VB.2018.00077

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00077

28. Februar 2019Deutsch16 min

(URT.2019.20616)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich bewilligte

der E am 5. August 2015 die Erstellung einer Mobilfunk-Antennenanlage auf

dem Gebäude G in Zürich.

Erwägungen

II.

Gegen die Erteilung der Baubewilligung rekurrierten A, B

und C am 9. September 2015 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich.

Nach Durchführung eines Augenscheins und informeller Verfahrenssistierung wies

das Baurekursgericht den Rekurs am 15. Dezember

2017.

ab.

III.

Am 5. Februar 2018 gelangten A, B und C an das

Verwaltungsgericht und reichten ein Couvert samt Beschwerde und Beilagen ein, welches

sie am 1. Februar 2018 der Post übergeben hatten, jedoch wegen falscher

Adressierung an ihren Rechtsvertreter retourniert worden war; in der Eingabe

vom 5. Februar 2018 gingen sie davon aus, dass die Beschwerde am 1. Februar

2018.

rechtzeitig erhoben worden sei und ersuchten eventualiter, die Frist zur

Einreichung der Beschwerde wiederherzustellen.

Mit der Beschwerde beantragten A, B und C, den Entscheid

des Baurekursgerichts vom 15. Dezember 2017 und die Baubewilligung der

Bausektion der Stadt Zürich vom 5. August 2015 aufzuheben. Die Bewilligung

für die Erstellung der Mobilfunk-Antennenanlage sei zu verweigern, eventualiter

sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten der

privaten Beschwerdegegnerin.

Das Baurekursgericht beantragte am 19. Februar 2018

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 7. März 2018 ersuchte die E, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf

einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführenden. Am 12. März 2018 ersuchte die Bausektion der Stadt

Zürich um Beschwerdeabweisung. In weiteren Eingaben vom 9. April 2018 und

vom 18. Mai 2018 hielten A, B und C an ihren Anträgen fest, ebenso die private

Beschwerdegegnerin mit Eingabe vom 3. Mai 2018. Die Bausektion der Stadt

Zürich verzichtete auf weitere Ausführungen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

1.2.1

Zu den Eintretensvoraussetzungen einer Beschwerde gehört die rechtzeitige

Beschwerdeerhebung (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A.,

Zürich 2014, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 52). Nach § 53 VRG

in Verbindung mit § 22 Abs. 1 Satz 1 VRG ist die Beschwerde

innert 30 Tagen bei der Beschwerdeinstanz schriftlich einzureichen. Gemäss

§ 22 Abs. 2 VRG beginnt der Fristenlauf am Tag nach der Mitteilung

des angefochtenen Aktes. Schriftliche Eingaben müssen spätestens am letzten Tag

der Frist bei der Behörde eintreffen oder zu deren Handen der Schweizerischen

Post übergeben sein (§ 11 Abs. 2 VRG).

1.2.2

Bei einer unzutreffenden Adressierung ist von einer rechtzeitigen Übergabe

des Rechtsmittels an die Schweizerische Post zuhanden des angerufenen Gerichts

und damit von einer fristgerechten Rechtsmittelerhebung auszugehen, wenn keine

Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Beschwerdeführerin rechtsmissbräuchlich

eine falsche Adresse verwendet haben könnte, sondern lediglich irrtümlich (BGr,

21.

September 2018,5A_536/2018, E. 3; VGr, 4. Oktober 2018,

VB.2018.00400 E. 2.6 und 2.7; 21. April 2016, VB.2015.00305 E. 2.1).

1.2.3

Die Beschwerdeführenden haben die Beschwerde am 1. Februar 2018 an die

frühere Adresse des Verwaltungsgerichts "Postfach 1226, 8021 Zürich"

versandt. Dabei ist ohne Weiteres von einer irrtümlich falschen Adressierung

auszugehen. Der vorinstanzliche Entscheid war den Beschwerdeführenden während

der Gerichtsferien zugestellt worden, womit die 30-tägige Beschwerdefrist am 1. Februar

2018.

ablief. Die Beschwerde mit irrtümlicher Adressierung wurde an diesem Tag

der Post übergeben. Die Erhebung der Beschwerde erfolgte damit rechtzeitig.

1.3

Da auch

die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Prozessgegenstand ist die baurechtliche Bewilligung für die

Erstellung einer Mobilfunkantennenanlage an einem Mast auf dem Flachdach des

Gebäudes G (Kat.-Nr. 02) in Zürich, gelegen in der bisherigen Wohnzone

W2bI. Geplant ist die Erstellung von sechs gleichartigen Antennen, von welchen

drei im Frequenzbereich um 1'800 MHz und drei Antennen im Frequenzbereich

um 2'100 MHz mit einer Gesamtleistung von 2'660 WERP senden sollen. Die Antennen

werden von einem 3,55 m hohen Mast getragen.

3.

3.1

Art. 11

Abs. 2 lit. c Ziff. 2 der Verordnung über den

Schutz vor nichtionisierender Strahlung vom 23. Dezember 1999

(NISV) verlangt Strahlenmessungen für jene drei Orte mit empfindlicher

Nutzung (OMEN), an denen die elektromagnetische Strahlung

einer geplanten Mobilfunk-Antennenanlage am stärksten sein wird.

3.2

Gemäss dem

mit dem Baugesuch eingereichten Standortdatenblatt ist der für die Anlage geltende

Anlagegrenzwert von 6.0 V/m bei sämtlichen geprüften OMEN eingehalten. Für

OMEN 2, der sich im Attikageschoss der Standortliegenschaft befindet,

errechnete das genannte Standortdatenblatt eine Feldstärke von 4.80 V/m.

Der Berechnung dieses Werts lag eine Gebäudedämpfung von 15 dB

(Korrekturfaktor 31.62) zugrunde.

3.3

Nach

Meinung der Beschwerdeführenden erfolgte die Berücksichtigung einer

Gebäudedämpfung bezüglich OMEN 2 zu Unrecht. Sie bestreiten zum einen,

dass das Flachdach des Standortgebäudes aus Beton sei. Zum anderen sei im

Flachdach ein Oblicht vorhanden, welches die Strahlung ungehindert passieren

lasse. Es gelange deshalb für OMEN 2 kein Korrekturfaktor zur Anwendung,

was zu einer deutlichen Überschreitung des zulässigen Anlagegrenzwerts führe.

3.4

Das Baurekursgericht

hat die Einwände der Beschwerdeführenden im angefochtenen Entscheid verworfen.

Bezüglich der Beschaffenheit des Flachdachs führt es aus, dass die Decke gemäss

den Feststellungen des Augenscheins mit grösster Wahrscheinlichkeit aus Beton

bestehe. Diesen Eindruck bestätige der Statikbericht, den die private Beschwerdegegnerin

nachträglich eingereicht habe. Entgegen dem Antrag der Beschwerdeführenden in

der Eingabe vom 13. Juni 2017 auf Einholung einer Expertise verzichtete

das Baurekursgericht auf weitere Abklärungen.

3.5

Die

Ausführungen des Baurekursgerichts erweisen sich in zweifacher Hinsicht als

unzureichend.

3.5.1

Zum einen enthält das Augenscheinprotokoll keine Aussagen bezüglich der

Beschaffenheit der Flachdachdecke, weder im Text noch in den Fotos. Zwar ist es

grundsätzlich zulässig, dass die am Augenschein anwesenden Gerichtsmitglieder

Eindrücke des Augenscheins auch ohne explizite Protokollierung in den Entscheid

einfliessen lassen. Dies war jedoch vorliegend nicht möglich: Baurekursrichter H,

der den Augenschein durchgeführt hatte, konnte wegen seines Altersrücktritts

per Ende Juni 2017 nicht mehr am Endentscheid mitwirken. Wohl kann das Gericht

in neuer richterlicher Besetzung für die Entscheidfindung auf das frühere

Augenscheinprotokoll abstellen (zur Zulässigkeit des

Referentenaugenscheins: BGr, 9. Oktober 2007,1A.30/2007, E. 3.2;

Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 83; Marco Donatsch, Kommentar

VRG, § 60 N. 25). Hingegen kann sich das Gericht in neuer

richterlicher Besetzung nicht in zulässiger Weise auf Eindrücke eines nicht

mitwirkenden Richters oder des Gerichtsschreibers abstützen, die keinen Eingang

ins Protokoll gefunden haben. Somit ist der durchgeführte Augenschein keine

Grundlage für die Annahme der Vorinstanz, die Decke des Flachdachs bestehe mit

grösster Wahrscheinlichkeit aus Beton.

3.5.2

Zum Zweiten erwähnte das Baurekursgericht als Beleg für besagte Annahme den

von der privaten Beschwerdegegnerin nachträglich eingereichten Statikbericht.

Bei diesem Bericht handelt es sich jedoch um ein Parteigutachten, weshalb ihm

grundsätzlich nur der Beweiswert von Parteivorbringen zukommt (vgl. Kaspar

Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 148).

3.6

Damit

ergibt sich, dass die angenommene Dämmungswirkung des Flachdaches (15 dB) nicht

erstellt ist und dementsprechend ohne weitere Abklärungen nicht davon

ausgegangen werden kann, der Anlagegrenzwert sei am OMEN 2 eingehalten.

Der Sachverhalt ist im Sinn von § 20 Abs. 1 lit. b in Verbindung

mit § 50 Abs. 1 VRG ungenügend festgestellt. Die Beschaffenheit des

Flachdachs ist näher abzuklären, wozu die Durchführung eines weiteren

Augenscheins oder die Einholung eines Gutachtens als taugliche Beweismittel

erscheinen.

Hebt das Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung

auf, so entscheidet es selbst (§ 63 Abs. 1 VRG) oder weist die Sache

zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurück, insbesondere wenn mit der

angefochtenen Anordnung nicht auf die Sache eingetreten oder der Tatbestand

ungenügend festgestellt wurde (§ 64 Abs. 1 VRG). Vorliegend

rechtfertigt es sich, die Sache zur ergänzenden Sachverhaltsabklärung bezüglich

der Beschaffenheit des Flachdachs an die Vorinstanz als Fachgericht

zurückzuweisen.

3.7

Im Folgenden

ist aus Gründen der Prozessökonomie auch auf die weiteren Rügen der

Beschwerdeführenden einzugehen, soweit diese für die Erteilung der

Baubewilligung erheblich sind.

4.

4.1

Die Beschwerdeführenden

beanstanden die bei den Akten liegenden Antennendiagramme als ungenügend bzw.

nicht verwertbar; es sei kein Nachweis dafür vorhanden, dass diese Diagramme

vom Bundesamt für Umwelt (BAFU) bzw. der Fachgruppe NIS des Cercl'Air

abgenommen worden seien. Die Beschwerdeführenden berufen sich dafür auf die

bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach dies Voraussetzung für die

Baubewilligung von Mobilfunk-Antennenanlagen sei.

4.2

Das

Bundesgerichtsurteil vom 5. September 2012 (1C_661/2012), auf das sich die

Beschwerdeführenden berufen, erweist sich allerdings als nicht einschlägig. Die

Vollzugshilfen des BAFU verlangen, dass im Standortdatenblatt für jeden

Antennentyp mindestens ein horizontales und vertikales Antennendiagramm

beigelegt wird, bei Multiband-Antennen für jedes verwendete Frequenzband

(Vollzugsempfehlung S. 29 Ziff. 1.3, S. 35 Ziff. 3.4 Abs. 3).

Gemäss dem Standortdatenblatt (Zusatzblatt 2) verwendet die private Beschwerdegegnerin

am vorgesehenen Standort nur einen Antennentypen, wobei einerseits im

Frequenzband 1800 und anderseits im Frequenzband 2100 gesendet werden

soll. Für beide Frequenzbänder wurde je ein horizontales und ein vertikales Antennendiagramm

beigelegt. Damit und im Gegensatz zum Urteil des Bundesgerichts (BGr, 5. September

2012,1C_661/2012, E. 2.3.2 und 2.3.3) sind vorliegend die einzelnen

Antennentypen bekannt. Es ist von ausreichenden Diagrammen auszugehen.

4.3

Sodann

lässt sich nichts Massgebliches zulasten der Zuverlässigkeit der Berechnungen

aus dem Umstand ableiten, dass die private Beschwerdegegnerin im überarbeiteten

Datenblatt eine andere Koordinatenzahl für den Standort verzeichnet. Eine

koordinatenmässig falsche Standortbezeichnung lässt jedenfalls nicht den

Schluss zu, dass die Strahlungswerte fehlerhaft berechnet wären. Im Übrigen ist

entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden nicht etwa davon auszugehen,

dass der Standort der Anlage mit dem korrigierten Datenblatt verschoben werden

sollte, zumal für eine Verschiebung der Anlage um 60 m (so die

koordinatenmässige Abweichung) auf dem Dach des Standortgebäudes offensichtlich

kein Raum bestünde. Die private Beschwerdegegnerin hat plausibel dargelegt,

dass die Überarbeitung des Standortdatenblatts mit Blick auf die nun

vorgesehene Abschirmung des Oblichts mittels einer Folie erfolgte.

4.4

Mit der

Einreichung des neuen Standortdatenblatts hat die private Beschwerdegegnerin

allerdings ihr Baugesuch in eben diesem Sinn abgeändert (vgl. etwa VGr, 5. Mai

2010, VB.2007.00241, E. 2). Dies wäre durch das Baurekursgericht im neuen

Rechtsgang bei einer grundsätzlichen Rekursabweisung klarzustellen und würde

dazu führen, dass die Bauherrschaft bei Ausführung des Projekts verpflichtet

wäre, das Oblicht entsprechend dem neuen Standortdatenblatt mit einer wirksamen

Folie abzudecken.

Angesichts dieser Projektänderung bleibt nicht weiter von

Belang, ob die zulässigen Immissionsgrenzwerte am OMEN 2 ohne

folienmässige Abdeckung des (geschlossenen) Oblichts überschritten würden.

4.5

Die

Beschwerdeführenden halten eine Überschreitung des Anlagegrenzwerts aber auch

deshalb für möglich, weil das Oblicht eine Fensteröffnung enthält. Selbst wenn

dieses Fenster über dem Treppenhaus – wie die Beschwerdeführenden geltend

machen – bisher mehrheitlich geöffnet war, wird nicht substanziiert dargetan,

dass dies eine relevante Auswirkung auf die Strahlenbelastung am OMEN 2,

der sich im Inneren der Attikawohnung befindet, haben könnte. Die geringe

Grösse der Fensteröffnung legt vielmehr das Gegenteil nahe und stellt deshalb für

sich genommen die Berechnung mit der Dämmungswirkung von 15 dB für ein

Betonflachdach nicht ernsthaft infrage.

5.

5.1

Strittig

ist des Weiteren, ob die Gestaltung der geplanten Anlage vor § 238 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) standhält. Der hier

anwendbare Abs. 1 dieser Bestimmung verlangt, dass Bauten und Anlagen so

gestaltet werden, dass sie für sich selbst und in ihrem Zusammenhang mit der

Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung erreichen. Die Gesamtwirkung einer

Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen

Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits

vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung (Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,

Zürich 2011, S. 652). Dabei ist nicht nur die unmittelbare Umgebung

relevant; vielmehr können auch die weitere Umgebung und die optische

Fernwirkung massgeblich sein. Da Mobilfunkanlagen als standardisierte

technische Anlagen kaum individuell gestaltet werden können, stellt sich primär

die Frage nach der genügenden Einordnung in die bauliche und landschaftliche

Umgebung (VGr, 14. Juli 2016, VB.2016.00024, E. 3.1).

5.2

Den

Gemeinden steht bei der Anwendung von § 238 PBG als Ausfluss der Gemeindeautonomie

ein Ermessensspielraum zu, um die in der Norm verwendeten offenen

Formulierungen ortsbezogen zu konkretisieren. Gemäss geltender Praxis legen sich

die Rekursbehörden bei der Angemessenheitskontrolle eine gewisse Zurückhaltung

auf, soweit persönliche oder – wie hier – örtliche Verhältnisse zu berücksichtigen

sind oder wenn es um technische oder verwaltungsorganisatorische Fragen geht

(Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 80). Die Gemeindebehörden verfügen

in Bezug auf die Bewilligung von Mobilfunkantennenstandorten im Rahmen der

Gemeindeautonomie über einen Beurteilungsspielraum. Unter diesen Umständen darf

sich die Rekursinstanz trotz § 20 Abs. 1 lit. c VRG nicht

leichtfertig über die Argumente der zuständigen Gemeindebehörde hinwegsetzen

(vgl. etwa VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3). Hat die

kommunale Behörde ihren Beurteilungsspielraum nicht wahrgenommen bzw. einen

strittigen Punkt weder in der Baubewilligung noch in der Rekursantwort begründet,

kann das Baurekursgericht eigenes Ermessen wie die erstinstanzliche Behörde

ausüben.

Das Verwaltungsgericht nimmt bei der Überprüfung des

Entscheids der Vorinstanz eine Rechtskontrolle vor. Es hat zu prüfen, ob sich

der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen

Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit

steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben,

wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.

5.3

Die

Bausektion hatte sich im Rahmen der Bewilligungserteilung nicht zur Einordnungsfrage

geäussert. Hingegen äusserte sie sich dazu in der Rekursantwort eingehend.

Unter Bezugnahme auf § 238 Abs. 1 PBG erwog die

Vorinstanz, dass das Baugrundstück an einer leichten bis mittleren Hanglage

situiert sei. Die relevante nähere Umgebung des Baugrundstücks weise bezüglich

Volumen, Dachform und Gestaltung der Baukörper eine nicht besonders

einheitliche Überbauungsstruktur mit einer unterschiedlichen Architektursprache

auf. Beim Standortgebäude handle es sich um ein modernes, sachlich gestaltetes

Mehrfamilienhaus. In diesem städtebaulichen und architektonischen Kontext falle

das Erscheinungsbild der vergleichsweise durchschnittlich dimensionierten

Basisstation nicht aus dem Rahmen. Zusammenfassend gelangte das Baurekursgericht

zur Auffassung, es liege eine rechtsgenügende Einordnung vor. Die Anlage wirke nicht

dominant und störend.

5.4

Diese

Ausführungen zu Struktur und Situation des umliegenden Siedlungsbereichs werden

durch das Augenscheinprotokoll der Vorinstanz gestützt. Dabei bleibt

anzumerken, dass auf das Augenscheinprotokoll durchaus abgestellt werden

kann. Dass keiner der am Endentscheid beteiligten Richter am Augenschein

teilgenommen hat, verbietet lediglich die Verwendung von nicht protokollierten

Eindrücken (vgl. vorn E. 3.5.1), nicht aber die Verwendung des Protokolls.

Die Aufnahmen bei Google Maps zeigen im Übrigen kein anderes Bild.

5.4.1

Die Beschwerdeführenden lassen die Ausführungen der Vorinstanz denn auch über

weite Teile unangefochten, machen jedoch geltend, angesichts der Steilheit des

Hangs handle es sich um eine sensible Lage. Ob die Hanglage des

Standortgebäudes als leicht bis mittel (so die Vorinstanz) oder – wie die Beschwerdeführenden

sinngemäss geltend machen – als steil zu qualifizieren ist, kann offenbleiben:

Es trifft durchaus zu, dass Mobilfunk-Antennenanlagen in überbautem Gebiet an

Hanglagen leichter einsehbar sind als in flachem Gelände. Daraus kann jedoch

nicht der Schluss gezogen werden, Mobilfunk-Antennenanlagen im Bereich von

Hanglagen würden das Kriterium der genügenden Einordnung gemäss § 238 Abs. 1

PBG nicht erfüllen. Dementsprechend ist der Hinweis der Beschwerdeführenden auf

die Hanglage nicht geeignet, die vorinstanzliche Schlussfolgerung in Zweifel zu

ziehen, zumal die Sendeanlage mit einer Höhe von 3.35 m eher moderat ausfallen

soll.

5.4.2

Relevantes vermögen die Beschwerdeführenden auch mit ihrem Hinweis auf den

Standort des Gebäudes in der "sensiblen" Zone W2bI nicht herzuleiten.

Die entsprechende Zone enthält kein Verbot und keine Restriktionen für Mobilfunk-Antennenanlagen

und stellt auch keine besonderen Anforderungen an die qualitative Gestaltung

der Bauten, welche die genügende Einordnung vorliegend infrage stellen könnten.

5.4.3

Schliesslich ist nicht ersichtlich, dass die Antenne der sachlichen Standortbaute

den Anstrich eines Industriegebäudes verleihen sollte. Soweit die Beschwerdeführenden

damit im Übrigen meinen, das Gebäude erscheine mit einer Mobilfunk-Antennenanlage

aufgrund seiner sachlichen Flachdachbauweise eher als Industriebaute als

beispielsweise ein Giebelbau mit einer Mobilfunk-Antennenanlage, können sie

nichts für ihren Standpunkt ableiten. Denn zu Ende gedacht würde dies bedeuten,

dass sich Mobilfunk-Antennenanlagen in Wohnzonen auf Giebeldächern besser

einordnen als auf Flachdächern, wovon selbstredend keine Rede sein kann.

5.5

Zusammenfassend

ist eine genügende Einordnung im Sinn von 238 Abs. 1 PBG zu Recht bejaht

worden. Weitere Abklärungen mittels eines Augenscheins sind insoweit nicht

erforderlich.

6.

Damit bleibt es dabei, dass die Sache in teilweiser

Gutheissung der Beschwerde zur ergänzenden Sachverhaltsabklärung bezüglich der

Beschaffenheit des Flachdachs an die Vorinstanz zurückzuweisen ist. Dabei wird

es der Vorinstanz obliegen, ob sie zur Sachverhaltsergänzung einen zweiten

Augenschein vornehmen oder ein Gutachten einholen will.

7.

Kann eine Rückweisung zu einer vollständigen Gutheissung

des Antrags führen, gilt – besondere Umstände vorbehalten – die

beschwerdeführende Partei mit Blick auf die Kosten- und Entschädigungsfolgen

als obsiegend (BGr, 28. April 2014,2C_846/2013, E. 3.2 f.).

Ausgangsgemäss sind somit die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft

je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70

Abs. 2 VRG). Über die Kostenfestsetzung und -verteilung des

Rekursverfahrens wird das Baurekursgericht im zweiten Rechtsgang zu befinden

haben.

Die private Beschwerdegegnerin ist überdies zu verpflichten,

den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu

bezahlen. Als angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 2'500.-

inklusive Mehrwertsteuer. Die Gemeinde wird in der vorliegenden Konstellation,

wo sich private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss nicht

entschädigungspflichtig (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG; Kaspar Plüss,

Kommentar VRG, § 17 N. 94).

8.

Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche

kantonale Rückweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von

Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu

qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477

E. 4.2). Der vorliegende Entscheid ist daher vor Bundesgericht nur direkt

anfechtbar, wenn er einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann

(lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen

Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder

Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der Entscheid des Baurekursgerichts

vom 15. Dezember 2017 aufgehoben.

Die Sache wird im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 210.-- Zustellkosten,

Fr. 4'210.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden je zur Hälfte den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2

auferlegt.

4.

Die

private Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.-

(inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …