Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00162

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2018.00162

VB.2019.00374

Urteil

der 1. Kammer

vom 17. September 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid (Vorsitz), Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin

Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber

Jonas Alig.

In Sachen

Beschwerdeführerin 1 sowie 25 weitere Beschwerdeführende,

alle vertreten durch RA A,

Beschwerdeführende,

gegen

1. Schweizerische Bundesbahnen SBB,

vertreten durch RA B,

2. Bausektion der Stadt Zürich,

3. Stadtrat von Zürich,

4. Baudirektion des Kantons Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 20. November 2012 erteilte die

Bausektion der Stadt Zürich (im Folgenden: Bausektion) den Schweizerischen

Bundesbahnen SBB die Baubewilligung für den Neubau eines Geschäftshauses auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der Bellerivestrasse 02, 03 und 04 in

Zürich. Gleichzeitig eröffnet wurde die gewässerschutz-, konzessions- und

altlastenrechtliche Bewilligung der Baudirektion Zürich vom 3. Juli 2012.

Mit Beschluss vom 3. September 2013 bewilligte die Bausektion

Abänderungspläne.

Erwägungen

II.

Die dagegen von C und D, der E AG sowie der Beschwerdeführerin 1

und 27 weiteren Rekurrierenden erhobenen Rekurse hiess das

Baurekursgericht Zürich mit Entscheid vom 28. Februar 2014 gut, soweit sie

nicht als gegenstandslos geworden abgeschrieben wurden.

Die gegen diesen Entscheid von den Schweizerischen

Bundesbahnen SBB erhobene Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht Zürich mit

Urteil vom 6. November 2014 gut (VB.2014.00202) und wies die Sache zur

Behandlung der weiteren Rügen an das Baurekursgericht zurück. Die gegen diesen

Entscheid beim Bundesgericht erhobene Beschwerde zog die E AG zurück.

Das Baurekursgericht hiess die vereinigten Rekurse mit

Entscheid vom 9. Februar 2018 teilweise gut und ergänzte den angefochtenen

Bauentscheid vom 20. November 2012 mit einer Auflage, wonach die

Bauherrschaft bzw. die verfügungsberechtigte Grundeigentümerin vor Baubeginn

die Einhaltung der zulässigen Ausnützungsziffer nachzuweisen und dem Amt für

Baubewilligungen eine entsprechend abgeänderte Berechnung dreifach einzureichen

und bewilligen zu lassen habe.

III.

Gegen diesen Entscheid gelangten die

Beschwerdeführerin 1 sowie 25 weitere Beschwerdeführende mit Beschwerde

vom 15. März 2018 an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung

des angefochtenen Entscheids des Baurekursgerichts vom 9. Februar 2018

sowie der Baubewilligungen der Bausektion vom 20. November 2012 und 3. September

2013.

bzw. der Verfügung der Baudirektion vom 3. Juli 2012; in formeller

Hinsicht stellten sie den Antrag, es sei ein Augenschein durchzuführen und ein

gerichtliches Verkehrsgutachten einzuholen; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der

Beschwerdegegnerinnen (Verfahren VB.2018.00162).

Das Baurekursgericht beantragte am 4. April 2018 die

Abweisung der Beschwerde. Mit Präsidialverfügung vom 18. April 2018 wurde

das Beschwerdeverfahren einstweilen sistiert, wobei der Bauherrschaft

aufgegeben wurde, das Verwaltungsgericht bis spätestens 31. Oktober 2018

über den Stand des Verfahrens zu informieren.

IV.

Mit Beschluss vom 8. Mai 2018 bewilligte die Bausektion

den Schweizerischen Bundesbahnen SBB Abänderungspläne zu dem mit Beschluss vom

20.

November 2012 bewilligten Neubau eines Geschäftshauses auf dem

Baugrundstück Kat.-Nr. 01. Gleichzeitig wurden die gewässerschutz-,

konzessions- und altlastenrechtliche Bewilligung der Baudirektion vom 24. April

2018.

sowie der Feststellungsbeschluss des Stadtrats von Zürich vom 22. November

2017.

betreffend das Natur- und Landschaftsschutzobjekt KSO-52.01 "Bahnhof

Tiefenbrunnen" eröffnet. Am 31. Oktober 2018 bewilligte die

Bausektion weitere Abänderungspläne.

V.

Die gegen diese Beschlüsse von der

Beschwerdeführerin 1 und 23 weiteren Rekurrierenden erhobenen Rekurse

vereinigte das Baurekursgericht und wies sie mit Entscheid vom 26. April

2019.

ab, soweit es darauf eintrat.

VI.

A. Dagegen

wandten sich die Beschwerdeführerin 1 und 21 weitere Beschwerdeführende

mit Beschwerde vom 3. Juni 2019 an das Verwaltungsgericht und beantragten

die Aufhebung des Baurekursgerichtsentscheids vom 26. April 2019, der

Baubewilligungen vom 8. Mai 2018 bzw. 31. Oktober 2018 sowie des

Stadtratsbeschlusses vom 22. November 2017 und der Verfügung der

Baudirektion vom 24. April 2018; eventualiter sei das Verfahren zum

Neuentscheid an die Baubehörde, subeventualiter an das Baurekursgericht zurückzuweisen;

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten der

Beschwerdegegnerschaft. In formeller Hinsicht stellten sie den Antrag, es sei

ein Augenschein durchzuführen und es seien die Akten aus dem Verfahren

VB.2018.00162 beizuziehen

Mit Eingabe vom 14. Juni 2019 verzichtete die

Baudirektion auf eine Stellungnahme zur Beschwerde VB.2019.00374. Das

Baurekursgericht beantragte am 13. Juni 2019 ohne weitere Bemerkungen die

Abweisung der Beschwerde. Am 8. Juli 2019 beantragte die Bausektion die

Abweisung der Beschwerde. Ebenfalls am 8. Juli 2019 erstattete die

Bauherrschaft ihre Beschwerdeantwort und beantragte die Abweisung der

Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden.

B. Nachdem

das Beschwerdeverfahren VB.2018.00162 mit Präsidialverfügung vom 18. Juni

2019.

wiederaufgenommen worden war, erklärte die Baudirektion am 1. Juli

2019.

ihren Verzicht auf eine Stellungnahme. Die Bauherrschaft erstattete ihre

Beschwerdeantwort am 8. Juli 2019 mit dem Antrag, es sei die Beschwerde

abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Die Bausektion liess

sich am 15. Juli 2019 mit dem Antrag auf Abweisung der Beschwerde

vernehmen.

C. Mit

Präsidialverfügung vom 9. August 2019 vereinigte der Abteilungspräsident

die Beschwerdeverfahren VB.2018.00162 und VB.2019.00374. Mit Replik vom 9. September

2019.

hielten die Beschwerdeführenden an ihren Anträgen in den Verfahren VB.2018.00162

und VB.2019.00374 fest. In formeller Hinsicht beantragten sie, es sei die

Vorinstanz unter Sistierung des Verfahrens einzuladen, über die bei ihr

hängigen Rekurse gegen die kommunale Festsetzung einer Gestaltungsplanpflicht

für das Bahnhofareal Zürich Tiefenbrunnen einen Entscheid zu fällen, und es sei

das vorliegende Verfahren erst wiederaufzunehmen, wenn die Rekursentscheide

rechtskräftig seien oder wenn über allfällige dagegen erhobene Beschwerden

gleichzeitig geurteilt werden könne. Mit Duplik vom 1. Oktober 2019 hielt

die Bauherrschaft an ihren Anträgen fest und ersuchte in verfahrensrechtlicher

Hinsicht um Abweisung des Antrags der Beschwerdeführenden auf Sistierung des

Verfahrens. Die Bausektion duplizierte mit Eingabe vom 2. Oktober 2019 und

teilte mit, dass ihrer Meinung nach keine Gründe für eine Verfahrenssistierung

vorlägen. Mit Eingabe vom 28. Oktober 2019 modifizierten die

Beschwerdeführenden ihren Sistierungsantrag dahingehend, dass die Beschwerden

mit dem inzwischen hängigen Beschwerdeverfahren betreffend

Gestaltungsplanpflicht (VB.2019.00281) zu koordinieren bzw. zu vereinigen und

die Akten aus letzterem beizuziehen seien; ausserdem sei den

Beschwerdeführenden Gelegenheit einzuräumen, zu den Rechtsschriften Stellung zu

nehmen.

Mit Präsidialverfügung vom 31. Oktober 2019 wurde das

Gesuch um Verfahrenssistierung und Verfahrensvereinigung abgewiesen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

der Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt

sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Mit Eingabe vom 9. September

2019.

teilten die Beschwerdeführenden mit, dass diejenigen Beschwerdeführenden,

die nicht auch gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 26. April

2019.

Beschwerde erhoben hätten, als Beschwerdeführende im Verfahren

VB.2018.00162 ausscheiden würden. Das Gericht wurde darum ersucht, angesichts

des bis dahin wegen Sistierung ruhenden Verfahrens von einer separaten Kostenauflage

abzusehen. Die Beschwerdeführenden 7, 8, 11 und 25 sind antragsgemäss aus dem

Rubrum zu streichen.

3.

Die Beschwerdeführenden beantragen

in verfahrensrechtlicher Hinsicht sowohl im Verfahren VB.2018.00162 als auch im

Verfahren VB.2019.00374 die Durchführung eines Augenscheins.

Der Entscheid darüber, ob ein

Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der anordnenden Behörde. Es besteht

nur dann eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins, wenn die

tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,

8.

November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; 10. August 2010, 1C_512/2009,

E. 2.3; VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00262, E. 3.4).

Aus dem

ausführlichen und aussagekräftigen Protokoll – einschliesslich Fotografien –

des vorinstanzlichen Abteilungsaugenscheins vom 11. Januar 2018 im

Verfahren VB.2018.00162 erhellt, dass die tatsächlichen Verhältnisse dort genügend

abgeklärt wurden. Zudem befindet sich auch das ebenfalls ausführliche und

aussagekräftige Protokoll des vorinstanzlichen Abteilungsaugenscheins im ersten

Rechtsgang vom 24. Januar 2014 bei den Akten.

Die zu beurteilenden Fragen und die tatsächlichen Verhältnisse

unterscheiden sich im Verfahren VB.2019.00374 nicht wesentlich von jenen im

Verfahren VB.2018.00162 (vgl. unten E. 6.1), sodass ein Augenschein

durch das Verwaltungsgericht für eine umfassende Beurteilung der Rügen nicht

erforderlich ist. In der Beschwerdeschrift wurde denn auch nicht ausgeführt,

welchem Zweck der Augenschein dienen sollte; er wurde ohne weitere Begründung

beantragt. Im Rekursverfahren war noch kein Augenschein verlangt worden.

4.

4.1

Streitgegenstand

des vorliegenden Verfahrens ist ein von der Grundeigentümerin, der SBB,

geplantes Geschäftshaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am Bahnhof

Tiefenbrunnen. Das langgezogene Grundstück mit einer Fläche von 16'442 m2

liegt in der Wohnzone W4 (Wohnanteil 0 %, ES III). Die Parzelle ist

mit den Gebäulichkeiten und Perronanlagen des Bahnhofs Tiefenbrunnen

überstellt. Auf dem südwestlichen Teil des Baugrundstücks befinden sich heute

ein Park-and-ride-Parkplatz sowie eine Autowaschanlage mit dazugehöriger

Staubsaugeranlage.

Die erste Baubewilligung für das Vorhaben erteilte die

Bausektion bereits am 20. November 2012 (Stammbaubewilligung; VB. 2018.00162).

Nachdem bereits am 3. September 2013 Änderungen vom Stammbauprojekt

bewilligt worden waren, erteilte die Bausektion mit Beschlüssen vom 8. Mai

2018.

und 31. Oktober 2018 weiteren Abänderungsplänen die Bewilligung.

5.

Zunächst sind die Rügen im Verfahren VB.2018.00162

betreffend die Stammbaubewilligung vom 20. November 2012 sowie die

Änderungsbewilligung vom 3. September 2013 zu prüfen.

5.1

5.1.1

Die Beschwerdeführenden beanstanden, dass es an einer genügenden

planerischen Festlegung bezüglich des Bauens am Zürichseeufer mangle, weswegen

das Baugrundstück nicht baureif im Sinn von § 234 PBG sei (VB.2018.00162.).

Die noch nicht in Kraft stehende Gestaltungsplanpflicht diene dazu, dieses

Vakuum zu füllen. Sie stehe dem Bauvorhaben entgegen (VB.2018.00162.).

5.1.2

Nach § 234 ist ein Grundstück baureif, wenn es erschlossen ist und

wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand

beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird.

5.1.3

Seit dem Bundesgerichtsurteil BGE 139 II 470 steht fest, dass an

Bauvorhaben auf Landanlagen im Interesse des Seeuferschutzes nicht unter

Verweis auf den konzessionsrechtlichen Bewilligungsvorbehalt höhere

Anforderungen gestellt werden können, als dies die gesetzlichen Bestimmungen

und nutzungsplanerischen Festlegungen verlangen (vgl. BGE 139 II 470 E. 3.3 ff.).

Damit wurde den kantonalen Richtlinien im Bereich der Landanlagen die Grundlage

entzogen, soweit sie über die generellen – auch für Nicht-Landanlagen geltenden

– Normen (insbesondere des Natur- und Heimatschutzrechts, des Gewässerschutzrechts

und des Bau- und Planungsrechts) hinausgingen.

Mit dem Kreisschreiben über planungsrechtliche Massnahmen

im Nahbereich des Zürichsees sowie über den vorläufigen Umgang mit Bauvorhaben

auf Landanlagen und im Uferstreifen gemäss Gewässerschutzverordnung vom 20. Januar

2014.

(https://www.zh.ch > Planen & Bauen > Raumplanung > Richtpläne

> Publikationen > Kreisschreiben) lud die Baudirektion die Gemeinden

aufgrund der geänderten Rechtslage ein, die planerischen Festlegungen im

Nahbereich des Zürichsees zu überprüfen. Insbesondere sei zu überprüfen, ob mit

dem Wegfall der kantonalen Richtlinien im Bereich Landanlagen eine

Regelungslücke entstanden sei, welche eine unerwünschte Bebauungsstruktur

ermöglichen könne. In den kommunalen Nutzungs- und Gestaltungsplänen werde

teilweise auf nicht mehr anwendbare Richtlinien verwiesen oder von deren

weiteren Anwendung ausgegangen. Gegebenenfalls sei zur Verhinderung einer

Präjudizierung eine Planungszone angezeigt (a. a. O.,

S. 2 f.).

Der in Kraft stehende kantonale

Richtplan sieht vor, dass die Bebauung am Zürichseeufer sorgfältig

weiterzuentwickeln sei. Die Bauvorschriften für den Uferbereich hätten sich

grundsätzlich am Bestand zu orientieren und auf die jeweilige konkrete

Situation Rücksicht zu nehmen. Als Uferbereich würden Bauzonen, die in der

Regel zwischen der Seestrasse bzw. Bahnlinie und dem Ufer liegen, gelten

(Kanton Zürich, Richtplantext, Stand: 28. Oktober 2019, Ziff. 2.2.1

[entspricht der Fassung vom 22. Oktober 2018]).

Die entlang der Zürichseeküste

verlaufende Seestrasse geht auf dem Zürcher Stadtgebiet ab Zürich Tiefenbrunnen

in die Bellerivestrasse auf. Das Baugrundstück liegt heute in der Bauzone W4 (zuvor:

W3). Westlich davon sind – im Sinn des vom Richtplan vorgesehenen Uferbereichs

– die Bellerivestrasse und die angrenzende Fläche bis zur Uferlinie des Sees

der Freihaltezone F bzw. FP gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich

(BZO) zugewiesen (zuvor: F und FC). Östlich des Baugrundstücks verlaufen Gleise

und dann die Seefeldstrasse. Auf die besagten Richtlinien im Bereich der

Landanlagen wird bzw. wurde in der BZO nicht verwiesen.

Nach der Definition des kantonalen Richtplans erscheint es

zulässig bzw. sinnvoll, das Baugrundstück, das zwischen der Bellerivestrasse

und den Gleisen liegt, als ausserhalb des Uferbereichs liegend zu betrachten.

Entsprechend ist es der Bauzone zugewiesen. Auch wurde die BZO im Nachgang zu

BGE 139 II 470 und dem kantonalen Kreisschreiben vom 20. Januar

2014.

mit Bezug auf die besagte Parzelle bereits rechtskräftig geändert, indem

eine Aufzonung von drei auf vier Geschosse vorgesehen wurde (Auflage: 24. Oktober

2014, Festlegung: 30. November 2016, Genehmigung: 5. Juli 2017,

Inkraftsetzung: 1. November 2018). Insofern wurde die Parzelle bereits im

Licht der nicht mehr massgebenden kantonalen Richtlinien neu beplant. Ein

Dispositiv

planerisches Vakuum besteht demnach nicht.

Ein planerisches Vakuum ist auch insofern zu verneinen,

als es einstweilen noch an der von der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober

1998 (GSchV) geforderten Festlegung des Gewässerraums fehlt; die

Gewässerschutzverordnung sieht in diesem Fall selbst eine Übergangsbestimmung

(Übergangsbestimmung zur Änderung vom 4. Mai 2011) vor, wonach bei

stehenden Gewässern von mehr als 0,5 ha die Vorschriften für Anlagen nach Art. 41c

Abs. 1 und 2 GschV auf einem beidseitigen Streifen mit einer Breite von je

20 m gelten (Abs. 2 lit. c). Dieser provisorische Gewässerraum ist

vom hier strittigen Bauprojekt gewahrt.

Dem Bauvorhaben kann mit Blick auf das Genügen der

planerischen Festlegung bezüglich des Bauens am Zürichseeufer keine fehlende

planerische Festlegung im Sinn von § 234 PBG entgegengehalten werden.

5.1.4

Sodann ist zu prüfen, ob die noch nicht in Kraft stehende

Gestaltungsplanpflicht gemäss dem geplanten Abs. 11 von Art. 4 BZO

der Baureife des Grundstücks entgegensteht.

Eine beantragte Planänderung muss hinreichend

konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben, um im Sinn von § 234 PBG berücksichtigt zu werden (VGr, 9. April 2008, VB.2007.00393, E. 3.1

mit Hinweisen = BEZ 2008 Nr. 19). Anzufügen bleibt, dass § 234 PBG

ausschliesslich die Sicherung planungsrechtlicher Festlegungen bezweckt und

nicht etwa die generelle Voranwendung künftigen Rechts erlaubt (VGr, 9. Februar

2011, VB.2010.00508, E. 2.3.2; RB 1984 Nr. 96). Die Bestimmung dient

dem gewichtigen öffentlichen Interesse an der Verwirklichung des

verfassungsrechtlichen Auftrags der Raumplanung (vgl. Art. 75 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]); BGr, 19. März 2014,

1C_743/2013, E. 5.3; vgl. auch BGE 118 Ia 510 E. 4d S. 513 f.;

BGE 116 Ia 449 E. 4a S. 453).

Der geplante Abs. 11 von Art. 4 BZO geht auf die

Einzelinitiative des Stimmberechtigten Urs Frey vom 22. März 2012 zurück,

die von der Gemeinderatsmehrheit am 14. Mai 2014 – gegen den Antrag des

Stadtrats – teilweise überwiesen wurde. Am 3. Mai 2017 beantragte der

Stadtrat (als Gemeindevorstand im Sinn von § 234 PBG), die BZO

entsprechend zu ändern (Auszug aus dem Protokoll des Stadtrats von Zürich vom 3. Mai

2017). Nach der Festsetzung der Gestaltungsplanpflicht am 25. Oktober 2017

durch den Gemeinderat und der Genehmigung dieser Teilrevision durch die

Baudirektion des Kantons Zürich am 23. März 2018, erhob die Bauherrin Rekurs

beim Baurekursgericht, den letzteres mit Entscheid vom 13. September 2019

guthiess. Die gegen diesen Entscheid gerichtete Beschwerde ist momentan als

Verfahren VB.2019.00281 auf der 3. Abteilung des Verwaltungsgerichts

hängig.

Der geplante Art. 4 Abs. 11 BZO hält Folgendes

fest: "Im Gebiet SBB-Areal Tiefenbrunnen muss mit dem Gestaltungsplan

sichergestellt werden, dass die Nutzung des gesamten Areals abgestimmt auf die

Bedürfnisse der Benützer des öffentlichen Verkehrs erfolgt und dass die

Überbauung der exponierten Lage entsprechend städtebaulich und architektonisch

besonders gut gestaltet wird."

Diese Pflicht zur Aufstellung eines Gestaltungsplans

stellt an sich noch keine hinreichende Konkretisierung einer

planungsrechtlichen Festlegung dar (VGr, 16. April 2015, VB.2014.00211, E. 3.3).

Auch die Ziele der Abstimmung der Arealnutzung auf die Bedürfnisse des

öffentlichen Verkehrs und der besonders guten städtebaulichen und

architektonischen Gestaltung, welche mittels verschiedenster Massnahmen

erreicht werden können, vermögen den noch aufzustellenden Gestaltungsplan nicht

in der erforderlichen Weise zu konkretisieren. Eine solche Konkretisierung ist

jedoch erforderlich, um zu beurteilen, ob ein Bauvorhaben wesentlich von der

Planänderung abweicht bzw. diese negativ präjudiziert (vgl. a. a. O.). Es steht gemessen am Wortlaut des

geplanten Art. 4 Abs. 11 BZO denn auch nicht fest, dass das geplante

Bauvorhaben diesen Anforderungen nicht entspricht. Die strittige

Gestaltungsplanpflicht zeitigt keine negative Vorwirkung im Sinn von § 234 PBG.

Nach dem Gesagten kann der geplante Art. 4 Abs. 11

BZO dem Bauvorhaben nicht entgegengehalten werden.

5.2 Zudem sind

die Beschwerdeführenden nach wie vor der Ansicht, dass es sich beim

Dachgeschoss aufgrund seiner Volumetrie und Höhe um ein Vollgeschoss handle.

Die kommunale Baubewilligungsbehörde hatte die strittige

Dachaufbaute gestützt auf § 292 lit. b PBG bewilligt, wonach Dachaufbauten

nicht breiter sein dürfen als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge,

sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen

Ebenen durchstossen, das heisst jene Profillinie, die unter 45 ° an die Schnittlinie

zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen

Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit § 292 PBG).

Entsprechend einer langjährigen Praxis dürfen Dachaufbauten

bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d. h. mit der betreffenden

Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen

Bauverordnung; VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74

= BEZ 2005 Nr. 22). Auch ist es nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts zulässig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die

Stirnseite der Baute, d. h.

an die Gebäudeecken der betreffenden Traufseiten, zu rücken, sofern das

Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines

Vollgeschosses vermittelt (VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, E. 2a

[nicht publiziert]).

Im ersten Rechtsgang hatte das Baurekursgericht in

Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs "betreffende Fassadenlänge"

auf eine Verletzung der Drittelsbeschränkung nach § 292 lit. b PBG

erkannt, weil es die Längsfassade nicht als durchgehend betrachtete. Zudem

sprach es der Dachaufbaute das Erscheinungsbild eines Dachgeschosses ab.

Demgegenüber kam das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass das Gebäude – mit

seiner durchgehend einheitlich gestalteten und materialisierten Fassade – trotz

der horizontalen Abstufung im dritten Obergeschoss klar über ein einheitliches

Erscheinungsbild verfüge. Es sei als Dachgeschoss und nicht als Vollgeschoss

wahrnehmbar (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00202, E. 4.4). Ausserdem

führte das Verwaltungsgericht aus, die Anwendung der Bestimmung von § 292 PBG habe sich im gesetzlichen Kontext zu bewegen; aufgrund der Gliederung könne

eine unerwünschte Riegelbildung verhindert werden. Die Anwendung von § 292 PBG dürfe nicht dazu führen, dass die gesetzlichen Anforderungen an die

Gestaltung nicht mehr optimal erfüllt werden können respektive dürfe nicht zu

einer diesbezüglichen Verschlechterung führen (a. a. O.,

E. 4.5).

Auf die Höhe der Dachaufbaute ging das Verwaltungsgericht

im letzten Rechtsgang nicht ausdrücklich ein, was darin begründet liegt, dass

bei Dachgeschossen grundsätzlich erhebliche Höhen zulässig – und auch

regelmässig sichtbar – sind. Der First eines Schrägdaches muss nach § 281 PBG Abs. 1 PBG innerhalb von Ebenen liegen, die unter 45 ° an die Schnittlinie

zwischen der Dachfläche und der zugehörigen Fassade angelegt werden (lit. a),

höchstens aber bis zu einer oberen Ebene ansteigen, die unter Vorbehalt

abweichender Regelungen in der Bau- und Zonenordnung in 7 m Höhe parallel

zur Verbindung zwischen den massgeblichen Schnittlinien verläuft (lit. b).

Entsprechende Höhen sind selbst bei Flachdächern möglich: Dachaufbauten über

Flachdächern müssen sich gemäss § 292 lit. b PBG – wo nichts anderes

bestimmt ist – bloss an die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen

halten, sofern sie breiter sind als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge.

Die Stadt Zürich ermöglicht gar noch höhere Dachaufbauten: Gemäss Art. 7a Abs. 1

BZO müssen Dachgeschosse über Flachdächern (Attikageschosse), mit Ausnahme der

nach § 292 des Planungs- und Baugesetzes zulässigen Dachaufbauten, ein

Profil einhalten, das auf den fiktiven Traufseiten unter Einhaltung der

zulässigen Gebäudehöhe maximal 1 m über der Schnittlinie zwischen der

Aussenkante der Fassade und der Oberkante des fertigen Fussbodens des

Attikageschosses unter 45 °

angelegt wird.

Entsprechend dem soeben Ausgeführten kennt die Praxis bei

der Anwendung von § 292 PBG auf Dachaufbauten, die das vorgesehene Drittel

einhalten, auch keine schematische Höhenbegrenzung; für die von den

Beschwerdeführenden geforderte doppelte Anrechnung der Dachaufbaute (um eine

Gaube handelt es sich entgegen den Beschwerdeführenden nicht) an das zulässige

Drittel besteht keine gesetzliche Grundlage. Zur Abgrenzung von Vollgeschossen kann

die grössere Höhe von Dachaufbauten bei Flachdächern vielmehr ein grundsätzlich

valables Kriterium darstellen. Im hier zu beurteilenden Fall unterscheidet sich

die mit grossen Glasflächen gestaltete Dachaufbaute auch darin von den

Vollgeschossen, dass sie durch ihre Höhe merklich leichter wirkt.

Die Dachaufbaute ist somit nicht zu beanstanden.

5.3 Sodann

machen die Beschwerdeführenden geltend, das Bauvorhaben ordne sich mit Blick

auf § 238 PBG nur ungenügend ein.

5.3.1

Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale

Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu

konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018,

VB.2018.00059, E. 5.2). Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid

1C_358/2017 vom 5. September 2018 fest, dass das Baurekursgericht nicht

bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen darf, wenn es

unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine abweichende gestalterische

Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der

kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und

Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr

Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist.

Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei

vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem

Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip

und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale Behörde

überschreitet daher den ihr bei der Anwendung von § 238 PBG zustehenden

Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von unsachlichen,

dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze

der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Bei der Prüfung der

Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen Interessen gegenüber den

privaten und den überkommunalen öffentlichen Interessen an der Errichtung der

geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen insbesondere die Interessen an der

Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes berücksichtigt werden,

weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie

einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen

Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trägt (BGr, 5. September 2017,

1C_358/2017, E. 3.6).

5.3.2

Die kommunale Baubewilligungsbehörde führte im Stammbauentscheid vom 20. November

2012 aus, dass sich der Neubau an der Körnung und Massstäblichkeit der

Stadtstruktur des Seefelds und der Mühle Tiefenbrunnen orientiere (Bauentscheid

vom 20. November 2012, E. lit. F.b). Durch die gestufte

Silhouette mit drei unterschiedlichen Höhen werde erreicht, dass der

langgestreckte Baukörper nicht als eigentlicher Riegel zum See hin in

Erscheinung trete (a. a. o., E. lit. F.c).

5.3.3

Die Beschwerdeführenden halten mit Verweis auf die Testplanung

Entwicklungsplanung Marina Tiefenbrunnen, Zürich Riesbach, Dokumentation der

Teambeiträge vom Dezember 2009 und den Masterplan Marina Tiefenbrunnen, Zürich

Riesbach vom 8. September 2010 (Stadtratsbeschluss) bzw. vom 26. Januar

2011 (Regierungsratsbeschluss) einen langgestreckten Baukörper für unzulässig.

In den genannten Masterplan flossen die Erkenntnisse der Testplanung ein. Bei

Masterplänen handelt es sich um strategische Instrumente im Sinn von

Planungskonzepten bzw. behördeninternen Leitlinien, denen keine

Behördenverbindlichkeit zukommt (vgl. VGr, 4. Mai 2011, VB.2010.00108 E. 5.8;

Lukas Beck/Reto Nebel, Eine neue Generation der kommunalen Nutzungsplanung?,

PBG aktuell 2/2016, S. 5 ff., S. 8, 19). Entsprechend ist es

zutreffend, wenn die Bausektion ausführt, dass der Masterplan in Bezug auf das

streitbetroffene Areal weder behörden- noch grundeigentümerverbindlich sei. Ein

Versuch, den Masterplan in Bezug auf das streitbetroffene Areal planerisch

umzusetzen, wurde vor Einreichung des Stammbaubewilligungsgesuchs nicht

unternommen. Die vom Gemeinderat am 25. Oktober 2017 beschlossene und noch

nicht in Kraft stehende Gestaltungsplanpflicht findet auf das streitbetroffene

Vorhaben noch keine Anwendung bzw. bewirkt keine negative Vorwirkung

(vgl. E. 5.1.4).

5.3.4

Das Bauvorhaben hat die Grundmasse nach der Regelbauweise einzuhalten (Art. 13

Abs. 1 BZO). In der für das Bauvorhaben relevanten Bauzone W3

(inzwischen: W4) waren zum Zeitpunkt der Bewilligungserteilung durch die

kommunale Baubewilligungsbehörde drei (inzwischen: vier) Vollgeschosse und ein

Dachgeschoss zulässig. Eine maximale Gebäudelänge war bzw. ist nicht

festgelegt. Die zulässige Gebäudehöhe betrug 11,5 m (inzwischen: 12,5 m).

Das geplante Gebäude entspricht mit einer Höhe von maximal 11,5 m diesen

gesetzlichen Anforderungen.

Gemäss der ständigen Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts kann allein gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf

die Realisierung des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens nur

aufgrund ausserordentlicher Umstände durchgesetzt werden (VGr, 5 April

2018, VB.2017.00183, E. 6.3.2; 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 4.6).

Solche Umstände liegen dann vor, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar

und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen

gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum

Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität der

bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichts gewichtet das Legalitätsprinzip stark,

weshalb die Anwendung einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen

darf, dass generell – etwa für ein ganzes Quartier – die Zonenordnung ausser

Kraft gesetzt würde. Nur ein krasses Missverhältnis der Proportionen oder die

Rücksicht auf ein Schutzobjekt kann die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens

verbieten (zum Ganzen: VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00227, E. 4.1; 23. Januar

2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1 mit weiteren Hinweisen; BGE 115 Ia 370 E. 5;

RB 1990 Nr. 78).

5.3.5

Soweit die Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang beanstanden, das

Bauvorhaben beeinträchtige das Uferbild des Zürichsees, der ein inventarisiertes

Landschaftsschutzobjekt sei, kann ihnen nicht gefolgt werden. Die Vorinstanz –

die einen Augenschein durchgeführt hatte – legte zutreffend dar, dass die

mangelnde Rücksichtnahme auf das Uferbild nicht genügend substanziiert werde

und auch nicht ersichtlich sei. Das geplante Bauvorhaben befindet sich immerhin

50–70 m von der Seeuferlinie gemäss "Gewässer-Ökomorphologie"

(vgl. GIS-Browser [maps.zh.ch]) entfernt. Die blosse Tatsache, dass das Objekt

vom See aus sichtbar ist, reicht klarerweise nicht aus, um von einer

Beeinträchtigung des Uferbilds im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG

auszugehen. Angesichts der ungenügenden Substanziierung der Rüge durch die

Beschwerdeführenden und der klaren Sach- und Rechtslage ist – entgegen dem

ausdrücklichen Antrag der Beschwerdeführenden – auch bezüglich der Rüge der

Beeinträchtigung des Uferbilds auf einen verwaltungsgerichtlichen Augenschein

zu verzichten (vgl. E. 3 mit Hinweisen).

5.3.6

Es kann den Beschwerdeführenden auch nicht gefolgt werden, wenn sie

monieren, dass mit dem Bauvorhaben eine empfindliche Störung des

inventarisierten Bahnhofsgebäudes einhergehe.

Das 1893 erstellte

Bahnhofsgebäude Tiefenbrunnen ist laut Baubehörden als Zeuge zürcherischer

Kleinbahnhof-Architektur im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen

Schutzobjekte aufgeführt.

Eine Verletzung der von § 238 Abs. 2 PBG geforderten besonderen Rücksichtnahme auf ein Schutzobjekt ist

nicht erkennbar: Es ist nicht nachvollziehbar, wie der Schutzwert des

Bahnhofsgebäudes durch die geplante Baute beeinträchtigt werden könnte. Das

Bauvorhaben betrifft keine Teile des Schutzobjekts, die erhaltenswert sind oder

deren Änderung oder Ersetzung Gegenstand von Regelungen in einer Schutzverfügung

sein könnten. Es ist entgegen den Beschwerdeführenden auch nicht ersichtlich,

dass dem Bahnhofsgebäude durch den Neubau Präsenz genommen würde (vgl. aber VB.2018.00162).

Die geplante Baute weist mit über 37 m einen relativ grossen Abstand zum

potenziellen Schutzobjekt auf. Sie schafft zwar einen optischen Gegensatz zum

Bahnhofsgebäude, erdrückt seine Erscheinung indes nicht; viel eher verstärkt

sie die Wirkung der Bahnhofsbaute durch die andere Architektursprache, der sie

sich bedient. Die Vorinstanz – die einen Augenschein durchgeführt hatte – legte

nachvollziehbar dar, dass das Bahnhofsgebäude in Richtung des Bauperimeters

keine wesentliche siedlungsprägende Wirkung entfalte; auch unbesehen der Qualität

der Bahnhofsbaute selbst trifft dies heute bereits aufgrund des Baumbestands

und des bestehenden Kioskgebäudes zu (vgl. auch Google Street View [Blick von

der Bellerivestrasse]). Aufgrund des Bahnhofsgebäudes rechtfertigt sich ein

Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen

Volumens nicht.

5.3.7

Angesichts dessen, dass das Baugebiet längsseitig von befahrenen

Verkehrsträgern (der Seefeldstrasse und mehrspurigen Gleisen auf der östlichen

und der Bellerivestrasse auf der westlichen Seite) geprägt wird und sich in

einiger Entfernung zum See und zur Hangbebauung befindet, ist es vertretbar, dass

sich seine Körnung nicht am relativ kleinteiligen Volumen der Hangbebauung

orientiert. Aufgrund seiner besonderen Lage erscheint das Bauareal visuell

weder als dem über 50 m entfernten Wohnquartier am Hang noch als dem

Seeufer zugehörig. Wie die Beschwerdeführenden selbst aufzeigen, befinden sich

in der Nähe des Bauareals die grobkörnige Mühle Tiefenbrunnen und – daran quasi

anschliessend – die ebenfalls grobkörnige Stadtstruktur Seefeld. Dass sich die

kommunale Baubehörde daran orientierte, liegt angesichts der abgesetzten,

besonderen Lage des weder dem Uferbereich noch der Hangbebauung angehörigen,

bereits heute zu Gewerbezwecken genutzten Bauareals in ihrem Ermessen.

5.3.8

Nach dem Gesagten geht es im vorliegenden Fall nicht an, vom geplanten

Bauvorhaben den Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden

Grundstück zulässigen Volumens zu verlangen.

Die Voraussetzung der

besonderen Rücksichtnahme auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes im Sinn von

§ 238 Abs. 2 PBG ist erfüllt. Dass darüber hinaus keine befriedigende

Gesamtwirkung gemäss § 238 Abs. 1 PBG erreicht würde, wird von den

Beschwerdeführenden zu Recht nicht behauptet. Es ist im Übrigen darauf

hinzuweisen, dass die Ansicht der Vorinstanz, dass der geplante Neubau eine

gute (Fassaden-)Gestaltung aufweist, nachvollziehbar erscheint.

5.3.9

Das Bauvorhaben hält vor den Vorgaben von § 238 PBG stand.

5.4 Die

Beschwerdeführenden machen zudem eine ungenügende Erschliessung des Baugrundstücks

geltend.

5.4.1

Eine genügende Erschliessung eines Grundstücks im Sinn von Art. 19 Abs. 1

und Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über die

Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG) und §§ 234–236

PBG liegt unter anderem dann vor, wenn es selber und die darauf vorgesehenen

Bauten und Anlegen genügend "zugänglich" sind. Nach § 237 Abs. 1

Satz 1 PBG bedingt genügende Zugänglichkeit in tatsächlicher Hinsicht eine

der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt

für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer. Gestützt auf § 360

Abs. 1 in Verbindung mit § 237 Abs. 2 PBG erliess der

Regierungsrat die Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember

1987 (Zugangsnormalien; OS 50, 272 mit Änderungen in OS 70, 267; vormals LS

700.5), in deren Anhang er die technischen Anforderungen umschrieb, denen ein

Zugang zu genügen hat.

Gemäss § 237 Abs. 1 PBG sollen Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein. Durch Bauten, Anlagen,

Bepflanzungen und sonstige Grundstücknutzungen dürfen weder der Verkehr

behindert oder gefährdet noch der Bestand und die Sicherheit des

Strassenkörpers beeinträchtigt werden (§ 240 Abs. 1 PBG). Laut § 3

der Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VSiV; OS 48, 731 mit

Änderungen in OS 52, 854 und OS 65, 292; vormals LS 722.15) beurteilt sich die Zulässigkeit

der Auswirkungen von Grundstücknutzungen auf den Verkehr und den Strassenkörper

unter anderem nach der Verkehrsbedeutung der Strasse, den örtlichen

Verhältnissen sowie dem Strassenverlauf. Während die VSiV sowie die

Strassenabstandsverordnung vom 19. April 1978 (StrAV; OS 46, 802 mit

Änderungen in OS 49, 680 und OS 65, 289; vormals LS 700.4) für die

Grundstücksnutzung im Bereich von Strassen und Einfahrten detaillierte Vorgaben

machen, ist es der Baubehörde nicht verwehrt, Bauvorhaben im Fall einer

Behinderung oder Gefährdung des Verkehrs direkt gestützt auf § 240 Abs. 1 PBG zu verweigern.

Auf den 1. Juni

2020 wurden die gestützt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237 Abs. 2 PBG erlassenen Zugangsnormalien, die gestützt auf § 359 Abs. 1 lit. i PBG erlassene Verkehrssicherheitsverordnung (VSiV) sowie die

gestützt auf §§ 265 Abs. 3 und 359 Abs. 1 lit. k PBG

erlassene Strassenabstandsverordnung (StrAV) durch die

Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) ersetzt (vgl.

OS 75, 280; ABl 2019-05-03). Nach deren Übergangsbestimmung (lit. E der

VErV) findet diese Verordnung indessen erst auf Bauvorhaben Anwendung, welche

nach ihrem Inkrafttreten bei den örtlichen Baubehörden eingereicht wurden.

Damit bleiben für die vorliegende Streitsache noch die vorgenannten

Zugangsnormalien, die VSiV und die StrAV massgeblich.

Bei der Beurteilung der

hinreichenden strassenmässigen Erschliessung und der Verkehrssicherheit steht

der Gemeinde ein von der Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu (BEZ

2004 Nr. 64 = VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2).

Diese prüft daher lediglich, ob die Gemeindebehörde den ihr eingeräumten

Spielraum nicht überschritten hat. Das Verwaltungsgericht hat aufgrund seiner

gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG

beschränkten Kognition neben der richtigen Feststellung des massgeblichen

Sachverhalts die korrekte Anwendung des Rechts zu prüfen (VGr, 13. Juli

2011, VB.2010.00433, E. 5.1).

5.4.2

Die Beschwerdeführenden beanstanden, der Wegstreifen östlich der bestehenden

Waschanlage "L" sei viel zu schmal. Die Wegbreite zwischen

Waschanlage und Bahngleise betrage gerade mal 2,65 m bzw. – mit Banketten

– 3,25 m. Dies sei angesichts der senkrechten Wand der Waschanlage und des

unmittelbar angrenzenden Gleises nicht sicher. Der Weg habe öffentlichen und

teils ortsunkundigen Personenwagenverkehr sowie schweren Lastwagenverkehr

aufzunehmen.

Nach § 8 der Zugangsnormalien wird die Ausbaugrösse

bei Einbahnsystemen wie dem vorliegenden besonders festgelegt. Im Verkehrskonzept

Projekt Tiefenbrunnen, Kapazitätsabschätzungen und Befahrbarkeitsprüfung des

Ingenieurbüros M AG, Aktualisierung des Berichts vom 31. Mai

2012, datiert 21. August 2013 (im Folgenden: Verkehrskonzept 2013) wird

unter Verweis auf die Normen des Schweizerischen Verbands der Strassen- und

Verkehrsfachleute (VSS) aufgezeigt, dass die erforderlichen Gleisabstände

gewahrt werden und die Fahrspurbreite ausreichend ist. Gerade auch angesichts

dessen, dass – wie die kommunale Baubewilligungsbehörde im vorinstanzlichen

Verfahren anbrachte – eine separate Fussgängerführung realisiert wird, ist die

Wegbreite im vorliegenden Fall nicht zu beanstanden.

5.4.3

Weiter legen die Beschwerdeführenden dar, die Verkehrsfläche zwischen dem

Neubau und der bestehenden Autowaschanlage sei so knapp bemessen, dass je

Ausfahrtsspur jeweils nur ein Fahrzeug auf die Grünphase warten könne. Dies

genüge angesichts dessen, dass der gesamte Ausfahrtsverkehr aus der Waschanlage

und aus dem projektierten Büro- und Detailhandelsgebäude mit Besucher-,

Mitarbeitenden-, Park-and-ride- und Mobilityabstellplätzen über diese Fläche

erfolgen soll, nicht.

Das Verkehrskonzept 2013 sieht auf dem relativ engen Raum

eine komplexe und durchdachte Lösung mittels Längenmessung von Fahrzeugen,

Schrankenanlagen und zwei Ampeln (inklusive einem Staudetektor) vor. Die

Vorinstanz hielt zutreffend fest, dass das Verkehrskonzept in plausibler Weise

aufzeige, dass mit den vorgesehenen Massnahmen eine zweckmässige, geordnete,

auf den Takt der Waschstrasse abgestimmte und sichere Verkehrsabwicklung

gewährleistet sei. Dass die kommunale Baubewilligungsbehörde dies genügen

liess, ist nicht zu bemängeln.

Zur Behauptung der Beschwerdeführenden, dass

Stretchlimousinen nicht berücksichtigt worden seien, ist festzuhalten, dass die

Bauherrin bereits aufgezeigt hat, dass mit einer geringfügigen Projektanpassung

bis zu 16,5 m lange Sattelschlepper – und damit auch alle gemäss Art. 65

der Verkehrsregelnverordnung vom 13. November 1962 (VRV) zulässigen

Stretchlimousinen – über die strittige Verkehrsfläche wegfahren können Ob

Stretchlimousinen überhaupt zu berücksichtigen sind, kann indes offenbleiben.

Potenzielle Projektmängel, die mühelos mittels einer für die

Beschwerdeführenden bedeutungslosen Nebenbestimmung geheilt werden können, lassen

sich – da mangels praktischem Nutzen kein schützenswertes Interesse gegeben ist

– jedenfalls nicht erfolgreich rügen (vgl. VGr, 29. August 2019,

VB.2019.00056 E. 3 mit Hinweisen; Martin Bertschi in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,

Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 59 f.).

5.4.4

Es ist nicht ersichtlich, gestützt auf welche Rechtsgrundlage die

Beschwerdeführenden die Bauherrin dazu bringen möchten, die seitliche

Anlieferung auch für Lastwagen mit mehr als 10,1 m Länge zu ermöglichen

(vgl. aber VB.2018.00162). Diese Beschränkung steht der Bauherrschaft frei.

5.4.5

Soweit die Beschwerdeführenden das Verbot des seitlichen Be- und Entladens

der Lastwagen für untauglich halten, beziehen sie sich auf Disp.-Ziff. I.1.b

in Verbindung mit E. lit. B.h des Bauentscheids vom 3. September

2013, wo zur Verhinderung der Störung des Fussgängerverkehrs verlangt wird,

dass alle Ausstellflächen für Lastwagen so angeordnet werden, dass die Ware

über eine Heckentladung direkt zum entsprechenden Eingang geführt werden kann.

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden ist es fraglos weiterhin

erlaubt, dass die Anlieferungsfahrzeuge seitlich zur Fassade abgestellt werden

(etwas anderes ist – wie die Beschwerdeführenden selbst ausführen – aus

räumlichen Gründen nämlich gar nicht möglich). Es sind bloss die

Ausstellflächen bei den Eingängen zu platzieren. Damit ist auch nicht zu

befürchten, dass Radfahrern und Fussgängern die Durchfahrt bzw. der Durchgang versperrt

wird.

5.4.6

Zur Behauptung der Beschwerdeführenden, es sei realitätsfern, dass die

Zulieferungen mit einer managementmässigen Zuteilung von Zeitfenstern gesteuert

werden könnten, ist Folgendes festzuhalten: Bereits die Vorinstanz führte aus,

dass mittels der versenkbaren Poller nicht die Anzahl der Anlieferungen beschränkt

werde. Mittels der vorgesehenen technischen Barriere lassen sich aber

allenfalls Zeitfenster für die Lieferung durchsetzen (vgl. Verkehrskonzept

2013, S. 5 f.). Die Einhaltung der Auflage, dass maximal elf tägliche

Lastwagenfahrten zur Zulieferung erlaubt sind, muss bei Verdacht auf Missstände

von der kommunalen Baubewilligungsbehörde überprüft werden. Ein

Erschliessungsmangel ist auch hier nicht erkennbar.

5.4.7

Sodann machen die Beschwerdeführenden geltend, dass der Linksabbieger zur

Seepolizei (aus Richtung Zollikon) aufgehoben werden müsse. Diese Planung sei

nicht gesichert und würde den öffentlichen Verkehr nachteilig einschränken. Das

öffentliche Strassennetz werde dadurch unnötig zusätzlich belastet, dass der

Zuverkehr zur Seepolizei neu die Schlaufe über den Bahnhofvorplatz – der abgesehen

davon, dass er von Taxis und Privaten benutzt werde, auch eine

Trolleybus-Endhaltestelle darstelle – nehmen müsse.

Im Verkehrskonzept 2013 heisst es, dass der Linksabbieger

auf der Bellerivestrasse zur Seepolizei zugunsten einer gesteigerten

Leistungsfähigkeit aufgehoben werde. Erste Absprachen mit der Dienstabteilung

Verkehr (DAV) hätten bereits stattgefunden. Es gab nie Anzeichen dafür, dass

diese Planung nicht gesichert wäre. Mit der Abänderungsbewilligung vom 8. Mai

2018 wurde denn auch festgehalten, dass auf den Linksabbieger zur Seepolizei

zugunsten einer gesteigerten Leistungsfähigkeit im Knoten verzichtet werde. Die

Pläne und der Bericht seien entsprechend zu korrigieren (Bauentscheid vom 8. Mai

2018, Disp.-Ziff. III.1.11 in Verbindung mit E. lit. E.i), was

im Rahmen von Abänderungsplänen inzwischen erfolgt ist (VB.2019.00374; vgl.

Bauentscheid vom 31. Oktober 2018, Disp.-Ziff. I.8 sowie E. lit. A.a).

Dass bzw. inwiefern der öffentliche Verkehr durch die

Aufhebung des Linksabbiegers eingeschränkt oder das öffentliche Strassennetz

damit belastet würde, ist nicht ersichtlich. Durch das geplante Projekt wird

der Bahnhofvorplatz nämlich insgesamt wesentlich vom Verkehr des Areals

entlastet. Heute erfolgen alle Wegfahrten der bestehenden Nutzungen

Waschanlage, Bahnhofsparkplätze (Park+Rail) und Mobility über den

Bahnhofvorplatz. Künftig werden all diese Wegfahrten über den neuen Knoten

Seepolizei in die Bellerivestrasse erfolgen. Allein die täglich maximal elf

Anlieferungsfahrzeuge und die Entsorgungsfahrzeuge werden über den

Bahnhofvorplatz wegfahren. Im Ergebnis wird der Bahnhofvorplatz deutlich

entlastet.

5.4.8

Schliesslich verlangen die Beschwerdeführenden die Einholung einer

gerichtlichen Expertise zur Überprüfung des Verkehrskonzepts.

Das von der – im Bereich der Verkehrsplanung erfahrenen

(vgl. etwa VGr, 22. August 2013, VB.2013.00070, E. 2.2, 6.5, 6.6.)

– Ingenieurbüro M AG erstellte bzw. überarbeitete Verkehrskonzept überzeugt.

Den Beschwerdeführenden ist es nicht gelungen, Zweifel an seiner Qualität bzw.

Stringenz zu wecken. Bereits die Vorinstanz, die auch in Bezug auf Fragen der

Erschliessung durchaus als Fachgericht gilt (vgl. VGr, 8. Februar 2013,

VB.2011.00093, VB.2012.00130, E. 6.1) und sich am 11. Januar 2018

auch im zweiten Rechtsgang mittels eines Abteilungsaugenscheins Ortskenntnisse

verschaffen konnte, bezeichnete es als vollständig, schlüssig und

nachvollziehbar. Es besteht demnach kein Anlass zur Einholung einer Expertise.

5.5 Schliesslich

rügen die Beschwerdeführenden, dass die Stammbaubewilligung mangels

privatrechtlicher Berechtigung der Bauherrin nicht hätte erteilt werden dürfen.

Muss der Zugang zu einem Grundstück über ein

Drittgrundstück geführt werden, so ist das Vorliegen einer entsprechenden

privatrechtlichen Vereinbarung notwendige Voraussetzung für die Erteilung der

Baubewilligung (Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 3. A.,

Zürich/St. Gallen 2017, S. 114; vgl. VGr, 5. März 2015,

VB.2014.00543, E. 3 = BEZ 2015 Nr. 27; vgl. auch Christoph Fritzsche

et al., Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 744).

Im vorliegenden Fall ist die Sache anders gelagert: Die E AG

soll – gemäss der Behauptung der Beschwerdeführenden – mittels einer (Baurechts-)Dienstbarkeit

am unbestrittenermassen im Eigentum der Bauherrin stehenden Baugrundstück Kat.‑Nr. 01

berechtigt sein. Dabei handelte es sich, anders als die Beschwerdeführenden dartun,

nämlich nicht primär um ein Erschliessungsproblem, sondern um ein potenzielles

privatrechtliches Hindernis der geplanten Baute selbst.

Nach § 310 Abs. 3 PBG hat derjenige, der nicht Grundeigentümer

ist, seine Berechtigung zur Einreichung des Baugesuchs nachzuweisen. Diese

Regelung dient vorab dem Schutz der Behörden, welchen die Prüfung von

klarerweise nicht realisierbaren Vorhaben erspart bleiben soll; es handelt sich

mithin nur um eine Ordnungsvorschrift. Somit ist die Baubewilligungsbehörde

berechtigt, aber nicht verpflichtet, auf ein Gesuch mit fehlendem oder unklarem

Berichtigungsnachweis nicht einzutreten. Wo aus privatrechtlichen Gründen die

Baubefugnis nach einer ersten Würdigung der Verhältnisse unklar bleibt, stehen

der Baubehörde zwei Wege offen: Sie kann entweder die Behandlung des Gesuchs

bis zum Entscheid des Zivilrichters zurückstellen oder aber die baurechtliche

Prüfung vornehmen (VGr, 1. Juni 2005, VB.2005.00022, E. 3.2.1).

Dass die kommunale Baubewilligungsbehörde die

baurechtliche Prüfung vornahm, ist nach dem Gesagten – unabhängig davon, ob im

Zeitpunkt der baurechtlichen Prüfung unklare privatrechtliche Verhältnisse

bestanden – nicht zu beanstanden.

5.6 Die

Beschwerdeführenden dringen mit ihren Rügen im Verfahren VB.2018.00162 nicht durch.

6.

Sodann sind die Rügen im Verfahren VB.2019.00374

betreffend die Abänderungsbewilligungen vom 8. Mai 2018 (inklusive dem

Stadtratsbeschluss vom 22. November 2017 sowie der Gesamtverfügung der

Baudirektion des Kantons Zürich vom 24. April 2018) und vom 31. Oktober

2018 zu prüfen.

6.1

6.1.1

Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass es sich beim mit Bauentscheid

vom 8. Mai 2018 und Verfügung der Baudirektion vom 24. April 2018

bewilligten Bauprojekt nicht um ein Änderungsprojekt zum im Jahr 2012

bewilligten Projekt, sondern um ein neues Projekt bzw. ein Alternativprojekt

handle

6.1.2

Ein bewilligtes Bauprojekt steht der Einreichung eines weiteren Baugesuchs

für das gleiche Bauareal nicht entgegen, wenn der Gesuchsteller ein

hinreichendes Interesse daran hat und das Begehren keinem Rechtsmissbrauch

gleichkommt. Ob dies als selbständiges (Alternativ-)Projekt erfolgt oder in

Form eines Änderungsgesuchs zum bereits bewilligten Projekt (Stammbaubewilligung),

entscheidet in erster Linie die Bauherrschaft. Die Baubewilligungsbehörde

ihrerseits kann unter bestimmten Voraussetzungen die Einreichung eines

Änderungsgesuchs ablehnen, namentlich dann, wenn das Bauprojekt in seinen

Grundzügen wesentlich geändert wird. Ein Bauvorhaben ist in seinen Grundzügen

verändert, wenn ein Hauptmerkmal wie Erschliessung, Standort, äussere Masse,

Geschosszahl, Geschosseinteilung oder Zweckbestimmung verändert wird (VGr, 21. April

2004, VB.2004.00038 = BEZ 2004 Nr. 28, E. 3.1; Christian Mäder, Das

Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 377; vgl. Fritzsche et al., S. 371).

Beim Entscheid, ob ein Änderungsgesuch als solches entgegenzunehmen und zu

beurteilen ist oder ob das Bauprojekt als Ganzes Gesuchsgegenstand bildet,

steht der Baubewilligungsbehörde ein von den Rechtsmittelbehörden zu

respektierender Ermessensspielraum zu (VGr, 21. April 2004, VB.2004.00038

= BEZ 2004 Nr. 28, E. 3.1; vgl. Mäder, Rz. 347 ff.;

Fritzsche et. al., S. 371).

6.1.3

Die Beschwerdeführenden halten dafür, dass das fragliche Projekt im

Vergleich zur Stammbaubewilligung "grundlegend" anders erschlossen

werde Die Begründungspflicht verletzend, habe die Vorinstanz den Hinweis

übergangen, dass für das Projekt ein neues Verkehrskonzept ausgearbeitet und

vorgelegt worden sei

Die Vorinstanz hatte

ausgeführt, die verkehrsmässige Erschliessung erfahre "ebenfalls nur

untergeordnete Änderungen". Mit dieser Aussage ist auch eine implizite

Beurteilung des genannten Verkehrskonzepts verbunden. Es ist mithin keine

Verletzung der Begründungspflicht erkennbar.

Das Verkehrskonzept der P GmbH vom

25. August 2017 bzw. – in überarbeiteter Fassung – vom 18. Juli 2018 stellt

ausdrücklich eine Ergänzung zum Verkehrskonzept 2013 dar Es handelt sich dabei denn

auch um eine Konkretisierung der bereits unter Auflagen bewilligten

Erschliessung und nicht um eine grundlegend neue Erschliessung. Die Zufahrt zum

Areal erfolgt nach wie vor über den Knoten "Stadtgrenze" und die

Wegfahrt über den Knoten "Seepolizei". Mit der geänderten

Erschliessung bzw. dem Verkehrskonzept wurden einerseits Nebenbestimmungen der

Stammbaubewilligung erfüllt (Disp.-Ziff. II.A.17 des Bauentscheids vom 20. November

2012 [vgl. Disp.-Ziff. 111 des Bauentscheids vom 8. Mai 2018]). Andererseits

wurden geringfügige Anpassungen aufgrund der neuen Integration der

Staubsaugeranlage in den Neubau nötig.

Auch der Verzicht auf einen Hauseingang sowie das leichte

Verschieben der weiteren zwei Hauseingänge fallen in Bezug auf die gesamte Gebäudeerschliessung

nicht ins Gewicht. Die von den Beschwerdeführenden behaupteten Änderungen der

inneren Erschliessung (Verzicht auf ein Treppenhaus, Verschieben von zwei

Treppenhäusern, neuer Durchgang zur Autowaschanlage im ersten Untergeschoss)

sind ebenfalls nur untergeordneter Natur.

6.1.4

Entgegen den Beschwerdeführenden lässt sich auch mit Blick auf die äusseren

Masse, die Geschosszahl, die Geschosseinteilung und die Zweckbestimmung der

geplanten Baute nicht von einer wesentlichen Veränderung des Bauprojekts in den

Grundzügen ausgehen.

Geändert wird Folgendes: Die

Dachterrasse wird ins Gebäudevolumen integriert. Im Innern sind nur noch zwei

statt drei Treppenhäuser vorgesehen, womit auch der – in E. 6.1.3 bereits

erwähnte – Verzicht auf einen Eingang bzw. die Verschiebung der anderen zwei

Eingänge verbunden ist. In die Südecke des Erdgeschosses wird eine

Staubsaugeranlage integriert. Im nordwestlichen Bereich des ersten

Untergeschosses werden Änderungen der Höhe vorgenommen und eine

Lanzenwaschanlage platziert. Es wird ein Verbindungsgang zur benachbarten

Autowaschanlage im ersten Untergeschoss erstellt. Die Wendelrampen im ersten

und zweiten Untergeschoss werden verschoben und das Gebäudevolumen wird um ca.

7 m nach Nordwesten erweitert. Das zweite Untergeschoss wird verkleinert.

Es wird ein zusätzliches drittes Untergeschoss mit Lager- und Technikräumen im

Bereich der beiden Treppenhäuser geschaffen.

All dies sind gemessen am

Gesamtprojekt bloss untergeordnete Änderungen der Geschosseinteilung. Zur

Behauptung der Beschwerdeführenden, dass das Gebäude abgesehen von den

Treppenhäusern keine Raumstruktur habe, ist zu bemerken, dass genau dieses

Vorhandensein von Geschossen zum "Auffüllen" für das mit der

Stammbaubewilligung beurteilte Bauprojekt charakteristisch war und für das

Abänderungsprojekt charakteristisch bleibt. Auch die gewerbliche

Zweckbestimmung der geplanten Baute ist unverändert.

Es finden sodann keine

Änderungen in Bezug auf die von aussen wahrnehmbare Geschosszahl und den

Standort der geplanten Baute statt. Auch ihre äusseren Masse bleiben im

Wesentlichen gleich. Bis auf den Verzicht auf die Dachterrasse im nördlichen

Kopfbau, die Änderungen der Zugänge und die Integration der Staubsaugeranlage

in die Südecke des Erdgeschosses verändert sich an der äusseren Erscheinung

nichts Nennenswertes. Die genannten Änderungen wirken sich nur geringfügig auf

die Gesamterscheinung aus (vgl. E. 6.3).

6.1.5

Soweit die Beschwerdeführenden der Ansicht sind, der Tatsache, dass

zwischen der ursprünglichen und der aktuellen Baueingabe sechs Jahre

verstrichen seien, komme eine baurechtliche Relevanz zu, gehen sie fehl. Von

Bedeutung ist in diesem Zusammenhang allein, ob die Stammbaubewilligung im Sinn

von § 322 Abs. 1 PBG erloschen ist oder nicht. Die dreijährige

Verwirkungsfrist von baurechtlichen Bewilligungen beginnt in streitigen Fällen

erst mit der Rechtskraft des öffentlich- oder zivilrechtlichen Entscheids (§ 322 Abs. 3 PBG). Solange die Stammbaubewilligung – wie im vorliegenden Fall –

nicht erloschen ist, sind Abänderungsbewilligungen unter den in Erwägung 4.1.2

genannten Voraussetzungen zulässig.

6.1.6

Auch die Rüge der Beschwerdeführenden, dass mit der Abänderungsbewilligung

die Gestaltungsplanpflicht umgangen werde, stösst ins Leere. Eine negative

Vorwirkung der infrage stehenden Gestaltungsplanpflicht käme nämlich selbst in

Bezug auf ein neues Projekt nicht zum Tragen (vgl. E. 5.1.4).

6.1.7

Nach dem Gesagten überschreitet die Baubehörde ihren Ermessensspielraum

nicht, wenn sie davon ausgeht, dass es sich um ein Änderungsprojekt handelt.

6.2

6.2.1

Sodann beanstanden die Beschwerdeführenden, mit dem Beschluss der

Bausektion vom 8. Mai 2018 würden das Gebot einer einheitlichen

Baubewilligung und "das Verbot der Auslagerung von Mängeln zur Behebung in

nachgeschobenen Gesuchen und Separatbewilligungen" verletzt. Sie

behaupten, die Dichte von Auflagen zur Nachreichung von Planergänzungen,

Nachweisen, Unterlagen, Projektänderungen oder -spezifikationen sei zu hoch;

wie vor der Vorinstanz beschränkt sich die Rüge mithin auf das Beanstanden der

Menge der Auflagen.

6.2.2

Die Anzahl der Auflagen ist indes nicht relevant. Auflagen sind nicht

quantitativ, sondern qualitativ beschränkt: Inhaltliche oder formale Mängel

eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter

bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen

in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des

verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches verlangt, dass

staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen, wobei

Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung

über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5

Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 BV). Das Interesse des Bauherrn am

Fortbestand der Baubewilligung ist als gewichtig einzustufen. Solange die

Mängel untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch

ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können, steht der

Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel

indessen wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels

einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00440,

E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Fritzsche et. al., S. 437 f.).

Dass bzw. inwiefern sich

einzelne Auflagen nicht dazu eignen würden, Mängel ohne besondere

Schwierigkeiten zu beheben, wird von den Beschwerdeführenden nicht dargetan.

Inwiefern die "schiere Menge" an Auflagen dazu führen soll, dass

"eigentlich gar nichts Bewilligtes mehr übrig bleibt", ist nicht

nachvollziehbar. Die Beschwerdeführenden stellen der vorinstanzlichen

Feststellung, dass die von ihnen betreffend den Bauentscheid vom 8. Mai

2018 aufgelisteten Mängel allesamt untergeordneter Natur und ohne besondere

Schwierigkeiten behebbar seien, denn auch nichts entgegen. Auch zur

vorinstanzlichen Bemerkung, dass es sich bei zehn der aufgelisteten

28 Punkte nicht um Mängel, die zu entsprechenden Nebenbestimmungen

führten, sondern um Hinweise, Bemerkungen, Empfehlungen und Feststellungen

informativer Art handle, äussern sich die Beschwerdeführenden nicht.

6.2.3

Dass mit den Nebenbestimmungen – wie die Beschwerdeführenden unter Hinweis

auf die Erwägungen lit. "D.a, D.b, D.e, D.g, D.i, D.k, D.m, D.g

[wohl: D.q], D.u, D.x, E.h, F.b, G.f, G.i" des Bauentscheids vom 8. Mai

2018 monieren – teilweise Angaben und Unterlagen nachgefordert werden, ist

ebenfalls nicht generell zu beanstanden. Die Praxis anerkennt, dass eine

Abspaltung von Einzelfragen zur Prüfung in einem späteren Verfahren zulässig

ist, wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind, triftige Gründe für eine

nachträgliche Behandlung sprechen und der gesetzmässige Zustand auf jeden Fall

erreicht werden kann (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00479, E. 3.2.1; RB

1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14).

Relevant sind entgegen den

Ausführungen der Beschwerdeführenden die in Disp.-Ziff. III des

Bauentscheids vom 8. Mai 2018 verfügten Nebenbestimmungen und nicht

(allein) die Erwägungen. Die im Zusammenhang mit den gerügten Erwägungen festgesetzten

Nebenbestimmungen – die gemäss Disp.-Ziff. III.1 vor Baubeginn erfüllt

werden müssen – sind gesetzeskonform:

-

Die Nebenbestimmung nach Disp.-Ziff. III.6 verlangt, dass die

Bauherrschaft bzw. verfügungsberechtigte Grundeigentümerschaft vor Bezug die

definitive Anzahl Autoabstellplätze für den Neubau – mittels Nachweis, dass die

in der Parkplatzberechnung geltend gemachten Betriebseinheiten gemäss E. lit. D.b

genutzt werden – bewilligen zu lassen hat. Dies lässt sich nämlich erst

abschliessend berechnen, wenn die effektive Vermietung der Räumlichkeiten

bekannt ist.

-

Nach Disp.-Ziff. III.7 sind Fahrzeugplätze bestimmungsgemäss zu

nutzen. Die Fahrzeugabstellplätze sind entsprechend ihrer Nutzung

(Dienstleistung, Verkauf, P+R, Gastro Neubau, Mobility etc.) und der

Benutzergruppe (Besuchende/Kunden, Angestellte) zuzuweisen (vgl. E. lit. D.g,

lit. D.k), was angesichts des ohnehin bestehenden Anpassungsbedarfs (vgl.

die soeben genannte Disp.-Ziff. III.6) bezüglich der Autoabstellplätze

unproblematisch ist.

-

Über die Nutzungen in der Liegenschaft Bellerivestrasse 09 ist nach

Disp.-Ziff. III.8 das Zusatzformular 1

"Fahrzeugabstellplätze" bzw. eine Parkplatzberechnung einzureichen.

Parkplatzberechnungen würden jeweils parzellenbezogen erfolgen. Auf die

Autoabstellplätze "L" sei im Neubau bis zu deren baurechtlicher

Bewilligung zu verzichten (vgl. E. lit. D.e).

-

Nach Disp.-Ziff. 10 ist der Nachweis über die Betriebsabstellplätze

der SBB einzureichen (vgl. E. lit. D.i).

-

Die Pläne sowie das Verkehrskonzept sind nach Disp.-Ziff. III.11

unter anderem gemäss den Erwägungen E. lit. D.a zu ergänzen bzw. zu

korrigieren. Demnach ist aufzeigen, wie ein Befahren des Bereichs nach den

Staubsaugerboxen durch Fahrzeuge, die nicht unter das Logistikkonzept fallen,

nach E. lit. D.a verhindert werden soll.

-

Nach Disp.-Ziff. III.1.e sind dem Amt für Baubewilligungen unter

anderem im Sinn der Erwägungen lit. D.q (Neigungsverhältnisse der

Tiefgaragenrampe sind nicht ausgewiesen), D.u (Nutzung der Fläche "Anlieferung/Kurzzeitparkplatz/IV

PP" ist nicht eindeutig; anhand eines Konzepts ist aufzuzeigen, wann

welche Nutzung vorgesehen ist) und D.x (die genauen Leerungsstandorte der ERZ-Fahrzeuge

sowie die Fussgängerführung sind in den Plänen darzustellen) abgeänderte Pläne

bzw. Unterlagen einzureichen und bewilligen zu lassen.

-

Die Nebenbestimmung nach Disp.-Ziff. III.18 fordert, dass für das

Personal der Staubsaugeranlage/Lanzenwaschplätze Folgendes zu erstellen bzw.

nachzuweisen ist: a) Eine Toilettenanlage mit lüftbarem Vorraum, in

welchem die Handwascheinrichtung anzubringen ist. Die Anzahl der Sanitärapparate

sei im Einvernehmen mit Umwelt- und Gesundheitsschutz Zürich, Bau- und Energieeffizienz,

zu bestimmen. b) Eine Garderobenanlage mit Waschgelegenheit in separaten

Räumen, sofern Berufskleidung notwendig sei. c) Eine Duschanlage, sofern

die Arbeit mit grosser Hitze verbunden sei oder starke Beschmutzung oder

Verunreinigung mit schädlichen oder übelriechenden Stoffen mit sich bringe

(vgl. E. lit. F.b).

-

Vor Rohbauvollendung hat die Bauherrschaft bzw. die

verfügungsberechtigte Grundeigentümerschaft dem Amt für Baubewilligungen einen

im Sinn von Erwägungen lit. E.f und E.g detaillierten und mit

Genehmigungsvermerk von Grün Stadt Zürich versehenen Umgebungsplan einzureichen

und bewilligen zu lassen (vgl. E. lit. E.h).

Dass für die Beurteilung der Verkehrssicherheit relevante

Masse und Radien angesichts ihres Fehlens in den Planunterlagen von der

Baubehörde ausgemessen wurden (E. lit. D.m), ist im Sinn einer

Berichtigung zulässig und mit Blick auf die Verfahrensökonomie zu begrüssen

(vgl. Mäder, Rz. 453).

Die Erwägungen lit. G.f, und lit. G.i fallen

sodann gemäss der zutreffenden und von den Beschwerdeführenden

unwidersprochenen Feststellung der Vorinstanz unter die Kategorie

"Hinweise, Bemerkungen, Empfehlungen und Feststellungen informativer

Art"

6.2.4

Soweit die Ausführungen der Beschwerdeführenden in der Replik überhaupt als

Beanstandung der Verletzung des Gebots der einheitlichen Baubewilligung

bezüglich des Bauentscheids vom 31. Oktober 2019 zu verstehen sind, erfolgt

dies verspätet. Darauf ist nicht weiter einzugehen.

6.2.5

Das Gebot der einheitlichen Baubewilligung wurde nicht verletzt.

6.3 Zudem

machen die Beschwerdeführenden betreffend die Dachgestaltung einen

Gestaltungsmangel geltend und beanstanden wiederum die angebliche

Übergeschossigkeit des geplanten Gebäudes. Beim 5,5 m hohen obersten

Geschoss handle es sich um ein Vollgeschoss und nicht um ein Dachgeschoss

6.3.1

Die Feststellung der kommunalen Baubewilligungsbehörde, dass die Aufhebung

und Integration des offenen Loggiabereichs als Innenraum ins Volumen die

Präsenz am Bahnhofsplatz zusätzlich stärke (Bauentscheid vom 8. Mai 2018, lit. E.a)

und dass sich die neuen Gebäudezugänge und die neuen Tore der Staubsaugeranlage

gut ins Volumen integrieren würden, womit die befriedigende Gestaltung und die

besondere Rücksichtnahme gemäss § 238 Abs. 2 PBG nach wie vor gegeben

seien (Bauentscheid vom 8. Mai 2018, lit. E.b), wird von den

Beschwerdeführenden nicht substanziiert infrage gestellt.

6.3.2

Die Zulässigkeit der im Rahmen der Stammbaubewilligung beurteilten

Dachaufbaute steht für das Verwaltungsgericht fest; auch ihre Höhe ist nicht zu

beanstanden (vgl. E. 5.2). Es wurden in Bezug auf die äussere Erscheinung

der geplanten Baute indes geringfügige Änderungen zur Stammbaubewilligung

vorgenommen. So wird beim hier zu beurteilenden Abänderungsprojekt die

Dachterrasse im nördlichen Kopf des Attikageschosses ins Gebäudevolumen

integriert und es sind – an leicht veränderter Position – nur noch zwei statt

drei Eingänge vorgesehen.

6.3.3

Mit dem Verzicht auf einen Eingang ändert sich in Bezug auf die

Einheitlichkeit der Fassade nichts Wesentliches. Noch immer stellen die (nun

zwei statt drei) Eingänge ein verbindendes Element dar. Die Vorinstanz bemerkte

zudem zu Recht, dass auch die durchgehende und einheitliche Materialisierung

und Gestaltung der Längsfassaden nach wie vor gegeben sei.

Das – bereits im Rahmen der

Stammbaupläne vorgesehene – zweistöckige Bindeglied ändert nichts daran, dass

sich die "betreffende Fassadenlänge" im Sinn von § 292 PBG über

das gesamte geplante Gebäude zieht. Es stand im Ermessen der kommunalen

Baubewilligungsbehörde, aus ästhetischen Gründen ein nur zweistöckiges

Bindeglied – zugunsten einer volumetrischen Differenzierung und einer Stufung

der Silhouette mit drei unterschiedlichen Höhen – zu akzeptieren (Bauentscheid vom

12. November 2012, E. lit. F.b), womit die Baute nicht als unerwünschter

Riegel zum See hin in Erscheinung tritt (vgl. E. 5.2).

6.3.4

Auch der Verzicht auf die Terrasse im nördlichen Kopfbau ist nicht problematisch.

Bereits beim – vom Verwaltungsgericht mit Urteil vom 6. November 2014,

VB.2014.00202 beurteilten – Stammbauprojekt zeichnete eine freistehende

Rahmenkonstruktion die Gebäudekonturen fassadenbündig nach. Zugleich bestand

eine Nebenbestimmung, die anordnete, dass die Terrasse stärker in das Volumen

eingebunden werden müsse (Bauentscheid vom 12. November 2012, Disp.-Ziff. II.A.1.e

in Verbindung mit E. lit. F.d). Das vorliegende Projekt unterscheidet

sich damit nur geringfügig vom Stammbaubewilligungsprojekt, was die

Beschwerdeführenden nicht in Abrede stellen.

Das Dachgeschoss ist noch immer

als solches zu erkennen. Von entscheidender Bedeutung ist, dass es sich durch

seine Höhe, die es aufgrund der Materialisierung im Vergleich zu den

Vollgeschossen merklich leichter wirken lässt, von einem gewöhnlichen

Vollgeschoss sichtbar unterscheidet (vgl. E. 5.2). Hinzu kommt, dass die

Dachaufbaute nur 39,1 m lang ist und damit das an sich zulässige Drittel

von 45 m (bei einer Fassadenlänge der geplanten Baute von 135,1 m) merkbar

bzw. um deutlich mehr als 10 % unterschreitet.

6.4 Ausserdem

monieren die Beschwerdeführenden auch beim Änderungsprojekt Erschliessungsmängel.

6.4.1

Die Beschwerdeführenden weisen einerseits auf angebliche Friktionen

betreffend die Zufahrt zu den Staubsaugerplätzen und bezüglich der Ausfahrt aus

den Staubsaugerplätzen auf die Gegenfahrbahn hin. Den Staubsaugerplätzen fehle

es offensichtlich an einer genügenden Ausrundung oder einer ausreichenden

Fahrbahnbreite

Für die Zufahrt auf die Staubsaugerplätze ist eine eigene,

von den Ausfahrten auf die Bellerivestrasse getrennte Fahrspur vorgesehen. Die

Zufahrt erfolgt entlang der südwestlichen Gebäudefront der geplanten Baute über

eine Fahrbahn auf dem Grund der Bauherrin, die 4–4,7 m breit ist. Es ist

genügend Raum für allfällig erforderliche Einfahrtsmanöver vorhanden. Der

öffentliche Grund (Radweg) wird durch einen Grünstreifen mit Stauden- und

Baumbepflanzung abgetrennt (vgl. Bauentscheid vom 31. Oktober 2018, E. A.j).

Dass die Gegenfahrbahn des Tiefgaragenzubringers beim

Ausfahren von den Staubsaugerplätzen teilweise in Anspruch genommen werden

muss, ist gemäss dem Verkehrskonzept vom 18. Juli 2018 aufgrund der

niedrigen Geschwindigkeiten unproblematisch Es ist auch deswegen nicht zu

beanstanden, weil eine Fahrzeugreinigung mit dem Staubsauger einige Zeit in

Anspruch nimmt und somit nur mit einer geringfügigen Ausfahrkadenz zu rechnen

ist. Zudem erscheint die von der Bausektion ins vorinstanzliche Verfahren

eingebrachte Vermutung, dass Zufahrten in die Tiefgarage lediglich mit tiefer

Geschwindigkeit erfolgen würden ebenso plausibel wie die Behauptung, dass die

Sichtweise zwischen der Gegenfahrbahn (Einfahrt in die Tiefgarage) und den

Staubsaugerplätzen gut sei, sodass mögliche Begegnungen frühzeitig erkannt

werden könnten. Eine Gefährdung der Verkehrssicherheit im Sinn von § 240 Abs. 1 PBG ist nicht ersichtlich. Weder die Ausrundung noch die Fahrbahnbreite der

Staubsaugerplätze ist zu beanstanden.

6.4.2

Andererseits beanstanden die Beschwerdeführenden, dass die Vorinstanz ihre

Rüge, das Baugrundstück sei für Lastwagen von 16 m Länge nicht befahrbar,

abwies. Das Unternehmen Q, das auf dem Areal einen Umschlagplatz

(Umschlagplatz SBB/Unternehmen Q) habe, fahre zwingend auch mit 16 m langen

Lastwagen über das Baugrundstück. Eine blosse Auflage reiche zur Behebung des

Mangels nicht aus, da der Platz durch die Gebäude selbst begrenzt sei

Zwar ist die vorinstanzliche Feststellung korrekt, dass es

sich bei der Befahrbarkeit mit mehr als 12 m langen Lastwagen

grundsätzlich nicht um ein gesetzliches Erfordernis handelt. Indes könnte § 237 Abs. 1 PBG einschlägig sein, wonach die genügende Zugänglichkeit im Sinn

dieser Norm in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung

der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der

öffentlichen Dienste und der Benützer bedingt. Im vorliegenden Fall könnte die

Lage der geplanten Baute von Bedeutung sein, zumal es sich für die Benutzer des

Umschlagplatzes Unternehmen Q/SBB um die einzig mögliche Ausfahrt handelt.

Insofern als gemäss Angaben des Unternehmens Q in Notfällen Lastwagen der

Schlepplänge 16 m verwendet werden, könnte eine Befahrbarkeit mit

Lastwagen von bis 16 m tatsächlich erforderlich sein, ansonsten die

genügende Erschliessung des Umschlagplatzes Unternehmen Q/SBB nicht mehr

gegeben wäre. Letztlich kann aber offenbleiben, wie es sich diesbezüglich

verhält.

Mit ihren Eingaben im vorinstanzlichen Verfahren, hat die Bauherrin

nämlich bereits aufgezeigt, dass es sich um einen – durch minime Anpassung des

rechten Fahrbahnrands – leicht behebbaren Mangel handelt Projektmängel, die

mühelos mittels einer für die Beschwerdeführenden bedeutungslosen

Nebenbestimmung geheilt werden können, lassen sich – da mangels praktischem

Nutzen kein schützenswertes Interesse gegeben ist – nicht erfolgreich rügen

(vgl. VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056 E. 3 mit Hinweisen; Martin

Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 59 f.).

Es ist weder ersichtlich noch wurde es geltend gemacht, dass die

Nebenbestimmung für die Beschwerdeführenden eine Bedeutung haben könnte.

6.5 Schliesslich

machen die Beschwerdeführenden geltend, dass die Vorinstanz zu Unrecht nicht

auf ihre Rüge der Verletzung des Gebots der Verfahrensfairness eingetreten sei,

womit sie ihren Gehörsanspruch verletzt habe

6.5.1

Die Vorinstanz hatte die Rüge der Verletzung des verfassungsmässigen Gebots

der Verfahrensfairness als verspätet zurückgewiesen. In der Tat hatten die

Beschwerdeführenden in ihrer Rekursschrift das "Aufsplitten des

Baubewilligungsverfahrens in mehrere Verfahren und Bewilligungen 'unter

Auflagen'" nur im Zusammenhang mit der Frage der Einheit des

Baubewilligungsverfahrens gerügt Die Beschwerdeführenden beanstandeten, dass

von der Bauherrin versucht werde, mit Projektänderungen, nachgeschobenen

Studien und Konzepten, Sistierungs- und Fortsetzungsbegehren ein nicht

bewilligungsfähiges Projekt aus dem Jahr 2012 warmzuhalten, um damit ihre

Überbauungsabsicht über die neu festgesetzte Gestaltungsplanpflicht für das

Areal Tiefenbrunnen hinüberzuretten. Dabei machten sie wiederum ausdrücklich

und allein geltend, dass dieses Vorgehen im Widerspruch zum Verfahren stehe,

wie es in ihrer Rechtsschrift durch Zitate aus dem Bundesgerichtsurteil

1C_615/2017 zusammengefasst worden sei, das den Grundsatz der "Einheit der

Baubewilligung" zum Thema hatte und dass das Bemühen der Baubehörde

rechtsverletzend sei, diesem Versuch durch immer neue Bewilligungen "unter

Auflagen" zuzudienen, die sie anstelle der angezeigten Bauverweigerung

erteile

Die Vorinstanz hielt dazu fest, dass es sich um ein sehr

grosses und komplexes Bauvorhaben handle und die auflageweise verlangte

Mängelbehebung nicht über das hinausgehe, was im Rahmen von § 321 Abs. 1 PBG statthaft sei. Eine unzulässige Abspaltung von Einzelfragen liege nicht vor

Zudem führte sie aus, dass, solange über die Stammbaubewilligung noch nicht

rechtskräftig entschieden sei, dennoch Projektänderungen eingegeben, beurteilt

und entschieden werden dürften. Dagegen spreche nichts und dieses Vorgehen sei

in der Praxis nicht unüblich. Mit einer allfälligen Aufhebung der Stammbaubewilligung

würden auch die darauf abstellenden Änderungsbewilligungen hinfällig

Da die Vorinstanz die in der Rekurseingabe angeführten

Sachumstände mithin für rechtlich nicht problematisch erachtete, bestand für

sie entgegen der Behauptung der Beschwerdeführenden – auch ungeachtet des

Rügeprinzips im Baurecht (vgl. sogleich E. 6.5.2) – überhaupt kein Grund,

von sich aus Art. 29 Abs. 1 BV anzuwenden.

6.5.2

Erst im Rahmen der Replik monierten die Beschwerdeführenden im Zusammenhang

mit der Behauptung, dass das Baurekursgericht für das streitbetroffene Projekt

seit dem Jahr 2012 sechs Geschäftsfälle habe anlegen müssen, obwohl klar sei,

dass die Baubewilligung zu Unrecht auf Vorrat erteilt worden sei, dass das

dargestellte Aufzetteln des ganzen Verfahrens und dessen Ausdehnung "über

jetzt mehr als sechs Jahre" darüber hinaus gegenüber den Rekurrierenden

eine Verletzung des in allen Verwaltungs- und Gerichtsverfahren zu beachtenden

verfassungsmässigen Gebots eines fairen Verfahrens (Art. 29 Abs. 1

BV) bedeute Dass die Verletzung des Grundsatzes der Verfahrensfairness erst

nach Rekurserhebung eingetreten sei, machten sie nicht geltend.

Im baurechtlichen Verfahren gilt weitgehend das

Rügeprinzip, welches den Grundsatz der richterlichen Rechtsanwendung von Amtes

wegen relativiert. Innerhalb des im Baurecht häufig sehr weit gefassten

Streitgegenstands wird ein engeres Prozessthema durch die von der Behörde oder

dem Nachbarn geltend gemachten Bauverweigerungsgründe abgesteckt (VGr, 22. August

2013, VB.2012.00774, E. 4.1). Wie der Antrag kann auch die Begründung nach

Ablauf der Rekursfrist grundsätzlich nicht mehr erweitert werden (§ 23 Abs. 1 VRG). Im Rahmen eines weiteren Schriftenwechsels darf die Rekursbegründung nur

hinsichtlich des von der Rekursgegnerschaft oder von den Mitbeteiligten neu

Vorgebrachten erweitert werden, ferner in Bezug auf Akten oder Aktenstücke, die

innert der Rekursfrist aus objektiven Gründen nicht eingesehen werden konnten

(Alain Griffel, Kommentar VRG, § 23 N. 23). Die Rekursinstanz ist

nicht verpflichtet, die angefochtene baurechtliche Bewilligung über die in der

Rekursschrift gerügten Punkte hinaus auf Mängel zu untersuchen (VGr, 25. Januar

2017, VB.2016.00551, E. 4.2). Erweist sich eine Rüge im Rekursverfahren

als verspätet, so kann diese auch im Beschwerdeverfahren nicht mehr vorgebracht

werden, andernfalls das Rügeprinzip vor Baurekursgericht faktisch ausgehöhlt

würde (a. a. O., E. 4.3).

Vor der Vorinstanz brachten die

Beschwerdeführenden zur Begründung der angeblichen Fairnessgebotsverletzung im

Rahmen der Replik keine Gründe an, die sie nicht auch bereits im Rahmen ihrer

Rekurseingabe hätten geltend machen können. Insofern geht ihre vor

Verwaltungsgericht neu vorgebrachte Behauptung, sie hätten die Verletzung des

Fairnessgebots zulässigerweise erst gerügt, als "das Fass

übergelaufen" sei, ins Leere.

Die Vorinstanz musste die im Rahmen der Replik erstmals

und damit verspätet gerügte Verletzung des Gebots eines fairen Verfahrens, die

im Übrigen offensichtlich nicht gegeben war, nicht prüfen. Eine Verletzung des

rechtlichen Gehörs liegt nicht vor.

6.6 Nach dem

Gesagten dringen die Beschwerdeführenden auch mit ihren Rügen im Verfahren

VB.2019.00375 nicht durch.

7.

Zusammenfassend sind die Beschwerden

abzuweisen.

8.

Ausgangsgemäss werden die Beschwerdeführenden

kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Zudem sind sie antragsgemäss zu einer angemessenen Parteientschädigung an

die obsiegende Bauherrschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerden werden abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 12'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 525.-- Zustellkosten,

Fr. 12'525.-- Total der Kosten.

3. Die

Kosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung zu je 1/26 auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung zu gleichen Teilen verpflichtet,

der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von Fr. 8'000.-

(inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses

Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …