als rechtsverletzend erscheint. Es erscheint denn auch durchaus

als möglich, auf dem infrage stehenden Grundstück ein Projekt mit derselben

Ausnützung, aber mit anderer Anordnung und Gestaltung der Bauteile, im Einklang

mit den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zu erstellen.

6.6.5

Dies

führt, auch unter Beachtung der eingeschränkten Kognition des

Verwaltungsgerichts, zur Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids und der

städtischen Baubewilligung. Die Beschwerde ist dementsprechend gutzuheissen.

7.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdegegnerinnen

je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 VRG). Zudem ist die Beschwerdegegnerin 1 zu verpflichten,

den Beschwerdeführern für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung zu entrichten, wobei sich insgesamt Fr. 8'000.- (MWST

inbegriffen) als angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Gutheissung der Beschwerde werden der Entscheid der Bausektion der Stadt Zürich

vom 7. Februar 2017 und der Entscheid des Baurekursgerichts vom 15. September

2017.

aufgehoben.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 270.-- Zustellkosten,

Fr. 8'270.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten des Rekursverfahrens (total Fr. 9'150.-)

und des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdegegnerinnen je zur Hälfte

auferlegt.

4.

Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den

Beschwerdeführern für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 8’000.- (MWST inbegriffen) zu

bezahlen.

5.

Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an

…

Abweichende Meinung einer

Kammerminderheit:

(§ 71 VRG in Verbindung mit § 124 des

Gesetzes über die Gerichts- und Behördenorganisation im Zivil- und

Strafprozess vom 10. Mai 2010 [LS 211.1])

Die Bausektion der Stadt

Zürich und das Baurekursgericht beurteilten das Bauprojekt

übereinstimmend als gelungen und den Anforderungen von § 238 Abs. 2

PBG entsprechend, wobei das Baurekursgericht

am 22. Juni 2017 einen Abteilungsaugenschein durchgeführt hatte. Die

Kammermehrheit des Verwaltungsgerichts gelangt zur gegenteiligen Auffassung,

ohne einen Augenschein vorzunehmen und sich damit einen eigenen Eindruck der

örtlichen Verhältnisse zu verschaffen. Nach Ansicht der Kammerminderheit ist es

nicht zulässig, den Einordnungsentscheid der

Bausektion des Stadtrats Zürich und des Baurekursgerichts ohne Vornahme eines

eigenen Augenscheins umzustossen. Das gilt insbesondere vor dem Hintergrund,

dass sich sowohl die Bausektion des Stadtrats Zürich als auch das

Baurekursgericht mit der Einordnung des Bauvorhabens, insbesondere auch der vom

Verwaltungsgericht beanstandeten Länge, ausführlich auseinandergesetzt haben

und dem Verwaltungsgericht – anders als den Vorinstanzen – lediglich eine

Rechtskontrolle und keine Ermessenskontrolle zukommt (§ 50 in Verbindung

mit § 20 Abs. 1 VRG). Eine Rechtsverletzung kann in einem

Ermessensmissbrauch, einer Ermessensüberschreitung oder in einer

Ermessensunterschreitung bestehen. Eine solche ist im vorliegenden Fall

aufgrund des Augenscheinprotokolls nicht ersichtlich und dürfte auch – von

Ausnahmefällen abgesehen – ohne eigenen Augenschein nicht feststellbar sein.

Im Quartier besteht bereits eine grosse Vielfalt an

unterschiedlichen Gebäuden (auch solche mit einem grossen Gebäudevolumen), was

an dem vom Baurekursgericht durchgeführten Augenschein bestätigt wurde. Insbesondere

sind die beiden Baugrundstücke bereits heute durch zwei mit einem

eingeschossigen Zwischenbau verbundenen Gebäude mit einer Gesamtlänge von mehr

als 37 m überbaut und auch die nächste Blockrandbebauung (H-Strasse, J-Strasse,

O-Strasse, P-Strasse) mit einer Fassadenlänge von mehr als 70 m ist

weniger als 250 m Luftlinie vom Bauvorhaben entfernt. In gut 100 m Entfernung

vom Bauvorhaben befindet sich zudem ein weiteres Gebäude (Q-Strasse 14, H-Strasse 15,

16.

und 17, R-Strasse 18 und 19) mit einer Fassadenlänge von deutlich mehr

als 50 m. Die besonders gute Gestaltung des

Bauvorhabens im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG wurde zudem durch die

Vorinstanzen dargelegt. Daran ändert auch die nicht schlüssige

Feststellung des Baurekursgerichts nichts, dass die Baute von der G-Strasse her

nicht in ihrer gesamten Länge einsehbar sei. Auch kann gestützt auf § 238 Abs. 2

PGB nicht die gleiche Körnigkeit verlangt werden. Es ist keine Angleichung

vorausgesetzt, sondern es geht darum, dass mit dem Neubau besondere Rücksicht

auf die Schutzobjekte genommen wird. Die Einschätzung des Baurekursgerichts,

dass der Neubau keine Beeinträchtigung der benachbarten Schutzobjekte bzw.

inventarisierten Bauten zur Folge habe, ist nicht zu beanstanden. Die Setzung

des Ersatzneubaus hat gegenüber der Bestandesbaute sogar den Vorteil, dass im

rückwärtigen Bereich – gegenüber den geschützten Objekten – mehr Freiraum

besteht. Aufgrund der Akten und ohne Augenschein

ist schliesslich entgegen den Ausführungen in E. 6.6.2 des vorliegenden

Entscheids auch nicht ersichtlich, weshalb es an einer besonderen Rücksichtnahme

auf das benachbarte, inventarisierte Gebäude G-Strasse 11 fehlen soll. Das

inventarisierte Gebäude M-Strasse 07 und G-Strasse 11 mit einer

Gesamtlänge von rund 28 m grenzt im Südosten an das Baugrundstück, wobei

die auf dieses Grundstück ausgerichtete Fassade des geplanten Bauvorhabens

lediglich eine Länge von rund 16 m aufweist.

Für

richtiges Protokoll,

Die

Gerichtsschreiberin: