Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00149

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2018.00149

Urteil

der 1. Kammer

vom 15. November 2018

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Ersatzrichter Mischa Morgenbesser, Gerichtsschreiber José Krause.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch

RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

1. D,

2. E,

beide vertreten durch

RA F,

3. Gemeinderat Aeugst a. A.,

vertreten durch G,

4. Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Gemeinderat Aeugst am Albis erteilte E und H (heute

D) am 14. März 2017 die Baubewilligung für den Neubau eines

Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01. Gleichentags eröffnete

der Gemeinderat die Verfügung Nr. 02 der Baudirektion des Kantons Zürich

vom 14. Februar 2017.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben A und B Rekurs an das

Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses wies den Rekurs am 6. Februar

2018.

ab, soweit darauf eingetreten wurde.

III.

A und B reichten am 12. März 2018 beim

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich Beschwerde gegen den Entscheid des

Baurekursgerichts ein und beantragten die Aufhebung der vorinstanzlichen

Entscheide, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der privaten

Beschwerdegegnerschaft. In prozessualer Hinsicht beantragen sie die Edition des

Antrags der Baukommission an den Gemeinderat, die Sitzungsprotokolle der

Baukommission (Auszug) sowie das Prüfergebnis der Baukommission zum

streitgegenständlichen Bauvorhaben.

Mit Eingabe vom 20. März 2018 beantragte das

Baurekursgericht und mit Eingabe vom 21. März 2018 die Baudirektion die

Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Aeugst am Albis beantragte am

25.

April 2018 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten

wird. Ebenso beantragten D und E am 30. April 2018 die Abweisung der

Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführenden. A und B verzichteten mit Eingabe vom 28. Mai 2018 auf

eine Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid des Baurekursgerichts

zuständig.

1.2

Die

Beschwerdeführenden sind aufgrund ihrer räumlichen Nähe zum Baugrundstück

gestützt auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert. Soweit das

Baurekursgericht auf den Rekurs der Beschwerdeführenden mangels schutzwürdigen

Interesses nicht eingetreten ist, sind die Beschwerdeführenden ebenfalls zur

Beanstandung legitimiert, dass die Vorinstanz zu Unrecht auf einzelne Rügen

ihres Rekurses nicht eingetreten sei. Auf die Beschwerde ist somit vollumfänglich

einzutreten.

2.

2.1

Die

Beschwerdeführenden rügen eine ungenügende Zugänglichkeit des Baugrundstücks.

2.2

Bei der

genügenden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine

Grundanforderung, welcher alle Bauvorhaben zu genügen haben. Erschlossen ist

ein Grundstück unter anderem dann, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten

und Anlagen genügend zugänglich ist (§ 236 Abs. 1 PBG).

Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage

und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die

Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1

Satz 1 PBG). Zufahrten müssen für jedermann verkehrssicher sein

(§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Gestützt auf § 360 Abs. 1

in Verbindung mit § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG erliess der

Regierungsrat Normalien über die Anforderungen an Zugänge

(Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 [ZN]). Von Normalien soll nur

aus wichtigen Gründen abgewichen werden (§ 360 Abs. 3 PBG). Gemäss

§ 11 ZN können im Einzelfall geringere Anforderungen an die Zufahrt

gestellt werden, wenn dies aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse unerlässlich

erscheint. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien

zulässig ist oder nicht, hat sich die Bewilligungsbehörde neben den in

§ 11 ZN exemplarisch umschriebenen Tatbeständen vor allem an § 237

Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren, wonach Zufahrten für jedermann

verkehrssicher sein müssen (VGr, 30. Juni 2015, VB.2015.00010,

E. 2.3).

2.3

Das

Baugrundstück wird über den I-Weg erschlossen, der seinerseits über den J-Weg

erreichbar ist. Beide Strassen sind an verschiedenen Stellen unterschiedlich

breit.

Die Fahrbahnbreite des J-Wegs beträgt gemäss Vorinstanz auf

weiten Strecken ca. 4 m (Parzelle Kat.-Nr. 03) und reduziert sich

punktuell an den zwei schmälsten Stellen auf ca. 3,3 m (zwischen den

Grundstücken Kat.-Nrn. 04 und 05 und südlich der Einmündung in den I-Weg).

Im Bereich der diversen Verzweigungen ist die Fahrbahn wiederum deutlich

breiter als 4 m. Nach Auffassung der Beschwerdeführenden beträgt die

Fahrbahnbreite des J-Wegs im Bereich der Parzelle Kat.-Nr. 03 zwischen

3,3 m und 3,8 m und im Bereich der Parzelle Kat.-Nr. 06 zwischen

3,1 m und 3,2 m.

Der I-Weg weist an der Einmündung zum J-Weg (Parzelle

Kat.-Nr. 07) eine Fahrbahnbreite von 3,6 m auf. Gemäss Vorinstanz

weist der I-Weg weiter nördlich teilweise eine Breite von bis zu 4,4 m und

auf dem Baugrundstück gar eine solche zwischen ca. 5 m und 10 m auf;

nach Auffassung der Beschwerdeführenden ergibt sich aus den Baugesuchsplänen,

dass ab Kat.-Nr. 07 ein Weg mit einer Fahrbahnbreite von 3,5 m geplant

sei.

2.4

Nachdem

der J-Weiler nur über eine schlechte Anbindung an den öffentlichen Verkehr

verfügt (ÖV-Güteklasse E), müssten der I-Weg und der J-Weg die technischen

Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich erfüllen mit

einer Breite von 4,00 bis 4,75 m sowie beidseitigen 30 cm breiten

Banketten. Es ist unbestritten, dass die Zufahrt zum Baugrundstück nicht den

Anforderungen der Zugangsnormalien genügt. Demzufolge ist zu prüfen, ob im

vorliegenden Fall geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden

können.

2.5

Vorab kann

auf die ausführliche und zutreffende Begründung der Vorinstanz verwiesen werden

(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG), wonach sich ein

Beharren auf den minimalen technischen Anforderungen vorliegend als unverhältnismässig

erwiese. Die Fahrbahnbreiten des J-Wegs und des I-Wegs variierten stark und

seien keineswegs durchgehend schmal. Die Unterschreitung der technischen

Anforderungen sei insgesamt als geringfügig zu qualifizieren.

Ausweichmöglichkeiten für Fahrzeuge und Fussgänger seien ausreichend vorhanden,

wie anlässlich des Augenscheins habe festgestellt werden können. Beim I-Weg,

der abgesehen von der Einmündung in den J-Weg gradlinig verlaufe und

übersichtlich sei, liege lediglich eine geringfügige Überschreitung der gemäss

Zugangsnormalien zulässigen Anzahl erschlossener Wohneinheiten vor (12 statt

10). Als Sackgasse weise der Weg überdies keinen Durchgangsverkehr auf und

präsentiere sich dementsprechend verkehrsarm, zumal sowohl für den I-Weg als

auch für den J-Weg ein generelles Fahrverbot für den motorisierten Verkehr

herrsche, wovon lediglich Anwohner und Zubringer ausgenommen seien. Vorliegend

sprächen auch ortsbauliche Gründe dafür, um von den Zugangsnormalien

abzuweichen. Gemäss § 11 lit. b ZN würden sich geringere

Anforderungen insbesondere im Interesse von Objekten des Natur- und

Heimatschutzes rechtfertigten. Dazu gehörten auch Ortsteile, die in Kernzonen

lägen (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 203 Abs. 1 lit. c

PBG). Das Baugrundstück liege – wie der ganze J-Weiler inklusive des J- und I-Wegs

– in der Kernzone und damit in einem Bereich, der entsprechend kleinräumige

Verhältnisse aufweise. Diesen gewachsenen Strukturen sei zur Bewahrung des

Ortsbildes Rechnung zu tragen, was es ebenfalls rechtfertige, die technischen

Anforderungen der Zugangsnormalien nicht rigoros durchzusetzen. Als weiterer

wichtiger Grund, um von den Zugangsnormalien abzuweichen, nenne § 11 lit. f

ZN sodann die Siedlungsentwicklung nach innen in bereits überwiegend überbautem

Siedlungsgebiet. Der J-Weiler sei praktisch vollständig überbaut und der Neubau

komme auf das letzte noch nicht überbaute Grundstück, welches über den I-Weg

erschlossen werde, zu liegen. Schliesslich sei auch anzumerken, dass eine

Verbreiterung des I-Wegs nur mit erheblichen Eingriffen in das Grundeigentum

der Anstösser möglich wäre. Dies gelte zumindest auch teilweise für den J-Weg,

etwa im Bereich der Liegenschaften Kat.-Nrn. 05 und 04, welcher von den

Beschwerdeführenden explizit als Engpass aufgeführt würden. Die beiden sich

dort befindenden Gebäude Assek.-Nrn. 13 und 14 ständen praktisch auf der

Strassengrenze, was einen Strassenausbau ohne Eingriff in die Bausubstanz

verunmögliche. Erschwerend komme hinzu, dass es sich bei diesen Gebäuden um

Schwarz- bzw. Graubauten handle, deren Lage grundsätzlich nicht verändert

werden dürfe. Weiter nördlich, beim Grundstück Kat.-Nr. 08, stehe einem

Ausbau des J-Wegs östlich der J-Bach im Weg, westlich das Gebäude Assek.-Nr. 15

(Graubaute) und direkt angrenzend ein erhaltenswerter Grünraum. Die Liste

liesse sich noch fortsetzen. Für einen durchgehenden Ausbau des J-Wegs müsste

daher stellenweise einschneidend in bestehende Gebäude, Grünräume und Gewässer

eingegriffen werden. Angesichts dieser Tatsache und aufgrund des Umstands, dass

lediglich eine geringfügige Überschreitung der zulässigen Anzahl erschlossener

Wohneinheiten vorliege und es sich bei den Zugangsnormalien lediglich um

Richtwerte handle, sei vorliegend ein Fall geben, welcher ein Abweichen von den

Anforderungen gemäss Zugangsnormalien rechtfertige.

2.6

Ergänzend

ist Folgendes festzustellen: In Bezug auf den I-Weg ist die Abweichung von den

Zugangsnormalien gering. Die Unterschreitung beträgt gemäss unbestrittener

Sachverhaltsfeststellung bloss 0,4 m und beschränkt sich auf den Bereich

der Einmündung zum J-Weg. Unbestritten ist ferner, dass über den I-Weg bloss

12.

Wohneinheiten erschlossen werden, sodass auch in Bezug auf die zu

erschliessenden Wohneinheiten nur eine geringfügige Überschreitung vorliegt.

Nicht zu beanstanden ist in diesem Zusammenhang auch, dass die private

Beschwerdegegnerschaft für die grundstückinterne Erschliessung eine Wegbreite

von 3,5 m vorsieht. In Anbetracht dessen, dass es sich beim Baugrundstück

um die letzte an den I-Weg anstossende Parzelle handelt, die noch zu überbauen

ist, sowie aufgrund des Fahrverbots und aufgrund des Umstandes, dass vorliegend

im Interesse von Objekten des Natur- und Heimatschutzes (§ 11 lit. b

ZN) und zur Umsetzung der Siedlungsentwicklung nach innen in bereits überwiegend

überbautem Siedlungsgebiet (§ 11 lit. f ZN) von den Zugangsnormalien

abgewichen werden kann, erweist sich der vorinstanzliche Entscheid in Bezug auf

den I-Weg ohne Weiteres ermessenskonform.

2.7

In Bezug

auf den J-Weg ist festzustellen, dass über diesen Weg deutlich mehr als

12.

Wohneinheiten erschlossen werden. Auch die Unterschreitung der nach

Zugangsnormalien geforderten Wegbreite ist mit 0,7 m (gemäss Vorinstanz)

oder 0,9 m (gemäss Beschwerdeführenden) grösser. Andererseits kann auch in

Bezug auf den J-Weg festgestellt werden, dass es nebst dem Baugrundstück nur

noch eine weitere nicht überbaute Parzelle (Kat.-Nr. 09) gibt, sodass –

aufgrund des Fahrverbots – auch in Zukunft nur mit einer geringen

Verkehrszunahme zu rechnen ist. Dass die Verkehrssicherheit, obwohl der J-Weg

bereits heute nicht den Zugangsnormalien entspricht, in der Vergangenheit nicht

gewährleistet gewesen war, wurde weder behauptet noch dargetan. Daran wird sich

auch mit der Überbauung des Baugrundstücks mit einem Einfamilienhaus nichts

ändern. Demzufolge fällt auch der fehlende Fussgängerschutz nicht ins Gewicht,

weshalb, da die Verkehrssicherheit gewährleistet ist, somit auch in Bezug auf

den J-Weg ein Abweichen von den Zugangsnormalien zulässig ist. Zusätzlich zum

Umstand, dass auch beim J-Weg die Voraussetzungen von § 11 lit. b und

lit. f ZN erfüllt sind, kommt hinzu, dass – wie die Vorinstanz ausführlich

dargetan hat – bestehende Gebäude, Grünräume und Gewässer einem durchgehenden

Ausbau des J-Wegs im Wege stehen.

2.8

Unzutreffend

ist auch die Rüge der Beschwerdeführenden, dass auf dem J-Weg keine

Ausweichmöglichkeiten bestehen würden. Ausweichmöglichkeiten bestehen – was

anhand des geografischen Informationssystems des Kantons Zürich, www.maps.zh.ch,

überprüft werden kann – in den beiden Kreuzungsbereichen J-Weg/L-Strasse, im

Kreuzungsbereich zwischen den Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 05, im

Kreuzungsbereich J-Weg/M-Weg sowie im Kreuzungsbereich J-Weg/I-Weg. Aufgrund

des geringen Verkehrsaufkommens sollte das Kreuzen von Fahrzeugen ohne Weiteres

möglich sein und auch ohne, dass angrenzende Privatgrundstücke beansprucht

werden müssen.

2.9

Die

Beschwerdeführenden machen ferner geltend, dass Erschliessungsverbesserungen im

J-Weiler ohne Weiteres möglich seien, indem zum Beispiel die tatsächliche Wegbreite

des J-Wegs auf die tatsächliche Parzellenbreite von Kat.-Nr. 06 und Kat.-Nr. 03

ausgebaut werde.

Bei der Parzelle Kat.-Nr. 06 ist im vorliegenden Fall

nur der Bereich zwischen der Kreuzung J-Weg/M-Weg und der Kreuzung J-Weg/I-Weg

von Relevanz. Im nördlichen Teil dieses Bereichs entspricht die Wegbreite der

Parzellenbreite. Im südlichen Bereich ist auf der westlichen Seite eine

Erweiterung der Wegbreite auf die Parzellenbreite grundsätzlich möglich. Aber

selbst bei einer Erweiterung der Wegbreite könnte nur im südlichsten Bereich

eine Fahrbahnbreite von 4 m erreicht werden, weshalb sich die Massnahme

aufgrund ihrer geringen Wirkung als nicht verhältnismässig erweist. Zudem

befindet sich am westlichen Rand der Parzelle Kat.-Nr. 06 eine Wiese,

sodass sowohl für Fahrzeuge als auch für Fussgänger eine Ausweichmöglichkeit

auf die Wiese besteht und ein Ausbau des J-Wegs im fraglichen Bereich aus

Gründen der Verkehrssicherheit nicht erforderlich ist.

Bei der Parzelle Kat.-Nr. 03 entspricht die Wegbreite

weitgehend der Parzellenbreite. Eine geringe Verbreiterung auf die

Parzellenbreite ist nur im Bereich der Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 09

möglich. Festzustellen ist aber, dass der nördliche Teil dieses Bereichs

bereits eine Wegbreite von 4 m aufweist. Eine Verbreiterung wäre somit nur

im südlichen Bereich dieses kurzen Wegabschnittes erforderlich, würde aber

nichts am bestehenden Engpass zwischen den Grundstücken Kat.-Nrn. 04 und 05

im Bereich der Strassenkreuzung ändern, da dort die Wegbreite bereits der Parzellenbreite

entspricht. Die vorgeschlagene Wegverbreiterung erweist sich deshalb als nicht

verhältnismässig.

2.10

Schliesslich

rügen die Beschwerdeführenden, dass der als Stichstrasse ausgebildete I-Weg

nicht über eine Kehrmöglichkeit verfüge.

Bei Zufahrtsstrassen im unteren Anwendungsbereich ist

grundsätzlich, falls die Zufahrtsstrasse als Stichstrasse ausgebildet ist, eine

Kehrmöglichkeit notwendig, welche allen Anstössern, die auf die Erschliessung

durch die Stichstrasse angewiesen sind, und den öffentlichen Diensten zur

Verfügung stehen. Auch vom Erfordernis des Kehrplatzes kann aus wichtigen

Gründen abgewichen werden, zum Beispiel wenn ein in § 11 ZN exemplarisch

umschriebener Tatbestand vorliegt (VGr, 8. Juni 2017, VB.2016.00566, E. 4.2).

Gemäss den unbestritten gebliebenen Ausführungen der

privaten Beschwerdegegnerschaft besteht unmittelbar vor dem Baugrundstück eine

Kehrmöglichkeit. Der I-Weg erstreckt sich dort auf eine Fläche von über 160 m2.

Diese Fläche reicht zum Wenden problemlos aus.

Über den daran anschliessenden hinteren Bereich des I-Wegs

werden 4 Grundstücke erschlossen. Es stellt sich die Frage, ob der

Umstand, dass diese Stichstrasse ab dem Baugrundstück nicht über eine

Kehrmöglichkeit verfügt, überhaupt der privaten Beschwerdegegnerschaft angelastet

werden kann, nachdem sich auf der Höhe des Baugrundstücks der privaten

Beschwerdegegnerschaft eine Kehrmöglichkeit befindet. Ungeachtet dessen kann

aber festgestellt werden, dass aufgrund des Fahrverbots die vier genannten Grundstücke

nur von Anwohnern und Zubringern angefahren werden dürfen. Jedes dieser vier

Grundstücke verfügt über eine eigene Kehrmöglichkeit, weshalb es bei diesen

örtlichen Begebenheiten zur Wahrung der Verkehrssicherheit nicht notwendig ist,

dass auf der Stichstrasse eine weitere Kehrmöglichkeit erstellt wird (vgl. VGr,

8.

Juni 2017, VB.2016.00566, E. 4.2.3).

2.11

Da den

Vorinstanzen bei der Beurteilung örtlicher Verhältnisse ein vom

Verwaltungsgericht zu beachtender Ermessenspielraum zusteht, besteht für das

auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht keinen Anlass, in den

vorinstanzlichen Ermessensentscheid einzugreifen. Die Zugänglichkeit des

Baugrundstücks ist somit gewährleistet, weshalb die diesbezügliche Rüge unbegründet

ist.

3.

3.1

Das

Baugrundstück wird unter anderem über die im Privateigentum angrenzende

Parzelle Kat.-Nr. 10 erschlossen. Das Fuss- und Fahrwegrecht ist mit einer

Grunddienstbarkeit gesichert.

Gemäss § 237 Abs. 4 PBG dürfen privatrechtlich

geordnete Zugänge ohne Zustimmung der örtlichen Baubehörde weder tatsächlich

noch rechtlich verändert oder aufgehoben werden; diese Beschränkung ist im

Grundbuch anzumerken.

3.2

Die

Vorinstanz ist auf die Rüge der Beschwerdeführenden, wonach es die

Baubewilligungsbehörde unterlassen habe, die gesetzlich vorgeschriebene

Anmerkung im Grundbuch anzuordnen, mangels Legitimation nicht eingetreten.

Die Gutheissung dieser Rüge hätte zur Folge, dass im

Grundbuch eine Anmerkung eingetragen würde, ohne dass hieraus den

Beschwerdeführenden ein Vorteil entstehen würde. Mangels der erforderlichen

Betroffenheit ist die Vorinstanz deshalb zu Recht nicht auf die Rüge

eingetreten, weshalb die gegen den Nichteintretensentscheid gerichtete Rüge unbegründet

ist.

Dessen ungeachtet ist die Baubewilligungsbehörde darauf

hinzuweisen, dass ihr zumindest in künftigen Verfahren die korrekte Anwendung

von § 237 Abs. 4 PBG obliegt.

4.

4.1

Gemäss

Disp.-Ziff. 2.8 der Baubewilligung muss die Bauherrschaft mit der

Fertigstellung des Rohbaus (vor Ausführung der Umgebungsarbeiten) einen

Umgebungsplan zur Bewilligung vorlegen, aus dem auch die Aufschüttungen und die

Art der vorgesehenen Bepflanzung hervorgeht. Disp.-Ziff. 2.23.6 der

Baubewilligung schreibt vor, dass Putzstruktur, Farben und die Art der

Dacheindeckung rechtzeitig von der Bauvorsteherin bewilligen zu lassen sind.

4.2

Nach ständiger Praxis darf die Regelung von

Nebenpunkten, die für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens nicht von

ausschlaggebender Bedeutung sind, in ein späteres Verfahren verwiesen werden

(RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14). Hierzu gehört üblicherweise die

Regelung von Materialien für Fassaden und Dach, die Farben und die

Oberflächenbeschaffenheit. Massgebend ist, dass die nachzureichenden Pläne bzw.

Unterlagen die Bewilligungsfähigkeit des Bauprojekts als solches nicht infrage

stellen (VGr, 7. Oktober 2009, VB.2009.00390, E. 3.2.2). Nach

ständiger Rechtsprechung ist es ebenso zulässig, die Umgebungsplanung noch nicht in der Stammbewilligung zu beurteilen,

sondern einer nachträglichen Bewilligung vorzubehalten und demgemäss die

Einreichung eines Umgebungsplans

auflageweise nachzufordern. Lediglich im Falle von Arealüberbauungen gemäss

§ 69 ff. PBG gehört zur vollständigen Baueingabe auch ein Umgebungsplan

(VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00830,

E. 4.2).

4.3

Daran ändert auch nichts, dass sich das Bauvorhaben in

einer Kernzone sowie in einem Natur- und Landschaftsschutzgebiet mit

überkommunaler Bedeutung befindet, solange die Baubewilligungsbehörde gestützt

auf die bereits vorliegenden Unterlagen in der Lage ist, die grundsätzliche

Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens zu beurteilen. In Bezug auf die

Einordnungsfrage bedingt dies, dass bereits im Rahmen des

Baubewilligungsverfahrens in Bezug auf Farbe, Materialien und Umgebung eine

oder mehrere Lösungen als denkbar erscheinen, welche die Anforderungen an einer

entsprechenden Einordnung in eine Kernzone oder in ein Natur- und

Landschaftsschutzgebiet zu erfüllen vermögen. Trifft dies zu, ist es ohne Weiteres

zulässig, die entsprechenden Detailfragen in ein nachgelagertes

Bewilligungsverfahren zu verweisen, in welchem die Beschwerdeführenden wiederum

von ihrer Rechtsmittelmöglichkeit Gebrauch machen können.

4.4

Es bestehen vorliegend keine Anzeichen, dass in Bezug

auf Farbe, Materialien und Umgebung nicht eine oder mehrere Lösungen gefunden

werden können, welche den Anforderungen an die Einordnung in der vorliegenden

Kernzone oder in das vorliegende Natur- und Landschaftsschutzgebiet mit

überkommunaler Bedeutung gerecht wird. Demzufolge liegt – entgegen den

Ausführungen der Beschwerdeführenden – auch keine ungenügende

Sachverhaltsabklärung vor. Unerheblich ist es demzufolge auch, dass das

Verwaltungsgericht in seinem Urteil VB.2002.00157 gestützt auf die damaligen

konkreten Umstände zu einem anderen Ergebnis gelangte. Die diesbezügliche Rüge

der Beschwerdeführenden erweist sich deshalb als unbegründet.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführenden rügen, dass es sich bei Disp.-Ziff. 2.23.6, wonach

Putzstruktur, Farben und Art der Dacheindeckung rechtzeitig von der

Bauvorsteherin bewilligen zu lassen sind, um eine unzulässige Kompetenzdelegation

handelt.

5.2

Der

Gemeinderat als zuständige Baubewilligungsbehörde hat die Baubewilligung

erteilt. Der Gemeinderat kann gemäss Art. 19 Abs. 1 der

Gemeindeordnung der Gemeinde Aeugst am Albis (GO) die Besorgung einzelner

Geschäfts- oder Aufgabenbereiche befristet oder dauernd einzelnen oder mehreren

Mitgliedern seiner Behörde in eigener Verantwortung übertragen. Der Gemeinderat

kann somit ohne weiteres die Beurteilung von Detailfragen im Nachgang zur

Baubewilligung an die Bauvorsteherin, welche Mitglied des Gemeinderats ist,

delegieren. Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen, dass einzelne

Detailfragen durch den Gemeinderat und einzelne durch die Bauvorsteherin zu

beurteilen und zu bewilligen seien, ist dies ebenfalls zulässig. Falls sich

hieraus sich widersprechende Entscheide ergeben sollten, könnten die hiervon

Betroffenen hiergegen wiederum ein Rechtsmittel erheben.

5.3

Soweit

Art. 41 GO vorsieht, dass die Baukommission die Baugesuche und die Belange

des Heimatschutzes und der Denkmalpflege prüft und dem Gemeinderat Antrag

stellt, hindert dies den Gemeinderat als Baubewilligungsbehörde nicht,

Detailfragen in ein nachgelagertes Bewilligungsverfahren zu verweisen. In

diesem ist die Baukommission – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden

– nicht mehr (zwingend) anzuhören, da diese ihre Anträge bereits im

Baugesuchsverfahren einbringen konnte.

5.4

Die

Beschwerdeführenden rügen ferner sinngemäss, dass die Baukommission das

Baugesuch nicht geprüft und demzufolge auch nicht Antrag gestellt habe.

Im baurechtlichen

Verfahren gilt weitgehend das Rügeprinzip (RB 1997 Nr. 7). Innerhalb des im Baurecht häufig sehr weit gefassten Streitgegenstands

wird gleichsam ein engeres Prozessthema durch die von der Behörde oder den

Nachbarn geltend gemachten Bauverweigerungsgründe abgesteckt. Der Nachbar, der

als Rekurrent vor dem Baurekursgericht aufgrund einzelner Rügen – erfolglos –

die Aufhebung der Baubewilligung verlangt hat, kann sich vor Verwaltungsgericht

gemäss ständiger Praxis nicht auf neue Bauhinderungsgründe berufen (VGr,

19.

Juli 2018, VB.2017.00802, E. 3.2.1; 23. März 2011,

VB.2010.00479, E. 3.1; 17. November 2010, VB.2010.00406, E. 7; Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommentar VRG], § 52 N. 41).

Die neue Rüge, wonach die Baukommission im

Baubewilligungsverfahren nicht mitgewirkt habe, ist nicht im Sinn von § 52

Abs. 2 VRG durch den Rekursentscheid veranlasst worden, sondern hätte

bereits im Rekursverfahren geltend gemacht werden müssen. Die im

Beschwerdeverfahren neu erhobene Rüge ist daher unzulässig. Demzufolge ist dem prozessualen

Antrag auf Edition des Antrags der Baukommission an den Gemeinderat, der

Sitzungsprotokolle der Baukommission (Auszug) sowie des Prüfergebnisses der

Baukommission zum streitgegenständlichen Bauvorhaben mangels rechtlich

geschützten Interesses nicht stattzugeben.

6.

6.1

Im

nordöstlichen Bereich der Bauparzelle besteht ein Weg, welcher der

Erschliessung der östlich zum Baugrundstück gelegenen Parzellen Kat.-Nrn. 11

und 12 dient. Die Beschwerdeführenden rügen, dass § 265 Abs. 1 PBG,

wonach, falls Baulinien fehlten, oberirdische Gebäude zu öffentlichen Wegen

einen Abstand von 3,5 m einzuhalten hätten, verletzt sei.

6.2

Die Rüge

erweist sich als unbegründet und es kann hierzu auf die zutreffenden Erwägungen

der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28

Abs. 1 VRG). Demnach komme es bei der Würdigung, ob ein Weg als öffentlich

oder privat zu gelten habe, nach konstanter Rechtsprechung nicht auf die

Eigentumsverhältnisse, sondern auf die Erschliessungsfunktion des Weges an. Der

streitbetroffene Weg diene als Erschliessung zu den zwei Liegenschaften der

Beschwerdeführenden. Der Abstand zwischen dem geplanten Ersatzneubau und diesem

Weg betrage unbestrittenermassen weniger als 3,5 m. Dass es sich beim

fraglichen Weg um einen öffentlichen Weg handeln solle, sei angesichts der

Umstände völlig abwegig. Zugunsten der zwei Liegenschaften der

Beschwerdeführenden bestehe ein ausschliessliches Fuss- und Fahrwegrecht inkl.

Recht zur Absperrung. Von diesem Recht hätten die Beschwerdeführenden Gebrauch

gemacht und der Zugang zum Weg mit einem Tor abgesperrt. Ausser den

Beschwerdeführenden sei es damit in tatsächlicher Hinsicht niemandem möglich,

den Weg überhaupt zu benützen. Es ist auch kein Grund ersichtlich, wieso dies

jemand tun sollte, handle es sich beim Weg doch um eine Sackgasse, der gleich

bei den Grundstücken der Beschwerdeführenden ende. Aufgrund dem auf dem Weg

lastenden ausschliesslichen Fuss- und Fahrwegrecht sei es Dritten sodann auch

in rechtlicher Hinsicht grundsätzlich nicht gestattet, den Weg zu benützen. Der

Weg stehe damit nicht nur faktisch, sondern auch rechtlich einem sehr

beschränkten Benutzerkreis zur Verfügung. Als öffentlich wäre der Weg nur dann

einzustufen, wenn irgendwelche Drittpersonen in eigenem Interesse zirkulieren

dürften, was vorliegend klar nicht der Fall sei.

6.3

Die

diesbezüglichen Erwägungen sind zutreffend, weshalb die Beschwerde in diesem

Punkt abzuweisen ist.

7.

7.1

Die

Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung von Art. 3.1 und 3.2 der Bau-

und Zonenordnung der Gemeinde Aeugst am Albis (BZO).

7.2

Die

Kernzonen K2A + K2B werden in den Art. 3–8 BZO geregelt. Art. 3 BZO

enthält die Grundsätze zu den Kernzonen K2A + K2B.

Gemäss Art. 3.1 BZO sichern die Kernzonen im Dorfkern

und in den Weilern den Schutz des Ortsbildes und die Erhaltung der

herkömmlichen Dorfkernstrukturen und Nutzungen. Neu- und Umbauten,

Aussenrenovationen sowie die Umgebungsgestaltung haben sich in Grösse, kubische

Gestaltung, Fassade, Material, Farbe sowie Firstrichtung, Dachform und

Dachneigung, Mauern, Geländeverlauf und Bepflanzung dem herkömmlichen Dorfbild

anzupassen.

Eine sinnvolle Ausweitung der bestehenden Überbauung durch

gestalterisch gut eingefügte Baukubenvergrösserungen und neue Baukuben ist

unter folgenden Gesichtspunkte zu realisieren: a) Grösstmöglicher Erhalt

vorhandener Freiräume und ihrer Massstäblichkeit, sowie b) Verbesserung der

baulichen Einheit und Raumentwicklung im bestehenden Ortskern und den

angrenzenden Gebieten (Art. 3.2 BZO).

Diese in Art. 3 BZO enthaltenen Grundsätze werden in

den nachfolgenden Artikeln 4 (Allgemeine Bauvorschriften), 5

(Dachgestaltung), 6 (Fassadengestaltung in der Kernzone K2A) sowie 7

(Umgebungsgestaltung) konkretisiert.

7.3

Die

Beschwerdeführenden rügen, dass das Bauvorhaben die Vorgaben von Art. 3.1

und 3.2 BZO mit der geplanten kernzonenuntypischen Tiefgaragenabfahrt bzw. dem

kernzonenuntypischen Tiefgaragenschlund, dem gegenüber alt Assek.-Nr. 16

verschobenen Standort, der neuen Nutzung (Wohnen statt Ökonomiegebäude), der

massiven Volumenerweiterung gegenüber alt Assek.-Nr. 16 und der nicht mehr

erkennbaren Hofbildung, nicht erfülle, ohne die Rüge näher zu substanziieren.

Demzufolge ist darauf nicht näher einzugehen.

8.

8.1

Die

Beschwerdeführenden rügen, dass die geplante Tiefgarage bzw. die geplante

Tiefgaragenabfahrt gegen § 238 Abs. 2 PBG und gegen Art. 7.2 BZO

verstosse.

8.2

Gemäss

§ 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes

besondere Rücksicht zu nehmen; sie dürfen auch durch Nutzungsänderungen und

Unterhaltsarbeiten nicht beeinträchtigt werden, für die keine baurechtliche

Bewilligung nötig ist. Gemäss Art. 7.2 BZO sind Veränderungen des

gewachsenen Bodens auf ein Minimum zu beschränken und harmonisch der Umgebung

anzupassen.

8.3

Die

Vorinstanz erwog hierzu, dass auch neue Elemente in einer Kernzone zulässig

seien, wenn sie über eine gute Einordnung und Gestaltung verfügten. Das gelte

auch für die Tiefgarage. Ein generelles Verbot von Tiefgaragen in der Kernzone

K2A bedürfte einer gesetzlichen Grundlage in der BZO. Vorliegend spreche nichts

gegen die geplante Tiefgarage. Einfahrt und Tor seien im Rahmen des Möglichen

gut gestaltet und bewegten sich bezüglich Grosse in üblichem Rahmen. Die

Erstellung einer Tiefgarage trage ausserdem zum Erhalt von Freiräumen und

Grünflächen bei, indem sie die unterirdische Anordnung der vorgeschriebenen

Anzahl an Abstellplätzen (Art. 18 BZO) ermögliche, was wiederum einen

Verzicht auf entsprechende Besondere Gebäude (Carpots, Garagen) erlaube.

Bezüglich der Stützmauern sei schliesslich festzuhalten, dass aufgrund des

lediglich leicht abfallenden Terrains des Baugrundstücks keine grösseren

Terrainveränderungen von Nöten seien. Die Baubewilligung halte überdies explizit

fest, dass Abgrabungen und Aufschüttungen von mehr als 1 m unzulässig

seien und die Aufschüttungen im Rahmen des Umgebungsplanes noch genau

aufzuzeigen sein werden. Eine Verletzung von Art. 7.2 BZO, wonach

Veränderungen des gewachsenen Bodens auf ein Minimum zu beschränken seien, sei

zum gegenwärtigen Zeitpunkt jedenfalls nicht erkennbar.

8.4

Die

Beschwerdeführenden führen aus, dass die Anstosslänge der (Tiefgaragen-)Zufahrt

zum I-Weg ca. 7 m betrage. Diese Zufahrt führe mit einem Gefälle von

10%–20% zum Tiefgaragentor, was Abgrabungen von bis zu 2,80 m erforderlich

mache. Das Tiefgaragentor selber sei 5,5 m breit, wobei die üblichen

Standardbreiten für ein Tiefgaragentor ca. 2,5 m betragen würden. Die

Voraussetzungen von Art. 7.2 BZO seien nicht erfüllt. Eine Garagierung

wäre schliesslich ohne Weiteres auch oberirdisch denkbar, zum Beispiel durch

ein angebautes Besonderes Gebäude oder durch die Integration der Garagierung in

den Hauptbaukörper. Auf eine Tiefgarage bzw. auf die damit verbundenen

Abgrabungen könnte also ohne Weiteres verzichtet werden.

8.5

Den

Ausführungen der Beschwerdeführenden kann nicht gefolgt werden. Gemäss

Disp.-Ziff. 2.8 muss die Bauherrschaft vor Ausführung der

Umgebungsarbeiten einen Umgebungsplan zur Bewilligung vorlegen, aus dem unter

anderem auch die Aufschüttungen hervorgehen. Dabei dürfen die gegenüber dem

gewachsenen Boden bleibende Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr als 1,00 m

betragen. Die Befürchtung der Beschwerdeführenden, dass die Abgrabungen

2,80 m betragen würden, erweist sich deshalb als unbegründet. Soweit sich

die Beschwerdeführenden an der Anstosslänge und an der Länge des

Tiefgaragentors stören, ist ein Verstoss gegen Art. 7.2 BZO nicht

erkennbar. Schliesslich haben die Beschwerdeführenden nicht dargetan, weshalb

eine Verletzung von § 238 Abs. 2 PBG vorliegt.

Ob eine Garagierung oberirdisch möglich ist, wie die

Beschwerdeführenden geltend machen, ist unbehelflich, da die kommunale BZO

keine Bestimmung enthält, welche die Erstellung von Tiefgaragen in der Kernzone

K2A untersagt. Auch diese Rüge (Verstoss gegen Art. 7.2 BZO und § 238

Abs. 2 PBG) erweist sich deshalb als unbegründet.

9.

9.1

Schliesslich

machen die Beschwerdeführenden geltend, dass im J-Weiler keine Neubauten

zulässig seien. Dies deshalb, weil Ziffer 2.2.2 des kantonalen Richtplans

in der vom Bundesrat genehmigten Fassung was folgt vorsehe: "Zur Erhaltung

können bestehende Kleinsiedlungen einer Kernzone zugewiesen werden. Die

Zonengrenzen haben dabei die Kleinsiedlung eng zu umgrenzen (vgl. Art. 33

RPV); eine über den bestehenden Siedlungsumfang hinausgreifende Entwicklung

darf nicht ermöglicht werden. Die im Einzelfall zweckmässige baurechtliche

Ordnung ist mit einem detaillierten Kernzonenplan zu bestimmen. Bei den

Kernzonen im Zusammenhang mit Kleinsiedlungen (Weiler) im Sinn von Art. 33

RPV handelt es sich um Nichtbauzonen. Neubauten sind nicht zulässig. Für Baubewilligungen

muss die zuständige kantonale Behörde zumindest ihre Zustimmung geben."

9.2

Die

Beschwerdeführenden haben diese Rüge im vorinstanzlichen Verfahren erstmals in

ihrer Replik vorgebracht. Wie bereits in Erwägung 5.4 erwogen wurde, gilt

im baurechtlichen Verfahren weitgehend das Rügeprinzip. Das

Baurekursgericht ist deshalb grundsätzlich zu Recht auf diese verspätet

vorgebrachte Rüge nicht eingetreten.

9.3

Wie die Vorinstanz zu Recht erwogen hat, wurden

die einschlägigen Vorschriften der BZO, namentlich Ziff. 4.11 BZO, welcher

Neubauten zulässt, von der Baudirektion zu einem Zeitpunkt genehmigt wurde, als

die in Erwägung 9.1 zitierte Richtplanänderung bereits in Kraft stand,

weshalb sich die private Beschwerdegegnerschaft auf den Inhalt der

grundeigentümerverbindlichen Nutzungsplanung verlassen durfte.

Nach ständiger Rechtsprechung ist die akzessorische

Überprüfung von Nutzungsplänen im Baubewilligungsverfahren nur ausnahmsweise

möglich, wenn sich die Sach- oder Rechtslage wesentlich geändert hat (BGr,

15.

Juni 2018,1C_592/2017, E. 6.1). Wie erwähnt, ist die

grundeigentümerverbindliche Nutzungsplanung nach Inkrafttreten der

Richtplanänderung genehmigt worden, weshalb sich die massgebliche Sach- oder

Rechtslage nicht geändert hat.

Aus diesem Grund ist auch diese Rüge der

Beschwerdeführenden unbegründet.

10.

Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Verfahrens den Beschwerdeführenden aufzuerlegen. Die

private Beschwerdegegnerschaft hat Anspruch auf eine angemessene Parteientschädigung.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 140.-- Zustellkosten,

Fr. 6'140.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte unter solidarischer

Haftung auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und

unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und

1.2

eine Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- (insgesamt

Fr. 4'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …