VB.2018.00027

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00027

18. Dezember 2019Deutsch18 min

(URT.2019.21353)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 9. März 2017 erteilte die

Baukommission Rüschlikon dem Baukonsortium C die Baubewilligung für ein

Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen und einer Unterniveaugarage auf den

Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der H-Strasse in Rüschlikon.

Gleichzeitig eröffnet wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion Zürich BVV 03

vom 13. März 2017.

Ebenfalls mit Beschluss vom 9. März 2017 bewilligte

die Baukommission Rüschlikon der F GmbH und der E AG die Erstellung eines

Mehrfamilienhauses mit sieben Wohnungen und einer Unterniveaugarage auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 04 an der I-Strasse 05 in Rüschlikon. Auch in diesem

Fall wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion BVV 06 vom 16. März 2017

gleichzeitig mit der Baubewilligung eröffnet.

Erwägungen

II.

Die gegen diese Baubewilligungen von A erhobenen Rekurse

vereinigte das Baurekursgericht Zürich und wies sie mit Entscheid vom 21. November

2017.

ab, soweit es darauf eintrat.

III.

Dagegen gelangte A am 15. Januar 2018 mit Beschwerde

an das Verwaltungsgericht und stellte den Antrag, es seien der angefochtene

Entscheid sowie die Beschlüsse der Baukommission Rüschlikon vom 9. März

2017.

und die Baudirektionsverfügungen vom 13. bzw. 16. März 2017

aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern; eventuell seien der

angefochtene Entscheid aufzuheben und das Verfahren zum Neuentscheid an die

Vorinstanz zurückzuweisen, ein Augenschein durchzuführen sowie die von der

Vorinstanz festgesetzte Umtriebsentschädigung auf zweimal Fr. 1'500.-

herabzusetzen. Die Beschwerdegegnerschaft sei zur Übernahme der Kosten und zur

Zahlung einer Parteientschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer an den

Beschwerdeführer zu verpflichten.

Mit Eingabe vom 9. Februar 2018 beantragte das

Baurekursgericht Zürich ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.

Am 15. Februar 2018 stellte auch die Baudirektion Zürich unter Verweis auf

die Mitberichte der Volkswirtschaftsdirektion, Amt für Verkehr, vom 12. Februar

2018.

bzw. des Tiefbauamts, Fachstelle Lärmschutz, vom 13. Februar 2018 den

Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 19. Februar 2018

beantragte die Bauherrschaft die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde,

soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich

Mehrwertsteuer) zulasten des Beschwerdeführers. Die Baukommission Rüschlikon

stellte am 21. Februar 2018 ebenfalls den Antrag auf Abweisung der

Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des

Beschwerdeführers. Mit Eingabe vom 19. März 2018 erstattete der

Beschwerdeführer seine Replik unter Festhalten an Anträgen und Begründung. Die

Baukommission Rüschlikon liess sich dazu am 11. April 2018 vernehmen. Die

Stellungnahme der Baudirektion Zürich erfolgte am 12. April 2018. Mit

Eingabe vom 13. April 2018 erstattete die Bauherrschaft ihre Duplik. Zur

Duplik und den Vernehmlassungen der kommunalen Baubewilligungsbehörde sowie der

Baudirektion liess sich der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 9. Mai 2018

vernehmen. Am 31. Mai 2018 erstattete die Bauherrschaft eine weitere

Stellungnahme, zu welcher der Beschwerdeführer am 18. Juni 2018 Stellung

nahm. Mit Eingabe vom 23. August 2018 verzichtete die Bauherrschaft

ausdrücklich auf eine weitere Stellungnahme.

Nachdem die Parteien das Verwaltungsgericht am 21. November

2018.

– aufgrund aussergerichtlicher Bestrebungen mit dem Ziel einer gütlichen

Einigung – um Sistierung des Verfahrens ersucht hatten und auch die kommunale

Baubewilligungsbehörde einer Sistierung zustimmte, wurde das

Beschwerdeverfahren mit Präsidialverfügung vom 13. Dezember 2018

einstweilen sistiert und die Parteien aufgefordert, dem Verwaltungsgericht bis

spätestens 31. März 2019 mitzuteilen, ob das Verfahren fortgesetzt werden

könne. Im Anschluss erfolgte eine zweimalige Verlängerung der Sistierung des

Verfahrens auf Wunsch der Parteien. Am 14. August 2019 beantragte die

zwischenzeitlich durch einen anderen Rechtsvertreter vertretene Bauherrschaft

die Fortsetzung des Verfahrens. Der Beschwerdeführer stellte am 3. September

2019.

den Antrag, es sei dem Fortsetzungsbegehren der Bauherrschaft keine Folge

zu geben und das Verfahren sei weiterhin sistiert zu halten. Mit

Präsidialverfügung vom 5. September 2019 wurde das Beschwerdeverfahren

wiederaufgenommen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsgerichtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da

auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

2.1

Die

Baugrundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 liegen gemäss der geltenden Bau- und

Zonenordnung in der Wohnzone W3 und grenzen im Osten an die H-Strasse. Sie

sollen mit einem Mehrfamilienhaus samt Unterniveaugarage überbaut werden. Auf

dem im Westen an diese Parzellen angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 04 soll

ebenfalls ein Mehrfamilienhaus mit zugehöriger Unterniveaugarage errichtet

werden. Die Erschliessung beider Unterniveaugaragen soll über eine gemeinsame

Ein- und Ausfahrt an der H-Strasse erfolgen, d. h. die Zufahrt zur hinterliegenden

Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 erfolgt über die

Unterniveaugarage auf der Parzelle Kat.-Nr. 01.

2.2

Der

Beschwerdeführer macht geltend, das Bauvorhaben auf dem Grundstück Kat.‑Nr. 01

könne aus lärmschutzrechtlichen Gründen nicht bewilligt werden. Die gewährten

Lärmerleichterungen seien bundesrechtswidrig. Ausserdem rügt er eine Verletzung

von § 240 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) und macht geltend, die Erschliessungsproblematik könne nur mittels

eines Quartierplans gelöst werden.

3.

Der Beschwerdeführer liess sich zum Fortsetzungsbegehren

der Bauherrschaft dahingehend vernehmen, es sei dem Begehren keine Folge zu

geben. Laut seiner Darstellung wurde für die Überbauung der Parzelle Kat.-Nr. 04

zwischenzeitlich ein Alternativprojekt eingereicht, wogegen offenbar ein Rekurs

eingereicht wurde; das Verfahren sei beim Baurekursgericht hängig.

Die Sistierung eines

Verfahrens steht grundsätzlich im Widerspruch zum Beschleunigungsgebot bzw. zum

Anspruch auf Beurteilung innert angemessener Frist (Art. 29 Abs. 1

der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]). Sie soll daher nur

ausnahmsweise und aus triftigen Gründen erfolgen. Dem Verwaltungsgericht steht

beim Entscheid über eine Sistierung ein erhebliches Ermessen zu (Martin

Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 38 f.).

Nachdem das vorliegende Beschwerdeverfahren schon während einiger Monate

sistiert war und zwischen den Parteien offensichtlich keine einvernehmliche

Lösung gefunden werden konnte, rechtfertigt sich eine weitere

Verfahrenssistierung gegen den Willen der Bauherrschaft nicht. Dies gilt umso

mehr, als das Alternativprojekt offenbar nur die Parzelle Kat.-Nr. 04

betrifft und die Überbauung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 nicht beschlägt.

4.

4.1

Gemäss Art. 22

des Bundesgesetzes über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983

(Umweltschutzgesetz, USG) werden Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten

für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt,

wenn die Immissionsgrenzwerte (IGW) nicht überschritten werden (Abs. 1).

Liegt eine Überschreitung der Immissionsgrenzwerte vor, so werden

Baubewilligungen nur erteilt, wenn die Räume zweckmässig angeordnet und die

allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen werden (Abs. 2

von Art. 22 USG). Art. 31 Abs. 1 der Lärmschutzverordnung vom

15.

Dezember 1986 (LSV) präzisiert, dass Neubauten und wesentliche Änderungen

von Gebäuden mit lärmempfindlichen Räumen nur bewilligt werden dürfen, wenn die

Immissionsgrenzwerte eingehalten werden können durch die Anordnung der

lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes (lit. a)

oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm

abschirmen (lit. b). Können die Immissionsgrenzwerte durch Massnahmen nach

Absatz 1 nicht eingehalten werden, so darf die Baubewilligung nur erteilt

werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse besteht

und die kantonale Behörde zustimmt (Abs. 2 von Art. 31 LSV).

4.2

Die im

Kanton Zürich – wie auch in anderen Kantonen – geübte Vollzugspraxis, wonach es

genügte, dass die Immissionsgrenzwerte an mindestens einem zur Lüftung

geeigneten Fenster jedes lärmempfindlichen Raumes eingehalten werden (sog.

Lüftungsfensterpraxis), wurde vom Bundesgericht als bundesrechtswidrig

beurteilt. Das Gericht führte aus, dass die Lüftungsfensterpraxis zur

Aushöhlung des vom Gesetzgeber gewollten Gesundheitsschutzes führe. Genüge es

nämlich für die Baubewilligung, wenn die Immissionsgrenzwerte am ruhigsten

Fenster jedes lärmempfindlichen Raumes eingehalten werden, könne sich die

Projektgestaltung auf die Abschirmung der hinterliegenden Lüftungsfenster

beschränken; weitere Massnahmen würden aus Kostengründen nicht ergriffen und

könnten auch nicht verlangt werden. Um dem raumplanerischen Interesse an einer

Siedlungsentwicklung nach innen gerecht zu werden, könnten aber

Ausnahmebewilligungen erteilt werden (vgl. BGE 142 II 100, E. 4.4). In

seinen jüngsten Entscheiden hält das Gericht fest, dass Bauvorhaben, die aus

raumplanerischer Sicht wünschenswert erschienen, eine Ausnahmebewilligung

erteilt werden könne, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht wesentlich

überschritten seien, sofern deren Einhaltung nicht in städtebaulich

befriedigender Weise erreicht und mittels Lüftungsfenstern an den

lärmabgewandten Seiten und allfälligen weiteren Massnahmen ein angemessener

Wohnkomfort sichergestellt werden könne (BGE 142 II 100 E. 4.6, BGr, 10. August

2016,1C_313/2015 und 1C_317/2015 E. 3.5 sowie BGr 2. April 2019,

1C_106/2018 E. 4.3). Nach Auffassung des Bundesgerichts muss vor Erteilung

der Ausnahmebewilligung nachgewiesen werden, dass alle in Betracht fallenden

baulichen und gestalterischen Massnahmen geprüft worden sind. Erst wenn

erstellt sei, dass sämtliche verhältnismässigen Massnahmen ausgeschöpft worden

seien, komme als ultima ratio die Gewährung einer Ausnahme in Betracht

(Subsidiarität) (vgl. BGr, 2. April 2019,1C_106/2018 E. 4.7).

4.3

Anlehnung an die neue bundesgerichtliche Rechtsprechung hat die Fachstelle

Lärmschutz der Baudirektion des Kantons Zürich ihre Vollzugspraxis

angepasst. Die Erteilung von Ausnahmebewilligungen gemäss Art. 31 Abs. 2

LSV wird an folgende Voraussetzungen geknüpft (vgl.

www.laerm.zh.ch/bauen/Ausnahmebewilligung trotz Lärm/Alle Wohnnutzungen entlang

von Kantons- und Gemeindestrasse und Bahnlinien im Siedlungsraum):

" - Vorgesehen sind

Neubauten oder wesentliche Umbauten mit neuer Wohnnutzung in städtischen oder

städtisch geprägten Siedlungsgebieten, also dort, wo aus raumplanerischen

Gründen (haushälterische Nutzung, Verdichtung nach innen, Anbindung an den

öffentlichen Verkehr) trotz hoher Lärmbelastung urbaner Wohnraum geschaffen

werden soll.

Bei den Lärmquellen handelt es sich um Gemeinde-

oder Kantonsstrasse im Siedlungsgebiet, deren Strassenräume städtebaulich

wichtig sind und deshalb nicht durch abweisende Lärmschutzbauten belastet

werden sollen. Bei Bahnlinien trifft dies weniger zu, bei Autobahnen gar nicht.

Der Anteil gewerblicher oder nicht

lärmempfindlicher Nutzung entspricht dem raumplanerisch zulässigen oder

zumindest zweckmässigen Mass.

Alle zumutbaren Lärmschutzmassnahmen sind

ausgeschöpft. Dazu zählen neben der lärmoptimierten Stellung der Gebäudekörper

auch die lärmgünstige Anordnung der Wohnungsgrundrisse.

Mit der Anordnung der Baukörper (Riegelbauten)

werden lärmgeschützte Aussenräume geschaffen.

Mit gestalterischen Massnahmen am Gebäude (Erker,

Atrien sowie Loggien und Balkone, die jedoch nicht aus Lärmschutzgründen gebaut

werden) können die IGW nicht an jedem Fenster der lärmempfindlichen Räume

eingehalten werden.

Sind

diese Voraussetzungen erfüllt, so können für gelbe Räume (=Räume, bei denen die

IGW am Lüftungsfenster eingehalten werden) Ausnahmen beantragt werden. Soll für

rote Räume (=Räume, bei denen die IGW an allen Fenstern überschritten sind)

eine Ausnahme erteilt werden, so sind folgende zusätzlichen Voraussetzungen zu

erfüllen:

Pro Wohneinheit wird maximal für ein Drittel der

Wohnräume eine Ausnahmebewilligung erteilt.

Alle Wohneinheiten verfügen über Wohnräume, die

lärmabgewandt orientiert sind und deren Belastungen am Lüftungsfenster die für

eine akzeptable Wohnqualität angemessenen IGW der ES II nicht überschreiten.

Die Wohnungen verfügen über einen ruhigen

Aussenbereich (Balkon, Sitzplatz, Terrasse; Mindesttiefe 2 m und

Mindestfläche 6 m2), dessen Belastung am Tag den IGW der ES II nicht

überschreitet (lärmexponiertester Empfangspunkt, 1.5 m über Boden).

Die Gemeinde begründet das für die

Ausnahmebewilligung notwendige überwiegende Interesse an einer Wohnnutzung

gegenüber dem Lärmschutz."

5.

5.1

Unbestritten

ist vorliegend, dass die Lärmbelastung beim auf der Parzelle Kat.-Nr. 01

geplanten Bauvorhaben an der am stärksten belasteten Fassade am Tag

66.

dB(A) (6.00 Uhr bis 22.00 Uhr) bzw. 60 dB(A) in der

Nacht (22.00 Uhr bis 6.00 Uhr) beträgt. Die massgebenden IGW für die

Wohnnutzung in der ES II werden damit um maximal 6 dB(A) am Tag bzw.

maximal 10 dB(A) in der Nacht überschritten (vgl. Lärmgutachten vom 29. November

2016). Ebenfalls nicht strittig ist demzufolge, dass das Bauvorhaben auf die

Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV

angewiesen ist.

5.2

Laut der

neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung kommt die Erteilung einer

Ausnahmebewilligung infrage, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht wesentlich

überschritten werden. Wie strikt das Bundesgericht diese Voraussetzung

gehandhabt wissen will bzw. ab wann von einer wesentlichen Überschreitung der

IGW in diesem Zusammenhang auszugehen ist, welche die Erteilung einer

Ausnahmebewilligung zum vornherein ausschliessen, lässt sich den zitierten

Entscheiden nicht mit Sicherheit entnehmen. Die neue kantonale Vollzugspraxis

lässt diese Voraussetzung unbeachtet. Bei einer Überschreitung der IGW von 6 dB(A)

tagsüber bzw. 10 dB(A) nachts ist jedenfalls von einer deutlichen

Überschreitung auszugehen (so auch das Lärmgutachten). Gemäss Bundesgericht

kann eine Überschreitung der IGW tagsüber um bis zu 4 dB(A) nicht mehr als

unwesentlich qualifiziert werden (BGr, 2. April 2019,1C_106/2018 E. 4.7).

Die Frage, ob die Überschreitung der IGW im Licht der neueren

bundesgerichtlichen Rechtsprechung einer Ausnahmebewilligung im vorliegenden

Fall generell im Wege stünde, kann im vorliegenden Fall indessen offenbleiben.

Ebenfalls nicht geprüft zu werden braucht, ob die neue kantonale

Vollzugspraxis, welche diese in allen Entscheiden des Bundesgerichts angeführte

Voraussetzung der nicht wesentlichen Überschreitung der IGW nicht aufführt, den

Anforderungen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gerecht wird. Wie

nachfolgend aufgezeigt wird, fehlt es vorliegend nämlich an einer anderen

Voraussetzung für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung, welche sich nicht

nur mit aller Deutlichkeit aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, sondern

auch aus der kantonalen Vollzugspraxis ergibt.

5.3

Das

Bundegericht verlangt, dass vor Erteilung einer Ausnahmebewilligung für ein

Bauvorhaben alle in Betracht fallenden baulichen und gestalterischen Massnahmen

zur Einhaltung der IGW geprüft werden müssen. Die Erteilung einer

Ausnahmebewilligung stellt nach dem Willen des obersten Gerichts eine ultima

ratio dar, welche erst in Betracht kommt, wenn erstellt ist, dass sämtliche

verhältnismässigen Massnahmen ausgeschöpft worden sind (Subsidiarität, vgl.

BGr, 2. April 2019,1C_106/2018 E. 4.7). Diese Voraussetzung für die

Erteilung einer Ausnahmebewilligung findet in der kantonalen Vollzugspraxis

darin Ausdruck, dass alle zumutbaren Lärmschutzmassnahmen auszuschöpfen sind.

Dazu zählt ausdrücklich die lärmoptimierte Stellung der Gebäudekörper und die

lärmgünstige Anordnung der Wohnungsgrundrisse. Ausserdem sind mit der Anordnung

der Baukörper lärmgeschützte Aussenräume zu schaffen (vgl. vorstehend E. 4.3).

5.4

Das

Baurekursgericht erachtet diese Voraussetzung beim vorliegenden Bauvorhaben als

erfüllt. Es hat dazu ausgeführt, dass die Einhaltung der IGW offensichtlich

nicht in städtebaulich befriedigender Art und Weise erreicht werden könne. Das

von Westen nach Osten länglich verlaufende Grundstück lasse namentlich keinen

Spielraum für einen Riegel zur H-Strasse hin oder gar einen L-förmigen Grundriss

zu, der zugegebenermassen ganz andere Spielräume für die lärmschutztechnisch

optimale Anordnung der lärmempfindlichen Räume eröffnen würde. Die Zuwendung

der relativ kurzen Gebäudebreitseite zur H-Strasse hin ermögliche angesichts

der unveränderbaren Grundstücksform immerhin eine bestmögliche Platzierung der

lärmempfindlichen Räume, sodass möglichst wenige von ihnen Fenster mit

Immissionswertüberschreitungen aufweisen würden. Die Wohnungsausrichtung gegen Süden

und Norden, wo sich die Gebäudelängsseiten befänden, sei unter den gegebenen

Umständen die lärmschutztechnisch optimalste Gebäudeform. Von einer Grenzwertüberschreitung

betroffen seien vorliegend insbesondere die seewärts gerichteten

Fensterbereiche. Hingegen würden alle von IGW-Überschreitungen betroffenen

Räume im Sinn einer Massnahme gemäss der neueren bundesgerichtlichen

Rechtsprechung Fenster aufweisen, welche ohne Überschreitung der

Immissionsgrenzwerte geöffnet werden könnten. Bei diesen Fenstern handle es

sich um geschickt angeordnete Auskragungen an den Seitenfassaden. Zusammen mit

der Anordnung des Baukörpers sowie den optimierten Grundrissen, ferner mit den

hoch schallabsorbierenden Deckenunterschichten der Balkone sowie

Terrassenvordächern und den mindestens bis 1 m Höhe schalldichten

Balkonbrüstungen seien alle vernünftigerweise denkbaren Massnahmen ausgeschöpft

worden, um einen angemessenen Wohnkomfort sicherzustellen.

5.5

Dieser

Auffassung der Vorinstanz kann nicht beigepflichtet werden. Das Bauvorhaben

unterscheidet sich sowohl hinsichtlich der Ausgestaltung des Baukörpers als

auch hinsichtlich der gewählten Wohnungsgrundrisse in keiner Weise von der

Bauweise, wie sie bisher klassischerweise an Lagen mit Seesicht gewählt wird:

Es sollen Wohnungen geschaffen werden, bei welchen möglichst viele Wohnräume

auf den See ausgerichtet sind. Vier Wohnungen und deren lärmempfindliche Räume

sind beinahe vollständig auf die H-Strasse ausgerichtet. Auch deren Aussenräume

(Sitzplätze und Balkone) sind überwiegend auf die stark befahrene Staatsstrasse

ausgerichtet (vgl. Grundrisspläne). Aus den Akten ist nicht erkennbar, ob bzw.

welche baulichen oder gestalterischen Alternativen geprüft worden sind.

Insbesondere ist nicht nachvollziehbar, inwiefern die Anordnung und Ausrichtung

der Wohnungen lärmschutzrechtlich optimiert sein soll, wie dies die Vorinstanz

anführt.

Das Lärmgutachten verweist zwar auf die neueste

bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach Lüftungsfenster keine ausreichende

Massnahme zur Einhaltung der Grenzwerte mehr seien. Die Beurteilung des

Bauvorhabens erfolge aber weiterhin in Anlehnung an die bisherige Praxis, wobei

folgende Grundsätze Geltung hätten: an jedem Fenster eines lärmempfindlichen

Raums sei der IGW einzuhalten. Bei verbleibenden Überschreitungen seien alle

Massnahmen am Gebäude gemäss LSV auszuschöpfen. Das Lüftungsfenster gelte als

Massnahme zur Optimierung und als Argument für die Interessenabwägung zur Erteilung

einer Ausnahmebewilligung. Bei den getroffenen Massnahmen handelt es sich denn

auch durchwegs um Ersatzmassnahmen, um die Auswirkungen der

Grenzwertüberschreitungen zu mildern. Darunter fallen etwa die Auskragungen an

den Seitenfassaden, die schallabsorbierenden Deckenunterschichten der Balkone

sowie Terrassenvordächer und die schalldichten Balkonbrüstungen. Alle diese

Massnahmen fallen nicht unter die vom Bundesgericht genannten gestalterischen

und baulichen Leistungen wie Grundrissgestaltung, abgewinkelte Fassaden etc.

(vgl. BGr, 2. April 2019,1C_106/2018 E. 4.6 f.).

Damit haben die Vorinstanzen den Nachweis, dass sämtliche

verhältnismässigen Massnahmen ausgeschöpft worden sind, nicht erbracht.

Insbesondere wurde nicht in nachvollziehbarer und überzeugender Weise

dargelegt, weshalb beim Bauvorhaben mit der Stellung des Gebäudekörpers sowie

der Anordnung der Wohnungsgrundrisse unter lärmrechtlichen Aspekten das Optimum

erreicht worden sein soll. Dies ist denn auch nicht ersichtlich. Zwar ist das

Baugrundstück nicht sehr gross, sodass hinsichtlich der Anordnung des Bauvolumens

ein beschränkter Spielraum besteht. Weshalb aber beispielsweise keine andere

Anordnung der Wohnungsgrundrisse möglich wäre, die mit Blick auf die

Lärmsituation eine Verbesserung bewirken würde, ist nicht nachvollziehbar. Es

mag zwar zutreffen, dass dies zu einigen Einbussen hinsichtlich der Seesicht

führen könnte. Dass dies in städtebaulicher Hinsicht nicht auf befriedigende

Art und Weise möglich wäre, erscheint hingegen wenig plausibel. Insbesondere

müsste eine verbesserte Grundrissanordnung nicht zwingend zu fensterlosen

Fassaden entlang der H-Strasse führen, wie dies die Bauherrschaft behauptet.

Die kantonale Fachstelle für Lärmschutz führt in ihrer Stellungnahme zur

Beschwerde an, es sei fraglich, ob an dieser Lage unter lärmschutzrechtlichen

Überlegungen bessere Lösungen möglich wären. Genau diese Frage hätte durch die

Vorinstanzen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in nachvollziehbarer

Weise beantwortet werden müssen.

5.6

Zusammenfassend

fehlt es an einer der Voraussetzungen für die Erteilung einer

Ausnahmebewilligung, welche nach der Rechtsprechung lediglich als ultima ratio

infrage kommt. Das Bauvorhaben ist daher unter lärmschutzrechtlichen Aspekten

nicht bewilligungsfähig. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als

begründet. Dies führt zur Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung für den

Neubau auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02.

6.

Wie bereits ausgeführt wurde, soll die Erschliessung der

Unterniveaugarage auf dem hinterliegenden Grundstück Kat.-Nr. 04 über die

Unterniveugarage auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 über die H-Strasse erfolgen.

Nachdem die Baubewilligung für das Bauvorhaben auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

bzw. 02 aufzuheben ist, ermangelt es der hinterliegenden Parzelle an einer

Erschliessungslösung. Eine fehlende Erschliessung stellt einen schwerwiegenden

baurechtlichen Mangel dar, der nicht ohne besondere Schwierigkeiten behoben

werden kann (vgl. § 321 Abs. 1 PBG). Eine nebenbestimmungsweise

Heilung des Mangels kommt daher zum vornherein nicht infrage. Die

Baubewilligung für das Mehrfamilienhaus samt Unterniveaugarage auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 04 ist demzufolge bereits aus diesem Grunde ebenfalls

aufzuheben. Ob eine gemeinsame Erschliessung der Baugrundstücke über die H-Strasse

die Vorschrift von § 240 Abs. 3 PBG verletze und daher eine

Quartierplanbedürftigkeit bestehe, wie dies der Beschwerdeführer geltend macht,

braucht daher an dieser Stelle nicht beurteilt zu werden.

7.

7.1

Zusammenfassend

ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 21. November

2017.

sowie die beiden Baubewilligungen vom 9. März 2017 (inkl.

Gesamtverfügungen der Baudirektion vom 13. März bzw. 16. März 2017)

sind aufzuheben.

Die Angelegenheit ist zur Neuregelung der Kosten- und

Entschädigungsfolgen für das Rekursverfahren an das Baurekursgericht

zurückzuweisen.

7.2

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

VRG). Eine Parteientschädigung steht bei diesem Ergebnis weder den

Bauherrschaften noch der Baubewilligungsbehörde zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Hingegen ist die Bauherrschaft zu einer angemessenen Parteientschädigung an den

Beschwerdeführer zu verpflichten.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 21. November

2017.

sowie die die Überbauung der Grundstücke Kat.-Nrn. 01/02 bzw. Kat.-Nr. 04

betreffenden Baubewilligungen vom 9. März 2017 und die Gesamtverfügungen

der kantonalen Baudirektion vom 13. März bzw. 16. März 2017 werden

aufgehoben.

2.

Die

Angelegenheit wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des

Rekursverfahrens an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 9'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 520.-- Zustellkosten,

Fr. 9'520.-- Total der Kosten.

4.

Die

Kosten werden der privaten Beschwerdegegnerschaft Nrn. 1.1 bis 1.3 zu je

1/12, unter solidarischer Haftung für 1/4, und Nrn. 2.1 und 2.2 zu je 1/8,

unter solidarischer Haftung für einen Viertel, sowie den Beschwerdegegnerinnen Nrn. 3

und 4 zu je einem Viertel auferlegt.

5.

Die

private Beschwerdegegnerschaft Nrn. 1.1 bis 1.3 bzw. Nrn. 2.1 und 2.2

werden jeweils unter solidarischer Haftung untereinander verpflichtet, dem

Beschwerdeführer eine Parteientschädigung von je Fr. 750.- (Nrn. 1.1,

1.

, 1.3) bzw. je Fr. 1'125.- (Nrn. 2.1 und 2.2) zu bezahlen

(insgesamt Fr. 4'500.-), zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft

dieses Urteils.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung an …