VB.2017.00698

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00698

5. April 2018Deutsch18 min

(URT.2018.19757)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

B unterbreitete dem Gemeinderat Hüntwangen mit Schreiben vom

28. Juli 2016 wegen Umbauplänen ein Provokationsbegehren im Sinn von

§ 213 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

betreffend die aus Hauptgebäude und Ökonomieteil

bestehende Liegenschaft mit Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02

an der C-Gasse 03 und beantragte eine Abklärung deren Schutzwürdigkeit.

Darauf ordnete der Gemeinderat Hüntwangen am 9. August 2016 unter Hinweis

auf die Nennung der Baute im Inventar der potenziell schutzwürdigen Objekte von

kommunaler Bedeutung die Ausarbeitung eines Schutzwürdigkeitsgutachtens sowie

den Erlass vorsorglicher Schutzmassnahmen an.

Nach Einsicht in das durch den beauftragten Architekten

erstellte Gutachten vom 30. September 2016 verzichtete der Gemeinderat

Hüntwangen mit Beschluss vom 10. Januar 2017 auf eine Unterschutzstellung

und entliess das gesamte Gebäude aus dem Inventar der potenziell schutzwürdigen

Objekte von kommunaler Bedeutung der Gemeinde Hüntwangen.

Erwägungen

II.

Der Zürcher Heimatschutz (ZVH) rekurrierte dagegen am 27. Januar

2017.

beim Baurekursgericht. Dieses nahm den Eigentümer des betroffenen

Grundstücks, B, als Mitbeteiligten in das Verfahren auf und führte am 12. Juni

2017.

einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 14. September 2017 wies es

den Rekurs ab.

III.

Dagegen erhob der ZVH am 20. Oktober

2017.

Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, unter

Entschädigungsfolge den Rekursentscheid und den Gemeinderatsbeschluss aufzuheben.

Das Baurekursgericht schloss am 2. November

2017.

ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. B wandte

sich in seiner Eingabe vom 22. November 2017 gegen die Beschwerde. In

seiner Beschwerdeantwort vom 23. November 2017 beantragte der Gemeinderat

Hüntwangen, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen und die Inventarentlassung

zu bestätigen sowie eine Parteientschädigung. Gleichentags ging ein als

Ergänzung zur Beschwerdeantwort bezeichnetes Schreiben von B ein. Der ZHV

replizierte am 8. Dezember 2017 unter Festhalten an den gestellten

Anträgen. Der Gemeinderat Hüntwangen verzichtete mit Eingabe vom 21. Dezember

2017.

auf eine weitere Stellungnahme. Am 6. bzw. 22. Januar 2018 reichten B

sowie der ZVH weitere Stellungnahmen mit unveränderten Anträgen ein.

Die Kammer erwägt:

1.

Das streitbetroffene Grundstück befindet sich gemäss

Zonenplan der Gemeinde Hüntwangen in der Kernzone und ist mit einem

freistehenden ehemaligen Mehrzweckhaus umstrittenen Baudatums sowie einem

wesentlich später erstellten Ökonomieteil überbaut. Die Baute wurde im Jahr 1985

als "ehemaliges Bauernhaus" von 1750 im Inventar

der potenziell schutzwürdigen Objekte von kommunaler Bedeutung aufgenommen

und in der Liste der Objekte mit Situationswert aufgeführt. Östlich bzw. westlich wird das Baugrundstück durch die C-Gasse

bzw. die D-Strasse begrenzt; gegen Norden und Süden durch weitere überbaute

Grundstücke.

Strittig ist, ob es sich bei der Baute um ein Schutzobjekt

im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handelt. Der

Beschwerdeführer rügt in diesem Zusammenhang eine unzureichende Ermittlung des

rechtserheblichen Sachverhalts sowie eine falsche Rechtsanwendung.

2.

2.1

Gemäss

§ 203 Abs. 1 lit. c PBG sind unter anderem Gebäude, die als

wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder

baukünstlerischen Epoche erhaltungswürdig sind oder die Landschaften oder

Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen

Umgebung schutzwürdig. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften als Eigenwert

und als Situationswert bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf die

Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert

eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten

Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im

schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Die

Schutzwürdigkeit eines Objekts kann sich allerdings nicht nur aus einem hohen

Eigen- oder Situationswert, sondern auch aus deren Zusammenspiel ergeben (VGr,

9.

Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen).

2.2

Die

Erstellung der Inventare gemäss § 203 Abs. 2 PBG bzw. die

Inventaraufnahme als solche bewirkt (noch) keinen Schutz, sondern begründet

lediglich die Vermutung der Schutzwürdigkeit der verzeichneten Objekte (VGr,

27.

März 2013, VB.2012.00373, E. 3.1.1; 7. Mai 2013, VB.2012.00299,

E. 9.1, je mit weiteren Hinweisen). Bei der Abklärung der Schutzwürdigkeit

hat sich die zuständige Behörde mit dieser Vermutung auseinanderzusetzen und eine

sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung vorzunehmen,

welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen

Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270

E. 4a; VGr, 5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 5.1; VGr, 5. Oktober 2017, VB.2017.00436, E. 4.1).

Dabei kann sie für die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung ein

Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Das Ergebnis der

Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von Fachpersonen –

würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).

2.3

Allerdings

geniesst ein vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges von Behörden

eingeholtes Gutachten einen erhöhten Beweiswert. Aus diesem Grund darf das

Gericht von einem solchen Gutachten nicht ohne triftige Gründe abweichen. Ein

Grund zum Abweichen liegt namentlich dann vor, wenn das Gutachten Irrtümer,

Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens

in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (VGr, 11. August 2016,

VB.2016.00012, E. 2.3, auch zum Folgenden; BGE 136 II 539 E. 3.2;

Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich

etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 146 und 147; Regina

Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. A.,

Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775). Eine Verwaltungsbehörde oder eine

Gerichtsinstanz kann umso eher von den gutachterlichen Feststellungen

abweichen, je sachkompetenter sie selbst in der entsprechenden Materie ist.

3.

3.1

Der vom

Gemeinderat mit der Ausarbeitung eines Gutachtens beauftragte Architekt ist

zusammengefasst zum Schluss gekommen, dass es sich beim streitbetroffenen Objekt

mit seiner Hausgeschichte um einen bedeutenden Zeugen der Dorfgeschichte handle.

Hervorgehoben wird die sorgfältige Bauweise des geschlossenen Daches, welches

als wesentliches Kulturdenkmal bezeichnet wird. Sodann handle es sich um einen

wesentlichen Bau innerhalb der sehr schönen und in seiner Grundstruktur gut

erhaltenen Häusergruppe E-Strasse/D-Strasse/F-Strasse/C-Gasse und Bestandteil

dieses Gesamtensembles, dessen Volumen hervorragend in das Umfeld passe. Insgesamt

sei das Mehrzweckhaus ohne Zweifel ein Schutzobjekt von kommunaler Bedeutung,

dessen Schutzwürdigkeit vor allem durch seine Bau- und Kulturgeschichte, sicher

auch die Architektursprache und nicht zuletzt wegen seiner Stellung im Ortsbild

begründet sei. Als Schutzziel nannte das Gutachten die Erhaltung der Ausmasse

und des Gesamterscheinungsbilds, die Beibehaltung der heutigen, teilweise noch

ursprünglichen Nutzung im Innern sowie die Erhaltung der Fachwerk- und

Dachkonstruktion.

3.2

Der Gemeinderat

schloss sich dieser Auffassung nicht an. In seinem Beschluss setzte er sich mit

den Feststellungen des Gutachters auseinander und verneinte im Ergebnis eine

wichtige Zeugenschaft, welche eine Unterschutzstellung rechtfertigen würde. Er

betrachtete das private Interesse als dem Schutzinteresse eindeutig überwiegend

und gelangte zum Schluss, dass dem wichtigen Anliegen des Volumenerhalts über

die Kernzonenvorschriften entsprochen und das Objekt daher aus dem Inventar

entlassen werden könne.

4.

4.1

Zum Eigenwert

führte das Baurekursgericht in E. 3.4.4 seines Entscheids zusammengefasst

aus, um das Erfordernis der wichtigen Zeugenschaft zu erfüllen, müsse das

Gebäude geeignet sein, eine Epoche besonders aussagekräftig und qualitätsvoll

zu dokumentieren. Die wichtige Zeugenschaft einzelner, untergeordneter Elemente

genüge nicht, um eine wichtige bauliche Zeugenschaft des ganzen Gebäudes zu

bejahen. Solche Anzeichen hätten sich jedoch weder beim Augenschein erkennen

lassen noch vom Gutachten aufgezeigt werden können. Selbst wenn das Gebäude

einer Bauepoche zugeordnet werden könnte, würde dies allein noch nicht für eine

Unterschutzstellung sprechen. Auch sei die Baute nicht bereits wegen ihres (hohen)

Alters schutzwürdig. Zahlreiche und erhebliche Umbauten hätten dazu geführt,

dass nur noch vereinzelt Originalteile zu finden seien. Sodann sei eine

Zuordnung des Gebäudezwecks nicht möglich, weshalb ihm auch keine wichtige

soziale oder wirtschaftliche Zeugenschaft zugesprochen werden könne. Dieses

Ergebnis stimme auch mit dem Inventar überein.

4.1.1

Bereits das Gutachten hielt fest, dass infolge mehrfacher Umbauten viel

Originalsubstanz verloren gegangen und das Objekt sowohl innen als aussen

wesentlich verändert worden ist. Der Fassade spricht es aufgrund mehrfacher

Veränderungen – unter anderem bei den Fenstern – keine besondere Bedeutung zu.

Sodann hält es fest, die Fachwerkkonstruktion sei nachträglich verputzt worden.

Ob der Verputz wider entfernt werden könnte, ist umstritten und das Ausmass wie

auch der Zustand der noch vorhandenen Fachwerkkonstruktion unbekannt. Dies

ändert indessen nichts daran, dass nach der zutreffenden Erwägung des

Baurekursgerichts selbst die wichtige Zeugenschaft eines einzelnen Elements

nicht die wichtige Zeugenschaft des gesamten Gebäudes begründen würde. Der

Vorwurf einer unzureichenden Sachverhaltsabklärung verfängt daher nicht.

4.1.2

Der Dachkonstruktion wird zwar – auch von der Vorinstanz – eine gewisse

Bedeutung zugesprochen. Diese zeigt gemäss Gutachten eine charakteristische

Zimmermannskunst und Bauweise mit einem stehenden Dachstuhl, "dessen

Rauchschwärze auf ein respektables Alter hinweise und noch viel

Originalsubstanz enthalte". Allerdings lässt sich den Ausführungen des Grundeigentümers

am Augenschein entnehmen, dass die Balken im Dachstuhl nicht einheitlich,

sondern teilweise handgeschnitzt und teilweise maschinell gefertigt seien und

das Holz zudem einen Wurmbefall erlitten habe, was er in seiner

Beschwerdeantwort fotografisch dokumentierte. Sogar im vom Beschwerdeführer

entworfenen Schutzvertragsvorschlag wird das Dachwerk explizit vom Schutzumfang

ausgenommen und hält der Beschwerdeführer dessen Schutzfähigkeit nicht ohne

Weiteres für gegeben.

4.1.3

Zum baulichen Zustand insgesamt wird im Gutachten sodann ausgeführt, der

ursprünglich reine Holzbau habe "ein wenig gelitten". Ferner wird das

Objekt als Bau mit ortsüblichen Formen und Proportionen beschrieben und enthält

das Gutachten keine Hinweise auf eine besondere Gestaltung oder Erscheinung.

Eine solche ist auch aus den Akten nicht ersichtlich. Zudem weisen die

Ausführungen und die Fotodokumentation in der Beschwerdeantwort des

Grundeigentümers auf einen schlechten baulichen Zustand hin. So stellt insbesondere

die lange Liste der aus seiner Sicht notwendigen Sanierungsarbeiten, welche

unbestritten geblieben ist, doch einen deutlichen Hinweis dar. Die noch

vorhandene ursprüngliche Bausubstanz vermag ebenfalls keine prägende Wirkung zu

entfalten. Dem Ökonomieteil, welcher wesentlich später angebaut worden war,

kommt im Übrigen unbestrittenermassen keinerlei wichtige Zeugenschaft zu. Dass

der Baute im Gutachten insgesamt dennoch eine wichtige bauliche Zeugenschaft

zugesprochen wird, erscheint daher nicht schlüssig. Abgesehen davon beschränkt

sich die Aufgabe eines Gutachtens auf die Sachverhaltsdarstellung, wohingegen

dessen rechtliche Würdigung den rechtsanwendenden Behörden obliegt

(vgl. E. 2.2). Wenn die Vorinstanzen bei ihrer Beurteilung der

baulichen Zeugenschaft vom Gutachten abwichen und die Eignung des Streitobjekts

als wichtigen baulichen Zeugen aus den genannten Gründen verneinten, ist dies

nachvollziehbar und überschritt ihren Ermessensspielraum nicht.

4.1.4

Der Beschwerdeführer rügt im Zusammenhang mit der Beurteilung des Eigenwerts

den Verzicht auf Abklärungen des effektiven Gebäudealters, dessen Baujahr

unbestrittenermassen unbekannt ist und verlangt die Vornahme einer

dendrochronologischen Analyse. Im Gutachten wird die Baute dem (frühen)

17.

Jahrhundert zugewiesen. Demgegenüber nennt das Inventar als

Baujahr 1750. Der Beschwerdeführer räumt ein, dass eine Baute nicht

bereits wegen ihres hohen Alters schutzwürdig ist. Würde es sich, wie er unter

Hinweis auf eine Baute im Nachbardorf vorbringt, um eines der ältesten Gebäude

im Dorf handeln, wäre dieser Umstand zwar grundsätzlich geeignet, dessen

Eigenwert erhöhen. Die wesentlichen Veränderungen und die fehlende prägende

Wirkung der Originalsubstanz würde jedoch auch ein höheres Alter nicht

aufzuwiegen vermögen und daher keine Schutzwürdigkeit des Objekts begründen.

Die Beurteilung des Eigenwerts hat gestützt auf eine Gesamtbetrachtung zu

erfolgen, wobei der Gebäudequalität eine massgebende Bedeutung zukommt (vgl.

E. 2.2). Diese wurde jedoch – wie vorstehend ausgeführt – von den Vorinstanzen

zu Recht als tief beurteilt. Auf die Anordnung einer dendrochronologischen

Analyse zur Klärung der Altersfrage durfte bzw. kann daher verzichtet werden.

4.1.5

Weiter moniert der Beschwerdeführer, dass die Nutzung bzw. Funktion des

Gebäudes nicht abgeklärt worden sei. Im Gutachten wird der Erstellungszweck dem

handwerklichen Bereich zugeordnet, da die fehlende Unterkellerung für ein

Wohnhaus eher ungewöhnlich sei. Die Wohnnutzung sei wohl erst später

hinzugekommen. Insofern gibt das Gutachten keinen Aufschluss über den

Sachverhalt. Die Parteien sind sich jedoch einig, dass aus dem heutigen Zustand

weder der Erstellungszweck abgelesen werden, noch die Baute einem bestimmten

Gewerbe zugeordnet werden kann. Klarheit besteht einzig darüber, dass es sich

nicht um ein Bauernhaus handelt. Wozu es effektiv diente, ist aus der unspezifischen

Architektur nicht erkennbar. Jedenfalls gibt es keine Zeugenschaft einer

klassischen Nutzung. Dass dem Hauptgebäude die Eignung, besonders

aussagekräftig und qualitätsvoll soziale oder wirtschaftliche Gegebenheiten zu

dokumentieren, abgesprochen wurde, ist unter diesen Umständen nachvollziehbar

und nicht zu beanstanden. Damit erweist sich auch diese Rüge als unbegründet

und durfte bzw. kann auf die Anordnung vertiefter Nachforschungen verzichtet

werden.

4.1.6

Folglich lag –

entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers – weder dem Entscheid des Baurekursgerichts noch demjenigen

des Beschwerdegegners ein lückenhafter Sachverhalt zugrunde. Das

Baurekursgericht hat sich, wie gesehen, bei der Beurteilung in Ausübung seiner

Kognition mit den Erwägungen des Gemeinderats zum Eigenwert auseinandergesetzt

und mit eigenen Überlegungen ergänzt. Diese stützen sich auf das Gutachten sowie

die anlässlich des Augenscheins vom 12. Juni 2017 gewonnenen Eindrücke und

erwiesen sich als vollständig, klar und nachvollziehbar. Es kann ergänzend vollumfänglich darauf verwiesen werden

(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Damit

erweist sich die Verneinung des Eigenwerts als rechtmässig.

4.2

Zum Situationswert

erwog das Baurekursgericht, das Streitobjekt weise unbestrittenermassen einen

solchen auf. Es stufte diesen jedoch als gering ein mit der Begründung, das

Gebäude sei von der F-Strasse, welche mit repräsentativen Häusern und gut

erhaltenen Riegelbauten eine Hauptachse durch das Dorf bilde, kaum einsehbar.

Seine Wirkung entfalte es lediglich von der C-Gasse oder D-Strasse aus, wobei

es sich bei letzterer um eine Sackgasse handle. Zwar sei die Umgebung

grösstenteils von Altbauten geprägt, doch fänden sich etwa mit dem

Flachdachanbau beim Nachbargebäude auch neuere Elemente. Zudem wirke es eher

unscheinbar und werde das Bild durch das stattliche Riegelhaus an der C-Gasse 04

dominiert. Mit seinem Volumen und dem grossen Garten präge das Streitobjekt das

Ortsbild an der C-Gasse zwar mit, doch sei es für die Hauptachse des Dorfes von

untergeordneter Bedeutung. Sodann stammten die Häuser an der C-Gasse aus

unterschiedlichen Epochen, weshalb sie, von ihrer räumlichen Nähe abgesehen,

nicht als Ensemble wahrgenommen würden, ständen sie doch zueinander kaum in

einer massgebenden Beziehung.

Diese zutreffenden Erwägungen sind nicht zu beanstanden. Zwar

weist der Beschwerdeführer darauf hin, dass es nach der Rechtsprechung neben

einheitlich geplanten Gebäudeensembles auch solche gibt, welche – wie

vorliegend – historisch gewachsen sind (VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00472,

E. 6.2, auch zum Folgenden). Entscheidend ist jedoch, dass die Gesamtanlage

mit ihrer besonderen geschichtlichen, kulturellen oder ästhetischen Bedeutung

den Charakter und die Identität eines Orts massgeblich bestimmt und diesem eine

besondere Wertigkeit gibt. Eine solche hat die Vorinstanz mit den genannten

Gründen indessen in überzeugender Weise verneint. Die vorinstanzlichen

Erwägungen, wonach der Baute lediglich ein geringer Situationswert zuzusprechen

ist, erweisen sich ebenfalls als nachvollziehbar. Eine besondere Stellung im

Gesamtgefüge, welche einen höheren Situationswert begründen würde, ist

jedenfalls nicht ersichtlich. Allein die Tatsache, dass sich ein Objekt seit

längerer Zeit harmonisch in seine (schöne) Umgebung einfügt, wie im Gutachten

ausgeführt wird, führt nicht automatisch zur Bejahung eines hohen

Situationswertes (vgl. Engeler, S. 141). Insgesamt nahm das

Baurekursgericht daher zu Recht einen geringen Situationswert an. Diesem

Ergebnis steht auch nicht entgegen, dass das Gebäude in der Inventarliste der

Objekte mit Situationswert aufgeführt worden war, begründet dies nach dem

Gesagten doch lediglich die Vermutung der Schutzwürdigkeit (vgl. E. 2.2),

sagt indessen nichts über deren Grad aus.

4.3

Damit

erweisen sich die Rügen betreffend den Situationswert als unbegründet und

bleibt die Verhältnismässigkeit der Inventarentlassung bzw. des Verzichts auf die

Unterschutzstellung zu prüfen.

5.

5.1

Die Bejahung eines – wenn auch nur geringen –

Situationswerts und damit die Qualifikation des Streitobjekts als

"wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nicht

zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207

PBG, sondern nur dann, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des

Schutzobjekts höher zu gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und

private Interessen (RB 1992 Nr. 62; eingehend auch VGr, 9. Juli

2015, VB.2014.00603, E. 3). Eine solche Interessenabwägung ist zwar

grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der

Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in

verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den

Verwaltungsbehörden auszufüllen sind. Sie müssen unter mehreren infrage

kommenden Objekten eine Auswahl treffen und diejenigen selektionieren, welche

sie in Beachtung aller Umstände als für die Unterschutzstellung am geeignetsten

halten (RB 1989 Nr. 67). Dem Verwaltungsgericht steht keine

Überprüfung der Angemessenheit zu; es prüft, ob sich der Rekursentscheid als

rechtmässig erweist (§ 50 VRG; VGr, 17. März 2015, VB.2014.00232,

E. 4.3.4; 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,

E. 4.2.4).

5.2

Der Gemeinderat Hüntwangen hat in seiner Verhältnismässigkeitsprüfung

das private Interesse am Eigentum als das öffentliche Schutzinteresse eindeutig

überwiegend betrachtet. Er begründete dies im Wesentlichen damit, dass ein

Eigenwert fehle und sich in Hüntwangen weitere gut erhaltene Bauten aus dem

17.

Jh. befänden. Weiter führte er aus, dem wichtigen Anliegen des

Volumenerhalts in der Gebäudegruppe könne mit Art. 4 Abs. 2

BZO, welcher den Umbau und Ersatz von Gebäuden nur unter Beibehaltung der

bisherigen Gebäudeform und Erscheinung erlaubt, genügend Rechnung getragen

werden. In seiner Rekursantwort führte er sodann aus, in Hüntwangen seien

37.

Objekte mit Hinweisen auf die jeweilige Schutzwürdigkeit und

Schutzziele sowie 42 Objekte mit Situationswertbezeichnung inventarisiert.

Letztere seien aufgenommen worden, um eine Veränderung des Dorfbilds im Kern zu

verhindern.

5.3

Schutzmassnahmen

nach § 205 lit. b–d PBG (Verordnung, Verfügung oder Vertrag) sind nur

anzuordnen, wenn und soweit planungsrechtliche Massnahmen und die

Bauvorschriften einen fachgerechten Schutz sowie Pflege und Unterhalt nicht

sicherstellen (§ 9 Abs. 1 KNHV). Unter planungsrechtlichen Massnahmen

wird beispielsweise der Erlass von Kernzonenbestimmungen verstanden. Allerdings

ermöglicht eine Kernzone keinen Schutz der Bausubstanz oder ein eigentliches

Abbruchverbot. Sind solche Massnahmen notwendig, so ist eine formelle

Unterschutzstellung erforderlich (VGr, 5. Oktober 2017, VB.2017.00159,

E. 8.5; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht,

5.

A., Zürich 2011, S. 216).

Wie das Baurekursgericht unter Hinweis auf die

verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zutreffend ausgeführt hat, hängt der

Entscheid, ob im Einzelfall über die Kernzonenbestimmungen hinausgehende

Schutzmassnahmen anzuordnen sind, nicht nur von der besonderen Stellung und

Lage der Baute im Ortsbild ab. Diese muss zusätzlich durch ihre besondere

Erscheinung und Gestaltung sowie durch die vorhandene Bausubstanz zur prägenden

Wirkung beitragen.

5.4

Vorab ist

festzuhalten, dass der Eigenwert nach dem Gesagten zu Recht verneint wurde

(vgl. E. 4.1.6), weshalb eine Unterschutzstellung, um einen Verlust der

Bausubstanz durch deren Abbruch zu verhindern, nicht erforderlich ist. Die

Vorinstanz führte in ihren Erwägungen sodann zutreffend aus, dass der (geringe)

Situationswert durch die Stellung des Gebäudes und die Kubatur mit dem

ostseitigen Garten begründet sei, deren Erhalt durch Art. 4 Abs. 2

BZO auch bei einem Neubau gewährleistet werde. Weiter erwog es, dass die

Fassade samt Fenster in der Vergangenheit mehrfach verändert und die

Fachwerkkonstruktion verputzt worden sei, was die Wirkung der Baute schmälere.

Die Vorinstanz gelangte daher zu Recht zum Schluss, dass die Baute weder durch

ihre Erscheinung noch die vorhandene Bausubstanz eine prägende Wirkung

entfaltet.

Dem ist anzufügen, dass Art. 6 Abs. 1 und

Art. 11 Abs. 1 BZO bei Neubauten und Aussenrenovationen bezüglich

Volumen, Proportionen, Stellung, Ausmass, Dachneigung und Fassadengestaltung

eine gute Einordnung in die in der Kernzone vorherrschende Bauweise verlangen.

Zudem ist die traditionelle Umgebungsgestaltung zu erhalten und bei Um- und

Neubauten möglichst weitgehend zu übernehmen (Art. 10 Abs. 2 BZO).

Ferner ist der Abbruch von Bauten gemäss Art. 11 Abs. 2 BZO nur

bewilligungsfähig, sofern ein rechtskräftig bewilligtes Ersatzprojekt vorliegt,

dessen Ausführung finanziell und zeitlich gesichert ist. Damit erweisen sich

die Kernzonenvorschriften der BZO als geeignet und ausreichend, um dem

vorhandenen Situationswert Rechnung tragen.

5.5

Schliesslich

steht dem Grundeigentümer das Recht zu, mittels Provokationsbegehren einen

(umfassenden) Schutzentscheid herbeizuführen, auch wenn er – zumindest vorerst

– nur kleinere Umbauten zu planen beabsichtigt (§ 213 Abs. 1 PBG).

Auch dieser Umstand steht daher dem Ergebnis der Verhältnismässigkeitsprüfung

nicht entgegen. Im Übrigen sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, dass die

Beschwerdegegnerin inventarisierte Objekte ohne die erforderliche

Einzelfallbetrachtung aus dem Inventar entlassen wird, wie der Beschwerdeführer

befürchtet. Die zwischenzeitliche Entlassung einer anderen Baute stellt

entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers keine genügende Grundlage für eine

gegenteilige Annahme dar.

5.6

Insgesamt

ist die Beurteilung der Vorinstanz nicht zu beanstanden, wonach eine

Unterschutzstellung im Hinblick darauf, dass eine solche oftmals mit einem

schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsfreiheit verbunden ist sowie

angesichts des geringen Situationswerts vorliegend nicht gerechtfertigt ist.

Zusammenfassend besteht damit kein Anlass, die Inventarentlassung anders zu

beurteilen als die Vorinstanz. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

6.

Ausgangsgemäss sind die

Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 VRG). Der unterliegende Beschwerdeführer hat keinen

Anspruch auf eine Parteientschädigung (§ 17 Abs. 2 VRG). Mangels

erheblicher Umtriebe ist der Beschwerdegegnerin ebenfalls keine

Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 170.-- Zustellkosten,

Fr. 4'170.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.

5.

Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …