VB.2017.00802

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00802

19. Juli 2018Deutsch24 min

(URT.2018.20043)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 11. April 2017 erteilte die

Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich der Familienstiftung G die

baurechtliche Bewilligung unter Bedingungen und Auflagen für den Umbau und die

Aufstockung der Liegenschaften an der A-Strasse 02 und 03 auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 04 in H.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid erhob die Familienstiftung G mit

Eingabe vom 22. Mai 2017 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich

und beantragte die ersatzlose Aufhebung der Dispositivziffer I.1.c des

angefochtenen Entscheids und somit die vorbehaltlose Bewilligung der Anordnung

der Dachaufbauten.

Mit Eingabe vom 29. Mai 2017 erhob auch die

Erbengemeinschaft A-Strasse 01 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte

die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses.

Mit Entscheid vom 27. Oktober 2017 vereinigte das

Baurekursgericht die beiden Verfahren und wies den Rekurs der Erbengemeinschaft

A-Strasse 01 ab. Den Rekurs der Familienstiftung G hiess das Gericht im gleichen Entscheid gut und hob die

Dispositiv

Dispositivziffer I.1.c des angefochtenen Beschlusses auf.

III.

Mit Eingabe vom 30. November 2017 erhob die

Erbengemeinschaft A-Strasse 01 Beschwerde am Verwaltungsgericht des

Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide

sowie die Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung. Eventualiter sei die

Angelegenheit zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen;

subeventualiter seien die vorinstanzlichen Prozesskosten gemäss Verursachens

der Beschwerdegegnerin 1 aufzuerlegen, alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% MWST) zulasten der

Beschwerdegegnerin 1.

Das Baurekursgericht beantragte am 8. Dezember 2017

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Schreiben vom

19. Januar 2018 beantragte die Familienstiftung G die Abweisung der

Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Die Bausektion des

Stadtrates der Stadt Zürich beantragte mit Eingabe vom 22. Januar 2018

ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Mit

Replik vom 27. Februar 2018 hielt die Erbengemeinschaft A-Strasse 01

an ihren Anträgen fest. Die Beschwerdegegnerinnen liessen sich in der Folge nicht

mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der

vorliegenden Beschwerde zuständig.

Das betroffene Baugrundstück Kat.-Nr. 04 liegt gemäss

geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) in der dreigeschossigen

Wohnzone W3. Es grenzt im Nordwesten an die I-Strasse, im Südwesten an die A-Strasse

und im Nord- sowie Südosten an vier überbaute Grundstücke. Die Parzelle ist mit

zwei Liegenschaften überstellt, deren Grundrisse unterschiedlich, aber jeweils

asymmetrisch sind. Die Beschwerdeführenden beabsichtigen, die bestehenden zwei

Gebäude umzubauen und um ein Attikageschoss aufzustocken.

Die Beschwerdegegnerin 1 bringt zunächst vor, die

Beschwerdeführenden hätten weder eine direkte Sichtverbindung zu den

nordostseitigen Dachaufbauten auf den streitbetroffenen Liegenschaften noch

erführen sie andere Nachteile durch diese oder die projektierten Geländer. Daher

sei den Beschwerdeführenden diesbezüglich die Legitimation abzusprechen und

zumindest insoweit auf die Beschwerde nicht einzutreten.

3.1

3.1.1

Gemäss § 21 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom

7. September 1975 (PBG) ist zum Rekurs berechtigt, wer durch die Anordnung

berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung

hat. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die

Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn gegeben, wenn für ihn einerseits eine

hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er

andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die

Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen)

Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit

zu beseitigen vermag (VGr, 27. Juli 2017, VB.2017.00352, E. 3.1;

24. November 2015, VB.2015.0464, E. 3.3; 25. April 2012,

VB.2012.00025, E. 2). Das Beschwerderecht wird

in der Regel bejaht, wenn die Liegenschaft des Nachbarn unmittelbar an das

Baugrundstück angrenzt oder allenfalls nur durch einen Verkehrsträger davon

getrennt wird. Bei Vorliegen dieser besonderen räumlichen Beziehungsnähe

braucht das Anfechtungsinteresse nicht mit dem Interesse übereinzustimmen, das

durch die vom Nachbar als verletzt bezeichneten Normen geschützt wird (BGr,

16. Juli 2010,1C_236/2010, E. 1.4 mit Hinweisen).

3.1.2

Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer der Liegenschaft an der A-Strasse 01

(Kat.-Nr. 05), welche sich westlich der streitbetroffenen Parzelle

Kat.-Nr. 04 befindet. Ihre Liegenschaft ist

lediglich durch die A-Strasse vom

Baugrundstück getrennt. Zu den geplanten Änderungen an den

Liegenschaften an der A-Strasse 02 und 03 besteht vom Grundstück der

Beschwerdeführenden indes nicht in allen Teilen Sichtkontakt. Erklärtermassen

sind die projektierten Dachaufbauten auf den Nordostseiten der Liegenschaften

von ihrer Parzelle nicht direkt einsehbar. Dieser Umstand ist vorliegend jedoch

nicht massgebend, da die Beschwerdeführenden unter anderem eine Überschreitung

der zulässigen Gebäudehöhe und eine Verletzung der Drittelsregelung im Sinn von

§ 292 PBG aufgrund der Dimensionierung des Attikageschosses rügen. Mit ihren Vorbringen, welche nicht lediglich nicht

einsehbare Bauteile des Vorhabens zum Gegenstand haben, und der engen

räumlichen Beziehung zur streitbetroffenen Parzelle ist die besondere

Betroffenheit hinreichend dargetan. Die Legitimation der

Beschwerdeführenden ist somit auch insoweit zu bejahen.

3.2 Sodann

wendet die Beschwerdegegnerin 1 in formeller Hinsicht ein, infolge des

Rügeprinzips sei die Berufung auf die Drittelsregel im Sinn von § 292 PBG

verspätet. Ebenso seien die Brüstungen in der Rekursschrift nicht erwähnt,

weshalb diesbezügliche Rügen nicht zu hören seien.

3.2.1

Im baurechtlichen Verfahren gilt weitgehend das Rügeprinzip (RB 1997 Nr.

7). Innerhalb des im Baurecht häufig sehr weit gefassten Streitgegenstands wird

gleichsam ein engeres Prozessthema durch die von der Behörde oder den Nachbarn

geltend gemachten Bauverweigerungsgründe abgesteckt. Der Nachbar, der als

Rekurrent vor dem Baurekursgericht aufgrund einzelner Rügen – erfolglos – die

Aufhebung der Baubewilligung verlangt hat, kann sich vor Verwaltungsgericht

gemäss ständiger Praxis nicht auf neue Bauhinderungsgründe berufen (VGr,

23. März 2011, VB.2010.00479, E. 3.1; 17. November 2010,

VB.2010.00406, E. 7; 7. Oktober 2009, VB.2009.00390, E. 3.1; Marco

Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014 [Kommentar VRG], § 52 N. 41).

3.2.2

Entgegen dem beschwerdegegnerischen Vorbringen findet sich in der

Rekursschrift die Rüge einer Verletzung von § 292 PBG, da die Dachaufbaute

breiter sei als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge. Entsprechend wurde

die Rüge im vorinstanzlichen Entscheid behandelt (E. 7.2.1 ff.). Es trifft

indes zu, dass die Beschwerdeführenden die Rüge betreffend die Gebäudehöhe überschreitenden

Brüstungen in der Rekursschrift nicht vorgebracht haben, sondern –

grundsätzlich verspätet – erstmals in der Rekursreplik. Da die Vorinstanz diese

Rüge gleichfalls prüfte (E. 7.4.3), wozu sie berechtigt, nicht aber

verpflichtet ist (VGr, 25. Januar 2017, VB.2016.00551, E. 4.2), dürfen

sich die Beschwerdeführenden veranlasst sehen, die entsprechenden

vorinstanzlichen Erwägungen vor Verwaltungsgericht zu hinterfragen (vgl. auch

VGr, 20. August 2002, VB.2002.00006, E. 4b). Demnach sind die von der

Beschwerdegegnerin 1 beanstandeten Rügen als zulässig zu erachten.

In prozessualer Hinsicht

beantragen die Beschwerdeführenden die Durchführung eines Augenscheins. Dieser

sei erforderlich, da die Vorinstanz einem entsprechenden Antrag nicht folgte,

was überdies eine Verletzung des rechtlichen Gehörs im Sinn von Art. 29

Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 darstelle.

4.1 Der

Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen

Ermessen der anordnenden Behörde. Es besteht nur dann eine Pflicht zur

Durchführung eines Augenscheins, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere

Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010,1C_192/2010,

E. 3.3; BGr, 10. August 2010,1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober

2014, VB.2014.00290, E. 2.1).

4.2 Die Beschwerdeführenden begründen ihren

Antrag auf Durchführung eines Augenscheins im Wesentlichen mit der gerichtlich

festzustellenden Ästhetik der bestehenden Gebäude, der ästhetischen Wirkung der

projektierten Aufstockung sowie deren fehlenden Einordnung in das Quartier. Den

von den Beschwerdeführenden vorgebrachten Rügen folgend stellen sich

ästhetische Fragen indes in einem anderen Zusammenhang, nämlich im Rahmen der

Bestimmung der betreffenden Fassadenlänge im Sinn von § 292 PBG

(E. 6). Diesbezüglich vermögen die Beschwerdeführenden in ihrer

Beschwerdeschrift aber nicht in genügend substanziierter Form darzulegen,

inwiefern ein Augenschein zu einem besseren Verständnis des Sachverhalts

erforderlich wäre. Der Sachverhalt ergibt sich

insgesamt in genügender Deutlichkeit aus den Akten, sodass auf die Durchführung

eines Augenscheins verzichtet werden kann.

4.3 Die vorinstanzliche Abweisung des Antrags

auf Durchführung eines Augenscheins ist nicht zu beanstanden, da deren

Erfordernis in der Rekursschrift nicht in genügend substanziierter

Weise aufgezeigt ist. Auf die entsprechenden Erwägungen der Vorinstanz

(E. 6.2) kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1

Satz 2 VRG). Die gerügte Verletzung des rechtlichen Gehörs ist insofern zu

verneinen. Im Übrigen geniesst die Gewährleistung der sachlichen Richtigkeit

einer Anordnung sowie die Durchsetzung des richtigen Rechts nicht den Rang

eines "absolut" obersten Ziels. So relativieren

die im Rekurs- und Beschwerdeverfahren geltenden Rüge- bzw.

Begründungsprinzipien den Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen im Sinn

von § 7 Abs. 4 Satz 2 VRG. Die Rechtsmittelbehörden prüfen in

der Regel nur die geltend gemachten Rügen (VGr, 7. Januar 2016, VB.2015.00538,

E. 4.2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 172).

Die Beschwerdeführenden bemängeln in materieller Hinsicht,

die Gebäudehöhe der streitbetroffenen bestehenden Liegenschaften entspreche

nicht den baurechtlichen Bestimmungen. So sei im Bauentscheid die

Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe ausdrücklich festgehalten. Bei dieser

Sachlage genüge es nicht mehr, lediglich den eingereichten Bauplänen zu vertrauen.

Vielmehr sei ein Geometer zur Feststellung des gewachsenen Terrains und der

Gebäudehöhe zu beauftragen.

5.1 Die

Vorinstanz erwog im Wesentlichen (E. 5.3), bei Um- und Erweiterungsbauten

sei für die Bestimmung des gewachsenen Bodens auf die Terrainverhältnisse bei

Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs abzustellen, unabhängig davon, ob das

Terrain seinerzeit abgegraben oder aufgeschüttet worden sei. In den Plänen der

Baueingabe sei richtigerweise dieses seinerzeitig gewachsene Terrain

eingezeichnet, wodurch die bestehenden Gebäude die zulässige Gebäudehöhe

einhalten würden. Die gegenteilige Ansicht – welche auch von der

Baubewilligungsbehörde ursprünglich vertreten, im Rekursverfahren indes

revidiert worden sei – begründe in übermässigen (aber die Gebäudehöhe nicht

beeinflussenden) Abgrabungen im Rahmen des damaligen Neubaus.

5.2 Gemäss

Art. 13 Abs. 1 BZO ist in der Wohnzone W3 eine Gebäudehöhe von

maximal 11,5 m erlaubt. Die zulässige Gebäudehöhe wird von der jeweiligen

Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden

gewachsenen Boden gemessen (§ 280 Abs. 1 PBG). Gemäss gefestigter

Rechtsprechung ist bei Änderung oder Erweiterung einer Baute der gewachsene

Boden bei Einreichung des ursprünglichen Gesuchs für die

"Stammbaubewilligung" massgebend und nicht das Terrain bei

Einreichung eines Änderungs- oder Erweiterungsgesuchs (VGr, 31. August

2017, VB.2017.00057, E. 6.2.1; 28. September 2005, VB.2005.00295 =

BEZ 2006 Nr. 9).

Demzufolge sind die Terrainverhältnisse im Rahmen des

ursprünglichen Baubewilligungsverfahrens relevant. Dies beachtend stellt der

eingereichte Bauplan Grundriss EG + Umgebung zur Feststellung der Gebäudehöhe

nicht nur das (vorliegend unerhebliche) aktuelle Terrain dar, sondern auch den seinerzeit

festgestellten gewachsenen Boden. Ausgehend vom relevanten gewachsenen Terrain im

Rahmen des ursprünglichen Baubewilligungsverfahrens ist die zulässige

Gebäudehöhe von 11,5 m von den zwei Liegenschaften an keiner Stelle

überschritten.

5.3 Dass die

vorliegend angefochtene Baubewilligung diesen Umstand verkennt, ändert am

Ergebnis letztlich nichts. Die Baubewilligung vom 11. April 2017 hielt

fest, dass die bestehende Baute infolge Überschreitung der zulässigen

Gebäudehöhe an der Südfassade gegen Art. 13 Abs. 1 BZO verstosse. Im

Laufe des Rekursverfahrens wich die Baubewilligungsbehörde davon ab und

erklärte in der Rekursduplik, beide Bauten überschreiten die zulässige

Gebäudehöhe nicht. Im Beschwerdeverfahren hielt sie an dieser Auffassung fest.

Nachträgliche abweichende Stellungnahmen der Baubewilligungsbehörde zu einer

von ihr erlassenen Verfügung vermögen zwar nichts an deren Inhalt oder

Rechtskraft zu ändern (weshalb nicht von einer revidierten Auffassung

auszugehen ist). Sie sind aber als Hinweis auf die in diesem Punkt fehlerhafte

Begründung in der Baubewilligung vom 11. April 2017 aufzunehmen.

Der Widerspruch zwischen den eingereichten Bauplänen und

der darauf basierenden Baubewilligung wiegt vorwiegend nicht schwer und führt

insbesondere nicht dazu, dass die Gebäudehöhen von einem Geometer festzustellen

sind. Dem entsprechenden Antrag der Beschwerdeführenden ist somit nicht

stattzugeben. Die eingereichten Baupläne geben keinen Anlass, an der

Korrektheit der Darstellung des gewachsenen sowie des aktuellen Terrains und

der Gebäudehöhe zu zweifeln. Im Gegenteil erscheint mit Blick auf die

ursprünglich erteilte Ausnahmebewilligung für Abgrabungen längs den

Südwestfassaden das eingezeichnete gewachsene Terrain und dessen Unterschied

zum bestehenden Terrain plausibel. Zudem zeigte die Baubewilligungsbehörde ihr

Versehen bereits im Rekursverfahren an, was allfälligen Bedenken hinsichtlich

der Richtigkeit der Baupläne rasch wieder die Grundlage entzog. Im vorliegenden

Beschwerdeverfahren vermochten die Beschwerdeführenden gleichfalls an der Annahme

der Korrektheit der eingereichten Pläne nicht zu rütteln. Sie nennen keine

konkreten und nachvollziehbaren Gründe, weshalb an der in den Bauplänen

eingezeichneten Gebäudehöhe zu zweifeln sei. Mangels konkreter weiterer

Hinweise erschüttert somit die fehlerhafte Erwägung in der Baubewilligung vom

11. April 2017 das Vertrauen in die Korrektheit der Baupläne nicht.

Im Übrigen ist nicht ersichtlich, inwiefern vorliegend der

beantragte Geometer resp. die (Neu-)Vermessung des Terrains zur Feststellung

des ursprünglich gewachsenen Bodens einen Beitrag leisten könnte.

5.4 Zusammenfassend

ist – mit der Vorinstanz – festzuhalten, dass die bestehenden Liegenschaften

die maximal zulässige Gebäudehöhe von 11,5 m wahren. Insofern ist

§ 357 PBG, welcher Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten und Anlagen

regelt, vorliegend nicht anzuwenden.

6.1 Die

Beschwerdeführenden rügen weiter eine Verletzung der Drittelsregelung nach

§ 292 PBG. Die Vorinstanz sei fälschlicherweise davon ausgegangen, im

vorliegenden Fall sei allein die ruhige Gestaltung der Dachfläche massgebend,

weshalb die Konzentration der Profildurchstossung auf zwei Bereiche zu

befürworten sei. Wichtiger sei aber, die Wahrnehmung der Dachaufbaute als

weiteres Vollgeschoss zu vermeiden. Zugleich habe es die Vorinstanz

unterlassen, die der Drittelsberechnung zugrundeliegende betreffende

Fassadenlänge eindeutig zu benennen; anzunehmen sei, dass sie hierfür die

gesamte Fassadenlänge der Gebäude genommen habe. Demgegenüber sei

richtigerweise unter der betreffenden Fassadenlänge bei asymmetrischen Gebäuden

jener Abschnitt der Fassade zu verstehen, welcher mit der auf der

gegenüberliegenden Fassade bei Flachdächern eine hypothetische Dachkonstruktion

bilde. Aber auch bei Berücksichtigung der gesamten – und insofern betreffenden

– Fassadenlänge von 26,44 m wäre die Durchstossung der hypothetischen

Dachprofillinie durch Attikavorsprünge nur in einer Breite von maximal

8,81 m erlaubt, welche vorliegend überschritten sei.

6.2 Die

Beschwerdegegnerin 1 vertritt den Standpunkt, § 292 PBG ziele darauf

ab, die Dachgestaltung ruhig zu halten sowie den Eindruck eines Vollgeschosses

zu verhindern. Zur Ermittlung der betreffenden Fassadenlänge sei die

baulich-architektonische Einheit massgebend. Unerheblich sei dabei, ob die

Fassade geradlinig verlaufe, kleinere Rücksprünge aufweise, seitlich gegliedert

sei oder zwei Fassadenelemente schiefwinklig aneinanderstossen würden. Daher

sei vorliegend die baulich-architektonische Einheit der Gebäudelängsfassade zu

bejahen. Von dessen Länge von 26,44 m ausgehend seien zur Prüfung der

Einhaltung der Drittelsregel auch die Profildurchstossungen auf eine parallel

verlaufende Linie zu projizieren.

6.3 Die

Vorinstanz hielt fest, massgebend seien diejenigen Fassadenteile, die als zur

fraglichen Dachfläche zugehörig erscheinen bzw. mit dieser eine optische

Einheit bilden. Im Rahmen der vorzunehmenden Einzelfallbeurteilung dürfen zur

Bestimmung des Drittelsmasses insbesondere stumpf- und spitzwinklig

aneinanderstossende Fassadenabschnitte addiert werden, ansonsten die gemäss

§ 292 PBG unerwünschte Zerstückelung des Dachgeschosses und mithin

eine Verschlechterung der optischen Erscheinung des Gebäudes möglich bliebe.

Die auf zwei Bereiche pro Fassadenseite beschränkten Profildurchstossungen

verhindere die verpönte Zerstückelung der Dachfläche und unterstütze die

Ablesbarkeit als Dachgeschoss. Eine andere Positionierung der Dachaufbaute sei

durchaus denkbar, weise aber keinen gestalterischen Mehrwert auf (E. 7.4.1 f.).

6.4

6.4.1

Gemäss § 292 lit. b PBG dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein

als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die

für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, d. h. jene Profillinie, die

unter 45 ° an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten

Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1

lit. a in Verbindung mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42 E. c,

auch zum Folgenden). Diese Regel greift bei Attikageschossen indessen nur

gegenüber der hypothetischen Traufseite des betreffenden Gebäudes;

"giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein

Dachgeschoss unter einem Schrägdach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig

sein. Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig die erwähnte Dachprofillinie

durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 PBG zulässig, d. h. sie dürfen bei

Flachdächern insgesamt nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden

Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis

zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d. h. mit der betreffenden

Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen

Bauverordnung vom 22. Juni 1977; VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481,

E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22). Auch ist es nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zulässig, solche Dachaufbauten seitlich

bis an die Stirnseite der Baute, d. h. an die Gebäudeecken der betreffenden Traufseiten, zu

rücken, sofern das Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den

Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt (VGr, 6. November 2014,

VB.2014.00206, E. 4.1).

6.4.2

Bei § 292 PBG handelt es sich um eine Ästhetiknorm, welche bezweckt,

dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein

aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen

überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten

verhindert werden (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Ein

Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestaltung ruhig zu halten, weshalb die

Drittelsregel jeweils auf der betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als

in diesem Sinn massgebende Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der

Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (VGr,

31. August 2017, VB.2017.00337, E. 2.2; 10. Mai 2000,

VB.2000.00086, E. 3b; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 959). Eine solche

optische Einheit kann auch dann noch gegeben sein, wenn zwei Fassadenelemente

schiefwinklig aneinanderstossen oder die Fassade seitlich gegliedert ist.

Letztlich ist eine Einzelfallbeurteilung vorzunehmen. Nicht entscheidend ist,

ob die massgebliche Fassade bzw. der massgebliche Abschnitt eine funktionelle

Einheit bildet (VGr, 31. August 2017, VB.2017.00337, E. 2.2;

Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 959 und S. 961).

6.5 Die beiden

streitbetroffenen Liegenschaften weisen keinen orthogonalen Grundriss

(Grundriss mit ausschliesslich rechten Winkeln) auf. Gleichwohl sind die

Gebäude nicht als besonders auffällig zu bezeichnen. Die zwei Gebäude waren

Teil des gleichen Bauprojekts und weisen optisch – je für sich (und auch im

Zusammenspiel) – eine einheitliche Materialität und Farbgebung auf. Demzufolge

sind auch die einzelnen Fassadenelemente, welche zwar schiefwinklig aneinanderstossen,

durchgehend einheitlich gestaltet und schliessen auf der gleichen Höhe ab. Zudem

waren zwischenzeitliche Anbauten, welche der gleichartigen äusseren Gestaltung

gegebenenfalls abträglich gewesen wären, nicht zu verzeichnen. Insgesamt stellt

die gegliederte Nordost- und Südwestfassade jeweils eine baulich-architektonische

Einheit dar. Demnach ist die gesamte Fassadenlänge der beiden Liegenschaften,

welche unbestritten jeweils 26,44 m beträgt, als vorliegend massgebliche

Fassadenlänge im Sinn von § 292 PBG aufzufassen.

Die projektierten Dachaufbauten auf der Liegenschaft an

der A-Strasse 02 durchstossen die gemäss § 292 PBG zulässigen Ebenen

auf einer projizierten Länge von 7,55 m (Nordostfassade) bzw.

6,23 m (Südwestfassade). Die Projektion auf eine parallel verlaufende

Linie ist nötig, da sich erst durch diesen Schritt die Längen in Beziehung zur massgeblichen

und ebenfalls projizierten Fassadenlänge setzen lassen. Auf der Liegenschaft an

der A-Strasse 03 durchstossen die geplanten Dachaufbauten die zulässigen

Ebenen auf einer projizierten Länge von 6,06 m (Nordostfassade) bzw.

5,78 m (Südwestfassade). Folglich sind die Durchstossungen der für ein

entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durch die projektierten

Dachaufbauten auf den Liegenschaften an der A-Strasse 02 und 03 nicht

breiter als ein Drittel der betreffenden – vorliegend: gesamten –

Fassadenlänge, welches je 8,81 m (1/3 von

26,44 m) beträgt.

Insofern beachten die projektierten Dachaufbauten die

Vorgaben von § 292 PBG. Sie unterschreiten die maximal zulässige Breite

von einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge deutlich und schöpfen somit

das theoretisch mögliche Volumen nicht voll aus. Auch mit Blick auf die

Dachaufbauten an der Stirnseite der zwei Liegenschaften, welche die hier

grundsätzlich zulässige Bündigkeit mit dem Vollgeschoss (E. 6.4.1) nicht

bis zum theoretischen Attikarücksprung ausreizen, ist das Dachgeschoss als

solches erkennbar und vermittelt nicht den Eindruck eines Vollgeschosses. Die

Rüge eines Verstosses gegen § 292 PBG ist nach dem Gesagten unbegründet. Im

Übrigen hat die seinerzeitige Wahl für diesen spezifischen Grundriss nun nicht

zwangsläufig zur Konsequenz, dass die Beschwerdegegnerin 1 mit Hinweis auf eine Ästhetiknorm auf die Realisierung des auf dem Grundstück zulässigen

Volumens zu verzichten hat (vgl. VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102,

E. 4.6 [im Zusammenhang mit § 238 PBG]).

Die Beschwerdeführenden bringen sodann vor, die Profillinie

zur Bestimmung des Attikarücksprungs sei an der Aussenkante der bestehenden

Fassade anzusetzen und nicht an der Aussenkante der geplanten wärmegedämmten

Fassade. § 253a PBG sei keine Privilegierung im Rahmen der Erstellung

eines Attikageschosses zu entnehmen.

7.1 Weder das

Planungs‑ und Baugesetz noch die Allgemeine Bauverordnung umschreiben den

Begriff der Fassade. Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung wird unter

dem Begriff der Fassade die Aussenwand bzw. Aussenseite eines Gebäudes zwischen

Erdboden und Dachfläche verstanden (VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290,

E. 3.4.1; 19. Dezember 2013, VB.2013.00669, E. 2.4.1). Die

Fassade ist regelmässig die wärmegedämmte, feste Mauer, welche das Gebäude

umschliesst und trägt, wobei auf die optische Erscheinung abzustellen ist

(Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 922 und S. 933).

Demzufolge stellen die vorliegend an den Liegenschaften an

der A-Strasse 02 und 03 nachträglich angebrachten Aussenwärmedämmungen

einen Bestandteil der Fassade dar.

7.2 Zu prüfen

bleibt, inwiefern § 253a PBG diesen Befund sowie die Ansetzung der

hypothetischen Dachprofillinie, welche an der Aussenseite erfolgt (vgl. etwa

die Abbildung bei Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 925), tangiert. § 253a PBG

will die energetische Sanierung von bestehenden Bauten erleichtern, indem die

nachträgliche Anbringung von Aussenwärmedämmungen ermöglicht wird, ohne dass

der Bauherrschaft dadurch Nachteile in Form von Ausnützungseinbussen oder

Einbussen an Gebäudehöhe bzw. -länge erwachsen (Weisung des Regierungsrats vom 24. August

2011, ABl 2011, 2240 ff., 2244). Diesen unerwünschten Folgen tritt

§ 253a PBG entgegen, indem die Bestimmung bei geplanter Dämmungsanbringung

bestimmte Masse (Abs. 1) sowie bestimmte (Neu-)Berechnungen (Abs. 2)

als unbeachtlich erklärt. Zur Zielerreichung operiert die Bestimmung mit

Ausnahmetatbeständen, welche die Unter- bzw. Überschreitung bestimmter

normierter Masse für zulässig erklären. Sie tastet indes die (herrschende)

Fassadenbegrifflichkeit nicht an und macht keine Aussage zur Ansetzung der

hypothetischen Dachprofillinie.

7.3 Mit Blick

auf die oben dargelegte Fassadenbegrifflichkeit sowie Inhalt von § 253a

PBG sind die vorliegend an den Liegenschaften an der A-Strasse 02 und 03

nachträglich angebrachten Aussenwärmedämmungen Bestandteil der Fassade. Die

Ansetzung der hypothetischen Dachprofillinie erfolgt weiterhin an der

Aussenseite der Fassade. Für die gegenteilige Auffassung der

Beschwerdeführenden, wonach die Profillinie an der bestehenden Fassade

anzubringen ist, mangelt es an einer rechtlichen Grundlage in Form einer

normierten Ausnahme. Diese ist nach dem Regelungsansatz von § 253a PBG

erforderlich: Eine nachträglich angebrachte Aussenwärmedämmung hat eine

breitere Fassade zur Folge, was naturgemäss auf weitere baurechtliche

Sachverhalte ausstrahlt, vorliegend auf die erlaubte Dimensionierung des Attikageschosses.

§ 253a PBG bezweckt nur, aber immerhin, für bestimmte Tatbestände eine

Ausnahmeregelung zu normieren. Die Annahme von weiteren Ausnahmen, hier in Form

einer abweichenden Profillinienansetzung, ist der Bestimmung nicht zu

entnehmen.

Demnach lässt sich aus § 253a PBG nicht herauslesen,

die nachträgliche Anbringung der Aussenwärmedämmung habe in keiner Weise

Auswirkungen auf weitere baurechtliche Sachverhalte. Die Gewährung eines

(Höhen-)Privilegs im Rahmen der Erstellung eines Attikageschosses ist zwar

durchaus nicht Zweck von § 253a PBG, indes sind Auswirkungen einer neu

angebrachten Aussenwärmedämmung auf weitere baurechtliche Sachverhalte

unvermeidbar. Der Gesetzgeber hat diesbezüglich nur auf bestimmte Sachverhalte

mittels Ausnahmeregelung reagiert, wozu die Ansetzung der hypothetischen

Dachprofillinie nicht gehört. Die Ansetzung der hypothetischen Dachprofillinie

hat daher nicht an der bestehenden Fassade zu erfolgen, weshalb sich die

entsprechende Rüge als unbegründet erweist.

Im Übrigen wäre auch bei Ansetzung der hypothetischen

Dachprofillinie an der bestehenden Fassade das Attikageschoss nicht

überdimensioniert. Die Beschwerdegegnerin 1 ist für die nachträgliche

Anbringung der Aussenwärmedämmung nur entlang der A-Strasse für einen Teil der

westlichen Fassade an der Liegenschaft an der A-Strasse 02 auf das

Abstandsprivileg gemäss § 253a PBG angewiesen (die an den übrigen Fassaden

projektierten Dämmungen berühren insbesondere keine Abstandsvorschriften). Bei

diesem Fassadenelement erstreckt sich das projektierte Attikageschoss indes nicht

bis an die hypothetische Dachprofillinie. Die Dachaufbaute reizt das

theoretisch mögliche Volumen insofern nicht aus. Somit wäre auch bei Anbringung

der hypothetischen Dachprofillinie an der bestehenden Fassade die

Dimensionierung des Attikageschosses nicht zu beanstanden.

Die Beschwerdeführenden rügen weiter, gemäss Art. 7a

BZO seien Brüstungen von Dachterrassen von den Breitenbeschränkungen für

Dachaufbauten nur ausgenommen, sofern sie die zulässige Gebäudehöhe nicht

überschreiten. Vorliegend würden die Brüstungen die zulässige Gebäudehöhe von

11,5 m an der Südseite überschreiten, weshalb sie nicht als kleinere

technisch bedingte Aufbauten von einer Ausnahme von § 292 PBG profitieren

würden. Folglich seien sie entsprechend zurückzuversetzen.

8.1 Wo nichts

anderes bestimmt ist, dürfen gemäss § 292 PBG Dachaufbauten insgesamt

nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein. Davon ausgenommen

sind unter anderem kleinere technisch bedingte Aufbauten. Verschärfend hält

Art. 7a Abs. 3 BZO fest, dass Brüstungen von Dachterrassen von den

Breitenbeschränkungen für Dachaufbauten (nur) ausgenommen sind, sofern sie die

zulässige Gebäudehöhe nicht überschreiten.

Unter die kleineren technisch bedingten Aufbauten im Sinn

von § 292 PBG fallen Brüstungen (vgl. auch § 4 der Allgemeinen

Bauverordnung). Zu unterscheiden ist zwischen gemauerten Brüstungen und offenen

Sicherungsgeländer: Ein die begehbare Dachfläche sicherndes Geländer ist nicht

an die Gebäudehöhe anzurechnen (RB 1998 Nr. 110; VGr, 2. September

2002, VB.2002.00172, E. 4; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 944).

8.2 Bei den projektierten Absturzsicherungen handelt es sich weniger

um Brüstungen und vielmehr um Geländer. Das Sicherungsgeländer

ist zwar optisch wahrnehmbar, erweckt aber infolge

seiner offenen Ausgestaltung nicht den Eindruck einer zusätzlichen Erhöhung der

Liegenschaften. Daher ist das offene Sicherungsgeländer nicht an die

Gebäudehöhe anzurechnen, weshalb die Heranziehung von Art. 7a Abs. 3

BZO durch die Beschwerdeführenden ins Leere geht. Da das Sicherungsgeländer als

technisch bedingte Aufbaute keiner Breitenbeschränkung gemäss § 292 PBG

unterliegt, ist sie nicht zu beanstanden. Die entsprechende Rüge ist

unbegründet.

9.1 Schliesslich

beanstanden die Beschwerdeführenden die Kostenverlegung durch das

Baurekursgericht. Sie bringen vor, die Beschwerdegegnerin habe erst mit

Rekursduplik die Ausnahmebewilligung vom 25. Juni 1982 für die Abgrabungen

längs den Südwestfassaden an den streitbetroffenen Liegenschaften eingebracht.

Bei pflichtgemässer Einreichung hätte der Rechtsvertreter der

Beschwerdeführenden Ausführungen zur Anwendung von § 357 PBG nicht derart

ausführlich getätigt, was unnötige Aufwendungen bei allen Verfahrensbeteiligten

sowie beim Gericht zur Folge gehabt habe.

9.2 Gemäss

§ 13 Abs. 2 VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten in

der Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Kosten, die ein Beteiligter durch

Verletzung von Verfahrensvorschriften oder durch nachträgliches Vorbringen

solcher Tatsachen oder Beweismittel verursacht, die er schon früher hätte

geltend machen können, sind ihm ohne Rücksicht auf den Ausgang des Verfahrens

zu überbinden. Die Kostenverteilung nach dem Unterliegerprinzip stellt im

Mehrparteienverfahren einen allgemeinen prozessualen Grundsatz dar. Das

Unterliegerprinzip ist die Regel, während das Verursacherprinzip nur

ausnahmsweise zur Anwendung kommt. Der Entscheidinstanz steht bei der

Verteilung der Kosten ein grosser Ermessensspielraum zu. Je ungewöhnlicher die

Verteilung der Kosten angesichts der gesetzlichen Verteilungskriterien ist,

desto höher sind die Anforderungen an die Begründung (vgl. Kaspar Plüss,

Kommentar VRG, § 13 N. 43 und N. 50).

9.3 Das Baurekursgericht hat die Gerichtsgebühr von insgesamt Fr. 8'500.-

zu insgesamt ¾ den Beschwerdeführenden und zu ¼ der Beschwerdegegnerin 2

auferlegt. Zur Begründung hat das Gericht auf die gestellten Anträge und das

jeweilige tatsächliche Streitinteresse verwiesen. Es hat die Kosten demzufolge

nach dem Unterliegerprinzip den unterliegenden rekurrierenden Nachbarn auferlegt,

ohne auf die Ausnahmebewilligung vom 25. Juni 1982 Bezug zu nehmen.

Dies ist nicht zu beanstanden. Der Vorinstanz erwuchs

durch die erst mit Rekursduplik eingereichte Ausnahmebewilligung kein

besonderer Verfahrensaufwand, da die materielle Auseinandersetzung mit dem

Rekurs regelmässig (erst) nach Abschluss des Schriftenwechsels erfolgt.

Folglich sind die die Voraussetzungen von § 13 Abs. 2 Satz 2 VRG

von vornherein nicht erfüllt. Im Übrigen bilden die Verfahrenskosten nicht die

Aufwendungen auf Seiten der Verfahrensbeteiligten ab, weshalb mittels Rüge an

der gerichtlichen Kostenverlegung allfällige Parteiaufwendungen nicht

beanstandet werden können, auch wenn sich diese im Nachhinein als unnötig

erweisen sollten.

10.

Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen; der

angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts ist zu bestätigen.

11.

Ausgangsgemäss sind die

Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung

steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sie

sind zudem zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine

Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als

angemessen erscheint eine solche von Fr. 3'500.-.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 130.-- Zustellkosten,

Fr. 8'130.-- Total der Kosten.

3. Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdeführenden je zu einem

Viertel und unter solidarischer Haftung auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer

Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin 1

eine Parteientschädigung von Fr. 3'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen

ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …